Beantwoording beeldvormende vragen Fractie Graafland en TROTS - Nota dakopbouwen 2024

Memo beantwoording beeldvormende vragen

zaaknummer

1577540

berichtnummer

1430983

aan

Raad

van

College

afschrift datum onderwerp status

3 april 2025 Beantwoording beeldvormende vragen over nota dakopbouwen 2024 Informatief

Door de fractie Graafland zijn vragen gesteld over nota dakopbouwen 2024 (agendapunt 5a). Hieronder treft u de beantwoording aan. Vraag 1 Het college stelt voor om deze beleidsregels slechts “als leidraad” vast te stellen en niet direct op te nemen in het Omgevingsplan. Kan het college toelichten waarom zij kiest voor het instrument “leidraad”? Antwoord Niet ontkend kan worden dat de voorgestelde regeling veel ruimte biedt aan eigenaren hun woning te vergroten door middel van een dakopbouw. De nieuwe regeling biedt aanzienlijk meer mogelijkheden dan op grond van de huidige regeling mogelijk was. Het college wil die ruimte uitdrukkelijk bieden, maar wenst tegelijkertijd niet alle controle kwijt te raken. Daarom is ervoor gekozen de eerste periode (anderhalf tot twee jaar) dakopbouwen te vergunnen met een buitenplanse omgevingsplanactiviteit (bopa) en – wanneer de regeling in het Omgevingsplan wordt opgenomen – met een binnenplanse ontheffing. Op die manier is er altijd een nader afwegingsmoment waarmee excessen voorkomen kunnen worden. Uiteraard dient een voorkomend geval écht een uitzondering te zijn en bovendien gedragen te worden door een uitgebreide en deugdelijke motivering. Ons college stelt de nieuwe regels vast als beleidsregels en stelt uw raad voor deze regels als leidraad te hanteren bij de vaststelling van toekomstige wijzigingen van het Omgevingsplan.

Zie in dit verband ook de beantwoording onder 3. Voorts dient niet onvermeld te blijven dat medewerking aan bouwplannen met een bopa of een binnenplanse ontheffing aanzienlijk minder tijd vergt dan een wijziging van het Omgevingsplan Vraag 2 In de aanbiedingsnota staat “Dat leidde tot onduidelijkheid en bovenal tot (de schijn van) willekeur. Met de Nota dakopbouwen werd invulling gegeven aan de gewenste duidelijkheid ten aanzien van dit soort woninguitbreidingen. Kan het college reflecteren over de status van een “leidraad” afgezet tegen het begrip “willekeur”? Antwoord In de periode 2002 tot 2011 bestond er geen beleid ten aanzien van dakopbouwen. In die periode werd van geval tot geval bekeken of een dakopbouw toelaatbaar werd geoordeeld. Díe situatie leidde tot (de schijn van) willekeur. Met het vaststellen van beleidsregels heeft het college toen bepaald in welke gevallen een dakopbouw (in ieder geval) aanvaardbaar werd geacht. Het nieuwe beleid is daar een voortzetting van alleen is het nieuwe beleid ruimhartiger en voorziet in meer en andere vormen van dakopbouwen dan waarin de bestaande (oude) regeling voorziet. Dat geeft zoveel mogelijk objectief duidelijkheid aan wie een dakopbouw wenst te realiseren.

Ons college hecht eraan samen met uw raad het ruimtelijk beleid van de gemeente op dit punt vorm te geven en stelt uw raad daarom voor de nieuwe regeling als leidraad vast te stellen. Zie in dit verband ook de beantwoording onder 3.

