rv Volkshuisvestingsprogramma Oudewater en Uitvoeringsagenda (216279).pdf

Raadsvoorstel Opsteller Bos, Cecilia Vergadering van 24 februari 2026 Kenmerk Z/25/088217 / D/26/216279 Portefeuillehouder Bernadette Schomaker Portefeuille Ruimtelijke ordening en Volkshuisvesting, inclusief implementatie Omgevingswet Onderwerp Volkshuisvestingsprogramma Oudewater en Uitvoeringsagenda

Inleiding Volkshuisvestingsprogramma Met de inwerkingtreding van de Omgevingswet is het beleidsinstrumentarium voor de fysieke leefomgeving uitgebreid met het omgevingsprogramma. Een omgevingsprogramma vertaalt de ambities en kaders uit de Omgevingsvisie naar concrete doelen en inzet. De naar verwachting dit jaar vast te stellen: Wet Versterking Regie vertaalt deze visie naar concrete maatregelen op volkshuisvestingsgebied en verplicht hierbij de gemeente om een Volkshuisvestingsprogramma op te stellen. Een Volkshuisvestingsprogramma geeft inzicht in de huidige en toekomstige woonbehoefte van een gemeente. Het hierbij aan u voorgelegde concept Volkshuisvestingsprogramma formuleert de doelen, ambities en acties op het gebied van volkshuisvesting in Oudewater voor de komende jaren. Het Volkshuisvestingsprogramma vervangt en volgt de huidige: Woonvisie Oudewater 2020 - 2025 op. In het kader van het Volkshuisvestingsprogramma in Oudewater is de woonbehoefte in kaart gebracht door middel van het onderzoek gedaan door ABF research (Bijlage 3). Verder is de wonen en zorg opgave in kaart gebracht door middel van het Companen onderzoek (Bijlage 4). De uitkomsten van deze onderzoeken zijn geanalyseerd door adviesbureau Companen.

Het resultaat hiervan geeft een goed beeld van de woningvoorraad, woonbehoeften, mogelijkheden op de woningmarkt en inzicht in trends en ontwikkelingen op nationaal, regionaal en gemeentelijk niveau. Dit vormt de basis van het voorliggende Volkshuisvestingsprogramma. Op basis van een analyse uit het woonbehoefte onderzoek en het participatietraject zijn zes leidende principes opgesteld, die ook weer samenhangen met de hoofdlijnen uit de omgevingsvisie. Het boven hangende kernprincipe luidt: ‘We richten ons op de mogelijkheden, niet op de beperkingen’. Het is essentieel om meer voortgang en tempo te boeken in het woonvraagstuk. Dit vraagt om een houding die gericht is op het boeken van resultaat en het wegnemen van belemmeringen. Uitgaan van wat wél kan of anders zorgen dát het kan, zowel vanuit de interne organisatie als vanuit de samenleving. We richten ons op de volgende zes leidinggevende principes: 1. We faciliteren de doorstroom op de woningmarkt: We zetten het woonbeleid zo in dat meer mensen een volgende stap kunnen zetten in hun woon carrière. Dat kan zijn groter gaan wonen of juist inwoners stimuleren om te verhuizen naar een (kleinere) passende woning. 2. We vergroten de kansen voor de eerste stap op de lokale woningmarkt: We willen de lokale starters graag behouden in Oudewater.

Zorgen voor voldoende aanbod van betaalbare koopwoningen en voldoende huurwoningen is dan ook een belangrijk speerpunt binnen dit principe. 3. We geven gemeenschapszin ruimtelijke vorm door gemengd wonen te stimuleren: Het bouwen aan én behouden van de hechte gemeenschap geven we ook ruimtelijk vorm. Dit doen we door woningen in buurten meer op elkaar te oriënteren en te investeren in ontmoetingsplekken. Daarnaast richten we ons op gemengd wonen. Door het bieden van divers woonaanbod creëren we een fysiek aantrekkelijke omgeving en stimuleren we een gemengde samenstelling van bewoners. 4. We kijken naar de behoeftes van kleinere kernen: De gemeente Oudewater bestaat naast de stad Oudewater ook uit de kernen: Hekendorp, Papekop, en Snelrewaard. De kernen hebben vanwege hun kleinere omvang

