Woonvisie,definitief concept-2025-01-08-15.pdf
Tekst van het document
Gemeente Leusden
T P E
C N
O C
Op weg naar onbezorgd wonen Woonvisie gemeente Leusden 2025-2030 oktober 2024
Woonvisie 2025 - 2030
|
Voorwoord Onbezorgd wonen? Voor mij is dat in mijn eigen huis in
Die keuzes hebben we in deze visie gemaakt: we gaan
Achterveld, voor u is dat wellicht in Leusden Centrum,
woningen bouwen om onze samenleving vitaal te
Leusden Zuid of Stoutenburg. Onbezorgd wonen is ook
houden, we zetten ons extra in voor jongeren, (koop-)
leven in een buurt waar je elkaar kent, waar we naar el-
starters, ouderen, mensen met een laag inkomen en
kaar omzien en elkaar een handje helpen als dat nodig is.
de aandachtsgroep, we breiden het aanbod betaalbare
Ik hoop dat u en ik nog jaren onbezorgd kunnen wonen in
woningen uit en werken aan veerkrachtige en duurzame
de gemeente Leusden.
buurten. Dit vraagt ook om voldoende inzet van de gemeente en
Ik realiseer mij dat onbezorgd wonen niet voor iedereen
vooral samenwerking met andere partners. Zoals onze
is weggelegd. Een dak boven je hoofd als je als jongere
woningcorporatie, projectontwikkelaars, Lariks, zorgaan-
het huis uit wilt om een zelfstandig leven op te bouwen.
bieders, wijkverenigingen, belangenvertegenwoordigers
Een betaalbaar huis als je het niet zo breed hebt of net
en natuurlijk onze inwoners.
te veel verdient voor een sociale huurwoning maar te
We hebben deze partijen betrokken bij het ontwikkelen
weinig voor een koopwoning. Een woonplek met extra
van deze visie en ik wil hen hierbij dan ook bedanken
zorg als je het in je eentje niet (meer) redt. En dat alles in
voor hun bijdrage.
een buurt waarin je je veilig voelt en je de mensen kent. In een omgeving die gezond en duurzaam is.
Ik nodig u uit om ook kennis te nemen van de Woonzorg-
Dit gun ik al onze huidige en toekomstige inwoners.
visie Leusden 2025-2030, die tegelijk met de Woonvisie is vastgesteld. Hierin hebben we onze visie op wonen, zorg
Voor u ligt de Woonvisie van de gemeente Leusden voor
en welzijn neergelegd voor inwoners die naast wonen
de periode 2025-2030 met als titel: ‘Op weg naar on-
ook zorg nodig hebben. Beide visies leggen de basis voor
bezorgd wonen’. Met deze woonvisie gaan we stappen
ons handelen in de komende jaren: ‘Op weg naar onbe-
zetten op weg naar onbezorgd wonen. Want ik ben mij er
zorgd wonen!’
van bewust dat deze ambitie niet van vandaag op morgen is gerealiseerd. We zullen niet alles op korte termijn
Wim Vos
kunnen realiseren. Het vraagt een lange adem, duidelijke
Wethouder Wonen
keuzes maken en vooral ook samenwerken.
Woonvisie 2025 - 2030 | 3
Inhoud Voorwoord 3 1. Inleiding 7 2.
Visie: Onbezorgd wonen voor alle huidige en toekomstige inwoners van Leusden
3.
Voldoende bouwen voor een vitale Leusdense samenleving 14 Onze ambitie 14 Onze opgave 15 Onze inzet 16 We zetten ons in om ons aandeel in de Woondeal Regio Amersfoort te realiseren. 16 We gaan de bestaande woningvoorraad intensiever inzetten om het woningaanbod te vergroten 16 Op zoek naar nieuwe locaties voor (tijdelijke) woningbouw 18 Tijdig voorsorteren op woningbouw na 2031 18
3.1 3.2 3.3 3.4 4.
4.1 4.2 4.3 5.
