2023-03 Raadsinformatiebrief Kantorenbrief SGE - Bijlage 2 - Fact sheets kantoorlocaties SGE

Bijlage 2 (bij: Kantorenbrief Stedelijk Gebied Eindhoven, 2022)

Fact sheets kantoorlocaties SGE In deze bijlage bij de Kantorenbrief Stedelijk Gebied Eindhoven 2022 is een korte beschrijving weergegeven van de locaties in het SGE waar sprake is van een concentratie van kantoor(achtige) gebouwen binnen een duidelijk af te bakenen gebied. Er is een ondergrens aangehouden van 15.000 m² verhuurbaar vloeroppervlak in alle gebouwen tezamen die binnen dat afgebakende gebied zijn gesitueerd. De getoonde grafieken zijn afkomstig uit de Vastgoedmonitor SGE (d.d. ultimo 2021) die Savills in opdracht van het SGE vervaardigt. Fact sheets van de volgende kantoorlocaties zijn opgenomen: Best Eindhoven Eindhoven Eindhoven Eindhoven Helmond Son & Breugel Veldhoven Waalre

Breeven Eindhoven Airport / Flight Forum Poort van Metz Stationsgebied Strijp-S Businesspark Groot Schooten Science Park Ekkersrijt De Run 1000 Diepenvoorde

Best, Breeven Het kantorenpark Breeven maakt deel uit van het grotere, gelijknamige bedrijventerrein. Hier is onder andere ook de Philips Health Campus gelegen. Dankzij de ligging nabij de snelweg, is de autobereikbaarheid goed. De meeste kantoorgebouwen op Breeven zijn gelegen aan de straten De Waal en De Rijn. De hier gesitueerde kantoren zijn samen goed voor een kleine 30.000 m2 oppervlak, verdeeld over zo’n 14 gebouwen. Er zijn geen kavels meer beschikbaar voor uitgifte. Van oudsher zijn op Breeven altijd veel bedrijven gevestigd die in de high tech sector actief zijn. De meeste gebouwen zijn gerealiseerd in de periode 1990 – 2002. Een deel daarvan ziet er nog representatief uit, maar er zijn ook gebouwen bij die inmiddels zichtbaar verouderd zijn. Omdat tussen de kantoorgebouwen ook enkele ‘reguliere bedrijven’ zijn gevestigd (o.a. autogarage, koeriersbedrijf, diverse productiebedrijven) maakt het terrein een wat rommelige indruk. Dit kan er mede de oorzaak van zijn dat de leegstand op het kantorencluster Breeven de laatste 10 jaar maar liefst rond de 25% schommelt. Omdat de populariteit van dit soort snelweg-kantoorlocaties de laatste jaren flink is afgenomen, zijn de vooruitzichten voor Breeven als solitaire kantoorlocatie niet heel gunstig.

Mede daarom denkt de gemeente Best na over een verbreding van de doelgroep zodat niet alleen solitaire kantoorgebruikers, maar ook andere bedrijven op dit gedeelte van Breeven terecht kunnen. Het kan daarbij bijvoorbeeld gaan om bedrijven die naast een kantoor, ook een stukje opslag- of showroomruimte nodig hebben. Daarnaast is hier ook al een aantal medische dienstverleners neergestreken, waaronder een tandheelkundig centrum en een beauty-clinic. Zo lang het andere bedrijfsactiviteiten niet in de weg staat, wil de gemeente meedenken over alternatief gebruik van de kantoorruimten.

