Raadsvoorstel PvM

Samenvatting raadsvoorstel

Onderwerp

: Vestigen voorkeursrecht en voorbereidingskrediet Poort van Maasdriel

Kern van het raadsvoorstel Bestendiging van het gemeentelijke voorkeursrecht waartoe het college op 26 november 2024 heeft besloten; Beschikbaar stellen van extra voorbereidingskrediet om tot een nadere planuitwerking van het project Poort van Maasdriel te komen; Vastleggen van een budget voor strategische verwervingen binnen het plangebied Poort van Maasdriel.

Gerelateerde raadsstukken 1. Nota grondbeleid 2009. 2. Financiële verordening 2023. 3. Gebiedsvisie Poort van Maasdriel 2022.

Raadsvoorstel

Onderwerp

: Vestigen voorkeursrecht Poort van Maasdriel

Zaaknummer

: 1091042

Datum collegevergadering

: 26 november 2024

Datum raadsbesluit

: 13 februari 2025

Datum raadsvergadering

: 13 februari 2025

Portefeuillehouder

: Wethouder Claassen

Inlichtingen bij

: Gemeente Maasdriel, afdeling Ruimtelijke Ontwikkeling MSD

Voorstel 1. Kennis te nemen van de beschikking van het college d.d. 26 november 2024 tot het toepassen van het gemeentelijk voorkeursrecht op basis van artikel 9.1 lid 2 van de Omgevingswet voor de locatie Poort van Maasdriel; 2. In te stemmen met de reactie zoals omschreven in de zienswijzennota; 3. Te besluiten, met toepassing van artikel 9.1 lid 1 sub c Omgevingswet (Ow), tot een aanwijzing voorkeursrecht op de betrokken onroerende zaken overeenkomstig bijbehorende overzichtstekening en perceellijst van de betrokken kadastrale percelen, de grootte hiervan alsmede de eigenaren en beperkt-gerechtigden van de gronden (bijlage 1 en 2) ten behoeve van de voorgenomen ontwikkeling van bedrijventerrein Poort van Maasdriel; 4. Burgemeester en wethouders op te dragen de uitvoering en bekendmaking van dit besluit op de in de Omgevingswet (en het Omgevingsbesluit) voorgeschreven wijze door: a. de voorkeursrechtbeschikking bekend te maken door toezending aan de in het besluit vermelde eigenaren en beperkt gerechtigden; en b. de voorkeursrechtbeschikking op de gebruikelijke wijze ter inzage te leggen in het gemeentehuis en daarvan kennis te geven door publicatie in het elektronisch mededelingenblad (te raadplegen via: https://www.officielebekendmakingen.nl); en c.

de voorkeursrechtbeschikking binnen vier dagen na bekendmaking ter inschrijving aan te bieden bij de openbare registers van het Kadaster. 5. Een aanvullend voorbereidingskrediet ter grootte van € 500.000,- beschikbaar te stellen vanuit de reserve bouwgrondexploitatie voor de planuitwerking van bedrijventerrein Poort van Maasdriel; 6. Het college in afwijking van artikel 7.1 van de Financiële verordening Maasdriel 2023 te mandateren om strategische verwervingen te verrichten binnen het gebied waarop het voorkeursrecht betrekking heeft tot een maximum van € 2.000.000,-per jaar. Inleiding Terugblik Op 22 februari 2022 heeft de raad de gebiedsvisie ten aanzien van de ontwikkeling van de Poort van Maasdriel vastgesteld. De wens om lokale en regionale bedrijven