5.1 5.2 5.3 5.4
6.
6.1 6.2 6.3
10
Gericht bouwen aan onbezorgd wonen 20 Onze ambitie 20 Onze opgave 22 Onze inzet 26 We richten onze inspanningen op huishoudens die niet op eigen kracht in woonbehoefte kunnen voorzien óf voor doorstroming zorgen 26 Beter benutten bestaande woningvoorraad richten op doelgroepen 27 Vergroten kansen huishoudens met binding aan Leusden 27 Bouwen aan betaalbaar wonen 29 Onze ambitie 29 Onze opgave 29 Onze inzet 31 Nieuwbouw bestaat uit tenminste 30% sociale huur en is voor tenminste twee derde betaalbaar (incl. sociale huur) 31 We brengen het tekort aan sociale huurwoningen zo ver mogelijk terug 31 We streven in de nieuwbouw van het betaalbare segment naar een evenwichtige verdeling van goedkope koopwoningen, betaalbare koopwoningen en middenhuur 32 We zetten instrumentarium in om de woningen zo lang mogelijk betaalbaar te houden en speculatie tegen te gaan 32 Samenleven in veerkrachtige en duurzame buurten 34 Onze ambitie 34 Onze opgave 34 Onze inzet 35 We bouwen aan gevarieerde woonwijken en buurten 35 Fijn wonen in veerkrachtige, zorgzame buurten 36 Integrale aanpak voor een goed onderhouden, aantrekkelijke en toekomstbestendige woonomgeving (incl. energie- en warmtetransitie) 37
7.
7.1 7.2 7.3
Meer regie, sturing en samenwerking in het woonbeleid 39 Onze ambitie 39 Onze opgave 39 Onze inzet 39 Intensiveren van beleid, instrumenten en monitoring 39 Versterken in- en externe samenwerking 39 Inzetten van voldoende middelen en capaciteit om de sturing te kunnen intensiveren 40
Bijlage 1: Toelichting gebruikte begrippen 42 Bijlage 2. De kaders voor de Woonvisie 45 Bijlage 3: Woonvisie: stappen, bronnen en betrokkenen 47
Woonvisie 2025 - 2030 | 5
Woonvisie 2025 - 2030
|
6
1. Inleiding Een nieuwe Woonvisie Prettig en betaalbaar wonen is belangrijk voor iedereen. Maar helaas niet voor iedereen mogelijk. De woningmarkt is de afgelopen jaren sterk veranderd. Dit vraagt om een nieuwe visie. De prijzen voor koopwoningen zijn hard gestegen, de doorstroming is verder gestagneerd en de wachttijden voor sociale huurwoningen zijn langer geworden. Ook is de bevolkingssamenstelling in de afgelopen jaren flink veranderd. We worden met z’n allen steeds ouder, de vergrijzing neemt daardoor toe. De gezinssamenstellingen verandert ook. Het aantal 1 en 2 persoonshuishoudens is toegenomen ten opzichte van gezinnen. Deze veranderingen zetten de komende jaren verder door. Daarnaast zijn er meer doelgroepen aangewezen op sociale huurwoningen en woningen met begeleiding en/ of zorg. De vraag is hoe Leusden wil omgaan met deze ontwikkelingen? Hoeveel nieuwe woningen gaan we bouwen en voor wie? In welke mate kunnen we het verschil in vraag en aanbod nu en op termijn verkleinen? Welke groepen woningzoekenden moeten daarbij met name aandacht krijgen? En kunnen we de bestaande woningvoorraad beter gebruiken? Hoe zorgen we dat we in fijne buurten kunnen blijven wonen? Deze woonvisie geeft hier antwoord op. We geven én een doorkijk naar de langere termijn ambities én de inzet die we in de looptijd van deze visie willen plegen om de
