Bijlage 1. zienswijze dakopbouwen 01 tm 09b - geanonimiseerd

Pijnacker-Nootdorp Zienswijze - Beleidsregels dakopbouwen Datum 26-10-2024 08:43:50

Toelichting Wilt u gebruik maken van DigiD?

Ja

Uw gegevens Burgerservicenummer Voornamen

Tussenvoegsel(s)

Achternaam Straatnaam

Huisnummer Huisletter

Huisnummertoevoeging Postcode Woonplaats

Telefoonnummer

E-mailadres

Namens een ander Reageert u namens iemand anders?

nee

Gegevens zienswijze Reactie / Motivatie

Ik ben voor, zeker als het vergunningsvrij aan de achterkant kan op een kapdak rijtjeswonings, net zoals een dakkapel aan de achterkant.

Bijlage Bijlage Bijlage

Pagina 1

Pijnacker-Nootdorp Zienswijze - Beleidsregels dakopbouwen Datum 04-11-2024 22:32:39

Toelichting Wilt u gebruik maken van DigiD?

Ja

Uw gegevens Burgerservicenummer Voornamen

Tussenvoegsel(s)

Achternaam Straatnaam

Huisnummer Huisletter

Huisnummertoevoeging Postcode Woonplaats

Telefoonnummer

E-mailadres

Namens een ander Reageert u namens iemand anders?

nee

Gegevens zienswijze

Reactie / Motivatie

In het nieuwe beleid staat ingeval van situatie 2 dat dakopbouwen niet meer dan 1,5 meter uit het oorspronkelijke bouwvlak mogen gerealiseerd om "te voorkomen dat bewoners van een aangrenzend perceel het gevoel krijgen in een nis te wonen wanneer beide buren een dakopbouw van deze categorie bouwen. Ik heb een woning waar deze nis al bestaat omdat beide buren in de jaren '90 van de vorige eeuw al een opbouw op de uitbouw hebben geplaatst, die 2,5 meter uit het Pagina 1

Reactie / Motivatie

bouwvlak steek. Ik heb afgelopen jaar geprobeerd om een vergunning te krijgen om de in de jaren 90 de ontstane "nis" te vullen met een opbouw. De gemeente heeft die vergunning geweigerd, ook mijn verzoek om de hardheidsclausule toe te passen is afgewezen. Ook onder het nieuwe beleid kan ik de "nis" niet vullen. Inmiddels is de verbouwing/ renovatie begonnen maar ik heb nog steeds de mogelijkheid de "nis" te vullen. Maar ook nu lijkt de hardheidsclausule geen soelaas te bieden. Is de gemeente bereid om het beleid zodanig aan te passen dat bewoners die vanuit het verleden "in een nis" zijn komen te wonen alsnog toe te staan de "nis" te vullen? Zonder overgeleverd te zijn aan de hardheidsclausule? Toepassing van de hardheidsclausule heeft toch een vorm van willekeur, (afwezigheid van ) politieke moed in zich. Ik heb aan geen van mijn kennissen of buren in de sophiastraat kunnen uitleggen waarom er geen vergunning werd verleend. Ter adstructie voeg ik een foto van de nu nog bestaande situatie bij. Ik ben gaarne bereid om deze zienswijze mondeling toe te lichten.

Bijlage

PHOTO-2024-04-06-14-26-37.jpg (308.8 KB)

Bijlage Bijlage

Pagina 2

Pijnacker-Nootdorp Zienswijze - Beleidsregels dakopbouwen Datum 04-12-2024 10:35:28

Toelichting Wilt u gebruik maken van DigiD?

Ja

Uw gegevens Burgerservicenummer Voornamen

Tussenvoegsel(s)

Achternaam Straatnaam

Huisnummer Huisletter

Huisnummertoevoeging Postcode Woonplaats

Telefoonnummer

E-mailadres

Namens een ander Reageert u namens iemand anders?

nee

Gegevens zienswijze Reactie / Motivatie

In de bijlage treft u onze zienswijze als pdf.

