B1. Volkshuisvestingsprogramma Oudewater 2026_1.pdf

Voor de groep uittreders uit zorginstellingen is de betaalbaarheid van zelfstandige woonruimte belangrijk, omdat zij in het begin veelal zijn aangewezen op huurtoeslag en daarom een huurwoning nodig hebben met een huurprijs onder de 1e aftoppingsgrens. Een belangrijke trend in de wonen en zorgvraag voor uittreders uit de MOBW is de verschuiving van intramurale zorg naar extramurale zorg. Hierdoor wordt er meer een beroep gedaan op de huisvestingsmogelijkheden van de gemeente dan voorheen. Daarom heeft de gemeente de ambitie om het aanbod sociale huur te vergroten, waardoor het

589.102 | Volkshuisvestingsprogramma

huisvesten voor deze relatief kleine groep geen complexe opgave vormt. Het aandeel studenten is in de gemeente Oudewater ook beperkt. Uitruilafspraken als gevolg van Spreidingswet De Spreidingswet geeft de gemeente Oudewater de wettelijke taak om een bijdrage te leveren aan de realisatie van voldoende asiel-opvangplekken. De gemeente Oudewater en de gemeente Woerden zijn overeengekomen om samen te werken aan deze wettelijke taak. De gemeente Oudewater heeft een indicatieve opgave van 65 asielzoekers. De gemeente Woerden zal 65 extra opvangplaatsen voor asielzoekers realiseren, terwijl Oudewater over 5 jaar verspreid 65 statushouders overneemt, dat komt neer op 13 per jaar. Beide gemeenten voldoen hiermee aan hun wettelijke taak. Een belangrijke voorwaarde om de extra opgave in te kunnen vullen, is uitbreiding van de huisvestingsmogelijkheden. Op dit moment is de verwachting dat Oudewater niet kan voldoen aan de extra opgave van de huisvesting van statushouders. Dit komt doordat er te weinig sociale huurwoningen vrijkomen in de bestaande voorraad van de woningbouwcorporatie om deze doelgroep te huisvesten. Ook het verwachte aanbod aan nieuwbouwwoningen zal op korte termijn geen oplossing kunnen bieden. De uitruilafspraken gelden vanaf 2027. Er zal moeten worden gekeken naar alternatieve oplossingen voor de huisvesting van de extra opgave van statushouders.

De gemeente werkt scenario’s uit om te kunnen voldoen aan de extra opgave van de huisvesting van statushouders. Parallel aan het besluitvormingstraject rondom de huisvesting van statushouders is aan het college gevraagd een richtinggevend besluit te nemen over het creatief inzetten van de bestaande woningvoorraad (bijvoorbeeld woningdelen). Dit zal gedeeltelijk in de uitbreidingsopgave voorzien.

28

De problematiek rondom de huisvesting van (dreigend) daklozen lijkt toe te nemen in Oudewater. Het Stadsteam Oudewater merkt een toenemende vraag naar ondersteuning bij het indienen van urgentie vanwege dreigende dakloosheid door scheiding of conflicten in de thuissituatie. Er zijn momenteel een aantal personen in onze gemeente in beeld met deze problematiek. Tegelijkertijd bleek uit de recent gepubliceerde ETHOS-telling (een telling van dak- en thuisloze mensen volgens de ETHOS-methode) dat we in Nederland te maken hebben met een grote omvang van dak- en thuisloze mensen. Daarnaast is er sprake van veel verborgen dakloosheid; mensen die tijdelijk bij vrienden en familie verblijven, of in een auto, schuur of stacaravan. Als gemeente willen we dan ook aandacht geven aan deze verborgen dakloosheid door mogelijkheden te onderzoeken voor een doorstroomwoning die tijdelijk onderdak biedt voor deze groep inwoners.

rekening met de situatie van ouderen in de kleinere kernen. Ook sluiten we aan bij ambities uit de Omgevingsvisie; we bouwen voor doelgroepen als ouderen, jongeren en aandachtsgroepen. We hebben aandacht voor zowel passende woningtypen als voor leefbaarheid, voorzieningen en de kwaliteit van onze kernen.

Belangrijkste doelen • Toevoegen van meer nultreden, geclusterde en zorggeschikte woningen. • Faciliteren van doorstroom: inwoners bekend maken met veranderende zorgvraag • Voldoende sociale huurwoningen onder de 1e aftoppingsgrens voor het huisvesten van aandachtsgroepen, waaronder uitstromers uit zorginstellingen • Een fatsoenlijke huisvestingssituatie voor arbeidsmigranten. Met deze doelen volgen we het principe ‘We zetten ons in voor aandachtgroepen’. We investeren in toekomstbestendige woningen voor ouderen en zorgen voor voldoende sociale huurwoningen, zodat aandachtsgroepen een passende en prettige woonplek kunnen vinden. Ook volgen we het principe ‘We kijken naar de behoeftes van kleinere kernen’. We richten ons niet alleen op de behoeftes rondom ouder worden in de kern Oudewater en de bijpassende voorzieningen, maar houden hierbij ook

589.102 | Volkshuisvestingsprogramma

29

7. Leefbaarheid en duurzaamheid

7.1 Leefbaarheid

Wat willen we bereiken?

