25-095 Bijlage 9. Ruimtelijke onderbouwing herstructurering Buitenruststraat 235 Mburg compressed compressed

!"#" " % & !!

(]v]š](

$""

"

Inhoudsopgave

Herstructurering Buitenruststraat Middelburg

5

Hoofdstuk 1

Inleiding

6

1.1

Aanleiding

6

1.2

Ligging projectgebied

6

1.3

Procedure

7

1.4

Leeswijzer

8

Hoofdstuk 2

Participatie

9

Hoofdstuk 3

Beschrijving van het project en de omgeving

11

3.1

Huidige situatie

11

3.2

Toekomstige situatie

12

3.3

Strijdigheden omgevingsplan

13

Beleid en introductie instructieregels

15

4.1

Rijksbeleid

15

4.2

Provinciaal beleid

16

4.3

Gemeentelijk beleid

18

Gevolgen voor de fysieke leefomgeving

21

5.1

Mer-beoordeling

21

5.2

Ladder voor duurzame verstedelijking

21

5.3

Water(toets) en klimaatadaptatie

22

5.4

Groen en klimaatadaptatie

23

5.5

Bodem

24

5.6

Cultureel erfgoed

25

5.7

Verkeer en vervoer

26

5.8

Ecologie gebiedsbescherming

28

5.9

Ecologie soortenbescherming

29

5.10

Milieuzonering

30

5.11

Luchtkwaliteit

31

5.12

Geluid

32

5.13 buisleidingen)

Omgevingsveiligheid (activiteiten bedrijven, transport gevaarlijke stoffen,

5.14

Niet gesprongen explosieven

Hoofdstuk 4

Hoofdstuk 5

3/337

34 36

5.15

Trillingen

37

5.16

Bezonningsstudie omgeving

38

5.17

Duurzaamheid

39

5.18

Gezondheid

40

Hoofdstuk 6

Economische uitvoerbaarheid

41

Hoofdstuk 7

Evenwichtige toedeling van functies aan locaties

42

Bijlagen

43

Bijlage 1

BOPA figuur

45

Bijlage 2

Gespreksverslagen

47

Bijlage 3

Mer-beoordeling

61

Bijlage 4

Aanmeldformulier watertoets

85

Bijlage 5

Verkennend bodemonderzoek

91

Bijlage 6

Archeologisch vooronderzoek

149

Bijlage 7

Stikstofdepositieberekening

235

Bijlage 8

Ecologisch onderzoek (quickscan)

257

Bijlage 9

Ecologisch onderzoek (nader onderzoek)

269

Bijlage 10

Ecologisch onderzoek (activiteitenplan)

285

Bijlage 11

Akoestisch onderzoek

305

Bijlage 12

Bezonningsstudie

325

4/337

Herstructurering Buitenruststraat Middelburg

5/337

Hoofdstuk 1 1.1

Inleiding

Aanleiding

Woongoed Middelburg heeft het voornemen om het kantoorgebouw aan de Buitenruststraat 235 in Middelburg te herstructureren. Woongoed wil op deze plek een appartementengebouw met 41 woningen realiseren. Daarvoor moet het kantoorgebouw gesloopt worden. Voor het projectgebied geldt het omgevingsplan van de gemeente Middelburg. Het bestemmingsplan Dauwendaele, vastgesteld op 23 mei 2016, is opgenomen in het tijdelijk deel van het omgevingsplan en vormt vooralsnog het ruimtelijk toetsingskader. De gronden hebben de bestemming Kantoor. Het project is in strijd met de geldende planologische regeling omdat een woonfunctie niet mogelijk is binnen de bestemming Kantoor. Om medewerking te kunnen verlenen, moet een planologische procedure worden doorlopen. Voor deze ontwikkeling is een vergunning nodig voor een buitenplanse omgevingsplanactiviteit (BOPA). Bij de BOPA hoort een onderbouwing waarin onderbouwd wordt dat sprake is van een evenwichtige toedeling van functies aan locaties. Dit document bevat deze onderbouwing.

1.2

Ligging projectgebied

Het projectgebied ligt midden in de woonwijk Dauwendaele in de stad Middelburg aan de Buitenruststraat 235. Het voormalige kantoorgebouw van Woongoed wordt nu gebruikt als jeugdzorginstelling door Juvent. Het gebouw grenst aan een waterpartij. In de directe omgeving van het projectgebied bevinden zich een woonzorgcentrum, kantoorgebouwen, een winkelcentrum en woonstraten. Het projectgebied betreft het kadastrale perceel MDB01-O-2569. De totale omvang van het projectgebied is 4300m². In figuur 1.1 zijn de ligging en de globale begrenzing aangegeven.

6/337

Figuur 1.1 Ligging en globale begrenzing plangebied (bron: kadaster)

1.3

Procedure

Op de aanvraag voor een omgevingsvergunning voor een BOPA is in beginsel een reguliere voorbereidingsprocedure van toepassing. Dit betekent dat op een aanvraag omgevingsvergunning binnen 8 weken moet worden beslist. Voor het plan is, overeenkomstig het besluit van de raad van 23 mei 2024, advies van de gemeenteraad nodig. In datzelfde besluit is aangegeven dat er een intensieve participatieplicht geldt.

7/337

1.4

Leeswijzer

Hoofdstuk 2 beschrijft hoe participatie heeft plaatsgevonden en hoe deze heeft bijgedragen aan het ontwerp. In hoofdstuk 3 wordt ingegaan op de huidige en toekomstige situatie. De huidige situatie wordt beschreven aan de hand van het bestaande gebruik en aanwezige bebouwing in het projectgebied. De toekomstige situatie beschrijft het initiatief voor het projectgebied en de strijdigheden met het omgevingsplan. Vervolgens wordt in hoofdstuk 4 en 5 het project getoetst aan relevant beleidskader en aan relevante aspecten van de fysieke leefomgeving. In hoofdstuk 6 wordt ingegaan op de haalbaarheid van het plan en in hoofdstuk 7 wordt ingegaan op de voorwaarde van een evenwichtige toedeling van de functie aan de locatie.

8/337

Hoofdstuk 2

Participatie

Met de komst van de Omgevingswet is participatie een belangrijk onderdeel geworden van de ontwikkeling van bouwplannen. De aangevraagde buitenplanse omgevingsplanactiviteit is een activiteit als genoemd in de door de gemeenteraad vastgestelde Lijst met gevallen waarvoor advies van de gemeenteraad nodig is voor een buitenplanse omgevingsplanactiviteit en waarbij verplichte participatie geldt. De initiatiefnemer geeft vooraf aan hoe er aan participatie is gedaan en wat de resultaten zijn. Participatie is vormvrij. In het gebied bevinden zich belanghebbenden van verschillende aard. Per belanghebbende is door initiatiefnemer vooraf bepaald wat de mate van impact is en is het niveau van de participatie bepaald.

Bestuurlijk vooroverleg Op 6 maart 2024 heeft initiatiefnemer een principeverzoek ingediend voor de realisatie van 41 sociale huurappartementen op het perceel Buitenruststraat 235 in Middelburg. Op 9 april 2024 heeft het college van Burgemeester en Wethouders van Middelburg besloten om in principe medewerking te verlenen aan het ingediende principeverzoek om het huidige pand op het perceel Buitenruststraat 235 te slopen en ter plaatse een appartementengebouw te realiseren met 41 sociale huurappartementen. Samengevat wordt het realiseren van een appartementengebouw op deze locatie gezien als een positieve ruimtelijke en functionele invulling ter plaatse en voor de omgeving. Ook het toevoegen van de woonfunctie op deze locatie dichtbij een wijkcentrum zorgt voor meer leefbaarheid. Woningbouw voor de doelgroep sociale huur, appartementen tussen de 60 en 80 m2 is wenselijk. Functioneel gezien geldt dat een kantoorfunctie op deze locatie wordt gestaakt. Afstemming met de Provincie heeft reeds plaatsgevonden en zij staan positief tegenover deze ontwikkeling. Vanuit de woonbeleid en de Woondeal is het plan ook passend. Met het principebesluit is opgedragen dat initiatiefnemer moet participeren naar de directe omgeving over de voorgenomen plannen en aantonen aan de gemeente dat e voldoende geparticipeerd is.