60.000

35%

50.000

30% 25%

40.000

20%

30.000

15%

20.000

10%

10.000

5%

0

0% 2012

2013

2014

2015

Voorraad begin van jaar

2016

2017

Nieuwbouw

2018

2019

Onttrekkingen

2020

2021

Leegstand

20.000 15.000 10.000 5.000 0 2012

2013

2014

2015

2016 Aanbod

2017

2018

2019

2020

2021

Eindhoven, Eindhoven Airport / Flight Forum Eindhoven Airport en Flight Forum zijn in het verlengde van elkaar gelegen en maken deel uit van het Eindhoven Airport District. Het bedrijventerrein Eindhoven Airport grenst aan de gelijknamige luchthaven en biedt ruimte aan zowel solitaire kantoorpanden, alsook aan bedrijfsgebouwen. Vrijwel alle kantoren zijn gesitueerd aan de Luchthavenweg, de doorgaande weg die het bedrijventerrein doorsnijdt. De totale kantoorvoorraad bedraagt ongeveer 63.000 m2. De eerste kantoren zijn medio jaren ’80 gerealiseerd, maar het grootste deel dateert uit de jaren ’90. Er zijn geen kavels meer voor uitgifte beschikbaar. Een deel van de bebouwing maakt een gedateerde indruk. Dit, in combinatie met gedaalde vraag naar perifeer gelegen kantoorlocaties, zorgt ervoor dat de leegstand op Eindhoven Airport per ultimo 2021 bijna 27% bedraagt. Mede daarom, heeft een aantal eigenaren plannen gemaakt om hun pand op te waarderen. Daarnaast heeft een aantal stakeholders eind 2021, onder aanvoering van de gemeente, een visie voor het gehele Eindhoven Airport District opgesteld. Deze visie is hard nodig om de benodigde upgrade voor Eindhoven Airport aan te jagen en richting te geven. De visie voorziet o.a. in een doorbreking van de monofunctionaliteit, een verbetering van de verkeersdoorstroming en een verduurzaming van het gebied.

Het aan Eindhoven Airport grenzende Flight Forum bestaat uit vijf bedrijvenclusters, een facilitair cluster en een kantorencluster. Op het kantorencluster is ruimte voor maximaal ca.110.000 m² bebouwing. Hiervan is in de periode 2000 – 2010 ongeveer 60.000 m2 kantoorruimte gerealiseerd, verdeeld over elf gebouwen. Sindsdien is er geen kantoorpand meer gebouwd. Er is daardoor momenteel nog ruimte voor ruim 50.000 m2 nieuwbouw. Naast kantoren, zijn op het cluster o.a. een hotel en een facilitair centrum (‘Luchtruim’) gesitueerd. Op Flight Forum zijn meerdere grote kantoorgebruikers gehuisvest, waaronder Deloitte-AKD, Van Gansewinkel en ASML. Daarnaast zijn er meerdere multi tenant gebouwen. De leegstand op Flight Forum lag per ultimo 2021 iets boven de gezond geachte frictieleegstand (= 6%). Omdat een belangrijk deel van de grotere gebruikers kortlopende huurcontracten heeft, dan wel omdat bekend is dat ze binnen enkele jaren gaan verhuizen, ligt het gevaar op de loer dat de leegstand in de toekomst gaat toenemen. Bovendien heeft (ook) Flight Forum te lijden onder de afgenomen vraag naar perifere kantoorlocaties. Dit heeft de directie ertoe gebracht om een ontwikkelvisie op te stellen die het mogelijk maakt om, naast kantoren, ook de vestiging van andere functies op het kantorencluster toe te laten.

Daarbij geldt het mogelijk maken van een experiment met short stay-huisvesting als de meest in het oog springende verbreding van de doelgroep.

