2023-03 Raadsinformatiebrief Kantorenbrief SGE - Bijlage 3 - STEC-rapport Behoefteraming kantoren Noord-Brabant

Behoefteraming kantoren NoordBrabant Stec Groep aan provincie Noord-Brabant

Evert-Jan de Kort, Jasper Beekmans, Peter Stopel & Anneloes Bouma 1 september 2022

2

Behoefteraming kantoren Noord-Brabant 21.308

Inhoudsopgave 1

Inleiding 1.1 1.2 1.3

2

3

19

Drie scenario’s ........................................................................................ 19 Welk scenario is realistisch? ................................................................. 19 Uitkomsten Hart van Brabant................................................................ 20 Uitkomsten Noordoost-Brabant ............................................................ 22 Uitkomsten West-Brabant ..................................................................... 24 Uitkomsten Zuidoost-Brabant ............................................................... 26

Aanbevelingen 4.1 4.2 4.3

6

Kantorenmarkt provincie Noord-Brabant in beeld ................................ 6 Kantorenmarkt vier RRO’s in beeld ........................................................ 9 Trends en ontwikkelingen op de kantorenmarkt ................................. 11 Methodiek behoefteraming ................................................................... 13 Parameters behoefteraming ................................................................. 14 Vervangingsvraag .................................................................................. 16

Behoefteraming 3.1 3.2 3.3 3.4 3.5 3.6

4

Scope behoefteraming ............................................................................ 3 Procesaanpak ........................................................................................... 4 Leeswijzer ................................................................................................. 5

Bouwstenen behoefteraming 2.1 2.2 2.3 2.4 2.5 2.6

3

29

4.5

Hoe moeten de uitkomsten van de prognose worden gelezen?........ 29 Rekening houden met een grotere onzekerheid ................................. 29 Planologisch aanbod op de beste plekken borgen, aansluitend bij de kwantitatieve en kwalitatieve behoefte ........................................... 31 Inzetten op transformatie en herontwikkeling buiten hoogstedelijke OV-knooppunten/ centrummilieus en campussen .... 34 Wat betekent dit voor de rol van de provincie?................................... 37

Bijlagen

38

4.4

© Foto omslag: Van de Ven Bouw en Ontwikkeling

Behoefteraming kantoren Noord-Brabant 21.308

3

1 Inleiding Waarom een nieuwe behoefteraming? Provincie Noord-Brabant laat door Stec Groep een nieuwe prognose opstellen van de ruimtebehoefte aan kantoren. De vorige stamt uit 2018. In de Interim-Omgevingsverordening van de provincie is opgenomen: Gedeputeerde Staten stellen in overleg met de regio's ten minste eens per bestuursperiode relevante prognoses en analyses op. Daarnaast zijn er ook inhoudelijk aanleidingen die vragen om een actualisatie van de prognoses. De COVID-19 pandemie heeft trends op de kantorenmarkt in een stroomversnelling gebracht en de vraag is wat het effect van hybride werken betekent voor de huidige kantorenvoorraad en toekomstige behoefte. Noord-Brabant kent enkele belangrijke kantorensteden. In Eindhoven concentreert zich veel HTSM bedrijvigheid. Den Bosch is sterk in dienstverlening en overheid. Ook Breda kent relatief veel overheid en (Benelux) hoofdkantoren van (maak)bedrijven. En de Tilburgse spoorzone ontwikkelt zich, hoewel in omvang wat kantoren betreft beperkt, tot een belangrijke nieuwe locatie voor wonen, werken en onderwijs. Kortom: er is volop dynamiek in de kantorenmarkt. Netto neemt de vraag naar kantoren in Brabant echter af. De invloed van COVID-19 heeft een katalyserend effect op bestaande trends en ontwikkelingen op de kantorenmarkt. Dat betekent een verdergaande centralisatie op echt goede plekken.

Maar ook een steeds grotere opgaven op kantoorlocaties die niet toekomstbestendig zijn. Dit zorgt voor een grote opgave. In 2018 was de laatste raming; tijd voor een nieuwe! De laatste behoefteraming dateert uit 2018. Sindsdien is er veel gebeurd, zoals de COVID-19-pandemie en komen strengere regels voor verduurzaming van kantoren snel dichterbij. Dit heeft naar verwachting een groot effect op de kantorenmarkt en maakt de noodzaak voor een nieuwe raming extra groot. Tijd dus voor een nieuwe raming. Stec Groep heeft ondersteund bij deze nieuwe raming Stec Groep is ingeschakeld om de nieuwe behoefteraming te maken. In de volgende paragrafen geven we de scope van de raming aan en vertellen we welk proces is doorlopen om tot deze raming te komen.

1.1 Scope behoefteraming Kantoren belangrijke pijler onder Brabantse economie Kantoren zijn belangrijk voor de Brabantse economie. De Brabantse kantoren huisvesten circa 20-25% van alle banen in de provincie. Daarbij zijn ook veel grote, internationaal bekende innovatieve bedrijven. Maar uiteraard ook veel familie- en MKB-bedrijven. Al deze bedrijven dragen structureel bij aan de Brabantse economie. Doel raming: beeld geven van vermoedelijke verloop ruimtevraag kantoren Noord-Brabant Doel van de behoefteraming is een goed beeld – in een bandbreedte – te vormen van de verwachte ontwikkeling van het benodigde ruimtebeslag voor kantoren in de komende jaren. Dit op basis van verwachtingen over de economische en werkgelegenheidsontwikkeling, de locatievoorkeuren van kantoorgebruikers, de ontwikkeling van het ruimtegebruik bij bedrijven en de invloed van diverse trends hierop. De focus ligt daarbij op de periode t/m 2030 en doorkijk daarna (2040). Deze raming brengt dus een deel van de ruimtevraag vanuit economische activiteiten in Brabant in beeld: die naar kantoren. De ruimtevraag vanuit economische activiteiten doet zich uiteraard ook op andere plekken voor, zoals op locaties in het buitengebied, de wijk, het centrum, et cetera. Zeker voor kantoorwerk geldt dat dit steeds vaker ook gebeurt in gemengde gebieden en aan huis.

Dit heeft invloed op de vraag naar kantoren, zoals deze raming laat zien.

4

Behoefteraming kantoren Noord-Brabant 21.308

Veelheid aan factoren van invloed op daadwerkelijk verloop ruimtevraag Los van de inherente onzekerheid die hoort bij een behoefteraming kunnen meerdere flankerende factoren van invloed zijn op de verwachte ruimtevraag. Denk aan bereikbaarheid, arbeidsaanbod en woningbouw, maar in het bijzonder ook het stikstofdossier en geopolitiek 1. Het valt buiten de scope van deze behoefteraming om concrete uitspraken over te doen over wat de precieze impact is van al deze (afzonderlijke) aspecten op de ruimtevraag. Wel onderstrepen we deze randvoorwaarden – waar nodig – in dit rapport expliciet. Via beleid kunt u bovendien de uiteindelijke ruimteclaim beïnvloeden De raming is nadrukkelijk geen planningsopgave. U maakt als provincie en gemeenten uiteindelijk zelf de keuze of, waar en hoe u de verwachte vraag faciliteert. En hoe u omgaat met vraaguitval. Beleidskeuzes bepalen zo bezien niet de omvang van de vraag, die komt vanuit de markt zelf. Via beleidskeuzes kunt u als gemeenten en provincie wel sturen op welke locaties nog vraag mogen accommoderen en welke niet. Bijvoorbeeld vanuit het gewenste toekomstbeeld en beleidsambities op het vlak van bereikbaarheid, ontwikkeling van woningbouw en gemengde gebieden, et cetera. In deze raming kijken we naar de vermoedelijke autonome ontwikkeling van de ruimtevraag naar kantoren in Brabant en regio’s.

De kantorenmarkt is al enige tijd geen (netto) groeimarkt meer. Van overmatige plancapaciteit is in veel gemeenten al afscheid genomen. Vraag en aanbod concentreren zich vooral in de B4. De nadruk zal daarom niet liggen op het maken van regionale afspraken.

1.2 Procesaanpak We hebben de volgende stappen uitgevoerd om tot de nieuwe prognose 2 te komen: Januari 2022

1 september Hieronder geven we een korte toelichting op het proces. Rode draad: bottom-up opbouw raming in intensief proces met provincie, regio’s en markt De aanpak voor deze behoefteraming was vanaf het begin gericht op het zo goed mogelijk van onderop opbouwen van de raming en het zorgen voor transparantie (begrip) en draagvlak. Belangrijk is immers dat de uitkomsten van de raming herkenbaar en bruikbaar zijn voor de regio’s als input naar afspraken. Gestart met een begeleidingsgroep en informerende ronde langs de regio’s Om dit te garanderen is als eerste een begeleidingsgroep ingesteld met een afvaardiging vanuit de provincie en vanuit iedere Brabantse regio. In bijlage E is een overzicht van de leden van deze groep opgenomen. Met deze begeleidingsgroep hebben we januari 2022 een startoverleg gehouden om het project praktisch op te starten en eerste wensen, aandachtspunten en inzichten uit te wisselen.