Initiatiefnemer heeft in samenspraak met de gemeente Middelburg de uitgangspunten voor de stedenbouwkundige invulling van de locatie uitgewerkt. Omwonenden Met de direct omwonenden grenzend aan het plangebied heeft de initiatiefnemer 1 op 1 gesprekken gevoerd. Voor deze bewoners heeft de ontwikkeling van het bouwplan de grootste impact. Met de gesprekken zijn ideeën en wensen opgehaald en hebben belanghebbende eventuele zorgen geuit. De participatie heeft bijgedragen aan begrip voor de beoogde ontwikkeling en heeft inzicht gegeven op welke punten bewoners bezwaar hebben. Initiatiefnemer gaat in het vervolgproces verder in overleg met de betreffende bewoners om de bezwaren waar mogelijk weg te nemen.

Met de gebouweigenaar van het naastgelegen woon-/zorgcomplex en de zorgaanbieder van het eveneens naastgelegen zorgcomplex heeft initiatiefnemer 1 op 1 gesprekken gevoerd om de voorgenomen plannen toe te lichten. Deze gesprekken hadden vooral een informerende aard. De pandeigenaren van de overige omliggende bedrijfsgebouwen heeft initiatiefnemer schriftelijk geïnformeerd

9/337

over de voorgenomen plannen. Hierbij is aangeboden om op verzoek over de ontwikkeling in gesprek te gaan. Tot op heden is daar geen gebruik van gemaakt. Zie bijlage 2 voor de verzameling gesprekverslagen

10/337

Hoofdstuk 3 3.1

Beschrijving van het project en de omgeving

Huidige situatie

Het projectgebied bestaat op dit moment uit een kantoorgebouw waar nu tijdelijk jonge cliënten van Juvent wonen, een parkeerplaats, een aantal garageboxen behorende bij het kantoorgebouw, een waterpartij en groene ruimte. Het kantoorgebouw is gebouwd in 1990 en heeft een oppervlakte van ongeveer 1100m². De omliggende omgeving kenmerkt zich door een mix van hoogbouw en laagbouw. Ten zuiden van het plangebied bevinden zich enkele hoge kantoor- en woongebouwen. In het noorden is er een mix van grondgebonden woningen en appartementencomplexen die variëren in hoogte. Ten westen van het plangebied is een woonzorgcentrum en ten oosten een overdekt winkelcentrum. Direct ten noorden van het winkelcentrum, aan de Goudend, is een appartementencomplex van Woongoed met 6 verdiepingen. Dit complex is qua hoogte vergelijkbaar met deze ontwikkeling. Figuren 2.1 en 2.2 geven een beeld van de huidige situatie in het plangebied.

Figuur 2.1. Beeld van de huidige situatie (bron: googlemaps).

Figuur 2.2. Beeld van de huidige situatie (bron: googlemaps).

11/337

3.2

Toekomstige situatie

Woongoed Middelburg is van plan om het bestaande kantoor te slopen en hiervoor in de plaats 41 sociale huurwoningen te realiseren . De nieuwe situatie is een ruimtelijke kwaliteitsverbetering voor de buurt en draagt bij aan de vraag naar meer betaalbare huurwoningen. Het nieuwe appartementencomplex bestaat uit 1 gebouw van 7 en 8 bouwlagen. De woningen van ca. 70m² krijgen allemaal 2 slaapkamers, een buitenruimte en een berging op de begane grond. Groen en water De directe omgeving van het nieuwe appartementengebouw wordt gekarakteriseerd door veel groen en water, waarbij een deel van de oever van de aangrenzende waterpartij wordt omgevormd tot een natuurlijke oever. Groen en water spelen een belangrijke rol in de infiltratie en vasthouding van regenwater. Daarnaast bevorderen ze de gezondheid en het welzijn van mensen, en dragen ze bij aan een prettige en uitnodigende omgeving die rust en ruimte biedt. De buitenruimte van het plan zal dan ook toegankelijk en doorwaadbaar zijn voor publiek. Verkeer Parkeren vindt plaats aan twee zijdes van het appartementencomplex, geheel op eigen terrein. De parkeerplaatsen worden half verhard. Dit is gunstig voor infiltratie van regenwater en het geeft een aangename natuurlijke uitstraling. De garageboxen worden gesloopt. Dat zal een opwaardering zijn voor de uitstraling van het gebied.

Deze versteende ruimte maakt plaats voor groen en half verharde parkeerplaatsen.

Autoverkeer zal in - en uitrijden via de Buitenruststraat. Fietsers en wandelaars kunnen het plangebied betreden of verlaten via het bruggetje over de waterpartij of via het nieuwe pad naar de Agaat. Figuur 2.4 is de randvoorwaardenkaart voor de toekomstige situatie. De randvoorwaardenkaart vormt de basis voor de verdere gedetailleerde uitwerking van het appartementencomplex. De terreininrichting, inclusief groenvoorzieningen en parkeerplaatsen, is grotendeels vastgesteld. De aansluiting van het terrein op de Buitenruststraat zal via een uitritconstructie plaatsvinden.

De invulling van het groen zoals aangegeven op de randvoorwaardenkaart is in de basis het uitgangspunt, maar wordt afhankelijk van het definitief ontwerp voor de bebouwing wel aangepast zodat deze goed op elkaar aansluiten.

12/337

Figuur 2.4. Randvoorwaardenkaart toekomstige situatie (bron: KAW)

3.3

Strijdigheden omgevingsplan

Ter plaatse van het plangebied geldt het Omgevingsplan gemeente Middelburg (hierna: omgevingsplan). Het bestemmingsplan "Dauwendaele", vastgesteld op 23 mei 2016, maakt sinds de inwerkingtreding van de Omgevingswet van rechtswege deel uit van het (tijdelijk deel van het) omgevingsplan en het perceel heeft hierin de bestemming 'Kantoor' en de dubbelbestemming 'Waarde-Archeologie-3'.

Het bouwplan is in strijd met het omgevingsplan. De bouw van een bouwwerk (i.c. een appartementencomplex) ten behoeve van de functie wonen is namelijk niet toegestaan op grond van de ter plaatse geldende kantoorbestemming. Figuur 3.5 geeft aan hoe de locatie in het omgevingsplan is weergegeven.

Figuur 3.5. Uitsnede planlocatie bestemmingsplan Dauwendaele (bron: ruimtelijkeplannen.nl)

13/337

Om het project te kunnen realiseren is een omgevingsvergunning nodig om af te mogen wijken van de regels uit het tijdelijke deel van het omgevingsplan: de zogenaamde buitenplanse omgevingsplanactiviteit (BOPA). Deze BOPA gaat gepaard met een toelichting waarin gemotiveerd wordt dat met het voorgenomen project sprake is van een evenwichtige toedeling van functies aan locaties. Voorliggend document bevat die onderbouwing.

14/337

Hoofdstuk 4 4.1

Beleid en introductie instructieregels

Rijksbeleid

Nationale Omgevingsvisie De Nationale Omgevingsvisie, kortweg NOVI is vooruitlopend op de inwerkingtreding van de Omgevingswet op 11 september 2020 vastgesteld en vervangt de daarvoor geldende 'Structuurvisie Infrastructuur en Ruimte'. Uitgangspunt in de nieuwe aanpak is dat ingrepen in de leefomgeving niet los van elkaar plaatsvinden, maar in samenhang. Zo kunnen in gebieden betere, meer geïntegreerde keuzes worden gemaakt. Aan de hand van een toekomstperspectief op 2050 brengt de NOVI de langetermijnvisie van het Rijk in beeld.

In wat voor Nederland willen we graag leven in 2050? Als alle wensen naast elkaar worden gelegd, ontstaat het volgende beeld. Het kabinet wil een land: dat gezond en klimaatbestendig is, met schone lucht, schoon water en een schone bodem en veel ruimte voor groen en water; met een uitstekend functionerende economie, die duurzaam en circulair is. Nauw verbonden met onze buurlanden en de rest van de wereld, als onderdeel van de internationale gemeenschap; waar het goed wonen en werken is. Met aangename en vitale steden en dorpen, en een productief en aantrekkelijk platteland; met uitstekende bereikbaarheid, waar iedereen snel en gemakkelijk van A naar B komt, met zo min mogelijk schadelijke uitstoot en overlast; waar we voldoende ruimte hebben om te kunnen bewegen, ontspannen en tot onszelf te komen; zowel in de stad als daarbuiten; dat veilig is en ons beschermt tegen overstromingen en andere gevaren; waar een goede balans is tussen gebouwde omgeving en open landschap, tussen natuur en cultuur, tussen land en water; dat openstaat voor verandering, en waar de kracht van zijn traditie, cultuur en identiteit wordt weerspiegeld in de inrichting van de leefomgeving. Nationale belangen Gemeenten, waterschappen, provincies en het Rijk zijn samen verantwoordelijk voor de fysieke leefomgeving.

