Ruimtelijke functionele visie Drielseweg Hedel

DRIELSEWEG HEÞEL RUIMTELIJKE FUNCTIONELE VISIE 10.04.2O24

o

COLOFON

Drielseweg Hedel, gemeente Maasdriel Ruimtelijke functionele visie Oosterhout IND-488851-01F Ru¡mtelijke funct¡onele v¡sie Drielseweg

,n

CB5

n AsDnEt

Vest¡ging Ooslerhout Beneluxweg 125 Postbus 40 4900 AA Oosterhout +31 (O) 162 487 500

Vesliging Maastrisht

Gêñænte Maðsdriel

Wim Duisenbergplôntsoen 2'l Postbus 959 6200 AZ Maaskìcht +31 (0) 43 325 32 23

Kerkslraôt 45 Postbus 10000 5330 GA Kerkdrìel 14 0418

¡nfo@cb5.nl

wwwcbS.nl

info@maôsdrlel.ni

VRIJGAVE Opsteller(s):

Goedkeurìng:

Vrijgêve:

Sjoerd van Dolen

Rob Grim

Mark van der Poll

Hanne de Jong

INHOUDSOPGAVE l.INLEIDING

1..1 OPGAVE 1.2 DOEL EN AMBITIE 1.3 PLANGEBIED 2. ANALYSE

2.1 HISTORISCHEANALYSE 2.2 VERKEERSANALYSE 2.3 LANDSCHAPPÊLIJKEANALYSE 2.4 RUIMTELIJKEANALYSE 2.5 BELEIDSANALYSE

4 tr É

6

7 B 10 14 18

20

3. ONTWÊRPUITGANGSPUNTEN

22

4. ONTWERPPRINCIPES, SPELREGELS EN PROEFVERKAVELINGËN

24

4.1 DEELGEBIEDEN 4.2 BEDRIJFSKAVELSZUIDKANTDRIELSEWEG 4.3 DRIEHOËKIGE KAVEL NABIJ TUNNEL 4.4 ENTREEZONE 4.5 ONTSLUITINGDRIELSEWEG 4.6 OVERZICHTSKAARTPROEFVERKAVELING

25

26 30 35 38

40

I

4

INLEIDING

o

1.1 OPGAVE De gemeente Maasdriel ¡s ¡ntensief in gesprek met eigenaren en gebruikers van het geb¡ed- Veel van hen z¡en kônsen om hun

bedrijfsvoering uìt te breiden of te veranderen. De gemeente wil hier, onder kwalltôtieve randvoorwaarden, planologische ruimte

n/r sDnEL

aan bieden. De eerste ontwìkkelingskônsen en kwalitêt¡eve randvoorwaarden zijn reeds verkend en omschreven in de vastgestelde geb¡edsvisìe'Poort van Maasdriel'.

De gemeente heeft CB5 gevraagd om een doorverlaling te maken van de uitgangspunten en stedenbouwkundige

Gebiedsvisie De Poort van Maasdriel

pr¡nc¡pes nôar een visie met funct¡onele en ruimtel¡jke indeling van deelgebied I (Drìelseweg).

De uitgangspunten hierbij zijn: . gebiedsvìsie 'Pooû van Maasdriel';

. het u¡tgevoerde verkeersonderzoek voor o.ô. Baron¡eweg; . inpôssen vôn de huidige functies in het geb¡ed; . rekenìng houden met mil¡eubelemmerìngen; . vigerend beleid op gebied vôn wôter en klimêðt; . uitkomsten van de gesprekken met de eigenaren van percelen aan de Drielseweg.

1.2 DOEI EN AMBITIE Het doel is om heldere toetsingskaders, ook wel rtrimtelijke en functionele eisen (spelrege¡s), op te stellen waaraan individuele initiatieven getoetst kunnen worden. CB5 stelt zich ten doel een

Gemeente Maasdriel I Stec Groep I Urban oktober 2021

toegðnkelijke, wervende en uitvoerbare kaders te ontwikkelen, in nauwe samenwerking metde planteamleden van de gemeente Maasdr¡el.

Aânciuidi¡g pl€nlocatte In de Gebiedsvisle; De Poon vôn Môôgdriel (2021)

CB5 5

1.3 PLANGÊBIED De locôt¡e is gelegen ten oosten van het dorp Hedel en ten

westen van Kerkdr¡el, Gelderlônd. Het plangebied ligt ten zuiden van de Baronieweg en is ingeklemd lussen de A2 aan

de oostzìjde en het spoor (Utrecht-'s-Hertogenbosch) aan de westziJde. De zuidelijke begrenzing wordt gevormd door de kôdastrale grenzen van de percelen van de Drielseweg. Het

WAAI

plangebied maôkl deel uil van een groter studìegebied: 'De Poort van Moasdriel'. Ten zuiden vôn de planlocatie loopt de

/"*t&*

Maas. Het plangebied is ca.4 ha en bestôôt op dìt moment uìt

voornamelijk lintbebouwing langs de Drielseweg.

*û o

Het plangebied beschikt ov€r de volgende unieke locðtìe kwa lite ¡ten:

. .

Goede bere¡kbaarheid vanêf de (snel)weg A2; z¡chtlocalìe aan de A2 en de spoorlìjn 's-Hertogenbosch-

e

Utrechl;

.