Vertrekpunt

In Oudewater wonen we samen en dragen we gezamenlijk bij aan sterke, leefbare kernen. De gemeente bestaat uit kernen, en buurten waar aantrekkelijk wonen en vitale gemeenschappen centraal staan, ondersteund door een stevige sociale basis. Als gemeente stimuleren en faciliteren we inwonersinitiatieven, vrijwilligerswerk en ontmoetingsplekken die bijdragen aan verbinding tussen inwoners. Daarbij houden we oog voor de draagkracht en veerkracht van onze kernen, zodat gemeenschappen in balans blijven en iedereen zich gehoord en gezien voelt.

Een goede leefbaarheid in de gemeente Oudewater draait niet alleen om schone straten, groen en voorzieningen, maar vooral om gemeenschapszin. De sociale basis is sterk in Oudewater ‘Het wordt gevormd door het samenhangende totaal aan lokale formele en informele organisaties, netwerken, verbanden die ervoor zorgen dat inwoners zo goed mogelijk kunnen participeren. Inwoners kunnen met de meeste vragen en problemen dichtbij en in de sociale basis terecht.’ (Sociaal Akkoord Oudewater, 2023). Wanneer er meer nodig is helpt het Stadsteam met begeleiding en specialistische ondersteuning.

Ons uitgangspunt is dat iedere inwoner – jong of oud, starter of nieuwkomer – zich thuis moet kunnen voelen in Oudewater. Samen met maatschappelijke partners en betrokken inwoners zetten we ons in om de kracht van samenredzaamheid te behouden en verder te versterken. Dit betekent dat inwoners niet alleen kunnen terugvallen op professionele ondersteuning wanneer dat nodig is, maar ook op hun eigen sociale netwerk en de gemeenschap als geheel. Zo bouwen we aan een inclusieve en zorgzame gemeente, waarin samenleven, verbondenheid en wederzijds respect de basis vormen.

In de uitvoeringsagenda van het Sociaal akkoord worden de volgende doelen genoemd in relatie tot wonen: 1. De leefomgeving nodigt uit tot bewegen, ontmoeten en het beleven van cultuur. 2. Inwoners kunnen zo lang mogelijk zelfstandig wonen. 3. Cultuurparticipatie: het stimuleren van verbindingen tussen verschillende organisaties op het vlak van cultuur en organisaties. Het volkshuisvestingsprogramma kan hierbij aansluiten door deze doelen te ondersteunen door bij de inrichting van de fysieke leefomgeving nadrukkelijk aandacht te besteden aan ontmoetingsplekken – zoals buurtpleinen, groenvoorzieningen, speeltuinen– ontstaat ruimte voor contact en verbinding tussen bewoners. Deze ontmoeting draagt bij aan een sociale, veilige en vitale leefomgeving. Verder is het van belang dat het woningaanbod aansluit bij het doel om ouderen zo lang mogelijk zelfstandig te laten wonen.

Een toekomstbestendige woonomgeving is een prettige woonomgeving. Gemeente Oudewater voert daarom het Warmteprogramma uit. Dit doen we om samen te werken naar een aardgasvrij en energiezuinig Oudewater.

Ook is van belang om de charme en aantrekkingskracht van het centrum van Oudewater te behouden en te verbeteren. Dit kan door het stimuleren van lokale bedrijven en het behouden van het unieke culturele erfgoed van Oudewater. We kiezen ervoor om aan te sluiten bij het Plan van aanpak

589.102 | Volkshuisvestingsprogramma

30

binnenstad Oudewater. Door het behouden en verbeteren van de economische vitaliteit in de binnenstad blijft Oudewater aantrekkelijk voor haar inwoners.