Sommige belangen en opgaven overstijgen het lokale, regionale en provinciale niveau en vragen om nationale aandacht. Dit zijn de 'nationale belangen'. Het Rijk heeft voor alle nationale belangen een zogenaamde systeemverantwoordelijkheid. Voor een aantal belangen is het Rijk zelf eindverantwoordelijk. Maar voor een groot aantal nationale belangen zijn dat de medeoverheden. De NOVI richt zich op die ontwikkelingen waarin meerdere nationale belangen bij elkaar komen, en keuzes in samenhang moeten worden gemaakt tussen die nationale belangen. Woningbouw Stedelijke groei wordt vooral binnen de bestaande bebouwde gebieden gefaciliteerd, maar ook op zorgvuldig

15/337

gekozen locaties daarbuiten. Er wordt gebouwd waar de vraag is en naar de behoefte van verschillende doelgroepen. Starters en de groeiende groep ouderen en alleenstaanden verdienen extra aandacht. Voor iedere doelgroep moet de mogelijkheid gerealiseerd zijn om naar wens en betaalbaar te wonen. De kwaliteit, leefbaarheid en identiteit van de steden moeten versterkt zijn. Nieuwe ontwikkelingen moeten op goed bereikbare locaties plaatsvinden waar gewoond kan worden in een goede gezonde leefomgeving.

In het “nationaal programma woningbouw” wordt ingegaan op het probleem van onvoldoende woningen. Het aantal huishoudens neemt sneller toe dan de woningvoorraad. Op dit moment komen mensen in de knel en kunnen moeilijk een volgende stap op de woningmarkt zetten als ze kinderen krijgen, samenwonen of scheiden Een snelle groei van het aantal woningen is noodzakelijk. Toetsing en conclusie Met dit project worden 41 woningen toegevoegd binnen bestaand stedelijk gebied. Het project maakt kwalitatief en betaalbaar wonen mogelijk in een goede en gezonde woonomgeving. Het plan voorziet in veel groen en water. Met dit project wordt geïnvesteerd in de steeds grotere groep (alleenstaande) ouderen die moeilijk een betaalbaar huis kunnen vinden. Het rijksbeleid staat de verlening van de omgevingsvergunning voor de BOPA dan ook niet in de weg.

4.2

Provinciaal beleid

4.2.1 Zeeuwse omgevingsvisie De Zeeuwse Omgevingsvisie is een strategische langetermijnvisie voor Zeeland en beschrijft de uitdagingen voor de periode tot 2050, de Zeeuwse ambities voor 2050 en tussendoelen voor 2030. De Zeeuwse Omgevingsvisie beschrijft vier Zeeuwse Ambities voor 2050: 1. uitstekend wonen, werken en leven in Zeeland; 2. balans in de grote wateren en het landelijk gebied; 3. een duurzame en innovatieve economie; 4. een klimaatbestendig en CO2-neutraal Zeeland.

Conform de 1e ambitie moet in 2050 voor iedereen een passende woning beschikbaar zijn. Sinds 2014 is er in Zeeland sprake van een stabiele tot licht groeiende bevolking. De Zeeuwse bevolking neemt naar verwachting de komende jaren toe van 392.000 in 2023 tot bijna 400.000 in 2030 (bron: Provinciale bevolkings- en huishoudensprognose 2022). De groei is voornamelijk toe te schrijven aan het hoge buitenlands- en binnenland migratiesaldo. De huishoudensgroei zit primair in de 65- en 80- plushuishoudens als gevolg van vergrijzing. Het aantal alleenstaanden neemt toe in alle leeftijden. De behoefte aan levensloopbestendige woningen, woonzorgwoningen en betaalbare woningen voor alleenstaanden groeit. Er is een toenemende vraag naar appartementen.

De verandering van de bevolkingssamenstelling en de noodzaak voor toegankelijke voorzieningen heeft tot vernieuwing van de Zeeuwse woningmarkt geleid. Hierbij is de noodzaak om barrières weg te nemen zodat alle Zeeuwen gemakkelijk deel kunnen nemen aan de samenleving. Een schone, gezonde en veilige woonomgevin is prioriteit.

16/337

De vraag naar extra woningen neemt toe in steden en in goed bereikbare kernen met voorzieningen als gevolg van vergrijzing en de grotere groep alleenstaanden. Bundeling van voorzieningen in combinatie met een goede bereikbaarheid daarvan is een gezamenlijke uitdaging. Door de aanvullende woningbouw te concentreren in stedelijk gebied wordt niet alleen gebouwd waar de markt om vraagt, maar wordt ook het draagvlak voor voorzieningen in de directe omgeving behouden. Daarnaast zal het nodig blijven om de woningbouw in dorpen te faciliteren, dit zal dan primair via herstructurering, inbreiding binnen de bestaande kern, vervangende nieuwbouw en het verleggen van bestaande plannen naar nieuwe kansrijke locaties moeten gebeuren. Zorgvuldig ruimtegebruik en bouwen binnen het bestaand stedelijk gebied van dorpen en steden is het uitgangspunt. 4.2.2 Omgevingsverordening Zeeland Voor woningbouw zijn in de omgevingsverordening Zeeland in hoofdstuk 5 instructieregels opgenomen. Paragraaf 5.1.3 voorziet in regels ten aanzien van wonen. In de artikelen 5.9, 5.10 en 5.11 is opgenomen dat Middelburg valt binnen de woningbouwregio 'Walcheren' en dat met instemming van de provincie regionale woningmarktafspraken moeten worden gemaakt en wat de onderwerpen in deze afspraken moeten zijn.

Artikel 5.12 geeft aan dat een woningbouwontwikkeling die voorziet in vier of meer woningen binnen het stedelijk gebied alleen is toegestaan als deze in de regionale woonafspraken is opgenomen. Het plan voor de appartementen aan de Buitenruststraat is opgenomen in de regionale woonafspraken en past daarmee in de provinciale instructieregels. 4.2.3 Zeeuwse woondeal Op 6 maart 2023 is de Zeeuwse Woondeal ondertekend door de minister voor Volkshuisvesting en Ruimtelijke Ordening, de Provincie Zeeland en de dertien Zeeuwse gemeenten.

Om het woningtekort terug te dringen tot een gezond evenwicht, wordt met het programma Woningbouw nationaal ingezet in op de realisatie van 900.000 woningen tot en met 2030. Om dit te realiseren wordt gestreefd naar de groei tot 100.000 nieuwbouwwoningen per jaar vanaf 2024. Daarbij is het streven dat ten minste twee derde van de nieuwbouwwoningen betaalbaar zijn. Daarom is nationaal de bouw van 250.000 sociale corporatiewoningen en 350.000 woningen in het middensegment (midden huur- en koopwoningen onder de 355.000 euro) nodig. Met gemeenten, provincies en Rijk zijn afspraken gemaakt over ieders aandeel in het behalen van deze doelstellingen. Het doel van de Zeeuwse Woondeal is het bouwen van 16.500 extra woningen in Zeeland in de periode tot en met 2030. Tweederde van deze woningen moet betaalbaar zijn. Het gaat om 6.840 sociale huurwoningen en 3.46 koopwoningen. Gemeente Middelburg zet zich in voor realisatie van het aandeel van 2.280 woningen in de regionale opgave waarvan 1084 sociale huurwoningen. Knelpunt voor Middelburg is het vinden van een locatie voor sociale woningbouw.

17/337

4.2.4 Toetsing en conclusie Met deze ontwikkeling wordt gebouwd voor één- en tweepersoons huishoudens. Het project kenmerkt zich door het creëren van een gezonde aangename woonomgeving met veel groen en water. De ontwikkeling bevat een woningbouwontwikkeling binnen bestaand stedelijk gebied, op korte afstand van voorzieningen. Het is een inbreidingslocatie binnen de stad Middelburg in de woonwijk Dauwendaele. Daarmee wordt aangesloten bij het beleid van de provincie om aanvullende woningbouw te concentreren in stedelijk gebied. De ontwikkeling is in overeenstemming met het beleid van de provincie Zeeland.