Bijlage

Zienswijze nota dakopbouwen.pdf (74.3 KB)

Bijlage Bijlage

Pagina 1

College van burgemeester en wethouders Van de gemeente Pijnacker-Nootdorp Postbus 1 2640 AA Pijnacker

Betreft: Zienswijze beleidsregels dakopbouwen gemeente Pijnacker-Nootdorp 2024

Geacht College, Hierbij dienen wij een zienswijze in tegen de concept-beleidsregels dakopbouwen

gemeente Pijnacker-Nootdorp 2024.

Wij wonen aan de

te Nootdorp. Recentelijk hebben wij een

omgevingsvergunning aangevraagd voor het bouwen van een dakkapel in het voorgevelvlak van onze woning en het realiseren van een dakopbouw met verlegde nok/nokverhoging in het achtervlak van onze woning. Met de constructie van de

dakopbouw aan de achterkant van onze woning, willen wij het mogelijk maken om de zolder als extra kamer te gaan gebruiken. Dit is tot op heden niet goed mogelijk geweest, omdat het plafond van onze zolder te laag is om rechtop te kunnen staan. Het bouwplan past binnen de regels van het huidige beleid voor dakopbouwen. Ons

bouwplan ziet immers op de realisatie van een nokverhoging met als doel een functionele ruimte te creëren. Dit is toegestaan als de stahoogte op de betreffende

verdieping maximaal 2,4 meter is, hetgeen in ons geval ook het geval is. Desondanks is

er nog geen besluit over onze aanvraag genomen. Het ontwerp van de nieuwe beleidsregels dakopbouwen wil het tot op heden gevoerde beleid versoepelen en vereenvoudigen. Daarbij beoogt het om ruimhartiger te zijn dan

het huidige beleid en meer mogelijkheden voor de uitbreiding van woningen door middel van het construeren van een dakopbouw toe te staan.

In dit beleid is een dakopbouw gedefinieerd als “elke uitbreiding van een gebouw boven de eerste bouwlaag, anders dan een dakkapel”. Ons project valt onder deze definitie. In de bouwregels van het beleid is aangegeven dat de hoogte van de oorspronkelijke

bouwmassa of de in het bestemmingsplan opgenomen maximum bouwhoogte niet mag

worden overschreden. Verder is aangegeven dat deze maximale bouwhoogte met ten

hoogste 1 meter mag worden overschreden om te voldoen aan een wettelijk voorschrift ten aanzien van het gebruik als gebruiksfunctie. Dit is bij ons van toepassing, nu de

zolder net te laag is om deze als kamer te kunnen gebruiken en de nok met minder dan 1 meter wordt verhoogd om dit probleem op te lossen.

Ons bouwplan past kortom binnen de intentie van het beleid, en binnen de daarin

aangegeven bouwregels. Om onduidelijke redenen wil de commissie ruimtelijke kwaliteit ons bouwplan echter niet goedkeuren.

Gelet op de intentie van het beleid om meer mogelijkheden voor de uitbreiding van woningen door middel van het construeren van een dakopbouwtoe te staan, verzoeken

wij u deze vorm van dakopbouwen (het doortrekken van de kap indien de stahoogte op zolder minder is dan 2,4 meter) weer expliciet op te nemen in het beleid, net zoals dat in het huidig beleid het geval is, zodat er geen discussie kan ontstaan over de vraag of dit

soort dakopbouwen zijn toegestaan of niet. Wij zijn namelijk niet de enigen die deze mogelijkheid toepassen. Er is een grote hoeveelheid vergelijkbare dakopbouwen binnen

de gemeente en speciaal in de kern Nootdorp vergund en gerealiseerd. Voorbeelden zijn

Vrijenbansestraat 5, Willem Pijperstraat 2, Willem Pijperstraat 8, Willem Pijperstraat 16, Delflandstraat 70 en President Kennedystraat 39. Ook voor onze woning geldt dat de

nokverhoging nodig is, omdat de ruimte op zolder voor ons anders niet goed bruikbaar

is.

Wij verzoeken uw College dan ook om onze zienswijze mee te nemen in het verdere besluitvormingsproces.