pagina

1/9

Memo beantwoording beeldvormende vragen

Vraag 3 In hoeverre wordt de raad, als kaderstellend orgaan, beter in haar kracht gezet bij het vaststellen van de nota als “beleidsregel’ in plaats van als “leidraad” Antwoord Om een dakopbouw mogelijk te maken, dient daarvoor een omgevingsvergunning verleend te worden. De bevoegdheid een omgevingsvergunning te verlenen ligt bij ons college. Een bestuursorgaan kan regels stellen hoe hij in voorkomend geval gebruikmaakt van een hem toekomende bevoegdheid. Die regels worden beleidsregels genoemd. Het bestuursorgaan (in dit geval ons college) dient te handelen overeenkomstig die beleidsregels. Uw raad heeft niet de bevoegdheid omgevingsvergunningen te verlenen en kan reeds daarom de nieuwe regels voor dakopbouwen niet vaststellen als beleidsregels. Ons college heeft er daarom voor gekozen uw raad voor te stellen de nieuwe regeling als leidraad vast te stellen en op die manier de toekomstige vaststelling van wijzigingen van het Omgevingsplan in overeenstemming te laten zijn met reeds verleende, onherroepelijke vergunningen. Vraag 4 Op pagina 4 worden 2 voorbeelden gegeven van de soorten dakopbouwen. Vervolgens staat er “De Nota dakopbouwen gaat uitsluitend uit van de eerste mogelijkheid en definieert een dakopbouw als “een uitbreiding van een bestaande laag van een woning”.

Vervolgens staat er “De Nota dakopbouwen sluit dit echter expliciet uit omdat ‘de wenselijkheid van deze vorm van bebouwing alleen kan worden afgewogen bij de opstelling/vaststelling van een wijziging van het omgevingsplan’. Misschien een aantal domme vragen (ik vind dit een lastige alinea om te duiden): a) Klopt het dat de gemeenteraad situatie 2 niet via een amendement op de Nota Dakopbouwen mogelijk kan maken, omdat het Omgevingsplan dit nog niet toestaat? b) Zo ja, erkent het college daarmee dat de enige manier om dit mogelijk te maken een wijziging van het omgevingsplan nodig is. c) Zo ja, ligt de bal in dat geval bij de gemeenteraad om het initiatief te nemen om situatie 2 mogelijk te maken door het college te vragen het Omgevingsplan aan te passen? Of ziet het college dit als iets waarvoor het zelf eerst met een voorstel moet komen? Antwoord De aangehaalde passage gaat enerzijds over de twee hoofdvormen die een dakopbouw kan hebben (op een laag waar al bebouwing aanwezig is én de toevoeging van een extra laag) en anderzijds mogelijkheden die het huidige (oude) dakopbouwenbeleid biedt. In het huidige (oude) beleid is de toevoeging van een extra bouwlaag niet mogelijk en moest daaraan dus altijd via een aanpassing van het bestemmingsplan medewerking verleend worden. Een raadsbevoegdheid dus.

Het nieuwe beleid voorziet zowel in de situatie waarin een dakopbouw wordt gerealiseerd op een bouwlaag waarop al bebouwing aanwezig is als in de situatie waarin dat niet het geval is. Met de vaststelling van het nieuwe beleid hoeft uw raad dus geen afweging meer te maken omtrent de toelaatbaarheid van een extra bouwlaag. De nieuwe regeling landt uiteindelijk in het Omgevingsplan. De vaststelling van het Omgevingsplan is uiteraard wél een bevoegdheid van uw raad. Vraag 5 1. In de beleidsnota wordt aangegeven dat bij recht toegestane dakopbouwen blijven bestaan, maar dat de nieuwe regels meer mogelijkheden zullen bieden dan de bestaande regelingen (pagina 6 eerste alinea beleidsregels). a) Hoe waarborgt het college dat de bestaande regelingen, die vaak eenvoudiger en sneller zijn, niet in de praktijk beperkt worden door de aanvullende voorwaarden bij afwijkings- of wijzigingsbevoegdheden?” b) In hoeverre is voor de belanghebbenden bekend welke voorwaarden er precies zijn voor afwijkingen of wijziging (zijn deze genoemd in de nota, ik kan ze niet vinden).

