6. Woningbehoefteonderzoek Bommelerwaard

Woningbehoefteonderzoek regio Bommelerwaard Stec Groep aan regio Bommelerwaard 25 oktober 2023

1

Woningbehoefte-onderzoek regio Bommelerwaard

Inhoudsopgave 1. Inleiding 1.1 1.2

3

Introductie Leeswijzer

3 3

2. Conclusies

4

2.1 2.2 2.3 2.4 2.5 2.6 2.7 2.8

Woningvoorraad is veelal grondgebonden en in bezit particulieren 4 Nauwelijks betaalbaar aanbod, gemiddelde transactieprijs verdubbeld 4 Bommelerwaard kent sterke bevolkingsgroei in afgelopen jaren 4 Tot en met 2030 circa 3.885 extra huishoudens mogelijk, indien woonopgaven worden ingevuld 4 Intern vergrijzing, maar migratie zorgt voor verjonging 5 Toenemende vraag naar voor zorggeschikte woningen 5 Veel behoefte aan levensloopbestendig en betaalbaar 5 Voldoende plannen, maar merendeel met zachte planstatus 6

3. Adviezen 3.1 3.2 3.3 3.4 3.5 3.6 3.7 3.8

4. Blik op huidige woningmarkt 4.1 4.2 4.3 4.4

5.3 5.4

11

Hoog aandeel grondgebonden koopwoningen kenmerkt woningvoorraad 11 Woningmarkt steeds krapper voor lage- en middeninkomens 14 Koopwoningen sterk in prijs gestegen, betaalbaar aanbod is beperkt 17 Krapte in betaalbare segment en extra huisvestingsopgaven leiden ook tot extra druk in sociale huur 19

5. Demografie en migratiestromen 5.1 5.2

7

Hanteer de woningbehoefte vanuit woonwensen als uitgangspunt voor uw woningbouwprogramma 7 Optimaliseer woningbouwprogramma met meer sociale huur en houd rekening met afspraken uit regionale woondeal 7 Zet instrumenten in om betaalbare woningen te realiseren 8 Zorg voor een gedifferentieerd programma in alle kernen, maar wees waar nodig flexibel 8 Zet in op een adaptief en anticyclisch woningbouwprogramma 8 Gebruik huidige clustering voorzieningen voor nieuwe woonzorgconcepten 9 Creëer een geschikte omgeving voor ouderen op locaties waar het voorzieningenniveau nog onvoldoende is 10 Monitor huishoudens- en woningmarktontwikkelingen en stuur zo nodig bij 10

Huishoudenstoename door migratieomslag in afgelopen paar jaar Met name jongeren en huishoudens in omliggende gemeenten trekken naar Bommelerwaard Internationale werknemers zorgen voor buitenlandse instroom Intern meer verhuizingen van ouderen en gezinnen, grotere kernen hebben sterke aantrekkingskracht

22 22 25 28 31

2

Woningbehoefte-onderzoek regio Bommelerwaard

6. Situatie wonen, zorg en welzijn 6.1 6.2 6.3 6.4 6.5 6.6

Zorgopgave in beeld op basis van Nederlands zorgstelsel Wlz intramuraal: vergrijzing leidt tot toename zware zorgvraag Wlz extramuraal: extramuralisering instellingszorg zet door Wmo2015: toenemende vraag naar voorzieningen door vergrijzing Jeugdwet Met name een clustering van voorzieningen in de kernen Zaltbommel en Kerkdriel

7. Kwantitatieve en kwalitatieve woonopgaven 7.1 7.2 7.3

34 34 34 39 40 44 46

49

Verwachte huishoudensontwikkeling ontleed op basis van twee scenario’s 49 Kwalitatieve woningbehoefte: divers nieuwbouwaanbod met nadruk op betaalbaar en levensloopbestendig 54 Kwantitatief voldoende plannen om in woonopgaven te voorzien, concretisering van plannen nu gewenst 61

Woningbehoefte-onderzoek regio Bommelerwaard

3

1. Inleiding 1.1 Introductie De Bommelerwaard (hierna: u) staat voor een grote woonopgave. Er zijn tal van ontwikkelingen die invloed hebben op de lokale woningmarkt. Denk aan de hoge inflatie, snel gestegen hypotheekrente en hoge bouwkosten die de betaalbaarheid en uitvoerbaarheid van woonambities onder grote druk zetten. Daarnaast verandert de bevolkingssamenstelling de komende decennia stevig waardoor er kwalitatief grote opgaven liggen. Denk bijvoorbeeld aan de vergrijzing en huishoudensverdunning. Een verbetering van de bestaande woningvoorraad en gerichte nieuwbouw met aandacht voor zorgbehoevenden is daarom noodzakelijk. Dit vraagt om actueel en lokaal woonbeleid. U werkt hier in de regio met twee gemeenten (Maasdriel en Zaltbommel) en drie woningcorporaties (Bazalt Wonen, Woningstichting Maasdriel en Woningstichting De Kernen) hard aan. Om de juiste keuzes te kunnen maken wenst u nu te beschikken over een stevige basis in de vorm van een actueel woningbehoefteonderzoek. Het vorige onderzoek dateert immers inmiddels uit 2018 en sindsdien is de woningmarkt in de regio Bommelerwaard sterk veranderd. U heeft ons (Stec Groep) daarom gevraagd deze nieuwe ontwikkelingen in beeld te brengen en te vertalen naar een woningbehoefte per kern (gemeente Maasdriel) of wooncluster (gemeente Zaltbommel).

Met voorliggend rapport brengen we daarom het volgende in beeld, zowel op regio-, gemeente-, als wooncluster/kernniveau: • Huidige woningmarkt: wat is de huidige staat van de woningvoorraad in de regio Bommelerwaard? Welke woningmarktontwikkelingen hebben hier invloed op gehad? En wat is daarvan het effect op de woonopgaven? • Demografie: welke demografische ontwikkelingen hebben plaatsgevonden of zullen zich waarschijnlijk de volgende jaren voltrekken? Welke verhuisbewegingen spelen hierin een rol? En wat voor type woningen zijn nodig om op deze ontwikkelingen aan te sluiten? • Wonen en zorg: welke ontwikkelingen spelen op dit moment in het kader van wonen en zorg? Wat is hiervan de invloed op de vraag naar reguliere woningen? En waar kunnen zorgbehoevenden het best gehuisvest worden gelet op bijvoorbeeld het voorzieningenaanbod? • Woonopgaven: gelet op het voorgaande, wat is de kwantitatieve en kwalitatieve woningbehoefte in de regio Bommelerwaard tot en met 2030 en tot en met 2040? En in welke mate sluit de huidige plancapaciteit hierop aan? Aan de hand van het antwoord op bovenstaande vragen hebben we vervolgens conclusies en adviezen geformuleerd om mee aan de slag te gaan in uw woonbeleid en -uitvoering. Zo kunt u hierna direct aan de slag gaan met het waarmaken van woonopgaven en -ambities.

1.2 Leeswijzer In hoofdstuk 2 en 3 benoemen we allereerst onze belangrijkste conclusies en adviezen voor verder woonbeleid. Deze zijn gebaseerd op de hierna volgende analyses in hoofdstuk 4 tot en met 7. We maken daarbij onderscheid in de onderwerpen woningmarkt, demografie, wonen en zorg en woonopgaven. Vervolgens hebben we ook een bijlagenrapport opgesteld. Daar hebben we in bijlage A en B deze thema’s per kern/wooncluster verder uitgewerkt. In bijlage C is vervolgens een kwalitatieve verdieping opgenomen over het thema wonen en zorg.

Woningbehoefte-onderzoek regio Bommelerwaard

4

2. Conclusies 2.1 Woningvoorraad is veelal grondgebonden en in bezit particulieren De bestaande woningvoorraad vormt een belangrijke basis voor de toekomstige woningbehoefte. Het overgrote deel van de toekomstige woningvoorraad staat er nu namelijk al. Het is daarom cruciaal deze scherp in beeld te hebben. Wanneer we inzoomen op de bestaande voorraad valt op dat de woningvoorraad voor het overgrote deel uit koopwoningen bestaat (70%) en voor een beperkter deel uit sociale huurwoningen (23%). De sociale huurvoorraad is daarmee ook kleiner dan het percentage waar in de regionale woondeal en op landelijk niveau naar gestreefd wordt (30% sociale huur). Daarnaast is de woningvoorraad van de regio Bommelerwaard relatief nieuw. Ongeveer één op de vijf woningen is gebouwd na 2000. Gemiddeld genomen is dit in Nederland zo’n 10%. Dit zorgt er voor dat al relatief veel woningen een goede energieprestatie hebben. Ondanks dat ligt er nog een grote verduurzamingsopgave bij oudere woningen, zowel in corporatie- als particulier bezit.