Hoogachtend,

Pijnacker-Nootdorp Zienswijze - Beleidsregels dakopbouwen Datum 10-11-2024 12:46:30

Toelichting Wilt u gebruik maken van DigiD?

Ja

Uw gegevens Burgerservicenummer Voornamen

Tussenvoegsel(s)

Achternaam Straatnaam

Huisnummer Huisletter

Huisnummertoevoeging Postcode Woonplaats

Telefoonnummer

E-mailadres

Namens een ander Reageert u namens iemand anders?

nee

Gegevens zienswijze Zie bijgevoegde brief voor reactie/ motivatie. Graag ontvang ik een ontvangsbevestiging.

Reactie / Motivatie

Vriendelijke groet, [

Bijlage

]

241110_Zienswijze beleidsregels dakopbouwen.pdf (45.2 KB)

Bijlage Pagina 1

Bijlage

Pagina 2

Zienswijze “Beleidsregels dakopbouwen (uitbreiding bestaande bouwlaag, toevoegen extra bouwlaag en uitbreiding op aan-/uitbouw) Gemeente Pijnacker-Nootdorp 2024 ontwerpversie JJ

Pijnacker 10 november 2024

Geachte heer/mevrouw,

Onderstaand treft u mijn zienswijze op de beleidsregels dakopbouwen, zoals door u ter inzage gepubliceerd. Vervolgens onderbouw ik deze zienswijze met een aantal constateringen en vragen voor u om het beleid verder toe te lichten. In de" beleidsregels dakopbouwen’ is een variant (C) opgenomen die mijn inziens voorbij gaat aan een goede belangenafweging tussen de planindiener (voor een dakopbouw bovenop de bovenste verdieping) en de directe omgeving van het plan. Ik ben dan ook van mening dat deze verruiming van het beleid op dit punt niet moet worden doorgevoerd. Het maakt het proces rondom de bestaande rechten ontleend aan het omgevingsplan ondoorzichtig en kan betekenen dat omwonenden niet de juridische mogelijkheid, zoals aanwezig onder het omgevingsplan en hiervoor het bestemmingsplan, krijgen om zich hiertegen te verzetten als hun belangen worden geschaad (o.a. privacy (inkijk), schaduwwerkingen uitzicht).

Inhoudelijke reactie op de beleidsregels: In uw aanleiding schijft u: Steeds vaker meldden zich inwoners bij de gemeenteraad - veelal in het kader van het jaarlijkse ‘verzamelbestemmingsplan’ - met het verzoek voor hun woning (of soms zelfs voor het hele woonblok) een uitzondering te maken en een bouwhoogte vast te stellen die het hen mogelijk maakt een dakopbouw te realiseren in de vorm die zij wensen...”

Tevens vermeld u dat: “een werkgroep van de raad een rondetafelgesprek met inwoners georganiseerd. Dat heef niet tot het gewenste resultaat geleid...’ JJ

Ik zou graag het verslag van het rondetafelgesprek ontvangen. Bij het kopje “wat zijn beleidsregels” schrijft u dat: “Een beleidsregel wordt geacht in algemene zin het resultaat te zijn van een belangenafweging”

Nu begrijp ik de wens om woningen te vergroten in een tijd van krapte op de woningmarkt. De door u geschetste situaties van uitbreiding van een bestaande bouwlaag of uitbreiding binnen de nokhoogte van een schuine kap zie ik dan ook als een logische oplossing. Echter, de door u geschetste toevoegingvan een nieuwe bouwlaag bovenop een bestaande bouwlaag gaat in tegen de vastgelegde goot en nokhoogte in het omgevingsplan (voorheen in het bestemmingsplan). Door nu met een beleidsregel dit mogelijk te maken verliezen deze zorgvuldig tot stand gekomen bestemmingsplannen (nu het omgevingsplan) hun waarde. Een waarde waar veel inwoners via inspraak,

