B2. 20241230-WMO-Oudewater ABF provincie onderzoek_1.pdf
Tekst van het document
Woningbehoefteonderzoek U10 Oudewater EINDCONCEPT
In opdracht van
Regio U10 Datum
december 2024
In opdracht van
Datum
Regio U10
december 2024
Auteurs
Kenmerk
Michael Stuart-Fox en Alysa Eijkelenboom
r2024-0047AEI
ABF Research Verwersdijk 8, 2611 NH Delft +31 (0) 15 27 99 300 • info@abf.nl • www.abfresearch.nl Copyright ABF Research 2024 De informatie in dit rapport is met de grootste zorg samengesteld. ABF Research aanvaardt geen aansprakelijkheid voor eventuele fouten, onnauwkeurigheden of onvolledigheden. Het gebruik van (onderdelen van) dit rapport is toegestaan mits de bron duidelijk wordt vermeld
Inhoudsopgave Samenvatting
4
Inleiding
8
01 Huidige situatie woningmarkt
10
1.1
Ontwikkeling bevolking en huishoudens
11
1.2
Ontwikkeling en samenstelling woningvoorraad
16
1.3
Spanning op de koopwoningmarkt
21
1.4
Spanning in de sociale huursector
23
02 Kwalitatieve woningbehoefte
26
2.1
Toelichting consumentgericht bouwprogramma
27
2.2
Verwachte huishoudensontwikkeling
32
2.3
Consumentgericht bouwprogramma
33
2.4
Vergelijking met plancapaciteit
38
Bijlagen
41
Bijlage A: toelichting methodiek Socrates-model
42
Bijlage B: toelichting prijsgrenzen
45
Bijlage C: toelichting woonmilieus
47
Bijlage D: tabellen achterliggende cijfers H1
52
Woningbehoefteonderzoek U16 - Oudewater
Samenvatting De regio U101 staat voor een grote en complexe opgave om de komende twintig jaar de groeiende woningbehoefte adequaat te faciliteren. In opdracht van de regio U10 brengt ABF in dit rapport de woningbehoefte in de gemeente Oudewater in beeld, zowel in kwantitatieve als kwalitatieve zin. Daarbij gaat het om woningtypen, prijsklassen en woonmilieus. Naast dit rapport voor de gemeente Oudewater is er nog het regiorapport met de uitkomsten op regionaal niveau. Het rapport start met een overzicht van de huidige situatie qua demografie, woningvoorraad en spanning op de woningmarkt (H1). Daarna komen de woningbehoefte en de vergelijking met de bestaande woningbouwplannen aan bod (H2). Deze samenvatting geeft een overzicht van de belangrijkste bevindingen en conclusies.
Huidige situatie demografie en woningmarkt (H1) •
Het aantal inwoners en huishoudens in de gemeente Oudewater is in de periode 2012-2024 met ca. 4% respectievelijk 14% toegenomen. In de regio als geheel is de inwonergroei beduidend hoger (11%) en de huishoudensgroei iets lager (13%).
•
De groei is naar verhouding het sterkst geweest bij huishoudens 75 jaar en ouder en het minst sterk bij huishoudens tussen 45-64 jaar. De leeftijdsgroep 30-44 jaar is gekrompen met 8%. Met name het aantal alleenstaanden groeit sterk.
•
Met name het buitenlands migratiesaldo (meer immigranten dan emigranten) draagt bij aan de groei. De groei door buitenlandse migratie zit met name bij jonge en middelbare leeftijdsgroepen. De natuurlijke aanwas (meer geboorte dan sterfte) kent een saldo rond het nulpunt. Het binnenlands migratiesaldo fluctueert sterker tussen de jaren.
•
De woningvoorraad in Oudewater is in de periode 2012-2024 gegroeid met ca. 480 woningen (12%). De groei is in deze periode naar verhouding het sterkst geweest bij private huurwoningen (70%), gevolgd door koopwoningen (9%). De woningvoorraad van corporaties is per saldo het minst toegenomen (7%).
•
Begin 2023 bestaat naar schatting 25% van de voorraad uit woningen in het sociale huursegment2. Dat is een kleiner aandeel dan het regionale gemiddelde (31%). Het aandeel betaalbare koopwoningen (≤ € 390.0003) in de totale voorraad ligt op 16% en dat is beduidend hoger dan het regionale gemiddelde (9%).
1
U10 is een netwerkorganisatie van de volgende 16 Utrechtse gemeenten: Bunnik, De Bilt, De Ronde Venen, Houten, IJsselstein, Lopik, Montfoort, Nieuwegein, Oudewater, Stichtse Vecht, Utrecht, Utrechtse Heuvelrug, Vijfheerenlanden, Wijk bij Duurstede, Woerden en Zeist. 2 Woningen van woningcorporaties en private verhuurders met een huurprijs onder de sociale huurgrens (€ 879,66 in 2024). De huurprijzen van woningen van private verhuurders betreffen schattingen. Er is dus spra-ke van een onzekerheidsmarge als het gaat om het totale aandeel woningen in de categorie ‘sociale huur’. 3 Op basis van de WOZ-waarden van koopwoningen. De vraag- en transactieprijzen kunnen hier natuurlijk van afwijken.
Woningbehoefteonderzoek U16 - Oudewater
4
•
De spanning op de koopwoningmarkt is de afgelopen jaren sterk toegenomen. Een gemiddelde bestaande koopwoning in Oudewater kost in 20244 inmiddels € 507.100. Bij bijna alle woningtypen is de gemiddelde koopsom sterk toegenomen. Een uitzondering hierop vormen de appartementen maar het gaat hierbij om heel kleine aantallen transacties per jaar Koopwoningen zijn daardoor steeds minder bereikbaar voor koopstarters en (lagere) middeninkomens.
•
Ook in de sociale huursector is de krapte in de afgelopen jaren toegenomen. Dat uit zich onder andere in meer actief woningzoekenden en een stijging van de gemiddelde inschrijfduur en zoektijd.
Kwalitatieve woningbehoefte (H2) Uitgangspunten •
Op basis van het woningmarktsimulatiemodel Socrates van ABF is de kwalitatieve woningbehoefte per gemeente in beeld gebracht. Per gemeente is daartoe een zogenoemd consumentgericht bouwprogramma berekend dat weergeeft welke woningen, gegeven de verhouding tussen vraag en aanbod per segment, idealiter aan de woningvoorraad worden toegevoegd (bruto)5. Hierbij wordt bewust geen rekening gehouden met de (prijs)segmentering van bestaande woningbouwplannen6, de afspraken in de Woondeal, ruimtelijke beperkingen en de soms gebrekkige financiële haalbaarheid van woningbouw in lage prijsklassen. Het consumentgerichte bouwprogramma weerspiegelt zo zoveel mogelijk de ‘zuivere’ woningbehoefte. Bij de behoefte aan sociale huurwoningen per gemeente is echter geen rekening gehouden met het meer evenwichtig spreiden van aandachtsgroepen over de regiogemeenten7. In gemeenten die meer aandachtsgroepen gaan huisvesten zou het aandeel sociale huur in het bouwprogramma daarom hoger kunnen liggen dan in dit onderzoek is aangegeven. In hoofdstuk 2 is ook aandacht voor de kwantitatieve woningbehoefte maar omdat de kwalitatieve samenstelling van de bouwopgave de kernuitkomst is, ligt daar in deze samenvatting de focus op.
Consumentgericht bouwprogramma voor Oudewater •
De onderstaande figuren en tabel tonen het consumentgerichte bouwprogramma voor de gemeente Oudewater voor de periode 2024 t/m 2030. De percentages tonen van elk segment het aandeel van dat segment in de totale bouwopgave (bruto). Bijna 20% van de bouwopgave bestaat uit sociale huurwoningen, 11% uit middenhuur en 41% uit betaalbare koopwoningen (tot € 390.000, prijspeil 2024). Sociale huur, middenhuur en betaalbare koop zijn samen goed voor
4
Eerste halfjaar van 2024. Het gaat om alle bruto toevoegingen aan de woningvoorraad. Dus niet alleen om reguliere nieuwbouw maar ook om flexwoningen en overige toevoegingen zoals transformaties. 6 De totale omvang van de plancapaciteit per gemeente speelt wel een rol bij het bepalen van de totale kwantitatieve omvang van het bouwprogramma per gemeente. Maar de verdeling van de plancapaciteit over de prijssegmenten en woningtypen speelt dus geen enkele rol bij het bouwprogramma. 7 In het kader van de Wet versterking regie volkshuisvesting. 5
Woningbehoefteonderzoek U16 - Oudewater
5
70% van de bouwopgave. Dure huur (1%) en dure koop (29%) vormen samen het resterende een derde deel van de bouwopgave. •
Bekeken naar woningtype bestaat de woningbouwopgave in de gemeente met name uit eengezinskoopwoningen (63%) en huurappartementen (24%). Koopappartementen (10%) en eengezinshuurwoningen hebben een kleiner aandeel.
•
In de periode 2031 t/m 2040 is de (kwalitatieve) samenstelling van het consumentgerichte bouwprogramma nagenoeg gelijk aan de periode t/m 2030.
