a.-raadsvoorstel-en-ontwerpbesluit-aankoop-waterlandplein-3b-rijperhof-7-ev

Raadsvoorstel en ontwerpbesluit

Registratienummer raad 1597557

Datum: 25 april 2024

Portefeuillehouder: P. Verkroost

Domein / Team: RUID / REAL

Onderwerp: Aankoop perceel grond met opstal Waterlandplein 3B/Rijperhof 7, 8, 9, 9A/E-(Wvg) Samenvatting: Om de regie te houden op de transformatie van het Waterlandkwartier en om grondspeculatie en ongewenste transacties te voorkomen, heeft de gemeente het gemeentelijk voorkeursrecht gevestigd op een groot aantal onroerende zaken in het Waterlandkwartier. Ook op de onroerende zaak Waterlandplein 3B/ Rijperhof 7, 8, 9, 9A/E. Deze is aan de gemeente ter koop aangeboden. Hiervoor is een taxatie verricht van de appartementen. De uitkomst van de taxatie is aan het college voorgelegd om in te stemmen met het uitbrengen van een bod onder voorbehoud van bestuurlijke besluitvorming. Dit bod is geaccepteerd. De aankoop biedt op de korte en lange termijn perspectief voor de gemeente. Op korte termijn kan de onroerende zaak dienen als tijdelijk opvanglocatie voor vluchtelingen uit Oekraïne. Op de lange termijn biedt de aankoop perspectief op de kwaliteitsverbetering van het Waterlandkwartier. De raad wordt gevraagd krediet beschikbaar te stellen voor de aankoop van de locatie.

Registratienummer: 1597557 Onderwerp: Aankoop perceel grond met opstal Waterlandplein 3B/Rijperhof 7, 8, 9, 9A/E (Wvg) Purmerend, 25 april 2024 Aan de gemeenteraad van Purmerend, Inleiding en probleemstelling: Om de regie te houden op de transformatie van het Waterlandkwartier en om grondspeculatie en ongewenste transacties te voorkomen, heeft de gemeente het gemeentelijk voorkeursrecht gevestigd op een groot aantal onroerende zaken in het Waterlandkwartier. Het door het college bij besluit d.d. 7 juni 2019 een voorlopig gevestigde voorkeursrecht op diverse percelen gelegen ten noord westen van de Waterlandlaan is bij besluit d.d. 5 september 2019 door uw gemeenteraad bestendigd. Het gemeentelijk voorkeursrecht geeft de gemeente het recht van eerste koop met betrekking tot de gronden, waarop het recht is gevestigd. De betrokken eigenaren en rechthebbenden zijn per brief geïnformeerd over de aanwijzing, waarbij een kopie van het aanwijzingsbesluit is gevoegd. Door vaststelling van de structuurvisie is de werking van de WVG verlengd. Oplossingsrichtingen: De met voorkeursrecht belaste onroerende zaken zijn voor de gemeente van strategische waarde in de doorontwikkeling van het Waterlandkwartier. Ook op de onroerende zaak Waterlandplein 3B/ Rijperhof 7, 8, 9, 9A/E is het voorkeursrecht gevestigd. De locatie is ter koop aan de gemeente aangeboden.

De Wvg bepaalt binnen zes weken na ontvangst van de opgave (de aanbieding) moet besluiten of de gemeente al dan niet in beginsel bereid is het goed tegen nader overeen te komen voorwaarden te kopen of op grond van een andere titel te verkrijgen. Het college heeft dit besluit genomen op 14 november 2023. In navolging daarop is de onderhandelingen met de eigenaar gestart over de aankoop van het perceel. Daarbij heeft de taxateur namens de gemeente een taxatie van het perceel uitgevoerd, op basis waarvan namens de gemeente een bod is gedaan. Uit de taxatie blijkt echter dat de onroerende zaak Waterlandplein 3B/ Rijperhof 7, 8, 9, 9A/E een dermate marktconforme waarde heeft, dat deze in de ontwikkeling naar de nieuwe functie op de plek zelf financieel niet kan worden goedgemaakt. De afweging die nu voorligt is of de gemeente in het kader van de gebiedsontwikkeling deze onroerende zaak aankoopt en regie op de ontwikkeling rondom het Waterlandplein blijft behouden of dat de eigenaar de zelfstandige appartementen binnen de onroerende zaak individueel mag vervreemden waardoor de onroerende zaak niet kan worden betrokken in de planontwikkeling en daarmee een obstakel kan vormen. Wettelijk grondslag voor de WVG op basis waarvan deze woningen de gemeente worden aangeboden is de gebiedsontwikkeling.

Om het risico af te wegen of de kans voor gebiedsontwikkeling opweegt tegen het risico van deze grote investering is ook gekeken naar het tussentijds gebruik en terugval scenario voor blijvende verhuur of weer verkoop van de huidige woningen. De aankoop biedt namelijk op de korte en lange termijn perspectief voor de gemeente. Op korte termijn kan de onroerende zaak dienen als tijdelijk opvang van Oekraïne. Op de lange termijn biedt de aankoop perspectief met name op de kwaliteitsverbetering van het Waterlandkwartier. De verwerving en de exploitatie kan uit de rijksmiddelen voor Oekraïne worden gedekt. U wordt voorgesteld in te stemmen met de aankoop van de locatie.