dialoog en zienswijzen op hebben kunnen reageren. Op basis van de kaders in het bestemmingsplan zijn woningen aangekocht en is wijziging in woonplezier (privacy, zon­ en daglicht) procedureel veiliggesteld middels zienswijzen en bezwaarmogelijkheden bij wijziging van het omgevingsplan of een BOPA. Als doel van de beleidsregels schrijft u dat er duidelijkheid gegeven moet worden aan inwoners die de wens hebben een dakopbouwte realiseren. Echter, in het beleid is een aanzienlijke verruiming opgenomen ten opzichte van wat binnen het huidige omgevingsplan mogelijk is. Daarmee gaan deze voorgenomen beleidsregels verder dan het verschaffen van duidelijkheid. Door in het beleid een verruimingvoor toevoeging van een nieuwe bouwlaag bovenop een bestaande bouwlaag op te nemen wordt de belangenafweging die bij een bestemmingsplan zorgvuldig is gemaakt buiten spel gezet. Het Bestuur en de Raad hebben dit verder niet gemotiveerd, wel is opgenomen dat het planschaderisico beperkt is. De toelichting over planschade (nu nadeelcompensatie) en het verwijzen naar een advies van Saoz doet vermoeden dat u deze beleidsregels puur vanuit de groep bewoners schrijft die graag hun woning willen vergroten. Echter, u geeft ook aan dat een beleidsregel het resultaat dient te zijn van een belangenafweging.

Dit gaat verder dan de bewoners die hun woning willen vergroten en gaat ook over de belangen van omwonenden van deze bewoners. Graag zie ik toegelicht hoe de belangenafweging is gemaakt en hoe de omwonenden hierin betrokken zijn.

Onder het kopje waardestijging wordt aangegeven hoeveel de woningen in waarde kunnen stijgen. De vraag is hoe zich dit verhoudt tot de visie op het voldoende beschikbaar zijn van betaalbare woningen? Zit het probleem van de woningnood niet aan de onderkant van de vrije sector markt? Door woningen uit te breiden neemt het aandeel betaalbare koopwoningen af en komt ook de gewenste doorstroming niet op gang. Ik mis hier de conclusie uit juist deze bevindingen in de beleidsregels. Hoe gaat de gemeente dan om met het realiseren van meer betaalbare koopwoningen? En hoe verhoudt dit zich tot de visie op woningdifferentiatie binnen de (bestaande) wijken? Bij de juridische aspecten schrijft u: ‘‘...Het verdient daarom aanbeveling ook de gemeenteraad de beleidsregels vast te laten stellen als onderdeel van het toekomstige ruimtelijke beleid. Op die manier wordt de gemeenteraad in staat gesteld een consequent ruimtelijk beleid (en de vertaling daarvan in omgevingsplanregels) te voeren. Overigens is het te verwachten dat het aantal verzoeken aan de raad af te wijken met een wijziging van het omgevingsplan significant zal afnemen, omdat het beleid aanzienlijk verruimd wordt...”

Graag ontvang ik een toelichting hoe ik de relatie tussen het omgevingsplan (en de daarin opgenomen goot- en nokhoogtes) in relatie tot deze beleidsregels moet zien. Zeker als het aan de gemeenteraad ter vaststelling wordt aangeboden. Afname van het aantal verzoeken tot afwijking kan geen argument zijn voor het verruimen van beleid. Hier dient altijd een inhoudelijke en belangenafweging aan ten grondslag te liggen, rekening houdend met specifieke locatiekenmerken.

Nieuw beleid

IJ schets in het nieuwe beleid drie situaties (A, B en C). Bij situatie C geeft u aan dat de opbouw door een stedenbouwkundige van de gemeente beoordeeld moet worden en het advies over het bouwplan positief moet zijn. U schrijft niets over het afwijken van het omgevingsplan en geeft aan dat het college kan besluiten of het plan stedenbouwkundig aanvaardbaar is. Daarmee lijkt het erop dat het college op basis van de nieuwe beleidsregels per geval kan besluiten. Daarmee is de werking van omgevingsplan en de rol van de raad in deze gewijzigd; de raad geeft vooraf generiek toestemming in plaats van locatie- en casus specifiek. Graag hoor ik hoe dit in de praktijk dan werkt door middel van een uitgewerkt voorbeeld, op welk moment wordt de omgeving betrokken bij een concreet bouwplan wat niet past binnen het huidige omgevingsplan maar wel binnen de kaders van het nieuwe beleid voor dakopbouwen? Nu wekt het voorgenomen beleid de indruk dat het college deze bevoegdheid krijgt en participatie na generieke instemming van de raad met de voorgenomen beleidsregels voor dakopbouwen volledig wordt uitgeschakeld. Dit betekent dat omwonenden in de toekomst ongewenst geconfronteerd kunnen worden met plannen voor dakopbouwen en zij op dat moment geen mogelijkheid meer hebben om bezwaar te maken.