•
In de tabel is de combinatie van prijsklassen en woningtypen opgenomen.
Figuur S.1.1- Oudewater: Consumentgericht bouwprogramma (bruto) naar eigendom x prijs (prijspeil 2024) en eigendom x type in periode 2024 t/m 2030; bron: ABF Socrates 2023 (maatwerk)
Consumentgericht bouwprogramma
19%
0%
11%
20%
40%
Huur < liberalisatiegrens
Huur middenhuur
Huur dure huur
Koop > 390.000
Consumentgericht bouwprogramma 3%
Huur meergezins
20%
1%
60%
29%
80%
100%
Koop ≤ 390.000
24%
0% Huur eengezins
41%
63%
40% Koop eengezins
Woningbehoefteonderzoek U16 - Oudewater
60%
10%
80%
100%
Koop meergezins
6
Tabel S.1.1- Oudewater: Consumentgericht bouwprogramma (bruto) naar eigendom x prijs x woningtype (prijspeil 2024) in periode 2024 t/m 2030; bron: Socrates 2023 (maatwerk)
Periode 2024 t/m 2030 Percentages Eengezins Meergezins
Totaal
Tot liberalisatiegr. Middenhuur (tot 1.130) Dure huur Totaal huur
1% 1% 1% 3%
17% 10% 0% 28%
19% 11% 1% 31%
Koop ≤ 390 dzd Koop ≥ 390 dzd Totaal koop
35% 27% 62%
5% 1% 7%
41% 29% 69%
Totaal betaalbaar Totaal nieuwbouw
37% 65%
33% 35%
70% 100%
Vergelijking met plancapaciteit ●
De vergelijking tussen het consumentgerichte bouwprogramma en de plancapaciteit (peildatum oktober 2024) kent als belangrijke kanttekening dat van een aanzienlijk deel (64%) van de woningen in plannen (nog) geen woningtype bekend is. Kijkend naar de prijsklasse is het aandeel onbekend lager, waardoor het mogelijk is om een vergelijking te maken. Deze vergelijking laat globaal zien in welke segmenten idealiter – gelet op de verhouding tussen vraag en aanbod – meer plannen worden ontwikkeld.
●
Bekeken naar prijsklasse zou met name het aandeel middenhuur in de plancapaciteit moeten worden verhoogd. Bij de overige segmenten komt de plancapaciteit redelijk goed overeen met het consumentgerichte bouwprogramma.
●
Het realiseren van betaalbare koop is vanwege de hoge grond- en bouwkosten vaak lastig. Ook het realiseren van voldoende sociale huur en middenhuur is onder de huidige omstandigheden niet eenvoudig. Indien in een bepaald segment minder kan worden gebouwd dan het consumentgerichte bouwprogramma aangeeft, is het wenselijk om in alternatieve segmenten meer te bouwen. Als nieuwbouw van betaalbare koop niet voldoende mogelijk is, zou extra nieuwbouw in de sociale huur en middenhuur wenselijk zijn. Deze segmenten kunnen voor een deel van de woningzoekenden die eigenlijk betaalbare koop wensen een acceptabel (tijdelijk) alternatief zijn. Als onvoldoende betaalbare koop kan worden gerealiseerd zal er bovendien minder doorstroming zijn vanuit de sociale huur en middenhuur. Ook om die reden is extra nieuwbouw in de sociale huur en middenhuur dan wenselijk. Bij het achterblijven van nieuwbouw in de middenhuur zou extra nieuwbouw in de sociale huur ook wenselijk zijn.
Woningbehoefteonderzoek U16 - Oudewater
7
Inleiding Aanleiding en onderzoeksvraag De regio U108 staat voor een grote en complexe opgave om de komende twintig jaar de groeiende woningbehoefte adequaat te faciliteren. Om dit te kunnen doen heeft de regio behoefte aan een actueel inzicht in de woningbehoefte, zowel in kwantitatieve als kwalitatieve zin. Daarbij gaat het om woningtypen, prijsklassen en woonmilieus. Het inzicht in de kwalitatieve woningbehoefte is gewenst tot 2040, met een kwantitatieve doorkijk naar 2050. De centrale onderzoeksvraag is: wat is de woningbehoefte in de regio en gemeenten naar woning- en woonmilieukenmerken en welk woningbouwprogramma draagt optimaal bij aan het oplossen van het woningtekort? Dit rapport geeft voor de gemeente Oudewater inzicht in de huidige stand van zaken op de woningmarkt en in het (kwalitatieve) bouwprogramma dat zo goed mogelijk tegemoetkomt aan de huidige en toekomstige vraag. Bij dit rapport hoort ook een regiorapport met de uitkomsten voor de regio U10 als geheel. De uitkomsten van het onderzoek kunnen worden benut voor de actualisatie van de Woondeal en voor lokale woonvisies of volkshuisvestingsprogramma’s (na inwerkingtreding Wet Versterken Regie Volkshuisvesting).
Relatie met Woonzorgbehoefteonderzoek In opdracht van de provincie Utrecht is in juni 2024 een Woonzorgbehoefteonderzoek9 opgesteld. Dit onderzoek geeft inzicht in de verwachte ontwikkeling van de omvang en woningbehoefte van verschillende aandachtsgroepen zoals ouderen, mensen met een beperking en uitstromers uit instellingen. Het Woonzorgbehoefteonderzoek en dit rapport vullen elkaar in veel opzichten aan maar er is ook sprake van overlap. Het Woonzorgbehoefteonderzoek presenteert de opgave voor het toevoegen van nultredenwoningen, geclusterde woningen en zorggeschikte woningen (voor ouderen) en tevens de woningbehoefte van verschillende specifieke groepen zoals statushouders en uitstromers uit instellingen. Daar waar het in dat onderzoek om de uitbreidingsbehoefte aan zelfstandige
woningen (geschikt voor ouderen)10 gaat, is er qua totale aantallen sprake van overlap met dit rapport. Dit rapport geeft inzicht in de gewenste toevoegingen van zelfstandige woningen aan de woningvoorraad (consumentgericht bouwprogramma) maar maakt daarbij geen onderscheid naar mate van geschiktheid voor ouderen. Met andere woorden: de gewenste toevoegingen van zelfstandige woningen geschikt voor ouderen zitten ook in het bouwprogramma in dit rapport. De opgave aan zelfstandige woningen uit het Woonzorgbehoefteonderzoek komt dus niet boven op de aantallen in dit rapport.
8
U10 is een netwerkorganisatie van de volgende 16 Utrechtse gemeenten: Bunnik, De Bilt, De Ronde Venen, Houten, IJsselstein, Lopik, Montfoort, Nieuwegein, Oudewater, Stichtse Vecht, Utrecht, Utrechtse Heuvelrug, Vijfheerenlanden, Wijk bij Duurstede, Woerden en Zeist. 9 Opgesteld door Companen. 10 Zoals bijvoorbeeld nultredenwoningen, geclusterde woningen en zorggeschikte woningen. Deze woningen hebben doorgaans een eigen toegang en eigen voorzieningen (keuken, badkamer, toilet) en tellen daarom gewoon mee in de woningvoorraad zoals CBS die afbakent op basis van de BAG.
Woningbehoefteonderzoek U16 - Oudewater
8
9
Leeswijzer De uitkomsten van het onderzoek op regionaal niveau zijn opgenomen in het regiorapport en de uitkomsten voor Oudewater zijn opgenomen in dit rapport. Enkele onderdelen zijn uitsluitend in het regiorapport opgenomen. Het gaat dan met name om de overzichtstabellen waarin alle gemeenten zijn opgenomen en om de woonvoorkeuren van woningzoekenden. Dit rapport is als volgt opgebouwd: •
Hoofdstuk 1: dit hoofdstuk geeft inzicht in de huidige stand van zaken op de woningmarkt in de gemeente. Achtereenvolgens staat dit hoofdstuk stil bij de recente ontwikkeling van bevolking en huishoudens, de ontwikkeling en samenstelling van de woningvoorraad en de spanning op de koopwoningmarkt en in de sociale huursector.
•
Hoofdstuk 2: dit hoofdstuk brengt de verwachte demografische ontwikkelingen en de woningbouwopgave in beeld. Dat doen we op basis van de uitkomsten van het woningmarktmodel Socrates 2023. Ook maken we en vergelijking tussen de woningbouwopgave en de huidige plancapaciteit.
In de bijlagen is tot slot het volgende opgenomen. •
Bijlage A: toelichting methodiek Socrates-model
•
Bijlage B: toelichting prijsgrenzen
•
Bijlage C: toelichting woonmilieus
•
Bijlage D: tabellen achterliggende cijfers van H1
Woningbehoefteonderzoek U16 - Oudewater
01 Huidige situatie woningmarkt In dit hoofdstuk komen de recente ontwikkelingen en de huidige situatie op de woningmarkt in de gemeente Oudewater aan de orde. Achtereenvolgens staat dit hoofdstuk stil bij de recente ontwikkeling van bevolking en huishoudens (paragraaf 1.1), de ontwikkeling en samenstelling van de woningvoorraad (paragraaf 1.2) en de spanning op de koopwoningmarkt (paragraaf 1.3) en in de sociale huursector (paragraaf 1.4). De achterliggende cijfers van de figuren in dit hoofdstuk zijn opgenomen in bijlage D.
