Nota van zienswijzen

Memo aan

van

datum

pagina

9 februari 2024

1 van 15

Nota van zienswijzen bestemmingsplan Gemeenlandsedijk Noord Abbenbroek Het ontwerpbestemmingsplan Gemeenlandsedijk Noord te Abbenbroek (verder: het bestemmingsplan) heeft van 1 december 2023 tot en met 11 januari 2024 ter inzage gelegen gedurende deze termijn is een ieder in de gelegenheid gesteld een zienswijze op het plan in te dienen. Gedurende de inzagetermijn hebben we drie zienswijzen ontvangen. De zienswijzen zijn ingediend namens het Waterschap Hollandse Delta (WSHD), Provincie Zuid-Holland (PZH) en één omwonende (reclamant ). De zienswijze zijn hieronder samengevat weergegeven, bij de beantwoording van de zienswijze is de gehele inhoud van de zienswijze betrokken. Zienswijze WSHD Reactie: Het WSHD geeft in zijn zienswijzen aan dat de voorgenomen ontwikkeling de waterbelangen van het waterschap aantast, onder meer omdat het onderhoud van de watergangen onvoldoende geborgd is en verbetering van de doorspoelbaarheid van het watersysteem mogelijk is. Antwoord: Naar aanleiding van de zienswijze zijn wij in overleg getreden met het WSHD. Met het WSHD zijn privaatrechtelijke afspraken gemaakt omtrent het onderhoud en het treffen van de noodzakelijke verbeteringen voor het watersysteem. Zienswijze PZH Reactie: PZH geeft in zienswijze aan dat in het plan niet voorziet in de bouw van sociale huurwoningen.

PZH is van mening dat conform de gemaakte bestuurlijke afspraken in het plan minimaal 10 sociale huurwoningen opgenomen moeten worden. PZH geeft aan dat zij alleen kan instemmen met het niet opnemen van 10 sociale woningen, wanneer deze elders in het plan worden opgenomen. Antwoord: In de Realisatieagenda Regio Rotterdam (RRA) hebben rijk, provincie, gemeenten en woningcorporaties een gezamenlijk ambitie neergelegd: vanaf 2025 bestaat de programmering uit 2/3 betaalbare woningen, waarvan de helft door woningcorporaties wordt gebouwd in de

Postadres Postbus 25, 3200 AA Spijkenisse Bezoekadres Raadhuislaan 106, 3201 EL Spijkenisse Telefoon 14 0181 E-mail gemeente@nissewaard.nl www nissewaard.nl

datum

pagina

betreft

9 februari 2024

2 van 15

Nota van zienswijzen bestemmingsplan Gemeenlandsedijk Noord Abbenbroek

segmenten: sociale huur, middenhuur en betaalbare koop onder de grens van €355.000. Daarnaast streven gemeenten naar minimaal 30% sociale huur in hun woningvoorraad. Een evenwichtige verdeling van de sociale woningvoorraad over de regio is een aandachtspunt. Kijk je naar de totale woningvoorraad van de Zuid-Holland dan is dit een terecht aandachtspunt. Circa 64,7% van alle gemeenten in Zuid-Holland hadden in 2023 minder dan 30% aan sociale huurwoningen in hun woningvoorraad.1 Daarnaast was de gemiddelde WOZ-waarde van alle woningen in Zuid-Holland op 1 januari 2023 €359.000, wat iets boven de wenselijke betaalbaarheidsgrens van €355.000 ligt. 2 Dat de provincie hierdoor aanstuurt op het bouwen van betaalbare en sociale huurwoningen is logisch. In Nissewaard is de woningvoorraad echter anders opgebouwd dan het hierboven geschetste beeld. Nissewaard kent 36,5% aan sociale huurwoningen en een van de laagste gemiddelde WOZ-waarde in Zuid-Holland (€279.000). De balans is juist de andere kant op uitgeslagen. Een te groot aandeel is betaalbaar, waardoor inwoners niet kunnen doorstromen en de woningmarkt alsnog vast komt te zitten. Voor de regionale opgave betekent dat, dat je goed nadenkt hoe je deze betaalbare en sociale (huur)woningen spreidt over de provincie zodat die ook aansluit op de lokale uitdagingen.

Voor Nissewaard betekent dat je naast betaalbare woningen ook duurdere woningen moet bouwen. In de onderstaande tabel is dit kort samengevat.