2.2 Nauwelijks betaalbaar aanbod, gemiddelde transactieprijs verdubbeld Net als in de rest van Nederland staat ook in de Bommelerwaard het betaalbare segment onder druk. In het koopsegment heeft slechts 7% van de woningen een WOZ-waarde lager dan € 265.000. Dit is een woningprijs waarvoor middeninkomens maximaal nog een hypotheek kunnen afsluiten. De mogelijkheden voor startende huishoudens met een laag of middeninkomen om een woning te kopen zijn daardoor gering. Dit is het gevolg van de sterk gestegen koopwoningprijzen in afgelopen paar jaar. In vijf jaar tijd zien we een stijging terug van wel 60%. Deze woningmarktontwikkelingen vergroten de druk op het huursegment. De sociale huur heeft daarnaast echter ook te maken met oplopende aanvullende huisvestingsopgaven, zoals de taakstelling van statushouders en het huisvesten van sociaal-medisch urgenten. Deze ontwikkelingen tonen dat betaalbaar nieuwbouwaanbod zeer gewenst is.

2.3 Bommelerwaard kent sterke bevolkingsgroei in afgelopen jaren Het aantal inwoners en huishoudens in de Bommelerwaard steeg sterk in de periode 2013-2022. In totaal was er sprake van een groei van 4.420 personen en 3.255 huishoudens. Deze groei is ook sterker geworden vanaf 2018. Dit komt door een hogere instroom van buitenaf, zowel binnenlands als buitenlands. Met name jonge huishoudens verhuisden relatief vaak naar de regio, binnenlands vaak afkomstig uit bijvoorbeeld Den Bosch of andere buurgemeenten en buitenlands zien we dat met name Oost-Europeanen naar de regio trokken. Dit waren voor 2022 hoofdzakelijk internationale werknemers, maar sinds vorig jaar is ook een instroom van Oekraïense ontheemden te zien. Bij hen is nu de vraag welk deel terugkeert naar Oekraïne en welk deel een permanente plek zoekt op de Nederlandse woningmarkt. In ieder geval geldt dat we verwachten dat de migratiedruk vanuit binnenland (woningtekort) en buitenland (afname beroepsbevolking en geopolitiek situaties) ook de komende jaren groot blijft.

2.4 Tot en met 2030 circa 3.885 extra huishoudens mogelijk, indien woonopgaven worden ingevuld De huishoudensgroei in de Bommelerwaard zet naar verwachting door. Wanneer we uitgaan van de meest actuele prognose van ABF Research (Primos 2023) kan tot en met 2030 een huishoudensgroei van +2.335 verwacht worden. Het blijkt daarentegen dat prognoses de migratie van de afgelopen jaren (achteraf gezien) vaak te laag hebben ingeschat. Migratie is namelijk een onzekere factor en laat zich lastig voorspellen. Om

5

Woningbehoefte-onderzoek regio Bommelerwaard

een zo robuust mogelijk beeld te geven, houden we in een aanvullend ambitiescenario rekening met een hogere instroom door migratie (conform de huidige hogere migratietrend) en het inlopen van het huidige woningtekort tot 2%. We sluiten daarmee aan op de ambities in de Woondeal. Op basis van het aanvullende ambitiescenario is een huishoudensgroei van +3.885 huishoudens tot en met 2030 mogelijk. Daarvoor moeten de gemeenten wel invulling geven aan deze woonopgaven in hun nieuwbouwprogramma.

Tabel 1: Verwachte huishoudensontwikkeling in basis- en ambitiescenario Bommelerwaard Maasdriel

Zaltbommel

Tot 2031

Tot 2041

Tot 2031

Tot 2041

Basisscenario (Primos 2023)

+1.020

+2.070

+1.335

+2.700

Extra groei door migratie

+505

+625

+55

+70

Extra groei door inlopen woningtekort

+450

+450

+520

+520

Totaal ambitiescenario

+1.975

+3.145

+1.910

+3.290

2.5 Intern vergrijzing, maar migratie zorgt voor verjonging Het basisscenario conform Primos 2023 laat zien dat de Bommelerwaard sterk vergrijst in de komende jaren. Met name het aantal alleenstaanden en stellen ouder dan 65 jaar neemt toe. In het ambitiescenario dat we hebben opgesteld tonen we echter dat een hogere migratie-instroom zorgt voor verjonging van de gemeente. Cijfers uit het verleden laten namelijk zien dat hoofdzakelijk jonge huishoudens (zowel binnen- als buitenland) naar de gemeente verhuisd zijn. Dit heeft ook gevolgen voor de woonopgaven van de toekomst.

2.6 Toenemende vraag naar voor zorggeschikte woningen De prognose laat zien dat de doelgroep ouderen de komende jaren sterk in omvang zal toenemen in de regio Bommelerwaard. Deze doelgroep heeft relatief vaak behoefte aan zorg. We verwachten daardoor dat de komende jaren ook de vraag naar zorg vanuit de Wlz (+350 cliënten) en Wmo (+755 huishoudens) zal toenemen tot en met 2030. Door de verdere extramuralisering van de zorg, zoals ook in Rijksbeleid is opgenomen, zal deze zorg steeds vaker thuis geleverd moeten worden. Dit zorgt voor een forse nieuwbouwopgave aan nultreden-, geclusterd en zorggeschikt wonen en ook voor een aanpassingsopgave van de bestaande woningvoorraad. De huidige plancapaciteit voldoet hier nog onvoldoende aan.

2.7 Veel behoefte aan levensloopbestendig en betaalbaar Op basis van de bestaande woningvoorraad, demografische ontwikkelingen en de woonwensen en het verhuisgedrag van huishoudens is de woningbehoefte voor de regio Bommelerwaard in beeld gebracht. Uit de analyse blijkt dat er tot en met 2030 vooral behoefte bestaat aan grondgebonden sociale huurwoningen en koopwoningen voor jonge huishoudens en nultredenwoningen voor ouderen. De grondgebonden woningbehoefte is daarmee sterk afhankelijk van migratie, waar de grootste vraag vanuit jongeren uit voortkomt. De behoefte aan woningen in het nultredensegment is met name afkomstig van ouderen die al in de gemeente wonen. Voor beide segmenten geldt dat een grote vraag uitgaat naar woningen in het betaalbare segment. In totaal zien we dat de woningbehoefte voor 70% in het betaalbare segment landt. Dit komt overeen met de afspraken in de Woondeal (67% betaalbaar).

Woningbehoefte-onderzoek regio Bommelerwaard

6

Bouwen voor ouderen zorgt voor de meeste doorstroming De mate waarin doorstroming kan plaatsvinden is bepalend voor de uiteindelijke woningopgave. Doorstroming in de woningmarkt ontstaat wanneer huishoudens uit bestaande woningen verhuizen naar een andere (nieuwe of beter passende) woning. Hierdoor komen bestaande woningen vrij voor andere huishoudens. Het bouwen van geschikte woningen voor ouderen draagt bij aan langere verhuisketens en de meeste doorstroming in de woningmarkt. Als ouderen doorstromen uit een grote, vrijstaande koopwoning, kunnen gezinnen die in een rijtjeswoning wonen een stap zetten naar een grotere woning. Op die manier komt de rijtjeswoning vrij voor een stel wat samen wil gaan wonen. Hierdoor komen weer appartementen vrij, waar jonge alleenstaande starters vervolgens in kunnen gaan wonen. Houdt er wel rekening mee dat met name het goedkoopste segment op dit moment onvoldoende aanwezig is in de Bommelerwaard. Dit zorgt ervoor dat er ook aan het eind van de verhuisketen een nieuwbouwopgave is.

2.8 Voldoende plannen, maar merendeel met zachte planstatus De regio Bommelerwaard heeft op dit moment plannen voor 4.275 extra woningen tot en met 2030. Hiermee zijn er voldoende plannen om in de verwachte kwantitatieve woningbehoefte voor de periode tot en met 2030 (+3.880 woningen) te voorzien. Ook wanneer een deel van de plannen niet (voor 2030) gerealiseerd wordt. Een heel groot deel van de plannen moet daarentegen nog wel de planprocedure doorlopen. Momenteel zijn slechts 1.815 woningen opgenomen in plannen met een harde planstatus. Verder concluderen we dat er met name in Maasdriel nog een concretisering gewenst is om goed aan te sluiten bij de verwachte woningbehoefte. Van de meeste plannen in de gemeente Maasdriel is bijvoorbeeld het prijssegment nog onbekend. De gemeente Zaltbommel heeft hier al wel invulling aan gegeven. Daar ligt vooral een opgave om het aandeel sociale huurwoningen nog te verhogen. Dat is nodig om toe te werken naar een sociale huurwoningvoorraad van 30%.