1 2

Met name in de HTSM-sector speelt dit, bijvoorbeeld rond de export van bepaalde technologie naar China. Onderstaand proces is voor zowel de bedrijventerreinen als kantorenprognose doorlopen.

Behoefteraming kantoren Noord-Brabant 21.308

5

In de weken daarna hebben we digitale ronde gehouden langs de vier Brabantse regio’s om uit te leggen hoe we de prognose aanpakken en hoe het proces eruit ziet. Ook zijn die bijeenkomsten gebruikt om een informatievraag bij de gemeenten neer te leggen. Denk aan relevante beleidsstukken, informatie over plancapaciteit, voorraad en transformatie-initiatieven. Daarnaast heeft de provincie informatie aangeleverd over werkgelegenheid (LISA) op (en buiten) bedrijventerreinen (omvang, samenstelling, ontwikkeling), en is door de onderzoekers een koppeling gemaakt tussen LISA en BAG om de voorraad te bepalen. Vervolgens opstellen regiofoto’s: bouwstenennotitie als fundament voor solide raming Vervolgens hebben we een bouwstenennotitie opgesteld. Deze notitie geeft een profielfoto van de kantorenmarkt van Noord-Brabant en de vier afzonderlijke regio’s Noordoost-Brabant, Hart van Brabant, Zuidoost-Brabant en West-Brabant. De profielfoto gaat in op de specifieke (sub)regionale uitgangssituatie, de belangrijkste trends & ontwikkelingen, de verschillende kantoorlocaties, transformaties, ontwikkelingen (rond stationslocaties) en leegstand, et cetera. In het bijzonder zoomt de bouwstenennotitie in op de ontwikkeling en samenstelling van de prognoseparameters: werkgelegenheid, welk deel daarvan op kantoren neerslaat en hoeveel ruimte elke baan inneemt.

Tweede begeleidingsgroep en ronde langs regio’s: eerste stappen naar een concept raming De bouwstenennotitie is in een tweede bijeenkomst van de begeleidingsgroep (maart) gepresenteerd en besproken. Vervolgens is de bouwstenennotitie, inclusief een ingesproken versie met toelichting, uitgezet in de regio’s. De input vanuit de begeleidingsgroep en reacties vanuit de regio’s zijn verwerkt in een definitieve notitie. Vervolgens zijn we gestart met de concept behoefteraming. Conceptraming besproken in derde begeleidingsgroep en in regionale (bestuurlijke) ronde De conceptraming hebben we in een derde bijeenkomst van de begeleidingsgroep (mei) toegelicht en besproken. In de weken daarna hebben we een ronde gemaakt langs de bestuurders van drie van de vier Brabantse regio’s: Zuidoost-Brabant, Noordoost-Brabant en Hart van Brabant. Hierin zijn de conceptresultaten gepresenteerd en hebben we reacties opgehaald. Als extra hebben we een sessie gehouden op Brabant Ontmoet waarin bestuurders zich konden laten informeren en meedenken met de prognose. Marktconsultatie: herkent de markt het beeld? Eind juni is een marktconsultatie gehouden. De conceptresultaten zijn gepresenteerd en vervolgens is met de deelnemers besproken of (-) ze het beeld herkennen, (-) welke trends en ontwikkelingen zij zien, (-) welke oproep/aandachtspunten zij gemeente, regio en/of provincie mee willen geven.

Opstellen conceptrapportage op basis van alle analyses en input Alle input uit genoemde consultatierondes hebben we gebruikt om een concept rapport op te stellen. Dit rapport hebben we half juli verspreid onder de begeleidingsgroep met het verzoek dit rapport breed te delen onder de regiogemeenten en eventuele andere relevante stakeholders. 1 september: eindrapport en bouwsteen voor actuele regionale afspraken Het concept rapport is vlak voor de zomerperiode besproken met de begeleidingsgroep en vervolgens hebben de regio’s tot en met 15 augustus de mogelijkheid gekregen om te reageren op de rapportage. Daarna is het rapport definitief afgerond en op 1 september opgeleverd (deadline provincie).

1.3 Leeswijzer We analyseerden eerst de kantorenmarkt in Noord-Brabant per regio (zie hoofdstuk 2). Daarna werken we in hoofdstuk 3 de behoefteraming uit voor de vier regio’s in Brabant. In het laatste hoofdstuk van dit rapport leest u aanbevelingen.

Behoefteraming kantoren Noord-Brabant 21.308

6

2 Bouwstenen behoefteraming In dit hoofdstuk brengen we de kantorenmarkt van de provincie Noord-Brabant in beeld. We bespreken de uitgangssituatie op de kantorenmarkt in de regio’s en gaan vervolgens in op de trends en ontwikkelingen die we zien. Daarna gaan we in op de gehanteerde methodiek van de behoefteraming en tenslotte lichten we de gehanteerde prognoseparameters van de behoefteraming toe.

2.1 Kantorenmarkt provincie Noord-Brabant in beeld Raming opgesteld op niveau van vier Brabantse RRO’s De raming wordt opgesteld op het niveau van de vier RRO’s (Hart van Brabant, Noordoost-Brabant, WestBrabant en Zuidoost-Brabant). Belangrijk is daarbij het onderscheid naar type kantoorgemeenten: elke regio kent één duidelijke centrumgemeente waar het gros van de voorraad staat en de dynamiek zich afspeelt. We maken daarom onderscheid in B4 (Breda, Tilburg, Den Bosch en Eindhoven) en M8 (Bergen op Zoom, Roosendaal, Oosterhout, Waalwijk, Oss, Maashorst, Meierijstad en Helmond). Deze indeling wijkt iets af van de Brabantse indeling van B5 en M7. Het verschil is dat we Helmond tot de M8 rekenen. In de kantorenmarkt is dit duidelijk een ander type gemeente dan de vier centrumgemeenten 3. Figuur 1: Indeling kantoorregio’s en – gemeenten

Bron: Stec Groep, 2022.

In zowel omvang (circa 150.000 m2 of 5% van de totale voorraad in Zuidoost) als dynamiek is de kantorenmarkt van Helmond bescheiden. Helmond past qua kantoren daarom beter bij de M7 dan bij de B5. 3

7

Behoefteraming kantoren Noord-Brabant 21.308

Kantorenvoorraad voor circa 65% geclusterd in de B4 De kantorenvoorraad clustert zich sterk in de B4. Ongeveer 65% van de totale kantorenvoorraad van de provincie Noord-Brabant staat in deze vier steden. Binnen de B4 heeft de gemeente Eindhoven de grootste voorraad. Hier staat bijna 1,5 miljoen m² vvo kantoorruimte. Daarnaast staat zo’n 15% van de voorraad in de M8 gemeenten. De gemeenten Meierijstad (139.000 m² vvo) en Oss (131.000 m² vvo) hebben daarbij de grootste kantorenvoorraad. De overige kantorenvoorraad (zo’n 20%) staat buiten de B4 en M8 gemeenten. Figuur 2: Voorraad kantoorruimte per regio/gemeente (links) en opname per regio/gemeente (rechts) 4.000.000

50

3.500.000

45

64%

3.000.000

35

2.500.000

30

2.000.000

21%

1.500.000

15%

1.000.000

14%

40

7%

25 20 15

79%

10

500.000

5

-

0 B4

M8 Voorraad

Overige gemeenten Aantal gemeenten

B4

M8

Overig

Bron: Stec Groep, 2022. Op basis van BAG, 1-1-2022 en Vastgoeddata.nl.

De dynamiek (aantal huurtransacties) op de kantorenmarkt onderstreept de concentratie van de kantorenmarkt in de B4. In de afgelopen vijf jaar vond bijna 80% van alle huurtransacties plaats in de vier grootste kantoorsteden. Het aandeel van de M8 en overige gemeenten was met respectievelijk 7 en 14% een stuk beperkter. Relatief grote kantorenvoorraad op snelweglocaties en langs uitvalswegen Veel kantoorgebruikers zochten een locatie in een centrum/stationsgebied. Ongeveer 40% van de totale transacties vond plaats binnen dit locatietype. Daarnaast vond een groot deel van de transacties (zo’n 30%) plaats op snelweglocaties en rondom uitvalswegen. Dit heeft twee oorzaken. Allereerst is de kantorenvoorraad op deze locaties relatief groot. In iedere regio staat (grofweg) zo’n 40 tot 50% van de voorraad op een snelweglocatie of langs een uitvalsweg. Noord-Brabant kent daarbij een aantal sterke campussen (zoals Automotive Campus Helmond, High Tech Campus Eindhoven en ASML) die de vraag naar dit locatietype stuwen. Een tweede oorzaak is dat de auto een dominant vervoersmiddel is voor woonwerkverkeer in Brabant en de B4. Ongeveer de helft van de mensen gebruikt de auto voor woonwerkverkeer in de Brabantse B4. Slechts 14% gebruikt het OV. Ter vergelijking: in de G4 (Amsterdam, Den Haag, Rotterdam, Utrecht) ligt dit percentage op 35%.