minder voorzieningen dan de kern Oudewater. Dit heeft gevolgen voor inwoners wanneer zorg en de nabijheid van voorzieningen belangrijker worden. Ondanks dat, kijken we vanuit het positieve naar wat wél kan in deze kernen. 5. We zetten ons in voor aandachtgroepen: In Oudewater hoort iedereen erbij en doet iedereen mee. We hebben oog voor de verschillende aandachtgroepen en hun woonbehoefte. Leefbaarheid en een evenwichtige woonomgeving voor de hele gemeenschap staan hierbij centraal. 6. We richten ons op betaalbare koopwoningen: In Oudewater is er veel behoefte aan betaalbare koopwoningen, met name voor starters en jonge gezinnen. Om die groep te kunnen behouden in Oudewater richten we ons op het betaalbare koopsegment. Keuzeruimte raad en verplichtingen onder de Wet versterking Regie Binnen het volkshuisvestingsbeleid hebben gemeenten een aantal verplichtingen en is er ook keuzeruimte om beleid en maatregelen zoals gewenst in te vullen. Verplichtingen Het hebben van een Volkshuisvestingsprogramma is voor een gemeente verplicht. De Tweede Kamer heeft recent ingestemd met de Wet Versterking Regie op de Volkshuisvesting. Deze wet gaat naar verwachting in op 1 juli 2026. In Wet versterking regie is opgenomen welke betaalbaarheid eisen worden gesteld aan de woningbouwprogrammering.

De wet schrijft voor dat 2/3 deel van de programmering in het betaalbaarheidssegment moet vallen (koop en huur) waarvan minimaal 30% moet bestaan uit sociale huurwoningen. Verder zijn deze betaalbaarheid eïssen ook opgenomen in de huidige woondeal met de provincie. Woondeal met de provincie In de Utrechtse woondeals is in 2023 de inspanningsverplichting afgesproken dat 30% van de nieuwe woningen in een gemeente sociale huur moet zijn en dat vanaf 2025 twee derde van de nieuwe woningen in een gemeente betaalbaar moet zijn. Ook het Kader PPWW (provinciaal programma wonen en werken) houdt deze percentages aan. Ook is in de woondeal afgesproken dat er minimaal 30 woningen per jaar gebouwd moeten worden in de gemeente Oudewater. Instructieregels Provincie Het uitgangspunt van het wetsvoorstel Versterking regie volkshuisvesting is dat gemeenten die een lager aandeel sociale huur hebben dan het landelijk gemiddelde, 30% in de nieuwbouw programmeren. De gemeente Oudewater heeft op dit moment 20,9 % sociale huurwoningen in haar woningvoorraad. Daarom zal de gemeente Oudewater volgens de instructieregel 30% sociale huur moeten programmeren. Huisvestingsverordening De regionale huisvestingsverordening regelt de verdeling van woonruimte, waaronder sociale huurwoningen en midden huur binnen het samenwerkingsverband van de U10 gemeenten.

Een van de uitgangspunten is dat er maximaal 50% mag worden toegewezen aan mensen met binding, zowel lokaal als regionaal. In 2026 wordt er gewerkt aan een vernieuwde regionale huisvestingsverordening. U bent hierover geïnformeerd in de raadsinformatiebrief van 10 maart 2026. Keuzeruimte De gemeenteraad in Oudewater heeft wat betreft woonbeleid ruime keuzemogelijkheden om maatregelen voor te stellen: • Maatregelen om versnelling in de woningbouw aan te brengen, zoals het verstrekken van subsidies. • Maatregelen die zorgen voor het betere benutten van de woningvoorraad zoals een verhuiscoach of woningdelen, splitsen en optoppen. • Maatregelen die zorgen voor een betere verdeling van de woningvoorraad door bijvoorbeeld een vereveningsfonds in te stellen of door woningen te bouwen voor doelgroepen of mensen van een bepaalde leeftijdscategorie (bijvoorbeeld jongeren of ouderen). • Maatregelen om de eerste stap op de woningmarkt te verkleinen zoals koopgarantwoningen en startersleningen. • Instrumenten om de kwaliteit van de woningvoorraad te waarborgen zoals de prestatieafspraken met woningbouwcoöperaties en sturing in projecten. Wensen en bedenkingen Het Volkshuisvestingsprogramma is een programma onder de omgevingswet. Een omgevingsprogramma is de bevoegdheid van het college. Het college werkt hierin graag goed samen met de raad.

