Onteigeningsbesluit tbv paddenstoelenbuurt

NAASDRIEL Raadsbcsluit Zaaknummer: 155029

Raadsbesluit De raad van de gemeente Maasdriel, gelezen het voorstel van burgemeester en wethouders van 20 juli 202'1, gelet op Onteigeningswet,

be¡luit :

1. Kennis te nemen van het besluit van college van burgemeester en wethouders van 20 iuli 2021, waarmee ten aanzien van bijlage 3 'Geheime toelichting consequenties risico's onteigening Paddenstoelenbuurt' behorend bij het raadsvoorstel 'Onteigening percelen Paddenstoelenbuurt' geheimhouding is opgelegd ; 2. De door het college van burgemeester en wethouders bij besluit van 20 juli, krachtens artikel 25 lid 2 Gemeentewet, opgelegde geheimhoudi ng te bekrachtigen ; 3. De geheimhouding in stand te laten totdat een minnelijke overeenkomst tot stand is gekomen met de eigenaren van de percelen N1408, N3736 en N3737 over de realisatie van de woningen in de Paddenstoelenbuurt of wanneer in een gerechtelijke procedure onherroepelijk over de onteigening is beslist; 4. Op grond van artikel 77 en verder van de Onteigeningswet krachtens dit besluit (het verzoekbesluit) de Kroon te verzoeken om ter onteigening, ten name van de gemeente, aan te wijzen de onroerende zaken die zijn vermeld op de bij dit voorstel behorende lijst van de te onteigenen onroerende zaken en de grondplantekening, ten behoeve van de realisatie van bestemmingsplan'Kerkdriel Noord, Paddenstoelenbuurt'; 5.

Het college op te dragen het onder '1' genoemde ver¿oekbesluit uit te voeren, daartoe al het nodige te doen om het Koninklijk Besluit tot onteigening te verkrijgen en na verkrijging van het Koninklijk Besluit de onteigening van de op de lijst vermelde onroerende zaken te bevorderen en ook de overige besluiten te nemen en handelingen te verrichten die van belang zijn ter verkrijging van de eigendom van de betreffende

onroerende zaken.

Aldus vastgesteld door de raad van Maasdriel in zijn vergadering van 14 oktober 2021 De gemeenteraad voornoemd, de griffier,

de

êc mw. drs. H.P. van Ommeren

H. van Kooten

NAASDRIEL Samenvetti nq reed¡voorctcl

Onderwerp

: Onteigening percelen Paddenstoelenbuurt

K¡rn ven h¡t rtadsvoor¡tol ln uw vergadering van 14 oktober 2021 staat de vaststelling van het bestemmingsplan 'Kerkdriel Noord, Paddenstoelenbuur't' op de agenda. Nog niet alle gronden in het plangebied 'Paddenstoelenbuurt'zijn eigendom van de gemeente. Met de eigenaren van deze gronden wordt algeruime tijd onderhandeld over de ontwikkeling en de verwerving van deze gronden. Tot op heden hebben de gesprekken met de betreffende eigenaren niet tot overeenstemming geleid. Niet wordt venivacht dat (tijdig) overeenstemming zal kunnen worden bereikt. Omdat de minnelijke verwervingspogingen niet of niet in de gewenste vorm tot overeenstemming hebben geleid en voorlopig niet tot vrijwillige eigendomsoverdracht zullen leiden, stellen we voor om te besluiten tot het starten van de onteigeningsprocedure van de in plangebied "Paddenstoelenbuurt" gelegen onroerende zaken en het college op te dragen de onteigening te bevorderen en daartoe alde nodige beslissingen te nemen en handelingen te verrichten. Het bovenstaande draagt bij aan de realisatie in het gewenste tempo van de Paddenstoelenbuurt, bestaande uit maximaal 185 woningen met bijbehorende infrastructuur zoals wegen, parkeerplaatsen, groenvoorzieningen en open water.

Gcrclatocrde rtadsstukken VoorbereidingsbesluitPaddenstoelenbuurt,l4november20l9; Raadsbesluit grondexploitatie en Masterplan Paddenstoelenbuurt, 12 december 2019.