2

te laten vestigen of uit te breiden, staat eveneens omschreven in de ‘Omgevingsvisie Bommelerwaard’. Begin 2023 is geconstateerd dat de ontwikkeling van de Poort van Maasdriel (op tekening hieronder rood omlijnd in drie deelgebieden) feitelijk onhaalbaar is door een combinatie van ruimtelijke ambitie, hoge verwervingskosten, excessieve ontsluitingskosten en netcongestie. Tegelijkertijd is toegezegd met een voorstel te komen voor een mogelijk alternatief. De afgelopen periode zijn ook gesprekken gevoerd met een aantal initiatiefnemers van minder of meer concrete plannen in het deelgebied Poort Zuid, variërend van een crematorium tot een fastfoodrestaurant. Uit verkeersonderzoek blijkt dat deze initiatieven gelet op de huidige verkeersdruk en kruispuntconfiguratie feitelijk niet of nauwelijks gefaciliteerd kunnen worden vooruitlopend op een integrale verkeerskundige ingreep. Nieuwe ontwikkellocatie: Poort van Maasdriel en deelgebied Poort Zuid De afgelopen periode is onderzoek gedaan naar de ruimtelijke, verkeerskundige en financiële aspecten voor een nieuwe locatie, in samenhang met een aantal initiatieven van derden ten zuiden van de Drielseweg. De nieuw te ontwikkelen bedrijfslocatie is dan ook gevonden in het deelgebied Poort Zuid. Deze locatie is op onderstaande luchtfoto blauw gearceerd. Het plangebied omvat zo’n 18 hectare.

Belangrijk onderdeel van de uitgevoerde werkzaamheden is een verkeerskundig onderzoek door Antea Group. In het onderzoeksrapport is een aantal verkeerskundige ontsluitingsrichtingen aangegeven. Bij de afbakening van het voorkeursrechtgebied is hiermee rekening gehouden.

3

Proces Als u instemt met dit voorstel zal de komende periode worden gebruikt om een projectopdracht en projectplan op te stellen met als doel te komen tot een projectmatige aanpak van de locatie Poort van Maasdriel met daarbij het faciliteren van een aantal initiatieven in het deelgebied Poort Zuid en de voor de combinatie van ontwikkelingen benodigde infrastructurele aanpassingen. Om tot een goede invulling van de beoogde ontwikkellocatie te komen wordt na het opstellen van de projectopdracht en het projectplan gestart met een ruimtelijke analyse en diverse onderzoeken. Hiermee wordt concreet inzicht verkregen in de fysieke kansrijkheid van het project. Vervolgens wordt een stedenbouwkundig plan vervaardigd en een inrichtingsplan voor het toekomstig openbaar gebied. Deze plannen vormen de basis voor het vast te stellen ruimtelijke plan en het openen van een reële grondexploitatie. Het is van belang aan de voorkant heldere en realistische ruimtelijke en stedenbouwkundige uitgangspunten vast te leggen om te waarborgen dat sprake blijft van een economisch uitvoerbaar plan. Als de haalbaarheid van de ontwikkeling voldoende vaststaat zal u worden voorgesteld de voorgenomen ontwikkeling op te nemen in de nieuwe omgevingsvisie c.q.

zal de ontwikkeling door het college worden vastgelegd in een programma, zodat het voorkeursrecht met drie jaar wordt bestendigd en eventuele grondaankopen niet langer hoeven te worden afgewaardeerd. Op beide aspecten wordt later in dit voorstel nader ingegaan. Voorkeursrecht gemeente De gemeente wil de regie houden bij de ontwikkeling van het plangebied Poort van Maasdriel. Daarom is het verstandig een gemeentelijk voorkeursrecht te vestigen op grond van de Omgevingswet. Door de vestiging van een gemeentelijk voorkeursrecht wordt voorkomen dat in het gebied grondspeculatie en prijsopdrijving kan plaatsvinden. Daarnaast geeft het de gemeente de mogelijkheid haar regierol bij ruimtelijke ontwikkelingen te behouden, bijvoorbeeld in het uitgifte- en grondprijsbeleid. Het algemeen belang rechtvaardigt dat een voorkeursrecht wordt gevestigd. Participatie Belanghebbenden zijn gedurende zes weken in de gelegenheid gesteld om hun zienswijzen in te dienen tegen het voorgenomen raadsbesluit. De zienswijzen zijn samengevat in de zienswijzennota die als bijlage bij dit voorstel is toegevoegd. Argumenten 2.1 De binnengekomen zienswijzen voorzien allemaal in de visie van indieners dat door de vestiging van het voorkeursrecht geen mogelijkheden meer bestaan voor zelfrealisatie of dat gemaakte afspraken over ontwikkelingen geen doorgang kunnen vinden.

Het vestigen van het voorkeursrecht betekent niet dat er geen mogelijkheden zijn tot zelfrealisatie. Als gemeente gaan we graag in gesprek met initiatiefnemers en zullen dit ook kenbaar maken aan de indieners. We zien dan ook geen redenen om de beschikking aan te passen op basis van de ingediende zienswijzen.