De auto heeft daarmee een relatief groot belang voor werk- en kantoorlocaties in Brabant. We verwachten dat dit doorwerkt in het belang van kantoren op snelweglocaties. Vergeleken met de G4 zal dit type locaties in Brabant richting de toekomst relatief minder in populariteit afnemen vanwege de matige OV-bereikbaarheid. Het is vooral de monofunctionaliteit, en niet zozeer de bereikbaarheid van de locaties, die ervoor zal zorgen dat kantoorgebruikers zich centraliseren op OV-locaties en centrummilieus. In paragraaf 2.3 en in de conclusies komen we hier nog op terug.

8

Behoefteraming kantoren Noord-Brabant 21.308

Figuur 3: Aandeel vervoerswijze woon-werkverkeer 0%

10%

Fiets/Te voet

30%

40%

50%

60%

51%

Auto

OV

20%

32%

B4 Brabant

14% 35%

G4 Nederland

35% 33%

Bron: CBS, Onderweg in Nederland (ODiN).

Afname kantorenvoorraad ook in Noord-Brabant zichtbaar Net als in veel andere delen van Nederland worden ook in Noord-Brabant kantoren getransformeerd naar (voornamelijk) woningbouw. Door deze onttrekkingen neemt de kantorenvoorraad af. Tussen 2016 en 2020 nam de voorraad in de B4 met zo’n 90.000 m² vvo af (-2% van totale voorraad). In de M8 ging het in diezelfde periode om een afname van zo’n 50.000 m² vvo (-5% van totale voorraad). De transformaties vinden voornamelijk plaats in kantoorpanden die al lang leeg staan of op locaties waarvan het toekomstpotentieel als kantoorfunctie onder druk staat. Op de toplocaties (centrum/stationsgebieden in B4) worden daarentegen nog steeds nieuwe kantoormeters bijgebouwd of is (toekomstige) plancapaciteit voor nieuwe kantoren. Kantorenleegstand in provincie, regio’s en gemeenten net iets boven frictieniveau In totaal staat er in de provincie Noord-Brabant zo’n 440.500 m² vvo kantoorruimte leeg. Hiermee ligt het leegstandspercentage in heel de provincie op zo’n 8%. De leegstand ligt daarmee iets boven het gewenste frictieniveau van circa 5%. Het frictieniveau is het gewenste percentage leegstand om verplaatsing van (gevestigde) bedrijvigheid mogelijk te maken binnen de kantorenmarkt. De meeste leegstand staat in de B4. In totaal gaat het hier om zo’n 318.000 m² vvo. Binnen de B4 hebben Breda (9%) en Eindhoven (11%) de hoogste leegstand.

In Den Bosch (7%) en Tilburg (7%) ligt het leegstandspercentage licht boven het gewenste frictieniveau. In de M8 en overige gemeenten is de leegstand beperkter. Hier staat respectievelijke zo’n 51.000 (6%) en 71.000 m² vvo (6%) kantoorruimte leeg. Hoewel er de afgelopen jaren dus al behoorlijk wat meters zijn onttrokken aan de voorraad, blijft de opgave om kantoren uit de markt te nemen aanwezig in alle regio’s en steden in Noord-Brabant.

9

Behoefteraming kantoren Noord-Brabant 21.308

Figuur 4: Leegstand kantoorruimte als % van de totale voorraad kantoren per regio/gemeente 12%

ca 318.000 m² 10%

ca 51.000 m²

8%

ca 71.000 m²

6% 4%

9% 6%

6%

M8

Overige gemeenten

2% 0% B4

Bron: Stec Groep, op basis van NVM en Funda in Business, 2022. Afgerond op duizendtallen.

2.2 Kantorenmarkt vier RRO’s in beeld Hart van Brabant: Tilburg grootste voorraad, maar in vergelijking met B4 minder grote kantoorstad In Hart van Brabant staat in totaal zo’n 675.000 m² vvo kantoorruimte. Circa 75% van de voorraad staat in Tilburg. De kantorenmarkt van Tilburg heeft een omvang van circa 500.000 m² vvo. Circa 30% van de voorraad in Tilburg staat rondom het station en in het centrum. De overige voorraad is gelijkmatig verdeeld over andere, minder centraal gelegen, locaties in het centrum, snelweglocaties, uitvalswegen en solitaire plekken. Elk van deze locatietypen heeft een marktaandeel van zo’n 15%. Tilburg is met haar omvang en economisch belang (15% van alle banen bevinden zich in kantoren) in mindere mate een kantorenstad dan de andere drie steden binnen de B4. Ondanks dat is er veel dynamiek in de Spoorzone. Plan-T was relatief snel volledig verhuurd. De combinatie met onderwijs en innovatie geeft Spoorzone een volwaardige en toekomstbestendige functiemix met bedrijfsruimte, kantoren, onderwijs, wonen en cultuur. Tabel 1: Aandeel gemeenten in kantorenvoorraad regio Hart van Brabant Gemeente Tilburg Waalwijk Overige gemeenten Totaal

Voorraad

Aandeel 495.000 42.000 136.000 673.000

74% 6% 20% 100%

Bron: Stec Groep, 2022. Op basis van BAG, 1-1-2022.

Noordoost-Brabant: Den Bosch als provinciestad belangrijkste locatie voor kantoorgebruikers In Noordoost-Brabant staat in totaal zo’n 1.400.000 m² vvo kantoorruimte. Circa 85% van de voorraad staat in de driehoek: Den Bosch, Oss, Veghel. Den Bosch huisvest als provinciestad meerdere grote overheidskantoren, zakelijke dienstverleners en ICT-bedrijven (groot en klein). De leegstand is hierdoor relatief beperkt (circa 7%). In de M8 gemeenten van de regio (Maashorst, Meierijstad en Oss) is het kantoorgebruik juist meer verbonden aan industrie en logistiek (denk aan kantoorlocaties Pivot Park en Vanderlande Veghel). Hierdoor ligt ook een belangrijk deel van deze kantoren op locaties met een goede autobereikbaarheid. Ook in Den Bosch zelf bestaat een relatief grote deel van de voorraad uit kantoren op snelweglocaties en langs uitvalswegen. Ruim 50% van de voorraad staat op deze locaties. Denk hierbij bijvoorbeeld aan kantoren op Pettelaarpark, De Brand en De Herven. Naast dat de vraag naar snelweglocaties hoog is, is ook de vraag naar centrum/stationslocaties relatief hoog. Zo’n 30% van de voorraad staat binnen dit locatietype. Daarnaast wordt er nog bijgebouwd in het Paleiskwartier: de vraag naar kwalitatief goede meters blijft dus hoog.

10

Behoefteraming kantoren Noord-Brabant 21.308

Tabel 2: Aandeel gemeenten in kantorenvoorraad regio Noordoost-Brabant Gemeente Den Bosch Maashorst, Meierijstad en Oss Overige gemeenten Totaal

Voorraad

Aandeel 848.000 328.000 221.000 1.397.000

61% 23% 16% 100%

Bron: Stec Groep, 2022. Op basis van BAG, 1-1-2022.

West-Brabant: Breda, ondanks beperkt aanbod in centrum/stationsgebied, interessant voor Benelux In West-Brabant staat in totaal zo’n 1.250.000 m² vvo kantoorruimte. Circa 85% van de voorraad staat in de stedenrij Bergen op Zoom, Roosendaal, Breda en Oosterhout. Van deze vier steden heeft Breda met 710.500 m² vvo kantoorruimte veruit de grootste voorraad. Dankzij haar ligging en goede bereikbaarheid is Breda aantrekkelijk voor hoofdkantoren uit de Benelux. Ook binnen de regio zien we de afgelopen jaren een concentratietendens richting Breda ontstaan. Het ging daarbij de afgelopen jaren veelal om verplaatsingen naar kantoren op snelweglocaties of langs uitvalswegen. Dit heeft twee oorzaken. Aan de ene kant is een groot deel van de kantorenvoorraad van Breda geconcentreerd op deze locaties. Aan de andere kant is het aanbod van moderne en kwalitatief goede kantoren in het centrum/stationsgebied in Breda relatief beperkt. Slechts 9% van de voorraad staat hier. Dit maakt het voor partijen moeilijk om hier kantoorruimte te huren. Wel staan er op overige centrumlocaties (net iets verder van het station 4) relatief veel kantoren. Tabel 3: Aandeel gemeenten in kantorenvoorraad regio West-Brabant Gemeente Breda Bergen op Zoom, Roosendaal en Oosterhout Overige gemeenten Totaal

Voorraad

Aandeel 711.000 331.000 207.000 1.249.000

57% 27% 17% 100%

Bron: Stec Groep, 2022. Op basis van BAG, 1-1-2022.