1.1 Ontwikkeling bevolking en huishoudens •
11
Er is een grotendeels parallelle stijging te zien van het huishouden- (zwarte lijn) en inwoneraantal (roze lijn) door de jaren heen. Tussen 2016 en 2020 stijgt het aantal inwoners harder dan het aantal huishoudens, maar vanaf 2021 loopt het weer parallel.
•
In figuur 1.1 is te zien dat in 2024 het aantal huishoudens is gestegen tot 4.400 huishoudens. In 2024 is het aantal inwoners in de gemeente ongeveer 10.200.
•
Sinds 2012 is er een absolute groei van 370 inwoners en circa 540 huishoudens. Dit is een procentuele stijging van respectievelijk 4% en 15%. De procentuele stijging van het aantal huishoudens is dus groter, wat wijst op een daling van de gemiddelde huishoudensgrootte.
Figuur 1.1 - Gemeente Oudewater: ontwikkeling bevolking (linker as) en huishoudens (rechter as), 2012-2024; bron: CBS, bewerking ABF
10.300
4.500 4.400
10.200
4.300
10.100
4.200
10.000
4.100
9.900
4.000 3.900
9.800
3.800 9.700
3.700
9.600
3.600
2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019 2020 2021 2022 2023 2024 Bevolking (linker as)
Huishoudens (rechter as)
•
In Oudewater stijgen bijna alle leeftijdsgroepen door de jaren heen.
•
Bij de huishoudens is met name een stijging te zien in de leeftijdsgroep 75 jaar en ouder (65% sinds 2012). De leeftijdsgroep 30-44 jaar krimpt licht (8% sinds 2012).
Woningbehoefteonderzoek U16 - Oudewater
Figuur 1.2 - Gemeente Oudewater: huishoudens naar leeftijd, 2012, 2018 en 2024; bron: CBS, bewerking ABF
1.800 1.600
1.400 1.200 1.000 800 600
400 200 0 29 jaar en jonger
30-44 jaar
45-64 jaar 2012
•
2018
65-74 jaar
75 jaar en ouder
2024
Bijna alle typen huishoudens zijn in aantal gegroeid door de jaren heen. Het aantal meerpersoonhuishoudens met thuiswonende kinderen is licht gedaald (8% sinds 2012).
•
Procentueel gezien is het aantal eenoudergezinnen en alleenstaanden sinds 2012 het sterkst toegenomen (resp. 42% en 32%). Bij deze groepen is de groei sterker dan bij de meerpersoonshuishoudens zonder thuiswonende kind(eren) (toename van 18%).
Figuur 1.3 - Gemeente Oudewater: huishoudens naar samenstelling, 2012, 2018 en 2024; bron: CBS, bewerking ABF 1.600 1.400 1.200 1.000 800 600 400
200 0 Eenpersoonshuishouden
Eenoudergezin
2012
•
Meerpersoonshuishouden zonder thuiswonende kinderen 2018
Meerpersoonshuishouden met thuiswonende kinderen
2024
Oudewater is in de periode sinds 2012 met name gegroeid door een positief buitenlands migratiesaldo. Het binnenlands migratiesaldo was op het hoogst in 2015 en fluctueert sindsdien. Het buitenlands migratiesaldo kent een licht stijgende trend met een piek in 2022. De natuurlijke aanwas kent een saldo rond het nulpunt.
•
Er is een dal in 2020 in het binnenlands migratiesaldo.
Woningbehoefteonderzoek U16 - Oudewater
12
•
Er is een piek in 2022 van het buitenlands migratiesaldo. In 2022 zijn er dus veel inwoners vanuit het buitenland naar Oudewater toe verhuisd. Deels betrof dit de instroom van Oekraïners.
Figuur 1.4 - Gemeente Oudewater: ontwikkeling bevolking naar component, 2012-2023; bron: CBS, bewerking ABF
150 100 50 0 -50 -100 -150 2012
2013
2014
Natuurlijke aanwas
•
2015
2016
2017
2018
Binnenlands migratiesaldo
2019
2020
2021
2022
2023
Buitenlands migratiesaldo
In Oudewater is voor de leeftijdsgroep 20-24 jaar een structureel negatief binnenlands migratiesaldo te zien. De overige leeftijdsgroepen fluctueren meer.
•
De leeftijdsgroepen 25-34 jaar, 35-44 jaar en 45-64 jaar kennen qua binnenlands migratiesaldo lagere aantallen.
Woningbehoefteonderzoek U16 - Oudewater
13
Figuur 1.5 - Gemeente Oudewater: binnenlands migratiesaldo naar leeftijd, 2018-2022; bron: CBS, bewerking ABF
•
In onderstaande tabel worden de verhuizingen naar en binnen Oudewater weergegeven voor de grootste tien gemeenten.
•
De meeste personen die naar Oudewater toe verhuizen wonen al in Oudewater (58%). Een ander groot deel van de personen komt uit Utrecht en Woerden.
Tabel 1.1 - Gemeente Oudewater: verhuizingen in personen naar en binnen de gemeente tussen 2012-2023, naar gemeente van herkomst, top 10 gemeenten; bron: CBS, bewerking ABF
Verhuizingen naar Oudew ater Oudew ater Utrecht Woerden Montfoort Krimpenerw aard Bodegraven-Reeuw ijk Gouda Lopik Amsterdam Rotterdam Totaal (alle gem eenten)
•
Aantal gem iddeld per jaar
Totaal 2012-2023
% van totaal
414
4.973
58%
39
469
5%
35
422
5%
25
305
4%
24
293
3%
18
214
3%
17
204
2%
14
166
2%
10
115
1%
9
107
1%
713
8.557
Wanneer wordt gekeken naar welke gemeente mensen vanuit Oudewater verhuizen valt op dat de meeste huishoudens verhuizen binnen Oudewater. Hierna volgen Utrecht en Woerden.
Woningbehoefteonderzoek U16 - Oudewater
14
15 Tabel 1.2 - Gemeente Oudewater: verhuizingen in personen binnen en weg uit de gemeente tussen 2012-2023; bron: CBS, bewerking ABF
Verhuizingen w eg uit Oudew ater naar Oudew ater Utrecht Woerden Gouda Krimpenerw aard Montfoort Bodegraven-Reeuw ijk Lopik Amsterdam Den Haag Totaal (alle gem eenten)
•
Aantal gem iddeld per jaar Totaal 2012-2023
% van totaal
414
4.973
58%
40
482
6%
36
431
5%
24
286
3%
21
255
3%
19
233
3%
19
226
3%
12
138
2%
11
127
1%
9
102
1%
713
8.557
In de periode 2018-2022 is voor bijna alle leeftijdsgroepen in Oudewater een positief buitenlands migratiesaldo te zien. Een positief aantal betekent dat minder mensen naar het buitenland vertrokken dan dat er migranten vanuit het buitenland in Oudewater kwamen wonen.
•
Het migratiesaldo van de groep 65 jaar en ouder fluctueert rond het nulpunt.
•
Er is een grote stijging te zien in het buitenlands migratiesaldo in 2022 voor de leeftijdsgroepen jonger dan 19 jaar en 45-64 jaar. Dit hangt deels samen met de komst van Oekrainers.
•
In vergelijking met binnenlandse migratie is er iets meer buitenlandse migratie.
Woningbehoefteonderzoek U16 - Oudewater
Figuur 1.6 - Gemeente Oudewater: buitenlands migratiesaldo naar leeftijd, 2018-2022; bron: CBS, bewerking ABF
1.2 Ontwikkeling en samenstelling woningvoorraad •
De woningvoorraad bestaat uit koopwoningen, corporatiehuurwoningen en private huurwoningen. Deze laatste categorie omvat alle huurwoningen die niet van corporaties zijn. Het gaat dan dus zowel om kleine particuliere investeerders als om grote bedrijfsmatige investeerders.
•
De gehele woningvoorraad is toegenomen tussen 2012 en 2024, van 3.990 in 2012 tot ongeveer 4.470 in 2024. Voor de corporatiehuur gaat het per saldo om een toevoeging van ongeveer 60 huurwoningen, voor private huurwoningen is dit ca. 180 woningen. Het aantal koopwoningen is het meest gestegen: met 240 woningen.
Woningbehoefteonderzoek U16 - Oudewater
16
Figuur 1.7 - Gemeente Oudewater: woningvoorraad, 2012, 2018, 2024; bron: CBS, bewerking ABF11
•
In Oudewater zijn er meer eengezinswoningen dan appartementen. Binnen de koopsector zijn er veel meer eengezinswoningen dan appartementen.
Figuur 1.8 – Gemeente Oudewater: woningvoorraad uitgesplitst naar type woning, 2023; bron: CBS, bewerking ABF12
11
Noot. In de data is ook de categorie ‘onbekend’ opgenomen. Deze categorie bevat echter weinig data, waardoor deze niet in de figuur is opgenomen. 12 Noot. In de data is ook de categorie ‘onbekend’ opgenomen. Deze categorie bevat echter weinig data, waardoor deze niet in de figuur is opgenomen.