Belangrijkste doelen • Bij dragen aan belangrijkste doelen Sociaal akkoord: • Zorgen voor een aantrekkelijke woonomgeving waarin samenleven en ontmoeten wordt aangemoedigd. We doen onderzoek naar welke voorzieningen passend zijn bij een aantrekkelijke woonomgeving. • Aansluiten bij plan van aanpak: Vitale Binnenstad Oudewater Met het oog op verbinding volgen we het principe ‘We geven gemeenschapszin ruimtelijk vorm’. Het ruimtelijk vormgeven en daarmee ontmoeting faciliteren draagt bij aan een sterke gemeenschappelijke sociale basis. Daarnaast doen we recht aan het principe ‘We kijken naar de behoeftes van de kleinere kernen’. Het bereiken van een goede leefbaarheid is belangrijk voor alle kernen in de gemeente, ook de kleinere kernen. Het zijn kernen die al worden gekarakteriseerd door een sterke gemeenschapszin, dat willen we graag behouden. Hiermee sluiten we tevens aan bij de ambitie uit de Omgevingsvisie om aandacht te hebben voor de lokale identiteit van alle kernen. Ook is het principe ‘We zorgen dat wonen in Oudewater prettig is voor iedereen en hebben hierbij oog voor aandachtsgroepen’ hier van belang. Een leefbare woonsituatie geldt voor alle inwoners, ook voor hen die hierbij extra aandacht of ondersteuning nodig hebben.

7.2 Duurzaamheid Vertrekpunt Onze duurzaamheidsaanpak vloeit voor een groot gedeelte voort uit ons Warmteprogramma. Hierin hebben we samen met inwoners, ondernemers en andere betrokken partijen de mogelijkheden bepaald om Oudewater te verduurzamen door het verbruik van aardgas te reduceren. Dit Warmteprogramma laat zien welke mogelijkheden er zijn en hoe we de warmtetransitie stap voor stap zo goed mogelijk kunnen uitvoeren in de gemeente Oudewater. Warmteprogramma In het Warmteprogramma hebben inwoners, ondernemers en andere betrokken partijen de overgang naar aardgasvrij samen vastgelegd. Daarbij hebben we afgesproken dat er wordt begonnen in de wijken waar een betaalbare oplossing haalbaar lijkt. Hierin maken we de komende jaren samen met bewoners een plan van aanpak. Daarbij zijn er opties zoals een warmtenet of een (hybride) warmtepomp. We starten hierbij met de volgende wijken: Noort Syde (2026), Hoenkoop, Klein Hekendorp & Brede Dijk. Woningen uit de andere kernen en wijken worden tussen 2035 en 2050 aardgasvrij. We stimuleren daarbij bewoners om nu alvast te starten met verduurzaming van hun woning. Dit kan door middel van isoleren van hun woning of aanpassing naar inductie koken. De gemeente moedigt aan dat bewoners een eigen initiatief opzetten om een oplossing te ontwikkelen om woningen in hun buurt te verduurzamen.

Ook kunnen bewoners zich aansluiten bij een bestaand initiatief, zoals een energiecoöperatie. In het verduurzamen is betaalbaarheid een belangrijk uitgangspunt. De stijgende prijzen voor energie zorgen voor hoge kosten en onzekerheid voor de

589.102 | Volkshuisvestingsprogramma

31

toekomst. Helaas zijn de kosten die gepaard gaan met verduurzaming op dit moment ook nog het belangrijkste obstakel in de uitvoering. Als gemeente vinden we het dan ook belangrijk om deze investering te plaatsen in toekomstperspectief en dit te communiceren naar alle inwoners.

2.

In Oudewater staan ongeveer 4.500 woningen met een gemiddeld verbruik van aardgas van ongeveer 1.400 kubieke meter per jaar. Het tempo dat afgesproken is in het klimaatakkoord is om 20 procent (een vijfde) van de woningen in 2030 aardgasvrij of aardgasvrij-ready te hebben. Een klein deel van de woningen in Oudewater wordt al zonder aardgas verwarmd (3 procent). Dit zijn vooral nieuwbouwwoningen. In dit tempo gaat het dan om 765 woningen in de komende zeven jaar. Daarna zullen de overige woningen aardgasvrij gemaakt moeten worden. Dat vraagt een flinke versnelling – bijna een verdubbeling van het tempo – om de resterende 3.735 woningen aan te pakken.

3.

We creëren buurten die uitnodigen tot ontmoeten, bewegen en verblijven. Een aantrekkelijke inrichting van de openbare ruimte voor de mens en natuur stimuleert contact tussen bewoners en nodigt uit tot actief dagelijks leven. Ook groene private tuinen zijn hierbij belangrijk, ze dragen bij aan het vergroten van de biodiversiteit en verminderen hittestress. Dit past bij het principe om gemeenschapszin ruimtelijk vorm te geven. We streven naar een groene, toegankelijke en schone leefomgeving; dat versterkt het welzijn van inwoners en bevordert sociale samenhang. Daarvoor zetten we in op: 1. Het vergroenen van de woonomgeving, en waar mogelijk aansluiten bij natuurlijke momenten (bijvoorbeeld rioolvervanging) Op sommige plekken is de woonomgeving behoorlijk ‘stenig’ ingericht, met veel tegels en andere verharding. We kijken of we de woonomgeving meer groen in kunnen richten om zo hittestress tegen te gaan.