markt en mensen die daardoor geen passende woning kunnen vinden. Daarom neemt de landelijke overheid hierin steeds meer de regie. In het landelijke programma ‘Bouwen en Wonen’ en de bijbehorende themaprogramma’s heeft het Rijk in grote lijnen haar beleid uitgewerkt. Verder heeft het Rijk per regio afspraken gemaakt in de regionale Woondeals en op landelijk niveau met Aedes en de woningcorporaties. Dit is en wordt verder uitgewerkt in wetten en regels. Deze wetten en regels hebben als gemeenschappelijk uitgangspunt: meer sturing en regels, een zwaardere rol voor de provincie, meer regionale afstemming en samenwerking en een evenwichtiger spreiding van de opgaven over de gemeenten (fairshare principe). In bijlage 2 staan de belangrijkste wijzigingen beschreven. Binnen deze kaders stellen we de Woonvisie op
Nieuwe Woonvisie én Woonzorgvisie Waar de Woonvisie zich voornamelijk richt op de woonbehoefte van alle inwoners van Leusden, richt de Woonzorgvisie zich op ouderen en mensen uit aandachtsgroepen1, die naast huisvesting ook zorg en ondersteuning nodig hebben. In Leusden neemt de komende jaren vooral het aantal 75+-ers en 85+-ers toe. Met het ouder worden, nemen meestal ook fysieke en voor een deel mentale klachten toe. Het beleid in Nederland is erop gericht om ouderen zo lang mogelijk zelfstandig te laten wonen. Hiervoor is meer nodig dan geschikte woningen. Het gaat om een samenspel van wonen, zorg en welzijn en van alle partners
Landelijke overheid kiest voor meer sturing, regels, samenwerking en evenwichtige verdeling van de inspanningen
zorgvisie opgesteld.
die daarbij betrokken zijn. Om die reden is een Woon-
De ontwikkelingen in Leusden zijn niet uniek. Heel Nederland heeft te maken met tekorten op de woning1 De samenstelling van de aandachtsgroep is uitgebreid beschreven in bijlage 1.
Woonvisie 2025 - 2030
ambities te realiseren.
| 7
De Woonzorgvisie richt zich niet alleen op ouderen. De huisvesting van andere groepen in Leusden die naast een woning ook zorg nodig hebben, is onderwerp van de Woonzorgvisie. Dit zijn bijvoorbeeld mensen die vanuit maatschappelijke opvang, de jeugdzorg of vanuit beschermd wonen willen terugkeren naar reguliere woonruimte. De verantwoordelijkheid van de gemeente Leusden voor deze inwoners neemt toe. Woonvisie en Woonzorgvisie vullen elkaar ook aan en
De Woonvisie is in samenspraak tot stand gekomen Bij het tot stand komen van de Woonvisie hebben we diverse partners en inwoners betrokken. In afzonderlijke gesprekken en door de inzet van een online enquête en een inloopavond. Bijlage 3 biedt inzicht in de stappen die zijn gezet en de partners die betrokken zijn.
Leeswijzer In hoofdstuk 2 beschrijven we de visie van de gemeente
moeten ook in samenhang worden gezien.
Leusden: wat vindt de gemeente belangrijk als het om
Woonvisie en Woonzorgvisie vormen de basis voor de Omgevingsvisie
In de daarop volgende hoofdstukken wordt deze visie
In de Omgevingsvisie legt de gemeente haar integrale visie op de fysieke leefomgeving vast. In het wetsvoorstel ‘Versterking regie volkshuisvesting’ is opgenomen dat wonen een verplicht thema wordt in de gemeentelijke Omgevingsvisie. Hoe de gemeente de visie wil gaan realiseren wordt uitgewerkt in programma’s. Voor wonen wordt het opstellen van een volkshuisvestingsprogramma daarom verplicht. De Woonvisie en de Woonzorgvisie vormen samen de basis voor het thema wonen in de Omgevingsvisie. De uitvoeringsprogramma’s zijn de basis voor het volkshuisvestingsprogramma. De groene teksten in de Woonvisie zijn onderdeel van de kaderstelling voor de Omgevingsvisie en worden ter besluitvorming aan de raad voorgelegd.