pagina

2/9

Memo beantwoording beeldvormende vragen

Antwoord De passage waarnaar verwezen wordt, betreft regelingen in nu nog geldende bestemmingsplannen (het tijdelijke deel van het Omgevingsplan). Deze blijven – los van het nieuwe beleid – gewoon van kracht. Wie op grond daarvan een vergunning aanvraagt, krijgt daarvoor gewoon een omgevingsvergunning, zelfs wanneer het nieuwe beleid aanvullende eisen stelt. Wij lichten dit graag toe aan de hand van een voorbeeld. In het bestemmingsplan ‘Emerald’ is op sommige plekken de mogelijkheid opgenomen een extra bouwlaag te realiseren. In het nieuwe dakopbouwenbeleid is dit gekoppeld aan een positief stedenbouwkundig advies. In voorkomend geval zal een vergunningsaanvraag voor een dakopbouw (extra laag) alleen worden getoetst aan de in het bestemmingsplan opgenomen regeling en zal deze niet (aanvullend) stedenbouwkundig worden beoordeeld. De stedenbouwkundige aanvaardbaarheid is immers al beoordeeld in het kader van de totstandkoming van het bestemmingsplan. Het uitgangspunt is dat de voor de aanvrager van de vergunning gunstigste regeling wordt gehanteerd. Vraag 6 Citaat p. 18 nota “Niet langer het ‘Nee, tenzij-principe’(een dakopbouw mag niet, tenzij aan een (groot) aantal voorwaarden wordt voldaan), maar het ‘Ja,mits-principe’ (een dakopbouw mag als men zich aan enkele regels houdt) voert de boventoon’.

a) Het beleid spreekt over het 'Ja, mits-principe', waarbij dakopbouwen mogelijk zijn als men zich aan enkele regels houdt. Echter, de wijzigings- en afwijkingsbevoegdheden bieden ruimte voor maatwerk, maar kunnen ook voorwaarden stellen die de goedkeuring van dakopbouwen kunnen bemoeilijken. Hoe zorgt het college ervoor dat het ‘Ja, mits-principe’ in de praktijk niet alsnog wordt ondermijnd door een te restrictief gebruik van wijzigings- en afwijkingsbevoegdheden? Antwoord Zoals onder 5. reeds is toegelicht, betreffen de vermelde wijzigings- en afwijkingsbevoegdheden regelingen uit de vastgestelde bestemmingsplannen, die het gebruik van het nieuwe beleid niet in de weg staan. Daarmee is deze vraag naar ons oordeel voldoende beantwoord. Vraag 7 P. 17 hardheidsclausule: “Hoe zorgt het college ervoor dat de toepassing van de hardheidsclausule op basis van 'bijzondere omstandigheden' objectief en consistent blijft, zodat er geen willekeur ontstaat en belanghebbenden duidelijk weten wanneer ze een beroep kunnen doen op deze uitzondering, zonder dat dit de transparantie en voorspelbaarheid van het beleid ondermijnt? Antwoord Het moge duidelijk zijn dat niet elk bouwplan dat niet voldoet aan de beleidsregels met een beroep op de hardheidsclausule alsnog vergund kan worden.

Wil de hardheidsclausule gebruikt worden, dan zal er écht sprake moeten zijn van bijzondere feiten en omstandigheden die bij het opstellen van het beleid nog niet bekend waren en ook niet te voorzien waren. Op dit moment is het dan ook onmogelijk aan te geven wanneer een beroep gedaan kan worden op deze bepaling. Immers, zouden we dat weten, dan hadden we het beleid daarop kunnen inrichten. Wél zal het gebruik van de hardheidsclausule tot een absoluut minimum beperkt dienen te blijven en – wanneer er toch gebruik van wordt gemaakt – zal dat besluit zeer gedegen gemotiveerd dienen te worden, juist ter voorkoming van willekeur. Vraag 8 P. 6 Onder het kopje “doel” beleidsregels: “Door deze regels samen mét de raad op te stellen, zal de raad zich ook gebonden voelen aan deze regels en minder snel geneigd zijn in individuele gevallen uitzonderingen te maken”. Impliceert de formulering dat het college twijfelt of de raad zich in de praktijk altijd aan de door haarzelf opgestelde normen zal houden en hoe garandeert het college dat de raad op een consistente en objectieve manier blijft handelen in gevallen waarin uitzonderingen mogelijk zijn.