Woningbehoefteonderzoek U16 - Oudewater
17
•
Zoals eerder ook duidelijk werd, kent Oudewater met name eengezinskoop- en huurwoningen. Eengezinswoningen hebben over het algemeen een grotere oppervlakte dan appartementen.
Figuur 1.9- Gemeente Oudewater: type woningen uitgesplitst naar woonoppervlakte, 2023; bron: CBS, bewerking ABF13
•
De woningvoorraad in Oudewater bestaat vooral uit eengezinskoopwoningen. Naar procenten omgerekend bestaat Oudewater voor ongeveer 70% uit koopwoningen. 63% van de totale woningvoorraad bestaat uit eengezinskoopwoningen.
•
De huurvoorraad bevat met name huurwoningen tussen de kwaliteitskortingsgrens en de aftoppingsgrens (ongeveer 53% van alle huurwoningen).
•
De koopvoorraad bevat weinig betaalbare koopwoningen (tot €390.000) maar juist veel koopwoningen in het midden- en hogere segment.
•
Voor zowel de huur- als de koopsector geldt dat er weinig huizen zijn in het goedkoopste segment (respectievelijk 7% en 5%).
13
Noot. In de data is ook de categorie ‘onbekend’ opgenomen. Deze categorie bevat echter weinig data, waardoor deze niet in de figuur is opgenomen.
Woningbehoefteonderzoek U16 - Oudewater
18
Figuur 1.10- Gemeente Oudewater: woningvoorraad in 2023 (koop: WOZ-waarde), prijspeil 2024, bron: ABF Socrates 2023
Woningbehoefteonderzoek U16 - Oudewater
19
Figuur 1.11- Gemeente Oudewater: woningvoorraad uitgesplitst naar eigendom, type en prijsklasse14, 2023 (koop: WOZ-waarde), prijspeil 2024, bron: ABF Socrates 2023
14
Met “aftoppingsgrens” wordt hier de hoge aftoppingsgrens bedoeld (€ 697,07 volgens prijspeil 2024). Zie ook de toelichting op de gehanteerde prijsgrenzen in bijlage B.
Woningbehoefteonderzoek U16 - Oudewater
20
•
Het grootste deel van de corporatievoorraad van Oudewater bestaat in 2023 uit huurwoningen tussen de kwaliteitskortingsgrens en lage aftoppingsgrens (45%). De corporatiesector telt weinig huurwoningen boven de liberalisatiegrens15.
•
De private huurvoorraad bestaat voor uit ongeveer evenveel huurwoningen onder als boven de liberalisatiegrens in 202116. Van een kwart van de huurwoningen is de huurprijs onbekend: hier wonen meerdere huishoudens in de woning waardoor de prijs niet berekend kan worden.
Figuur 1.12- Gemeente Oudewater: Woningvoorraad corporatiehuur uitgesplitst naar prijsklasse, 2023 (links) en woningvoorraad private huur uitgesplitst naar prijsklasse, 2021 (rechts); bron: RWU resp. Lokale Monitor Wonen, bewerking ABF Research
1.3 Spanning op de koopwoningmarkt •
Voor bijna alle woningtypen is een stijging te zien in de gemiddelde koopsom in de periode 2016 tot en met de eerste helft van 2024. Bij twee-onder-één-kap-woningen en
15
In dit rapport wordt de term ‘liberalisatiegrens’ overal nog gebruikt als aanduiding van de sociale huurgrens (€ 879,66 in 2024) en dus niet als bovengrens van het totale gereguleerde huursegment (incl. gereguleerde middenhuur). 16 Deze cijfers zijn schattingen voor het jaar 2021 en zijn afkomstig uit de Lokale Monitor Wonen (LMW). Recentere cijfers uit de LMW zijn niet beschikbaar.
Woningbehoefteonderzoek U16 - Oudewater
21
appartementen is de ontwikkeling afwijkend maar het gaat hierbij om heel kleine aantallen transacties per jaar. •
De prijsstijging in de gemiddelde koopsom verschilt per woningtype. De prijs voor tweeonder-één-kap-woningen is gekrompen met 26%. De appartementen zijn het minst hard gestegen met 39% en de hoekwoningen het meest met 91%.
•
Vrijstaande woningen zijn in de eerste helft van 2024 met ongeveer €890.300 het duurst. Twee-onder-één-kap-woningen het goedkoopst met €283.800.
•
Een bestaande koopwoning kost in de eerste helft van 2024 in Oudewater gemiddeld genomen rond de €507.100. In 2016 was dit ongeveer €285.500. Dit is hoger dan de prijs voor een betaalbare woning. Ter vergelijking, in de regio U10 kost een koopwoning in de eerste helft van 2024 gemiddeld €521.300. In 2016 was dit €285.900.
Figuur 1.13- Gemeente Oudewater: gemiddelde koopsom van bestaande koopwoningen uitgesplitst naar type woning, 2016-2024 (eerste helft); bron: Kadaster, bewerking ABF17
€ 1.000.000 € 900.000 € 800.000 € 700.000 € 600.000 € 500.000 € 400.000 € 300.000 € 200.000 € 100.000 €0
2016
•
2017
2018
2019
2020
2021
2022
2023
2024 (1e half jaar)
Tussenwoning
Hoekwoning
Twee-onder-een-kapwoning
Vrijstaande woning
Appartement
Gemiddelde
In Oudewater worden jaarlijks rond de 100-160 bestaande koopwoningen verkocht. In 2016 werden de meeste huizen verkocht (160). In 2023 ligt dit aantal op 110.
17
Noot. In de data is ook de categorie ‘onbekend’ opgenomen. Deze categorie bevat echter weinig data, waardoor deze niet in de figuur is opgenomen.
Woningbehoefteonderzoek U16 - Oudewater
22
•
In de periode vanaf 2018 is een gestage afname te zien in de verkoop van betaalbare koopwoningen (woningen tot €350.000). In 2021 en 2022 neemt het aantal verkochte woningen van minder dan € 150.000 tijdelijk weer toe.
•
In de eerste helft van 2024 valt 2% van de verkochte woningen in de prijsklasse €150.000-€250.000. In 2016 was dit 48%. Andersom valt in 2016 2% van de verkochte woningen in de duurste prijsklasse en 21% in de eerste helft van 2024 in diezelfde prijsklasse.
Figuur 1.14- Gemeente Oudewater: totaal aantal transacties van bestaande koopwoningen per prijsklasse in percentages, 2016-2024 (eerste helft); bron: Kadaster, bewerking ABF
1.4 Spanning in de sociale huursector Voor de spanning in de sociale huursector kijken we naar enkele indicatoren uit WoningNet Regio Utrecht18.
18
De meeste sociale huurwoningen in de Utrechtse regio worden verhuurd via de website van WoningNet. Corporaties plaatsen hun aanbod op deze site en woningzoekenden die zijn ingeschreven kunnen daarop reageren. Het kan gaan om woningen die op basis van inschrijfduur of urgentie worden toegewezen. Dat noemen we het aanbodmodel. Er worden via de website van WoningNet ook woningen verloot. Een deel van de sociale huurwoningen wordt direct bemiddeld door de corporaties. Dit gebeurt vooral bij bijzondere aandachtsgroepen, zoals statushouders en mensen die uitstromen uit de maatschappelijke opvang. Deze toewijzingen worden in de regel wel geregistreerd bij WoningNet. Er vinden ook verhuringen plaats buiten WoningNet om: den deel van de zelfstandige corporatiewoningen wordt toegewezen door derden, zoals zorg- en welzijnsorganisaties, aan hun cliënten. Dit wordt de intermediaire verhuur genoemd. En de SSH wijst woningen kleiner dan 30 m2 zelf toe, buiten WoningNet om. Deze verhuringen zitten niet in de cijfers in deze paragraaf.
Woningbehoefteonderzoek U16 - Oudewater
23
●
In de gemeente is het gemiddeld aantal reacties per aangeboden sociale huurwoning sinds 2018 meer dan verdrievoudigd19. Deze stijging komt met name door de groei tussen 20202022.
Figuur 1.15- Gemeente Oudewater: gemiddeld aantal reacties per sociale huurwoning (via aanbodmodel), 20182023; bron: WoningNet, bewerking ABF
Gangbare indicatoren voor de spanning in de sociale huursector zijn de inschrijfduur en zoekduur. De inschrijfduur is de periode tussen het moment van inschrijven bij WoningNet en het moment dat de verhuring plaatsvindt. De zoektijd is de periode tussen het moment van de eerste reactie bij WoningNet en het moment dat de verhuring plaatsvindt. Dit is dus de periode waarin men actief op zoek is naar een woning. Deze indicatoren worden berekend voor de groep woningzoekenden die zijn geslaagd en een woning hebben betrokken. Binnen de groep geslaagde woningzoekenden kan onderscheid kan worden gemaakt tussen doorstromers en overige woningzoekenden. Een doorstromer is een huishouden dat een sociale huurwoning in de regio Utrecht achterlaat. Een huishouden dat afkomstig is uit de koopsector, uit een private huurwoning of uit een andere regio wordt dus als overige woningzoekende20 gezien, net als iemand die geen woning achterlaat (een jongere die het ouderlijk huis verlaat, een vergunninghouder, etc.).