4.3

Gemeentelijk beleid

4.3.1 Omgevingsvisie Middelburg 2050 In de Omgevingsvisie Middelburg 2050 wordt een toekomstvisie geschetst hoe de gemeente Middelburg zich wi ontwikkelen tot 2050. Daarvoor zijn 3 principes genoemd die de leidraad vormen voor de toekomst. Het gaat om de volgende 3 principes: 1. Gezonde stad 2. Compacte stad 3. Circulaire en groene stad Een gezonde gemeente is een gemeente waarin veel plek is voor ontmoeting, waarin veel groen is en waarin een sterke fiets- en wandelstructuur is om zich snel, veilig en aangenaam door de gemeente te bewegen. Tot 2039 moeten nog circa 3.200 woningen worden gebouwd om aan de woningbehoefte te kunnen voldoen. Voor het zoeken naar woningbouwlocaties wordt in eerste instantie gekeken naar binnenstedelijke herstructureringen en verdichtingen. Er is gekozen voor het principe compacte stad. De woonvormen moeten volledig aansluiten op de vraag, dat betekent meer levensloopbestendig, meer sociale huur en wellicht ook flexwonen. De gemeente wil in 2050 volledig circulair zijn. Het beleid is om klimaatadaptief en natuurinclusief te bouwen.

Beoordeling Onderhavige ontwikkeling sluit naadloos aan bij de 3 leidende principes uit de omgevingsvisie. Het gaat om een herstructurering-/inbreidingsproject met aandacht voor groen en water om een klimaatadaptieve, gezonde en aangename leefomgeving te creëren. Het project voorziet in de vraag naar meer sociale huurwoningen. Het project levert een goede bijdrage aan de woningbouwopgave die er ligt.

4.3.2 Woonvisie Middelburg 2023-2027 In de Woonvisie 2023-2027 wordt het beleid over wonen voor de gemeente Middelburg weergegeven. In de regio Walcheren is de verwachting dat het aantal huishoudens groeit en de bevolking vergrijst. Een sterke toename van het aantal alleenstaanden wordt verwacht als gevolg van de steeds grotere groep 65-plussers. Op basis van huishoudensprognoses groeit het aantal huishoudens de komende 10 jaar met ongeveer 2000. Er zal o de woningmarkt sprake zijn van huishoudensverdunning en een groei van het aantal eenpersoonshuishoudens.

18/337

Naast transformatie van de bestaande woningbouw is nieuwbouw van belang om in de behoefte te voorzien. Er wordt ingezet op nieuwbouw van passende woningen op wijkniveau met aandacht voor nultredenwoningen (grondgebonden woning of appartement) om de doorstroming te bevorderen en zodoende ook meer ruimte te maken voor starters op de woningmarkt. Op de woningmarkt is de keuzeruimte voor middeninkomens en starters in het bijzonder steeds beperkter geworden. De gemeente Middelburg heeft behoefte aan woningen in het laag/midden segment zowel huur als koop. In Middelburg is er de komende 10 jaar vraag naar circa 690 tot 805 sociale huurwoningen (huurprijs tot €763,47). Het kunnen bieden van geschikte sociale huurwoningen voor ouderen (nultredenwoning) en huurwoningen voor kleinere huishoudens vraagt om enige uitbreiding van de voorraad. Ook staat de gemeente open voor vernieuwende woonconcepten met toegevoegde waarde voor Middelburg, erfdelen en collectief particulier opdrachtgeverschap zijn daar voorbeelden van. Bij nieuwbouw wordt inbreiding verkozen boven uitbreiding. Focus hierbij ligt op een kwalitatief en duurzame woningvoorraad. Woningcorporaties hebben hierin een belangrijke taak met betrekking tot de kwaliteit van de sociale huurwoningvoorraad. Zo is in de wijk Dauwendaele een deel van de woningvoorraad toe aan renovatie en verduurzaming en soms aan sloop en nieuwbouw.

Beoordeling De locatie voorziet in de ontwikkeling van appartementen in het lage huursegment. Daarmee wordt voldaan aan de woonvisie. 4.3.3 Nota Ruimtelijke Kwaliteit 2016 Vooruitlopend op de nieuwe Omgevinsgwet heeft de gemeente Middelburg in november 2015 de Nota Ruimtelijke Kwaliteit 2016 vastgesteld.

Het doel van de “Nota Ruimtelijke Kwaliteit” is om richtlijnen en criteria te bieden voor bouw- en verbouwprojecten in de gemeente Middelburg, met als streven de ruimtelijke kwaliteit te waarborgen en te verbeteren door duidelijke en regels te geven. Het voorheen verplichte advies over ruimtelijke kwaliteit (voorheen welstandsadvies) door een onafhankelijk adviesteam kan ook vervangen worden door een ambtelijke toets. Met het vaststellen van de nieuwe welstandsnota, de Nota Ruimtelijke Kwaliteit 2016 heeft Middelburg gekozen om een deel van de plannen door ambtenaren te laten toetsen. Het doel is om aanvragers zoveel mogelijk zekerheid te geven over het krijgen van een positief advies op het gebied van ruimtelijke kwaliteit. Bouwplannen die deze standaardoplossingen volgen, zullen in de regel snel afgehandeld kunnen worden. Indien bij de toets blijkt dat een plan niet op de meer concrete flits- en snelheidscriteria is gebaseerd, wordt dit plan alsnog voorgelegd aan het ARK. Dit gebeurt ook als wordt geconcludeerd dat een beoordeling door het ARK zinvol en/of gewenst is. Het ARK kijkt bij haar beoordeling ook naar specifieke pand- en locatiegebonden aspecten. Voor een bouwplan anders dan een enkel woning of in omvang vergelijkbaar bouwwerk wordt een beeldkwaliteitsplan opgesteld.

Dit plan beschrijft de gewenste ruimtelijke kwaliteit van en gebied en omvat wensen van toekomstige bewoners, architectonische beeldkwaliteit, stedenbouwkundige aspecten,

19/337

landschappelijke waarden en cultuurhistorische waarden.

Beoordeling Tijdens het aanbestedingstraject hebben alle 3 de deelnemende partijen hun plan 2x mogen presenteren aan het ARK. Deze overleggen zijn bedoeld geweest als vooroverleg met als doel dat de definitieve inschrijvingen z goed mogelijk aansluiten bij de wensen van het ARK. Inmiddels is er een definitieve partij geselecteerd en is het ontwerp verder uitgewerkt en in dit kader door het ARK positief beoordeeld.

4.3.4 Toetsing en conclusie Dit bouwplan is een goede ontwikkeling voor Middelburg, omdat de stad en de regio behoefte hebben aan meer kwalitatief betaalbare huurwoningen. De ontwikkeling is tevens een verbetering van de omgevingskwaliteit. De ontwikkeling is in overeenstemming met het beleid van de gemeente Middelburg.

20/337

Hoofdstuk 5

Gevolgen voor de fysieke leefomgeving

In dit hoofdstuk wordt getoetst of de de bouw van de 41 sociale huurwoningen aan de Buitenruststraat 235 in Middelburg geen nadelige gevolgen heeft voor de fysieke leefomgeving. Ook wordt getoetst of deze locatie kan garanderen dat er een goed woon- en leefklimaat is.

5.1

Mer-beoordeling

Beoordelingskader In Bijlage V van het Omgevingsbesluit (Ob) is aangegeven welke activiteiten mer-(beoordelings)plichtig zijn. Activiteiten die zijn genoemd in kolom 1 zijn mer-plichtig als wordt voldaan aan de drempelwaarden uit kolom 2 en mer-beoordelingsplichtig in gevallen als genoemd in kolom 3. In kolom 4 staat aangegeven bij welk besluit d mer-(beoordelings)plicht geldt.

Voor mer-beoordelingsplichtige activiteiten moet worden onderzocht of deze aanzienlijke milieueffecten kunnen hebben. De criteria om dit vast te stellen zijn genoemd in bijlage III van Richtlijn 2011/92/EU (richtlijn m.e.r.). Samengevat zijn dit de kenmerken van een plan, de locatie van een plan en soort en kenmerken van de verschillende milieueffecten. De initiatiefnemer van een in Bijlage V aangewezen project moet daarvan mededeling doen bij het bevoegd gezag, doorgaans het college van B&W (artikel 16.45, lid 1 van de Omgevingswet). In die mededeling (de aanmeldingsnotitie) is een beschrijving van het project, de locatie en de mogelijke milieueffecten opgenomen (artikel 11.10 Ob). Het bevoegd gezag beslist binnen zes weken of sprake is van aanzienlijke milieueffecten en neemt die beoordeling op in de omgevingsvergunning (artikel 11.11 Ob).

Beoordeling en conclusie De beoogde ontwikkeling waarvoor een omgevingsvergunning voor een BOPA wordt aangevraagd, betreft een stedelijk ontwikkelingsproject (categorie J11, Omgevingsbesluit). Dit is een activiteit uit de kolom van Bijlage V van het Ob. Hiervoor geldt een mer-beoordelingsplicht. De notitie is opgesteld en opgenomen in bijlage 3. Uit de mer-beoordeling blijkt dat het projectgebied niet is gelegen in kwetsbaar gebied en/of gebied met een beschermde status. Verder leiden de aard en omvang van het project niet tot aanzienlijke milieueffecten. Voor de ontwikkeling zijn geen mitigerende maatregelen bekend. Het doorlopen van een volledige mer-procedure is niet noodzakelijk. Uit de aanmeldnotitie blijkt dat er als gevolg van het plan geen sprake is van belangrijke nadelige gevolgen. Wel moeten er ten aanzien van de vleermuis maatregelen genomen worden.