Met voorliggend raadsvoorstel wordt de gemeenteraad in de gelegenheid gesteld om wensen en bedenkingen te uiten over het voorgenomen besluit van het college om het Volkshuisvestingsprogramma vast te stellen. Wij gaan ervan uit dat onze uitwerking van het beleid

past binnen de door u gestelde kaders in de Omgevingsvisie. Om die reden is het raadsvoorstel zodanig geformuleerd dat u geen wensen en of bedenkingen heeft tegen het Volkshuisvestingsprogramma. Mocht dat niettemin het geval zijn, kan u besluiten het raadsvoorstel te amenderen met geformuleerde wensen en bedenkingen of middels een motie een opdracht aan het college mee te geven. Na behandeling van het raadsvoorstel geeft het college middels een raadsinformatiebrief een terugkoppeling over haar definitieve besluit en wat zij met eventuele wensen en bedenkingen heeft gedaan. Participatieproces: Participatieproces Dit concept Volkshuisvestingsprogramma is tot stand gekomen na een zorgvuldig participatieproces. Er is een bewonersenquête opgezet en deze enquête is door 279 mensen uit de gemeente Oudewater ingevuld. Op de weekmarkt in Oudewater is met 27 mensen gesproken waarbij interviews zijn gehouden. Verder is er een inloopavond voor bewoners georganiseerd en was er een bijeenkomst voor betrokken stakeholders. De resultaten van dit participatieproces zijn als volgt: • Uit de bewonersenquête blijkt dat veel mensen zich zorgen maken over het tekort van woningen en de betaalbaarheid. Uit de enquête kwam naar voren dat 77% van de respondenten vindt dat voor starters moet worden gebouwd.

Ook blijkt dat het overgrote merendeel (90%) van de respondenten aangeeft dat inwoners uit Oudewater voorrang moet krijgen bij het verkrijgen van een woning. • Op de weekmarkt in Oudewater was de grootste groep jongeren tot 30 jaar en ouderen vanaf 70 jaar. Uit de gesprekken kwam naar voren dat veel starters op de woningmarkt liever meer woningen willen zien die dan wel kleiner zijn. Veel jongeren geven aan nog thuis te wonen en zien in een gedeelde woning geen oplossing. Jongeren in Oudewater geven aan thuis te wonen en op deze manier te kunnen sparen om zo op een later moment uit huis te kunnen gaan. Een ander onderwerp dat veel besproken werd is de doorstroming en het ontbreken van een passend aanbod voor ouderen in Oudewater. Er een grote behoefte is aan aantrekkelijke woningen voor ouderen. Veel mensen op de weekmarkt zien een oplossing in het woningdelen en splitsen of alternatieve woonvormen zoals ‘knarrenhofjes’ of hospitaverhuur. • In de gesprekken met bewoners tijdens de inloopavond en tijdens de bijeenkomst met betrokken stakeholders kwam naar voren dat er een grote bereidheid is van stakeholders om bij te dragen om oplossingen te vinden voor de knelpunten in Oudewater op het gebied van wonen. Verder hebben stakeholders en betrokken inwoners de mogelijkheid gekregen om te reageren op het ‘Visiegedeelte’ van dit Volkshuisvestingsprogramma.

De reacties zijn verwerkt in het concept Volkshuisvestingsprogramma. Zienswijzen Op het concept Volkshuisvestingsprogramma is voor de duur van vier weken de mogelijkheid gegeven om een reactie te geven via het Platform Denkmee Oudewater. Betrokken stakeholders en inwoners aangemeld via het platform zijn apart benaderd om een reactie te geven.

De raad besluit 1. Geen wensen en bedenkingen kenbaar te maken over het voorgenomen besluit van het college om het Volkshuisvestingsprogramma vast te stellen. 2. De huidige Woonvisie Oudewater 2020 – 2025 te verlengen tot het moment dat het Volkshuisvestingsprogramma door het college is vastgesteld.

De bevoegdheid van de raad komt voort uit de volgende wet- en/of regelgeving Artikel 2.2 van de Omgevingswet.