●
De gemiddelde inschrijfduur is door de jaren heen gestegen voor zowel overige woningzoekenden als doorstromers.
●
Gemiddeld moeten doorstromers ruim 12 jaar ingeschreven staan voordat ze kunnen verhuizen en bij overige woningzoekenden is dat gemiddeld ruim 10 jaar.
19
Deze stijging wordt, behalve door een daadwerkelijke toename van de woningvraag, vermoedelijk ook deels verklaard doordat het eenvoudiger is geworden voor ingeschrevenen om te reageren op een geadverteerde woning. 20 In de publicatie “Regionale Corporatie Monitor” van RWU wordt deze groep ‘starters’ genoemd.
Woningbehoefteonderzoek U16 - Oudewater
24
Figuur 1.16- Gemeente Oudewater: gemiddelde inschrijfduur in aanbodmodel van geslaagde doorstromers en overige woningzoekenden (in jaren), 2017-2023; bron: WoningNet, bewerking ABF
●
De gemiddelde zoektijd voor doorstromers en overige woningzoekenden is toegenomen sinds 2018.
●
Vanaf 2021 is de gemiddelde zoektijd voor doorstromers stabiel met ongeveer 4,5 jaar.
Figuur 1.17- Gemeente Oudewater: gemiddelde zoektijd in aanbodmodel van geslaagde doorstromers en overige woningzoekenden (in jaren), 2018-2023; bron: WoningNet, bewerking ABF
Woningbehoefteonderzoek U16 - Oudewater
25
02 Kwalitatieve woningbehoefte In dit hoofdstuk brengen we de verwachte demografische ontwikkelingen en kwalitatieve woningbehoefte voor de periode 2024-2040 in beeld. Dat doen we op basis van de uitkomsten van het woningmarktmodel Socrates 2023.
2.1 Toelichting consumentgericht bouwprogramma In dit hoofdstuk geven we inzicht in de kwalitatieve woningbehoefte door aandacht te besteden aan de verwachte huishoudensontwikkeling en het zogeheten ‘consumentgericht bouwprogramma’ te presenteren dat het best past bij vraag en aanbod op de woningmarkt. Het consumentgerichte bouwprogramma wordt berekend op basis van de tekorten per woningmarktsegment – zowel nu als in de toekomst – en geeft antwoord op de vraag: welke kwalitatieve invulling van het woningbouwprogramma sluit het best aan op vraag en aanbod (nu en in de toekomst)? We spreken in dit hoofdstuk over ‘(consumentgericht) bouwprogramma’ of ‘bouwopgave’ maar hieronder worden verstaan alle bruto21 toevoegingen aan de woningvoorraad. Dus niet enkel nieuwbouw (permanent en flexwoningen) maar ook overige toevoegingen zoals transformaties.
Methodiek consumentgericht bouwprogramma Het consumentgerichte bouwprogramma wordt berekend met behulp van het woningmarktsimulatiemodel Socrates 2023 van ABF. In dit model wordt de huidige en toekomstige woningmarkt nagebootst door de vraag (van huishoudens) en het aanbod (van woningen) van jaar op jaar en per segment te simuleren en tegen elkaar af te zetten. De vraag wordt berekend mede op basis van de verhuis- en woonwensen die woningzoekenden opgeven in het WoonOnderzoek Nederland (WoON) 202122. Het aanbod wordt berekend door een inschatting te maken van welke woningen vrijkomen als gevolg van verhuizingen van doorstromers, verhuizingen naar instellingen, sterfte en emigratie. Bij het aanbod wordt ook rekening gehouden met (trendmatig ingeschatte) verkopen van corporatiewoningen23, sloop en huurprijsaanpassingen. Door vraag en aanbod tegen elkaar af te zetten simuleert het model verhuisketens. Daarbij wordt dus rekening gehouden met het vrijkomende aanbod (doorstroming) dat er vanuit de bestaande woningvoorraad is. De bestaande voorraad is echter niet in alle segmenten groot genoeg om aan de vraag te kunnen voldoen. In de segmenten waar de tekorten het grootst zijn, berekent het model vervolgens een bouwopgave. Het model kleurt de kwantitatieve bouwopgave (totale aantallen woningbouw) die volgt uit de Primos-prognose (zie verderop) dus als het ware kwalitatief in.
Met andere woorden: de meest optimale verdeling van de bouwopgave over de verschillende segmenten. ‘Meest optimaal’ wil hierbij zeggen: gelet op de verhouding tussen vraag en aanbod die over de jaren ontstaat als gevolg van de demografische ontwikkelingen en de woonvoorkeuren van (startende) huishoudens. Dit noemen we het consumentgerichte bouwprogramma. Meer informatie over de werking van het Socratesmodel is te vinden in bijlage A. Een toelichting op de gehanteerde inkomens- en prijsgrenzen (huur en koop) is opgenomen in bijlage B.
21
‘Bruto’ wil zeggen: zonder sloop of andere onttrekkingen aan de woningvoorraad mee te rekenen. De netto groei van de woningvoorraad zal vanwege sloop en andere onttrekkingen lager liggen dan de bruto toevoegingen. 22 Het WoON 2021 is in sommige opzichten inmiddels alweer enigszins gedateerd. Daarom houden we rekening met de sindsdien gestegen hypotheekrente en de als gevolg daarvan gedaalde leencapaciteit. 23 Het gaat hierbij om verkopen van corporatiewoningen aan particulieren. Deze verkochte woningen komen in de koopsector terecht.
Woningbehoefteonderzoek U16 - Oudewater
27
Kwantitatief bouwprogramma voor regio en per gemeente Elk consumentgericht bouwprogramma telt een totaal aantal toevoegingen: dit noemen we het kwan-
titatieve woningbouwprogramma. Deze is afkomstig uit de Primos-prognose 2024 van ABF. Hiermee bedoelen we: het totaal aantal woningen dat per prognoseperiode en per gemeente (zonder onderverdeling naar segment) aan de woningvoorraad wordt toegevoegd. In onderstaande tabel zijn de aantallen opgenomen (Tabel 2.1). Op regioniveau (16 gemeenten samen) komt het kwantitatieve programma tot en met 2030 ongeveer overeen met de bouwopgave die in de regionale Woondeal van de U10 (maart 2023) is afgesproken24. Op gemeenteniveau kan het kwantitatieve bouwprogramma zoals in dit onderzoek gehanteerd in meer of mindere mate afwijken van de ambities en/of verwachtingen in de huidige woningbouwprogramma’s van gemeenten25. Voor de kwalitatieve samenstelling van het consumentgerichte bouwprogramma maakt dat echter niet zo veel uit. Met andere woorden: als we voor het onderzoek in bepaalde gemeenten qua totale aantallen woningbouw waren uitgegaan van andere aantallen (in plaats van de veronderstellingen in Primos 2024) dan zou dat in de consumentgerichte bouwprogramma’s tot ongeveer tot dezelfde kwalitatieve verdeling over de verschillende segmenten hebben geleid. Het kwantitatieve bouwprogramma per gemeente (hoeveel woningen) is ook niet het primaire doel van dit onderzoek, in tegensteling tot de woningbouwopgave in
kwalitatieve zin (welke woningen). Ons advies is daarom om in dit hoofdstuk met name te kijken naar de kwalitatieve samenstelling van de consumentgerichte bouwprogramma’s – dus de procentuele verdeling over de woningtypen en prijsklassen – en niet zozeer naar de totale aantallen woningbouw per periode. In de periode 2024 t/m 2030 omvat het bouwprogramma in dit onderzoek 45.700 woningen. Dat betekent zeker niet dat dit de maximale woningbehoefte in deze periode is. Met dit aantal woningen kan weliswaar de verwachte huishoudensgroei worden opgevangen maar wordt het bestaande woningtekort nauwelijks ingelopen26. Substantieel meer bouwen in de eerste periode is dus wenselijk om het woningtekort sneller te reduceren maar dat is vermoedelijk nauwelijks haalbaar. Als het wel lukt om meer te bouwen in de periode t/m 2030 dan in dit rapport aangegeven dan zou de bouwopgave in de perioden daarna lager kunnen liggen. Het totale bouwprogramma in de periode 2024 t/m 2040 is namelijk wel voldoende om het bestaande woningtekort sterk te verminderen 27. Met andere woorden: een andere fasering dan aangenomen in Primos 2024 kan zeker wenselijk zijn. Andere keuzes zijn ook mogelijk als het gaat over de geografische verdeling van de regionale opgave over de 16 gemeenten.