Zuidoost-Brabant: Eindhoven veruit belangrijkste kantorenstad, doet niet onder voor G4 In Zuidoost-Brabant staat in totaal zo’n 2.219.000 m² vvo kantoorruimte. De kantoorruimte is sterk geclusterd in het Stedelijke Gebied Eindhoven. Bijna 90% van het totale aanbod staat hier. Eindhoven zelf is daarbinnen, met ruim 65% van de totale voorraad, veruit de belangrijkste kantorenstad. Niet alleen voor de regio, maar ook voor de provincie als geheel. Eindhoven doet qua omvang en dynamiek niet onder voor de G4. Dit komt onder andere doordat Eindhoven beschikt over een divers ecosysteem aan kantoorlocaties. Hierdoor kan een groot palet aan eindgebruikers bediend worden. Zo zijn er bijvoorbeeld zakelijke dienstverleners aanwezig, maar ook innovatieve (tech)bedrijven en MKB. Ondanks de aantrekkelijke kantoormilieus is de kantorenleegstand in Eindhoven met 11% relatief hoog. Tabel 4: Aandeel gemeenten in kantorenvoorraad regio Zuidoost-Brabant Gemeente Eindhoven Helmond Overige gemeenten Totaal

Voorraad

Aandeel 1.486.000 115.000 618.000 2.219.000

67% 5% 28% 100%

Bron: Stec Groep, 2022. Op basis van BAG, 1-1-2022.

5-10 minuten lopen (circa 800 meter) vanaf het station wordt doorgaans aangehouden als een acceptabele afstand voor kantoorgebruikers en -bezoekers. Kantoren die binnen die cirkel liggen kunnen als stationslocatie worden beschouwd. Dit is een vuistregel. In Amsterdam zal een gebruiker eerder bereid zijn 10 minuten te lopen dan in Assen.

4

Behoefteraming kantoren Noord-Brabant 21.308

11

2.3 Trends en ontwikkelingen op de kantorenmarkt De trends en ontwikkelingen waarmee de (inter)nationale kantorenmarkt te maken heeft waren al volop in het nieuws. Denk aan de groeiende kantorenleegstand, de verduurzamingsopgave en de tweekoppigheid op de kantorenmarkt. COVID-19 heeft de belangstelling voor deze ontwikkelingen verder vergroot. Dat komt met name door de toename van thuis- en hybride werken, wat op zijn beurt weer tot vragen leidde als: willen mensen nog in hoogstedelijke gebieden blijven wonen als thuiswerken het nieuwe normaal wordt? Wat doet thuiswerken met de productiviteit en creativiteit van werknemers? En vooral: wat is de invloed op hun welzijn en kwaliteit van leven? In de figuur hieronder zijn de bestaande trends en ontwikkelingen op de kantorenmarkt gevat in een achttal overkoepelende kernbegrippen. Figuur 5: Bestaande trends en ontwikkelingen op de kantorenmarkt

Bron: Stec Groep, 2022.

Wat is het effect van COVID-19 op (bestaande) trends en ontwikkelingen? Om te beginnen: de genoemde trends en ontwikkelingen zijn al langer van invloed op de kantorenmarkt. Zo leidde digitalisering al langer tot meer thuiswerken. Wel zien we onder invloed van COVID-19 een versnelling in sectoren waar digitalisering en thuiswerken eerder nog niet vanzelfsprekend waren. We concluderen daarom dat COVID-19 vooral een katalysator is, een versterkende kracht die bestaande trends en ontwikkelingen op de kantorenmarkt en daarbuiten versnelt. De kwantitatieve vraag naar kantoorruimte daalt Verwacht wordt dat een aantal ontwikkelingen (toename thuiswerken, meer digitalisering, geconcentreerde verstedelijking) versneld tot een vermindering van het aantal kantoormeters kan leiden. Er is bijvoorbeeld minder ruimte nodig om te werken en kantoorgebruikers kunnen overwegen pieken op te vangen in flexkantoren. De kwalitatieve vraag naar kantoren verandert ook De inrichting van het kantoorgebouw zal naar verwachting veranderen. Kantoren worden meer en meer een plek om elkaar te ontmoeten. Mede dankzij het vele thuiswerken is deze functie sinds COVID-19 urgenter dan ooit. Het is een oproep naar sociale verbinding in een tijdperk van individualiteit. Smart buildings en stijgende huurprijzen zijn prikkels voor meer efficiënt gebruik van kantoormeters.

Gebouwen met grotere vloervelden (van 2.000 m2 per verdieping en groter) sluiten beter aan bij de veranderende eisen aan kantoren: minder inefficiënte kantoortuinen en meer ruimte voor (toevallig) ontmoeten.

12

Behoefteraming kantoren Noord-Brabant 21.308

Locatievoorkeuren blijven gelijk COVID-19 blijkt geen veranderingen teweeg te brengen in de ruimtelijke patronen die al bestonden. In de enquête onder circa 470 respondenten gaven kantoorgebruikers aan zich niet op een ander soort locatie te willen vestigen als gevolg van COVID-19. Locaties die vóór COVID-19 al interessant waren, blijven dat naar de toekomst toe nog steeds. De voorkeur blijft uitgaan naar hoogstedelijke OVknooppunten/centrummilieus wanneer verhuizing wel overwogen wordt. Dit is niet alleen dankzij OVbereikbaarheid (die in Brabant ‘relatief minder belangrijk is’) maar ook vooral de functiemix die deze locaties te bieden hebben. COVID-19 heeft veel kantoorgebruikers laten zien dat geconcentreerd werken prima thuis kan. De reis naar kantoor ondernemen werknemers dus steeds vaker om creatief samen bezig te zijn, ontmoeten en brainstormen. Het helpt als de kantooromgeving dan bijvoorbeeld ook horeca, cultuur, ontmoetingsplekken of sportfaciliteiten biedt. Voorbeelden van dit milieu in Brabant zijn de stationsgebied van Eindhoven en Den Bosch. Maar in totale dynamiek en functiemix zijn deze locaties nog niet vergelijkbaar met kantoorlocaties als Utrecht Centraal en Amsterdam Zuidas. Tabel 5: Samenvatting impact COVID-19 op ontwikkelingen Leidt deze ontwikkeling tot…  #

Ontwikkeling

1

Thuiswerken en hybride model

2

Digitalisering

3

Flexconcepten

4

Tweekoppigheid kantorenmarkt: locatiepatronen

5

Geconcentreerde verstedelijking

6

Energie en klimaat

7

Veranderende Daily Urban Systems

8

Welzijn en Quality of Living

…meer of minder kantoormeters?

… andere ruimtelijke patronen dan voor COVID-19?

…andere inrichting van het gebouw dan voor COVID-19?

Betekenis van de symbolen Minder kantoormeters

Ja, COVID leidt tot ander effect

Netto blijft aantal kantoormeters gelijk of geen effect

Effect neutraal

Meer kantoormeters

Nee, COVID leidt niet tot ander effect

Bron: Stec Groep, 2021.

Behoefteraming kantoren Noord-Brabant 21.308

13

2.4 Methodiek behoefteraming In dit onderzoek richten we ons op de uitbreidingsvraag naar kantoorruimte. Dit is de vraag naar extra of juist minder kantoormeters ten opzichte van de huidige totale voorraad, door natuurlijk verloop en dynamiek van bedrijven (uitbreiding/inkrimping van activiteiten van bestaande bedrijven, oprichting/opheffing van bedrijven en vestiging/vertrek van bedrijven). NAAST UITBREIDINGSVRAAG KAN OOK SPRAKE ZIJN VAN ADDITIONELE VRAAG We ramen in dit onderzoek de netto uitbreidingsvraag (zie ook hiervoor). cijfers van de autonome uitbreidingsvraag geven volgens in een bandbreedte een betrouwbaar beeld van de te verwachten ruimtevraag. Daarnaast kan sprake zijn van additionele vraag naar kantoren. Bijvoorbeeld als er nieuwe bedrijven zich vestigen die tot nu toe nog niet of nauwelijks in de provincie of regio gevestigd zijn. Of als een bedrijf veel harder groeit dan vanuit de autonome uitbreidingsvraag verondersteld mag worden. Dit kan ervoor zorgen dat de geprognosticeerde uitbreidingvraag lager uitpakt dan wat er daadwerkelijk in de praktijk aan vraag wordt ervaren. Let wel: de uitbreidingsvraag is langjarig geraamd en is een saldobenadering. Veel vraag in jaar x betekent niet direct dat de uitbreidingsvraag ‘te laag’ is. De vraag kan immers in jaar x+1 ook weer afnemen.

