6.0 Rvst Grondaankoop Marknesse.pdf

No. 26.0000692-1

Emmeloord, 12 mei 2026. Onderwerp Grondaankoop Marknesse Advies raadscommissie […] Aan de raad. Status: ter besluitvorming Voorgesteld besluit 1. Een budget beschikbaar te stellen van € 4.002.000,- excl. BTW voor de verwerving van perceel sectie B, nummer 3246, totaal groot 124.393 m2, voor de ontwikkeling van Marknesse fase 5A en 5B; 2. Een budget van € 150.000,- beschikbaar te stellen voor de technische uitwerking van het bouwrijp maken van Marknesse fase 5A; 3. De 20e wijziging van de programmabegroting 2026 vast te stellen. Doelstelling Woningbouw mogelijk maken en regie houden bij de ontwikkeling van Marknesse fase 5A en 5B. Inleiding Achtergrond De grond van Marknesse fase 5A en 5B is volledig in eigendom van de Staat. Dit betreft het perceel gelegen aan de Leemringweg en Feike Bruinsmalaan, kadastraal bekend als gemeente Noordoostpolder, sectie B, nummer 3246, groot 124.393 m2. Deze grond wordt momenteel verpacht op basis van een geliberaliseerd pachtovereenkomst voor agrarische doeleinden. Deze pachtovereenkomst eindigt eind oktober 2026. Op de onderstaande afbeelding is het perceel aangeduid.

No. 26.0000692-2

Uitgangssituatie Sinds 27 december 2017 geldt een nieuwe regeling van openbare aanbesteding voor de gronden van de Staat. Deze regeling heeft tot gevolg dat een onderhandse verkoop van grond aan de gemeente niet (meer) mogelijk is. Op basis van een claim op grond van de Wet voorkeursrecht gemeenten (=Wvg) kan de gemeente wel haar positie voor de grond voor maximaal 10 jaar vastleggen. De gemeenteraad heeft daarom op 30 september 2024 een voorkeursrecht op het betreffende perceel gevestigd. Aankoop De gemeente Noordoostpolder is in gesprek met de Staat over de verwerving (voorwaarden) van het perceel. Het Rijksvastgoedbedrijf is bereid het perceel te verkopen (zie bijlage 1). Een taxatiecommissie heeft geadviseerd over de prijsstelling van het blote eigendom van het perceel (zie bijlage 2). Omdat het pachtcontract in 2026 afloopt, behoeft de pachter niet schadeloosgesteld te worden. Om de verwerving definitief te kunnen maken, wordt de gemeenteraad gevraagd om budget beschikbaar te stellen voor de verwerving van de grond (volledig eigendom). Civiel technische uitwerking Om snelheid te maken met de bouw van nieuwe woningen in het noodzakelijk om vooruitlopend op de wijziging van het omgevingsplan reeds te starten met de voorbereidingen van het bouwrijp maken van fase 5A. Dit betreft de verdere technische uitwerking van het stedenbouwkundig plan (bijlage 3).

Fase 5B wordt voorbereid nadat de woningbouw in fase 5A is gestart. Beleidsreferentie: ➢ Omgevingsvisie 2024: https://raad.noordoostpolder.nl/Vergaderingen/Gemeenteraad/2024/30september/19:30/Omgevingsvisie ➢ Woonvisie 19 oktober 2020: https://raad.noordoostpolder.nl/Vergaderingen/Gemeenteraad/2020/19oktober/19:30/Woonvisie ➢ Besluit vestiging WVG van 30-09-2024: https://raad.noordoostpolder.nl/Vergaderingen/Gemeenteraad/2024/30september/19:30/Voorkeursrecht-vestigen-Marknesse-fase-5 ➢ Woonbehoefteonderzoek 16-12-2024: https://raad.noordoostpolder.nl/Vergaderingen/Gemeenteraad/2024/16december/19:30/Woonbehoefteonderzoek-Noordoostpolder ➢ Ontwikkelperspectieven woningbouw Noordoostpolder 2025-2035: https://raad.noordoostpolder.nl/Vergaderingen/Gemeenteraad/2024/16december/19:30/Ontwikkelperspectieven-Woningbouw-Noordoostpolder-2025-2035 ➢ Nota grondbeleid 18-9-2022: https://raad.noordoostpolder.nl/Vergaderingen/Gemeenteraad/2022/19september/19:30/RBNota-grondbeleid.pdf ➢ Versnellingsagenda (betaalbare) woningbouw 10-06-2025: Versnellingsagenda-betaalbare-woningen-Noordoostpolder-aangepast-na-amendementen.pdf Argumenten 1.1 Met de aankoop geven we invulling aan het woningbouwprogramma in Marknesse Het uitgangspunt bij de toekomstige ontwikkeling en realisatie van Marknesse fase 5A en 5B is dat de gemeente zelf de regie wil voeren op de ontwikkeling.