Nationale woon en bouwagenda zet vol in op betaalbaarheid Een belangrijk (en nieuw) kader voor het gemeentelijke woonbeleid is de Nationale Woon- en Bouwagenda. Zoals Minister de Jonge (Volkshuisvesting en Ruimtelijke Ordening) hierin aangeeft, is het woningtekort in Nederland te groot. Als oplossing voor het woningtekort heeft Minister de Jonge daarom de Nationale Woon- en Bouwagenda gepresenteerd. Het doel is om tot en met 2030 900.000 extra woningen te realiseren (100.000 per jaar). Van de 900.000 woningen die gebouwd worden, moeten 600.000 woningen betaalbaar zijn. Hiervan zijn 350.000 woningen middenhuurof betaalbare koopwoningen en 250.000 sociale huurwoningen. Deze ambities zijn eind 2022 vertaald naar samenwerkingsafspraken tussen het Rijk en de provincies. Met de provincie Gelderland is afgesproken dat zij 104.000 woningen gaan realiseren in de periode 2022 t/m 2030. De regio Rivierenland zet zich in voor 12.940 woningen. Aan de hand daarvan is er een minimum aantal te bouwen woningen afgesproken per gemeente. De regio Bommelerwaard heeft afspraken gemaakt voor de bouw van minimaal 2.998 woningen in de periode 2022 t/m 2030. De regio Bommelerwaard streeft er hierbij naar 70% van de nieuwbouwwoningen binnen het betaalbare segment te realiseren. Dit betreft sociale huur-, middenhuur- of betaalbare koopwoningen (tot € 355.000).

Woningbehoefte-onderzoek regio Bommelerwaard

7

3. Adviezen 3.1 Hanteer de woningbehoefte vanuit woonwensen als uitgangspunt voor uw woningbouwprogramma Dit onderzoek geeft een beleidsneutraal inzicht in de te verwachten kwantitatieve en kwalitatieve woning-behoefte voor de regio Bommelerwaard. Uiteindelijk bent u zelf aan zet om concrete keuzes te maken met betrekking tot uw woningbouwprogramma. We adviseren u om hierbij de woonwensen van huishoudens als uitgangspunt te nemen. Hiermee zorgt u ervoor dat u daadwerkelijk bijbouwt waarvan nu nog onvoldoende in uw regio aanwezig is. U beredeneert uw woningbouwprogramma daarmee vanuit de vraagkant op de woningmarkt. In dit onderzoek hebben we ook de woningbehoefte op basis van verhuisgedrag in beeld gebracht. Dit geeft een nuttig inzicht in de verschillen tussen wat huishoudens wensen te realiseren en wat zij daadwerkelijk realiseren. Deze behoefte is nadrukkelijk afhankelijk van het aanbod in de regio en is daarmee dus een behoefteschets vanuit de aanbodkant op de woningmarkt. Wij zien dit echter als een suboptimale uitkomst, aangezien het huidige tekortkomingen in stand houdt. Wel vinden wij het belangrijk dat woonwensen realistisch zijn. We corrigeren de woonwensen hiervoor dan ook op basis van de bestedingsmogelijkheden van huishuishoudens.

3.2 Optimaliseer woningbouwprogramma met meer sociale huur en houd rekening met afspraken uit regionale woondeal Op basis van het woningbehoefteonderzoek wordt vanuit de woonwensen van huishoudens een forse behoefte aan meer betaalbare (huur)woningen geconstateerd. Deze woningen zijn momenteel te weinig gepland of nog onvoldoende geconcretiseerd ten opzichte van de gesignaleerde behoefte (70%). We adviseren u daarom om in te zetten op voldoende betaalbare woningen in nieuwe en bestaande zachte plannen. Op deze manier kunt u (1) voldoen aan de wensen van uw (toekomstige) inwoners en (2) de doelstellingen uit de regionale woondeal waarmaken. Hierin is afgesproken dat 67% van de woningbouwprogrammering bestaat uit betaalbare woningen. Hiernaast adviseren we u minimaal 35% van uw nieuwbouwprogramma te realiseren in het sociale huursegment. Uit ons woningbehoefteonderzoek komt vanuit woonwensen immers een vraag van circa 40% naar dit woningtype, daarnaast kunt u daarmee eveneens toewerken naar een sociale huurwoningvoorraad van 30% in de regio. Ook gezien de huidige huisvestingsvraagstukken rond internationale werknemers, statushouders en sociaal-medisch urgenten lijkt ons dit noodzakelijk. Naar middenhuur zien we relatief weinig behoefte ontstaan. Wel kan dit segment een belangrijke overbrugging vormen tussen sociale huur en betaalbare koop.

Waar nodig kan dit segment daardoor een belangrijk onderdeel van uw programma zijn.

Woningbehoefte-onderzoek regio Bommelerwaard

8

3.3 Zet instrumenten in om betaalbare woningen te realiseren Er is een sterke behoefte aan betaalbare woningen. In de huidige woningmarkt staat deze betaalbaarheid onder druk. Door forse prijsstijgingen en de recent opgelopen hypotheekrente zijn de meeste koopwoningen voor veel huishoudens met een laag- of middeninkomen niet meer betaalbaar. Vooral koopstarters (zowel starters op de woningmarkt als doorstromers vanuit de huursector) zijn hiervan de dupe. Tegelijkertijd is het zeer lastig om voldoende betaalbare woningen te realiseren. Onder andere door sterk opgelopen bouwkosten. Dit wordt ook onderschreven door lokale makelaars en ontwikkelaars die we hebben gesproken. Er zijn zowel privaat- als publiekrechtelijke instrumenten beschikbaar om te sturen op de betaal- en beschikbaarheid van woningen. We adviseren u de inzet van deze instrumenten verder te onderzoeken. Denk hierbij aan het inzetten van een huisvestingsverordening met bijpassende instrumenten, zoals een opkoopbescherming of voorrang verlenen aan eigen inwoners. Of sturen op woningsplitsing om zo meer betaalbare woningen binnen de bestaande woningvoorraad te creëren. Tenslotte zijn er ook mogelijkheden om via financieringsconstructies betaalbare woningen op de markt te brengen. Denk hierbij bijvoorbeeld aan KoopGarant.

Door een terugkoopgarantie is het bij deze constructie mogelijk om woningen voor het middeldure koopsegment te behouden. Een cadeautje voor de eerste koper (waarna de woning veel duurder wordt doorverkocht) wordt daarmee voorkomen.

3.4 Zorg voor een gedifferentieerd programma in alle kernen, maar wees waar nodig flexibel In het woningbehoefteonderzoek werken we de woningbehoefte uit tot op wooncluster- en kernniveau. Dit zorgt voor een woningbouwopgave tot op een laag schaalniveau. Wees ervan bewust dat een deel van de huishoudens zeer graag in de eigen kern wil blijven wonen, maar dat een ander deel flexibeler is en mogelijk ook naar een andere kern in de gemeente of regio wil verhuizen. Dat blijkt ook uit de BRP-gegevens die we hebben geanalyseerd. Kwalitatief adviseren we daarom om in alle kernen voldoende betaalbaar en levensloopbestendig aanbod te creëren voor de eigen inwoners (basisscenario), maar dat de extra behoefte die voortvloeit uit het ambitiescenario ook deels in andere kernen kan landen. We adviseren daarbij rekening te houden met de mogelijkheden van beschikbare locaties. Sommige locaties lenen zich bijvoorbeeld beter om aan de kwalitatieve doelstellingen (betaalbaar en levensloopbestendig) te voldoen.

3.5 Zet in op een adaptief en anticyclisch woningbouwprogramma Het behalen van uw woningbouwambities vraagt op de lange termijn aandacht voor adaptief programmeren en flexibiliteit. Op de korte termijn is het belangrijk om proactief te programmeren en (anticyclisch) te blijven bouwen. Wanneer de bouw als gevolg van de huidige marktomstandigheden stil valt, duurt het lang om deze machine weer in beweging te krijgen zoals we zagen in de vorige woningcrisis. Bovendien blijven de problemen op de woningmarkt zo in stand. Langere termijn: adaptief programmeren gericht op flexibiliteit Het adaptief programmeren betekent voor u concreet dat u ten aanzien van de toekomstige woningbehoefte niet ‘kiest’ voor een laag- of hoog scenario en dat in de programmering ‘vastklikt’. Door adaptief te programmeren en te werken met scenario’s voor toekomstbeelden is het mogelijk flexibel te blijven, mee te bewegen met ontwikkelingen en in te spelen op kansen. In plaats van de toekomst vast te leggen en te willen beheersen, is adaptief programmeren meer een werkwijze om het proces te beheersen. Om adaptief te programmeren is het niet nodig om alle onzekerheden te beheersen, maar om een werkwijze te hebben die weerbaar is tijdens mogelijke (maar onzekere) gebeurtenissen. Het gaat minder om beheersing van de inhoud, maar juist om de beheersing van het proces.

Dit is mogelijk door te zorgen dat er voldoende harde plannen zijn die aansluiten bij de behoefte van woningzoekenden en dat er voldoende zachte plannen zijn met spelingsruimte om de flexibiliteit te waarborgen.