589.102 | Volkshuisvestingsprogramma

Het stimuleren van particuliere vergroening en zelfbeheer door inwoners via vergroeningsinitiatieven van de gemeente en woningcorporaties. Hiervoor versterken we de samenwerking met de Woningraat. Samen zetten we acties en campagnes op om inwoners te stimuleren tot het vergroenen van hun tuin, zoals ‘tegelwippen’. Het inrichten van koelteplekken in de openbare ruimte om verkoeling te bieden aan inwoners, vooral op een tropische dag. We wijzen locaties aan voor vergroenen en koelteplekken in het programma groen, biodiversiteit & klimaatbestendig.

In 2025 ondertekende de gemeente Oudewater, net als veel bouwers, projectontwikkelaars, andere gemeenten en de provincies Utrecht, NoordHolland, Flevoland en het Hoogheemraadschap de Stichtse Rijnlanden, het Convenant Toekomstbestendig Bouwen. Hierin is afgesproken dat we op het vlak van duurzame woningbouw méér doen dan minimaal wettelijk vereist is. Het convenant vormt een toetsingskader voor ontwikkelaars, en er kan gescoord worden op ambitieniveau. Dit kan voor de thema’s; Energie, Circulariteit, Duurzame mobiliteit, Klimaatadaptatie, Natuurinclusief en Gezondheid. Voor de thema’s Energie, Circulariteit en Natuurinclusief gaat gemeente Oudewater uit van het ambitieniveau zilver. De huidige woningvoorraad in Oudewater bestaat grotendeels uit grondgebonden koopwoningen, waarvan veel gebouwd zijn vóór 1980. Bij woningen uit deze periode is er naar verhouding vaker sprake van veroudering, zowel bouwkundig als energetisch. Werken aan een toekomstbestendige woningvoorraad vraagt veel van mensen. In de eerste plaats omdat bewoners en gebouweigenaren hiervoor hun huis moeten aanpassen en daarbij te maken krijgen met kosten. Daarnaast is voor een deel van de bewoners het betalen van de energierekening een probleem. We spreken van ‘energiearmoede’ als mensen door de combinatie van een laag inkomen en een hoge

32

energierekening een fors deel van hun inkomen kwijt zijn aan energielasten. Uit cijfers van TNO blijkt dat Oudewater op energiearmoede wat beter scoort dan gemiddeld in Nederland en dat de energiearmoede gedaald is van 6,4% in 2019 naar 3,3% in 2023. In 2024 nam het toe naar 3,7%. Tegelijkertijd zijn er ook kansen. Verduurzaming van een huis en daarmee de energierekening omlaag brengen, brengt het wooncomfort omhoog.

Belangrijkste doelen • We zetten in op het verduurzamen van de woningvoorraad en het groener en aantrekkelijker maken van de leefomgeving. Niet alleen als antwoord op klimaatverandering, maar ook om de energielasten voor bewoners te verlagen, energiearmoede te voorkomen en de leefkwaliteit te verbeteren. Het thema duurzaamheid vraagt om nieuwe ideeën, creativiteit en flexibiliteit. We werken hier dan ook volgens het principe ‘We richten ons op de mogelijkheden, niet op de beperkingen’. Het vraagt om aanpassingen die ons allen raken. Een zekere mate van compromisbereidheid van alle partijen is dan ook gewenst.

589.102 | Volkshuisvestingsprogramma

33

8. Uitvoeringsagenda 1. Nieuwbouw kwantitatief Capaciteit en budget

Partners

Tijdlijn

Actielijn 1: Voldoende woningbouw De gemeente Oudewater zet in op het behoud van voldoende plancapaciteit (130 procent van de beoogde woningproductie). Daarbij zoeken we actief naar ontwikkellocaties om te voldoen aan de toekomstige woningbouwbehoefte. Om de ruimtelijke kwaliteit te behouden vinden we in de stad en in iedere kern voldoende ruimte om woningen toe te voegen. Het heeft hierbij de voorkeur om te bouwen in de kernen of aan de kernrandzones. We verkennen dus niet alleen op gemeenteniveau, maar juist ook op kernniveau: we kijken naar de behoeftes van elke kern.