Gemiddelde WOZ-waarde Voorraad corporatiewoningen t.o.v. totale voorraad

Provincie Zuid-Holland €359.000 28.06%

Nissewaard €279.000 36.56%

Ingezoomd op Abbenbroek Abbenbroek is een redelijk diverse kern. Het grotere deel van de inwoners is 45 jaar of ouder (55%). Daarmee is er meer behoefte aan starters binnen de kern om de leeftijdsopbouw gelijk te trekken, maar zijn er ook nieuwe (duurdere) woningen nodig om de relatief goedkopere woningen vrij te krijgen voor starters en jongen gezinnen. In de kernen van Nissewaard proberen we daarom te sturen op een evenwichtig woningbouwprogramma. Ook in Abbenbroek. Door in te spelen op behoeften van de markt en variaties aan te brengen in woningtypologieën kunnen we ervoor zorgen dat iedereen een mooi plekje kan vinden in Abbenbroek. De WOZ-waarden in Abbenbroek liggen voor 58% binnen de betaalbaarheidsgrens van €355.000 (308 van de 527 woningen). Daarnaast ligt 42,7% van de woningen binnen de voorgestelde betaalbaarheidsgrens van €280.000 (225 van de 527 woningen). De woningvoorraad in Abbenbroek heeft daarmee al relatief veel betaalbare woningen. Om deze reden is er niet voor gekozen om een plan op te stellen met overwegend betaalbare woningen, maar is er gekozen voor een mix aan typologieën. Zo worden er in het plan 14 betaalbare starterswoningen en 8 betaalbare appartementen gebouwd, maar worden er ook enkele duurdere vrijstaande woningen gebouwd en 4 vrije kavels beschikbaar gesteld. De gedachte hierachter is dat het aanbieden van duurdere 1 2

Bron: CBS Statline: Voorraad woningen; eigendom, type verhuurder, bewoning, regio (jaar 2023). Bron: CBS, Gemiddelde WOZ-waarde van woningen op 1 januari 2023.

datum

pagina

betreft

9 februari 2024

3 van 15

Nota van zienswijzen bestemmingsplan Gemeenlandsedijk Noord Abbenbroek

woningen ervoor zorgt dat inwoners verhuizen uit hun relatief goedkopere woningen waar ze nu in wonen. Deze goedkopere woning komt vervolgens weer beschikbaar voor een jong gezin of starters. Tot slot zijn er geen sociale huurwoningen opgenomen in het planvoornemen. Er zijn meerdere redenen waarom hiervoor gekozen is. Als eerste beschikt Nissewaard al over een ruime voorraad aan sociale huurwoningen. Zoals afgesproken in de RRA streven gemeenten toe naar een woningvoorraad met daarin 30% sociale huur. Nissewaard zit hier met 36,5% ruim boven en past daarom per project maatwerk toe. Ten tweede heeft de ontwikkelaar ook aangegeven dat het financieel niet haalbaar zou zijn om sociale huur te realiseren op deze locatie. Dit heeft onder andere te maken met de kosten die de ontwikkelaar heeft gemaakt voor sanering van de bodem en verbetering van het watersysteem. Tot slot willen we in Nissewaard sociale huur realiseren op plekken waar dit type nog ontbreekt. Hieronder enkele statistieken/afbeeldingen ter ondersteuning: WOZ-waarde Abbenbroek €100.001 – €150.000 €150.001 - €225.000 €225.001 - €275.000 €275.001 – 350.000 €350.001 - €450.000 €450.001 - €550.000 €550.001 > Totaal

Aantal woningen

Procentueel

5 47 168 86 61 94 66 527

0.9% 8.9% 31.9% 16.3% 11.6% 17.8% 12.6% 100%

Soorten woningen Corporatiewoning

Aandeel per categorie 25,4%

Leeftijdsopbouw

2021

0 tot 15 jaar

13%

15 tot 25 jaar

11%

Eigenaarbewoner Anders

68,0%

25 tot 45 jaar

22%

45 tot 65 jaar

32%

totaal

413

65 jaar of ouder

23%

Totaal bevolking

915

6,5%

Overzicht verhouding sociale huur in PZH Totalen gemeenten PZH 51 Als percentage Aantal gemeenten <30% 33 64,71% Aantal gemeenten > 30% 18 35,29% Aantal gemeenten > 36,6% 7 13,73%

Totalen voor regiogemeenten 4 v/d 12 8 v/d 12 4 v/d 12

datum

pagina

betreft

9 februari 2024

4 van 15

Nota van zienswijzen bestemmingsplan Gemeenlandsedijk Noord Abbenbroek

Gemiddelde percentage PZH Kaart corporatievoorraad:

28,06%

WOZ-waarden vergelijking: Positi e

Gemeente

1

Wassenaar

2

Oegstgeest

3

Noordwijk

4

Voorschoten

5

Pijnacker-Nootdorp

6 7

Lansingerland Midden-Delfland

Alle woningen € 730.000 € 563.000 € 488.000 € 486.000 € 482.000 € 479.000 €

Koopwoningen € 919.000 € 641.000 € 574.000 € 579.000 € 536.000 € 529.000 €

datum

pagina

betreft

9 februari 2024

5 van 15

Nota van zienswijzen bestemmingsplan Gemeenlandsedijk Noord Abbenbroek

8

Teylingen

9

Zoeterwoude

10

Kaag en Braassem

11

Nieuwkoop

12

Bodegraven-Reeuwijk

13

Albrandswaard

14

Westland

15

Barendrecht

16

Katwijk

17

Leiderdorp

18

Zuidplas

19

Lisse

20

Hillegom

21

Hendrik-Ido-Ambacht

22

Leiden

23

Molenlanden

24

Krimpenerwaard

25

Leidschendam-Voorburg

26

Waddinxveen

27

Voorne aan Zee

28

Nederland

29

Alphen aan den Rijn

30

Hoeksche Waard

31

Zuid-Holland (PV)