160.000

30%

140.000

25%

120.000

20%

100.000 80.000

15%

60.000

10%

40.000

5%

20.000 0

0% 2012

2013

2014

Voorraad begin van jaar

2015

2016 Nieuwbouw

2017

2018

2019

Onttrekkingen

2020

2021

Leegstand

Aanbod 40.000 35.000 30.000 25.000 20.000 15.000 10.000 5.000 0 2012

2013

2014

2015

2016

2017

2018

2019

2020

2021

Eindhoven, Poort van Metz Poort van Metz is de enige kantoorlocatie in Eindhoven die zichtbaar is vanaf de snelweg (Randweg Eindhoven; A2 / N2). De autobereikbaarheid is daardoor goed. Vanwege de ligging aan de HOV-lijn, is de locatie ook met het openbaar vervoer zeer goed te bereiken. Poort van Metz is gelegen aan de doodlopende straat Dr. Holtroplaan, waarlangs in totaal 11 gebouwen zijn gelegen. De totale kantoorvoorraad bedraagt ruim 27.000 m2. De meeste gebouwen zijn in de tweede helft van de jaren ’90 gerealiseerd en kunnen nog steeds als ‘representatief’ worden gekwalificeerd. Er zijn geen kavels meer voor uitgifte beschikbaar. De meeste gebruikers zijn actief in de zakelijke dienstverlening en ICTsector. Met de komst van Velthuis-kliniek / Xpert clinics in 2014 is het monofunctionele karakter van deze kantoorlocatie doorbroken. Desondanks is het leegstandspercentage met name de laatste jaren enorm gestegen tot zo’n 35% per ultimo 2021. Voor een deel is dit terug te voeren op incidenten (o.a. verhuizing van twee grote accountants: BDO en Joanknecht & Van Zelst). Er is ook een meer structurele oorzaak aan te wijzen; de populariteit van dit soort snelweg-kantoorlocaties is de laatste jaren flink achteruit gegaan. Mede daarom zijn de vooruitzichten voor Poort van Metz als solitaire kantoorlocatie niet heel gunstig.

32.000

40%

31.000

35%

30.000

30% 25%

29.000

20%

28.000

15%

27.000

10%

26.000

5%

25.000

0% 2012

2013

2014

2015

Voorraad begin van jaar

2016

2017

Nieuwbouw

2018

2019

Onttrekkingen

2020

2021

Leegstand

10.000 9.000 8.000 7.000 6.000 5.000 4.000 3.000 2.000 1.000 0 2012

2013

2014

2015

2016 Aanbod

2017

2018

2019

2020

2021

Eindhoven, Stationsgebied Het Eindhovense stationsgebied biedt ruimte aan een flink aantal kantoren, waaronder het Rabo hoofdkantoor en het Kennedy Business Center, beide gelegen aan de noordkant van het Centraal Station. De kantoorvoorraad in het stationsgebied heeft een totale omvang van ongeveer 180.000 m2. Sinds 2014 is de leegstand gestaag afgenomen tot zo’n 8% per ultimo 2021. Dit relatief lage leegstandspercentage en het terug lopende aanbodcijfer is een gevolg van het feit dat veel bedrijven zich in toenemende mate graag in grotere steden willen vestigen, bij voorkeur in de buurt van goede OV-verbindingen en voorzieningen. Door de sterke economische groei van de Brainport-regio is de verwachting reëel dat de vraag naar courante kantoren in het Eindhovense stationsgebied de komende jaren zich op een vrij hoog niveau zal blijven bewegen. Enerzijds gaat het daarbij om een inhaalvraag van bedrijven die hun slag slaan op het moment dat er courante nieuwbouw op de markt beschikbaar komt. Anderzijds is de verwachting dat de vraag een meer structureel karakter zal hebben omdat het Eindhovense stationsgebied ook op de langere termijn beschikt over kwaliteiten waar veel moderne kantoorgebruikers naar op zoek zijn. In de nabije toekomst staat in het stationsgebied een groot aantal projecten op stapel, ook wel bekend onder de werknaam ‘Knoop XL’.

Aan de zuidoost-zijde is onder meer de ontwikkeling van ‘the Edge’ gepland waarin ongeveer 28.000 m2 kantoren is opgenomen. Daarnaast biedt Edge ruimte aan een groot aantal woningen en ondersteunende voorzieningen. In datzelfde gebied (tussen het Student hotel en het spoor) verrijst komende jaren ook het project Lichthoven dat onder andere voorziet in de realisatie van een 50 meter hoog kantoorgebouw ter grootte van circa 14.000 m2. Aan de zuidwestzijde van het station is District-E gepland. Dit project omvat de realisatie van drie torens met vooral appartementen, maar waarin ook ruimte is gereserveerd voor circa 12.500 m2 kantoren. Aan de noordzijde van het Centraal Station gaat de grootste herontwikkeling in Knoop XL plaatsvinden. Onder andere gaat het busstation volledig op de schop en wordt de Fellenoord versmald waardoor ruimte ontstaat om een flinke hoeveelheid bebouwing aan het gebied toe te voegen. Net als aan de zuidzijde van het station, wordt dit een multifunctionele invulling met veel appartementen, short stay, hotels en voorzieningen. Daarnaast is er ruimte gereserveerd voor zo’n 100.000 m2 werkfuncties die de Eindhovense ‘kleur en smaak’ aan het gebied moeten geven. Voor een belangrijk deel gaat het daarbij om kantoor(achtige) gebouwen.