-

NAASDRIET Raedsvoorstcl

Onderwerp

Onteigening percelen Paddenstoelenbuurt

Zaaknummer

155029

Datum raadsbesluit

14 oktober 2021

Datum raadsvergadering

14 oktober 2021

Portefeuillehouder

Wethouder De Vries

lnlichtingen bij

Gemeente Maasdriel, afdeling Ruimtelijke Ontwikketing MSD, Rob RAW Postelmans

Voorrtrl

'1. Kennis te nemen van het besluit van college van burgemeester en wethouders van 20 juli 2021, waarmee ten aanzien van bijlage 3 'Geheime toelichting consequenties risico's onteigening Faddenstoelenbuurt' behorend bij het raadsvoorstel 'Onteigening percelen Paddenstoelenbuurt' geheimhouding is opgelegd; 2. De door het college van burgemeester en wethouders bij besluit van 20 juli, krachtens arti kel 25 lid 2 Gemeentewet, opgelegde geheimhoud ng te bekrachtigen ; 3. De geheimhouding in stand te laten totdat een minnelijke overeenkomst tot stand is gekomen met de eigenaren van de percelen N1408, N3736 en N3737 over de realisatie van de woningen in de Paddenstoelenbuurt of wanneer in een gerechtelijke procedure onhenoepelijk over de onteigening is beslist; 4. Op grond van artikel 77 en verder van de Onteigeningswet krachtens dit besluit (het verzoekbesluit) de Kroon te verzoeken om ter onteigening, ten name van de gemeente, aan te wijzen de onroerende zaken die zijn vermeld op de bij dit voorstel behorende lijst van de te onteigenen onroerendezaken en de grondplantekening, ten behoeve van de realisatie van bestemmingsplan'Kerkdriel Noord, Paddenstoelenbuurt' ; 5.

Het college op te dragen het onder '1' genoemde verzoekbesluit uit te voeren, daartoe al het nodige te doen om het Koninklijk Besluit tot onteigening te verkrijgen en na verkrijging van het Koninklijk Besluit de onteigening van de op de lijst vermelde onroerende zaken te bevorderen en ook de overige besluiten te nemen en handelingen te verrichten die van belang zijn ter verkrijging van de eigendom van de betreffende i

onroerende zaken.

lnleiding ln april 2016 heeft uw raad het woningbouwprogramma2013-2025 vastgesteld. ln oktober 2017 is dit programma geactualiseerd. Tot 1 januari 2020 zijn 507 woningen van de 1063 woningen, die in diverse plannen in dit woningbouwprogramma waren opgenomen, gerealiseerd. Deze productie is tussen 2015 en 2019 gestaag toegenomen en daarmee is de afgelopen 5 jaar bijna 50% van de opgave gerealiseerd. Ondanks dat het doel was om daarmee te voldoen aan de gemiddelde woningbouwopgave, is de druk op de woningmarkt alleen maar groter geworden. Om de voortgang van de woningbouwproductie juist nu op gang te houden en waar mogelijk nog te versnellen, heeft uw raad op 10 december 2020 het woningbouwprogramma 2021 -2030 inclusief toelichting vastgesteld. Het woningbouwprogramma202l-2030 vormt de basis voor het mogelijk maken van het realiseren van nieuwbouwwoningen, waarmee invulling wordt gegeven aan de

2

ftUlsDRIEL woningbehoefte in de verschillende kernen van de gemeente Maasdriel, waaronder de Faddenstoelenbuurt in Kerkdriel. De Faddenstoelenbuurt vormt de tweede fase en tevens de afronding van de woningbouw-ontwikkeling Kerkdriel Noord. Het eerste deel, de Kersenbuurt, bevindt zich in de afrondende fase. Het project is het grootste woningbouwplan in Maasdriel en hiermee cruciaal voor de realisatie van het woningbouwprogramma om aan een flink deel van de woningbehoefte te voldoen. Voor de tweede fase geldt dat uw raad op 12 december 20'lg het masterplan Paddenstoelenbuurt heeft vastgesteld. Dit plan biedt de mogelijkheid om voor het oostelijke deelvan Kerkdriel-Noord (fase twee) één nieuw bestemmingsplan op te stellen; het bestemmingsplan 'Kerkdriel Noord, Paddenstoelenbuurt'. ln de vergadering van uw raad van 14 oktober 2021 slaal de vaststelling van dit bestemmingsplan vóór dit verzoekbesluit op de agenda.