Kan verwacht worden van alle inwoners dat zij de impact overzien van de nieuwe, generieke beleidsregels zonder dat al sprake is van concrete bouwplannen, waar ik als inwoner tot nu toe betrokken word zodra er sprake is van een concreet plan? Kan met dit beleid een BOPA verleend worden die afwijkt van het omgevingsplan? Welke procedure hoort hier dan bij en hoe en wanneer wordt de omgeving van het plan betrokken? Welke inspraakmomenten en bezwaar is er mogelijk voor de buren?

Tot slot verwijst Bouwregel 3 naar bouwhoogtes in lid 1 en 2. In de regel 1. lid c is geen bouwhoogte opgenomen. Hier mist de hoogtedefinitie van 1 bouwlaag in de begrippenlijst. Bij het deel ‘Algemene regel’ wordt wel verwezen naar het omgevingsplan, maar dit biedt geen uitsluitsel op de vraag naar de bouwhoogte van een bouwlaag. Ik zie uw reactie op mijn zienswijze met interesse tegemoet. Met vriendelijke groet,

Pijnacker-Nootdorp Zienswijze - Beleidsregels dakopbouwen Datum 17-11-2024 18:03:34

Toelichting Wilt u gebruik maken van DigiD?

Nee

Uw gegevens Burgerservicenummer Voornamen

Tussenvoegsel(s)

Achternaam Straatnaam

Huisnummer Huisletter

Huisnummertoevoeging Postcode Woonplaats

Telefoonnummer

E-mailadres

Namens een ander Reageert u namens iemand anders?

nee

Gegevens zienswijze goedemiddag,

Reactie / Motivatie

mijn reactie betreft een dakopbouw op de 2e verdieping aan de dukaatstraat te Delfgauw (Emerald) Daar zijn reeds dakopbouwen geplaatst op nummer 40 en 42. Helaas zie ik deze optie niet terug in het herziende dakopbouwen beleid.

ik leg mijn vraag/reactie graag mondeling toe, indien gewenst.

Pagina 1

met vriendelijke groet.

Reactie / Motivatie

Bijlage

Schermafbeelding 2024-11-17 om 18.18.44.png (553.3 KB)

Bijlage Bijlage

Pagina 2

Pijnacker-Nootdorp Zienswijze - Beleidsregels dakopbouwen Datum 25-11-2024 12:08:57

Toelichting Wilt u gebruik maken van DigiD?

Nee

Uw gegevens Burgerservicenummer Voornamen

Tussenvoegsel(s)

Achternaam Straatnaam

Huisnummer Huisletter

Huisnummertoevoeging Postcode Woonplaats

Telefoonnummer

E-mailadres

Namens een ander Reageert u namens iemand anders?

nee

Gegevens zienswijze

Reactie / Motivatie

Een dakopbouw bij een woning met een kap is blijkbaar alleen mogelijk aan de achterzijde van de woning. Bij situatie A op pagina 11 staat "Bij de aanwezigheid van een dakconstructie geldt als aanvullende voorwaarde dat de opbouw alleen aan de achterzijde worden gerealiseerd.". Zie hiervoor ook de tweede tekening bij Situatie A op pagina 12. Ik kan in de beleidsnota geen argumentatie vinden waarom dit niet aan de voorzijde zou mogen. Het kan bijvoorbeeld gezien de locatie van Pagina 1

Reactie / Motivatie

het trappenhuis in de desbetreffende woning juist heel handig zijn de dakopbouw aan de voorkant te realiseren. Bezonning kan een andere reden zijn. Een dakopbouw aan de voorkant zou moeten mogen onder gelijkluidende voorwaarden zoals op genomen bij Situatie C op pagina 13 van de beleidsnota.