5.2

Ladder voor duurzame verstedelijking

Beoordelingskader De ladder voor duurzame verstedelijking (Ladder) is een instructieregel voor zorgvuldig ruimtegebruik en tegengaan van leegstand. Artikel 5.129g Bkl regelt dat bij een wijziging van het omgevingsplan voor een nieuwe

21/337

stedelijke ontwikkeling toepassing van de ladder is vereist. Artikel 8.0b Bkl bepaalt dat deze instructieregel ook geldt voor een BOPA.

Volgens artikel 5.129g, lid 1, van het Bkl is dit artikel alleen van toepassing op een stedelijke ontwikkeling die bestaat uit de ontwikkeling of uitbreiding van een bedrijventerrein, een zeehaventerrein, een woningbouwlocatie, kantoren, een detailhandelvoorziening of een andere stedelijke voorziening en die voldoende substantieel is. In welke gevallen er sprake is van een nieuwe stedelijke ontwikkeling is niet concree vastgelegd. Of er sprake is van een stedelijke ontwikkeling wordt bepaald door de aard en omvang van de ontwikkeling in relatie tot de omgeving. Vaste jurisprudentie heeft bepaald dat bij woningbouw van meer dan 11 woningen er sprake is van een stedelijke ontwikkeling die ladderplichtig is. Beoordeling Het toevoegen van 41 appartementen valt onder een nieuwe stedelijke ontwikkeling. Het betreft sociale huurappartementen met een oppervlakte tussen de 60 en 80 m². Zoals beschreven in hoofdstuk 4 is er grote vraag naar dit type betaalbare woningen. Doordat de appartementen duurzaam worden uitgevoerd ontstaat er eveneens een aanvulling op het bestaande aanbod van sociale huurwoningen in de stad Middelburg. Voorzieningen in de nabije omgeving zijn belangrijk voor de leefbaarheid. Het is positief voor de leefbaarheid van de toekomstige inwoners dat de 41 nieuwe appartementen worden gerealiseerd nabij winkelcentrum Dauwendaele.

In de wijk zijn daarnaast een sportschool en voetbalvelden aanwezig, evenals een fysiotherapiepraktijk. De uitstekende bereikbaarheid door de nabijheid van het station draagt ook bij aan de leefbaarheid voor toekomstige bewoners.

De nieuwbouw leidt tot meer woningdifferentiatie in de wijken Dauwendaele en vult een gat op in de woningmarkt zodat dit ook een gewenste verhuisbeweging in gang kan zetten en doelgroepen kunnen wonen in voor hen geschikte woningen. Tevens draagt dit project bij aan ruimtelijke kwaliteitsverbetering voor de wijk Dauwendaele. Conclusie Dit nieuwbouwproject komt overeen met de Woonvisie Middelburg en de Zeeuwse woondeal zoals beschreven in hoofdstuk 4. De woningmarkt vraagt om meer sociale huurwoningen voor ouderen (nultredenwoningen) en huurwoningen voor kleinere huishoudens en eenpersoonshuishoudens als gevolg van demografische ontwikkelingen. Het toevoegen van appartementen is nodig om deze vraag op te vangen en om een kwaliteitsslag te maken. Sloop en nieuwbouw is een goed middel om een locatie voor sociale woningbouw te creëren en de ruimtelijke kwaliteit te verbeteren. Er wordt voldaan aan de Ladder voor duurzame verstedelijking.

5.3

Water(toets) en klimaatadaptatie

Beoordelingskader Ruimtelijke ontwikkelingen kunnen van grote invloed zijn op de waterhuishouding in een gebied. Ze kunnen gevolgen hebben voor de waterkwantiteit, de waterkwaliteit en de waterveiligheid. Bij het verlenen van een omgevingsvergunning voor een BOPA dienen de waterbelangen te worden geborgd.

22/337

Beoordeling Het projectgebied ligt in het beheergebied van het waterschap Scheldestromen. Het projectgebied ligt niet in een grondwaterbeschermingsgebied en de waterkering die langs het kanaal door Walcheren ligt heeft , vanwege de afstand, geen invloed op het project. In het plangebied ligt een secundair afvoervlak van oppervlaktewater. Deze watergang is aan de straatzijde van de Agaat gekenmerkt als natuurvriendelijke oever. Het voornemen is om deze watergang uit te breiden en te integreren in het project. Hierdoor ontstaat een mooie samenhang tussen bebouwing en water en wordt het oppervlak voor waterberging.

In het plangebied bestaat de riolering voor ongeveer 50% uit een gescheiden rioleringsstelsel. Hierbij wordt het hemelwater rechtstreeks geloosd op de aanwezige watergangen in het plangebied. De overige 50% bestaat uit een gemengd rioleringsstelsel. Het huishoudelijk afvalwater wordt afgevoerd naar de riolering. De riolering loost onder vrij-verval naar het gemaal de Grenadier aan de Elektraweg en van hieruit wordt het naar de rioolwaterzuivering in Ritthem getransporteerd. Het plangebied is gelegen in een gebied met ruime infiltratiemogelijkheden, er is geen sprake van wateroverlas bij hevige buien. Als gevolg van de afname van de oppervlakteverharding door de realisatie van het plan zal de hoeveelheid oppervlaktewater op het perceel ten opzichte van de huidige situatie toenemen. Door de verruiming van de aangrenzende waterpartij en de ruime infiltratiemogelijkheden van de bodem worden hier geen problemen verwacht. Over onderhoud aan de waterpartij en onderhoudsstrook zijn op dit moment nog geen definitieve afspraken gemaakt. De concrete uitwerking is in de anterieure overeenkomst tussen gemeente en Woongoed vastgelegd. Het idee is dat het groen met het deel water wordt overgedragen aan de gemeente. Conclusie Voor de ontwikkeling is rekening gehouden met waterberging en klimaatadaptatie. De ontwikkeling voorziet in een afname van circa 575 m2 aan verhard oppervlak.

De parkeerplaatsen worden half hard en half groen en de waterpartij wordt geïntegreerd in het plan. Voor uitgebreidere informatie zie de watertoets in bijlage 4. Waterschap Scheldestromen is akkoord met de watertoets.

5.4

Groen en klimaatadaptatie

Beoordelingskader De gemeente Middelburg heeft in het groenbeleidsplan 2016-2026 haar doelen beschreven ten aanzien van groen en klimaatadaptatie. Er wordt gestreefd naar het versterken van de hoofdgroenstructuur (HGS) en het duurzaam behouden van groen in de overige delen van de stad. De structuur wordt robuuster gemaakt door de hoeveelheid groen waar mogelijk te vergroten en/of deze kwalitatief te versterken. Naast een belangrijke bijdrage aan de beleving van de stad, draagt de HGS ook bij aan het verbeteren van het milieu en het ecosysteem. In de inrichting en het beheer van overig groen bevindt zich een zekere dynamiek, waardoor groen voortdurend kan voorzien in de behoefte van de veranderende bevolkingssamenstelling en functies. De hoofdpunten van het beleidsplan zijn:

23/337

Behouden en versterken van de hoofdgroenstructuur (randvoorwaarden bij ruimtelijke ontwikkelingen); Toegankelijkheid van de hoofdgroenstructuur (de groene buffers van de stad) bevorderen; Een groene inrichting van de wijken en speelplaatsen in stand houden en waar mogelijk verbeteren; Zorgvuldig omgaan met uitgifte van groen; Milieubewust beheren en differentiatie in de kwaliteitsniveaus van het groenbeheer van de verschillende gebieden aanhouden; Inspelen in de groeninrichting op klimaatverandering; Behoud van de beheerkwaliteit van het groen en ook op begraafplaatsen; Bevorderen van biodiversiteit; Het onderzoeken van de mogelijkheden voor het ontwikkelen van stadslandbouw; Bij aanleg en inrichting kiezen voor duurzame concepten en beplantingen.

Beoordeling en conclusie Het plan voorziet in een toename van de hoeveelheid groen en water. In het plangebied worden halfverharde parkeerplaatsen aangelegd zodat regenwater direct in de bodem kan infiltreren. Daarnaast worden blauw-groene zones in het plangebied aangelegd. Dit wordt gedaan voor recreatief medegebruik, maar ook voor klimaatadaptatie ten aanzien van hittestress en waterberging. Het plan sluit aan op de beleidsdoelen van de gemeente.