Woningbehoefte-onderzoek regio Bommelerwaard

9

Belangrijk voor het adaptief programmering is de monitoring op de ontwikkeling van de woningbehoefte en daarbij kantelpunten te benoemen. Hoe ontwikkelt de vraag zich en hoe ontwikkelt het aanbod in de woningmarkt zich in de bestaande voorraad (kwalitatief, onttrekkingen en herstructurering, splitsen, optoppen) en in de planvorming en realisatie? De kantelpunten die u bepaald kunnen betrekking hebben op het wel of niet halen van de aantallen in de nieuwbouw of het wel of niet realiseren van de gewenste doorstroming in de woningmarkt. Stromen ouderen onvoldoende door naar de nieuwbouw en komt doorstroming niet op gang? Worden er minder woningen afgezet in de nieuwbouw of is er behoefte aan andere segmenten? Dan zult u uw strategie moeten bijsturen omdat de beoogde effecten niet gehaald worden.

Tabel 2: Stroomschema adaptief programmeren (indicatief)

Bron: Stec Groep (2023).

Korte termijn: proactief programmeren gericht op doorbouwen Het huidige tijdsgewricht vraagt naast flexibiliteit en adaptiviteit ook om proactiviteit om de bouwproductie op gang te houden. De woningbehoefte blijft immers onderliggend op veel plekken groot en problemen rondom de beschikbaarheid en betaalbaarheid zijn nog altijd urgent. Proactief programmeren gaat over het borgen van de bouwproductie door op de korte termijn primair in te zetten op die segmenten die robuust zijn (waar in alle scenario’s behoefte aan is) en minder gevoelig zijn voor acute marktontwikkelingen. Zo voorziet u op de korte en lange termijn in de behoefte en blijft de sector in beweging.

3.6 Gebruik huidige clustering voorzieningen voor nieuwe woonzorgconcepten Geschikt wonen met zorg is een belangrijke opgave voor de komende jaren. We verwachten een sterke toename van het aantal zorgbehoevenden door vergrijzing, terwijl de instellingsplekken niet of nauwelijks toenemen. Zowel zorgbehoevenden met een lichte- als zware zorgvraag zullen dus steeds vaker in een reguliere woning zorg moeten ontvangen. Niet alle woningen en hun omgeving zijn hier echter geschikt voor. We adviseren daarom bij nieuwbouw fors in te zetten op geclusterd wonen rond bestaande voorzieningen. Dit helpt niet alleen de zorgbehoevenden, maar ook de zorgaanbieders. Voor het in beeld brengen van geschikte locaties kunnen onze kaarten gebruikt worden. We adviseren op deze clusteringslocaties in te zetten op een mix van mensen met een zware zorgvraag en mensen met geen of een lichte zorgvraag. Zo ontstaat er een organisch verloop van informele en formele zorg. Hierbij wordt de formele zorg pas ingevlogen als het echt nodig is. Sociale cohesie tussen de bewoners is hierbij wel een belangrijke randvoorwaarde.

Woningbehoefte-onderzoek regio Bommelerwaard

10

3.7 Creëer een geschikte omgeving voor ouderen op locaties waar het voorzieningenniveau nog onvoldoende is Niet alle ouderen verhuizen graag naar een andere kern voor een geclusterde woonvorm of verlaten liever zelfs hun huidige woning niet. Om die reden adviseren we in te zetten op een tweesporenstrategie. Dit houdt in dat geclusterde nieuwbouw met name gewenst is op locaties waar al voldoende voorzieningen zijn, maar dat tegelijkertijd ook de bestaande woningvoorraad en haar omgeving de nodige aandacht verdient. Dit is dan met name gewenst op plekken die nu eigenlijk onvoldoende geschikt zijn voor wonen met zorg. Denk hierbij aan het aanpassen van woningen aan de woonwensen van ouderen, het bouwen van (pre)mantelzorgwoningen bij gezinsleden die ondersteuning verlenen of het aanbieden van nieuwe (mobiele) voorzieningen. Onze kaarten kunnen tevens gebruikt worden om deze locaties met een zekere afstand tot bepaalde voorzieningen beter in beeld te krijgen.

3.8 Monitor huishoudens- en woningmarktontwikkelingen en stuur zo nodig bij Tenslotte adviseren we u om de huishoudens- en woningmarktontwikkelingen die we nu voor u in beeld hebben gebracht, goed te blijven monitoren. Hetzelfde geldt voor de uitvoering van de huidige nieuwbouwplannen. Een goede monitoring helpt u om scherp te krijgen of u op de goede weg bent en waar u mogelijk moet bijsturen. Uiteindelijk blijft de toekomst immers onzeker. Aanpassingen aan bijvoorbeeld het nieuwbouwprogramma zijn hierdoor soms wenselijk. Zorg er hierbij voor dat deze monitoring ook uitgebreid ontsloten wordt, zodat iedereen die hiermee van doen heeft er kennis van neemt.

11

Woningbehoefte-onderzoek regio Bommelerwaard

4. Blik op huidige woningmarkt In dit hoofdstuk gaan we in op kenmerken en recente ontwikkelingen van de bestaande woningvoorraad. Dit betreft onder andere een toelichting op de verschillende woningtypen en prijssegmenten, aandacht voor verduurzaming van de voorraad en een analyse van de historische en huidige woningmarktsituatie. We doen dit op het niveau van de gemeenten Maasdriel en Zaltbommel waarbij we geregeld een vergelijking maken met de landelijke voorraad. In bijlage A en B van het bijlagenrapport benoemen we de karakteristieken van de verschillende kernen in Maasdriel en de woonclusters in Zaltbommel.

4.1 Hoog aandeel grondgebonden koopwoningen kenmerkt woningvoorraad Een groot deel van de toekomstige woningvoorraad van de regio Bommelerwaard staat er al. Om de woonopgaven voor de toekomst te bepalen, is scherp inzicht in de huidige voorraad daarom cruciaal. Hieronder benoemen we eerst enkele kenmerken van de Bommelerwaardse woningvoorraad. In verhouding veel eengezinskoopwoningen in de regio Bommelerwaard Uitgesplitst naar eigendom blijkt dat de woningvoorraad van de regio Bommelerwaard voor ongeveer twee derde uit eengezinskoopwoningen bestaat (68%). Dit is relatief veel ten opzichte van het landelijke aandeel (50%). We zien daardoor dat het aandeel huurwoningen relatief laag is in de regio. Zo bedraagt het corporatiebezit circa 22% van de voorraad en is het particuliere huurbezit 8%. De verschillen tussen Maasdriel en Zaltbommel zijn hierin klein. De huurwoningvoorraad in Zaltbommel is iets groter (3% verschil). Rekening houdend met de prijssegmenten waarin deze huurwoningen worden aangeboden, wordt circa 25% van de gehele voorraad aangeboden voor een prijs onder de liberalisatiegrens (grens voor sociale huur). Landelijk wordt er op dit moment naar gestreefd dat elke gemeente toewerkt naar een sociale huurwoningvoorraad van 30%. Voor de regio Bommelerwaard houdt dit in dat in de nieuwbouwprogrammering minimaal 30% in het sociale huursegment moet landen.

Figuur 1: Woningvoorraad naar eigendom in Maasdriel (links) en Zaltbommel (rechts) vergeleken met Nederland (binnenste ring)

5% 15% 2%

7%1%

Koop egw Koop mgw

9% 4% 16%

50%

12% 9%

70%

Corp. huur egw Corp. huur mgw Part. huur egw Part. huur mgw

6%2%

Koop egw

9% 4%

Koop mgw

7%

17% 16% 2% 12%

50% 9%

66%

Corp. huur egw Corp. huur mgw Part. huur egw Part. huur mgw

Bron: Lokale Monitor Wonen (2021). Bewerking Stec Groep (2023). Egw = eengezinswoning. Mgw = meergezinswoning. Corp. = corporatie, Part. = particulier.

12

Woningbehoefte-onderzoek regio Bommelerwaard

Groot deel koopwoningvoorraad niet bereikbaar voor lage- en middeninkomens We hebben de koopwoningen in de regio Bommelerwaard uitgesplitst naar prijssegmenten. We hebben hiervoor de meest recente WOZ-gegevens van de gemeenten Maasdriel en Zaltbommel gebruikt (2023). Deze tonen een inschatting van de woningwaarde op de peildatum 1 januari 2022. Sindsdien is de prijsontwikkeling beperkt geweest waardoor dit ook nu nog een vrij goed beeld geeft van de huidige woningprijzen. Wat hieruit op valt is dat met name het koopwoningsegment, dat enigszins bereikbaar is voor startende middeninkomens (tot € 265.000), zeer beperkt van omvang is (7%). Dit zorgt ervoor dat huishoudens met een middeninkomen moeilijk de koopwoningmarkt kunnen betreden en dus grotendeels aangewezen zijn op het huursegment. Verder zien we dat 64% van de woningen een WOZ-waarde heeft hoger dan € 355.000, de landelijke grens voor betaalbare woningen. Hierbij valt op dat het aandeel dure koopwoningen in de gemeente Maasdriel (70%) hoger ligt dan in Zaltbommel (58%).