wonen gaat. in een aantal thema’s verder uitgewerkt. Per thema beschrijven we de ambitie, de opgave en de inzet die we gaan plegen richting de ambitie. Hoofdstuk 3 gaat daarbij in op het bouwen voor een vitale gemeente. Hoofdstuk 4 geeft inzicht in de keuzes die we maken voor doelgroepen, Hoofdstuk 5 gaat in op het verbeteren van de betaalbaarheid van wonen. Hoofdstuk 6 behandelt de bijdrage van buurten en de woonomgeving aan onbezorgd wonen. Hoofdstuk 7 tot slot beschrijft onze inzet in samenwerking en organisatie om de visie te realiseren. Voor de leesbaarheid wordt in de tekst met de term ‘Leusden’ de gemeente Leusden bedoeld; de kernen Leusden, Achterveld en Stoutenburg. Als de kern Leusden wordt bedoeld dan beschrijven we die ook als zodanig. De vaststelling van de Woonvisie heeft plaatsgevonden in 2025. Toch starten veel doelen in het jaar 2024. Dit komt omdat relevante informatie niet over het hele jaar 2024 beschikbaar was. In bijlage 4 vindt u een toelichting op de tabellen.
Woonvisie 2025 - 2030
RELATIE WOONVISIE, WOONZORGVISIE EN OMGEVINGSVISIE Woonvisie
Visie
+ Woonzorgvisie Uitvoering
|
UitvoeringsProgramma’s
Omgevingsvisie
8
2024-2025
Omgevingsprogramma’s
2025-2026 Volkshuisvestingsprogramma
Woonvisie 2025 - 2030
|
9
2. Visie: Onbezorgd wonen voor alle huidige en toekomstige inwoners van Leusden
Onbezorgd wonen in Leusden betekent: Fijn en onbezorgd wonen voor iedereen die in Leusden of één van haar kernen woont Meer kansen op de woningmarkt voor Leusdenaren en een bijdrage aan de regionale opgaven
Scherpe keuzes voor doelgroepen: ouderen, jongeren, (koop-) starters, mensen met een laag inkomen en aandachtsgroepen
Meer en gericht bouwen aan gevarieerd aanbod voor een vitale Leusdense samenleving
Woonvisie 2025 - 2030 | 10
Benutten van de mogelijkheden in de bestaande woningvoorraad voor de doelgroepen
Samenleven in veerkrachtige en duurzame buurten Meer sturing, regie en samenwerken met partners, inwoners en ondernemers
Iedereen die in Leusden woont, kan er fijn en onbezorgd wonen1 In de enquêtes en gesprekken hebben we gemerkt dat
Leusden creëert meer kansen voor Leusdenaren in de knel, maar draagt ook bij aan de regionale opgaven
Leusden een fijne gemeente is om te wonen. Inwoners
We verwelkomen jaarlijks veel mensen uit de regio of
waarderen het vele groen in en rondom Leusden en de
van elders die in Leusden komen wonen. Dit draagt bij
prettige en veilige woonbuurten. Ook de goede kwaliteit
aan vitaliteit in onze samenleving. We merken echter dat
van de woningen, de onderlinge contacten en de voor-
sommige groepen woningzoekenden het lastiger heb-
zieningen in het dorp worden erg gewaardeerd. Leusden
ben gekregen om in Leusden te blijven wonen. Jongeren,
is ook aantrekkelijk vanwege haar centrale ligging in
ouderen, mensen met een laag inkomen of een zorgvraag
Nederland.
en mensen die om sociale of werkredenen naar Leusden
De aantrekkelijke woningmarkt en ligging van Leusden
willen verhuizen. We gaan daarom de beschikbare instru-
heeft ook een keerzijde. De druk op de woningmarkt is
menten inzetten om deze huishoudens een voorsprong
groot, wachttijden zijn lang, prijzen zijn hoog. Je hebt het
te geven bij het vinden van een passende woning. Dit
moeilijk: als je op jezelf wilt gaan wonen en een kleine
geldt vooral de woningen in de sociale huur en betaalba-
woning zoekt. Of door omstandigheden snel moet ver-
re koop.