Door dalende kantoorquotiënten kunnen bedrijven namelijk ook meters inleveren die vrijvallen voor bedrijven die zich willen vestigen. Tot slot kan ook sprake zijn van verhuizing van bedrijven waarbij het kantoor dat verlaten wordt transformeert naar een andere functie, zoals woningbouw. We rekenen dus niet met vervangingsvraag als vast percentage van de voorraad, maar dit wil niet zeggen dat dit niet voor kan komen. Een vast percentage hanteren heeft in het verleden echter geleid tot een overschatting van de vraag. We berekenen dus feitelijk wat de benodigde omvang van de kantorenvoorraad in de toekomst is. Door deze af te zetten tegen de huidige totale kantorenvoorraad, berekenen we hoeveel extra of juist minder meters er in de toekomst nodig zijn. Er is sprake van een saldobenadering: als er ergens een negatief aantal m2 uitbreidingsvraag is, betekent dit niet dat er vanaf nu geen enkele uitbreidingsvraag of verhuizing naar het gebied meer zal voordoen. We verwachten op langere termijn dan een afname van de meters in gebruik voor dat type locatie. Voor het berekenen van de uitbreidingsvraag naar kantoorruimte gebruiken we de systematiek die oorspronkelijk is gehanteerd in de Bedrijfslocatiemonitor (BLM) van het Centraal Planbureau, die later is overgenomen door het PBL.

Deze methodiek is ook toegepast in de meest recente toekomstscenario’s voor de kantorenmarkt van het PBL/CPB (2017) 5. Het model bestaat uit drie parameters: 1. De ontwikkeling van de totale werkgelegenheid (in totaal werkzame personen). 2. Het aandeel van werkzame personen dat in een kantoor werkt ten opzichte van de totale werkgelegenheid (kantoorhoudende werkgelegenheid). 3. Het gemiddelde ruimtegebruik in vierkante meter kantoor per werkzaam persoon (kantoorquotiënt) 6.

OPNAME VERSUS RUIMTEBEHOEFTE In marktrapportages over de kantorenmarkt wordt de vraag naar kantoorruimte vaak weergegeven in opnamecijfers ofwel de ingebruikname van kantoormeters. Dit is de som van het aantal vierkante meters dat in nieuwe huur- en/of koopcontracten is vastgelegd. Dit is wat anders dan de ruimtebehoefte zoals deze in dit onderzoek wordt benaderd. Als een bedrijf ergens 5.000 m² kantoorruimte huurt (opname) maar ook ergens 5.000 m² kantoorruimte achterlaat, dan betekent dit per saldo een ruimtebehoefte van 0. De kantorenvoorraad in gebruik blijft immers gelijk.

Buitelaar, E., M. van den Berge, F. van Dongen, A. Weterings & R. van Maarseveen (2017), De toekomst van kantoren. Een scenariostudie naar de ruimtebehoefte. Den Haag: PBL en CPB 6 EIB/BCI (2019) hanteert het aantal vierkante meter kantoor per arbeidsjaar (fte) als kantoorquotiënt. Cijfers zijn daardoor niet een-opeen vergelijkbaar. 5

Behoefteraming kantoren Noord-Brabant 21.308

14

Figuur 6: Toelichting methodiek uitbreidingsvraag

Bron: Stec Groep, 2022.

2.5 Parameters behoefteraming De ontwikkelingen op de kantorenmarkt en daarmee ook de prognose van de vraag, verschillen tussen steden en regio’s. We stellen onze raming daarom op op het niveau van de vier RRO’s (Hart van Brabant, Noordoost-Brabant, West-Brabant en Zuidoost-Brabant). Hieronder gaan we voor ieder van de RRO’s in op de drie parameters: (1) totale werkgelegenheid, (2) kantoorhoudende werkgelegenheid en (3) kantoorquotiënt. 1. Totale werkgelegenheid De eerste parameter is de ontwikkeling van de totale werkgelegenheid. Hoeveel banen komen er in de komende tien jaar in totaal bij? We maken hiervoor gebruik van de nieuwe bedrijfstakramingen van het EIB. Deze ramingen zijn opgesteld in opdracht van het ministerie van Economische Zaken en Klimaat (EZK). De bedrijfstakramingen geven de verwachte ontwikkelingen weer van het arbeidsvolume en de toegevoegde waarde voor 18 bedrijfstakken voor de periode 2019-2032, met een doorkijk op totaalniveau naar 2040. De toekomstige ontwikkeling van de (beroeps)bevolking is daarbij een belangrijke determinant voor de toekomstige ontwikkeling van de werkgelegenheid. Het EIB baseert zich daarvoor op de bevolkingsprognose van het CBS 7. Het EIB hanteert twee scenario’s voor de ontwikkeling van de totale werkgelegenheid: laag en hoog. Scenario hoog combineert een relatief hoge bevolkingsgroei met hoge economische groei.

Scenario laag kent een meer gematigde demografische ontwikkeling en een meer bescheiden economische groei. De EIB-scenario’s geven de toekomstige werkgelegenheidsgroei weer op het niveau van COROP-regio’s. Op basis van deze scenario’s is de groeivoet per RRO regio bepaald (zie onderstaand figuur en tabel).

7 Vooral in de regio Zuidoost zien we uitschieters in de werkgelegenheid in de vorm van individuele, snelgroeiende HTSM bedrijven. EIB geeft aan dat zij in haar verwachtingen rekening heeft gehouden met deze snelle groeiers en de verwachte groei in werkgelegenheid daarvoor ook heeft opgehoogd. De EIB-cijfers zijn uitgangspunt. De aannames daarachter van EIB zelf zijn daarbij niet opnieuw tegen het licht gehouden. Dit komt de eenduidigheid van ramingen (die dan altijd op dezelfde werkgelegenheidscijfers zijn gebaseerd) ten goede.

15

Behoefteraming kantoren Noord-Brabant 21.308

Figuur 7: Uitgangspunten werkgelegenheidsontwikkeling per COROP-regio (in bandbreedte) 0,0%

0,1%

0,2%

0,3%

0,4%

0,5%

0,6%

0,7%

0,8%

0,9%

1,0%

Midden-Brabant Noordoost-Brabant West-Brabant Zuidoost-Brabant EIB laag 2019-2032

EIB hoog 2019-2032

Bron: EIB, 2022.

Tabel 6: Uitgangspunten werkgelegenheidsontwikkeling per RRO (in bandbreedte) RRO Hart van Brabant Noordoost-Brabant West-Brabant Zuidoost-Brabant

Jaarlijkse groei werkgelegenheid tot 2032 (afgerond op 0,05) 0,20 tot 0,60% 0,15 tot 0,45% 0,15 tot 0,45% 0,50 tot 0,85%

Bron: EIB, 2022.

2. Kantoorhoudende werkgelegenheid Er worden veel statistieken over de kantorenmarkt geregistreerd, maar werkgelegenheid is er daar niet één van. Dit heeft onder meer te maken met de complexiteit van de ruimtelijke koppeling tussen bedrijfsvestigingen en kantoorpanden. Dit is wel mogelijk, maar wordt niet structureel op een eenduidige manier gemonitord. Onderzoek uit het verleden geeft echter wel inzicht in de ontwikkeling van kantoorhoudende werkgelegenheid. Uit onderzoek van het PBL en CPB blijkt dat tussen 2000 en 2015 het aandeel kantoorbanen relatief constant is gebleven. Tussen 2000 en 2008 bleef het aandeel nagenoeg gelijk; daarna daalde het aandeel van 25 naar 24% in 2015. Het PBL/CPB concludeert dat regionale en provinciale ontwikkelingen redelijk vergelijkbaar zijn met de nationale ontwikkeling. In geen enkele regio of provincie stijgt het aandeel kantoorbanen. We gaan vanwege de historische langjarige stabiele ontwikkeling daarom vooralsnog uit van een gelijkblijvend aandeel kantoorhoudende werkgelegenheid per RRO (zie onderstaande tabel). Tabel 7: Uitgangspunten kantoorhoudende werkgelegenheid per RRO RRO Hart van Brabant Noordoost-Brabant West-Brabant Zuidoost-Brabant

Kantoorhoudende werkgelegenheid 12% 15% 14% 21%

Bron: Stec Groep, 2022. Op basis van BAG 1-1-2022 en LISA 2020.