Figuur 2: Koopwoningen naar prijsklassen in Maasdriel (links) en Zaltbommel (rechts) vergeleken met de gehele regio Bommelerwaard (binnenste ring)

5%

41% 36%

Tot € 265.000

8%

7% 10%

€ 265.000 tot € 300.000

7% 12% 10%

31% 36%

17% € 300.000 tot € 355.000

19%

29%

Meer dan € 450.000

21%

28%

€ 265.000 tot € 300.000 € 300.000 tot € 355.000

19%

€ 355.000 tot € 450.000

28%

Tot € 265.000

9%

27%

€ 355.000 tot € 450.000 Meer dan € 450.000

Bron: WOZ-gegevens gemeenten Maasdriel & Zaltbommel (2023). Bewerking Stec Groep (2023).

Voorraad divers wat betreft bouwperioden en woningtypen, verduurzamingsopgave bij oudere woningen We hebben de woningvoorraad van de regio Bommelerwaard vervolgens ook opgedeeld naar bouwperioden, woningtypen en energielabels. Hiervoor gebruiken we het BAG-bestand van de gemeente. Wat betreft de bouwperiode van de woningvoorraad valt op dat in de gemeente Zaltbommel relatief veel woningen van voor 1900 en na 2000 staan in vergelijking met de gemeente Maasdriel. We zien dat woningen uit de periode 1945 tot 1985 vaker als minder aantrekkelijk, en dus kwetsbaar, worden gezien. De voorraad uit deze periode is in Maasdriel (46%) relatief gezien beduidend groter dan in Zaltbommel (37%).

Figuur 3: Woningvoorraad naar bouwperiode in Maasdriel (links) en Zaltbommel (rechts) 2% 19%

9%

8%

Tot 1900 1900 tot 1945 24%

26%

8%

1945 tot 1970

17%

1970 tot 1985

24%

1985 tot 2000 22%

Later dan 2000

Bron: BAG (2023). Bewerking Stec Groep (2023).

Tot 1900 1900 tot 1945 1945 tot 1970 1970 tot 1985 1985 tot 2000

21% 20%

Later dan 2000

13

Woningbehoefte-onderzoek regio Bommelerwaard

Wat betreft woningtypen zien we dat de voorraad aan appartementen in beide gemeenten relatief beperkt is. Dit komt door het dorpse en landelijke karkater van beide gemeenten. De voorraad appartementen is in de gemeente Zaltbommel het grootst. Dit komt met name door de stad Zaltbommel. Verder valt op dat er in de gemeente Zaltbommel relatief veel rijwoningen staan (46%) in vergelijking met Maasdriel (38%). Appartementen en rijwoningen zijn over het algemeen vaak kleinere, en dus goedkopere woonvormen. In Maasdriel staan daarentegen juist relatief veel 2-onder-1-kappers en vrijstaande woningen (53%) ten opzichte van Zaltbommel (41%). We zien dit beeld ook terug in de betaalbaarheid van de woningvoorraad, aangezien in Zaltbommel relatief meer betaalbare woningen staan (zie figuur 2).

Figuur 4: Woningvoorraad naar woningtype in Maasdriel (links) en Zaltbommel (rechts) 9%

13%

Appartement 37%

22%

Appartement

29%

Tussenwoning

Tussenwoning

Hoekwoning 31%

2-onder-1 kap 12%

Vrijstaand

16% 16%

Hoekwoning 2-onder-1 kap Vrijstaand

15%

Bron: BAG (2023). Bewerking Stec Groep (2023).

Een belangrijke opgave binnen de bestaande woningvoorraad is het verduurzamen van woningen. Om de huidige mate van duurzaamheid in beeld te brengen, maken we gebruik van de energielabels van woningen. We maken hierbij wel de kanttekening dat van een groot deel van de woningen nog geen energielabel bekend is. Enkel bij nieuwbouwwoningen, woningen die recent aangeboden of verkocht zijn en corporatiewoningen is het energielabel veelal bekend. Dit zijn voor een relatief groot deel dus nieuwere woningen. Om oververtegenwoordiging van nieuwe woningen te voorkomen maken we in onderstaande figuur onderscheid naar bouwperiode. Zo zijn de opgaven per bouwperiode beter inzichtelijk. Wat opvalt is dat de bouwperiode van de woning een duidelijke rol speelt in de mate van verduurzaming. Over het algemeen geldt hoe jonger de woning, hoe hoger het energielabel. Met name bij woningen tot 1970 bestaan nog forse verduurzamingsopgaven.

Figuur 5: Energielabels in de regio Bommelerwaard 0%

20%

Tot 1945

5%3%

13%

1945-1970

11%

11%

1970-1985

40% 20%

60%

18% 46%

15%

22%

100%

30%

18%

12%

29%

80%

15%

A

10%

6%

12%

3% 1%

B C D E

1985-2000

35%

37%

25%

3%

F G

Na 2000

Bron: BAG (2023). Bewerking Stec Groep (2023).

90%

8% 1%

14

Woningbehoefte-onderzoek regio Bommelerwaard

4.2 Woningmarkt steeds krapper voor lage- en middeninkomens De woningmarkt is in heel Nederland de afgelopen jaren sterk onderhevig geweest aan prijsstijgingen. Dit heeft grote gevolgen voor de betaalbaarheid van wonen, zo ook in de regio Bommelerwaard. Met name voor startende huishoudens met een laag- of middeninkomen is hierdoor de markt steeds krapper geworden. We analyseren hieronder de huidige woonsituatie van huishoudens in de regio Bommelerwaard. We maken hierbij onderscheid naar inkomen om de passende woningvoorraad per inkomensgroep in beeld te kunnen brengen. Te weinig passende woningen voor huishoudens met een laag inkomen Allereerst maken we een confrontatie tussen de bestedingskracht van huishoudens op basis van hun inkomen en de betaalbaarheid van de woningvoorraad op basis van de WOZ-waarde en (geschatte) huurprijzen. Dit geeft een eerste beeld over in hoeverre de huidige woningvoorraad aansluit op de huishoudenssamenstelling van de regio Bommelerwaard. We maken hiervoor onderscheid naar enkele inkomensgroepen, die bijvoorbeeld samenhangen met de toewijzingsregels voor sociale huurwoningen. Dit betekent dat we onderscheid maken in een- of meerpersoonshuishoudens. Daarnaast sluiten we voor midden- en hoge inkomens aan op de grenzen die door de regio worden gehanteerd.

Wat opvalt is dat er in regio Bommelerwaard relatief weinig huishoudens wonen die tot de primaire doelgroep van woningcorporaties behoren (lage inkomens met passend toewijzen). Waar in heel Nederland 31% tot deze doelgroep behoort, is dit in de Bommelerwaard slechts 19%. Daarentegen zien we dat juist relatief veel huishoudens tot de secundaire doelgroep behoren (lage inkomens zonder passend toewijzen). Met name deze doelgroep is door de gestegen koopwoningprijzen vaker aangewezen op een sociale huurwoning. Wat betreft hogere inkomens zien we dat circa 10% van de huishoudens een middeninkomen heeft tot € 60.000. Deze doelgroep valt nu vaak tussen wal en schip doordat ze te veel verdienen voor een sociale huurwoning, maar tegelijkertijd geen koopwoning kunnen betalen. Dit zien we ook terug in hun hypotheekmogelijkheden met de huidige rentestand van circa 4-5% (zie tekstkader). Middenhuur biedt voor deze doelgroep dan vaak een uitkomst, maar dit segment wordt tot op heden relatief weinig aangeboden in de regio.

Tabel 3: Huishoudens naar inkomensgroep Inkomensgroep

Gemeente Zaltbommel

Gemeente Maasdriel

Lage inkomens met passend toewijzen (tot € 25.475 / € 34.575) Lage inkomens zonder passend toewijzen (€ 25.475 / € 34.575 tot € 44.035 / € 48.625) Middeninkomens (€ 44.035 / € 48.625 tot € 60.000)

Regio Bommelerwaard

2.255

2.350

4.605

(20%)

(19%)

(19%)

2.870

3.280

6.145

(26%)

(26%)

(26%)

1.075

1.255

2.325

(10%)

(10%)

(10%)

Hoge inkomens (€ 60.000 tot € 80.000)

1.550

1.770

3.325

(14%)

(14%)

(14%)

Hoogste inkomens

3.375

3.860

7.235

(> € 80.000)

(30%)

(31%)

(31%)

Totaal

11.120

12.515

23.635

(100%)

(100%)

(100%)

Bron: LMW (2021), WoON2021. Bewerking Stec Groep (2023).

