Inspraak 1e spreker geredigeerd

Geachte Raad, Als kopers van de kavels aan het Groene Hof informeren wij u graag over de situatie die is ontstaan inzake de kavels in het Groene Hof die voor de ruimte voor ruimte regeling beschikbaar zijn gekomen, het genomen voorbereidingsbesluit en het bestemmingsplan dat nu ter beoordeling aan u is voorgelegd door het college. Het is belangrijk dat u op de hoogte bent van de (juridische) feiten en de gang van zaken om een juiste afweging te kunnen maken bij het beoordelen van het bestemmingsplan. De kavels zijn in juli 2021 verkocht onder het Verzamelplan Pijnacker-Nootdorp 2020/2021 (bestemmingsplan) dat is vastgesteld op 24 juni 2021 en in werking is getreden op 11 oktober 2021. Hiermee moesten alle ontwikkelingen met betrekking tot de kavels voldoen aan de eisen die in dat bestemmingsplan zijn opgenomen en aan de welstandsnota (2013) die van kracht is in de gemeente. Enige maanden na het inwerking treden van het bestemmingsplan is door u besloten om een voorbereidingsbesluit te nemen met als doel het bestemmingsplan aan te passen. Dit besluit is genomen op 25 november 2021. In diverse communicatie (met de lokale media, informatiebrief raad van 15 maart 2022), wordt aangegeven dat dit besluit is genomen om ongewenste beeldkwaliteit in het buitengebied tegen te gaan zoals bouwen op een terp of excessen in het ontwerp.

Door de gemeente is ook aangegeven dat het bestemmingsplan op dit moment onvoldoende juridische mogelijkheden zou bieden om ongewenste ontwikkelingen tegen te kunnen gaan. Verkavelingsstudie Als bijlage bij de toelichting op het Verzamelplan Pijnacker-Nootdorp 2020/2021 zijn verkavelingsstudies opgenomen. Het is belangrijk om vast te stellen wat de status van deze verkavelingsstudies is. De verkavelingsstudies zijn niet juridisch bindend als ze niet zijn opgenomen in de regels van het bestemmingsplan. In beantwoording op raadvragen heeft het college dit ook aangegeven. De Raad van State is hier (in diverse uitspraken) ook heel expliciet over (waaronder zaaknummer 201704240/2/R3). Er wordt onder andere aangegeven: De Afdeling overweegt dat [appellante] terecht heeft betoogd dat het beeldkwaliteitsplan niet door de verwijzing in de plantoelichting naar dit beeldkwaliteitsplan en het opnemen van het beeldkwaliteitsplan als bijlage bij de plantoelichting, als onderdeel van het bestemmingsplan is vastgesteld. Daartoe overweegt de Afdeling dat de toelichting bij het bestemmingsplan geen deel uitmaakt van het bestemmingsplan, maar dit vergezelt. Dit betekent dat de gemeente, maar ook de welstandscommissie, deze studies niet mag gebruiken om bouwplannen dwingend op te toetsen. Dit gebeurt nu wel en is ernstig beperkend voor ons.

Wij willen hierbij ook opmerken dat de verkavelingsstudie van het Groene Hof op veel onderdelen aanzienlijk afwijkt van hoe de verkaveling tot stand is gekomen. Hoogstwaarschijnlijk is, naast bovengenoemde redenen, het voorbereidingsbesluit genomen om de beeldkwaliteit vanuit de verkavelingsstudies op te nemen in de planregels van het nieuwe bestemmingsplan om deze wel juridisch af te kunnen dwingen en plannen hierop te kunnen toetsen. Het is belangrijk om vast te stellen dat kopers van de kavels aan het Groene Hof de kavels hebben aangeschaft op basis van het Verzamelplan Pijnacker-Nootdorp 2020/2021en de geldende welstandsnota waarvan de verkavelingsstudies geen onderdeel uitmaken, maar deze slechts “vergezellen”.