470.000 € 458.000 € 454.000 € 447.000 € 447.000 € 434.000 € 431.000 € 424.000 € 421.000 € 419.000 € 413.000 € 411.000 € 405.000 € 403.000 € 397.000 € 390.000 € 388.000 € 387.000 € 380.000 € 372.000 € 369.000 € 368.000 € 360.000 € 360.000 € 359.000

526.000 € 530.000 € 502.000 € 514.000 € 499.000 € 488.000 € 494.000 € 481.000 € 470.000 € 483.000 € 479.000 € 478.000 € 471.000 € 460.000 € 445.000 € 515.000 € 447.000 € 449.000 € 466.000 € 430.000 € 425.000 € 439.000 € 420.000 € 405.000 € 447.000

datum

pagina

betreft

9 februari 2024

6 van 15

Nota van zienswijzen bestemmingsplan Gemeenlandsedijk Noord Abbenbroek

32

Zoetermeer

33

's-Gravenhage (gemeente)

34

Krimpen aan den IJssel

35

Goeree-Overflakkee

36

Rijswijk (ZH.)

37

Hardinxveld-Giessendam

38

Papendrecht

39

Ridderkerk

40

Alblasserdam

41

Gouda

42

Delft

43

Rotterdam

44

Gorinchem

45

Capelle aan den IJssel

46

Maassluis

47

Sliedrecht

48

Zwijndrecht

49

Dordrecht

50

Schiedam

51

Nissewaard

52

Vlaardingen

€ 357.000 € 354.000 € 354.000 € 347.000 € 346.000 € 335.000 € 331.000 € 331.000 € 324.000 € 323.000 € 322.000 € 320.000 € 312.000 € 310.000 € 304.000 € 303.000 € 303.000 € 296.000 € 288.000 € 279.000 € 278.000

€ 424.000 € 483.000 € 409.000 € 404.000 € 447.000 € 388.000 € 385.000 € 381.000 € 386.000 € 386.000 € 450.000 € 420.000 € 406.000 € 383.000 € 368.000 € 364.000 € 373.000 € 365.000 € 356.000 € 328.000 € 349.000

Gezien het bovenstaande wordt het doel van de provincie om een meer evenwichtige spreiding van de woningvoorraad te bereiken in onze gemeente juist niet bereikt door in te zetten op meer sociale huur en goedkoop, maar juist ook ruimte te geven voor iets duurdere woningen zodat ook in Nissewaard een meer evenwichtige woningvoorraad ontstaat. Dit betekent niet dat wel helemaal

datum

pagina

betreft

9 februari 2024

7 van 15

Nota van zienswijzen bestemmingsplan Gemeenlandsedijk Noord Abbenbroek

geen sociale huurwoningen en goedkope woningen wil bouwen, maar wel afgestemd op wat een wijk of kern nodig heeft. Ondanks dat wij dus van mening verschillen met de provincie over de noodzaak om in dit plan sociale huurwoningen toe te voegen, zullen we de gevraagde compensatie elders in het woningbouwprogramma van de gemeente laten plaatsvinden. In het project Sterrenkwartier te Spijkenisse, zullen in totaal 49 sociale huurwoningen meer worden gerealiseerd dan oorspronkelijk gepland. 10 hiervan kunnen voor de gevraagde compensatie worden ingezet. De ontwikkelende partijen van dit project, onder meer een woningbouwcoöperatie hebben zich al bereid verklaard dit extra aantal aan sociale huurwoningen te realiseren. Zienswijze reclamant Reactie: Reclamant kan zich niet vinden in de opzet van het bestemmingsplan en verzoekt het bestemmingsplan niet vast te stellen. Reclamant dient hiervoor de volgende argumenten aan: 1. Geen participatie Reclamant stelt dat er onvoldoende bewonersparticipatie heeft plaatsgevonden voorafgaande aan de besluitvorming en dat zij niet zijn betrokken bij de planvorming. Daarbij is reclamant vooral niet te spreken over de wijziging van het plan die zich heeft voorgedaan tussen de eerste presentatie door de initiatiefnemer en het plan dat ter inzage is gelegd.

In de eerste versie was de bebouwingshoogte en het aantal woningen grenzend aan het perceel van reclamant nog beperkt tot vijf woningen en zouden deze woningen uitgevoerd worden in een laag met een kap waardoor de bouwhoogte tussen de 7 meter en 8,5 zou uitkomen. Reclamant vindt dat met doorvoeren van deze wijziging onvoldoende rekening is gehouden met zijn belangen. 2. Bouwhoogte niet passend Reclamant is van mening dat de bouwhoogtes die het bestemmingsplan toelaat niet passend zijn in de omgeving. De woning van reclamant is ca 8,5 meter hoog. De goot- en bouwhoogtes die het bestemmingsplan toelaat van 6 en 10 meter zijn volgens reclamant niet passend in de omgeving. Verder biedt het plan nog de mogelijkheid om middels een omgevingsvergunning tien procent af te wijken van deze maten waardoor de maximale bouwhoogte op 11 meter neerkomt. Het feit dat deze bebouwing ook nog gerealiseerd wordt over 50 strekkende meters vrijwel direct grenzend aan het perceel van reclamant maakt dat de gevolgen voor reclamant volstrekt onaanvaardbaar zijn. 3. Onaanvaardbare gevolgen voor woon- en leefklimaat Reclamant is van mening dat als gevolg van de ontwikkeling onaanvaardbare gevolgen voor het woon- en leefklimaat optreden. Door het toelaten van bebouwing op korte afstand van het perceel van reclamant wordt zijn privacy ernstig aangetast.