In de Primos-prognose wordt de regionale opgave verdeeld over regiogemeenten en bij die verdeling is de plancapaciteit van gemeenten een belangrijke bouwsteen. Dat
24
Voor de periode 2024 t/m 2030 gaat het in de Woondeal (maart 2023) om 46.247 bruto toevoegingen en in dit rapport om 45.700 bruto toevoegingen. 25 Zoals bijvoorbeeld opgenomen in de Woondeal (maart 2023), de Planregistratie Wonen of in vigerende woonvisies. 26 Het statistisch woningtekort in de regio U10 volgens Primos 2024 bedraagt in 2024 ca. 27.000 woningen (6,6% van de woningvoorraad). Het is wenselijk om het woningtekort te reduceren naar 2%. 27 Met het bouwprogramma van Primos 2024 wordt het regionale woningtekort gereduceerd van 6,6% (van de woningvoorraad) in 2024 tot 5,9% in 2031 en vervolgens tot 3,1% in 2041 en 2,6% in 2050.
Woningbehoefteonderzoek U16 - Oudewater
28
wil zeggen: gemeenten met relatief veel woningen in plannen (volgens de Planregistratie Wonen, peildatum maart 2024) krijgen in de Primos-prognose ook een relatief groot deel van het regionale woningbouwprogramma toebedeeld28. Zodoende wordt in de bouwprogramma’s op gemeenteniveau zo goed mogelijk rekening gehouden met de huidige woningbouwplannen. Een aanzienlijk deel van de plannen is nog zacht. Een andere verdeling dan in Primos 2024 is aangenomen is daarom ook mogelijk, zeker in de periode 2031 t/m 2040. De woningmarkt functioneert immers op regionaal niveau dus het is met name van belang dat op regionaal niveau in totaal voldoende woningen worden toegevoegd. Omdat een andere verdeling over regiogemeenten ook mogelijk is, zijn de cijfers op gemeenteniveau minder ‘hard’ dan de totale opgave op regionaal niveau. Het woningbouwprogramma per gemeente weerspiegelt daarom niet per se de maximale lokale behoefte. De woningaantallen in onderstaande tabel zijn overigens exclusief de gewenste 30% overprogrammering waar de provincie Utrecht en het Rijk van uitgaan. Tabel 2.1: Totaal kwantitatief bouwprogramma per gemeente per periode; bron: Primos 2024 Totaal toevoegingen (bruto) 2024 t/m 2030
2031 t/m 2040
2041 t/m 2050
Totaal 2024 t/m 2040
Bunnik *
1.780
1.090
290
2.870
De Bilt
1.340
1.320
570
2.660
De Ronde Venen
1.930
1.750
980
3.680
Houten
2.200
2.540
740
4.740
IJsselstein
890
1.050
340
1.940
Lopik
470
650
450
1.120
Montfoort
470
620
180
1.090
Nieuwegein
3.360
5.490
2.030
8.850
Oudewater
400
560
410
960
Stichtse Vecht
2.300
3.310
1.000
5.610
Utrecht
23.400
31.100
24.100
54.500
990
1.260
470
2.250
Vijfheerenlanden
1.910
2.530
840
4.440
Wijk bij Duurstede
680
850
260
1.530
Woerden
1.440
1.850
750
3.290
Zeist
2.120
2.640
1.000
4.760
Regio totaal
45.700
58.600
34.400
104.300
Regio excl. Utrecht
22.300
27.500
10.300
49.800
Utrechtse Heuvelrug
* Primos 2023
Uitgangspunten bij kwalitatieve invulling van bouwprogramma Het consumentgerichte bouwprogramma is qua totale woningbouwaantallen (kwantitatief bouwprogramma) per gemeente gebaseerd op Primos 2024 (zie bovenstaande toelichting) en is qua gewenste kwalitatieve invulling (verdeling over prijsklassen en woningtypen) gebaseerd op het
28
Het is overigens niet zo dat de plancapaciteit (Planregistratie Wonen) per gemeente één op één wordt overgenomen.
Woningbehoefteonderzoek U16 - Oudewater
29
woningmarktmodel Socrates 2023 van ABF. Het betreft daarmee maatwerkuitkomsten die specifiek voor dit onderzoek zijn samengesteld29. Belangrijke uitgangspunten bij het berekenen van het consumentgerichte bouwprogramma worden hieronder besproken.
●
Huishoudensgroei en kwantitatief woningbouwprogramma: qua huishoudensontwikkeling30 en kwantitatief woningbouwprogramma wordt uitgegaan van de standaardprognose van Primos 2024.
●
Inkomensontwikkeling: qua veronderstelde inkomensontwikkeling is uitgegaan van het middelste inkomensscenario van Socrates 2023. Daarin wordt voor de eerste jaren de verwachte inkomensontwikkeling van CPB overgenomen en daarna wordt uitgegaan van de langjarig gemiddelde toename van de huishoudinkomens31. De inkomensontwikkeling is natuurlijk erg onzeker en hangt sterk samen met de ontwikkeling van de economie. Mocht de inkomensontwikkeling tegenvallen (ten opzichte van de veronderstelde ontwikkeling) dan zou het aandeel betaalbare nieuwbouw idealiter moeten worden verhoogd. Als het economisch heel goed gaat zou het aandeel duurdere woningen in de bouwopgave kunnen worden verhoogd. Meer informatie over de inkomensontwikkeling is te vinden in het landelijke rapport bij Socrates 2023 32.
●
Bouwen voor starters én doorstromers: het model kijkt bij het berekenen van het consumentgerichte bouwprogramma naar zowel de woningvraag van starters als die van doorstromers. Deze groepen worden naar verhouding (naar rato) in gelijke mate meegenomen. Zo wordt op de meest evenwichtige wijze tegemoetgekomen aan de woningvraag33.
Bij het berekenen van het consumentgerichte bouwprogramma wordt bewust geen rekening gehouden met: ●
Kwalitatieve samenstelling van de bestaande woningbouwprogrammering en plancapaciteit in de regio U10. Het model trekt zich dus in kwalitatief opzicht niks aan van bestaande plannen.
29
Hier is voor gekozen omdat tijdens het onderzoek bleek dat het kwantitatief woningbouwprogramma per gemeente in Primos 2024 beter aansluit bij de ambities en verwachtingen van gemeenten dan het woningbouwprogramma in Primos 2023. In oktober 2024 is Socrates 2024 gepubliceerd. Voor de kwalitatieve invulling van het consumentgericht bouwprogramma is hier geen gebruik van gemaakt omdat dit voor dit onderzoek te laat beschikbaar kwam. Overigens zijn de verschillen in uitkomsten tussen beide versies van het Socrates-model over het algemeen heel beperkt, zeker op regioniveau. 30 Op regionaal niveau. Op gemeenteniveau kunnen er (doorgaans kleine) verschillen ontstaan tussen de huishoudensontwikkeling volgens de Primos-prognose en volgens het Socrates-model. 31 Het gaat om een jaarlijkse gemiddelde toename van de besteedbare huishoudinkomens van 0,3% per jaar. Dit betreft de toename boven inflatie (reële stijging). Er wordt daarbij rekening gehouden met verschillen tussen huishoudtypen (naar leeftijd en samenstelling). 32 De rapportage is te downloaden via https://abfresearch.nl/2023/11/30/abf-woningmarktverkenning-20232038/. 33 Er wordt rekening gehouden met ‘substitutie’: het fenomeen dat woningzoekenden hun woonvoorkeuren aanpassen om toch te kunnen verhuizen.
Woningbehoefteonderzoek U16 - Oudewater
30
●
Eventuele bestaande woningbouwafspraken in de regio en/of met de provincie en de Rijksoverheid (bijvoorbeeld de Woondeal).
●
Ruimtelijke beperkingen die er in de praktijk kunnen zijn, bijvoorbeeld de mogelijk beperkte ruimte voor toevoegingen van grondgebonden woningen door de beleidsmatige focus op verdichting en de bouw van appartementen.
●
Financiële beperkingen bij betaalbare nieuwbouw: voor het samenstelen van het consumentgerichte bouwprogramma mag het model in elk segment/prijsklasse een bouwopgave berekenen, ook als dat doorgaans in financiële zin niet of beperkt haalbaar is. Het gaat dan met name om betaalbare koopwoningen. Het is vanwege de hoge grond- en bouwkosten vaak lastig om deze te realiseren maar het model trekt zich dus daar dus niets van aan.
“Geen rekening houden met” wil zeggen dat bovenstaande punten niet vooraf als randvoorwaarden aan het model zijn opgelegd. Met andere woorden: het consumentgerichte bouwprogramma weerspiegelt zoveel mogelijk de ‘zuivere woningbehoefte’ zonder zich al te veel te laten leiden door praktische en beleidsmatige beperkingen en afspraken. Het is wel zo dat de uitkomsten in dit hoofdstuk, bijvoorbeeld het aandeel “betaalbaar”34 in de bouwopgave, vaak op hoofdlijnen overeenkomen met bestaande afspraken en ambities.