pagina

3/9

Memo beantwoording beeldvormende vragen

Antwoord Ons college twijfelt geenszins aan de goede en oprechte bedoelingen van uw raad. Maar het is uw raad zelf geweest die heeft aangegeven moeite te hebben met de afweging van verzoeken van inwoners die zich tot uw raad wendden met de vraag dakopbouwen toe te staan en in het bestemmingsplan een uitzondering te maken. Dat speelde destijds o.a. aan de Stationsstraat. Uw raad heeft daarop verzocht om een nieuw dakopbouwenbeleid. Het resultaat daarvan is de nu voorliggende beleidsnota. Uiteraard hecht ons college eraan samen met uw raad deze kaders vast te stellen. Ons college ten behoeve van de beoordeling van aanvragen om omgevingsvergunning en uw raad als basis voor toekomstige wijzigingen van het Omgevingsplan. Op die manier ontstaat er een eenduidig ruimtelijk beleid (in dit geval ten aanzien van dakopbouwen), waar onze inwoners bij gebaat zijn.

pagina

4/9

Memo beantwoording beeldvormende vragen

Door de fractie TROTS is een vraag gesteld over nota dakopbouwen 2024 (agendapunt 5a). Hieronder treft u de beantwoording aan. Vraag 1 Zijn er nog straten waar vanuit het verleden beleidsmatig straten of delen van straten er geen dakopbouw mocht, dat nog steeds blijft ook bij deze nieuwe beleidsregels? Antwoord Het nieuwe dakopbouwenbeleid beoogt op veel meer plekken en in meer verschijningsvormen dakopbouwen mogelijk te maken. In de gevallen waarin aan de criteria wordt voldaan, zal een dakopbouw mogelijk zijn. De situatie die in de vraag beschreven wordt, zou zich zeer incidenteel voor kunnen doen, bijvoorbeeld wanneer in een straat meerdere beschermde monumenten naast elkaar of dicht bij elkaar staan. In zo’n geval zou in het verleden terughoudend worden omgegaan met het toestaan van dakopbouwen en in het nieuwe beleid is dat eveneens uitgezonderd (zie toepassingsbereik).

pagina

5/9

Memo beantwoording beeldvormende vragen

Door de fracties Progressief PN, VVD, D66 en CDA zijn vragen gesteld over nota dakopbouwen 2024 (agendapunt 5a). Hieronder treft u de beantwoording aan. Vraag 1 Heeft het college een beeld van het aantal aanvragers/woningen dat gebruik zou willen maken van de verruimde mogelijkheden die dit voorstel biedt? Antwoord Dat is moeilijk te zeggen. Er zijn zeker wensen van inwoners bekend die meer wilden realiseren dan het huidige (oude) dakopbouwenbeleid toestond. In de meeste gevallen heeft informatieverstrekking over de (on)mogelijkheden vervolgens niet geleid tot een vergunningsaanvraag. Maar dat neemt uiteraard de wens van die inwoners niet weg. Met het nieuwe dakopbouwenbeleid ontstaan er voor die mensen meer mogelijkheden. Wij schatten in dat het op korte termijn om circa 10 aanvragen zal gaan, maar dat blijft een verwachting. Wellicht dat meer mensen nu mogelijkheden zien hun woning op deze manier uit te breiden. Vraag 2 Heeft het college een inschatting hoeveel eerdere aanvragen onder dit beleid wel gehonoreerd zouden zijn? Antwoord Zoals ook al onder de beantwoording van de vorige vraag is toegelicht, is dat moeilijk te zeggen. Vragen van inwoners worden niet op dit detailniveau geregistreerd. Na uitleg over de mogelijkheden die het huidige (oude) dakopbouwenbeleid bood, hebben deze inwoners zich geconformeerd aan de regels óf zij hebben afgezien van het bouwplan.