Beoogd effect Wat willen we bereiken: Een evenwichtig en betaalbaar woningaanbod zodat Oudewater ook in de toekomst een fijne en toekomstbestendige leefomgeving blijft en voorziet in de woonbehoeftes van haar inwoners.

Wat gaan we daarvoor doen: De uitvoeringsagenda uitvoeren zodat we gestructureerd aan de oplossingen werken die bijdragen aan een evenwichtig aanbod van woningen. We zetten in op het toevoegen van kwalitatief en goed woningaanbod dat rekening houdt met verschillende behoeftes van onze inwoners. We bekijken per kern wat hier voor nodig is. We zetten in op doorstroming en het toevoegen van betaalbare woningen. Ook voegen we verschillende type woningen toe zoals zorggeschikte en nultredenwoningen. Verder zetten we in op een kwantitatief aanbod van woningen, door waar mogelijk de versnelling in woningbouwprojecten op te zoeken. Op deze manier kunnen we voldoen aan de toenemende vraag van woningen.

Argumenten 1. Het Volkshuisvestingsprogramma draagt bij aan meer en betere sturing op het woonbeleid Er worden concrete maatregelen voorgesteld om bij te dragen aan drie doelen namelijk: • Het bouwen van meer sociale huurwoningen. Dit wordt gedaan doordat er gestuurd wordt in de woningbouwprogrammering waarbij er 2/3de in het betaalbare segment moet worden gebouwd én 30 procent sociale huurwoningen moeten worden gebouwd. Dit zorgt er ook voor dat aandachtgroepen voldoende huisvestingsmogelijkheden hebben in onze gemeente. Voorgesteld wordt om gemiddeld 30 procent sociale huurwoningen op te nemen op gemeentelijk niveau in plaats van 30% sociale huurwoningen op projectniveau. • De toepassingsgrens wordt verlaagd van 50 naar 12 woningen. De toepassingsgrens van projecten die verplicht moeten bijdragen aan de betaalbaarheidsgrens wordt verlaagd naar 12 woningen. Hierdoor moet elk project vanaf 12 woningen in het betaalbare segment bouwen en bijdragen aan het aanbod van sociale huurwoningen. Dit draagt bij aan betaalbare woningen en het wordt voor starters gemakkelijker om de eerste stap op de woningmarkt te maken. De toepassingsgrens vanaf 12 woningen is gekozen vanwege de schaal van Oudewater en komt voort uit de aanbevelingen uit het Rebel vereveningsrapport (2025). • Vergroten van het aanbod van passende woningen voor ouderen.

Een voorbeeld van deze passende woningen zijn 'Knarrenhofjes'. Op deze manier dragen we bij aan de doorstroming zodat er een win-win situatie ontstaat, ouderen kunnen doorstromen in een passende woning en er komen woningen vrij voor gezinnen en starters. 2.1 Door het verlengen van de Woonvisie is er tussentijds geldend woonbeleid De huidige Woonvisie Oudewater 2020 – 2025 liep eind vorig jaar af. Tevens heeft de raad in een initiatiefvoorstel ‘Wijziging Woonvisie Oudewater 2020- 2025 gevraagd om de Woonvisie Oudewater te actualiseren. Het College is voornemens om in juni 2026 het Volkshuisvestingsprogramma vast te stellen. Om in de tussentijd een geldende woonvisie te hebben wordt u verzocht de huidige woonvisie te verlengen, tot het moment dat het College het Volkshuisvestingsprogramma daadwerkelijk vaststelt.

Kanttekeningen 1.1 De uitvoering van het Volkshuisvestingsprogramma met bijbehorende uitvoeringsagenda vraagt capaciteit en extra budget. In de uitvoeringsagenda zijn de maatregelen opgenomen die nodig zijn om de ambities van het Volkshuisvestingsprogramma te realiseren. Het opstellen en uitvoeren van maatregelen kost capaciteit. De beleidsinstrumenten zullen in fases worden opgepakt. We verwachten dat wanneer de raad kiest voor inzet van alle voorgestelde maatregelen dat er niet voldoende capaciteit is om de uitvoering van het beleid in de komende jaren uit te voeren. De schatting is dat er 0.5 fte toegevoegd zal moeten worden voor de uitvoering van alle maatregelen. Dit komt neer op 40.000 euro extra per jaar zal kosten. Mochten deze uren op basis van een inhuurkracht worden ingevuld moeten deze kosten hoger worden inschat namelijk op 50.000 euro. 1.2 Effecten van maatregelen kosten tijd Veranderingen in de woningmarkt kosten tijd. Het bouwen van woningen en het uitvoeren van maatregelen zoals splitsen, woning delen kost tijd voordat we de effecten merken. Daarnaast heeft de woningmarkt te maken met veel externe factoren die van invloed zijn op de bouw en betaalbaarheid van woningen. 1.3 Draagvlak raad