ln het plangebied Paddenstoelenbuurt liggen 4 percelen die niet in eigendom zijn van de gemeente Maasdriel. Eén van deze 4 percelen is in eigendom van het waterschap. Dit betreft een watergang die deels gedempt wordt om de Paddenstoelenbuurt te realiseren. Het waterschap heeft aangegeven bereid te zijn tot een overdracht aan de gemeente van het deel van dit perceel dat gedempt wordt. Voor de overige 3 percelen geldt dat de gemeente al geruime tijd probeert tot een overeenkomst te komen met de grondeigenaren over het betrekken van hun gronden bij de realisatie van de Paddenstoelenbuurt. Deze pogingen hebben evenwel niet geleid tot overeenstemming over de voorgenomen ontwikkeling van de betreffende percelen. Daarom is het noodzakelijk om na het vaststellen van het bestemmingsplan ook de onteigeningsprocedure te starten met betrekking tot de onroerende zaken die zijn opgenomen op de als bijlage bij dit voorstel gevoegde percelenlijst en grondplantekening.

Farticipatic ln het kader van de minnelijke onderhandelingen hebben we veelvuldig geprobeerd om tot overleg en overeenstemming te komen met de grondeigenaren van de drie percelen. Argumenten 1.1 / 2.1 Geheimhouding is noodzakelijk Met het opleggen van geheimhouding voorkomen wij dat de in bijlage 3 bij dit voorstel opgenomen informatie beschikbaar wordt voor de eigenaren van de percelen N1408, N3736 en N3737. Tot het uitspreken van de onteigening probeert de gemeente deze percelen minnelijk te ven¡¡erven. Wanneer informatie uit bijlage 3 bij de eigenaren van de genoemde percelen bekend is, zou dit de onderhandelingspositie van de gemeente kunnen verzwakken. Het college kan, op grond van artikel 25 Ld 2 van de Gemeentewet aan de raad en de raadsleden geheimhouding opleggen als een belang zoals genoemd in artikel 10 van de Wet openbaarheid van bestuur aan de orde is. Artikel 25 lid 3 schrijft voor dat geheimhouding door de raad bekrachtigd moet worden in de eerstvolgende vergadering. Als u de geheimhouding niet bekrachtigt, vervalt deze. De geheimhouding leggen wrj op op grond van artikel 'l0lid 2 onder b van de Wet openbaarheid van bestuur (economische of financiële belangen van de gemeente).

3

TAASDRIEL 3.1

Geheimhouding kan worden beëindigd bij het sluiten van een minnelijke overeenkomst over de realisatie van de woningen in de Paddenstoelenbuurt met de eigenaren van de percelen Nl408, N3736 en N3737 of wanneer de onteigeningsrechter de onteigening uitspreekt van deze percelen lndien hier sprake van is, is de gemeente niet meer in onderhandeling. 4.1 / 5.1 De gemeente wil de Paddenstoelenbuurt onder andere realiseren ter plaatse van de percelen N1408, N3736 en N3737 die niet in eigendom zijn van de gemeente.