3. Kantoorquotiënt De derde prognoseparameter is het gemiddelde ruimtegebruik per werknemer in vierkante meter kantoorruimte; de kantoorquotiënt. De ontwikkeling van deze parameter is enigszins gevoelig voor conjunctuurgolven. Het aantal vierkante meter dat een bedrijf tot zijn beschikking heeft ligt namelijk veelal langdurig vast, óf in een langjarig huurcontract óf in eigendom. Bij bijvoorbeeld een afname van werkgelegenheid zal een bedrijf niet altijd gelijk het aantal meters daarop (kunnen) aanpassen. De verwachtingen voor de ontwikkeling van de gemiddelde kantoorquotiënt lopen uiteen. Enerzijds zijn er instituten die een daling van de kantoorquotiënt verwachten, met name als gevolg van Het Nieuwe Werken

16

Behoefteraming kantoren Noord-Brabant 21.308

(onder andere flexibele werkplekken, hogere bezettingsgraad). Zo veronderstelde het CPB in 2012 een daling naar 19,5 m2 verhuurbaar vloeroppervlak per baan in 2040. De Nederlandsche Bank veronderstelde in 2015 een daling naar 16 m2 per baan in 2040 en in meer radicale scenario’s maar liefst een daling naar 12-14 m2 per werknemer (DNB, 2015 8). Het PBL/CPB gaat in hun scenariostudie uit 2017 in het basisscenario uit van een daling van het gemiddelde ruimtegebruik naar 95% in 2030 en 90% in 2050 (ten opzichte van 2015). Anderzijds zijn er ook verwachtingen voor een gelijkblijvende kantoorquotiënt. Dit is bijvoorbeeld de aanname van het Economisch Instituut voor de Bouw (EIB) en Buck Consultants International (BCI) in hun behoefteraming van kantoren voor de NOVI 9. De argumentatie hierachter is dat de ruimte per werknemer weliswaar afneemt door een efficiëntere indeling van het kantoor en door meer thuiswerken, maar dat daar een toename van het ruimtegebruik tegenover staat doordat het opleidingspeil toeneemt. Door een toename in het opleidingspeil neemt volgens EIB/BCI ook het ruimtegebruik toe door faciliteiten als vergaderruimtes, ICT- en andersoortige facilitaire voorzieningen. Op basis van de historische ontwikkeling en huidige stand van zaken van de kantorenvoorraad in gebruik en het aantal kantoorbanen hebben we voor de verschillende RRO’s de kantoorquotiënt gedestilleerd.

In de behoefteraming rekenen we met onderstaande uitgangspunten. Over het algemeen zien we dat wanneer steden of regio’s een groter aandeel overheidsgebruikers hebben, de kantoorquotiënt wat hoger ligt. Zuidoost heeft met een groot aandeel dienstverlening en HTSM bedrijvigheid een licht lagere kantoorquotiënt dan de overige Brabantse regio’s. Tabel 8: Uitgangspunten kantoorquotiënt per RRO, in vierkante meter vvo RRO Hart van Brabant Noordoost-Brabant West-Brabant Zuidoost-Brabant

Kantoorquotiënt 23 m² 24 m² 23 m² 22 m²

Bron: Stec Groep, 2022. Op basis van BAG 1-1-2022 en LISA 2020.

2.6 Vervangingsvraag In het verleden werd in kantorenprognoses met vervangingsvraag als vast percentage van de voorraad gerekend. Vervangingsvraag is de vraag naar kantoorruimte die ontstaat doordat kantoren, om redenen anders dan capaciteitsgebrek, niet meer voldoen. Deze vraag wordt bepaald door technische slijtage (het pand is onbruikbaar en de levensduur loopt af), maar ook door normatieve slijtage; dit houdt in dat het pand niet meer aan de (kwaliteits)eisen van de gebruiker voldoet. Vervangingsvraag bestaat uiteraard nog steeds, maar vindt zijn weg in de bestaande voorraad/leegstand (inclusief sloop/nieuwbouw). Vervanging van kantoorruimte zorgt per saldo niet voor toename van de voorraad, tenzij een pand dat achtergelaten wordt ook daadwerkelijk wordt verlaten vanwege een aanstaande transformatie. Dat betekent dat bij vervangingsnieuwbouw, en daarmee toename van de voorraad, extra meters moeten worden onttrokken. Vervangingsvraag bestond doorgaan uit een vast percentage van de totale voorraad die per jaar moest worden vervangen (vaak 2-3% van de voorraad per jaar). In de praktijk bleek dit vaak een forse overschatting van de daadwerkelijke vervangingsvraag die zich manifesteerde. Er is een aantal argumenten waarom uitgaan van vervangingsvraag niet verstandig meer is in de huidige markt.

Ten eerste is het nu belangrijker dan voorheen om ook kantoorruimte weg te bestemmen. Uiteraard in plancapaciteit op slechte locaties (zoals in het verleden al veel is gebeurd) maar ook door bestaande kantoren die leegstaan aan de voorraad te onttrekken. Achterblijvende locaties in Noord-Brabant kunnen worden ingezet voor de grote vraag naar bedrijfsruimte voor opvang van vluchtelingen of andere vormen van (permanenter) wonen. Ten tweede zien we dat veel recente transacties geen uitbreidingen meer zijn, maar juist inkrimpingen. Veel partijen laten een groter aantal m2 achter dan dat ze opnemen. Ook als bedrijven nog verwachten te groeien. Ten derde wordt er in een opgaande markt met netto nog uitbreidingsvraag veel kantoorruimte op risico ontwikkeld en opgenomen. Nu de markt krimpt verwachten we dat er veel 8 9

DNB (2015), Overzicht financiële stabiliteit - najaar. Amsterdam: DNB. EIB & BCI (2019), Ruimte voor economische activiteit tot 2030. Verkenning van de ruimtevraag naar bedrijventerreinen en kantoren.

Behoefteraming kantoren Noord-Brabant 21.308

17

meer aandacht zal zijn voor behouden wat goed is en verduurzamen wat kan (daar is door de label C verplichting sowieso veel meer aandacht voor) in plaats van nieuwe ontwikkelingen met bijbehorend risico. Gemeenten zijn ook veel strenger geworden in de ontwikkeling van kantoren op risico. Tot slot is de nadruk veel meer komen liggen op hoe we het kantoor gebruiken (voor ontmoeten, samenwerken, brainstormen, et cetera) in plaats van een focus op uitbreiding van kantoren. Die heroverweging draagt er uiteraard aan bij dat sommige kantoren niet meer zullen voldoen en sneller worden afgeschreven, maar tegelijk draagt deze bij aan een inkrimping van het aantal meters kantoor dat in totaal nodig is.

VRAAG NAAR ‘KANTOORACHTIG’ VASTGOED: OP SNIJVLAK VAN BEDRIJVENTERREIN EN KANTOOR Met name in Zuidoost-Brabant zien we een relatief grote vraag naar campus/innovatiedistrict. Een belangrijke drijvende factor achter deze vraag is de aanwezigheid van de HTSM sector. Bedrijven als ASML, Sioux en Prodrive zijn gevestigd op bedrijventerreinen. Maar hun vastgoed bestaat voor een belangrijk deel uit kantoorruimte. Wel in combinatie met faciliteiten zoals labs, clean rooms en een (klein) deel ‘reguliere’ bedrijfsruimte. Dit type vastgoed wordt in de praktijk vaak aangeduid als ‘kantoorachtig’. In de bedrijventerreinprognose (zie separaat rapport) ramen we de vraag naar verschillende soorten locatietypen. Kantoren beperken zich niet tot een of twee van die locatietypen. Hoewel zelfstandige kantoren vrijwel niet voorkomen op de grootschalige locatietypen (productie en logistiek). In bestemmingsplannen zijn zelfstandige kantoren daar vaak uitgesloten. Reguliere bedrijventerreinen verschillen sterk in het aantal kantoren dat ze huisvesten. Soms zijn ze uitgesloten volgens het bestemmingsplan (hoewel ze er in de praktijk toch regelmatig zijn) en soms huisvest een (deel van een) regulier bedrijventerrein ook zelfstandige kantoren. De meeste toekomstige vraag naar kantoren op bedrijventerreinen verwachten we in de segmenten gemengd stedelijk en campus/innovatiemilieu.