5.5

Bodem

Beoordelingskader Een omgevingsplan bevat waarden voor de toelaatbare kwaliteit van de bodem voor het bouwen van een bodemgevoelig gebouw op een bodemgevoelige locatie (art. 5.89i Bkl). Op grond van artikel 22.30 (Bruidsschat) gelden de interventiewaarden bedoeld in bijlage IIA van het Bal. Bij het bouwen van een bodemgevoelig gebouw op een bodemgevoelige locatie moet worden aangetoond dat aan deze waarden wordt voldaan. Bij een overschrijding van een vastgestelde waarde moeten sanerende of andere beschermende maatregelen worden getroffen (art. 5.89k Bkl). Bij het wijzigen van een gebruiksactiviteit kan het met het oog op een evenwichtige toedeling van functies aan locaties ook wenselijk zijn om te onderzoeken of de bodemkwaliteit geschikt is voor de beoogde activiteit.

Beoordeling en conclusie In het kader van de voorgenomen ontwikkeling is in maart 2023 en augustus 2023 een verkennend bodemonderzoek uitgevoerd door Econsultancy. De bijbehorende rapportage is opgenomen in bijlage 5. De vooraf gestelde hypothese was dat de onderzoekslocatie als niet verontreinigd kan worden beschouwd. Verkennend bodemonderzoek heeft duidelijk gemaakt dat er lichte verontreinigingen zijn. Echter, gelet op de aard en mate van verontreiniging, bestaat er géén reden voor een nader onderzoek en bestaan er met betrekking tot de milieuhygiënische kwaliteit van de bodem géén belemmeringen voor de sloop en nieuwbouw op de onderzoekslocatie. Onderzoek naar het puin dat vrijkomt bij de sloop wordt uitgevoerd in het kader van de daadwerkelijke sloop.

24/337

5.6

Cultureel erfgoed

Beoordelingskader Onder cultureel erfgoed valt: archeologie, cultuurhistorie, monumenten, karakteristieke panden, beschermde gezichten, monumentale bomen, landschap etc. Voorafgaand aan de uitvoering van plannen onderzoek moet worden gedaan naar de aanwezigheid van waarden en daar in de ontwikkeling van plannen zoveel mogelijk rekening mee te houden. De essentie van deze wetgeving is behoud van archeologische resten zoveel mogelijk in de bodem en de bescherming van het cultureel erfgoed en landschap. Zo zijn er in het Bkl ten aanzien van de bescherming een aantal beginselen geformuleerd (art. 5.130 Bkl). Deze beginselen richten zich op de omgang met monumenten die op grond van het omgevingsplan zijn beschermd, archeologische monumenten, (voorbeschermde) rijksmonumenten, beschermde stads- en dorpsgezichten en beschermde cultuurlandschappen. Daarnaast zijn in afdeling 8.8 van het Bkl regels gesteld voor de beoordeling van rijksmonumentenactiviteit en het verplaatsen van gebouwde monumenten. Het gemeentelijk beleid over archeologie en cultuurhistorie is vooruitlopend op de Ow opgenomen op de archeologische beleidskaart en de cultuurhistorische waardenkaart.

Deze archeologische waarden en verwachtingen en de cultuurhistorische waarden zijn veelal doorvertaald in respectievelijk archeologische dubbelbestemmingen en cultuurhistorische dubbelbestemmingen opgenomen in het (tijdelijk) omgevingsplan. Indien het initiatief in deze (werkings)gebieden is gelegen, wordt hieraan getoetst. Beoordeling In het bestemmingsplan Dauwendaele geldt ter plaatse van het plangebied de dubbelbestemming Waarde-Archeologie-3. Hier geldt dat, indien de grond dieper dan 0,4 m -mv worden geroerd over een oppervlakte groter dan 500 m², een archeologisch onderzoek plaats moet vinden. Aangezien de ontwikkeling groter dan 500 m²wordt en dieper dan 0,4 m komt te liggen, is een archeologisch onderzoek noodzakelijk. Archeologisch vooronderzoek In januari en februari 2023 heeft Econsultancy een archeologisch bureauonderzoek en een inventariserend veldonderzoek door middel van boringen uitgevoerd. De bijbehorende rapportage is opgenomen in bijlage 6. Uit het vooronderzoek kan worden geconcludeerd dat de middelhoge verwachting voor de Vroege Middeleeuwen naar laag kan worden bijgesteld. Voor de top van het veen geldt voor het gehele plangebied, behalve ter plaatse van boring 3, een middelhoge verwachting. Econsultancy adviseert om archeologisch vervolgonderzoek uit te voeren, voorafgaand aan de geplande werkzaamheden.

De archeologische deskundige van de Walcherse Archeologische Dienst (WAD) heeft het bouwplan beoordeeld en geconcludeerd dat er geen vervolgonderzoek nodig is, omdat de nieuwbouw is gesitueerd op de locatie van de bestaande bebouwing. Hierdoor zal er als gevolg van het bouwplan nauwelijks meer bodemverstoring plaatsvinden dan eerder al is gebeurd.

25/337

Cultuurhistorische waardenkaart De cultuurhistorische waardevolle objecten zijn door de provincie aangegeven op de cultuurhistorische waardenkaart. Op de uitsnede in figuur 5.1 is te zien dat ten noordwesten van het plangebied het Beschermd Stadsgezicht van Middelburg aanwezig is. Verder bevinden zich enkele Rijksmonumenten in Dauwendaele. Het plangebied maakt hier geen onderdeel van uit. Negatieve effecten op deze waarden zijn dan ook uitgesloten.

Figuur 5.1. Ligging plangebied op de cultuurhistorische waardenkaart.

Conclusie De locatie is niet aangewezen als beschermd monument. Tijdens het archeologisch onderzoek zijn bij de boringen archeologische indicatoren op een diepte van 120 cm - mv aangetroffen. Echter, doordat de nieuwbouw op de locatie van de bestaande bebouwing wordt gerealiseerd, zal er nauwelijks meer bodemverstoring plaatsvinden en is aanvullend archeologisch onderzoek niet nodig.

5.7

Verkeer en vervoer

Beoordelingskader Er zijn geen instructieregels van het Rijk en provincie met betrekking tot mobiliteit en parkeren. Echter, bij het toelaten van een nieuwe ontwikkeling zal met het oog op een evenwichtige toedeling van functies aan locaties aangetoond moeten worden wat het effect is op de bereikbaarheid, verkeersafwikkeling en parkeerdruk. Ook wordt in beeld gebracht of er sprake is van een (extra) parkeerbehoefte voor auto's, fietsen (en scooters). Deze onderzoeksinformatie is ook nodig in verband met het in beeld brengen van de gevolgen voor het geluid door wegen, luchtkwaliteit en de emissie van stikstof. Deze thema's worden in de navolgende paragrafen verder uitgewerkt. Beoordeling Parkeren Voor het bepalen van de parkeerbehoefte van het plangebied in de huidige en de toekomstige situatie wordt

26/337

gebruikgemaakt van kencijfers uit CROW-publicatie 744. Het projectgebied ligt in een woonwijk in de stad Middelburg. Er wordt voor de berekening daarom uitgegaan van een stedelijkheidsgraad 'Sterk stedelijk', en ligging in 'Rest bebouwde kom'. Het parkeerkencijfer is voor een sociale huurappartement 75 - 100m² 0,95 per woning. Dit komt neer op een parkeerbehoefte van: 41 x 0,95 = 39 parkeerplaatsen. In het ontwerp worden ten minste 44 parkeerplaatsen voorzien , waarvan 5 parkeerplaatsen voor Stichting Philadelphia zijn gereserveerd. Stichting Philadelphia is gehuisvest aan de Agaat 12, grenzend aan de noordzijde van het projectgebied. In het ontwerp worden de 5 huidige parkeerplaatsen van Philadelphia betrokken bij het plan als groenvoorziening. Philadelphia krijgt de 5 parkeervakken terug op een andere plek in het ontwerp. Het ontwerp heeft dus 44 - 5 = 39 parkeerplaatsen gereserveerd voor de 41 te bouwen appartementen. Dit betekent dat ruimschoots aan de parkeerbehoefte wordt voldaan.