4

3.1

3.2

3.3

3.4

3.5

5.1

5.2

6.1

De aanwijzing voorkeursrecht voorkomt prijsspeculatie en beperkt mogelijk ongewilde ontwikkelingen van de betrokken percelen voorafgaande aan de raadsbesluiten over de Poort van Maasdriel. Het besluit treedt direct in werking op het moment van inschrijving in de openbare registers en het Kadaster. Bestendiging is noodzakelijk om vervallen voorkeursrecht te voorkomen De aanwijzing van het college verloopt op 25 februari 2025, tenzij u in de raadsvergadering van 13 februari 2025 besluit het voorkeursrecht te bestendigen. Voor een aanwijzing voorkeursrecht komen (ook) in aanmerking gronden die momenteel al bedrijfsmatig worden gebruikt, maar die als moderniseringslocatie worden aangewezen. Enkele gronden zijn momenteel al bedrijfsmatig in gebruik. Door de herontwikkeling en modernisering van het bedrijventerrein, is het mogelijk om ook deze gronden aan te wijzen onder het voorkeursrecht. Er is grote behoefte aan bedrijventerrein In de regio is een grote behoefte aan een uitbreiding van bedrijfslocaties. In de Omgevingsvisie Bommelerwaard is als kernwaarde opgenomen dat we de strategische ligging langs de A2 en het spoor benutten. Veel bedrijven die zijn gevestigd in de gemeente, willen uitbreiden of moderniseren. Er liggen dan ook diverse verzoeken bij de gemeente ten behoeve van de ontwikkeling van bedrijvigheid.

Om in deze maatschappelijke behoefte te voorzien, is sinds 2022 onderzoek gedaan en wordt de locatie Poort van Maasdriel het meest kansrijk geacht. Er is instemming vanuit de regio en de provincie In het Regionaal Programma Werklocaties is voor de gemeente een zacht areaal aan te ontwikkelen bedrijfslocaties opgenomen van 5 - 10 hectare netto bedrijventerrein voor lokale bedrijvigheid en 5 - 10 hectare netto voor (sub) regionale bedrijven binnen plangebied Poort van Maasdriel. De verschuiving naar Poort van Maasdriel is in de regio besproken en informeel geaccordeerd. Het voorbereidingskrediet is nodig om de planuitwerking op te pakken. Het eerder door de raad verstrekte voorbereidingskrediet is nagenoeg verbruikt. Zeker nu een voorkeursrecht wordt gevestigd is het zaak de planuitwerking projectmatig op te pakken. Met het opstellen van een projectplan, de uitvoering van de nodige onderzoeken en het vervaardigen een (voorlopig) stedenbouwkundig plan en inrichtingsplan zijn substantiële investeringskosten gemoeid. De raad wordt periodiek geïnformeerd Om de raad voldoende op de hoogte te houden wordt u periodiek geïnformeerd over de voortgang van het project en de besteding van het voorbereidingskrediet. Om slagvaardig te kunnen optreden is het wenselijk dat het college voldoende mandaat heeft.

In de Financiële verordening Maasdriel 2023 is in artikel 7.1 opgenomen dat het college bevoegd is grondtransacties uit te voeren tot een bedrag van € 500.000,-. Omdat grondtransacties vaak omvangrijker zijn, de raad maar een beperkt aantal keren per jaar vergadert (met relatief lange aanlevertermijnen) en het in onderhandelingen vaak een pré is als er voldoende tempo kan worden gemaakt is het wenselijk dat het college meer