195.000 190.000 185.000 180.000 175.000 170.000 165.000 160.000 155.000 150.000 145.000

30% 25% 20% 15% 10% 5% 0% 2012

2013

2014

Voorraad begin van jaar

2015

2016 Nieuwbouw

2017

2018

2019

Onttrekkingen

2020

2021

Leegstand

50.000 45.000 40.000 35.000 30.000 25.000 20.000 15.000 10.000 5.000 0 2012

2013

2014

2015

2016 Aanbod

2017

2018

2019

2020

2021

Eindhoven, Strijp-S Strijp-S is een van de voormalige Philips fabrieksterreinen in Eindhoven. Sinds de beginjaren van dit millennium wordt Strijp-S herontwikkeld tot een campus-achtige locatie (het heeft overigens niet de formele status van een ‘campus’) waar o.a. wonen, werken, onderwijs en recreatie samen komen. Waar het de werkfuncties betreft, zijn deze merendeels gehuisvest in voormalige Philips-gebouwen. Deze oude panden hebben de afgelopen jaren grote aantrekkingskracht gehad op de – voor Strijp-S zo kenmerkende – creatieve sector. Voor een deel zijn deze creatieve bedrijven gevestigd in kantoor(achtige) ruimten, maar vaker nog in oude fabriekshallen. Een van de grootste kantoorgebruikers op Strijp-S is Bosch. De overige kantoorgebouwen worden merendeels multi tenant verhuurd, veelal aan kleinere bedrijven. In 2022 is het nieuw gerealiseerde kantoorgebouw Bold in gebruik genomen waar o.a. BDO accountants in is gevestigd. Er is op Strijp-S nog ruimte voor de realisatie van een beperkt aantal nieuwe kantoorgebouwen, tezamen ca. 15.000 m2. Vanwege de multifunctionele invulling van het gebied, de voorzieningen in de directe omgeving en de goede ontsluiting per auto én OV (station Strijp-S op een steenworp), is de vraag naar kantoren op Strijp-S erg groot. Dat komt onder andere tot uiting in de extreem lage kantoren-leegstand die het gebied al jaren kenmerkt.

Al met al is Strijp-S te kwalificeren als een kansrijke locatie waar nog beperkte mogelijkheden aanwezig zijn tot de realisatie van nieuwbouw kantoren.

50.000

25%

40.000

20%

30.000

15%

20.000

10%

10.000

5%

0

0% 2012

2013

2014

2015

Voorraad begin van jaar

2016

2017

Nieuwbouw

2018

2019

Onttrekkingen

2020

2021

Leegstand

12.000 10.000 8.000 6.000 4.000 2.000 0 2012

2013

2014

2015

2016 Aanbod

2017

2018

2019

2020

2021

Helmond, Businesspark Groot Schooten Businesspark Groot Schooten biedt ruimte aan representatieve groothandels-, productie- en kantoor(achtige) bedrijven, merendeels met Helmondse ‘roots’. Door de breedte van de doelgroep, wisselen kantoor-, kantoorachtige en moderne bedrijfspanden elkaar af. De voorraad kantoor(achtige) gebouwen is ruim 56.000 m2 groot. Het businesspark Groot Schooten grenst aan de Automotive Campus. Door de ligging aan de N270 (verbinding Helmond – Eindhoven) is de autobereikbaarheid goed. Groot Schooten is ruim opgezet en heeft een groene uitstraling, mede omdat het gebied wordt doorsneden door het riviertje de Schootense Loop. Een groot deel van de gebouwen dateert uit de jaren ’90 en beginjaren 2000. Het terrein en de bebouwing tezamen maken een representatieve indruk. Op een paar kavels na, is Businesspark Groot Schooten volledig uitgegeven. Een belangrijk deel van de gevestigde bedrijven behoort tot de zakelijke dienstverlening. De grootste gebruiker op Groot Schooten is de Driessen Groep die in meerdere naast elkaar gelegen gebouwen de zogenaamde ‘Brainport Human Campus’ heeft ondergebracht. De leegstand van de kantoor(achtige) gebouwenvoorraad bewoog zich tot 2018 tussen de 15% en 20%. Daarna is de leegstand geleidelijk afgenomen tot ca.10% per ultimo 2021.