Voor de raad en het college is het werken met programma's onder Omgevingswet relatief nieuw. Voorheen stelde de raad de Woonvisie vast. Het vaststellen van programma's onder de Omgevingswet is de bevoegdheid van het college. Door de gemeenteraad de mogelijkheid te bieden voor het uiten van 'wensen en bedenkingen over het Woonprogramma' wordt de raad maximaal betrokken. De aangenomen moties en amendementen op het woonprogramma zal het college verwerken voorafgaand aan het definitief vaststellen van het Woonprogramma. 2.1 Verlenging Woonvisie Het huidige woonbeleid wordt deels ondervangen in de geldige Omgevingsvisie, maar om toch een geldend en uitgebreider woonbeleid vastgelegd te hebben verzoeken wij u in te stemmen met het verlengen van de huidige Woonvisie, tot het moment dat het college het Woonprogramma vaststelt.

Financiën Het volkshuisvestingsprogramma bevat meerdere beleidsopties die elk verschillende financiële consequenties hebben (deze zijn in de tabel opgenomen). In deze fase worden de financiële effecten per optie inzichtelijk gemaakt, zodat de gemeenteraad een weloverwogen keuze kan maken. De uiteindelijke financiële verwerking vindt plaats na besluitvorming door de gemeenteraad en wordt integraal opgenomen in de kadernota 2027.

Onderdeel

Beleidsinstrumenten

Eenmalig (start) bedrag of ambtelijke capaciteit.

Extra jaarlijkse ambtelijke capaciteit en budget

1. Nieuwbouw kwantitatief

Inzetten Realisatiestimulans

2. Nieuwbouw kwalitatief

Vereveningsfonds, Koopgarant woningen, Extra betaalbare koopinstrument, Starterslening

1.300.000 euro en 120 110 uur en uur 100.000 euro

3. Beter benutten bestaande voorraad

Splitsen, woningdelen en optoppen, parkeernota wijzigen.

180 uur

4. Huisvesting aandachtgroepen

Verhuiscoach, Huisvestingsverordening, Woningdelen statushouders

220 uur

40 uur

Uitvoering 1. Het Volkshuisvestingsprogramma wordt aangeboden aan de raad op 28 mei. 2. Het college zal naar aanleiding van eventuele wensen en bedenkingen tijdens de raadsbehandeling van 28 mei beoordelen en besluiten of ze aanleiding geven tot aanpassing van het Volkshuisvestingsprogramma. Daarna stelt het college het Volkshuisvestingsprogramma in juni vast en zal uw raad daarvan op de hoogte stellen middels een RIB. 3. Na vaststelling wordt het besluit bekend gemaakt in het Gemeenteblad en publiceert de gemeente het Volkshuisvestingsprogramma op het Omgevingsloket. 4. De acties uit het Uitvoeringsprogramma zullen gefaseerd worden opgepakt en uitgevoerd, de raad zal hierover op de hoogte worden gesteld.

Communicatie

De definitieve versie zal na vaststelling door het college op het platform Denkmee worden verspreid en worden toegezonden aan betrokken stakeholders. Bekendmaking op het Omgevingsloket Het Volkshuisvestingsprogramma zal na het besluit bekend worden gemaakt via het online Omgevingsloket.

Samenhang met eerdere besluitvorming Bijlagen 1. Volkshuisvestingsprogramma Oudewater (D/26226852) 2. ABF Onderzoek (D26216776) 3. Companen woonzorg behoefte onderzoek (D262167804) 4. Extra uitwerking beleidsinstrumenten (D/26216274) 5. Raadsbesluit geen wensen en bedenkingen Volkshuisvestingsprogramma (D/26216745)