A2 ri. UTRECHT

centrôle ligging in Nederland.

ß

-la. s\r{C

4!lþ

A2 ri.'S-HERTOGENBOSCH

PlônlocÃtie ¡ gemeenie l!4ððsdrrel

CB5 6

2

7

A N A LY S E

@

2.1 HISTORISCHEANATYSE

193O: een historisch lint

1970: intensivering van fruitteelt

.

.

De hoofdstructuur van het historische l¡nt is herkenbaar

1980: de komst van de A2 . Komst A2 (noord-zuid verb¡nding van Nederland) langs de

hel plangebìed.

zoals hij er nu uit ziet.

. .

De eerste gebouwen langs het h¡stor¡sche lint verschijnen in

. Stijgende hoeveelheid fru¡tteelt opmerkelijk in dit gebied.

Er wordt vooral gebouwd langs het N¡euwe W¡el.

Het bestaande bosje ten zu¡den van het gebied ¡s ôên het

De grond is overslaggrond van de Maas en dus een ideale

onlstðân

ondergrond. Tìjdens vroegere. overstromingen hebben

oostzijde van Hedel.

.

Verdere ontwikkel¡ng van fruittelers en boomtelers in het gebied.

vruchtbare kleideeltjes zich afgezet op deze gronden.

Spoor ôl ver voor deze t¡jd aangelegd; namelijk ìn 1874.

.

Vervanging van de Maasspoorbrug.

GEÉRDËN

WINKEL

¡¡::-.--

I

Hrstore Drielseweg 1930

I -

I

I I

I 1

i 1

Hlstorie Drielseweg 1970

I

I I

I I I

J

Historle Drielseweg 1980

CB5

200O: bedrijventerrein de Geerden

.

Start van de ontwikkeling van bedrijventerrein de Geerden

ten oosten van het plangebied.

. Verdere ontwikkelingen aân het historische lint. . Hoogtepunt vên êantal kavels met fruìtteelt en boomteelt -

2015: af name van fruitteelt en aanleg N831 . Komst van provinciale weg N831 zorgt ervoor dat het histor¡sche lint (Drielseweg) ondeÌEesch¡kt raakt in de wegenh ië rarch¡e.

.

Door de aanleg van de rijksweg wordt het lint ook steeds

.

verder ingevuld met bebouwing en 'sl¡bt het dicht'. Er is een sterkê afname in fruìtteelt in en om het plangebied.

vðnaf dit jaêr zet de afname van fruittelers in.

.

Kavelstructuur begint steeds meer le lijken op huidige

2023: zoeken naar nieuwe kwâlitâtieve ruimte

.

Geb¡ed ligt ¡ngeklemd tussen het spoor, de 42, de N831 en de uiterwaarden van de Maas.

. .

Het hislorische llnt, de Drielseweg, is verder bebouwd. De fruitteelt blijft afnemen; steeds meer eigenaars stoppen ermee.

Nieuwe ontw¡kkeling vraôgt om sturing op kwaliteit

structu u r.

I

Hrslore Drielseweq 2o00

9

I

Historìe Dnelseweg 2015

I

I I

I I

i

H¡slorle Drlelseweg 2023

2.2 VERKEERSANALYSE Het plôngeb¡ed ligt ingeklemd tussen verschillende grote infrastructurele lijnen.

.

Ten westen van het plangebied l¡gt het spoor dat van Utrecht

naar's-Hertogenbosch loopt.

. Ten oosten lìgt de 42, de grootste noord-zuid verb¡nd¡ng van Nederland.

. Ten noord grenst het plangebied êðn de Baron¡eweg d¡e in het plðngebied overloopt ¡n de provinciale weg (N381).

! I ù

! I

Op de Drielseweg ¡s een maximale snelheid loegestaan van 60 kilometer per uur. Ter hoogte van de Steenovensestraat rljdt

ù

I

je de bebouwde kom van Hedel binnen, waarna een mðximale snelheid van 50 kilometer per uur ¡s toegestaan. Het wegprofiel staat alleen meer dan 50 km/h toe, waardoor er

oç

Dit heeft verschillende redenen:

q

I

. De totôle profìelbreedte ¡s uìtnod¡gend om hðrder te rijden . De flauwe bocht in de weg is uitnodigend om harder te rijden. . Er zijn geen snelheidsremmer (zoals drempels of

s

versmallìngen) toegepêst.

.

a

oo

onveilige situat¡es kunnen onlstaan op de Drìelseweg.

I

Er zijn geen visuele snelheidsremmers te vinden (zoals

\

smallere rijbanen of bomen langs de weg).

.

a

g

De fletsstroken liggen op dezelfde hoogte als de rijbaan en

!

worden niet gescheiden door middel vôn bijvoorbeeld een

s

û

g roenstrook ù

Over de Steenovensestraat zullen over het algemeen minder auto's r¡jden dan over de Drielseweg. Hìer staan in verhouding ook veel minder bedrijven. Het vðlt vooral op dat de westzljde

bestaat uit een achterkants¡tuat¡e van de woningen die georiënteerd staðn aan de Kweldanr Verkeersðnèlyse

CB5 10

Drlelseweg

'*:'' prof¡el uitnod¡gend voor hôrd rÌjden

remmen

l

I

ntveôu

1

I

'geen opt¡sche ôð

Stee novensestraat

groene ôchtefkanten

dorpse straat

n snelheidsremmer

n aan

1-

9enoeg afstônd tot woningen

I

helling vanaf dijk versnelt auto . automêtisch

.