Bijlage Bijlage Bijlage

Pagina 2

Pijnacker-Nootdorp Zienswijze - Beleidsregels dakopbouwen Datum 03-12-2024 11:41:55

Toelichting Wilt u gebruik maken van DigiD?

Ja

Uw gegevens Burgerservicenummer Voornamen

Tussenvoegsel(s)

Achternaam Straatnaam

Huisnummer Huisletter

Huisnummertoevoeging Postcode Woonplaats

Telefoonnummer

E-mailadres

Namens een ander Reageert u namens iemand anders?

nee

Gegevens zienswijze

Reactie / Motivatie

We are very happy with the Roof extension policy update and wanted to just add input related to houses and areas with two roads around and near by, so policy cover all opportunities for extensions. I am particularly talking about area and streets Lobelia, Bromelia, Spirea and similar. All of these houses have two roads around and for us would be very important to be covered with this policy update as many citizens want to do extensions, especially roof and Pagina 1

balcony extensions. Unfortunately current balcony only looks nice but it is actually useless space due to a lot of wind and rain through the year. So, most of time, it is empty and not in use. If it would be a full room space instead, it would be a game changer for many citizens.

Reactie / Motivatie

We have a number of reasons why we want to do extensions and here are just a few: Family growth (+1 kids room) Home office More useful space in the house Home gym and health options improvements More space for sun panels and green energy Once again, thank you for making the policy updates and I hope you will add in this input to cover all cases, so we can start building rather sooner, in 2025. In case needed, I am happy to come for a further discussion and also call my neighbours. We have once already visited municipality to dismiss this topic and happy to do again as we are all interested to do roof and balcony extensions.

Bijlage

jpg (91.5 KB)

Spirea and similar.

Bijlage Bijlage

Pagina 2

Pijnacker-Nootdorp Zienswijze - Beleidsregels dakopbouwen Datum 03-12-2024 21:45:48

Toelichting Wilt u gebruik maken van DigiD?

Ja

Uw gegevens Burgerservicenummer Voornamen

Tussenvoegsel(s)

Achternaam Straatnaam

Huisnummer Huisletter

Huisnummertoevoeging Postcode Woonplaats

Telefoonnummer

E-mailadres

Namens een ander Reageert u namens iemand anders?

nee

Gegevens zienswijze Beste Gemeente Pijnacker-Nootdorp,

Reactie / Motivatie

In het verleden heb ik een aantal keer gesproken met de gemeente over het opbouwen van een etage op onze woonkamer. Deze heeft nl. een plat dak en een opbouw zou het gebrek aan ruimte voor ons oplossen. Zeker omdat verhuizen binnen de gemeente nagenoeg onmogelijk is gebleken door de oververhitte woningmarkt. Vele huizen hebben we bezichtigd, vier keer hebben we geboden. Zonder succes. Pagina 1

Het opbouwen van onze woonkamer mag volgens het bestemmingplan niet omdat onze woonkamer als 'bijgebouw' is omschreven, met een maximale hoogte van 3,5 meter. De woonkamer zit gewoon vast aan onze woning. En de woonkamer is ook gewoon bedoel als woonkamer. 'Bijgebouw' is eigenlijk een vreemde omschrijving. Onze woning staat op de hoek van een blok woningen. Door deze open te laten geeft het een ruimtelijker effect. Aldus de filosofie van de architect.

Van ons woningtype zijn er in de hele wijk Ackerwoude slechts 8 gebouwd, steeds als paar.

Reactie / Motivatie

Het gaat om de volgende woningen: - Brink van Abeltje 24 en 26 - Brink van Dik Trom 2 en 4 - Brink van Kruimeltje 1 en 3 - Brink van Pietje Bell 43 en 45 Google Maps geeft een helder beeld van de situatie.