Om de Paddenstoelenbuurt op deze percelen te realiseren, dient de gemeente of tot overeenstemming met de eigenaren te komen of de gronden te verwerven. 4.2 / 5.2 Het lukt niet am tot een minnelijke overeenkomst te komen met de eigenaren van de percelen N1408, N3736 en N3737

We hebben geprobeerd om met de eigenaren van de drie bovengenoemde percelen overeenstemming te bereiken over hun in het plangebied gelegen gronden. Zo is vooruitlopend op een besluit over voorliggend voorstel een bieding gedaan, gebaseerd op een deskundige taxatie en de onteigeningswet.Toch is er geen zicht op overeenstemming. De eigenaren hebben aangegeven hoe ze de percelen in de toekomst wensen in te vullen. Dit verschilt deels van de door de gemeente beoogde invulling: de in het Masterplan opgenomen verkaveling van de Paddenstoelenbuurt. 4.3 / 5.3 Onteigening is de enige mogelijkheid om tot realisatie te komen wanneer geen min nelijke overeenstemming wordt bereikt

Om te komen tot realisatie van de Paddenstoelenbuurt op de percelen van de overige eigenaren, niet zijnde het perceel van het waterschap, is een administratieve onteigeningsprocedure noodzakelijk. Het doelvan deze procedure is het verkrijgen van een onteigeningstitel (Koninklijk Besluit). Hiermee kan de gemeente Maasdriel de rechter verzoeken de onteigening uit te spreken. Alleen via een dergelijke procedure kan de gemeente zekerheid verkrijgen om uiteindelijk over de gronden te kunnen beschikken.

Kantteken i n gcn/risi co's De pogingen om de percelen die noodzakelijk zijn voor de realisatie van de Paddenstoelenbuurt via minnelijke overeenstemming te verkrijgen, worden gedurende de onteigeningsprocedure voortgezet. lndien op enig moment blijkt dat onteigening van één of meerdere percelen niet meer noodzakelijk is, bijvoorbeeld omdat we de percelen minnelijk verwerven, kunnen deze percelen op ieder moment uit de procedure worden gehaald of kan de procedure geheel worden stopgezet. Door het vaststellen van het exploitatieplan worden de hierin opgenomen uitgangspunten leidend. Dit betekent dat het niet meer mogelijk is om een anterieure overeenkomst af te sluiten die afwijkt van het exploitatieplan. Omdat in het exploitatieplan bijvoorbeeld exact is opgenomen wat per perceel de te betalen exploitatiebijdrage is, is er geen sprake meer van onderhandelingsruimte en is het naar verwachting niet mogelijk om tot een minnelijke overeenkomst te komen. lndien de rechter de onteigening niet uitspreekt, zal de grondeigenaar om zelf woningen te kunnen realiseren moeten voldoen aan de regels van het bestemmingsplan en het exploitatieplan. lndien op de percelen geen woningen worden gerealiseerd , zal de gemeente geen bijdrage ontvangen zoals opgenomen in het exploitatieplan en heeft dit negatieve gevolgen voor de grondexploitatie.

4

TAASDRIET Frognmma duu¡zeamhoid N.v.t.

Finenoiön (incl. BTWeffcct) Op 12 december 2019 heeft u samen met het Masterplan een geactualiseerde grondexploitatie Paddenstoelenbuurt vastgesteld. Deze is opnieuw geactualiseerd voor de jaarstukken van 2019 en 202O.ln de grondexploitatie zijn alle opbrengsten en kosten opgenomen, waaronder de kosten voor de voorgenomen onteigening. Voor de jaarstukken van 2O21 worden alle opbrengsten en kosten in de grondexploitatie aanEepast met actuele informatie, bijvoorbeeld als gevolg van een veranderende woningmarkt. Dit geldt bijvoorbeeld voor stijgende opbrengsten van grondverkoop. Ook het aankoopbedrag van de te onteigenen percelen herijken we (op basis van de dan actuele taxatiewaarde). De volgende actualisatie van de grondexploitaties zal plaatsvinden in januari 2022.

Brdrilfsvooring Personeel en organisatie Kosten voor inzet van personeel en organisatie zijn geborgd via de grondexploitatie voor de Paddenstoelenbuurt. Samenwerking N.v.t. Juridische zaken Zodra het bestemmingsplan is vastgesteld, kan uw raad besluiten een verzoek in te dienen bij de Kroon om gronden ter onteigening aan te wijzen. Dit raadsbesluit kan worden genomen na vaststelling van het bestemmingsplan, het bestemmingsplan hoeft op het moment van indiening van het verzoek niet onherroepelük te zijn.