Dat ligt weliswaar iets boven de gezond geachte 6% frictieleegstand, maar is niet verontrustend te noemen. Omdat Businesspark Groot Schooten, naast het stadscentrum / stationsgebied, de enige kantoorlocatie is in Helmond, lijkt dit terrein minder last van zijn ‘snelweg-ligging’ te hebben dan vergelijkbare, andere snelweglocaties in de regio. Ook de dynamiek die de naastgelegen Automotive Campus en een snel groeiend bedrijf als de Driessen Groep met zich meebrengen, lijken positief bij te dragen aan de toekomstbestendigheid van Businesspark Groot Schooten.

57.000 56.800 56.600 56.400 56.200 56.000 55.800 55.600 55.400 55.200

20% 15% 10% 5% 0% 2012

2013

2014

2015

Voorraad begin van jaar

2016

2017

Nieuwbouw

2018

2019

Onttrekkingen

2020

2021

Leegstand

12.000 10.000 8.000 6.000 4.000 2.000 0 2012

2013

2014

2015

2016 Aanbod

2017

2018

2019

2020

2021

Son en Breugel, Science Park Ekkersrijt Het grootste deel van de oorspronkelijke bebouwing op Science Park Ekkersrijt dateert uit de jaren ’90 van de vorige eeuw. De totale kantoorvoorraad is op dit moment ongeveer 80.000 m2. Overigens gaat het niet in alle gevallen om solitaire kantoren. Op het terrein is ook een flink aantal ‘kantoorachtige’ gebouwen te vinden, voorzien van bijvoorbeeld labruimten, kleinschalige opslag of productie/assemblage ruimten. Ten tijde van de uitgifte van de nieuwbouwkavels werden alle nieuw te vestigen bedrijven getoetst op hun ‘high tech-karakter’. Hoewel in de loop der jaren ook een aantal bedrijven op het Science Park is geland die minder aan deze voorwaarde voldeden, wordt de locatie nog steeds gedomineerd door bedrijven in de HTSM-sector (High Tech Systems & Materials). Verreweg de grootste gebruiker is Prodrive. Vanwege de snelle groei van dit bedrijf hebben zij meerdere panden in de nabije omgeving gekocht om deze vervolgens te renoveren of herontwikkelen voor eigen gebruik. De expansie van Prodrive is er mede de oorzaak van dat het Science Park zo ongeveer sinds 2017 een ‘gezond’ leegstandscijfer kent, dat schommelt rond de 6%. Naast Prodrive, zijn andere in het oog springende bedrijven o.a. Neways, MSI en de studio’s en kantoren van Omroep Brabant. In de beginjaren van 2000 zijn de laatste kavels op Science Park Ekkersrijt uitgegeven.

Op dit moment zijn er geen uitgiftemogelijkheden meer aanwezig. Er zijn ook geen concrete plannen om het kantorenpark uit te breiden, wél om de bebouwing te intensiveren.