Aandachtspunten bij consumentgericht bouwprogramma Er zijn enkele belangrijke aandachtspunten bij de prijssegmentering (procentuele verdeling over de prijsklassen) binnen de consumentgerichte bouwprogramma’s. ●
Het programma is één geheel: het consumentgericht bouwprogramma is een samenhangend geheel. Dat wil zeggen: het aandeel (%) van elk afzonderlijk segment in het totaal is passend indien de rest van het bouwprogramma wordt uitgevoerd zoals aangegeven. Indien in een bepaald segment in de praktijk minder kan worden gerealiseerd dan zou het aandeel van andere segmenten moeten toenemen. Dat geldt bijvoorbeeld voor betaalbare koop: indien deze opgave niet voldoende wordt gerealiseerd dan zou meer nieuwbouw moeten worden gerealiseerd in de sociale huur en middenhuur.
●
Evenwichtige spreiding aandachtsgroepen: er is geen rekening gehouden met een meer evenwichtige spreiding van aandachtsgroepen over de gemeenten35. In gemeenten die in de toekomst meer woningzoekenden uit de aandachtsgroepen gaan huisvesten zou het aandeel sociale huur in het bouwprogramma daarom hoger kunnen liggen dan is aangegeven. In deze gemeenten kan het aandeel sociale huur in het consumentgerichte bouwprogramma daarom als een minimaal aandeel worden gezien.
●
Actuele beleidsontwikkelingen: in het woningmarktmodel Socrates 2023 zijn nieuwe ontwikkelingen die zich in 2024 hebben voorgedaan niet meegenomen. Dat geldt dus ook voor dit onderzoek. Het gaat bijvoorbeeld om de invoering van de Wet betaalbare huur (per 1 juli 2024). Al
34
Tot het segment “betaalbaar” behoren de volgende segmenten: sociale huur (< liberalisatiegrens), middenhuur en betaalbare koop (< € 390.000). 35 In het kader van de Wet versterking regie volkshuisvesting.
Woningbehoefteonderzoek U16 - Oudewater
31
enige tijd wordt gesignaleerd dat het aantal woningen dat van huur naar koop gaat (uitponden) toeneemt, met name als gevolg van de stapeling van beleid vanuit de Rijksoverheid. Indien deze trend zich sterk én voor langere tijd doorzet, kan een groter aandeel midden- en dure huur dan het consumentgerichte programma aangeeft wenselijk zijn. Vanwege bovenstaande punten kunnen er goede redenen zijn voor gemeenten (zeker met afstemming in regionaal verband) om in beleidskeuzes af te wijken van wat het consumentgerichte bouwprogramma aangeeft.
2.2 Verwachte huishoudensontwikkeling Onderstaande tabel (Tabel 2.2) toont de verwachte huishoudensontwikkeling in Oudewater volgens de Primos-prognose 2024. Deze huishoudensprognose sluit aan bij de veronderstelde woningbouwaantallen die immers ook uit Primos 2024 afkomstig zijn (zie vorige paragraaf). Aan de huishoudensontwikkeling (vraagzijde) kunnen niet direct conclusies worden verbonden over de woningbouwopgave. Deze opgave wordt namelijk berekend op basis van zowel vraag als aanbod en komt vanaf de volgende paragraaf (2.3) aan bod. •
De tabel laat een stijging zien in het aantal huishoudens in Oudewater in de gehele periode van 2024-2051.
•
Bij bijna alle leeftijdsgroepen is een stijging te zien in het aantal huishoudens in de gehele periode. Er is met name een stijging te zien van het aantal huishoudens ouder dan 75 jaar en bij de huishoudens tussen de 30-44 jaar. De huishoudens tussen de 65-74 jaar krimpen op termijn.
•
Kijkend naar de samenstelling van de huishoudens valt op dat het aantal alleenstaande huishoudens en eenouderhuishoudens sterk groeien.
•
Het overgrote deel van de huishoudensgroei (ca. 70%) betreft alleenstaanden. Dit betekent niet dat een even groot aandeel van bouwopgave moet worden gericht op deze groep (bijvoorbeeld appartementen). Dat komt onder meer omdat lang niet deze hele groep actief een vraag uitoefent op de woningmarkt.
Woningbehoefteonderzoek U16 - Oudewater
32
Tabel 2.2- Oudewater: huishoudens naar leeftijd en samenstelling; bron: ABF Primos 2024
33
Aantal huishoudens 2024 2031 2041
2051
Leeftijd < 30 30-44 45-64 65-74 ≥ 75
270 940 1.700 710 800
300 1.070 1.540 820 1.020
260 1.130 1.570 830 1.250
280 1.150 1.850 670 1.420
30 130 -160 110 220
-40 60 30 10 230
20 20 280 -160 170
Samenstelling Alleenstaand Eenouder Paar zonder thuiswonend kind(eren) Paar met thuiswonend kind(eren)
1.460 280 1.430 1.250
1.730 280 1.560 1.180
1.970 350 1.550 1.170
2.120 450 1.530 1.260
260 0 140 -70
240 70 -10 -10
160 100 -20 90
Totaal
4.420
4.750
5.040
5.370
330
290
330
Mutatie 2024-2031 2031-2041 2041-2051
2.3 Consumentgericht bouwprogramma Consumentgericht bouwprogramma naar eigendom en prijs Onderstaande tabel toont het consumentgericht bouwprogramma (bruto), in zowel absolute aantallen als percentages. Het toont de ideale verdeling van de nieuwbouw en overige toevoegingen op basis van vraag en aanbod op de woningmarkt. Het gaat dus om de bouwopgave. •
In de periode 2024 t/m 2030 zou ongeveer 19% van de toevoegingen een sociale huurwoning (tot de liberalisatiegrens36) moeten zijn. Middenhuur is goed voor ca. 11% van de bouwopgave en dure huur kent een lager aandeel. In totaal zou ca. 31% van de toevoegingen aan de voorraad in de huursector moeten plaatsvinden.
•
41% van de bouwopgave bestaat uit betaalbare koopwoningen (tot € 390.000, prijspeil 2024) en nog eens ca. 29% betreft duurdere koopwoningen. In totaal zouden koopwoningen ongeveer 69% van het bouwprogramma moeten uitmaken. Dat is iets minder in de bestaande woningvoorraad (70%).
•
Sociale huur, middenhuur en betaalbare koop zijn samen goed voor ca. 70% van de bouwopgave en dat aandeel is daarmee hoger dan de landelijke doelstelling van twee derde betaalbaar bouwen.
•
In de periode 2031-2040 verschuift de vraag licht naar meer huurwoningen. Met name de vraag naar woningen tot de aftoppingsgrens neemt toe. De vraag naar de goedkoopste koopwoningen neemt af. In deze periode is 69% van het bouwprogramma gericht op betaalbare woningen.
36
In dit rapport wordt de term ‘liberalisatiegrens’ overal nog gebruikt als aanduiding van de sociale huurgrens (€ 879,66 in 2024) en dus niet als bovengrens van het totale gereguleerde huursegment (incl. gereguleerde middenhuur).
Woningbehoefteonderzoek U16 - Oudewater
Tabel 2.3- Oudewater: Consumentgericht bouwprogramma naar eigendom x prijs37 (prijspeil 2024) in perioden; bron: ABF Primos 2024 en Socrates 2023 (maatwerk)
34
Aantal toevoegingen Percentages 2024 t/m 2030 2031 t/m 2040 2041 t/m 2050 2024 t/m 2030 2031 t/m 2040 2041 t/m 2050 Totaal huur < kwaliteitsk.gr. tot aftoppingsgr. tot liberalisatiegr. middenhuur (tot 1.130) dure huur
120 0 60 10 40 0
190 0 100 20 50 10
170
31% 0% 16% 3% 11% 1%
34% 1% 18% 4% 9% 2%
42%
Totaal koop ≤ 310 dzd 310-390 dzd 390-525 dzd 525-660 dzd 660-880 dzd ≥ 880 dzd
270 140 20 20 30 50 20
370 170 40 30 40 70 10
240
69% 35% 6% 4% 9% 12% 4%
66% 30% 7% 5% 8% 13% 2%
58%
Totaal sociale huur Totaal betaalbaar
70 270
120 380
19% 70%
22% 69%
Totaal nieuwbouw
400
560
100%
100%
410
Consumentgericht bouwprogramma naar eigendom, prijs en woningtype Onderstaande tabel toont nogmaals het consumentgericht bouwprogramma voor Oudewater maar dan met een uitsplitsing naar woningtype (eengezins en meergezins38). Het gaat om de periode 2024 t/m 2030. De percentages tonen van elk segment het aandeel van dat segment in de totale bouwopgave. •
Wanneer er wordt gekeken naar de gewenste woningtypen wordt duidelijk dat de vraag naar meergezinshuurwoningen groter is dan naar eengezinshuurwoningen. Binnen de koopsector is er juist meer vraag naar eengezins- dan naar meergezinswoningen.
•
In de huursector worden vooral woningen gevraagd tot de aftoppingsgrens (16%).
•
Binnen de koopsector is er vooral veel vraag naar eengezinswoningen. Dit geldt met name voor woningen tot de € 310.000.
•
Het totale aandeel eengezinswoningen (huur + koop) is 65% van de totale bouwopgave. De rest van de bouwopgave bestaat uit appartementen.