Door nu de grond aan te kopen, geeft de gemeente hier invulling aan en voorkomt dat zij afhankelijk wordt /kan worden van een derde die daar uitvoering aan geeft. Het woningprogramma dat mogelijk wordt gemaakt past bij de uitkomsten van het woonbehoefteonderzoek en het woningbouwperspectief voor Marknesse. 1.2 Het aankoopbedrag is passend Met de aankoopprijs is naar verwachting een sluitende grondexploitatie te realiseren voor de beide fasen. Er is een haalbaarheidsberekening gemaakt op basis van de huidige uitgangspunten van het stedenbouwkundig plan (zie bijlage 4). Om de marktconformiteit te bepalen is er een taxatiecommissie samengesteld die de marktwaarde heeft vastgesteld op basis van het stedenbouwkundig plan (zie bijlage 2).

No. 26.0000692-3

1.3 Er wordt voorzien in nieuwe woningen voor meerdere doelgroepen en woningtypen Het plan van Marknesse fase 5A en 5B heeft unieke kwaliteiten waarmee tegemoet gekomen wordt aan de (specifieke) woonvraag van verschillende doelgroepen in verschillende woningtypen. Marknesse fase 5A en 5B is een belangrijke woonlocatie om de woningbouwbehoefte versneld te beantwoorden zoals benoemd in het ontwikkelperspectief en de versnellingsagenda. Door flexibel en adaptief te ontwikkelen kan er ingespeeld worden op de dan geldende woonvraag en woonbehoefte(n). Het beoogde woningbouwprogramma is:

Typologie Appartement sociale huur

Aantal Percentage 20

8%

Rijwoning sociale huur

55

22%

Appartement koop

22

9%

Rijwoning koop

28

11%

Hofwoning

25

10%

Rug aan rug woning

18

7%

Twee onder een kap

50

20%

Vrijstaand

32

13%

Totaal

250

100%

30% sociale huur

37% betaalbare koop

33% dure koop

Met dit woningbouwprogramma wordt voldaan aan de eis vanuit het Rijk dat 2/3 van de nieuwbouw betaalbaar is. 1.4 Dit voorstel past binnen de uitgangspunten van de nota grondbeleid. De keuze om in deze situatie dit perceel te (willen) verwerven past binnen de uitgangspunten (gemeentelijke doelstelling, regie/zeggenschap, risicoprofiel, marktsituatie, financiën, capaciteit/doorlooptijd) die gelden om tot actief grondbeleid over te gaan. Er wordt invulling gegeven aan het taxatie- en verwervingsprotocol. 2.1 Parallel plannen en werken aan de civieltechnische uitwerking sluit aan bij de versnellingsagenda woningbouw Vooruitlopend op de vaststelling van het omgevingsplan en de GREX reeds starten met de civieltechnische uitwerking van een deel van het stedenbouwkundig plan (namelijk fase 5A) leidt tot een aanzienlijke versnelling van de planning. Door nu te starten met de uitwerking kan er direct nadat het omgevingsplan onherroepelijk is worden gestart met de aanbesteding van het bouwrijp maken. 3.1 Budget beschikbaar stellen De aan te kopen grond wordt geactiveerd en gerubriceerd onder Materiele Vaste Activa en te zijner tijd in de vast te stellen grondexploitatie Marknesse fase 5 opgenomen. Kostenoverzicht * Verwervingskosten grond (1) * Kosten/koper * Notaris/kader/verrekening jaarlijkse eigenaarslasten Totaal verwerving

€ 4.000.000,- excl. BTW vrijgesteld € 2.000 € 4.002.000,-

* Civieltechnische uitwerking en voorbereiding Totaal

€ 150.000,€ 4.152.000,-

Dekking van de kosten Gemeenten kunnen gronden verwerven met het oog op gebiedsontwikkeling, waarvoor nog geen operationele grondexploitatie is vastgesteld. Dergelijke gronden worden in de regel geduid als ‘warme gronden’. De kosten van verwerving van het volledig eigendom van deze grond wordt opgenomen in

No. 26.0000692-4 de nog op te stellen grondexploitatie Marknesse fase 5A en 5B. Tot het moment van vaststelling van de grondexploitatie door de gemeenteraad wordt de grond in eerste instantie geactiveerd onder de materiële vaste activa (MVA). Activering vindt op de MVA plaats tegen verkrijgingprijs of duurzaam lagere (markt)waarde op basis van de huidige bestemming van de grond. De verkrijgingsprijs omvat de inkoopprijs en de bijkomende kosten. Voorbeelden van bijkomende kosten zijn transactiekosten (makelaars- en notariskosten), taxatiekosten en schadeloosstellingen. Een uitzondering voor deze wijze van waardering is gemaakt voor warme gronden waarbij, onder voorwaarden, mag worden uitgegaan van de toekomstige bestemming. Bij materiële vaste activa zoals warme gronden is het niet mogelijk kosten toe te voegen (te activeren) omdat er geen sprake is van een transformatieproces.