Nederland

2.493.835 (31%)

1.291.400 (16%)

4.225.485 (53%)

8.010.720 (100%)

15

Woningbehoefte-onderzoek regio Bommelerwaard

Hypotheekmogelijkheden per inkomensgroep Onderstaande tabel geeft een overzicht van de hypotheekmogelijkheden voor modale inkomens per rentecategorie. Hypotheek - rente

Modaal (€ 40.000)

Modaal en half modaal (€ 40.000 + € 20.000)

2x modaal (€ 40.000 + € 40.000)

1%

€ 192.000

€ 303.000

€ 446.000

2%

€ 176.000

€ 277.000

€ 406.000

3%

€ 174.000

€ 273.000

€ 395.000

4%

€ 168.000

€ 262.000

€ 384.000

5%

€ 158.000

€ 251.000

€ 366.000

Passende woningvoorraad voor lage inkomens slechts 68% van omvang inkomensgroep We vertalen de bestedingskracht van huishoudens (inkomen) naar bijpassende hypotheekmogelijkheden en huurprijzen en zetten dit af tegen de prijzen van bestaande woningvoorraad in de regio. Hierdoor brengen we de passende woningvoorraad per inkomensgroep in beeld. Dit geeft een eerste indicatie van krapte in woningsegmenten. Uit deze confrontatie blijkt dat met name het aanbod aan geschikte huurwoningen voor lage inkomens zonder passen toewijzen en huishoudens met een middeninkomen zeer beperkt is. Voor huishoudens met een hoger inkomen zijn juist relatief veel passende woningen in de gemeente aanwezig. Wanneer we de doelgroep huishoudens met een laag inkomen bij elkaar optellen, is de passende voorraad slechts 68%. Dit betekent dat op dit moment relatief veel huishoudens met een laag inkomen in een duurdere woning wonen dan passend is voor hun inkomen. Een groot deel van hen heeft waarschijnlijk geprofiteerd van de prijsstijgingen in de afgelopen jaren. Zij hebben hun woning gekocht in een tijd dat deze nog wel passend was bij hun inkomen.

Tabel 4: Betaalbaarheidsgrenzen per inkomensgroep en omvang woningvoorraad naar prijsklasse in de regio Bommelerwaard Inkomensgroep Lage inkomens met passend toewijzen (tot € 25.475 / € 34.575)

Lage inkomens zonder passend toewijzen (€ 25.475 / € 34.575 tot € 44.035 / € 48.625)

Betaalbare klasse huur en koop*

Aantal hh ‘23

Koop: tot € 150.000 Huur: tot € 725

4.605

Koop: € 150.000 € 210.000 Huur: € 725 –

6.145

€ 1.015

Passende huurwoningen* 6.220

Passende koopwoningen

Aandeel passend

70

137%

170

17%

(tot aftoppingsgrens, < € 647,19 / € 693,60) 880 (tot liberalisatiegrens, < € 808,06)

16

Woningbehoefte-onderzoek regio Bommelerwaard

Middeninkomens (€ 44.035 / € 48.625 tot € 60.000)

Koop: € 205.000 € 265.000

2.325

340 (middenhuur, < € 1.050)

880

52%

3.325

540 (dure huur, € 1.050 – € 1.700)

6.755

219%

7.235

90

8.620

120%

16.495

104%

Huur: € 1.015 – € 1.300

Hoge inkomens (€ 60.000 tot € 80.000)

Koop: € 265.000 € 390.000 Huur: € 1.300 – € 1.775

Hoogste inkomens (> € 80.000)

Koop: € 390.000+ Huur: € 1.775+

(dure huur, € 1.700+

Totaal

23.635

8.070

Bron: Hypotheker.nl, Lokale Monitor Wonen (2021), Woninggegevens corporaties Bommelerwaard (2023). *Huurprijzen van particuliere huurwoningen betreft een inschatting en huurprijzen van sociale huurwoningen is op basis van huidige huurprijs.

Huishoudens met laag inkomen veelvuldig in bezit van koopwoning, met name oudere doelgroep De mate waarin krapte ontstaat in het betaalbare segment is sterk afhankelijk van de mate waarin bijvoorbeeld huishoudens met een laag inkomen al in een koopwoning wonen. Zij nemen dan immers de (over)waarde op hun woning mee als zij een volgende stap op de woningmarkt willen zetten. Vaak kunnen zij hierdoor in een ander prijssegment zoeken dan starters of doorstromers vanuit de huurwoningmarkt met een vergelijkbaar inkomen. In totaal zien we dat circa 44% van de huishoudens met een laag inkomen in een koopwoning woont. Een groot deel van hen heeft de afgelopen jaren waarschijnlijk geprofiteerd van de stijging van de koopwoningprijzen en zal bij verkoop van hun huidige woning van overwaarde gebruik kunnen maken. In heel Nederland ligt dit percentage beduidend lager (31%). Dit komt waarschijnlijk doordat in de regio Bommelerwaard de koopwoningvoorraad voor langere tijd al relatief groot is geweest. Onderscheid makend naar huishoudenstypen valt op dat jongeren onder de 25 jaar nauwelijks in een koopwoning wonen en relatief vaak in een particuliere huurwoning. Zij hebben de stap naar de koopwoningmarkt door de huidige prijzen en hun lagere inkomen in 14% van de gevallen kunnen maken.

Verder zien we dat paren zonder kinderen relatief vaak in een koopwoning wonen (60%), ondanks hun lagere inkomen. Ook zien we bij eenpersoonshuishoudens dat ouderen (AOW of ouder) vaker in een koopwoning wonen dan jongere alleenstaanden.

Tabel 5: Woonsituatie huishoudens met laag inkomen (met en zonder passend toewijzen) per huishoudenstype in de regio Bommelerwaard Huishoudenstype

Koop (%)

Corporatiehuur (%

Particuliere huur (%)

Jonger dan 25 jaar

14%

57%

29%

Eenpersoonshuishouden 25 tot AOW

31%

56%

13%

Eenpersoonshuishouden AOW of ouder

43%

51%

6%

Paar zonder kinderen 25 tot AOW

60%

30%

9%

17

Woningbehoefte-onderzoek regio Bommelerwaard

Paar zonder kinderen AOW of ouder

60%

36%

5%

Paar met kind(eren)

52%

38%

9%

Eenoudergezin

38%

46%

16%

Totaal

44%

46%

9%

Bron: LMW (2021). Bewerking Stec Groep (2023).

4.3 Koopwoningen sterk in prijs gestegen, betaalbaar aanbod is beperkt In deze paragraaf zetten we de huidige ontwikkelingen op de koopwoningmarkt uiteen. We maken hierbij onderscheid naar prijsklassen en woningtypen. Op deze manier brengen we de huidige krapte naar prijssegmenten in beeld. Weinig aanbod en hogere dynamiek tot € 355.000 De marktdynamiek geeft een indicatie van de mogelijke schaarste aan bepaalde prijssegmenten in de regio Bommelerwaard. Hoe meer dynamiek op de woningmarkt, hoe sneller woningen over het algemeen verkocht worden en dus hoe krapper de woningmarkt voor kopers is. We zien dat in de regio Bommelerwaard met name in het prijssegment tot € 355.000 de marktdynamiek hoog is en er weinig tot geen woningen te koop staan. Medio 2023 had slechts 19% van de aangeboden woningen een vraagprijs lager dan € 355.000 (grens voor betaalbare woningen). Dit terwijl volgens de indeling naar WOZ-waarde 36% van de voorraad tot dit betaalbare segment behoort. Daarentegen stonden er juist relatief veel woningen met een vraagprijs boven de € 450.000 te koop (56%). Deze verschillen treden onder meer op doordat betaalbare woningen op het moment een hogere verkoopsnelheid kennen. Daarnaast ligt de vraagprijs van woningen nog steeds geregeld boven de WOZ-waarde van de woning.

De woningmarkt van de regio Bommelerwaard is daarmee vergelijkbaar met de Nederlands woningmarkt als geheel.

Tabel 6: Huidig aanbod te koop- en verkochte woningen, mei 2023 Prijsklassen

Te koop mei ‘23

Verkocht mei ‘23

%

%

Totaal

%

Aanbod/ transactieratio (%)* Maasdriel

Zaltbommel

Nederland

Tot € 265.000

7

3%

11

3%

18

3%

100%

43%

27%

€ 265.000 - € 300.000

8

4%

37

9%

45

7%

31%

14%

29%

€ 300.000 - € 355.000

25

12%

70

17%

95

15%

63%

22%

30%

€ 355.000 - € 450.000

53

25%

111

27%

164

26%

53%

41%

38%

Meer dan € 450.000

118

56%

183

44%

301

48%

72%

56%

64%

Eindtotaal

211

100%

412

100%

623

100%

63%

41%

43%

Bron: Funda (mei 2023). Bewerking: Stec Groep (2023). Verkoop afgelopen jaar. *Aandeel te koop staande woningen ten opzichte van het totaal aantal verkochte woningen in afgelopen jaar. Een lager percentage betekent hogere dynamiek.

Gemiddelde transactieprijs boven betaalbaarheidsgrens, ook rijwoningen voor veel huishoudens onbetaalbaar We hebben naast aanbodgegevens ook de transactiegegevens geanalyseerd. We maken hieruit op dat de gemiddelde transactieprijs in de periode juni 2022 tot juni 2023 op € 466.300 lag. Om voor dit bedrag een hypotheek af te sluiten is op dit moment een minimaal bruto huishoudensinkomen van circa € 97.000 benodigd. Dit is fors meer dan twee keer modaal. We zien verder dat ook kleinere woningtypen zoals

18

Woningbehoefte-onderzoek regio Bommelerwaard

rijwoningen en appartementen gemiddeld meer opleveren dan huishoudens met een laag of middeninkomen kunnen betalen. Ook zien we dat de verkooptijd bij de kleinere, en dus betaalbaardere woningtypen lager ligt. Dit wijst ook op meer krapte in dit segment.