Dat neemt uiteraard niet weg dat de behoefte daarmee niet meer bestaat. Het nieuwe beleid biedt daar juist een uitkomst voor. Vraag 3 Komt met dit nieuwe beleid een einde aan alle situaties met betrekking tot dakopbouwen waarin inwoners iets niet mogen, dat hun buren in het verleden wel is toegestaan? Antwoord Helemaal uit te sluiten valt dit niet, maar het nieuwe dakopbouwenbeleid is dusdanig ruim dat dit niet snel aan de orde zal zijn. Om dit zeker te weten zouden alle ooit verleende bouwvergunningen bekeken moeten worden en getoetst moeten worden aan het nieuwe beleid. Dat is een welhaast onmogelijke opgave. Mocht zich de situatie voordoen dat volgens het nieuwe beleid inwoners iets niet mogen wat hun buren in het verleden wel mochten, dan zal ons college in overleg met betrokkenen zoeken naar een passende oplossing. Vraag 4 Waarom is gekozen voor een systeem waarin het college ruimte krijgt voor casusspecifieke besluitvorming? Hoe wordt voorkomen dat dit leidt tot willekeur of precedentwerking? Antwoord Wij vermoeden dat gedoeld wordt op de mogelijkheid een extra bouwlaag toe te staan op een woning met een plat dak en waaraan als criterium een (positief) stedenbouwkundig advies is gekoppeld. Het advies van de gemeentelijk stedenbouwkundige omvat meer dan alleen een oordeel, maar geeft ook aan waarom iets wel of niet toelaatbaar is.

De besluitvorming en beoordeling wordt daarmee naar ons oordeel niet casusspecifiek, maar eerder locatiespecifiek. Maar altijd gedragen door een deugdelijke, vakinhoudelijk-deskundige motivering. Wij verwachten dat willekeur of precedentwerking daarmee niet aan de orde zal zijn.

pagina

6/9

Memo beantwoording beeldvormende vragen

Vraag 5 Houdt de inherente afwijkingsmogelijkheid (hardheidsclausule) in voorkomen gevallen ook in dat het college de mogelijkheid heeft om -mits dragend gemotiveerd- een aanvraag af te wijzen? Antwoord Dat is correct, al zal het gebruikmaken van de hardheidsclausule tot een absoluut minimum beperkt dienen te blijven een zeer goed gemotiveerd dienen te worden. Zie in dit verband ook het antwoord op vraag 7 van de fractie Graafland. Vraag 6 Wat betekent de generieke toestemming van de raad voor de juridische positie van omwonenden? In hoeverre kunnen zij nog effectief bezwaar maken tegen individuele dakopbouwen? Antwoord Indien de regeling voor dakopbouwen in het Omgevingsplan wordt opgenomen, is dat een bevoegdheid van uw raad. Tegen individuele dakopbouwen kunnen omwonenden kunnen alleen nog effectief bezwaar maken indien zij kunnen aantonen dat de vergunning in strijd met een wettelijk voorschrift is verleend. Dat zal in de praktijk niet vaak het geval zijn. Tegen het principe zelf in een bepaalde mate dakopbouwen toe te staan, zal het in de praktijk moeilijk zijn effectief bezwaar te maken. Vraag 7 Kunnen inwoners meteen na vaststelling van dit nieuwe beleid van de mogelijkheden daarin gebruikmaken? Welke andere wet- en regelgeving is in dit kader relevant? Antwoord Nadat uw raad instemt met de voorgestelde regeling, zal ons college deze definitief vaststellen.

Na bekendmaking van de regeling op de landelijke voorziening treedt de regeling in werking en kunnen vergunningsaanvragen eraan getoetst worden en kunnen vergunningen op basis van de nieuwe regels verleend worden. Vraag 8 Wat is de relatie met de welstandnota? Betekent meer ruimte voor dakopbouwen ook meer vrijheid op welstand(seisen)? Antwoord Wanneer een bouwwerk niet past binnen de regels van het bestemmingsplan (thans: omgevingsplan) en ons college wenst van die regels af te wijken, dient de commissie ruimtelijke kwaliteit de bouwmogelijkheden, waaraan het college medewerking wenst te verlenen, te respecteren (ECLI:NL:RVS:2011:BU7930 en ECLI:NL:RVS:2017:3449). De (dwingende) advisering van de commissie kan dan nog slechts betrekking hebben op andere relevante aspecten, zoals detaillering, kleur en materiaalgebruik. De positie en het formaat van de dakopbouwen dient de commissie als gegeven te beschouwen. Vraag 9 Hoe wordt bij het hanteren van de beleidregels uitvoering gegeven aan de stedenbouwkundige toets of een extra bouwlaag gerealiseerd mag worden? Antwoord Zoals reeds bij de beantwoording van vraag 4. is vermeld, geschiedt deze toets aan de hand van een deskundig oordeel van een stedenbouwkundige en wordt gemotiveerd waarom in voorkomend geval een dakopbouw in de vorm van een extra bouwlaag wel of niet toelaatbaar is.