5

mandaat krijgt om aankopen te doen in het gebied waarop het gemeentelijke voorkeursrecht rust. Bij een ruwe bouwgrondprijs van € 35,- per m 2 kan met een budget van € 2 miljoen ruim 5 hectare worden verworven. Het plangebied Poort van Maasdriel omvat (afgezien van ruimtebeslag voor bovenwijkse infrastructuur) zo’n 18 hectare. Daarbij zal het college een aantal randvoorwaarden in acht nemen: 1. Aankoop vindt plaats op basis van een door een onafhankelijke deskundige uitgevoerde taxatie; 2. De financiële haalbaarheid wordt telkens voorafgaand aan een aankoop opnieuw getoetst; 3. Tot de vaststelling van de omgevingsvisie c.q. een programma wordt terughoudend gekocht; 4. Voorafgaand aan een aankoop van enige omvang zullen de fractievoorzitters informeel worden geraadpleegd. Kanttekeningen/risico’s 1. De gemeente kan verplicht worden tot aankoop van de gronden Zodra het voorkeursrecht van toepassing is, krijgt de gemeente het recht van eerste koop. De eigenaar/rechthebbende die zijn recht wenst te vervreemden, moet zijn recht eerst aan de gemeente aanbieden, behoudens de in de Omgevingswet genoemde uitzonderingsgevallen. Indien de gemeente besluit het recht in beginsel te kopen, treedt zij vervolgens in onderhandeling daarover met de rechthebbende.

Na het aanbod tot vervreemding aan de gemeente, moet het college binnen zes weken besluiten of zij in beginsel bereid is tot aankoop over te gaan. Besluit het college dat het de gronden in beginsel wil aankopen dan kan op enig moment een aankoopverplichting ontstaan. Tevens kan een eigenaar een prijsadviesprocedure opstarten. Hiermee ontstaat een aankoopverplichting op basis van het oordeel dat door de rechtbank wordt gegeven over de prijs. De kosten voor deze procedure zijn daarbij in zijn geheel voor de gemeente. 2. De bestendiging dient gelijk te zijn aan de aanwijzing Indien alsnog gekozen wordt voor een ander ontwikkelgebied dan de voorgenomen variant, kan dit mogelijk tot gevolg hebben dat op aangewezen percelen geen aanwijzing gelegd kan worden. Het is vervolgens gedurende twee jaar ook niet mogelijk om door het hetzelfde bestuursorgaan en op dezelfde grondslag een nieuw voorkeursrecht te vestigen op de aangewezen percelen. 3. Netcongestie is nog altijd een risico Het risico van netcongestie bestaat nog altijd, zodat niet uitgesloten kan worden dat de uitgifte van bouwgrond vertraging oploopt. Tegelijkertijd worden op steeds meer locaties oplossingen voor netcongestie gevonden, bijvoorbeeld met een energiehub. Er is al een initiatiefnemer in het voorkeursrechtgebied met een dergelijk idee.

Netcongestie zal vanaf het begin van de planontwikkeling de volle aandacht hebben. Al met al is netcongestie geen reden nu niet door te pakken. Inclusie Niet van toepassing

6

Programma duurzaamheid Niet van toepassing

7

Financiën (incl. BTW-effect) Het opstarten van het project en het vestigen van het voorkeursrecht heeft verschillende financiële componenten/consequenties. In deze paragraaf wordt niet alleen inzicht gegeven in de huidige werkwijze, maar ook alvast een doorkijk gegeven naar de situatie dat de voorgenomen ontwikkeling wordt opgenomen in de omgevingsvisie c.q. in een programma en naar het moment dat de grondexploitatie wordt geopend. Voorbereidingskrediet voor plan- en advieskosten Het door de raad beschikbaar gestelde voorbereidingskrediet ter hoogte van € 125.000,- is gebruikt om te komen tot de Gebiedsvisie Poort van Maasdriel en voor de nodige (verkeerskundige) onderzoeken, overleggen met grondeigenaren en de vestiging van het voorkeursrecht. Deels kunnen de resultaten uit deze werkzaamheden worden gebruikt als input voor het vervolgtraject. Voor het opstellen van een projectopdracht, projectplan, (voorlopig) stedenbouwkundig plan en inrichtingsplan is een aanvullend voorbereidingskrediet nodig ter hoogte van € 500.000,-. De globale onderbouwing is in onderstaande tabel opgenomen. Daarbij zijn de geraamde plankosten uit de globale business case opgenomen en is per discipline nagegaan welke inzet indicatief benodigd is voor de periode waarin wordt gewerkt aan het opstellen van de projectopdracht, het projectplan, een (voorlopig) stedenbouwkundig plan en inrichtingsplan.