huizen naar een betaalbare woning. Als je voor het eerst
We zijn echter ook onderdeel van de woningmarktre-
een woning wil kopen omdat je te veel verdient voor
gio Amersfoort. We kunnen en willen geen hek zetten
een sociale huurwoning. Als je minder mobiel wordt of
rondom Leusden. We leveren dan ook ons aandeel in de
ondersteuning nodig hebt…
woonopgave van regio Amersfoort onder meer door het
‘Zorg dat Leusden geen ‘elite-dorp’ wordt; een dorp dat
nemen van ons fair share deel in die opgaven.
alleen bereikbaar is voor mensen die voldoende geld
is onze ambitie; niet eenvoudig te bereiken maar daarom
Onbezorgd wonen in Leusden; dat is waar we naar
juist een ambitie waar we ons voor willen inzetten.
streven. Geen zorgen of er wel een woning is of deze
Van oudsher vooral een gemeente voor gezinnen, kent
betaalbaar is en past bij je levensfase. Geen zorgen of de
Leusden nu een meer diverse samenleving. Voor alle
ondersteuning die je nodig hebt wel beschikbaar is. Geen
inwoners wil Leusden een fijne woongemeente zijn. En
zorgen over veiligheid. Onbezorgd wonen in een omge-
dan vooral voor die inwoners die het moeilijk hebben op
ving die het leggen van contacten stimuleert en uitnodigt
de woningmarkt. Zo zijn en blijven we een vitale samen-
om elkaar te helpen. En in een gezonde omgeving die
leving. Want een betaalbare en passende woning in een
uitnodigt om te bewegen en duurzaam te leven.
prettige buurt is een hele belangrijke voorwaarde om
Het bereiken van dit doel is geen vanzelfsprekendheid.
stappen te zetten in iemands leven. We zien als ge-
Het vraagt scherpe keuzes, een lange adem en inzet op
meente een verantwoordelijkheid om die basis zo goed
allerlei terreinen. Vooral vraagt het om samenwerking
mogelijk te bieden. Of het nu gaat om de betaalbaarheid,
met veel partners en de inwoners zelf. Op dit punt is er
het type woning of de ondersteuning of zorg die daarbij
ook een sterke relatie met de Woonzorgvisie, de Omge-
nodig is.
vingsvisie en het beleidskader Sociaal Domein ‘Thuis in
dens één van de gesprekken. Die waarschuwing nemen we ter harte. In onze visie kan
Leusden’.
Woonvisie 2025 - 2030
iedereen fijn en onbezorgd blijven wonen in Leusden. Dat
Onbezorgd wonen vraagt scherpe keuzes en meer inzet op wonen voor ouderen, (koop-)starters, jongeren, mensen met een laag inkomen en aandachtsgroepen
hebben’, was een waarschuwing die we meekregen tij-
|
1. Voor een uitgebreidere definitie van onbezorgd wonen, verwijzen we naar bijlage 1.
11
We bouwen om de Leusdense samenleving vitaal te houden Het groene karakter van Leusden is een belangrijke kwaliteit die we koesteren. Maar Leusden is ook een vitale gemeente met vitale kernen en wil dit blijven. Dit vraagt dat we inspelen op de vergrijzing. Maar ook dat we onze jongeren in Leusden een woonplek bieden. We willen daarom groeien, maar wel geleidelijk en evenwichtig. We stimuleren een intensiever gebruik van het bestaande stedelijke gebied. En we bouwen nieuwe woningen in Tabaksteeg-Zuid en Achterveld Noordoost. We breiden Leusden uit in de traditie van kwaliteit, kleinschaligheid en groen. Maar zoeken ook naar een optimale inzet van
mogelijkheden om de betaalbaarheid van woningen voor de doelgroepen te vergroten. We bouwen woningen niet alleen voor de vraag nu, maar ook voor die van de toekomst. Dat betekent dat we ook oog hebben voor duurzame kwaliteit en flexibiliteit in gebruik. Nieuwe woonvormen moeten ruimte krijgen als ze bijdragen aan de huisvesting van de doelgroepen waar we ons in het bijzonder voor inzetten. In de uitbreidingsgebieden realiseren we een gedifferentieerd woningbouwprogramma zodat veerkrachtige en duurzame woonwijken kunnen ontstaan. Bij inbreiding kiezen we voor een evenwichtiger aanbod door de bouw
na 2030.