Helaas moeten wij als kopers vaststellen dat zowel de gemeente als de welstandscommissie de verkavelingsstudies gebruikt om onze plannen aan te toetsen en daarop ook af te keuren. Dit is juridisch, maar ook moreel gezien een zeer bedenkelijke werkwijze. Er wordt in de media aangegeven dat 18 van de 21 ingediende bouwplannen niet zouden voldoen aan het “oude” bestemmingsplan. Ook wordt hierbij aangegeven dat onze plannen voor het voorbereidingsbesluit zijn ingediend bij de gemeente. Dit is een onjuistheid in de lokale berichtgeving. De kopers van de kavels van Het Groene Hof hebben vrijwel allemaal het plan ingediend na het voorbereidingsbesluit. Ook In de informatiebrief raad van 15 maart 2022 wordt bepaald dan veel plannen niet zouden voldoen aan het geldende bestemmingsplan. Dit is om meerdere reden een onvolledige en onjuiste voorstelling van zaken. Allereerst zou dit betekenen dat wij en met name onze architecten massaal plannen hebben ontwikkeld die niet in lijn zijn met het bestemmingsplan. Wat architecten als eerste doen bij het starten met het ontwerpen van een woning is controleren welke uitgangspunten er moeten worden gehanteerd bij het ontwerpen van de woning.

Daarnaast is het wonderlijk om vast te stellen dat 18 van de 21 ontwerpen niet zouden voldoen aan het geldende bestemmingsplan (lokale media) terwijl nu juist is aangegeven dat het huidige bestemmingsplan onvoldoende mogelijkheden zou bieden om ongewenste plannen tegen te gaan. Dit lijkt een contradictie. Vermoedelijk wordt hierbij gerefereerd aan de verkavelingsstudies waarvan u de juridische status inmiddels kent. De ondertekenaars van deze brief zijn er van overtuigd dat de ontwerpen van hun woningen voldoen aan de eisen vanuit het Verzamelplan Pijnacker-Nootdorp 2020/2021 en de geldende welstandsnota 2013 en op basis van deze uitgangspunten “gewoon” vergund zouden moeten worden. Nieuw ontwerp bestemmingplan Wij maken ons ernstig zorgen over de bepalingen die in het nieuwe bestemmingsplan worden opgenomen. Deze zijn voor ons zeer beperkend. Wij ervaren deze voor een deel ook als zeer betuttelend. Wij moeten vaststellen dat naast de beeldkwaliteitseisen die zijn opgenomen in de verkavelingsstudies er nog een groot aantal andere bepalingen zijn opgenomen. Dit is iets heel anders dan slechts een aantal kleine foutjes repareren zoals wordt gesteld. Er wordt in het nieuwe bestemmingsplan feitelijk een heel nieuwe ambitie neergelegd door het creëren van hofjes.

Veel kopers zijn in gesprek met de gemeente om hun plan toch goedgekeurd te krijgen en te kunnen bouwen, maar lopen hierbij in veel gevallen toch tegen muren aan. De gemeente wil graag maatwerkafspraken maken met de kopers, maar deze afspraken zijn voor een groot deel een sigaar uit eigen doos. De maatwerkafspraken moeten worden gemaakt om ervoor te zorgen dat de plannen van de bewoners passen binnen het nieuwe bestemmingsplan. Echter hebben de kopers een kavel gekocht onder de voorwaarden van het Verzamelplan Pijnacker-Nootdorp 2020/2021. Uiteraard zijn wij zeer welwillend om met de gemeente mee te denken over de gewenste beeldkwaliteit in het buitengebied. Het mag echter niet zo zijn dat allerlei bepalingen en voorschriften worden vastgesteld die naar onze mening niets bijdragen aan de beeldkwaliteit van het Groene Hof, maar daarbij wel zeer beperkend voor ons zijn. Wij geven graag de extra eisen aan met betrekking tot de bepalingen in het nieuwe bestemmingsplan in relatie met de bepalingen in het Verzamelplan Pijnacker-Nootdorp 2020/2021 en de geldende welstandsnota van 2013. Wij worden door een aantal van deze extra bepalingen ernstig beperkt en benadeeld en vinden deze ook onacceptabel. Wij zetten deze en de gevolgen graag op een rij in onderstaande tabel:

Onderdeel Er zijn vaste bouwvlakken bepaald met een standaard afmeting van 12 x 12

Verschillen Deze bepalingen zijn nieuw

2

Per kavel is er sprake van één duidelijk en eenduidig rechthoekig bouwvolume.

Deze bepalingen zijn nieuw (stonden alleen in de verkavelingsstudie). In de welstandsnota is hierover niets opgenomen.