Ook het uitzicht wordt beperkt en door gebruik van de woningen de balkons kan geluidsoverlast ontstaan. Hier is ten onrechte geen rekening mee gehouden en het plan is op dit in strijd met een goede ruimtelijke ordening aldus reclamant.

datum

pagina

betreft

9 februari 2024

8 van 15

Nota van zienswijzen bestemmingsplan Gemeenlandsedijk Noord Abbenbroek

4. Ontoelaatbare schaduwhinder Reclamant vreest als gevolg van de ontwikkeling ernstige schaduwhinder te gaan ondervinden. De uitgevoerde bezonningstudie gaat ten onrechte niet uit van de maximale bouwmogelijkheden die het plan mogelijk maakt. Daarnaast kloppen naar mening van reclamant een aantal van de aannames in de bezonningstudie niet. Verder zijn er aan de bezonningsstudie geen dan wel zeer summiere conclusies verbonden. Bovendien kloppen deze conclusies niet. Vooral in de wintermaanden treedt wel degelijk een verslechtering op voor reclamant. Ook de mate van lichtinval in de woning van reclamant is niet onderzocht, eveneens is niet onderzocht in hoeverre de planontwikkeling gevolgen zal hebben voor het rendement van de zonnepanelen van reclamant. 5. Geluidsoverlast als gevolg installaties Er is niet inzichtelijk gemaakt of kan worden voldaan aan de eis van artikel 4.107 lid van het Besluit bouwwerken leefomgeving (BBL), omtrent geluid van buitenunits van warmtepompen. Dit mag in gevolge het BBL maximaal 40 dB zijn. Er is niet onderzocht of hieraan voldaan kan worden. 6. AERIUS niet actueel Reclamant wijst erop dat er geen actuele stikstofberekening bij het plan zit, nu gebruik is gemaakt van een verouderde versie van de AERIUS-calculator is het plan in zoverre onzorgvuldig voorbereid. 7.

Ophoging perceel Uit de toelichting op bestemmingsplan volgt volgens reclamant dat het plangebied met 50 centimeter zal worden opgehoogd. Reclamant vreest voor de gevolgen hiervan. Regenwater zal als gevolg van deze ophoging via het perceel van reclamant worden afgevoerd, met alle gevolgen van dien. Daarnaast roept het ophogen ook enkele vragen op, wat wordt er gedaan om te zorgen dat grond niet gaat verzakken, wat wordt er gedaan om wateroverlast tegen te gaan en wat wordt er gedaan om er voor te zorgen dat beplanting op het perceel van reclamant niet zal worden aangetast, onder meer vanwege het stikken van de wortels. 8. Risico’s klimaatverandering niet afgewogen Op basis van de Omgevingsverordening Zuid-Holland moet in het bestemmingsplan ingegaan worden op de gevolgen en risico’s van klimaatverandering. In het plan wordt hier niet op ingegaan. 9. Vormvrije MER beoordeling Reclamant stelt dat in de vormvrije MER beoordeling ten onrechte is uitgegaan van bestaand gebruik wonen, terwijl het gebied bestemd is voor het gebruik als bedrijventerrein. Verder voldoet het MER besluit volgens reclamant niet aan de daarvoor geldende eisen. 10. Parkeren

datum

pagina

betreft

9 februari 2024

9 van 15

Nota van zienswijzen bestemmingsplan Gemeenlandsedijk Noord Abbenbroek

Reclamanten geven aan problemen te hebben met het feit dat het bestemmingsplan het mogelijk maakt het parkeren ook buiten het plangebied op te lossen. Reclamant is van mening dat het parkeren binnen het plangebied moet worden opgelost. 11. Riolering In de plantoelichting wordt aangegeven dat de nieuwe woningen zullen worden aangesloten op de bestaande riolering. Reclamant geeft aan dit in het verleden diverse problemen met de riolering bestonden en dat het aansluiten op de riolering niet slechts een uitvoeringsaspect is, maar ook iets is wat betrekking heeft op de uitvoerbaarheid van het plan. De uitvoerbaarheid van het plan op het aspect riolering is naar mening van reclamant onvoldoende aangetoond. Reclamant stelt dat er extra waarborgen in het plan moeten worden opgenomen om te zorgen dat (afval) water van de nieuwe woningen kan worden afgevoerd, zonder dat onaanvaardbare gevolgen ontstaan. 12. Uitvoeringsschade Reclamant vreest dat als gevolg van de realisatie van het bouwplan, onaanvaardbare schade aan zijn woning zal ontstaan. Bij de eerdere saneringswerkzaamheden is al schade aan een woning ontstaan, reclamant vreest dat het plan niet kan worden uitgevoerd zonder dat onaanvaardbare schade aan zijn woning ontstaat.