Het is onvermijdelijk dat er enige overlap is tussen de vraag die we hier ramen vanuit de kantoren en de bedrijventerreinprognose. We geven eerst een aantal belangrijke kwalitatieve noties van de vraag vanuit kantoorachtige bedrijvigheid. Ten eerste zien we dat door groei en ontwikkeling die zich concentreert op een plek rond bestaande sterke ankers (zoals de genoemde bedrijven) in feite quasi-campuslocaties ontstaan rond één bedrijf. Dit zijn daardoor andere type campussen dan bijvoorbeeld HTC of BIC. Daar zitten namelijk meerdere bedrijven, openbare voorzieningen en vaak ook onderwijs of andere ondersteunende diensten/activiteiten. Die mate van openheid en interactie tussen meerdere partijen is bij een eigen locatie waar één bedrijf gevestigd is, heel anders. ASML is ook niet voor niets ook gevestigd op de HTC. De interactie met andere bedrijven en innovators blijft belangrijk voor een volwaardig campusmilieu. Ten tweede zal dit soort bedrijven vrijwel niet in stations- of centrumgebieden landen, of maar met een klein aandeel kantoorvloer ten opzichte van de rest van de bedrijfsruimte (zoals ThermoFisher op Strijp-T gevestigd is, maar op GDC veruit de grootste vestiging heeft). Daarom blijven bedrijventerreinen altijd een belangrijk deel van de vraag vanuit deze bedrijven bedienen.

Ten derde voorzien we in de kantorenprognose een krimpende vraag voor kantoren op snelweglocaties. In de voorraad in gebruik op die locaties zitten nu ook de kantoren van bovengenoemde (en andere HTSM) bedrijven. In feite klappen deze locaties op enig moment om van een snelwegmilieu naar een campusmilieu. Het campusmilieu is voor de kantorenprognose een segment waarin we nog uitbreidingsvraag verwachten. Er zijn weinig hectares aanbod in het werkmilieu campus/innovatiedistrict. Tegelijk zien we ook dat op bestaande campussen zoals HTC nog minstens 100.000 m2 wordt gerealiseerd. En dat Prodrive intensiveert rond de bestaande locatie op Ekkersrijt. Door intensivering is dus mogelijk ook nog ruimtewinst te halen voor deze bedrijven.

Behoefteraming kantoren Noord-Brabant 21.308

18

Een inschatting van hoe groot de overlap is, is lastig te geven. Een grove inschatting is dat circa 50% (circa 7-13 hectare) van de ruimtevraag naar het werkmilieu campus/innovatiedistrict kan bestaan uit kantoren. Er kan intensief van deze hectares gebruik gemaakt worden voor kantoren. Op 7 tot 13 hectare kan tegen een FSI van maximaal 1 tot 2 (de FSI op High Tech Campus is 1,8) circa 70.000-266.000 m2 kantoor worden gerealiseerd. Omdat ook al bestaande kantoren en kavels nog intensiever kunnen worden benut (en door COVID zullen kantoren ook intensiever worden benut) verwachten we dat de geraamde ruimtevraag naar bedrijventerrein vooral zal komen vanuit faciliteiten als labs, clean rooms en bedrijfsruimte voor operatie.

Behoefteraming kantoren Noord-Brabant 21.308

19

3 Behoefteraming 3.1 Drie scenario’s We verwachten dat COVID-19 het meest effect zal hebben op de kantoorquotiënt. Dit baseren we onder meer op basis van onze eerdere enquête onder eindgebruikers (bedrijven) op de kantorenmarkt 10. Uit de verwachtingen van de bedrijven in onze enquête blijkt een (gewogen) gemiddelde afname van circa 22% van de kantoorquotiënt. Ook uit andere bronnen (o.a. transacties, marktstudies en outlooks van vastgoedadviseurs en marktconsultaties van ons) komen signalen dat bedrijven overwegend minder meters nodig verwachten te hebben. Tegelijkertijd constateren we dat er een hoge mate van onzekerheid bestaat over de toekomstige ontwikkeling van deze parameter. We werken de behoefteraming daarom uit in drie scenario’s 11. We lichten ze hieronder kort toe. We houden in alle scenario’s rekening met een frictieleegstand van 5%. Dit is een gezonde leegstand in de kantorenmarkt, waarbij bedrijven voldoende keuzemogelijkheden hebben om een kantoor te vinden dat aan hun huisvestingswensen en -eisen voldoet. 1. Business as usual: de kantorenmarkt herstelt zich naar het ‘oude normaal’. Bedrijven blijven evenveel meters per werkzame persoon hanteren. Dit scenario sluit aan bij de uitgangspunten van EIB/BCI (2019). 2. Basisscenario: In het basisscenario houden we rekening met een daling van de kantoorquotiënt.

We gaan uit van een daling naar 90% in 2030 ten opzichte van 2015. Dit is een iets snellere daling dan het uitgangspunt van het PBL in 2017 (95% in 2030 ten opzichte van 2015), vanwege de versnelde transitie naar thuiswerken tijdens COVID-19. 3. COVID-19 als katalysator: De COVID-19-pandemie heeft in dit scenario echt gewerkt als katalysator van hybride werken en bedrijven gaan deze transitie versneld inzetten. We gaan hierbij uit van een daling van de kantoorquotiënt naar 80% in 2030 ten opzichte van 2015. Tabel 9: Aannames kantoorquotiënt per scenario 1. Business as usual 2. Basisscenario 3. COVID-19 als katalysator

Aanname kantoorquotient Blijft gelijk 90% t.o.v. 2015 80% t.o.v. 2015

Bron: Stec Groep, 2022.

In de volgende paragrafen hebben we de uitkomsten van de behoefteraming per regio, scenario en locatietype weergegeven.

3.2 Welk scenario is realistisch? Hierna volgen de vraagramingen in drie verschillende scenario’s. Om de leesbaarheid van de resultaten te verhogen lopen we hier alvast vooruit op de conclusies en adviezen voor wat betreft het meest realistische scenario. We adviseren u uit te gaan van het scenario ‘COVID-19 als katalysator’. De afname van de kantoorquotiënt in dit scenario achten we het meest realistisch op basis van recente transacties (zie ook bijlage C) en verwachtingen van de markt. Dit betekent niet dat markt zich al direct langs de lijnen van dit scenario hoeft te ontwikkelen. Of dat de exacte kantorenvoorraad in gebruik in 2030 op het niveau zit dat dit scenario als uitkomst heeft. We vinden het wel verstandig om in beleid uit te gaan van de uitkomsten van dit scenario en daarop te sturen. Uiteraard moet bijsturen mogelijk blijven. In het hoofdstuk aanbevelingen komen we hier nog uitgebreider op terug. Als onderdeel van ons onderzoek ‘Invloed van COVID-19 op de kantorenmarkt’, in opdracht van het ministerie van Binnenlandse Zaken en Koninkrijksrelaties 11 Een scenario is geen prognose, maar een verkenning van de hoekpunten van het speelveld. We gebruiken de scenario’s om in beeld te brengen wat de consequenties zijn van de gehanteerde uitgangspunten. 10

20

Behoefteraming kantoren Noord-Brabant 21.308

3.3 Uitkomsten Hart van Brabant Uitbreidingsvraag In onderstaande figuur is de uitbreidingsvraag (incl. 5% frictieleegstand) voor de periode 2022-2031 voor de regio Hart van Brabant in drie scenario’s weergegeven. Het verschil tussen de totale voorraad (de zwarte stippellijn) en de lijnen per scenario in 2022 is de huidige leegstand in de regio. Voor Hart van Brabant geldt dat alleen in het hoge business as usual scenario, richting 2031, vraag en aanbod met elkaar in balans zijn. In alle andere scenario’s is de huidige voorraad kantoren voldoende om de toekomstige vraag te faciliteren. Figuur 8: Uitbreidingsvraag (incl. 5% frictieleegstand) 2022-2031 regio Hart van Brabant 690.000 670.000 Business as usual - laag

650.000

Business as usual - hoog

630.000

Basis - laag Basis - hoog

610.000

COVID als catalysator - laag

590.000

COVID als catalysator - hoog Totale voorraad

570.000 550.000 2022

2023

2024

2025

2026

2027

2028

2029

2030

2031

Bron: Stec Groep, 2022.

In onderstaande tabel is de totale kantorenvraag voor de regio Hart van Brabant uitgesplitst naar locatietypen. In het COVID als katalysator scenario betekent deze prognose dat er circa 70.000 tot 50.000 m2 vvo extra kantorenleegstand ontstaat in de regio. Niet alle locatietypen krijgen te maken met een krimpende vraag. We verwachten dat er in centrummilieus/OV-knopen (in dit geval is dat station Tilburg en directe omgeving) nog wel uitbreidingsvraag zal zijn. Tabel 10: Uitbreidingsvraag (incl. 5% frictieleegstand) 2022-2031 naar locatietype Locatietype Centrummilieu/OV-knoop Overig centrummilieu Innovatie/campus Overig OV-knooppunt Snelweg en uitvalsweg Solitaire kantoren in woonmilieu Totaal

Business as usual EIB laag EIB hoog +22.900 m² +31.200 m² +6.600 m² +10.500 m² 0 m² 0 m² +600 m² +1.800 m² -20.800 m² -12.400 m² +1.200 m² +3.600 m² +10.500 m² +34.700 m²

Bron: Stec Groep, 2022. * Afgerond op 100-tallen.