2.

Registratienummer: 1597557 Onderwerp: Aankoop perceel grond met opstal Waterlandplein 3B/Rijperhof 7, 8, 9, 9A/E (Wvg) Meetbare doelstellingen: Met het uitspreken van de bereidheid om het aangeboden perceel grond met opstal te verwerven is op de korte termijn de mogelijkheid om in de acute huisvestingsvraag te voorzien. Van de woningen is er 1 met een langlopende huurovereenkomst en 5 appartementen zijn met een kortlopend huurcontract en komen in de komende periode beschikbaar en 3 appartementen zijn per direct beschikbaar. Voor de middellange en lange termijn kan de afweging worden gemaakt hoe de locatie wordt ingezet voor de ontwikkeling van het gebied. In geval dat de kans voor de gebiedsontwikkeling uitblijft of niet uitvoerbaar blijkt dan lijkt het risico beperkt door de kasstroom uit verhuur. Financiële consequenties: Voor de aanschaf is uitgegaan van de taxatie in opdracht van de gemeente en is een krediet nodig van circa € 1.800.000 plus kosten koper voor notariële afhandeling geraamd op € 10.000. Omdat het voor de herontwikkeling valt binnen de grondexploitatie 2e fase en het nog onduidelijk is waarvoor de locatie van deze woningen kan worden ingezet en of dit dan financieel haalbaar is, is in de financiële berekening uitgegaan van het risico dat moet worden terugvallen op het scenario waarbij de woningen blijvend worden ingezet als woningen.

We hebben daarom een financiële berekening gemaakt voor de inzet voor opvang Oekraïne en een berekening voor markthuur conform de taxatie van onze taxateur en standaardkosten parameters. Het verschil tussen die beide scenario’s is nihil: ca€ 100.000 kosten en ca € 100.000 opbrengsten uitgaande van afschrijving in 30 jaar. Het pand is van 1979 en de kostendekkende exploitatie laat het zoals gezegd toe het pand in 30 jaar af te schrijven. Het voorstel is echter het pand de eerste jaren te gebruiken voor opvang Oekraïne en het pand in 20 jaar af te schrijven gelet op de ouderdom. Het tekort dat daardoor ontstaat (jaarlijks € 30.000 extra afschrijvingslasten), zal worden gedekt uit de in de jaarrekening te vormen reserve Opvang Ontheemden die wordt gevoed met restant rijksmiddelen. Dit beperkt het boekwaarderisico. De gemeenteraad moet instemmen met de afschrijvingstermijn van 20 jaar aangezien de Financiële verordening daar niet in voorziet. Communicatie: De bieding is gedaan onder voorbehoud bestuurlijke besluitvorming verstrekken krediet aan de eigenaar. Privacy: Communicatie geschiedt uitsluitend met de eigenaar van het perceel. Duurzaamheid/ Monitoring/evaluatie: N.v.t.

3.

Registratienummer: 1597557 Onderwerp: Aankoop perceel grond met opstal Waterlandplein 3B/Rijperhof 7, 8, 9, 9A/E (Wvg) Voorstel: 1. In te stemmen met de aankoop van Waterlandplein 3B en Rijperhof 7,8,9 en 9A-E te Purmerend. 2. Voor deze strategische aankoop in het kader van de transformatie van het Waterlandkwartier een krediet van € 1.810.000 inclusief kosten koper notariële afhandeling beschikbaar te stellen en de verwerving te zijner tijd op te nemen in de grondexploitatie Waterlandkwartier (fase 2); 3. In afwijking van de financiële verordening deze investering af te schrijven over 20 jaar; 4. Het jaarlijks saldo van kosten en opbrengsten (geraamd op € 30.000 nadelig) te verrekenen met de nieuw te vormen bestemmingsreserve opvang ontheemden tot het moment van herontwikkeling; 5. Hiertoe in te stemmen met de 4e wijziging van de programmabegroting 2024. Burgemeester en wethouders van Purmerend, de wnd. secretaris de burgemeester,

4.

Registratienummer: 1597557 Onderwerp: Aankoop perceel grond met opstal Waterlandplein 3B/Rijperhof 7, 8, 9, 9A/E (Wvg)

De raad van de gemeente Purmerend, gelezen het voorstel van burgemeester en wethouders d.d. 25 april 2024,

B E S L U I T:

1. In te stemmen met de aankoop van Waterlandplein 3B en Rijperhof 7,8,9 en 9A-E te Purmerend. 2. Voor deze strategische aankoop in het kader van de transformatie van het Waterlandkwartier een krediet van € 1.810.000 inclusief kosten koper notariële afhandeling beschikbaar te stellen en de verwerving te zijner tijd op te nemen in de grondexploitatie Waterlandkwartier (fase 2); 3. In afwijking van de financiële verordening deze investering af te schrijven over 20 jaar; 4. Het jaarlijks saldo van kosten en opbrengsten (geraamd op € 30.000 nadelig) te verrekenen met de nieuw te vormen bestemmingsreserve opvang ontheemden tot het moment van herontwikkeling; 5. Hiertoe in te stemmen met de 4e wijziging van de programmabegroting 2024.

Aldus vastgesteld in de openbare vergadering d.d. 30 mei 2024 de griffier, de voorzitter,

5.