Vier van deze woningen zijn hoekwoningen waarbij het platte dak voor een ruimtelijke beleving zou zorgen. Twee van deze woningen hebben ook een carport die uiteraard open blijft als het platte dak van de woonkamer zou worden opgebouwd. De vraag is: mogen wij op onze woonkamer een etage opbouwen uiteraard in overleg en volgens de regels - als de aangepaste beleidsregels voor dakopbouwen worden doorgevoerd? Ik hoor graag van u. Indien meer informatie is gewenst verstrek ik die uiteraard graag.

Met vriendelijke groet, Bijlage Bijlage Bijlage

Pagina 2

Pijnacker-Nootdorp Zienswijze - Beleidsregels dakopbouwen Datum 04-12-2024 13:22:32

Toelichting Wilt u gebruik maken van DigiD?

Nee

Uw gegevens Burgerservicenummer Voornamen

Tussenvoegsel(s)

Achternaam Straatnaam

Huisnummer Huisletter

Huisnummertoevoeging Postcode Woonplaats

Telefoonnummer

E-mailadres

Namens een ander Reageert u namens iemand anders?

ja

Gegevens andere persoon Naam /

Adres

L

Postbusnummer Postcode

Plaatsnaam

Gegevens zienswijze Pagina 1

Reactie / Motivatie Bijlage

dien ik deze zienswijze in. 241204 Zienswijze Dakopbouwen (112 KB)

Bijlage Bijlage

Pagina 2

Aan de gemeenteraad van de gemeente Pijnacker-Nootdorp

Digitaal via de website

Datum

Kenmerk

Onderwerp

4 december 2024 100747/JvE Zienswijze Beleidsregels dakopbouwen ontwerpversie

Geachte Raad, Namens reageren op de ontwerpversie Beleidsregels dakopbouwen.

willen wij

Vanuit de wet en onze taak heeft de naar de nieuwe beleidsregels gekeken, wetend dat deze gaat gelden in de bebouwde kom van de gehele gemeente.

De conclusie is dat de beleidsregel nadelig is voor de ruimtelijke kwaliteit doordat het vooral een ongenuanceerde beleidsregel is voor waar het betreft het uiterlijk van bouwwerken in relatie tot de context van gebouw en omgeving. Ongenuanceerde benaderingen van de ruimtelijke kwaliteit maken ook het overig beleid op ruimtelijk gebied diffuus en moeilijker te beoordelen en te begrijpen. Als adviesorgaan voor de gemeente zijn wij altijd bereid mee te denken over ruimtelijk beleid, we hopen dat de gemeente deze uitnodiging aangrijpt voor toekomstig overleg.

Puntsgewijs gaan we verder in op de beleidsregel.

Inde allereerste plaats wil reageren op het de status en kwaliteitsinstrumentariurn van deze beleidsregel. Deze ontbreekt. Inde beleidsregel is geen vergunningsproces benoemd (vergunningsplichtig, melding, vergunningsvrij); Er is geen kwaliteitsinstrumentariurn beschikbaar gesteld op basis waarvan de dakopbouwen kunnen worden beoordeeld, anders dan de hoofdvorm. Hiermee is alsnog onduidelijkheid over de relatie met de welstandsnota en de daarin genoemde criteria (uiterlijk bouwwerken); Het ontbreken van een kwaliteitsinstrumentariurn in combinatie met slechts de aanduiding van positie en formaat van de dakopbouwen is een dermate ongenuanceerde aantasting

pagina lvan4

van de ruimtelijke kwaliteit van de bebouwde omgeving dat de vraag rijst in hoeverre de welstandscriteria in verhouding staan tot de nuance van de nota gerelateerd aan de context.

Toepassingsbereik en uitzonderingen. Deze dient te worden aangescherpt op de volgende punten: • Omgeving van het monument: Gemeenten zijn verplicht om aantasting van de omgeving van (voorbeschermde) monumenten die op grond van het omgevingsplan zijn beschermd, te voorkomen, als die monumenten door die aantasting worden ontsierd of beschadigd. Dit betekent dat ook een artikel dient te worden opgenomen over de omgeving van monumenten; • Het beleid dient ook bij voorbeschermde monumenten niet van toepassing te zijn: • Het beleid dient voor de in de nota aangewezen gebieden met een bijzonder welstandsregime niet van toepassing te zijn. Hier komen met name zadelkappen voor, de voorgestelde dakopbouwen zijn een te grove aantasting van de karakteristiek; • Het beleid dient niet van toepassing te zijn vooral die situaties waarbij de achterkanten en grenzen aan openbaar gebied; • Het beleid dient niet van toepassing te zijn vooral die situaties waar al een nokverhogingin de rij is gerealiseerd (zie verder in dit document); • Bij alle typen uit te gaan van een trendsetterbeleid, zodat er in gevelindeling en materialisatie een eenduidig (nieuw) beeld kan ontstaan.