2026-2030

➢ We voeren situationeel grondbeleid: als gemeente nemen we waar nodig initiatief in het verwerven van grond, inclusief de inzet van de Wet Voorkeursrecht Gemeente (WVG). We kijken per situatie of dit Doorlopend – nodig is. We reserveren voldoende financiële middelen om gronden te kunnen verwerven als zich daar geen extra kansen voor voordoen. budget Het voeren van situationeel grondbeleid betekent dat, wanneer de situatie daarom vraagt, we als benodigd gemeente zelf de regie pakken in de ontwikkeling van grond voor woningbouw of andere doeleinden. In plaats van alleen plannen goed te keuren (passief grondbeleid), nemen we in deze situaties zelf grondposities in, maken we de grond bouwrijp en verkopen we die vervolgens aan ontwikkelaars of corporaties. ➢ We werken voor elke kern een wensprofiel uit en verkennen wat de kern nodig heeft.

Doorlopend – Met het opstellen van een wensprofiel krijgen we inzicht in de behoefte per kern. Dit maakt het mogelijk geen extra om de totale plancapaciteit realistisch en evenwichtig over de gemeente te verdelen en tijdig bij te budget sturen waar tekorten of overschotten ontstaan. Het wensprofiel brengt op kernniveau in beeld waar benodigd kansen en beperkingen liggen voor woningbouw.

589.102 | Volkshuisvestingsprogramma

34

➢ We bouwen minimaal 30 woningen per jaar en streven naar 50 woningen per jaar

Doorlopend – geen extra Op deze manier wordt er gewerkt aan de woningbouwopgave en wordt er rekening gehouden met de budget opname capaciteit van Oudewater. benodigd.

Actielijn 2: Woningbouw versnellen De gemeente Oudewater zet gericht in op het maximaal benutten van bestaande financiële regelingen om woningbouwprojecten haalbaar en betaalbaar te maken en zo de bouwproductie te versnellen.

2026-2030

We monitoren actief landelijke en provinciale subsidieregelingen en beoordelen jaarlijks welke Extra projecten in aanmerking komen. We maken onder andere actief gebruik van de Realisatiestimulans van capaciteit: 40 het Rijk. uur De realisatiestimulans van het Rijk is een landelijke regeling waarmee gemeenten vanaf 2026 een vaste bijdrage krijgen voor elke betaalbare woning waarvan de bouw is gestart, om zo de bouw en versnelling van betaalbare woningen te stimuleren. Werkzaamheden zijn de uitwerking, invulling en toepassing van de realisatiestimulans

589.102 | Volkshuisvestingsprogramma

35

2. Nieuwbouw kwalitatief Capaciteit en budget

Partners

Tijdlijn

De Grondprijsbrief: voor gemeentegrond vragen we aan corporaties niet meer dan het landelijk Doorlopend – gemiddelde. geen extra budget nodig Een Grondprijsbrief is een document waarin we als gemeente vastleggen hoe grondprijzen worden bepaald en welke grondprijzen gelden voor verschillende functies, zoals sociale huur, middeldure huur en koopwoningen. De brief vormt een kader voor onderhandelingen en grondtransacties met ontwikkelaars, corporaties en andere partijen. Het geeft duidelijkheid over de grondprijs per segment. De grondprijs wordt een bewust sturingsinstrument: door de grond voor sociale huur relatief betaalbaar te houden, wordt het voor corporaties haalbaar om in meer projecten sociale huur te realiseren en ontstaat een evenwichtiger woningprogramma.

Ontwikkelaars

Doorlopend

Doorlopend – geen extra budget nodig

Ontwikkelaars

Actielijn 1: Sturen woningbouwprogrammering We sturen planmatig en actief bij in de woningbouwprogrammering om een evenwichtige mix van woningtypen en prijsklassen te realiseren. Samen met woningcorporaties en marktpartijen dragen we gezamenlijke verantwoordelijkheid in het toevoegen van sociale huurwoningen zodat de druk op de betaalbare segmenten afneemt en de woningmarkt beter in balans komt. Dit bereiken we door:

De Toepassingsgrens wordt verlaagd Elk project vanaf 12 woningen zal moeten voldoen aan de betaalbaarheidsregels zoals opgenomen in de Wet Versterking Regie. De toepassingsgrens vanaf 12 woningen is gekozen vanwege de schaal van Oudewater en komt voort uit de aanbevelingen uit het Rebel vereveningsrapport (2025).