Basisscenario EIB laag EIB hoog +10.000 m² +17.500 m² +500 m² +4.000 m² 0 m² 0 m² -1.400 m² -200 m² -35.000 m² -27.300 m² -2.700 m² -500 m² -28.600 m² -6.500 m²

COVID-19 als katalysator EIB laag EIB hoog -3.600 m² +3.300 m² -6.000 m² -2.800 m² 0 m² 0 m² -3.400 m² -2.400 m² -49.800 m² -42.800 m² -6.800 m² -4.800 m² -69.600 m² -49.500 m²

21

Behoefteraming kantoren Noord-Brabant 21.308

Aanbod en plancapaciteit Aanbod De leegstand ligt op regioniveau op dit moment op zo’n 7%. De meeste leegstaand bevindt zich in panden op snelweglocaties, zoals in kantoorpand The Rise op bedrijventerrein Het Laar in Tilburg en het kantoorpand van Audax op bedrijventerrein De Broekakkers in Gilze. Plancapaciteit Er is in regio Hart van Brabant een harde plancapaciteit van circa 35.000 m² vvo. Dit zijn dus kantoormeters die nog kunnen worden toegevoegd aan de kantorenvoorraad op basis van onherroepelijke bestemmingsplannen. Er zijn in de regio geen zachte plannen bekend. Het grootste deel van de harde plancapaciteit ligt in de Spoorzone van Tilburg. Dat sluit kwalitatief goed aan bij de uitbreidingvraag. In het COVID-scenario is de plancapaciteit voor kantoren hoger dan de vraag naar kantoren die we in het gebied ramen.

CONFRONTATIE VAN PLANCAPACITEIT EN VRAAG In onderstaande tabel zetten we de plancapaciteit naast de vraag volgens het scenario ‘COVID-19 als katalysator’. Dit vinden we op dit moment het meest realistische scenario op provinciaal en subregionaal niveau. Dit wil niet zeggen dat voor elke individuele locatie de vraag zich volgens dit scenario zal ontwikkelen. Zie voor een uitgebreide toelichting ook paragraaf 3.2. Tabel 11: Plancapaciteit en confrontatie met ruimtevraag Hart van Brabant, naar locatietype in m² vvo Locatietype

Hard

Zacht 0 0 0 0 0

Vraag EIB laag (COVID-19 als katalysator) -3.600 m² -6.000 m² 0 m² -3.400 m² -49.800 m²

Vraag EIB hoog (COVID-19 als katalysator) +3.300 m² -2.800 m² 0 m² -2.400 m² -42.800 m²

Centrummilieu/OV-knoop Overig centrummilieu Innovatie/campus Overig OV-knooppunt Snelweg en uitvalsweg (waaronder BT) Solitaire kantoren in woonmilieu Totaal

23.800 0 0 1.700 9.775 0

0

-6.800 m²

-4.800 m²

35.275

0

-69.600 m²

-49.500 m²

Bron: input gemeenten 2022.

Conclusies • Overall is er alleen in het business as usual-scenario vraag naar extra meters ten opzichte van de huidige voorraad in gebruik. In het meer waarschijnlijke scenario ‘COVID-19 als katalysator’ is er een negatieve uitbreidingsvraag van bijna 50.000 m². Dat betekent dus dat er zo’n 50.000 m² minder kantoormeters nodig zijn ten opzichte van de meters die nu in gebruik zijn. • Er is in totaal nog een plancapaciteit van ruim 40.000 m2 waarvan meer dan 25% op snel- en uitvalswegen (inclusief bedrijventerreinen). We verwachten juist op dat type locaties het meeste vraaguitval. • Kwalitatief zien we op centrummilieus/OV-knopen (Station Tilburg en omgeving) nog wel enige uitbreidingsvraag. Plancapaciteit is niet altijd één op één inwisselbaar tussen locaties. Toevoegen van meters in bijvoorbeeld het stationsgebied kan wel ten koste gaan van meters die worden ingenomen op andere type locaties, met name snelweglocaties/kantoren op bedrijventerreinen.

22

Behoefteraming kantoren Noord-Brabant 21.308

3.4 Uitkomsten Noordoost-Brabant Noordoost-Brabant: huidige voorraad voldoende groot om in toekomstige vraag te voorzien In onderstaande figuur is de uitbreidingsvraag (incl. 5% frictieleegstand) voor de periode 2022-2031 voor de regio Noordoost-Brabant in drie scenario’s weergegeven. Het verschil tussen de totale voorraad (de zwarte stippellijn) en de lijnen per scenario in 2022 is de huidige leegstand in de regio. Voor NoordoostBrabant geldt dat in alle scenario’s de huidige voorraad kantoren voldoende groot is om de toekomstige vraag te faciliteren. Figuur 9: Uitbreidingsvraag (incl. 5% frictieleegstand) 2022-2031 regio Noordoost-Brabant 1.450.000 1.400.000 Business as usual - laag 1.350.000

Business as usual - hoog Basis - laag

1.300.000

Basis - hoog COVID als catalysator - laag

1.250.000

COVID als catalysator - hoog Totale voorraad

1.200.000 1.150.000 2022

2023

2024

2025

2026

2027

2028

2029

2030

2031

Bron: Stec Groep, 2022.

In onderstaande tabel is de totale kantorenvraag voor de regio Noordoost-Brabant uitgesplitst naar locatietypen. In het COVID als katalysator scenario betekent deze prognose dat er circa 115.000 tot 145.000 m2 vvo extra kantorenleegstand ontstaat in de regio. Nagenoeg alle locatietypen krijgen te maken met een krimpende vraag. Alleen in het hoge COVID als katalysator scenario bestaat er een zéér beperkte uitbreidingsvraag van zo’n 700 m² vvo in centrummilieus/OV-knopen (in dit geval station Den Bosch en directe omgeving). Tabel 12: Uitbreidingsvraag (incl. 5% frictieleegstand) 2022-2031 naar locatietype Locatietype Centrummilieu/OV-knoop Overig centrummilieu Innovatie/campus Overig OV-knooppunt Snelweg en uitvalsweg Solitaire kantoren in woonmilieu Totaal

Business as usual EIB laag EIB hoog +46.000 m² +58.000 m² +1.000 m² +2.700 m² 0 m² 0 m² +400 m² +1.100 m² -26.200 m² -8.000 m² +1.500 m² +4.400 m² +22.700 m² +58.200 m²

Bron: Stec Groep, 2022. * Afgerond op 100-tallen.

Basisscenario EIB laag EIB hoog +18.900 m² +30.000 m² -3.100 m² -1.500 m² 0 m² 0 m² -1.300 m² -600 m² -69.100 m² -52.400 m² -5.000 m² -2.400 m² -59.600 m² -26.900 m²

COVID-19 als katalysator EIB laag EIB hoog -9.400 m² +700 m² -7.400 m² -5.900 m² 0 m² 0 m² -3.000 m² -2.400 m² -114.000 m² -98.800 m² -11.900 m² -9.500 m² -145.700 m² -115.900 m²

23

Behoefteraming kantoren Noord-Brabant 21.308

Aanbod en plancapaciteit Aanbod De leegstand ligt op regioniveau op dit moment op zo’n 6%. Dat is dus net boven een gezond frictieniveau. De leegstand is daarmee in afgelopen jaren sterk teruggelopen, mede dankzij transformatie. De meeste leegstaand bevindt zich in panden op snelweglocaties, zoals op Pettelaarpark en High Tech Park 12. Plancapaciteit Er is in regio Noordoost-Brabant een harde plancapaciteit van bijna 24.000 m² vvo. Deze plancapaciteit is volledig gelegen op de snelweglocatie Rosmalense Plas. Dit zijn dus kantoormeters die nog kunnen worden toegevoegd aan de kantorenvoorraad op basis van onherroepelijke bestemmingsplannen. Er is daarnaast nog een zachte plancapaciteit van zo’n 62.000 m². Dit bestaat uit plannen verdeeld over het Innovatiekwartier, Gasthuiskwartier, Bossche Stadsdelta en Station Oost.

CONFRONTATIE VAN PLANCAPACITEIT EN VRAAG In onderstaande tabel zetten we de plancapaciteit naast de vraag volgens het scenario ‘COVID-19 als katalysator’. Dit vinden we op dit moment het meest realistische scenario op provinciaal en subregionaal niveau. Dit wil niet zeggen dat voor elke individuele locatie de vraag zich volgens dit scenario zal ontwikkelen. Zie voor een uitgebreide toelichting ook paragraaf 3.2. Tabel 13: Plancapaciteit en confrontatie met ruimtevraag Noordoost-Brabant naar locatietype in m² vvo Locatietype