Nadere beschouwing van de verschillende typen dakopbouwen die genoemd worden: A- platte daken

Deze dakopbouwen wijken af van het dakopbouwenbeleid dat is opgenomen in het Omgevingsplan voor Tolhek. Consistentie in beleid is voorde uitvoering en zekerheid van belang. Advies is de beleidsregels bijstellen naar aanleiding van het Omgevingsplan Tolhek: Ten opzichte van de bestaande achtergevel moet een bebouwingsvrije zone van 2,5 meter worden gehanteerd. Bij hoekwoningen moeteen bebouwingsvrije zone van 1 meter ten opzichte van de zijgevel worden aangehouden. Voor zover de bestaande bebouwing op de betreffende etage niet is teruggelegd ten opzichte van de zijgevel mag met de dakopbouw worden aangesloten op de bestaande bebouwing. De dakopbouw moet binnen de oorspronkelijke voor-en achtergevel van het hoofdgebouw worden gerealiseerd. Een dakopbouw mag de bouwhoogte van de aanwezige bebouwing op de betreffende verdieping van de woning niet verhogen. Het materiaalgebruik, de detaillering, de profileringen de vormgeving van de dakopbouw zijn gelijkwaardig aan het hoofdgebouw.

pagina 2 van 4

A- schuine daken

In Pijnacker Nootdorp wordt bij schuine daken zeer veel gebruikgemaakt van de zogenaamde nokverhoging naar achteren (zie inzet boven), al dan niet in combinatie met een dakkapel aan de voorzijde. Een combinatie met een dakopbouwals hier voorgesteld geeft een zeer onrustig beeld en complexe bouwkundige aansluitingen. Advies is deze beleidsregel niet toe te staan in rijen waar dit al gerealiseerd is. Deze dakopbouwen zijn vooral bij de kopwoningen van grote invloed op het straatbeeld, waarbij het van belang is dat de dakopbouwen ca. 2 dakpannen (50 cm) terug liggen ten opzichte van de kopse gevel, om een nette aansluiting op het metselwerk en dak mogelijk te maken. Advies is deze beleidsregel voor kopwoningen aan te passen.

B - dakopbouwen op aanbouwen

Deze opbouwen, daar waar grenzend aan de openbare weg (voor en zijkant) zijn zeer ingrijpend voor het straatbeeld. Advies is het dakopbouwen beleid aan te scherpen door deze dakopbouwen niet toe te staan aan de voorzijde en indien de voor- en/of zijkant niet is gelegen aan de openbare weg.

C - op platte daken zonder bestaande opbouw

SN

Deze opbouwen zijn zeer ingrijpend voor iet straatbeeld, maar worden vooraf gegaan door een stedenbouwkundig advies. Hier hebben wij het volste vertrouwen in. Echter, voor kopwoningen is het advies voor het dakopbouwen beleid aan te scherpen door voor deze dakopbouwen aan de kopse gevel 1 meter uit de gevel te blijven, aansluitend bij het beleid 'Tolhek’.

pagina 3 van 4

Nogmaals willen we de mogelijkheid aanstippen (zie eerder) om te werken met trendsetters, dit geeft naast vrijheid ook zekerheid en een rustig beeld.

De beleidsregel zoals voorgesteld vormt een aantasting van de Omgevingskwaliteit.

Wij hebben met belangstelling kennis genomen van deze nieuwe beleidsregels en nodigen de gemeente nogmaals uit ook op voorhand nieuw beleid op het gebied van ruimtelijke kwaliteit met ons te delen en daarover van gedachten te wisselen.

pagina 4 van 4