3

Er wordt een voorwaardelijke verplichting opgenomen over een landelijke inpassing (bomen en planten). Er wordt opgenomen dat hiermee binnen een jaar moet worden gestart anders kan mogelijk bestemmingsfunctie van het perceel en de bouwwerken worden afgenomen. Zowel de woning (hoofdgebouw) als de (vergunningsvrije) bijgebouwen (bijbehorende bouwwerken) zijn voorzien van een zadeldak (eventueel met wolfseind), schild- of mansardedak. Daarnaast wordt aangegeven dat (Vergunningsvrije)

Deze bepalingen zijn nieuw.

1

4

Deze bepalingen zijn nieuw.

Gevolgen Er wordt vastgesteld waar de woning op het perceel mag worden gebouwd en wat de maximale afmeting van de plattegrond mag zijn. Dit is beperking, aangezien bouwvlakken inclusief groottes niet waren bepaald (wel de grootte van de woning; max 750 m3). Nu kunnen woningen niet meer vrij op het kavel (met bestemming wonen) worden geplaatst, terwijl dit op basis van het geldende bestemmingsplan vrij was. De gemeente wil hierover eventueel maatwerkafspraken maken. Dit is echter de eerder genoemde sigaar uit eigen doos. Woningen met een L-vorm, T vorm of andere vorm zouden hierdoor niet meer gebouwd mogen worden. Op basis van het geldende bestemmingsplan en de welstandsnota is dit wel toegestaan (zie fotopresentatie van schitterende woningen met L- of T- vorm waarmee het buitengebied van de gemeente vol staat). Dit betekent dat de gemeente (mede) gaat vaststellen welke bomen en planten op onze kavels mogen komen en waar. Wij ervaren dit als zeer betuttelend en vinden dit een inperking van onze vrijheid. Wij zijn welwillend om mee te denken, maar uiteraard moet dit vrijwillig en vrijblijvend zijn.

Al onze woningen zijn voorzien van een schuin dak zoals dat in het bestemmingsplan is opgenomen. Het is echter een beperking dat wordt gesteld dat ook vergunningsvrije gebouwen moeten zijn voorzien van een schuin dak. Dit betekent dat wij een schuur in de achtertuin of een serre aan de woning (vergunningsvrij) moeten voorzien van een schuin dak en “onderdeel” moeten zijn van de

bijbehorende bouwwerken onderdeel moeten zijn van de architectuur van de woning. 5

Er worden een bepaling opgenomen dat geen verblijfsruimten mogen worden gerealiseerd op een deel van het perceel van kavel 7 in verband met geur van de nabijgelegen paardenbak. De gootlijn maakt onderdeel uit van de hoofdvorm en wordt niet doorbroken door architectonische elementen als entrees, dakkapellen en erkers.

Deze bepalingen zijn nieuw.

7

Gevels zijn van metselwerk.

In de Welstandsnota 2013 staan algemenere omschrijvingen die andere materialen niet uitsluiten.

8

Voorgevelrooilijnen zijn bepaald

Deze bepalingen zijn nieuw.

6

Deze bepalingen zijn nieuw.

architectuur van de woning. Hiervoor is landelijke regelgeving bepaald. Dit zou meer dan afdoende moeten zijn. Het is ook zeer ongebruikelijk dat dit wordt opgenomen in een bestemmingsplan. Dit is zeer beperkend voor een van de kavelkopers (kavel 7). Hierdoor wordt het feitelijk onmogelijk gemaakt op bijvoorbeeld een kantoor op het erf te plaatsen. Dit wordt als een zeer grote beperking gezien door de kopers van kavel 7 met grote schade tot gevolg. Het is nog niet te bepalen in hoeverre dit impact heeft op onze ontwerpen. Dit betekent wel feitelijk dat een entree die de goot onderbreekt of een overkapping boven de entree niet worden toegestaan. Dit kan erg veel impact hebben, afhankelijk van hoe dit wordt geïnterpreteerd. Dit is zeer beperkend voor een aantal ontwerpen. Hierdoor wordt niet meer toegestaan om woningen te voorzien van stucwerk bijvoorbeeld. Er zijn diverse schitterende woningen met een gestucte gevel in het buitengebied (zie fotopresentatie van woningen waar ook schitterende (wit) gestucte woningen in staan. Het bepalen van de voorgevelrooilijn kan grote implicaties hebben op het vergunningsvrij bouwen. Dit kan hierdoor worden beperkt. Ook de positie van vergunningsvrije bouwdelen wordt hierdoor beperkt. Tevens heeft het invloed op hoogte de erfafscheiding.