Volgens reclamant is onderzoek nodig om te bepalen of het plan wel kan worden uitgevoerd zonder dat onaanvaardbaar risico voor de woning van reclamant optreedt. 13. Conclusie Reclamant is van mening dat op basis van hetgeen hij heeft aangedragen blijkt dat het goed woon- en leefklimaat onevenredig wordt aangetast. Reclamant verzoekt dan ook het plan niet vast te stellen. Mocht toch overgegaan worden tot vaststelling dan verzoekt reclamant in ieder geval het plan gewijzigd vast te stellen en: a. Het bouwvlak achter zijn woning te verkleinen; b. De mogelijkheid om gestapelde woningen toe te staan weg te nemen; c. De bouwhoogte aan te passen tot maximaal 8,5 meter; d. De realisatie van een groenstrook te borgen; e. De realisatie van voldoende parkeerplaatsen in het plangebied te borgen; f. Te borgen dat de riolering waarop de nieuwe woningen worden aangesloten voldoende capaciteit heeft. Antwoord: 1. Geen participatie Een bestemmingsplan dient op grond van de Wet ruimtelijke ordening (Wro) voorbereid te worden met de uniforme openbare voorbereidingsprocedure van afdeling 3.4 van de Algemene wet bestuursrecht (Awb). De gemeente heeft bij de voorbereiding van dit bestemmingsplan deze wettelijk voorgeschreven procedure gevolgd.

Conform de uitspraak van de Afdeling bestuursrechtspraak van de Raad van State (verder Raad van State) van 7 september 2022, ECLI:NL:RVS:2022:2629 geldt dat het bieden van bewoners/burgerparticipatie voorafgaande aan de ter inzagelegging van het

datum

pagina

betreft

9 februari 2024

10 van 15

Nota van zienswijzen bestemmingsplan Gemeenlandsedijk Noord Abbenbroek

ontwerpbestemmingsplan geen onderdeel uitmaakt van de wettelijke procedure. Het niet dan wel onvoldoende bieden van de gelegenheid tot participatie aan de voorkant kan in zoverre dan ook geen gevolgen hebben voor de rechtmatigheid van het genomen besluit. Vaststaat dat de ontwikkelaar handelingen heeft verricht om de bewoners te betrekken dan wel op de hoogte te stellen van zijn plannen, hiermee heeft de ontwikkelaar naar de mening van de gemeente voldoende gedaan om de inwoners van Abbenbroek bij zijn plannen te betrekken. Ook al zou blijken dat dit niet voldoende is, dan nog geldt dat dit op basis van de bovenstaande rechtspraak niet af kan doen aan de rechtmatigheid van het bestemmingsplan. 2. Bouwhoogte niet passend Reclamant heeft in zijn inspraakreactie eerder aangekaart dat de goot- en bouwhoogtes niet passend zijn. Als reactie daarop is aangegeven dat in het plan aansluiting is gezocht bij de planologische bouwmogelijkheden die in de omgeving zijn toegestaan. Reclamant is echter van mening dat niet uitgegaan dient te worden van de planologische mogelijkheden, maar van de feitelijk aanwezige bebouwing. Waarbij reclamant refereert aan zijn bestaande woning die circa 8,5 meter hoog is.

Tevens is reclamant van mening dat niet uitgegaan dient te worden van de bij recht toegestaan bouwhoogte van 10 meter, maar dat ook de mogelijkheid om daar nog 10 procent van af te wijken, middels een omgevingsvergunning, bij betrokken moet worden. De totale bouwhoogte waar rekening mee gehouden moet worden is zodoende 11 meter. Op het perceel van reclamant is het bestemmingsplan Abbenbroek, thans deel uitmakend van het omgevingsplan voor de gemeente Nissewaard, van kracht. Op basis van het omgevingsplan kan op het perceel van reclamant een woning met een goothoogte van 6 meter en een bouwhoogte van 10 meter worden gerealiseerd. In de regels is tevens de mogelijkheid op genomen om 10 procent af te wijken van deze normen, waardoor na het verlenen van een omgevingsvergunning maximaal een woning met een hoogte van 11 meter gerealiseerd zou kunnen worden. De bouwmogelijkheden voor de woningen die het dichts bij het perceel van reclamant komen zijn hetzelfde. Dergelijke bouwmogelijkheden faciliteren in de regel de bouw van een woning die de verschijningsvorm heeft van een woning van twee bouwlagen met een kap. Dit is een zelfde type woning als de woning van reclamant. Zowel qua planologische bouwmogelijkheden als qua verschijningsvorm wordt dus aangesloten bij een woningtype dat in de omgeving reeds voorkomt.

Gezien de rechtspraak van de Raad van State, zie onder andere de uitspraak van 25 maart 2015, ECLI:NL:RVS:2015:953 en de uitspraak van 4 april 2018, ECLI:NL:RVS:2018:1119 kan bij de beoordeling of de stedenbouwkundig opzet van een plan passend is in de omgeving aangesloten worden bij de bestaande planologische mogelijkheden uit de omgeving. Indien sprake is van vergelijkbare opzet, kan de raad zich in redelijkheid op het standpunt stellen dat de stedenbouwkundige opzet van het bestemmingsplan aanvaardbaar is.