van woningen voor ouderen of (koop-)starters. Hierdoor
Woonvisie 2025 - 2030
Bouwen van woningen waar we een tekort van hebben; we houden kwaliteit daarbij hoog in het vaandel
aanbod.
|
de uitbreidingsgebieden. De groei van Leusden stopt niet
betaalbare koop- en huurwoningen. We benutten de
vorderen we de doorstroming en zorgen dat er nog meer
Een meer diverse samenleving vraagt ook om woningaanbod dat daar op aansluit. We bouwen daarom woningen waar we een tekort aan hebben. Zodat aanbod en vraag beter op elkaar aansluiten. We verruimen het aanbod voor ouderen. Daarmee bewoningen beschikbaar komen. We kijken goed hoe we bij de behoefte van ouderen kunnen aansluiten. We bouwen ook specifiek voor jongeren en kleinere huishoudens
12
krijgen ook de bestaande wijken een evenwichtiger
We onderzoeken en creëren mogelijkheden om de bestaande woningvoorraad beter te benutten In Leusden wonen steeds meer kleinere huishoudens, terwijl er veel grotere eengezinswoningen staan. We willen onderzoeken hoe we tot een betere balans kunnen komen. Daarbij kan gedacht worden aan meer huishoudens in één woning of het splitsen van woningen. Ook zijn er mogelijkheden door intensiever gebruik van kavels of het plaatsen van extra verdiepingen op bestaande gebouwen. We doen onderzoek en maken beleid waar
dit nodig is. Belangrijk uitgangspunt is behoud van de
hulp of een luisterend oor bieden, hun woning verduur-
kwaliteit van de woonomgeving.
zamen, nieuwe initiatieven starten. Sommige straten en
We vergroten onze inzet op een duurzame, gezonde en aantrekkelijke woning en woonomgeving
buurten staan onder druk door het samenwonen van mensen met verschillende (culturele) achtergronden en andere manieren van leven. Samen met onze partners
De kwaliteit van woning en woonomgeving heeft veel in-
zetten we ons in om de leefbaarheid in deze straten en
vloed op het welzijn van bewoners. We benutten kansen
buurten te verbeteren of op peil te houden.
in bestaand bebouwd gebied en nieuwe woonwijken om maken. Een integrale aanpak van het openbaar gebied
We intensiveren de sturing, regie en samenwerking in het woonbeleid
past hierbij.
Om onze visie op en ambities in het wonen in Leusden
We pakken de energiearmoede verder aan. Met het
waar te maken, gaan we sterker sturen, regie voeren en
transitieprogramma Warmte maken we een start om van
samenwerken. Sturen door onze visie en ambities uit
het gas af te gaan. We gaan het Convenant Duurzaam
te werken in beleid en ondersteunend instrumentari-
Bouwen beter integreren in ons handelen.
um. Voor iedereen is duidelijk wat we in Leusden willen
de woonomgeving duurzaam, gezond én aantrekkelijk te
We intensiveren en stimuleren samenwerking en sociale cohesie in buurten
bereiken en hoe. We monitoren de resultaten zodat we tijdig kunnen bijsturen. We realiseren ons terdege dat we onze visie en ambities alleen kunnen bereiken als
Onbezorgd wonen doen we samen. Samen met partners
we de uitdagingen oppakken en samenwerken met onze
zoals Omthuis, Lariks, projectontwikkelaars, aanbieders
partners, inwoners, ondernemers, regiogemeenten en
van zorg, buurgemeenten, ondernemers. Samen met vrij-
provincie.