Verkeersgeneratie Voor het bepalen van de verkeersgeneratie van het plangebied in de huidige en de toekomstige situatie wordt gebruikgemaakt van kencijfers uit CROW-publicatie 744. Net als voor de parkeernormen wordt uitgegaan van ee stedelijkheidsgraad van 'Sterk stedelijk' en ligging in 'Rest bebouwde kom' en wordt per kencijfer het gemiddelde van de bandbreedte gehanteerd. Voor de huidige situatie is gerekend met het CROW kencijfer van functietype Commerciële dienstverlening (kantoor met baliefunctie). De kencijfers uit CROW-publicatie 744 kunnen gebruikt worden voor het berekenen van de gemiddelde weekdagintensiteiten. Voor het beoordelen van de verkeersafwikkeling dient echter gekeken te worden naar de gemiddelde werkdagintensiteiten.

Figuur 5.2. Verkeersgeneratie bestaande en beoogde situatie.

De beoogde ontwikkeling zorgt voor een kleine toename van de verkeersgeneratie op een weekdag van 2 motorvoertuigen extra per dag en op een werkdag is er sprake van een afname van 23 motorvoertuigen per dag. Dit komt op een totale afname van het aantal verkeersbewegingen als gevolg van de ontwikkeling. Er is dan ook geen negatief effect van de beoogde ontwikkeling op de verkeersafwikkeling en verkeersveiligheid van het omliggende wegennet. Conclusie In totaal zorgt de ontwikkeling voor een verkeersafname van 23 mvt/etmaal gedurende een gemiddelde werkdag. Bij woningbouw is het verkeer meer gespreid over de dag. Dit in samenhang met een kleine afname van de verkeersintensiteit leidt tot een lichte verbetering van de verkeersafwikkeling en verkeersveiligheid op het omliggende wegennet. Het aantal beoogde parkeerplaatsen is ruim voldoende om in de parkeerbehoefte te voorzien. Het aspect verkeer staat de ontwikkeling daarmee niet in de weg.

27/337

5.8

Ecologie gebiedsbescherming

Beoordelingskader De voorgenomen ontwikkeling mag niet leiden tot aantasting van beschermde natuurgebieden (effecten op Natura 2000 en Natuurnetwerk Zeeland). Hiervoor dient een stikstofberekening (Aerius-berekening) te worden uitgevoerd voor de gebruiksfase. Indien de berekeningen leiden tot een uitkomst van 0,00 mol/ha/jr dan betekent dit dat significant negatieve effecten kunnen worden uitgesloten en dat aanvullende onderzoeken niet nodig zijn. Als er een uitkomst uitrolt groter dan 0,01 mol/ha/jr of meer dan zijn aanvullende onderzoeken noodzakelijk. Natura 2000-gebieden Een BOPA-activiteit kan gevolgen hebben voor een Natura 2000-gebied. Denk hierbij aan de depositie van stikstof in een Natura 2000-gebied maar ook aan andere gevolgen, bijvoorbeeld door geluid en licht die door de activiteit worden veroorzaakt. Als een BOPA-activiteit plaatsvindt in de directe nabijheid van een Natura 2000-gebied, dan moet onderzoek uitwijzen of de BOPA-activiteit significante gevolgen heeft voor een Natura 2000-gebied. Natuurnetwerk Nederland (NNN) Een BOPA-activiteit kan gevolgen hebben voor NNN-gebieden. De gebieden die het NNN vormen zijn aangewezen in de provinciale omgevingsverordening. In de provinciale omgevingsverordening worden de wezenlijke kenmerken en waarden vastgesteld van deze gebieden.

Deze wezenlijke kenmerken en waarden moeten worden beschermd, in stand worden gehouden, verbeterd en ontwikkeld worden. Hiertoe zijn in de provinciale omgevingsverordening instructieregels opgenomen.

Beoordeling Het projectgebied is niet aangewezen als Beschermd Natuurmonument of Natura 2000-gebied. De afstand tot het meest dichtbij zijnde Natura 2000-gebied bedraagt circa 6km. Dit betreft het Natura 2000-gebied 'Veerse Meer'. Gelet op deze afstand zal de nieuwbouw van 41 woningen geen effect hebben op dit gebied. Ook is er geen gebied in de directe omgeving die deel uitmaakt van het Natuurnetwerk Zeeland. Het dichtsbij zijnde gebied is de geluidswal bij het spoor op 270 meter. Uit de berekeningen met AERIUS Calculator (2024.0.1) voor de realisatie- en gebruiksfase blijkt dat er geen toename is van stikstofdepositie hoger dan 0,00 mol/ha/jr. Op basis van de berekeningen zijn significant negatieve effecten op Natura 2000-gebieden in de realisatie- en gebruiksfase uitgesloten. De verkeersgeneratie die in de AERIUS Calculator is ingevoerd, is gebaseerd op de kengetallen voor verkeersgeneratie van sociale huurappartementen uit 2024. In 2025 is dit kengetal naar beneden bijgesteld. De berekening is echter uitgevoerd op basis van de hogere verkeersgeneratie, wat resulteert in een worst-case scenario. De stikstofmemo inclusief berekeningen voor de gebruiksfase en realisatiefase zijn opgenomen in bijlage 7.

Conclusie Uit de berekeningen met AERIUS Calculator (2024.0.1) voor de aanleg- en gebruiksfase blijkt dat er geen toenam is van stikstofdepositie hoger dan 0,00 mol/ha/jr. Op basis van de berekeningen zijn significant negatieve

28/337

effecten op Natura 2000-gebieden in de realisatie- en gebruiksfase uitgesloten. De beoogde herontwikkeling is derhalve uitvoerbaar in het kader van de Omgevingswet.

5.9

Ecologie soortenbescherming

Beoordelingskader De activiteit waarvoor een omgevingsvergunning voor een BOPA wordt aangevraagd en die mogelijke gevolgen heeft voor beschermde dieren of planten, is een flora- en fauna-activiteit. Het is in beginsel verboden om zonder vergunning een flora- en fauna-activiteit te verrichten. Door de brede definitie van een flora- en fauna-activiteit is het bij de BOPA-activiteit eigenlijk altijd nodig om te controleren of er soorten aanwezig zijn en welke soorten dat zijn. Er zijn immers nauwelijks aanleg-, sloop- en bouwactiviteiten denkbaar waarbij vooraf is uitgesloten dat deze mogelijke gevolgen hebben voor beschermde soorten. Zo kan een herontwikkeling waarbij oude gebouwen worden gesloopt ten behoeve van nieuwbouw, gevolgen hebben voor vleermuizen die in die oude gebouwen nestelen. Voor de aanvraag om een omgevingsvergunning voor een BOPA is het nodig om te onderzoeken of er aanwijzingen zijn van de aanwezigheid van beschermde soorten op de locatie waar de BOPA-activiteit zal worden verricht of in de directe nabijheid van die locatie. Dit is de quickscan ecologie. Is het resultaat van de quickscan ecologie dat er aanwijzingen zijn dat specifieke beschermde soorten voorkomen, dan is aanvullend onderzoek nodig.

Voor sommige flora- en fauna-activiteiten is een omgevingsvergunning nodig. De vergunningplicht is geregeld i § 11.2.2 (omgevingsvergunning soorten vogelrichtlijn), § 11.2.3 (omgevingsvergunning soorten Habitatrichtlijn), § 11.2.4 (omgevingsvergunning andere soorten) en § 11.2.5 (overige bepalingen omgevingsvergunning). In deze paragrafen van het Bal worden vergunningplichtige en vergunningvrije activiteiten aangewezen. Sowieso geldt de specifieke zorgplicht voor het verrichten van een flora- en fauna-activiteit die er kort samengevat op neerkomt dat maatregelen moeten worden getroffen om nadelige gevolgen voor beschermde soorten te voorkomen dan wel zoveel mogelijk te beperken of ongedaan te maken (artikel 11.27 Bal).