589.102 | Volkshuisvestingsprogramma

Corporaties

Doorlopend

Corporaties

36

Extra capaciteit fonds; instellen De inzet van het Vereveningsfonds fonds: 120 Als een ontwikkelaar bij wijze van uitzondering toch toestemming krijgt om minder dan 30% sociale uur, eenmalig huur op te leveren, dan krijgt hij daar de verplichting bij tot het doen van een storting in het startkapitaal: vereveningsfonds. Uit dit fonds kunnen de ontbrekende sociale huurwoningen op een andere plek 300.000 euro worden gecompenseerd. Tegelijkertijd kunnen partijen een financiële bijdrage uit het fonds ontvangen wanneer zij meer betaalbare woningen bouwen dan de gestelde normen. Met een vereveningsfonds Doorlopende capaciteit: 70 sturen we als gemeente op de bouw van het gewenste aantal betaalbare huur- en koopwoningen. uur per jaar

Ontwikkelaars Corporaties

2027

Makelaars Notarissen

Doorlopend

Het fonds wordt opgesteld in 2026 waarna het in werking treedt in 2027. Voor nadere uitwerking zie Bijlage 1 Alternatief: striktere sturing op het woningbouwprogramma in projecten

Actielijn 2: Betaalbare koopwoningen voor starters We zetten ons in voor het behouden van betaalbare woningbouwproductie en een betaalbare woningmarkt, wat leidt tot een goedkopere woningvoorraad. We willen dat woningen primair worden aangekocht door de beoogde doelgroep met de intentie tot duurzame bewoning, waarbij speculatieve aankoop met het oog op snelle doorverkoop wordt voorkomen. Dit draagt bij aan het ontstaan van stabiele woonwijken met bewoners die zich duurzaam vestigen en zich betrokken voelen bij hun buurt en leefomgeving. Dit bereiken we door: Het inzetten van de bestaande zelfbewoningsplicht: de koper van een koopwoning is verplicht om minimaal drie jaar zelf in de woning te wonen en mag deze niet doorverhuren Een zelfbewoningsplicht is een verplichting voor de koper van een woning om die woning gedurende een Doorlopend – bepaalde periode zelf te bewonen en niet te verhuren of als belegging te gebruiken. Momenteel geldt in de geen extra gemeente Oudewater al een zelfbewoningsplicht van 3 jaar vanaf eerste inschrijving in het GBA. Het instrument wordt ingezet voor woningen op gemeentelijke grond, bij woningen op particuliere grond gaan we als gemeente

589.102 | Volkshuisvestingsprogramma

37

het gesprek aan. Dit is niet afdwingbaar. De voorwaarden worden opgenomen in nieuw te sluiten anterieure budget overeenkomsten. benodigd Het voortzetten van het bestaande antispeculatiebeding: om te voorkomen dat betaalbare koopwoningen om speculatieve redenen worden opgekocht. Een anti-speculatiebeding is een contractuele voorwaarde bij de koop van woningen waarbij de koper de woning gedurende een vooraf bepaalde periode (op dit moment is dat 5 jaar, vanaf tekenen van de koopovereenkomst) niet of slechts onder strikte voorwaarden mag doorverkopen, om te voorkomen dat er snel winst wordt gemaakt door handel in woningen. Met dit beding willen we voorkomen dat woningen snel van eigenaar veranderen, wat kan leiden tot ongewenste prijsstijgingen in de vastgoedmarkt. De voorwaarden worden opgenomen in nieuw te sluiten anterieure overeenkomsten.

Doorlopend – geen extra budget benodigd

Het inventariseren van nieuwe extra betaalbare koopinstrumenten Er wordt gekeken naar de mogelijkheid van toepassing van extra instrumenten om betaalbare koopwoningen te realiseren volgens het rapport van Rigo: Afwegingskader instrumenten betaalbare koop voor starters (2023) Doorlopende capaciteit inventarisatie: 40 uur We helpen starters uit Oudewater met hun eerste stap op de lokale woningmarkt. Dit bereiken we door: De bestaande starterslening voort te zetten.

Extra budget:

Een starterslening is een extra lening voor mensen die voor het eerst een woning kopen, boven op de maximale hypotheek die zij bij een bank kunnen krijgen. Hierdoor wordt het verschil tussen de koopsom en maximale hypotheek overbrugd. Door het verruimen van de starterslening kunnen meer starters uit Oudewater een eerste stap zetten in hun wooncarrière. Stimuleringsfonds Volkshuisvesting (SVN) verzorgt de uitgifte van de leningen.

200.000 euro voor het beheer en uitgifte van 8

589.102 | Volkshuisvestingsprogramma

SVN

Doorlopend

38

extra startersleningen

➢ Per project bekijken we of de verkoop van een deel van de betaalbare woningen (tot €310.000 – jaarlijks geïndexeerd) kan plaatsvinden onder een Koopgarantregeling, zodat de woning ook op termijn betaalbaar blijft.

Extra budget: Bij de aankoop van een Koopgarantwoning betaalt de koper een prijs die lager is dan de marktwaarde Eenmalige van de woning. Hierdoor dalen de financieringslasten aanzienlijk en wordt de woning toegankelijk voor voorfinancieri huishoudens die de woning anders niet zouden kunnen kopen. Wanneer de koper vervolgens wil ngskosten: 800.000 euro verhuizen, is hij of zij er zeker van dat de woning wordt teruggekocht door de aanbieder.