willigersorganisaties en samen met onze inwoners. We stimuleren betrokken inwoners die naar elkaar omkijken,
Woonvisie 2025 - 2030 | 13
3. Voldoende bouwen voor een vitale Leusdense samenleving Onze ambitie
we daarvoor de ruimte en mogelijkheden bieden. Be-
maar hechten ook groot belang aan een veerkrachtige
meer kleinere huishoudens, het langer en meer zelfstan-
langrijke ontwikkelingen zijn onder meer de vergrijzing,
We laten Leusden geleidelijk en gebalanceerd groeien,
dig wonen (ook als er zorg nodig is) en de voortdurende
en vitale Leusdense samenleving. We willen belangrij-
groei van het aantal huishoudens.
ke kernwaarden behouden. Met name het groen in het
Voor de periode 2024 tot 2031 zetten we ons in om ons
buitengebied en de groene structuur in de bebouwde
aandeel in de Woondeal Regio Amersfoort te leveren.
kom. We vinden ook dat dit er niet toe mag leiden dat de
We willen de druk op de woningmarkt op korte termijn
vitaliteit van de gemeente, de kernen en haar samenle-
verkleinen door het vergroten van tijdelijk aanbod. We
ving afneemt.
zijn voorbereid op de benodigde groei van de woning-
Een vitale samenleving heeft het vermogen om in te spe-
voorraad op de langere termijn.
len op belangrijke veranderingen. Als gemeente willen
Ontwikkeling aantal inwoners 2015-2024 36000 34000 32000
31681
30000 28000
2010
29062 2015
32790
33900
34800
30401
2020
2025
2030
2035
2040
2045
2019
2020
Bevolkingsontwikkeling naar reden 2012-2023 800
Woonvisie 2025 - 2030 | 14
600 400 200 0 -200 2012
2013
2014
2015
2016
Geboortesaldo Buitenlands migratiesaldo Woningvoorrraadontwikkeling
2017
2018
Binnenlands migratiesaldo Bevolkingsontwikkeling
2021
2022
Aantal en aandeel in de Woondeal Regio Amersfoort opgenomen nieuwbouwwoningen per gemeente 2022-2030 2%
Eemnes
570
4% 14%
1.130 Bunschoten
3% 874 Baarn
3.857
43%
Nijkerk
5% Soest 1.250
20%
5% 11.584 Amersfoort
Woudenberg
Leusden 1.455
Barneveld 5.380
4% 1.060
De totale ambitie voor de Regio Amersfoort van 2022 tot en met 2030 is circa 27.000 nieuwbouwwoningen. Deze zijn verdeeld over de 9 gemeenten.