datum

pagina

betreft

9 februari 2024

11 van 15

Nota van zienswijzen bestemmingsplan Gemeenlandsedijk Noord Abbenbroek

Het standpunt van reclamant dat gekeken moet worden naar de feitelijk aanwezige bebouwing is dus niet in lijn met de jurisprudentie van de Raad van State. Gezien deze jurisprudentie en het feit dat aangesloten wordt bij de bestaande planologische bouwmogelijkheden in de omgeving, zijn de in het bestemmingsplan opgenomen bouwhoogtes toelaatbaar te achten. 3. Onaanvaardbare gevolgen voor woon- en leefklimaat Ook dit punt heeft reclamant eerder aangekaart in zijn inspraakreactie. Uit de nu ingediende zienswijze blijkt niet waarom de eerdere afweging die is gemaakt niet juist is, zoals reeds bij de terinzagelegging van het ontwerp is afgewogen, leidt het plan weliswaar tot een beperkte mate van privacy vermindering voor reclamant maar niet in die mate dat sprake is van onaanvaardbare privacy aantasting. In de huidige planologische situatie woont reclamant naast een bedrijventerrein waar, het dichts bij zijn perceel, bedrijven tot en met milieucategorie 2 mogelijk zijn, bebouwing op circa 27 meter van zijn perceel kan worden opgericht met een goothoogte van 7 meter en een onbeperkte bouwhoogte. Vanuit deze bebouwing is inkijk in de woning en tuin mogelijk. Het bestemmingsplan kent geen beperkingen qua bedrijfstijd waardoor de exploitatie van een bedrijf 24 uur per dag gedurende 7 dagen per week mogelijk is.

Verder grenst het perceel van reclamant aan beide zijde aan andere woningen. Vanuit die woningen is inkijk in de tuin van reclamant mogelijk en vanuit beide tuinen is inkijk in de woning van reclamant mogelijk. In het ontwerpbestemmingsplan was het nog mogelijk om bebouwing op circa 2 meter van het perceel van reclamant en circa 21 meter van de woning van reclamant op te richten. Om tegemoet te komen aan de zorgen van reclamant wordt de plankaart echter aangepast en zal het bouwvlak worden verkleind en zal de bouwhoogte van de aanbouwen worden vastgesteld om er voor te zorgen dat alleen het bouwplan zoals de ontwikkelaar dat wil bouwen, zoals weergegeven in bijlage 18 bij het ontwerp, ‘beneden- bovenwoningen’ gerealiseerd kan worden. Als gevolg daarvan zal de afstand van de woningen tot het perceel van reclamant in planologische zin toenemen van circa 2 meter tot circa 7 meter. De afstand van de woningen tot de woning van reclamant bedraagt na aanscherping van het bestemmingsplan circa 26 meter. Als gevolg van hetgeen het bestemmingsplan mogelijk maak komt de bebouwing dus 20 meter dichter bij de perceelsgrens, waardoor een grotere mate van inkijk kan optreden wat gevolg kan hebben voor de privacy van reclamant. Gezien de huidige planologische situatie is dit verlies aan privacy echter niet dusdanig dat sprake is van onevenredige aantasting van de privacy van reclamant.

Daar komt bij dat gezien de jurisprudentie van de Raad van State, zie de uitspraak van 13 september 2017, ECLI:NL:RVS:2017:2446, het wonen in de bebouwde omgeving met zich meebrengt dat daaraan inherent is dat een zekere mate van inbreuk op de privacy optreedt. Wat betreft het punt dat van de bestemming wonen een langdurigere privacy aantasting uitgaat dan van bedrijven geldt dat reclamant ervanuit lijkt te gaan dat de hinder van de nu nog geldende bedrijfsbestemming alleen optreedt op werkdagen gedurende werktijden. Wellicht was dit in overeenstemming met de vroegere feitelijke situatie. Op basis van de planologische mogelijkheden is het exploiteren van een bedrijf gedurende 7 dagen per week

datum

pagina

betreft

9 februari 2024

12 van 15

Nota van zienswijzen bestemmingsplan Gemeenlandsedijk Noord Abbenbroek

en 24 uur per dag echter mogelijk. Ook op basis van de huidige bestemming was continue privacy aantasting dus mogelijk. Ditzelfde geldt voor de gevreesde geluidsoverlast waar reclamant aan refereert. Naar objectieve maatstaven wordt de geluidsbelasting die als gevolg van een bedrijfsexploitatie kan optreden als hinderlijk voor het woon- en leefklimaat gezien. Voor woningen in elkaars nabijheid geldt dit niet. In zoverre treedt eerder een verbetering dan verslechtering van de planologische situatie op. Wat betreft de vermeende zicht aantasting wordt het perceel van reclamant omringd door bomen en bosschages en bevindt zicht direct tegenover het perceel een kantoorgebouw voor maatschappelijke doeleinden. Van vrij uitzicht is dus al geen sprake. De mate waarin het bestemmingsplan het zicht beperkt is mede gezien de afstand van de nieuwe woningen tot de woning van reclamant beperkt waardoor het zich van reclamant niet onevenredig wordt aangetast. Gezien het bovenstaande kan de raad zich in redelijkheid op het standpunt stellen dat het plan strekt tot een goede ruimtelijke ordening. Wel zal om aan de zorgen van reclamant tegemoet te komen het plan gewijzigd worden vastgesteld. 4.