Tabel 7: NVM-transactiegegevens, juni 2022 – juni 2023 Transacties

Transactieprijs

Transactieprijs per m²

Verkooptijd in dagen

Woonoppervlakte

Perceeloppervlakte

Tussenwoning

89

€ 308.500

€ 2.850

35

100 m2

134 m2

Hoekwoning

76

€ 355.800

€ 3.080

28

109 m2

209 m2

2-onder-1 kap

105

€ 447.600

€ 3.390

46

134 m2

369 m2

Vrijstaand

133

€ 687.500

€ 3.585

46

181 m2

827 m2

Appartement < 80 m²

8

€ 281.600

€ 4.200

28

67 m2

n.v.t.

Appartement > 80 m²

13

€ 193.200

€ 1.905

25

47 m2

n.v.t.

Totaal

424

€ 466.300

€ 3.255

39

133 m2

438 m2

Bron: NVM (2023). Bewerking Stec Groep (2023). Kolom 3 afgerond op € 100. Kolom 4 afgerond op € 5.

Gemiddelde transactieprijs met circa 60% gestegen in afgelopen vijf jaar De huidige hoge transactieprijzen komen voort uit een langere periode van prijsstijgingen op de koopwoningmarkt. In 2018 bedroeg de gemiddelde transactieprijs van een woning in de regio Bommelerwaard nog maar circa € 290.000. Dit is in zeven jaar gestegen tot circa € 465.000 in 2023. Dit betekent dat er een prijsstijging heeft plaatsgevonden in de afgelopen vijf jaar van +60%. Ten opzichte van 2014 zien we zelfs ongeveer een verdubbeling van de transactieprijzen in de regio.

Figuur 6: Ontwikkeling gemiddelde transactieprijs regio Bommelerwaard, 2014-2023* € 500.000 € 450.000 € 400.000 € 350.000 € 300.000 € 250.000 € 200.000 2010

2011

2012

2013

2014

2015

Maasdriel

2016

2017

2018

2019

2020

2021

2022

2023

Zaltbommel

Bron: CBS (2023, cijfers 2014-2022). NVM (2023). *De cijfers van 2023 zijn op basis van NVM-gegevens van juni 2022 tot en met juni 2023.

19

Woningbehoefte-onderzoek regio Bommelerwaard

4.4 Krapte in betaalbare segment en extra huisvestingsopgaven leiden ook tot extra druk in sociale huur Woningmarktontwikkelingen vinden niet enkel plaats in het koopsegment. We zien dat ook in het sociale huursegment ontwikkelingen zich voordoen. Deze zijn mede ingegeven door de prijsstijging van koopwoningen. Zo zorgt de krapte in het betaalbare woningsegment ervoor dat startende huishoudens vaker zijn aangewezen op een huurwoning en dat ook huishoudens die al huurden minder makkelijk doorstromen naar een koopwoning. Deze krapte in het sociale huursegment wordt daarnaast versterkt door extra huisvestingsopgaven. Denk hierbij aan een toename van de taakstelling van statushouders (in 2023 verdubbeld ten opzichte van 2022), uitstroom uit Beschermd Wonen en huisvesting van andere urgente doelgroepen. Wachttijd en zoektijd toegenomen in afgelopen vijf jaar De tijd totdat huishoudens in aanmerking komen voor een sociale huurwoning is een goede indicator van de krapte in het sociale huursegment. Er valt hierbij onderscheid te maken in de wachttijd, de tijd van het moment van inschrijving bij de woningcorporatie tot het toegewezen krijgen van een woning, de zoektijd en de tijd van het moment van de eerste reactie op een woning tot het toegewezen krijgen van een woning.

Voor beiden geldt dat deze in de periode 2018-2022 is opgelopen bij de in de regio actieve corporaties (Bazalt Wonen, Woonstichting De Kernen en Woningstichting Maasdriel). Zo is de wachttijd in de regio voor een sociale huurwoning opgelopen van ongeveer 7 jaar en 9 maanden in 2019 naar 9 jaar en 1 maand in 2022 en is de zoektijd opgelopen van 1 jaar en 2 maanden naar 1 jaar en 9 maanden. Dit zorgt ervoor dat met name jonge huishoudens die nog onvoldoende wachttijd hebben kunnen opbouwen moeilijk een woning toegewezen kunnen krijgen.

Figuur 7: Wachttijd (links) en zoektijd (rechts) bij woningcorporaties regio Bommelerwaard, 2019-2022 2,1

9,5

1,9

9

1,7 1,5

8,5

1,3 8

1,1 0,9

7,5

0,7

7

0,5 2019

2020

2021

2022

2019

2020

2021

2022

Bron: Gegevens woningcorporaties Bommelerwaard (2023). Bewerking Stec Groep (2023).

Aantal reacties per woning toegenomen, met name hoog bij meest betaalbare woningen We beschikken hiernaast ook over het aantal reacties dat op woningen wordt gegeven. We zien hierin een stijgende lijn terug sinds 2019. Met name het aantal reacties op woningen met een huurprijs tussen de kwaliteitskortingsgrens en de lage aftoppingsgrens is fors toegenomen van gemiddeld 67 reacties per publicatie in 2019 naar 121 reacties per publicatie in 2022. Ook het aantal reacties op woningen met een huurprijs lager dan de kwaliteitskortingsgrens is fors. Het aantal reacties in de duurdere prijssegmenten is lager, maar ook in deze prijssegmenten zien we een stijging van het aantal reacties in de afgelopen jaren. De vraag naar een sociale huurwoning lijkt dus toegenomen.

20

Woningbehoefte-onderzoek regio Bommelerwaard

Figuur 8: Aantal reacties per vrijgekomen woning in bezit van woningcorporaties in de regio Bommelerwaard, 2019-2022

140 120 100 80 60 40 20 0 2019

2020

2021

2022

Tot kwal.kort.grens

Kwal.kort.grens tot lage aftop.grens

lage aftop.grens tot hoge aftop.grens

hoge aftop.grens tot lib.grens

Bron: Gegevens woningcorporaties Bommelerwaard (2023). Bewerking Stec Groep (2023).

Extra huisvestingsopgaven zorgen voor toenemende krapte bij reguliere sociale verhuur De stijging van de koopwoningprijzen kunnen leiden tot een toenemende vraag naar sociale huur, enerzijds vanuit startende huishoudens die geen koopwoning meer kunnen betalen en anderzijds vanuit stokkende doorstroming van huishoudens die de stap van een huurwoning naar een koopwoning niet kunnen maken. We zien echter dat ook de aanvullende huisvestingsopgaven van woningcorporaties een steeds stevigere stempel drukken op het vrijkomende aanbod. We maken voor deze aanvullende huisvestingsopgaven (maatschappelijke doelgroepen) onderscheid in vergunninghouders en overige urgenten (zoals uitstroom Beschermd Wonen en Jeugdzorg) / niet regulier (zoals woonzorgindicaties). Hieruit valt op dat zowel de huisvestingsopgaven voor vergunninghouders als voor overige urgenten / niet-reguliere doelgroepen de afgelopen paar jaar zijn toegenomen. In 2018 werden nog 50 woningen toegewezen aan deze doelgroepen. In 2022 is dit gestegen naar 91 woningen, een toename van +82%. Ook het aandeel verhuringen aan maatschappelijke doelgroepen is hiermee toegenomen. In 2018 werd 19% van het vrijkomend aanbod verhuurd aan maatschappelijke doelgroepen. In 2022 is dit toegenomen naar 30%. We merken hierbij op dat in 2023 en de nabije toekomst deze opgave niet minder lijkt te worden.

Inmiddels is bijvoorbeeld de taakstelling vergunninghouders voor 2023 bekend. Deze is opnieuw verdubbeld ten opzichte van 2022. Deze extra huisvestingsopgaven hebben als gevolg dat het aandeel woningen dat regulier verhuurd kan worden afneemt. Enkel een toename van het vrijkomend aanbod (door nieuwbouw) kan dit op peil houden.

21

Woningbehoefte-onderzoek regio Bommelerwaard

Figuur 9: Aantal sociale verhuringen in de regio Bommelerwaard naar doelgroep, 2018-2022 250

234

217

228 209

200

171

150

100

50 18 0

32

2018 Reguliere verhuur

17

13

19

2019

2020

2021

Vergunninghouders

60

57

51

49

31

2022

Overige urgenten/ niet regulier

Bron: Gegevens woningcorporaties Bommelerwaard (2023). Bewerking Stec Groep (2023).