De aan te kopen grond voldoet aan de kwalificatie van ‘warme’ grond omdat: - de gronden deel uitmaken van een door de raad vastgestelde omgevingsvisie of programma voor (een) concrete en binnen afzienbare tijd te starten grondexploitatie(s), waarin de gebiedsontwikkeling van totaalplan naar deelgrondexploitaties is vastgelegd én; - de (toekomstige) bestemming(en)/functies (ontwikkeling) betreffende het plangebied is goed onderbouwd én; de gebiedsontwikkeling conflicteert niet met de uitkomst van de inventarisatie van bedreigingen die de ontwikkeling in de weg kunnen staan, bijvoorbeeld op het gebied van milieu of bereikbaarheid én; - de visie/het masterplan is niet strijdig met beleid van de provincie en/of Rijk én; periodiek (minimaal eens in de 2 jaar) worden de gronden getaxeerd tegen de waarde volgens de toekomstige bestemming, met inachtneming van de inherente onzekerheden van de ontwikkelmogelijkheden. Kanttekeningen 1.1 Er zijn risico’s bij deze (strategische) aankoop: - de exploitatie is positief mits de bovenkant van de bandbreedte uit de Nota Grondprijzen 2026 wordt gehanteerd. - verkoop van de bouwkavels, het is mogelijk dat de vraag naar woningbouw gaat dalen en de ontwikkeling van fase 5A en 5B daardoor langer duurt. Het plan wordt gefaseerd uitgevoerd. - een procedure van het omgevingsplan die nog doorlopen moet worden.

- het is mogelijk dat de voorbereiding vertraagt, waardoor het proces langer duurt; De risico’s kunnen in de exploitatie worden gemanaged en financieel gedragen. 1.2 Omgevingsplan aanpassen De ontwikkeling van fase 5A en5B vraagt om een nieuw omgevingsplan, omdat de beoogde ontwikkeling niet past binnen de regels van het geldende omgevingsplan gemeente Noordoostpolder. 2.1 De procedure van de vaststelling van het omgevingsplan kan leiden tot aanpassingen van het plan Zienswijzen op het omgevingsplan kunnen leiden tot aanpassingen van het plan, dit kan op onderdelen leiden tot aanvullende werkzaamheden in de technische uitvoering. Om het, voor dit plan gereserveerde, tijdslot (start week 38 2027) voor de aanleg van nutsvoorzieningen te halen is het echter noodzakelijk om parallel te werken. Dit rechtvaardigt het beperkte risico om alvast de technische voorbereiding op te starten. Participatie Op 29 januari 2025 en 4 februari 2026 zijn er een tweetal inloopavonden geweest in Dorpshuis 'De Markering' het kader van de ontwikkeling van woonwijk Marknesse fase 5A & 5B. Uit de eerste inloopavond zijn verschillende opmerkingen naar voren gekomen die zoveel als mogelijk zijn meegenomen in de verdere stedenbouwkundige uitwerking. Terugkoppeling hiervan vond plaats tijdens de tweede inloopavond.

Tijdens de tweede en laatste inloopavond waren de reacties van de mensen in het algemeen zeer positief. Men is onder andere zeer te spreken over de groene inrichting en de diversiteit aan woningen. Planning/uitvoering De beoogde grondaankoop is gepland in november 2026. Het omgevingsplan wordt in juli 2026 in procedure gebracht en wordt aan de raad van oktober 2026 ter besluitvorming voorgelegd.

No. 26.0000692-5 Parallel wordt in 2026 de ontwikkeling civieltechnisch uitgewerkt om begin 2027 te starten met bouwrijp maken van fase 5A. Bijlagen 1. Aanbiedingsbrief RVB (vertrouwelijk) 2. Taxatierapport (vertrouwelijk) 3. Stedenbouwkundige ontwerp 4. Haalbaarheidsberekening (vertrouwelijk) Het college van burgemeester en wethouders, de secretaris, de burgemeester,

Portefeuillehouder Steller

: dhr. T. van Steen : de heer A. van Ham, (0527) 63 39 75; a.vanham@noordoostpolder.nl

No. 26.0000692-6

De raad van de gemeente Noordoostpolder, gelezen het voorstel van burgemeester en wethouders van 12 mei 2026, no. 26.0000692; gelet op artikel 189 en 192 van de Gemeentewet; B E S L U I T: 1. 2. 3.

Een budget beschikbaar te stellen van € 4.002.000,- excl. BTW voor de verwerving van perceel sectie B, nummer 3246, totaal groot 124.393 m2, voor de ontwikkeling van Marknesse fase 5A en 5B; Een budget van € 150.000,- beschikbaar te stellen voor de technische uitwerking van het bouwrijp maken van Marknesse fase 5A; De 20e wijziging van de programmabegroting 2026 vast te stellen.

Aldus besloten in de openbare vergadering van 29 juni 2026. De griffier,

de voorzitter,