WEGEN IN HET PLANGEBIED

CB5

VERKEER - BELEID

Uit de kernatlas Hedel volgen een aôntal uitgangspunten wôt betreft de ontwikkelìngen rondom de Drìelseweg,

ù

I I

Steenovensestraat, lvlaasdijk, Baron¡eweg, N381, A2 en het

I

spoor:

t

'1. De Drielseweg ìs een belangrijke schoolfietsroute tussen

ü

I

Kerkdriel en Velddriel en 's-Hertogenbosch.

! il

2. Er moet sprake zijn vôn een verkeersveìlige s¡tuêt¡e, vanwege

t

4.

q

de functie van de Drielseweg als fietsverbinding.

q

3. Verbeteren/uitbreiden van recreôtieve fìets- en wandelroutes en hierbij passende faciliteiten realiseren,

ù

k groen karakter vanaf A2

I

I I ! I I I

zoals pauzevoorzieningen

4, Vanaf de A2 een kwalltat¡ef beeldbepalend aanz¡cht met

I ù

een duidelr.Jk groen karakter

5. Representatieve bebouw¡ng, met name êên de

tl tl

ontsluit¡ngswegen. Hier is de s¡tuer¡ng, vormgeving en oriêntêtie van de bedrljfsgebouwen belangrijk.

inzetten op veykéársveiligìçi{,' oD Driélseweo

ql ll

6- Verbeteren vðn de verkeersontsluiting vôn het dorp: overlast door sluipverkeer en zwaar verkeer op lokale wegen

1. Drielseweg

als flÞlsroute

tegengêôn en borgen bereikbaarheid bedrijven, winkels en voorzien¡ngen. Specifìeke opgave ìs het weren van het

7 verdu jdelijkìn9 overgang bebouwde kom en buitengebìed

doorgaande verkeer door Hedel.

7. Verduidelijken overgðng tussen bebouwde kom en buitengebied aan de zuid- en oostzijde van de kern. 6. vermindering ov€rlaål

8. Nieuwe aðnslu¡t¡ng'de Triangel'ðls entree vôn het

sluipverkeer

plangebied. I I û s

I ù

Ambilles verkee¡

CB5 12

TECHNISCHE TEKENING KRtÄSPt+,lTi DOORSNIJÐüI*G VAN DE DRIELSEWEG

€

Vanwege de nieuwe ontwikkelìngen ¡n de Maaspoort zal er een n¡euw kruispunt aangelegd moeten worden op de Baron¡eweg/

N831. Het kruising, zoals hiernaast staêl weergegeven, ¡s

ontworpen op totale ontwikkellng van de Poort zoôls ls vastgestelde de vôstgestelde gebiedsvis¡e 'Poort van Maasdrlel'. Door recente ontwikkeling is het onwðarschijnlijk dat het gehele

gebied ontw¡kkeld zal worden. De dimensionering van het kruispunt moet daôrom geactual¡seerd worden

$.

c 3S

,'' iit .

t/,N ô^\/

12

2,3 TANDSCHAPPELIJKE ANALYSE Hedel ligt voor het overgrote deel op de oeverwal en een oude stroomrug. De Mðôs is erg bepalend geweest voor de vorming van het landschap en Hedel zelf. Afgelopen jêren is

de bebouwìngsconcentralie rondom de kruising tussen de provinciale weg en de A2 toegenomen, waardoor de relal¡e tussen de oeverwal en komgronden is afgenomen.

ln en rondom het plangeb¡ed zijn drie lêndschôpstypen le onderscheìden: DE GEERDEN

1. Uiterwaarden van Hedel 2. De Wìelenrand 3. Agrarische gronden

tr

De uiterwôôrden van Hedel zijn erg waardevol. Een groot deel

fçP"

is onderdeeì van Natuurnetwerk Nederland. De focus ligt h¡er

\

voorêl op het creeren van ru imte voor de r¡v¡er, natuurontw¡kkeling

en koppel¡ngen mel cultuurhistorie. ln de uìterwaarden liggen twee nêluurgebieden: de Mussenwaard, waar de in de zomer de oeverzwaluw broedt, en de Hedelse Bovenwaard.

il' DE KAMPEN

De Wielenrand is de rand ten zuiden van Hedel langs de Maasdijk.

Deze wielen z¡jn ontstaan door een plaatselijke dÌjkdoorbraak. Het Nieuwe Wìel, ten zuidwesten van het plangebied llgt ìn een bosachtig gebied. ln dil gebied wordt er permônenÌ gewoond in

I

rec reôtiewo n in g e n.

,f'.., rl

Achter de d¡jk liggen ôgrar¡sche gronden dle vanwege overstromlngen een ideale ondergrond vormen voor agrarische bestemmingen, wôôronder veel fruitteelt met kenmerkende UITERWAARDËN I¡|AAS

rechtlìjnige structuren.