Ontoelaatbare schaduwhinder Zoals aangegeven zal het bestemmingsplan gewijzigd worden vastgesteld, zodat alleen het bouwplan dat is weergeven in bijlage 18 bij het ontwerpbestemmingsplan gerealiseerd kan worden. Op basis van dit bouwplan is naar aanleiding van de opmerkingen van reclamant op de uitgevoerde bezonningsstudie een second opinion uitgevoerd. In deze second opinion is een vergelijking gemaakt tussen de huidige feitelijke situatie en de nieuwe toekomstige situatie. Voor de second opinion is gebruik gemaakt van de TNO bezonningsdiagrammen. Uit de second opinion blijkt dat alleen in de relevante maand december als gevolg van het bouwplan extra schaduwhinder is te dulden als gevolg van hetgeen het bestemmingsplan mogelijk maakt. Echter ook in de huidige situatie is er als gevolg van de aanwezige bebouwing al enige schaduwhinder te dulden. Ook in deze maand kan in de nieuw situatie nog steeds voldaan worden aan de lichte TNOnorm, minimaal 2 bezonningsuren per dag. In de overige periodes treedt als gevolg van het bouwplan geen extra schaduw op, op het perceel van de woning van reclamant. Uit de studie blijkt verder dat behoudens gedurende het begin van de dag in de periode december, de gevolgen voor daglicht toetreding in de woning van reclamant te verwaarlozen zijn.

Uit de uitgevoerde second opinion blijkt dat het plan niet leidt tot onaanvaardbare gevolgen wat betreft schaduwwerking en in het verlengde daarvan opbrengst van zonnepanelen of daglichttoetreding. 5. Geluidsoverlast als gevolg installaties Naar aanleiding van deze inspraakreactie is er voor gekozen de beneden-bovenwoningen te voorzien van bodemwarmtepomp, waarbij geen installaties buiten de woningen nodig zijn. De planregels en plankaart zullen worden gewijzigd en ter borging van dit voornemen zal een verbod op het realiseren van buitenunits voor warmte en koudeopwekking worden opgenomen. De door reclamant gevreesde hinder kan zodoende niet optreden. Het goed woon en leefklimaat op het perceel van reclamant wordt zo geborgd.

datum

pagina

betreft

9 februari 2024

13 van 15

Nota van zienswijzen bestemmingsplan Gemeenlandsedijk Noord Abbenbroek

6. AERIUS niet actueel Naar aanleiding van de opmerkingen van reclamant is een nieuwe berekening uitgevoerd op basis van de laatste versie van AERIUS. De uitkomst is vergelijkbaar met de eerder uitgevoerde berekening. Er vindt geen depositie boven de 0,00 Mol/HA/Ja op daarvoor gevoelige Natura2000 gebieden. 7. Ophoging perceel Er heeft een gesprek plaatsgevonden met reclamant waarin dit onderwerp uitvoerig is besproken en alle door reclamant gestelde vragen zijn beantwoord. Er is tijdens het gesprek aangegeven dat er geen noemenswaardige niveau verschillen worden aangebracht. De passage waar reclamant zijn aanname op baseert komt uit het plan van aanpak voor de benodigde bodemsanering, bijlage 1 bij het bestemmingsplan. Voor deze sanering was het nodig eerst circa 0,5 meter af te graven. Na de sanering is het perceel weer op het oorspronkelijk niveau teruggebracht. Verdere relevant ophoging van het perceel is niet aan de orde. Dit is ook door de ontwikkelaar van het plan bevestigd aan reclamant. Nu ophoging niet aan de orde is het uitgesloten dat de mogelijk nadelige gevolgen waar reclamant op wijst optreden. 8. Risico’s klimaatverandering niet afgewogen De toelichting op het bestemmingsplan is op dit punt aangevuld. Ook na toevoeging van dit punt staat vast dat het plan strekt tot een goede ruimtelijke ordening. 9.

Vormvrije MER beoordeling De aanmeldnotitie is op dit punt aangepast, het huidige gebruik is aangepast naar bedrijven. Wat betreft de stelling van reclamant dat aanmeldnotitie zeer summier is en daarmee niet voldoet dan wel dat effecten niet meegenomen zijn geldt dat de MER-beoordeling vormvrij is en de mate van diepgang afhankelijk is van de omvang, aard en locatie van het project. In de aanmeldnotitie is aangesloten bij de onderwerpen uit bijlage III van de Europese richtlijn, inhoudelijk zijn daarmee alle vereisten onderwerpen afgewogen. Wat betreft de summiere onderbouwing is daarin meegenomen dat drempel voor MERplichtige woningbouwontwikkelingen is gesteld op projecten of plannen die voorzien in de bouw van 2000 of meer woningen. In het onderhavige geval gaat het om een ontwikkeling van slechts 46 woningen. Daarnaast is uit de uitgevoerde omgevingsanalyse gebleken dat er geen relevant omstandigheden in de omgeving zijn die maken dat het uitvoeren van een volwaardige MER noodzakelijk is dan wel een uitgebreide vormvrije beoordeling noodzakelijk is. Wat betreft het standpunt van reclamant dat het vormvrije MER besluit niet voldoet. Er is in het besluit verwezen naar de aanmeldnotitie voor de inhoudelijke onderbouwing. In deze notitie zijn alle relevante onderdelen benoemt die op basis van bijlage III van de richtlijn aan bod moeten komen.