We kiezen ervoor om geen BV op te richten. De terugkoop van woningen die onder de Koopgarantregeling zijn verkocht vraagt om een zorgvuldig proces. Stichting OpMaat is betrokken bij het dit proces. Voor het project: Het wassende water is een berekening gemaakt van de (voor)financieringskosten voor de gemeente bij de inzet van 25 Koopgarantwoningen. Voor nadere uitwerking zie Bijlage 1 Alternatief: inzetten op kleinere en betaalbare koopwoningen

589.102 | Volkshuisvestingsprogramma

Stichting OpMaat

Doorlopend

Doorlopende capaciteit en kosten Stichting OpMaat: 100.000 euro per jaar

39

3. Beter benutten bestaande voorraad Capaciteit en budget

Partners

Tijdlijn

Extra eenmalige capaciteit: 80 uur

De Woningraat

2026-2030

Actielijn 1: Splitsen en optoppen We inventariseren wat de mogelijkheden zijn voor woningsplitsen en optoppen in onze gemeente. We betrekken hierbij belangrijke stakeholders zoals corporaties en ontwikkelaars. Hiermee streven we naar de realisatie van kleinere woningen, zodat de woningvoorraad beter aansluit bij de veranderende huishoudenssamenstelling in Oudewater. Dit past bij het principe om te kijken naar de behoeftes van aandachtsgroepen. ➢

Habion Lokale ontwikkelaars

We richten ons op de woningdeelvarianten friendscontract en hospitaverhuur

➢ We kijken naar de toepassing van bestaande technieken, zoals SUM-optoppen (Stedelijke Uitbreiding met Optoppen) Voor de sociale huurwoningvoorraad laten we een inventarisatie uitvoeren van geschikte panden voor splitsing en optoppen, gevolgd door een gezamenlijk uitvoeringsplan met de woningcorporatie. Voor particuliere panden zetten we in op voorlichting en stimulering van ontwikkelaars en eigenaren om woningsplitsing en optoppen toe te passen. De inventarisatie start in 2026, in 2027 wordt er een uitvoeringsplan opgesteld. De uitvoering van dit plan geldt vanaf 2027 tot en met 2030.

In de wijken waar splitsen en optoppen als mogelijkheden naar voren komen, doen we grootschalig parkeerdruk onderzoek. Aan de hand van de parkeerdruk bekijken we of woningtoevoeging mogelijk is zonder extra parkeerplaatsen. We stellen hierbij een acceptabele grens voor de maximale parkeerdruk.

2027

Daarvoor:

589.102 | Volkshuisvestingsprogramma

40

➢ Wijzigen we de parkeernota om de afkoopregeling (parkeerplaatsen) breder te trekken dan alleen de Extra capaciteit: 100 binnenstad uur Splitsen en optoppen van woningen geven we een plek in de gemeentelijke nota Parkeernormen en het parkeerfonds wordt verruimd naar de gebieden buiten de binnenstad. Hiervoor is extra capaciteit binnen de gemeente vereist.

589.102 | Volkshuisvestingsprogramma

41

4. Huisvesting aandachtsgroepen Capaciteit en budget

Partners

Tijdlijn

➢ We zetten samen met Woningraat een verhuiscoach in. We starten in pilotvorm.

Woningraat

Extra Een verhuiscoach ondersteunt oudere inwoners van Oudewater (huurders én kopers) actief bij het capaciteit nadenken over verhuizen, het zoeken naar een nieuwe woning en praktische zaken rond de verhuizing. combinatie Dit brengt salariskosten met zich mee (1 fte). verhuiscoach Werkbudget wonen en zorg; actiepunt: Hoe mensen geholpen kunnen worden met een verhuiscoach en campagne: 40 uur (communicatie, folders, etc.)

Stadsteam

20262028

Actielijn 1: Geschikte wonen voor ouderen De gemeente wil ouderen, met zorgvraag of niet, stimuleren om door te stromen naar passende woningen. Door ouderen te ondersteunen in hun verhuizing komen er meer woningen voor starters en jonge gezinnen op de markt.

➢ We zetten in op alternatieve woonvormen voor ouderen zoals geclusterde woonvormen (Knarrenhofjes) We inventariseren de mogelijkheden van geclusterde woonvormen en verkleinen de knelpunten in de Doorlopend – realisatie van deze woonvormen. geen extra budget en capaciteit benodigd.