Landschâppeilke enôlyse

C85 14

1 LJlterwaarden van Hedel

3. Agrarische gronden (hel droge latrd)

2. De Wlelenrônd

;ìì.-

l.

¡

,:

lG_

r;-"i-,.. Lãndschãppen en elementen

CB5

LANDSCHAPPELIJK BELEID Uit de kernatlas Hedel volgen een aôntôl landschappelijke en stedenbouwkundige drêgers klimaat en duurzaamheìd, milieu, gezondheid en leefbaarheid:

1. ln het droge land (stroomruggen/oeverwallen) is ruimte voor verschillende functies zoals wonen, recreat¡e, niêtagrarische bedrijvigheid (via functieverandering), nietgrondgebonden agrarische functies zoals paardenhouderijen en natuur en duurzêamhe¡d.

2. We maken een afweging per locatie. We houden rekening met bestaande rechten en ontwikkelingen dienen zorgvuldig landschappelijk te worden ingepast.

3. Versterking van de ru¡mtelijke structuur en de eigen ident'te¡t van de oeverwallen is wenselijk. Daêrbij zetten

we in op lôndschappelijke structuurversterk¡ng, behoud/ terugbrengen doorzichten naar komgebieden en u¡terwaarden, behoud van verspreìd aanwezige kwalite¡ten (hoogstômboomgaarden en open percelen) en gebruik van beplanting (weg beplanting en gebiedseigen beplanting).

4. De (historischel dÜken binnen de gemeenle Maasdriel, met nême buiten de kernen, zijn belangrijke identiteit- en

structuurdragers. Er dient op goede wijze met dewaardevolle kenmerken van deze d¡jken te worden omgegaan.

dragers

Ambitîes groen en wôter

cB5 16

HOOGTELIGGING

De hoogtekaart laat goed de fysieke barrières aôn ôlle zljden van het plangebied z¡en. Het spoor en de A2 zijn niet alleen barrières rn de vorm vôn drukte en geluid, maar ook ¡n hoogte. De A2 ligt ruim 6 meÏer hoger dan het overgrote deel van het plangebied en het spoor ligt ruim 2 meter hoger. De komgronden, uiterwaarden en stroomruggen liggen vooral

op een hoogte die vôrleert van een minimunr vôn 2,1 meter tot een maximum van 3,6 nreler. Het hoogteverschil is hler in het landschap dus weinlg tol niet merkbaar. Deze verschillende lôndschapstypen worden van elkaar gescheiden door de hoger

liggende hoofdstructuren zoals de Maasdijk, hel spoor en de

o

Bôronieweg.

,-"."r'.,*'"t¡rti6rÈfür

*@{

I {;.:tÌ':lti'

" -Þ,

: '..

..!,:la''-:*t-:

i

"

, I

l-ioogteliggi 1.1

Z ciLi in hêl plâ ìgeb ed vd ìôi A2

C B5 17

2.4 RUIMTELIJKEANALYSE Het plangeb¡ed llgt ten oosten van de h¡slorìsche kern van Hedel. ln de stedenbouwkundige opzet is duidelijk te zien dât de bebouwing zich oriënteert op de Drielseweg. De verkavelingsstructuur zit haaks op het lint.

llllll,

De bebouwing bestaðt een reeks (kleinere) woningen, met daar

achter één of meerdere (grotere) schuurvormige loodsen.

t 0

Richting de Steenovensestraat verfijnd de korrel van de bebouwing en komt bebouwing dichter op elkaar te staan.

n¡euwe dorpsentree door komst N381

||,r..

û

i

op zichtlõcatie t¡jdelijke kassen en stalling werkvoertuigen

I

t ¡ I I I

\

û

Het geb¡ed ¡s een du¡del¡jke zichtlocatie vanaf de 42.

Zoals in de hoogtekaart aangeloond, k¡jk je vênaf de A2 letterlijk het plangeb¡ed in. ln de huidige situatie wordt deze

0

.t.

r\ì*

I t I

zichtlocatÌe ingevuld met tijdelijke kassen en een stalling voor

u

werkvoertuigen. Dôt ¡s n¡et erg representat¡ef voor de poort

{ ¡ ¡

van Hedel.

a

\r

¡

a,'

oude dorpsentree

Aan de noordzijde staat het bedr¡jfspand van'de Groot

t

t

Fresh Group'. Dit pand heeft een grotere schaal en andere

û

r1

0

ârch¡tectuur dan de overige bedrijfspanden aan de Drielseweg.

Ì ¡

I I t I

De Steenovenseweg:

. .

t

q

Het bedrijvige l¡nt (Dr¡elseweg)

I

Het dorpse l¡nt (Steenovenseweg en Kweldam

¡

0

I I I t ¡ {

I I I I I t R! mtelijke ðnðlyse

I achterkant situêt¡e Steenovensestraôt

I tt Iç {

l,,.' .,u

Steenovensestraat en Kweldarn (Dorps lint)

Gezichten van het plangebied

Drielseweg (Bedrijvig lint)

L

,.'r{"l.