Er wordt niet ingezien waarom het verwijzen naar deze aanmeldnotitie ter motivering van het besluit niet zou voldoen aan de eisen die artikel 3:2 Awb stelt aan de motivering van besluiten.

datum

pagina

betreft

9 februari 2024

14 van 15

Nota van zienswijzen bestemmingsplan Gemeenlandsedijk Noord Abbenbroek

Ter vergelijking bij de vaststelling van een bestemmingsplan wordt voor de motivering ook verwezen naar de toelichting en is het niet vereist dat de volledige motivering in het besluit zelf is opgenomen. 10. Parkeren Het bestemmingsplan wordt op dit punt gewijzigd vastgesteld. De regeling voor parkeren wordt aangepast, zodat de parkeerdruk die uitgaat van het bestemmingsplan volledig binnen het plangebied wordt opgelost. De door reclamant gevreesde extra parkeerdruk in de omgeving treedt daarmee niet op. Zoals ook uit de toelichting blijkt is het ook mogelijk alle benodigde parkeerplaatsen in het plangebied te realiseren. 11. Riolering Er is een berekening uitgevoerd naar de capaciteit van de riolering deze is als bijlage 1 bij de nota opgenomen. Deze berekening is beoordeeld door de civieltechnisch medewerker en uit deze beoordeling blijkt dat het mogelijk is om aan te sluiten op het bestaande systeem. Verder zijn met de ontwikkelaar afspraken gemaakt over de eisen waaraan hij moet voldoen in een anterieure overeenkomst. Hiermee is dit aspect afdoende geborgd en is de uitvoerbaarheid van het plan op dit punt verzekerd. 12. Uitvoeringsschade In de nota van inspraak en overleg is naar aanleiding van inspraakreacties van diverse omwonenden ingegaan op mogelijke uitvoeringsschade, zoals schade door heien, trillingen door (zwaar) vrachtverkeer en andere uitvoeringsschade.

Daarbij is aangegeven dat de wijze waarop uitvoering wordt gegeven aan het plan en de keuze voor het type fundering in beginsel uitvoeringszaken zijn die niet reeds bij de planvorming betrokken kunnen worden. Dit is alleen anders in het geval op voorhand al duidelijk is dat bij de uitvoering van het plan zoveel schade optreedt dat het plan niet langer financieel uitvoerbaar is, zie Raad van State 23 april 2014, ECLI:NL:RVS:2014:1410. Reclamant stelt dat het feit dat zijn huis niet onderheid is en bij eerdere werkzaamheden schade is ontstaan, aan een andere woning reden is om aan de uitvoerbaarheid van het plan te twijfelen. Zoals reeds aangegeven in nota van inspraak is in het kader van het bodemonderzoek gekeken naar de bodemgesteldheid. De opbouw van de bodem gaf op voorhand geen aanwijzingen dat bij het heien dermate ernstige schade kan ontstaan dat het plan niet meer uitvoerbaar. Ook het gegeven dat bij eerdere werkzaamheden schade aan een woning is opgetreden is niet een omstandigheid die maakt dat aan de uitvoerbaarheid van het plan getwijfeld moet worden. Het klopt dat bij de reeds uitgevoerde redelijk omvangrijke saneringswerkzaamheden schade aan één woning is opgetreden. De betreffende schade was echter relatief beperkt van omvang en dus niet van die orde van grootte, dat de financiële uitvoerbaarheid van het plan daarmee onder druk kwam te staan.

De betreffende schade is verholpen door de ontwikkelaar van het plan. Ook de omstandigheid dat de woning van reclamant niet onderheid is, is geen omstandigheid op basis waarvan op voorhand getwijfeld moet worden aan de financiële uitvoerbaarheid van

datum

pagina

betreft

9 februari 2024

15 van 15

Nota van zienswijzen bestemmingsplan Gemeenlandsedijk Noord Abbenbroek

het plan. In zijn algemeenheid geldt dat in de omgeving van een groot aantal bouwlocaties in Nederland de bouwende partij geconfronteerd worden met woningen of gebouwen die niet onderheid zijn. Deze omstandigheid is op zichzelf bezien geen reden om te twijfelen aan de uitvoerbaarheid van een plan. De omstandigheden die reclamant heeft aangevoerd zijn dus niet van dien aard dat op voorhand getwijfeld moet worden aan de financiële uitvoerbaarheid van het plan. 13. Conclusie De zienswijze van reclamant geeft aanleiding om het plan gewijzigd vast te stellen. De plankaart ter hoogte van de beneden- bovenwoning wordt gewijzigd. Het bouwvlak zal worden aangepast zodat alleen het bouwplan zoals weergeven in bijlage 18 kan worden gerealiseerd. Verder zullen de planregels ten aanzien van parkeren worden gewijzigd, zodat al het parkeren binnen het plangebied opgelost moet worden en zal een regel worden opgenomen om de plaatsing van buitenunits voor warmte en koudeopwekking bij de beneden-bovenwoningen te verbieden. Verder geeft de zienswijze van reclamant geen aanleiding om verdere wijzigingen in het bestemmingsplan door te voeren.