37
Met “aftoppingsgrens” wordt in dit hoofdstuk telkens de hoge aftoppingsgrens bedoeld (€ 697,07 volgens prijspeil 2024). Zie ook de toelichting op de gehanteerde prijsgrenzen in bijlage B. 38 De termen ‘meergezins’ en ‘appartement’ betekenen hetzelfde en worden in dit rapport door elkaar heen gebruikt. Met ‘eengezins’ worden grondgebonden woningen bedoeld.
Woningbehoefteonderzoek U16 - Oudewater
100%
Tabel 2.4- Oudewater: Consumentgericht bouwprogramma naar eigendom x prijs x woningtype (prijspeil 2024) in 2024 t/m 2030; bron: ABF Primos 2024 en Socrates 2023 (maatwerk)
Periode 2024 t/m 2030 Toevoegingen Eengezins Meergezins
Totaal
Percentages Eengezins Meergezins
Totaal
< kwaliteitsk.gr. Tot aftoppingsgr. Tot liberalisatiegr. Middenhuur (tot 1.130) Dure huur Totaal huur
0 0 0 0 0 10
0 60 10 40 0 110
0 60 10 40 0 120
0% 1% 0% 1% 1% 3%
0% 15% 3% 10% 0% 28%
0% 16% 3% 11% 1% 31%
≤ 310 dzd 310-390 dzd 390-525 dzd 525-660 dzd 660-880 dzd ≥ 880 dzd Totaal koop
120 20 10 30 50 20 250
20 0 0 0 0 0 30
140 20 20 30 50 20 270
30% 6% 3% 8% 12% 4% 62%
5% 0% 1% 1% 0% 0% 7%
35% 6% 4% 9% 12% 4% 69%
Totaal sociale huur Totaal betaalbaar
0 140
70 130
70 270
1% 37%
17% 33%
19% 70%
Totaal nieuwbouw
260
140
400
65%
35%
100%
•
In de periode 2031-2040 worden ook meer meergezinshuurwoningen gewenst dan eengezinshuurwoningen. Binnen de koopsector geldt dat er vooral vraag is naar eengezinswoningen.
•
In de huursector is de bouwopgave vooral gericht op huurwoningen tot de aftoppingsgrens (19% van de totale opgave).
•
Binnen de koopsector is er vooral vraag naar eengezinskoopwoningen tot de € 310.000 (26% van de totale opgave).
•
In deze periode is het totale aandeel eengezinswoningen (huur + koop) 63% van de totale bouwopgave. De rest van de bouwopgave bestaat uit appartementen.
Woningbehoefteonderzoek U16 - Oudewater
35
Tabel 2.5- Oudewater: Consumentgericht bouwprogramma naar eigendom x prijs x woningtype (prijspeil 2024) in 2031 t/m 2040; bron: ABF Primos 2024 en Socrates 2023 (maatwerk)
Periode 2031 t/m 2040 Toevoegingen Eengezins Meergezins
Totaal
Percentages Eengezins Meergezins
Totaal
< kwaliteitsk.gr. Tot aftoppingsgr. Tot liberalisatiegr. Middenhuur (tot 1.130) Dure huur Totaal huur
0 10 0 0 10 20
0 90 20 50 0 170
0 100 20 50 10 190
0% 1% 0% 1% 2% 4%
1% 16% 4% 9% 0% 30%
1% 18% 4% 9% 2% 34%
≤ 310 dzd 310-390 dzd 390-525 dzd 525-660 dzd 660-880 dzd ≥ 880 dzd Totaal koop
140 40 30 40 70 10 330
30 0 0 10 0 0 40
170 40 30 40 70 10 370
26% 6% 5% 7% 13% 2% 59%
5% 1% 1% 1% 0% 0% 7%
30% 7% 5% 8% 13% 2% 66%
Totaal sociale huur Totaal betaalbaar
10 190
110 190
120 380
1% 34%
21% 35%
22% 69%
Totaal nieuwbouw
350
210
560
63%
37%
100%
Consumentgericht bouwprogramma naar eigendom, woningtype en woonmilieu Onderstaande figuren tonen het bouwprogramma voor de gemeente Oudewater voor de periode 2024-2030 maar dan uitgesplitst naar woonmilieu. Toelichting op de woonmilieutypologie is te vinden in bijlage C van het regiorapport. •
De gemeente Oudewater kent vier verschillende woonmilieus. Er is met name vraag naar eengezinskoopwoningen. Dit geldt met name voor het woonmilieu Landelijk.
•
In het woonmilieu Dorps is daarnaast ook veel vraag naar meergezinshuurwoningen. Het woonmilieu Centrum kent meer spreiding in de vraag naar woningen.
•
Het woonmilieu Landelijk/Dorps bij de Stad kent de kleinste vraag.
Woningbehoefteonderzoek U16 - Oudewater
36
Figuur 2.1- Oudewater: Consumentgericht bouwprogramma naar eigendom x type en woonmilieu, periode 2024 t/m 2030 in absolute aantallen; bron: ABF Primos 2024 en Socrates 2023 (maatwerk)
•
Kijkend naar de prijsklassen is te zien dat er met name veel vraag is naar koopwoningen. Dit is met name het geval bij de woonmilieus Dorps en Landelijk.
•
In het woonmilieu Centrum is er ongeveer even veel vraag naar alle vier prijsklassen.
•
Het woonmilieu Landelijk/Dorps bij de Stad kent alleen vraag naar koopwoningen.
Figuur 2.2- Oudewater: Consumentgericht bouwprogramma naar eigendom, prijsklassen en woonmilieu (prijspeil 2024), periode 2024 t/m 2030 in absolute aantallen; bron: ABF Primos 2024 en Socrates 2023 (maatwerk)
Woningbehoefteonderzoek U16 - Oudewater
37
38
2.4 Vergelijking met plancapaciteit In de voorgaande paragraaf is het consumentgericht bouwprogramma gepresenteerd. In deze paragraaf maken we de vergelijking met de plancapaciteit. We zetten daarbij de kwalitatieve invulling van het consumentgerichte bouwprogramma in de periode 2024 t/m 2030 af tegen de aanwezige plancapaciteit volgens de Planregistratie Wonen39 (peildatum oktober 2024) in diezelfde periode. De plancapaciteit betreft de totale plancapaciteit, dus de optelsom van harde en zachte plannen en zowel openbare als vertrouwelijke plannen. Van een aanzienlijk deel van de plannen is (nog) geen woningtype of prijsklasse bekend. Dit betreft merendeels de vertrouwelijke plannen maar ook van openbare plannen die pas later (vooral 2026 t/m 2030) worden ontwikkeld. Het aanzienlijke aandeel ‘onbekend’ maakt de vergelijking met het consumentgerichte bouwprogramma lastig. Daarom maken we de vergelijking voor zowel de cijfers inclusief als exclusief de categorie ‘onbekend’. Bij de vergelijking moet worden bedacht dat, zoals aangegeven in par. 2.1, het consumentgerichte bouwprogramma geen rekening houdt met beperkingen ten aanzien van ruimtelijke ordening. Het bouwprogramma is puur het resultaat van de confrontatie van vraag naar en aanbod van woningen. Ook moet worden bedacht dat de plancapaciteit een momentopname (oktober 2024) is.
Er worden doorlopend plannen toegevoegd, aangepast – bijvoorbeeld qua aantallen, segmentering of fasering – of geschrapt. Met name in gemeenten met relatief weinig plannen kunnen daardoor verschuivingen ontstaan (tussen peildata). De verwachting is dat de hieronder opgenomen plancapaciteit zeker bruikbaar is voor een globale vergelijking met het consumentgerichte bouwprogramma.
39
De cijfers zijn gekopieerd vanuit https://monitorwonen.provincie-utrecht.nl/pages/plancapaciteit
Woningbehoefteonderzoek U16 - Oudewater
●
Qua woningtype is het aandeel ‘onbekend’ in de plannen in de gemeente Oudewater duidelijk hoger dan in de meeste andere regiogemeenten. Dat maakt de vergelijking extra lastig.
●
Als we enkel kijken naar de plannen waarvoor het woningtype wel bekend is, dan ligt het aandeel eengezinskoopwoningen lager in de plannen dan in het consumentgerichte bouwprogramma.
Figuur 2.3: Gemeente Oudewater: Consumentgerichte bouwprogramma (bruto) versus plancapaciteit voor periode 2024 t/m 2030; bron: ABF Socrates 2023 en Planregistratie Wonen (peildatum oktober 2024)
●
Het aandeel huur onder de liberalisatiegrens en de dure huur is in het consumentgerichte bouwprogramma iets lager dan de plancapaciteit (excl. de categorie ‘onbekend’). De middenhuur kent een groter aandeel in het consumentgerichte programma dan in de plancapaciteit.
●
Het aandeel betaalbare koop (≤ € 390.000) en de dure koop zijn ongeveer even groot in het consumentgericht bouwprogramma als de plancapaciteit.
●
Het totale aandeel ‘betaalbaar’ (optelsom van sociale huur, middenhuur en betaalbare koop) ligt in het consumentgericht bouwprogramma (70%) iets hoger dan in de plancapaciteit.