1l:. .,.-

-::-\t

IF

ffi\+;l r"'4;;;r ìç

*JL

q

c85 i3

2.5 BELEIDSANALYSE

Verdieping centra en bedrijventerreinen

Kernvisie Hedel

(lnput kernenv¡s¡ês)

(nog niet vastgesteld)

Watervisie en Waterbeheerplan Waterschap Rivierenland Voor nieuwe ontwikkelingen geldt compensatie voor het toêvoegen van verharding. Nabij Maasdijk kunnen stiengere eisen gelden.

1. Optimaal ruimtegebruik panden en kavels.

De Drielseweg ¡s een belðngrijke schoolf¡etsroute tussen Kerkdriel en Velddr¡el en 's-Hertogenbosch.

2. Juiste bedr¡jf op juiste plek (bestaande bedrijvigheid).

Profileren als woon- en werkgemeente, voor de kleinere en

De regio Klimaêt Actief Rivlerenland (KAR) In 2O35, maar u¡terl¡jk

startende ondernemel

in 2050, Himaatbestendig en waterrobuust zijn.

Aangeduid als 'afweegbôðr gebied voor bedrìjv¡gheìd'

Beleidsvisie Externe Veil¡gheid (EV) . Het gedeelle van de Drielseweg nabij de A2 ligt binnen het

Zorgvuld¡g ruimtegebru¡k waarbÌj hinderlijke bedruven uit

gifwolk en explosie aandachtsgebied en raakt het brand

Zes pijlers:

Regionale Adaptat¡estrategie (RAS)-regio Rivierenland.

3. Uitbreiding en grip op planvoorraad -bieden schuifruimte 4. Verbetering uitstral¡ng panden en kavels.

5. lnzetten op Keurmerk Veilig Ondernemen

bed rUve nterrel n.

6. lnzetten op duurzaamhe¡d en circulêriteit (water, groen, b¡odivers¡teit en hittestressmêatregelingen).

aandachtsgebied.

de kernen en de linten worden uitgeplôatst nêar dit n¡euwe

.

Binnen deze gebieden zijn zeer kwelsbôre gebouwen in princ¡pe niet toegestaan. Voor (beperkt) kwetsbare gebouwen

Rekening worden gehouden met de spec¡fieke kwaliteiten en

geldt een maatwerkâanpak (ambitie 10 u¡t beleidsvisie

structuren van het gebied en de omgeving. Extra aandacht

EV), maatregelen zoals communicatie over de risico's en

naar de overgang van het bedrijventerrein naar het

aanvullende bouwkundige maatregelen.

landschap en de overgang van het bedrijventerrein naar de

A2 (functie als zichtlocatiel. Vanaf de A2 een kwalitatief beeldbepalend aanzicht met een

duidelijk groen karakter. Goede inpassing/ôfschermìng aan de westz¡jde, naar bebouwde kom van Hedel. Brandâandachtsgebied

Representateve bebouw¡ng, met name aên de ontslu¡tingswegen. H¡er ¡s de s¡tuering, vormgevìng en oriëntatie van de bedrijfsgebouwen belangr¡jk.

Q

-*:.

oitwott< aanoachtsgebred

@ Explosieaandachtsgebred

C85 20

Gebiedsvisie De Poort van Maasdriel (2021) UitgðngspunT is dðt in hel lint de bedrÌjvigheid de ruimte krijgt om het lint als bedrijvig lint vol te maken. Bestaande bedrijven

en ondernemers krìjgen de mogelijkheid om te groeien of uit te bre¡cien en er worden mogelijkheden geboden voor nieuwe kleinschalige bedrijvigheid al dan niet met een bedrijfswoning. Belangrijke randvoorwaarden z¡jn:

. Er moet sprãke bl¡jven/zijn van een goed woon- en leefkl¡maat. De nraximaal toegestône milieucaTegorie ¡s 2.

. Er moeT sprôke zìjn van een verkeersveilige situatie, vanwege de functie van de Drielseweg als fietsverbinding.

.

Voor de bebouwingsregeling sluiten we waar mogelijk aan bij een bestaande regelìng voor bedrijvigheÌd.

Uitgangspunt voor het woongebied rondom de Kweldam is dat

het woonkârakter van deze omgeving wordt behouden en waar mogelijk versterkt. De aanwezige beslêande kleinschalige

bedrijvigheìd mag worden voortgezet. Om te voorkomen dat heT woonkarakter door groeì wordt aangetast, beperken we

de groeimogelijkheden, zonder dat dit het ondernemen onmogelijk maakt. Om de kwaliteìt vôn hel woongebied te versterken fôc¡liteerl de gemeente een transformatie naar wonen bij beèidiging van de bedrijvigheid, Wanneer een ondernemer wil verplaatsen dan stôôt de gerneente open voor een gesprek.

Voorstel is om dit gebied aan te w¡jzen als bebouwde kom i.p.v buitenge bied. bestaand

Gebledsvrsre De Pooil vôn lvlâôsdriei f2021)

C85 21

3. O N TW E R P U I TGAN GS P U N T E N

22

@

ln d¡t hoofdstuk worden de belangrilkste randvoorwaarden en

uitgangspunten op hoofdlijnen omschreven.

Historie

Landschap

¡nfrâstructuuf

.

. Verbeteren van bestaande overgangen. . Doorkijken nðêr het landschap behouden. . D¡jken inzetten als belangrijke identiteit- en structuurdrager. . Ecologische waarde en beleefbôðrheid versterken. . lnzetten op duurzaamheid en circulariteit (water, groen,

.