22

Woningbehoefte-onderzoek regio Bommelerwaard

5. Demografie en migratiestromen Demografische ontwikkelingen hebben grote invloed op de woonwensen en dus opgaven van de toekomst. Een analyse van deze ontwikkelingen helpt hier grip op te krijgen. We besteden daarom in dit hoofdstuk aandacht aan recente bevolkings- en huishoudensontwikkelingen en de migratiestromen die daarmee samen hangen. Hiervoor maken we gebruik van de BRP-registratie van de gemeenten Maasdriel en Zaltbommel. We tonen hieronder uitkomsten op het niveau van de regio Bommelerwaard met waar relevant een uitsplitsing naar gemeente of kern. In bijlagen A en B van het bijlagenrapport tonen we ook verdere demografische ontwikkelingen op kern- en woonclusterniveau.

5.1 Huishoudenstoename door migratieomslag in afgelopen paar jaar Allereerst brengen we de historische inwoners- en huishoudensontwikkeling van de Bommelerwaard in de afgelopen tien jaar in beeld. We zien dat de bevolking in de regio de afgelopen 10 jaar is toegenomen. Ten opzichte van 2013, toen de regio samen nog circa 51.040 inwoners had, is de bevolking met 4.420 gegroeid tot circa 55.460 inwoners in 2022. Dit is een stijging van circa 9%. Het aantal huishoudens is de afgelopen 10 jaar toegenomen met 3.255,hierdoor woonden er in 2022 circa 23.350 huishoudens in de regio Bommelerwaard. Dit is een toename van circa 16%. Het valt hierbij op dat zowel het aantal inwoners als huishoudens vanaf 2018 sterker toeneemt. We constateren daarnaast dat het aantal huishoudens procentueel meer toeneemt dan het aantal inwoners. Het verschil in de ontwikkeling van het aantal inwoners ten opzichte van het aantal huishoudens kan met name verklaard worden vanuit huishoudensverdunning. We verwachten dat deze tendens zich, onder meer door vergrijzing, ook de komende jaren blijft voorzetten.

Figuur 10: Inwoners- en huishoudensontwikkeling regio Bommelerwaard, 2013-2022

24.000

58.000

23.500

57.000

23.000

56.000

22.500

55.000

22.000

54.000

21.500

53.000

21.000

52.000

20.500

51.000

20.000

50.000 2013

2014

2015

2016

2017

2018

Huishoudens (linker as) Bron: CBS (2022, cijfers 2013-2022). Bewerking Stec Groep (2023).

2019

2020

2021

Inwoners (rechter as)

2022

23

Woningbehoefte-onderzoek regio Bommelerwaard

Vergrijzing en toename alleenstaanden belangrijkste demografische trends We splitsen de inwonersontwikkeling op naar leeftijd en de huishoudensontwikkeling naar samenstelling. Wat betreft de inwoners van de regio Bommelerwaard zien we dat in de afgelopen tien jaar met name het aantal inwoners ouder dan 65 jaar fors is toegenomen (+29%). Ook bij de andere leeftijdsgroepen zien we een stijging. Alleen voor de 0 – 14 jarigen geldt een afname als we de gehele periode 2013 – 2022 bekijken. Wat betreft de huishoudens in de regio zien we de verdunning duidelijk terug als we kijken naar huishoudenssamenstelling. Zo is sinds 2013 het aantal alleenstaanden met +40% toegenomen. Ook het aantal stellen nam, dan wel in mindere mate, toe (+15%). Het aantal gezinnen bleef daarentegen redelijk stabiel (+2%). We zien hierin een vergelijkbaar ontwikkelingsbeeld tussen de gemeenten Maasdriel en Zaltbommel. In de gemeente Zaltbommel is wel het aantal gezinnen sterker vertegenwoordigd. We zien dan ook dat de gemiddelde leeftijd in de gemeente Zaltbommel lager ligt dan in de gemeente Maasdriel.

Figuur 11: Inwonersontwikkeling naar leeftijdsklassen (links) en huishoudensontwikkeling naar samenstelling (rechts) in de regio Bommelerwaard, periode 2013-2022 17.000

9.000

15.000 8.000

13.000 11.000

7.000

9.000 6.000

7.000 5.000

5.000

0-14 jaar 45-64 jaar

15-24 jaar > 65 jaar

25-44 jaar

Alleenstaanden

Stellen

Gezinnen

Bron: CBS (2022, cijfers 2013-2022). Bewerking Stec Groep (2023).

Migratie belangrijkste reden voor bevolkingstoename, met name sinds 2018 Bevolkingsontwikkeling vindt plaats door een combinatie van natuurlijke groei (geboorte minus sterfte) en migratie. We zien dat de natuurlijke groei in de regio Bommelerwaard de laatste tien jaar positief was. Dit betekent dat er elk jaar meer personen in de regio worden geboren dan dat er overlijden. Het positieve geboortesaldo wordt in de afgelopen paar jaar in het geheel veroorzaakt door de gemeente Zaltbommel. In de gemeente Maasdriel is de afgelopen jaren geen sprake meer van een natuurlijke groei. Dit verschil hangt samen met de sterkere vertegenwoordiging van gezinnen in de gemeente Zaltbommel. De meest significante factor in de bevolkingsontwikkeling is in beide gemeenten echter migratie. We zien dat in beide gemeenten sinds 2016 sprake is geweest van een positief binnenlands- en buitenlands migratiesaldo. Er verhuisden dus meer mensen vanuit binnen- en buitenland naar de regio Bommelerwaard dan andersom. Wat opvalt is dat in de gemeente Zaltbommel met name het saldo binnenlandse verhuizingen hoog was in de afgelopen jaren, terwijl we in de gemeente Maasdriel met name een hoog positief saldo zien voor buitenlandse verhuizingen. We zien in Maasdriel een dip in 2021. Oorzaken hiervoor kunnen mogelijk een beperkt nieuwbouwaanbod zijn en de coronacrisis (arbeidsmigratie).

Het hoge migratiesaldo in de afgelopen paar jaar zorgt ervoor dat in beide gemeenten een sterke inwonersgroei plaatsvond.

24

Woningbehoefte-onderzoek regio Bommelerwaard

Figuur 12: Ontwikkeling aantal personen per jaar, gemeente Maasdriel periode 2013-2022 600 500 400 300 200 100 0 -100 -200 -300

2012

2013

2014

2015

2016

2017

Buitenlandse migratie (saldo) Natuurlijke groei (geboorte minus sterfte)

2018

2019

2020

2021

2022

Binnenlandse verhuizingen (saldo) Totaal personen

Bron: CBS (2022, cijfers 2013-2022). Bewerking Stec Groep (2023).

Figuur 13: Ontwikkeling aantal personen per jaar, gemeente Zaltbommel periode 2013-2022 600 500 400 300 200 100 0 -100

2012

2013

2014

2015

2016

2017

2018

2019

2020

Buitenlandse migratie (saldo)

Binnenlandse verhuizingen (saldo)

Natuurlijke groei (geboorte minus sterfte)

Totaal personen

2021

2022

Bron: CBS (2022, cijfers 2013-2022). Bewerking Stec Groep (2023).

In onderstaande figuur tonen we de bevolkingsontwikkeling verder uitgesplitst naar instroom en uitstroom in de regio Bommelerwaard. Hierin valt op dat dat zowel de inkomende als uitgaande verhuizingen zijn opgelopen. Er vindt dus meer verhuisdynamiek plaats ten opzichte van enkele jaren geleden. Hierbij ligt de instroom wel hoger dan de uitstroom.

25

Woningbehoefte-onderzoek regio Bommelerwaard

Figuur 14: Buitenlandse en binnenlandse migratie en natuurlijke bevolkingsgroei per jaar, regio Bommelerwaard periode 2013 - 2022 3.000 2.000 1.000 0 -1.000 -2.000 -3.000

2013

2014

2015

Buitenlandse immigratie (vestiging) Binnenlandse verhuizingen (vertrek) Totaal personen

2016

2017

2018

2019

Buitenlandse migratie (vertrek) Natuurlijke groei (geboorte)

2020

2021

2022

Binnenlandse verhuizingen (vestiging) Natuurlijke groei (sterfte)

Bron: CBS (2022, cijfers 2013-2022). Bewerking Stec Groep (2023).

5.2 Met name jongeren en huishoudens in omliggende gemeenten trekken naar Bommelerwaard Op basis van BRP-gegevens maken we inzichtelijk welke doelgroepen er naar de regio verhuizen, zowel vanuit het buitenland als vanuit andere Nederlandse gemeenten. Daarnaast gaan we in op de interne verhuisdynamiek in de gemeenten Maasdriel en Zaltbommel. Hieronder bespreken we eerst de in- en uitstroom van en naar andere gemeenten in Nederland. Jongeren trekken weg, maar dertigers komen In onderstaand figuur is te zien hoe oud de personen zijn die in- en uitstromen naar of van de regio Bommelerwaard in de periode 2012-2021. We zien een sterke uitstroom van jongeren tussen de 15 en 25 jaar (-1.330 personen). We zien daarentegen weer een sterke instroom van de leeftijdsgroep van 30 tot 40 jaar (+1.060 personen). Daarbij is het migratiesaldo van kinderen tot 15 jaar positief. Dit duidt op het vestigen van jonge gezinnen in de regio Bommelerwaard.