589.102 | Volkshuisvestingsprogramma

42

We vergroten het bewustzijn onder ouderen over passend wonen. Hierbij sluiten we aan bij de landelijke Extra campagne ‘Praat vandaag over morgen’. We willen bereiken dat er meer onderling gesproken wordt over de capaciteit mogelijkheden van langer thuis wonen of doorverhuizen naar een geschikte woning. combinatie verhuiscoach ➢ Hiervoor zetten we een lokale bewustwordingscampagne in en campagne: We starten met het maken van een plan van aanpak voor de campagne (bijvoorbeeld brochures, filmpjes, 40 uur fysieke bijeenkomsten etc.). Om de campagne daadwerkelijk in te kunnen zetten is voldoende budget nodig (enkele tienduizenden euro’s), en voldoende capaciteit binnen de organisatie.

De Woningraat

Q2 2026 Q3 2026

Wulverhorst Futura Zorg Ouderenbond Oudewater

Actielijn 2: Beschikbaarheid betaalbare sociale huurwoningen aandachtsgroepen De gemeente wil meer betaalbare sociale huurwoningen realiseren onder de 1e aftoppingsgrens om de toenemende groep aandachtsgroepen (met urgentie) te kunnen huisvesten. Hiervoor werken we samen met de Woningraat aan het versnellen van deze realisatie en daarmee passende huisvesting voor aandachtsgroepen.

➢ We verkennen de mogelijkheden om statushouders te huisvesten door middel van het uitwerken van scenario’s

Extra Omdat het tekort aan huisvesting voor statushouders oploopt, wordt er gewerkt aan scenario’s voor de capaciteit: 60 uur huisvesting van statushouders.

U10

2026

De Woningraat

➢ Toewijzingsbeleid van urgenten: het aanpassen van de regionale huisvestingsverordening na invoering van de Wet Versterking Regie Volkshuisvesting Na vaststelling van de Wet moet de bestaande huisvestingsverordening aangepast worden, omdat er Extra nieuwe urgentiecategorieën bijkomen en sommige urgentiecategorieën wettelijk verplicht worden gesteld. capaciteit: 40 We doen dit samen met de regio. uur ➢ Woningdelen als optie voor alleenstaande statushouders

De Woningraat

2026

We verkennen mogelijkheden om alleenstaande statushouders een woning te laten delen, zodat er meer mensen gehuisvest kunnen worden binnen het beschikbare aantal betaalbare woningen. Dit wordt een pilotproject in samenwerking met de corporatie. Het is vastgelegd in de prestatieafspraken met de Woningraat en zal in de bestuurlijke overleggen worden geëvalueerd. Het plan van aanpak is gereed in 2026.

589.102 | Volkshuisvestingsprogramma

43

We geven aandacht aan uittreders uit de intramurale instellingen (MOBW) en verborgen dakloosheid. We helpen de (dreigend) daklozen aan een woning. ➢ We doen onderzoek uit naar de mogelijkheden voor tijdelijke huisvesting voor deze groep. Hier kijken Extra we onder andere naar de mogelijkheden voor noodwoningen of doorstroomwoningen. capaciteit: 40 Uit de Ethos-tellingen in verschillende regio’s komt een beeld naar voren van verborgen dakloosheid in een uur veel grotere omvang dan eerder aangenomen werd. Mogelijk komt er ook in Oudewater verborgen dakloosheid voor (bankslapers, mensen die in caravans slapen of in hun auto). We brengen in kaart hoe groot de problematiek in Oudewater is en welke maatregelen er nodig zijn.

Zorg-

2026

Organisaties Welzijnswerk Woningbouw corporaties

589.102 | Volkshuisvestingsprogramma

44

5. Leefbaarheid en duurzaamheid Capaciteit en budget

Partners

Tijdlijn

Touwteam

Doorlopend

Actielijn 1: Vitale gemeenschappen De gemeente zet in op het versterken van gemeenschapszin om een aantrekkelijke woonregio te blijven. Door Geen extra gebiedsgericht te werken kan de gemeente inspelen op de specifieke behoeften van iedere wijk, bewoners capaciteit actief betrekken en samenwerking tussen inwoners, organisaties en de gemeente versterken. benodigd ➢ We zetten in op de zorgzame samenleving.

Stadsteam Wulverhorst

In een zorgzame samenleving kijken we naar elkaar om, doet iedereen mee en draagt ieder naar eigen vermogen bij. In het samenwerkingsverband met het Touwteam, Stadsteam en de Wulverhorst worden aandachtspunten wat betreft leefbaarheid gesignaleerd, wordt er samengewerkt en worden problemen opgepakt. ➢ We zetten in op een aantrekkelijke woonomgeving We maken een inventarisatie om te kijken welke voorzieningen essentieel zijn om de aantrekkelijke woonomgeving te behouden in Oudewater.

589.102 | Volkshuisvestingsprogramma

45