Nieuwe bebouwing in samenhang met de bestaande lintbebouwing (dorpskarôktefl

. .

.

Leesbðar maken van de verkavelingsrichlingen

Het kleine stuk bos ten zu¡den van het plðngeb¡ed wôarborgen.

bìodiversite¡t en hittestressmaatregelingen).

.

Bebouwing en verkavelingsr¡chtìng oriënteren naar de

Programma

Drielseweg.

.

.

Zichtlocat¡e creèren vanaf de A2 voor een kwalìtatief beeldbepalend aanzlcht met een groen karakter.

.

.

Hoofdstructuren behouden: het bedr¡jvige lint (Drielseweg) en het dorpse lint (Steenovenseweg en Kweldam).

.

Optimaal ruimtegebruik en verbeteren u¡tstraling van pðnden en kavels.

ietser.

Nìeuwe aônsluiting 'Tr¡êngel' als entree van het plangebied Sluipverkeer en zwaêr verkeer op lokôle wegen tegengaan

Milieutechnisch

.

geuremissie en externe veiligheid.

Uitbreiding en grip op planvoorraôd: bieden van schu¡fruimte binnen de gemeenle.

Duideli.lke enlree van het gebied creëren vanaf de snelweg als overgang van buitengebied naar bebouwde kom,

f

. .

. Aandacht voor geluidshinders (spoor en bedrijven),

Ruimte

.

Drielseweg deels inr¡chten als 50 kmih, met aandacht voor

Stâkeholder

De bedrijvighe¡d aan hel lint krijgt de ruìmte om te groeien

Werken vanuit de bestaande wensen, eìsen en belangen

of uit te breiden.

stðkeholders in het plðngeb¡ed.

lnvullen van lege kavels met kleinschalige bedrljvighe¡d (cat. 2) al dôn niet met een bedrijfswoning.

. Solitaire woningontw¡kkeling is n¡et toegestôan. . Woongebied rondom de Kweldam aanwijzen als bebouwde kom.

CB5 23

4

24

O N TW E R P P R I N C I P E S, S P E L R E G E L S E N P R O E FV E R KAV E L I N G E N

o

4.1 ÞEELGEBIEDEN Vanuil de analyse, randvoorwaarden en u¡tgôngspunten ¡s gelrleken dat er voor de volgende deelgebieden rondom de DrÌelseweg de volgende ontwerpopgaves liggen:

1. De bestaande bedrijfskavels langs de zuidkatrt van de Drielseweg, err de mogelijke uitbreiding of invullìng woonwerkkavels.

ri

! fl fì rl

tl tl \t 1l

2. Invulling van de driehoek nabij de tunnel. 3. Zone langs de snelweg âls duidelijke entree nôar het gebied loe.

4. Het nieuwe kruispunt Drielsweg - N831 toe.

ìl fl

4.ONTSLUITING

lì fl

DRIELSEWEG 1N831

l II

In dil hoofdstuk worden voor alle vier de ruimtelljke opgâves

3- ENTREEZONE

Í

I]

d

11.n

Ç^v t

)

{ì

\l

ontwerpprincipes en spelregels uiteengezet. Parallel zijn deze principes en regels verbeeld door middel van

Þ

ri I

één of meerdere proefverkavelìngen.

ê

2. DRIEHOEK NABIJ TUNNEL

\

1ì

I 1l

l]

rì

å

r0 0

Eil

B

\l

%

Þ"

fì

"$,.

1. BEDRIJFSKAVELS DRIELSËWEG

\

6

fì

Þ

æ

ü,,

tr

fl

I

¡il ?

tl

V¡

fì fì

ti

I I il

:

CB5 )_a

4.2 BEDRIJFSKAVETS DRIELSEWEG: ONTWERPPRINCIPCS Et'l SPELREGETS bebouwìng in lijn met woning

De bedrijfskavels aan de Drielseweg zijn opgedeeld ¡n drie

Het perceel wordt op naluurlijke wi.1ze begrensd door

zones. De bedrijfswoning neemt plôâts ¡n de eerste lijn. Deze

groene erfafscheidingen. Deze doorlopende lijnen mêken de verschillende kêvels du¡delijk leesbaar. De 'voortu¡n'

won¡ng is voorzien van een kôp en is georìenteerd op de Driesleweg met een d¡recle onTsluiting aan de voorz¡jde naar

en de achterzijde hebben een groene ìnrichting wâarbij

de weg toe. De adressen van de wonìngen zijn op deze weg

walercompensôtie achter op de kavelplaats plôôtsvindt. Zo z\n

gelegen.

ze verbonden met de bestaðnde watergang.

Achter de bedrijfswoning bevìnden zich de loodsen, geplaôtst in de tweede en derde lijn. Deze 'schuurachtige'

voor doorkìjken naar het landschap en creëren lucht in het

bedrìjfsloodsen hebben een zadeldak.

plangebìed.