Uitvocring Planning De onteigeningsprocedure bestaat uit twee fasen; de administratieve fase en de gerechtelijke fase. De administratieve procedure is de procedure waarmee de gemeente publiekrechtelijke toestemming krijgt van de Kroon voor de beoogde onteigening. Deze administratieve procedure eindigt met een Koninklijk Besluit ('KB'), waarin de benodigde gronden ter onteigening worden aangewezen. De Kroon toetst of de onteigening in het publieke belang noodzakelijk en urgent is. Ook beoordeelt de Kroon aan de hand van de logboeken van het minnelijk overleg of de gemeente zich voldoende heeft ingespannen om de benodigde onroerende zaken minnelijk te ven¡verven. Ten behoeve van de beoordeling door de Kroon zijn diverse documenten opgesteld om aan te tonen dat aan alle vereisten is voldaan. De Kroon bereidt een ontwerp-KB voor wat ter inzage wordt gelegd en stelt eigenaren en andere belanghebbenden in de gelegenheid een zienswijze in te dienen (uniforme openbare voorbereidingsprocedure, afdeling 3.4 Algemene wet bestuursrecht). De Kroon neemt binnen zes maanden na de tervisielegging van het ontwerp, het KB. Binnen twee jaar ná het KB dient bij dagvaarding aan de onteigeningsrechter te worden verzocht (gevorderd) om de onteigening uit te spreken. ln de gerechtelijke fase spreekt de onteigeningsrechter de onteigening uit en wordt de schade vastgesteld.

Omdat de discussie over de omvang van de schade vaak veeltijd vergt, spreekt de rechter eerst de onteigening uit (de vervroegde onteigening). Door inschrijving

5

NAASDRIET van d¡t "vervroegde" onteigeningsvonnis in het kadaster gaat de eigendom over. Daarna wordt in de gerechtelijke tase verder gediscussieerd over de schadeloosstelling. Daarbij is volledige schadeloosstelling het uitgangspunt; dat is de schade die de eigenaren rechtstreeks en noodzakelijkenlrrijs lijden als gevolg van de onteigening. De gerechtelijke fase wordt ingeleid met een dagvaarding. Voor het dagvaarden geldt wel dat het bestemmingsplan onherroepelijk dient te zijn. Het voorliggende 'verzoekbesluit' is de eerste stap naar de onteigening van de benodigde gronden. l-lot vcr¿oekbesluit is de basis voor een voordracht van een onteigeningsverzoek aan de Kroon. Het college zal binnen drie maanden na het door de raad te nemen verzoekbesluit een vezoek tot onteigening met alle voorgeschreven onteigeningsstukken indienen bij de Kroon. De administratieve fase duurt ongeveer negen tot 12 maanden, te rekenen vanaf het verzoekbesluit. De gerechtelijke fase duurt wat betreft de vervroegde onteigening circa zes tot negen maanden, te rekenen vanaf het moment van dagvaarden. Handhaving N.v.t.

Communicatie De eigenaren worden in het kader van het met hen gevoerde minnelijk overleg ervan op de hoogte gesteld dat de onteigeningsprocedure in voorbereiding is. Te ziiner tijd krijgen de eigenaren en derde belanghebbenden in het kader van de door de Kroon te starten uniforme openbare voorbereidingsprocedure een persoonlijke kennisgeving van het ontwerp koninklijk besluit. Evaluatie / controle N.v.t.

Nota van wijzigingen

Bijlagen

'1. Percelenlijst met vermelding van de grootte van de percelen volgens kadastrale registratie;

2. Grondplantekening met grondplannummers. 1 - 3 waarop de ter onteigening aan te 3.

wijzen percelen zijn weergegeven met vermelding van de kadastrale aanduiding en waarop de onderscheidenlijke bestemmingen zichtbaar zijn; Geheime toelichting consequenties risico's onteigening Paddenstoelenbuurt.

b