Daarnaast is een post onderzoekskosten opgenomen. Discipline Plankosten Percentage Voorbereidingskrediet Omgevingsjurist € 83.000,0% Projectmanagement € 500.000,25% € 125.000,Stedenbouw € 242.000,50% € 121.000,Grondzaken/planeconomie € 178.000,25% € 44.000,Beleidsafdelingen € 8.000,50% € 4.000,Communicatie € 13.000,25% € 3.000,Civiele techniek + ingenieursbureau € 1.335.000,10% € 133.000,Landmeten € 2.000,25% € 1.000,Subtotaal plankosten € 2.361.000,€ 431.000,Onderzoekskosten Totaal afgerond

€ 75.000,€ 500.000,-

Het nieuwe voorbereidingskrediet kan worden verantwoord op de begroting als immaterieel vast actief (IVA). De kosten mogen op basis van het Besluit Begroting en Verantwoording grondbeleid in begroting in jaarstukken (BBV, december 2023) maximaal vijf jaar als IVA worden verantwoord. Daarna moet het bedrag worden afgeboekt. Dit kan middels het treffen van een voorziening. Dekking voor een eventuele afboeking vindt plaats vanuit de reserve bouwgrondexploitatie. Verwachte stand per 31 december 2024 is € 830.000,- en is toereikend voor het afdekken van de huidige risico’s binnen de grondexploitatie (Programmabegroting 2025: € 144.000) en dit voorbereidingskrediet van € 500.000,-. Op het moment dat er voldoende inzicht in de ontwikkeling is - na vaststelling van het (voorlopige) stedenbouwkundig plan en inrichtingsplan - zal de raad worden voorgesteld om de grondexploitatie te openen. Op dat moment kunnen de kosten (voor zover ze niet als exploitatiebijdrage aan derden in rekening worden gebracht)

8

ten laste van de grondexploitatie worden gebracht en zullen deze naar verwachting worden gedekt uit de grondopbrengsten. Grondaankopen Als grondeigenaren percelen aanbieden en de gemeente gaat tot verwerving over, dan wordt de grond opgenomen op de balans onder de post materiele vaste activa (MVA). Op basis van het BBV kan de gemeente gronden onder voorwaarden tegen de verkrijgingswaarde verantwoorden onder de MVA. Eén van de belangrijkste voorwaarden is dat de ontwikkeling opgenomen dient te zijn in een vastgestelde omgevingsvisie of -programma. Daarnaast gelden nog enkele andere voorwaarden. Ook dienen de gronden ten minste eens in de twee jaar te worden gewaardeerd tegen de toekomstige bestemming met inachtneming van de bijbehorende risico’s. Op dit moment is het plan echter nog niet opgenomen in de omgevingsvisie of in een programma, waardoor aan te kopen gronden tegen de waarde van de huidige (hoofdzakelijk agrarische) functie onder de MVA verantwoord dienen te worden. Gronden voor bedrijventerrein worden doorgaans aangekocht tegen een hogere waarde dan de agrarische waarde. De verworven gronden dienen dan (tijdelijk) te worden afgewaardeerd naar deze lagere agrarische waarde. Dit kan behoorlijke gevolgen hebben voor het financiële huishoudboekje van de gemeente.

Ter vergelijking: bij een ruwe bouwgrondprijs voor bedrijventerrein van € 35,- per m2 en een agrarische grondwaarde van € 15,- per m 2 bedraagt de afwaardering bij een oppervlakte van 5 hectare een bedrag van € 1.000.000,-. Vanuit het BBV wordt aanbevolen om in dergelijke gevallen een voorziening te treffen, die kan vrijvallen bij het vaststellen van de grondexploitatie. De omgevingsvisie wordt naar verwachting in 2026 vastgesteld. Alternatief is de (eerdere) vaststelling van een programma. Als de locatie wordt opgenomen in de omgevingsvisie of in een programma kunnen de gronden alsnog als ‘warme gronden’ worden gewaardeerd op basis van de beoogde nieuwe bestemming (‘toekomstig bedrijfsterrein’) en wordt de afwaardering ongedaan gemaakt. Globale business case Op grond van een realistisch ruimtegebruik, een marktwaardetaxatie, een raming van de indicatieve uitgifteprijzen en op basis van planeconomische kengetallen is een globale business case opgesteld. Daarin is ten behoeve van onderzoekskosten en gemeentelijke plankosten een bedrag opgenomen van € 2,6 miljoen. Het in dit voorstel opgenomen voorbereidingskrediet van € 500.000,- voor plan- en onderzoekskosten is daar een voorschot op en maakt te zijner tijd onderdeel uit van de kostenpost van € 2,6 miljoen.