Ênkele groene onbebouwde delen in het plangebìed zorgen

groene erfafscheiding

eerste ltjn: woningen

tweede lijn: bedrijfshal

I I

KLEIN

I

z

m

tT

I

l¡J

J

Y

:

I

l- ---+-

I

I

I

o Ð o o { derde lijn: tweedebedrìjfshal

I I

I I

GROOT

C85 26

4.2 BEDR¡JFSKAVELS zUIDKANT DRIELSEWEG: ONTWERPPR¡NCIPES EH SPELREGELS Voor de bedrÌjfskavels aôn de zuidkant van de Drielseweg zìjn de volgende ontwerpprincipes en spelregels opgesteld:

Groene erfafscheìdìngen als doorlopende lijnen, zodat

Van kleine bebouwing ôan de

kavels afleesbaar zijn

Drielseweg nôar grotere opstallen op het ôchterterrein

watercompensatie ôchter op de kðvel

Kavels aan de Drielseweg

ZlchtlÌjnen naar landschap

volgens principe opbouw (woning,

behouden

bedrijfsloods, groene grenzen) Adressen liggen aðn de Drielseweg; geen lange oprijlanen zodat er geen anonìeme achtergeb¡eden ontstaan

ã

I f

r

CB5 27

4.2 BEDRIJFSKAVETS ZUIDKANT ÞRIELSEWEG: PROEFVERKAVELING Voor de bedri.lfskavels aan de zuldkônt van de Drielseweg is de volgende uitwerking van de volgende spelregels rnogelijk

'ì.-¡,.,,1"

!

i

L.

i'ri:-rl i\

o

.

)

(

tr)

4-2 BEDRIJFSKAVELS ZUIDKANT DRIELSEWEG: REFERENTIEBEELDEN

ln materialisðtie, kleurgebruik en detôlllering heeft de bedrijfswoning Bedrrjfswoning als los volume en herkenbaar als woning enige samenhang met het bedrijfsgebouw.

Bedrijfsgebouwen zijn sober en doelmatìg vormgegeven

;:

*

C B5 29

4.3 DRIEHOEKIGE KAVEL NABIJ TUNNEL: OXTWERPPRINC¡PES Ell SPELREGELS MODET I Voor het driehoekige deelgebied nêbij de bestaande tunnel zijn de volgende ontwerpprìnc¡pes en spelregels opgesteld:

Baronieweg

Ru¡mte voor groen-blauwe ¡nvulling (o.ô

Boom van grafheuvel behouden en inpassen

wate rco m pe nsatie)

Zichtkavels met representatieve Zichtlijn naar grafheuvel vanuil zowel de Drìelseweg ôls de Bôronielôan

gebouwen (max. 2 bouwlagen) aan de Baronieweg Ontslu¡lingsweg met keerlus ten behoeve van zichlkavels

Kavels aan de Drielseweg volgen principe

woning + loods + loods van zuidzijde van Drielseweg (zie pag. 27)

Adressen aan de Drielseweg; geen lange oprijlanen zodat er geen anonieme achtergebìeden ontstôan

CB5 30

¡1.3 DRIEHOEKIG KAVEL t{ABIJ TUNNEL: PROEFVERKAVEL¡HGEH HODET I

Model 1 Proefverkaveling

. Twee zichtkavels met representatleve gebouwen naar de N831 gerìcht. . Geen bedrijfswoningen bij de zichtkavels . Nleuw aðn te leggen toegðngsweg met keerlus ontsluit de z¡chtkavels . Kavels aan de zuidkðnt van de zìchtkavels gericht op Drìelseweg, met adressen aôn de Drielseweg

.

Loodsen gekoppeld aan bedrijfswoning aan de Drielseweg

& \

%

fr üffi$ \ B

4.3 DRIEHOEKIGE KAVEL NABIJ TUNNEL: ONTIYERPPRINCIPES EN SPETREGELS MODET 2 Voor het driehoekige deelgebied nabij de bestôande tunnel zijn de volgende ontwerpprinc¡pes en spelregels opgesteld:

Baronieweg

één kopkavel met een gebouw (max.

Boom van grafheuvel behouden en ¡npassen

2 bouwlagen) met representatleve u¡tstraling

Groene erfafscheidingen parallel ôan de tunnel vôn de Baron¡eweg

Ruimte voor groen-blêuwe invull¡ng (o.ô wate rco m pensôt¡e)

Kavels aan de Drielseweg volgen pr¡ncÌpe

woning + loods + loods van zuidzijde van Drielseweg (zie pag. 27)

Adressen l¡ggen aan de Drielseweg; geen Iange oprijlanen zodat er geen anonieme achtergebieden onlstaan

J

CB5 32

4.3 DRIEHOEKIG KAVEL NABIJ TUNNEL: PROEFVERKAVETINGEN MODEL 2

Model 2 proefverkaveling

. Eén courante kopkavel voor een representôtìef gebouw . Verkavelingsrichting gericht op Drielseweg . Alle adressen aan de Drielseweg . Loodsen gekoppeld aan bedrijfswoning aôn de Drielseweg. . Verkavel¡ng deels gesynchronìseerd met bestaande eigendommen

& \

% & üffi$ \

t

C85

4.3 DRIEHOEKIG KAVEL NABIJ TUNNEL: REFERENTIEBEELDEN ":1e.

Representatieve gevel met grote gevelopeningen

Ronde vorm kôn de hoek markeren

Simpele en eenduidige vormgev¡ng

¡rJ

CB5 34

4.4 ENTREEZONE: ONIWERPPRIIIC|PES Ell SFETREGELS Voor het driehoekige deelgebied nabij de bestaande tunnel zijn de volgende ontwerpprincipes en spelregels opgesteld:

Zuidz¡jde'reageert' op de Groot en groene afslag 4.2. Twee of drie representat¡eve gebouwen markeren de entee van Hedel vormen samenhang ìn verschij ningsvorm.