Als uit de quickscan ecologie blijkt dat de aanwezigheid van beschermde soorten niet kan worden uitgesloten is aanvullend onderzoek noodzakelijk. In dit aanvullend onderzoek worden alleen specifieke beschermde soorten onderzocht die mogelijk aanwezig zijn en door de voorgenomen activiteit worden verstoord of bedreigd. Eventueel is een omgevingsvergunning nodig voor een flora- en fauna-activiteit. Beoordeling In 2022 is een quickscan ecologie uitgevoerd (zie bijlage 8) die is opgevolgd door een nader natuuronderzoek (bijlage 9). Uit het veldonderzoek volgt dat binnen het projectgebied één zomerverblijfplaats (in de garageboxen) van een individu van de gewone dwergvleermuis is vastgesteld. Voor de sloop van de garageboxen is een omgevingsvergunning voor een flora- en fauna-activiteit als bedoeld in artikel 5.1 lid 2 Omgevingswet nodig. Tijdens het veldonderzoek zijn geen andere beschermde functies van vleermuizen aangetroffen binnen het overige deel van het projectgebied. Er zijn binnen het projectgebied geen nestlocaties

29/337

van de gierzwaluw en de huismus aangetroffen. Om de zomerverblijfplaats van de gewone dwergvleermuis zo min mogelijk te verstoren tijdens de sloopwerkzaamheden zijn reeds tijdelijke alternatieve verblijfplaatsen geboden en wordt de bebouwing voorafgaand aan de werkzaamheden ongeschikt gemaakt voor vleermuizen. Op lange termijn zullen permanent voorzieningen worden gerealiseerd om nieuwe verblijfsplaatsen te creëren, waardoor geen negatieve effecten op lange termijn worden verwacht. De omgevingsvergunningaanvraag flora- en fauna-activiteit voor het slopen van een kantoorpand, het realiseren van nieuwbouw en parkeergelegenheid is op 27 februari verleend door de provincie Zeeland. Aan deze omgevingsvergunning ligt een 'Activiteitenplan' ten grondslag. Dit activiteitenplan is opgenomen in bijlage 10. Conclusie Op basis van de uitgevoerde ecologische quickscan en het nadere natuuronderzoek is de aanwezigheid van beschermde soorten binnen het projectgebied onderzocht. De afgegeven omgevingsvergunning voor de floraen fauna-activiteit door de provincie Zeeland heeft dit bevestigd. De beoogde herontwikkeling is derhalve uitvoerbaar in het kader van de Omgevingswet.

5.10 Milieuzonering Beoordelingskader Bij het wijzigen of afwijken van het omgevingsplan moet sprake zijn van een evenwichtige toedeling van functies aan locaties (ETFAL). Hierbij is milieuzonering een van de te beschouwen aspecten. Milieuzonering is het aanbrengen van een noodzakelijke ruimtelijke scheiding tussen milieubelastende en milieugevoelige functies ter bescherming of vergroting van de leefkwaliteit. In de beoogde situatie worden woningen gerealiseerd. Woningen hebben geen milieuhinder tot gevolg.

Beoordeling Om te bepalen of de bestaande omliggende functies geen hinder veroorzaken voor de nieuwe woningen, zijn de omliggende functies in beeld gebracht. Zoals in figuur 5.3 is aangegeven is het projectgebied omringd door verschillende functies, waaronder het winkelcentrum Dauwendaele aan de zuidoostkant, kantoren aan de zuidwestzijde en woningen aan de noord- en noordwestzijde.

30/337

Figuur 5.3. Ligging plangebied ten opzichte van omliggende functies.

Bij de ontwikkeling van de woningen in deze woonwijk wordt rekening gehouden met de aanwezigheid van winkels, scholen en kantoren op korte afstand. Deze functiemenging draagt bij aan een veelzijdige en duurzame leefomgeving, waar wonen en werken op harmonieuze wijze samengaan. De functies detailhandel, kantoren en voorzieningen in de directe omgeving veroorzaken geen significante overlast en passen binnen de geldende normen voor een goed woon- en leefklimaat.

Bedrijvigheid met aan te houden milieuafstanden is in de directe omgeving niet aanwezig. De afstand tussen he winkelcentrum en de nieuwe gevel van het appartementencomplex bedraagt ruim 50 meter. Binnen het winkelcentrum zijn diverse functies mogelijk zoals detailhandelsbedrijven, dienstverlening kleinschalige (dag)horeca kantoren en maatschappelijke functies. Vanwege de afstand van 50 meter wordt helemaal geen milieuhinder verwacht wordt. Conclusie Het aspect milieuzonering vormt geen belemmering voor de beoogde ontwikkeling in het projectgebied.

5.11 Luchtkwaliteit Beoordelingskader Voor het toelaten van activiteiten, anders dan die zijn genoemd in artikel 5.50 en 5.51 Bkl, bevat het Bkl geen instructieregels. In die gevallen zal de gemeente moeten beoordelen of de luchtkwaliteit bij de toe te laten activiteit aanvaardbaar is. De n bepaalt immers dat bij een evenwichtige toedeling van functies aan locaties de gemeente in ieder geval rekening houdt met het belang van het beschermen van de gezondheid (artikel 2.1,

31/337

vierde lid, Ow). Hierbij moet de gemeente rekening houden met de lokale specifieke omstandigheden en de gevolgen van de activiteiten voor de gezondheid van haar inwoners (artikel 2.1 en 2.4 Ow). Onderzoek is niet nodig als de activiteit niet in betekenende mate bijdraagt aan een verslechtering van de luchtkwaliteit. Dit is het geval als activiteiten leiden tot een verhoging van de kalenderjaargemiddelde concentratie in de buitenlucht van zowel stikstofdioxide als10PM van 1,2 µg/m³ of minder. Daarnaast zijn in artikel 5.54 Bkl standaardactiviteiten genoemd die niet in betekenende mate bijdragen. Als een activiteit niet in betekenende mate bijdraagt aan een verslechtering van de luchtkwaliteit, dan is het omgevingsaspect luchtkwaliteit geen belemmering.

Beoordeling Het projectgebied bevindt zich niet in of nabij Artikel 5.51 vermeldde aandachtsgebieden voor stikstofdioxide en fijnstof. In totaal betreft het initiatief de realisatie van 41 woningen. Dit valt onder de standaardgevallen niet in betekenende mate luchtkwaliteit, zoals vermeld in Artikel 5.54 van het Bkl. Met betrekking tot het aspect luchtkwaliteit is de beoogde ontwikkeling in overeenstemming met de instructieregels van het Bkl. Naast een beoordeling van de bijdrage aan de luchtkwaliteit door de activiteit zelf is het ook nodig om te beoordelen of de nieuwe functie aan de betreffende locatie kan worden toegewezen gelet op de achtergrondconcentratie van luchtverontreinigende stoffen. Dit kan worden beoordeeld met behulp van het Centraal Instrument Monitoring Luchtkwaliteit (CIMLK). De dichtstbijzijnde maatgevende weg betreft de Schroeweg, direct ten westen van het projectgebied. Uit de kaart blijkt dat in 2022 de jaargemiddelde concentraties stikstofdioxide en fijn stof ruimschoots onder de omgevingswaarden van het Bkl lagen. De concentraties luchtverontreinigende stoffen bedroegen in 2022; 16,3 µg/m³ voor NO µg/m³ voor PM 2, 15,87 10 en 7,7 µg/m³ voor PM 2,5. De luchtkwaliteit ter plaatse is aanvaardbaar. Conclusie Het is niet nodig maatwerkvoorschriften op te nemen voor het aspect luchtkwaliteit.

Het aspect luchtkwaliteit vormt geen belemmering voor onderhavig initiatief.

5.12 Geluid 5.12.1 Geluid door wegen, spoorwegen en industrieterreinen

Beoordelingskader Een woning is een geluidgevoelig gebouw. Het geluid door een weg, spoorweg of industrieterrein is in ieder geval aanvaardbaar als bij het toelaten van een geluidgevoelig gebouw het geluid op geluidgevoelige gebouwe niet hoger is dan de standaardwaarde in tabel 5.78t (artikel 5.78t, eerste lid, Bkl), zo volgt uit artikel 5.78s, vierde lid, Bkl. Het Besluit kwaliteit leefomgeving bevat standaardwaarden en grenswaarden voor geluid door een geluidbronsoort op een geluidgevoelig gebouw. Deze waarden zijn van toepassing op het geluid door alle geluidbronnen van een geluidbronsoort. De waarden die bij het toelaten van een geluidgevoelig gebouw voor de 7 geluidbronsoorten gelden, staan in de onderstaande tabel.

32/337

Figuur 5.4. Standaardwaarde en grenswaarde op de gevel van een geluidgevoelig gebouw bij toelaten gebouw (bron: iplo, https://iplo.nl/thema/geluid/wetsinstrumenten/geluid-omgevingsplan/geluidgevoelige-gebouw-geluidaandachts gebied/) Voldoen aan de standaardwaarde is de hoofdregel (artikel 5.78t Bkl). Als het geluid op een geluidgevoelig gebouw voldoet aan de standaardwaarde, is het geluid in ieder geval aanvaardbaar en de kans op gezondheidsschade klein.

Beoordeling De nieuwe appartementen komen te liggen in een rustige leefomgeving. Op onderstaande kaart is te zien dat de geluidswaarde van het projectgebied onder de standaardwaarde van het Bkl ligt. Het geluidsniveau is onder de 50dB.