Daarbij wordt in ieder geval gekeken of een dergelijke dakopbouw in de omgeving past.

pagina

7/9

Memo beantwoording beeldvormende vragen

Vraag 10 Welke monumenten worden bedoeld in de beleidsregel: rijksmonumenten of ook gemeentelijke monumenten en gebouwen in beschermd dorpsgezicht? Antwoord Het betreft hier alle beschermde monumenten, dus zowel rijks- als gemeentelijke monumenten. Beschermde dorpsgezichten zijn in Pijnacker-Nootdorp vooralsnog niet aangewezen. Vraag 11 Hoe is bepaald welke wijzigingen in bouwhoogten en nokverhogingen noodzakelijk waren? Op basis van welke ruimtelijke of beleidsmatige uitgangspunten zijn deze aanpassingen doorgevoerd? Antwoord Dit onderdeel van de regeling is bedoeld om te kunnen voldoen aan de bouwregelgeving ten aanzien van het gebruik als verblijfsruimte. Indien in zo’n situatie de plafondhoogte niet toereikend is, kan van deze mogelijkheid gebruikgemaakt worden. Vraag 12 Hoe verhoudt dit beleid zich tot vergelijkbare regelingen in andere gemeenten? Zijn er voorbeelden van gemeenten waar een soortgelijk beleid goed of juist minder goed heeft uitgepakt? Antwoord De vraag van inwoners om woningen te vergroten met een dakopbouw komt uiteraard in veel meer gemeenten voor. En iedere gemeente gaat daar op haar eigen manier mee om. Dat is ook logisch, want elke gemeente heeft haar eigen ontstaansgeschiedenis en heeft een eigen ruimtelijke ontwikkeling doorgemaakt.

Het is daarom niet mogelijk de regeling van het ene dorp te kopiëren naar het andere, al is het wél zo dat de verschijningsvormen die het nieuwe beleid beschrijft wel vaker voorkomen in den lande. Ons college heeft met de voorgestelde regeling enerzijds gezocht naar de mogelijkheid zoveel mogelijk inwoners de mogelijkheid te bieden hun woning te vergroten met een dakopbouw en anderzijds – door toch enkele regels en beperkingen op te nemen – te voorkomen dat daardoor ongewenste situaties ontstaan. Hoe dit uitpakt, zal de komende periode uitwijzen. Zie in dit verband ook de beantwoording van vraag 1. van de fractie Graafland.

pagina

8/9

Memo beantwoording beeldvormende vragen

Door de fractie EA zijn vragen gesteld over nota dakopbouwen 2024 (agendapunt 5a). Hieronder treft u de beantwoording aan. Vraag 1 De grondhouding wordt “ja tenzij”. Wat is de rol van de raad als het college toch negatief beslist op een aanvraag? Kan de raad dan invloed uitoefenen op de redenen die het college stelt om de vergunning voor een dakopbouw niet toe te kennen? Antwoord Vooropgesteld moet worden dat het college niet zonder goede redenen negatief op een aanvraag zal beslissen. Een dergelijk besluit vergt een gedegen motivering. Uw raad kan vanuit de controlerende rol en functie altijd vragen naar de achtergronden van een verleende of geweigerde vergunning, maar de bevoegdheid omtrent een vergunningsaanvraag te beslissen ligt bij ons college. Vraag 2 Wat zijn de kaders en de criteria die het college meegeeft aan de adviescommissie omtrent dit onderwerp? Antwoord Zie voor de beantwoording van deze vraag het antwoord op vraag 8 van de fracties van Progressief PN, VVD, D66 en CDA.

pagina

9/9