N831 Ruimte voor een representatief bouwdeel

op bedrijfsgebouw (max ca. 12m hoog).

Geen nieuwe bedrijfswoningen op kavels die verder naar de A2 liqgen in verband met milieucontouren en externe veiligheid.

EI Ru¡mte voor een representat¡ef gebouw

(max ca. 16m hoog) in het groen.

Achter op kavel is groener en kleinere korrel. Wordt ook ingezet voor wôterberg¡ng.

c85 35

4.4 ENTREEZONE: PROEFVËRKAVELING

s

þ

P¡oefverkaveling: variant I

Proefverkaveling: variant 2

Êen kavel met bedrijfsgebouw

Een kavel mel bedrijfsgebouw

Hoekkavel met fastfoodketen, wôðrbiJ de inrìchting van het terrein zeer groen is.

Hoekkavel meï hoogwaardÍge bedrijfsverzamelgebouw, waarbij de inÍicht¡ng van het terre¡n zeer groen is.

Zichtlocatìe vanaf de snelweg Parkeren en wôterberging op eigen terrein

Zichtlocatie vanaf de snelweg Parkeren en wôterberg¡ng op e¡gen terre¡n

Synchroon met bestaônde eigendommen De côpacite¡t en structuur van het huidige wegennet lijkt niet geschikt voor de hoeveelheid

Synchroon met bestaande eigendommen

verkeer gegenereerd door de faslfoodketen. Nader onderzoek ìs nodig.

C85 36

4.4 ENTREEZONE: REFERENTIEBEETDEN

¡aifit' Alzijdiq vormgegeven ôccent

t--.L +

Representôtieve gevel richting de A2

Nieuwe accenten zoeken samenhang rnet architectuur van 'de Groot'

T. t,T*

CB5 t/

4.5 ONTSLUITING DRIETSEWEG Er vind onderzoek plaats nêar een nieuw verskeerssysteem

voor een betere ontslu¡ting voor de nieuwe ontwikkelingen rondom de Drielseweg en de N381. Daarnaast zêl d¡t n¡euwe verkeerssysteem de afstand tussen

de versch¡llende knooppunten vergroten wôt de doorstroom zal bevorderen. Met de aanleg van een n¡euw kruispunt vervalt

de bestaande aônsluìting op de Dr¡elseweg.

CI

I t n u

ü

I û 0

t

ontwikkeling

CI

nieuw bedrijventerrein

I I t

H

I I I I I I

ß

t

I

û

I I û

I û û

\

D

t I

'¡

t

I

à

û û

t I t I

CB5 38

4.5 ONTSLUITIIiIG DRTELSEWEG: TOEXOHSTIGE lllvuLLltlG ln de verbeeldìng hiernðast is de technische teken¡ng vên

.'rc

\.

het nieuwe krulspunt over de bestaande s¡tuat¡e geleg. ln de n¡euwe s¡tuat¡e is een verlegging / vebreding van de N831 voorzien. Deze verlegging ¡s deels over de bestaande

Drielseweg heen geprojecteerd. Om dit op te lossen kôn zijn de volgende

onderzoeksrichtingen kansrijk:

. De voorsorteerslroken van het krulspunt combineren. . Actualiseren van de progronose van de verkeerscijfers zodal het kruÌspunt mogelijk 'slankel kan worden. De optie om het kru¡spunl meer nôar het westen te verplaatsen

valt al Het biedt well¡swaar meer ruimte, maar als gevolg moeten voertu¡gen gaan wachten op de helling vôn de tunnel.

\-

9-

Dat ¡s niet wensel¡jk. De verkeerssituatie op de Drielseweg kan verbeterd

worden door aanpassingen êan het prof¡el. Het verlagen van de snelheid ¡s hierb¡j het belangrijkste doel' Voor deze êanpass¡ngen kun je denken aan bredere fietsstroken of de

huidige snelheidsremmende maalregelen'heftiger' aanzetten. Een laatste aandachtspunt is de aansluiting van de percelen

)..

op de Drielseweg. De in- en uitriTten van de percelen zìjn soms verscholen. Door de aanslultingen beter zìchtbaðr te maken bevorderen we de fietsveÌligheid.

'1...

:\. ì::..

CB5 39

4.6 OVERZICHTSKAART PROEFVERKAVELING

..

.

..:,,

l

Þ

fr

@ o@

=t

@

0 CB5 lì {.j

5 -

Vestiging oosterhout Beneluxweg 125 Poslfius 40

4900 AA Oosterhout +31 {0) 162 487 500 Ìnioí4cb5.nl

Vest¡ging Masstr¡cht Wlm Dursenbergplênlsoen 21 Postbus 959 6200 AZ Vlêastricht 131 (0) 43 325 32 23 www.cb5.nl