Zoals u kunt lezen hebben de bepalingen in het ontwerp bestemmingsplan voor ons zeer veel beperkingen. Nogmaals benadrukken wij dat dit allemaal beperkingen zijn die we niet hadden op basis van het geldende Verzamelplan Pijnacker-Nootdorp 2020/2021. Door deze beperkingen en alle vertragingen ervaren wij veel planschade. Wij willen graag op een positieve en constructieve manier verder en denken daarom in oplossingen. Wij willen u dan ook verzoeken het nieuwe bestemmingsplan aan te passen en wel op de volgende punten: 1. Wij vragen u de voorschriften met betrekking tot de grootte en positie van het bouwvlak te verwijderen (punt 1 tabel). De grootte van woningen is vastgesteld op 750 m3. De grootte van een bouwvlak bepalen voegt niets toe. Wij gaan graag (en zijn ook al) in overleg met de

2.

3.

4.

5.

6. 7.

8.

gemeente inzake de positie van de woningen op onze kavels, maar dit moet op basis van consensus worden bepaald. Wij vragen u de bepaling ten aanzien van de vorm van de woning aan te passen, zodat ook woningen in een T- of L-vorm, met variaties daarop mogelijk zijn (punt 2 tabel). Dit is mooie en bestaande beeldkwaliteit in het buitengebied van de gemeente Wij vragen u de bepalingen/ voorschriften met betrekking tot de voorwaardelijke inpassing (punt 3 tabel) te verwijderen (het kan niet zo zijn dat de gemeente gaat bepalen welke planten en bomen waar op onze percelen/ tuin komen en dit binnen een jaar kan afdwingen met het dreigement om anders de bestemming van onze percelen en woningen af te nemen). Wij zijn welwillend om met de gemeente te overleggen over de landschappelijke invulling. Dit is dan echter wel vrijwillig en vrijblijvend. Wij vragen u de bepalingen/ voorschriften met betrekking tot de vergunningsvrije bouwwerken te verwijderen uit het bestemmingsplan (punt 4 tabel). Hiervoor zijn landelijke regels. Het is beperkend en niet noodzakelijk om deze op te nemen. Wij vragen u de aanvullende regels met betrekking tot de paardenbak te verwijderen (punt 5 tabel). Hiervoor zijn geen landelijke regels opgesteld en de koper van kavel 7 wordt ernstig beperkt in de mogelijkheden met zijn perceel. Het is onnodig om deze vast te leggen.

Het is beter om dit aan de bewoner zelf over te laten, daar deze eventuele overlast ook zelf ervaart. Wij vragen u de bepalingen met betrekking tot het niet mogen onderbreken van de gootlijn te verwijderen uit het nieuwe ontwerp bestemmingsplan (punt 6 tabel). Gevels zijn van metselwerk. Wij verzoeken u deze bepaling aan te passen en toe te voegen dat gevels ook mogen zijn voorzien van pleisterwerk, zoals ook opgenomen is in de welstandsnota (punt 7 tabel). De voorgevelrooilijnen zijn bepaald. Wij verzoeken u deze bepalingen te schrappen uit het ontwerp bestemmingsplan (punt 8 tabel).

Wij hebben dit op een feitelijke manier weergegeven omdat het belangrijk is de feiten goed op een rij te hebben. Wij willen ook aangeven dat wij allemaal deze hele situatie als zeer onaangenaam ervaren. Wij voelen ons geenszins welkom in de gemeente. Voor velen van ons is de zin om een woning te gaan bouwen en het geloof in een goede uitkomst tot een dieptepunt gedaald. Ons vertrouwen in deze gemeente is ernstig beschadigd. Wij verzoeken u dit vertrouwen te helpen herstellen en deze brief in het geheel op te pakken. Met vriendelijke groet,

maken bewaar tegen alleen 1, 3 en 4 van de tabel

Bijlage: fotorapportage van voorbeelden bestaande woningen in het buitengebied Pijnacker-Nootdorp welke conform deze eisen niet meer mogelijk zijn

Foto’s bestaande beeldkwaliteit met dwarsgevel of stucwerk en onderbroken gootlijnen