Op basis van de business case wordt een positief resultaat in de grondexploitatie verwacht van circa € 1,25 miljoen op eindwaarde. Indien blijkt dat de grondexploitatie te zijner tijd een negatief resultaat heeft dient er een voorziening te worden gevormd. Exploitatiebijdragen derden

9

De te maken kosten hebben niet alleen betrekking op door de gemeente te verwerven gronden, waarvoor een grondexploitatie zal worden geopend. Een deel van de kosten kan (naar rato van opbrengstpotentie op basis van de Omgevingswet) als exploitatiebijdrage in rekening worden gebracht bij initiatiefnemers in bijvoorbeeld het plangebied Drielseweg. De in 2025 vast te stellen Nota kostenverhaal en financiële bijdragen legt daarvoor de grondslag. Strategisch aankoopbudget Omdat grondaankopen in veel gevallen handelingssnelheid vereisen wordt voor dit project voorgesteld om een strategisch aankoopbudget voor verwervingen in te stellen ter hoogte van € 2.000.000,- per jaar. De verantwoording van de aankopen vindt achteraf in de jaarrekening plaats. Bedrijfsvoering Om de locatie projectmatig op te pakken is de nodige ambtelijke capaciteit benodigd. In het op te stellen projectplan zal de vereiste ambtelijke capaciteit worden geïnventariseerd om vast te stellen wat dit betekent voor de ambtelijke organisatie. Uitvoering Planning Binnen drie maanden na het ingaan van het door het college gevestigde voorkeursrecht, dient de raad een voorkeursrecht te vestigen op grond van artikel 9.1 lid 1 onder c Omgevingswet. De gemeenteraad dient het voorkeursrecht dus voor 26 februari 2025 te bestendigen. Door in de raadsvergadering van 13 februari 2025 een besluit te nemen wordt tijdig besloten.

Planning omgevingsvisie/programma en omgevingsplan Na het raadsbesluit vervalt het voorkeursrecht na drie jaar van rechtswege, tenzij voor het verstrijken van die termijn de toegedachte functie is opgenomen in de omgevingsvisie. Het is dus zaak uiterlijk 12 februari 2028 de omgevingsvisie vast te stellen om het voorkeursrecht (opnieuw) te bestendigen. Naar verwachting wordt de omgevingsvisie 2026 (en daarmee tijdig) vastgesteld. Alternatief voor bestendiging is de tijdige vaststelling van een programma. Vervolgens dient binnen drie jaar na vaststelling van de omgevingsvisie c.q. een programma een omgevingsplan te worden vastgesteld om het voorkeursrecht met nog eens (in eerste instantie) vijf jaar te bestendigen. Handhaving Niet van toepassing Communicatie De voorkeursrechtbeschikking wordt vanaf 14 februari 2025 gedurende zes weken fysiek bij de balie ter inzage gelegd en deze ter inzagelegging wordt kenbaar gemaakt middels een publicatie in het elektronisch publicatieblad op www.officielebekendmakingen.nl en in de Bommelerwaardgids. Belanghebbenden kunnen gedurende deze termijn bezwaar indienen tegen het raadsbesluit. Bezwaren die zijn ingediend tegen het op 26 november 2024 genomen collegebesluit worden geacht (ook) te zijn gericht tegen het raadsbesluit.

10

Na bekendmaking van de beschikking, moet het voorkeursrecht binnen vier dagen ter inschrijving in de openbare registers worden aangeboden aan de Dienst voor het kadaster en de openbare registers. Door inschrijving in de openbare registers wordt het voorkeursrecht daadwerkelijk bestendigd. Evaluatie / controle Niet van toepassing Nota van wijzigingen Niet van toepassing

Bijlagen 1. Overzichtstekening betrokken kadastrale percelen; 2. Perceellijst betrokken kadastrale percelen, grootte percelen (geanonimiseerd); 3. Raadsbesluit; 4. Zienswijzennota;

11