88.000 86.000 84.000

25%

82.000 80.000 78.000 76.000 74.000 72.000

15%

20%

10% 5% 0% 2012

2013

2014

2015

Voorraad begin van jaar

2016

2017

Nieuwbouw

2018

2019

Onttrekkingen

2020

2021

Leegstand

25.000 20.000 15.000 10.000 5.000 0 2012

2013

2014

2015

2016 Aanbod

2017

2018

2019

2020

2021

Veldhoven, De Run 1000 De eerste bebouwing op De Run 1000 in Veldhoven dateert uit de jaren ’80 van de vorige eeuw. De totale kantoorvoorraad op deze locatie is op dit moment zo’n 32.000 m2, verdeeld over ongeveer 10 afzonderlijke gebouwen. Het terrein is sinds de jaren ’90 volledig uitgegeven. ASML was hier een van de eerste gevestigde bedrijven. Simac en Mikrocentrum zijn op dit moment andere grote kantoorgebruikers die hier zijn gevestigd. ASML heeft er een paar jaar geleden voor gekozen om De Run 1000 als ‘satellietvestiging’, naast de hoofdlocatie op De Run 6000 te gebruiken. Hier komen naar verwachting zo’n 4.000 ASML-mensen te werken. Door de terugkeer van ASML is de leegstand gedaald van een onrustbarende 25% in 2017, tot (bijna) 0% op dit moment. ASML heeft flink geïnvesteerd in haar panden op De Run 1000, waardoor het terrein een flinke upgrade heeft ondergaan en min of meer is ‘gered voor de toekomst’. Immers, dit soort kantoorlocaties aan de snelweg hebben het op de meeste plaatsen niet makkelijk. Er zijn plannen om de Run 1000 eenmalig uit te breiden, maar deze zijn nog niet concreet. Het gebied dat is gelegen tussen het huidige terrein Run 1.000 en de snelweg (ca. 4 ha.) is gemeentelijk eigendom en is gereserveerd voor de uitbreiding van ASML.

35.000

30%

30.000

25%

25.000

20%

20.000

15%

15.000

10%

10.000

5%

5.000

0%

0

-5% 2012

2013

2014

2015

Voorraad begin van jaar

2016

2017

Nieuwbouw

2018

2019

Onttrekkingen

2020

2021

Leegstand

9.000 8.000 7.000 6.000 5.000 4.000 3.000 2.000 1.000 0 2012

2013

2014

2015

2016 Aanbod

2017

2018

2019

2020

2021

Waalre, Diepenvoorde Het grootste deel van de tien gebouwen op kantorenpark Diepenvoorde (in totaal ruim 21.000 m2 verhuurbaar oppervlak) is in de beginjaren 2000 in één bouwstroom gerealiseerd. De panden zijn allemaal conform dezelfde stedenbouwkundige uitgangspunten gebouwd en zijn daarom als het ware ‘familie van elkaar’. Diepenvoorde is zichtbaar gelegen aan de afslag van de snelweg A2/ N2 en kent daardoor een zeer goede autobereikbaarheid. Door zijn royale opzet heeft het park een representatieve en groene uitstraling, mede door de ligging naast het natuurgebied waar het beekje De Tongelreep doorheen stroomt. Op Diepenvoorde zijn vooral bedrijven gevestigd die actief zijn in de zakelijke dienstverlening. Het in 2017 gereed gekomen Bastion-hotel maakt een integraal onderdeel uit van het kantorenpark. Ondanks de kwaliteiten van de gebouwen en het gebied, heeft Diepenvoorde de laatste jaren te maken gehad met een forse leegstand. Per ultimo 2021 schommelde het leegstandscijfer nog rond de 30%. Dit heeft vooral te maken met de afnemende populariteit van dit soort snelweg-kantoorlocaties, hetgeen we op meer locaties in de regio (maar ook daarbuiten) terugzien. Begin 2022 zijn er weer diverse kantoorpanden verhuurd en is het leegstandspercentage substantieel gedaald. De vooruitzichten voor Diepenvoorde als solitaire kantoorlocatie zijn ongewis.

Vandaar dat de gemeente een transformatie van een of meer gebouwen naar wonen en/of maatschappelijke functies voorstelbaar acht, rekening houdend met omliggende bestaande bedrijven en hun bedrijfsvoering. Wanneer dat aan de orde is, zal per pand deze afweging worden gemaakt.

22.000 21.500 21.000 20.500 20.000 19.500 19.000 18.500 18.000

50% 40% 30% 20% 10% 0% 2012

2013

2014

2015

Voorraad begin van jaar

2016

2017

Nieuwbouw

2018

2019

Onttrekkingen

2020

2021

Leegstand

10.000 8.000 6.000 4.000 2.000 0 2012

2013

2014

2015

2016 Aanbod

2017

2018

2019

2020

2021