Onze opgave
laten wonen. Want we worden ouder, wonen langer zelf-
den gegroeid met zo’n 300 mensen per jaar. Vooral door
meer mensen naar Nederland dan er vertrekken. Door
In de afgelopen jaren is het aantal inwoners van Leusde komst van mensen elders uit Nederland en dan met name uit Amersfoort. Het aantal geboorten en sterftes waren de laatste jaren ongeveer even groot. In dezelfde periode zijn er gemiddeld ruim 140 woningen per jaar bij weest dan de 105 woningen die in de huidige Woonvisie als uitgangspunt is genomen. Toch is de druk op de woningmarkt groot en toegenomen. Dit is overigens geen uniek Leusdens fenomeen, maar speelt ook in de regio en heel Nederland. Bijna 1 miljoen woningen moeten tussen 2022 en 2031 in Nederland worden gebouwd om iedereen fatsoenlijk te kunnen
deze nieuwbouw komt de Nederlandse woningmarkt als het goed is in een rustiger vaarwater. In de Woondeal Regio Amersfoort 2022-2030 is afgesproken dat de regio met 27.000 nieuwe woningen een bijdrage levert aan deze landelijke opgave. Leusden neemt hiervan 1.455 woningen voor haar rekening. In de periode 2024 tot en met 2030 moeten we nog ca. 1.100 woningen bouwen om dit aantal te halen. Met de huidige woningbouwplannen komen we niet verder dan 900 woningen. En dan is er nog de nodige onzekerheid of we al die plannen wel op tijd kunnen realiseren. Zo hebben we voor ongeveer twee derde van
Woonvisie 2025 - 2030
gekomen. De groei van de woningvoorraad is groter ge-
standig, we verbreken vaker onze relaties en er komen
| 15
de plannen nog geen planologische procedure doorlo-
We optimaliseren het aantal woningen op de uitbrei-
pen. Onzekerheid is er verder of nieuwe woningen wel
dingslocaties
aangesloten kunnen worden op het elektriciteitsnet
We hanteren de woningaantallen voor Tabaksteeg-Zuid
(netcongestie). Dit geldt ook voor de twee belangrijkste
en Achterveld Noordoost (resp. 760 en 175 woningen)
nieuwbouwlocaties namelijk Tabaksteeg-Zuid en Achter-
als ondergrens. We onderzoeken of we in deze uitbrei-
veld Noordoost. Als we er niet in slagen om voldoende
dingsgebieden nog meer woningen kunnen bouwen met
nieuwbouw te realiseren, worden de knelpunten op de
behoud van een prettige woon- en leefomgeving. We on-
Leusdense woningmarkt nog groter. Er kunnen minder
derzoeken ook de mogelijkheid en wenselijkheid om een
mensen verhuizen en we kunnen ook niet de juiste
deel van de programma’s in de tijd naar voren te halen.
woningen aanbieden. De huidige knelpunten voor met name ouderen, jongeren, (koop-) starters en kwetsbare
Realistisch tempo in de woningproductie
inwoners worden dan nog groter.
Door Rijk en provincie wordt ingezet op het versnellen
Regelmatig wordt de discussie gevoerd of we niet al
van de woningproductie. Door meer inzet van partijen,
voldoende m² woonruimte hebben. Steeds meer grotere
snellere procedures, voortvarend oplossen van knel-
woningen worden door één of twee personen bewoond.
punten of flexwonen moet het aantal nieuwe woningen
Moeten we wel zoveel nieuw bouwen? Kunnen we de
versneld beschikbaar komen.
huidige m² woonruimte niet veel beter verdelen? Dit
Wij kiezen er echter niet voor op dit punt een extra
vraagt om een antwoord. Hoewel ons vizier in deze visie
ambitie te formuleren. Daarvoor ontbreekt de capaci-
vooral gericht is op de periode tot 2031, zal de vraag naar
teit. Onze inzet is om met een goed participatieproces
woningen ook na 2030 aanhouden. Hoewel ons vizier in
goede woongebieden te realiseren. Wel geven we Ta-
deze visie vooral gericht is op de periode tot 2031, zal de
baksteeg-Zuid en Achterveld Noordoost prioriteit als er
vraag naar woningen ook na 2030 aanhouden.
spanning ontstaat op de inzet van capaciteit. Daarnaast leggen we de problematiek van en inzet op netcongestie
De Utrechtse aanpak; opvang asielzoekers
centraal in de organisatie.
Op basis van de spreidingswet heeft Leusden in 2024 (nog) de opgave 147 plaatsen te realiseren voor de op-
Kwaliteitseisen nieuwbouw vooraf duidelijk
vang van asielzoekers. Dit vormt een extra opgave naast
Leusden heeft altijd gekozen voor kwaliteit: in de woning
de hiervoor genoemde opgave.
en de woonomgeving. Deze inzet houden we vast. Het
Onze inzet
we als uitgangspunt voor de nieuwbouw(-wijken). Het Convenant (en eventuele opvolgers) werken we zo uit,
3.1 We zetten ons in om ons aandeel in de Woondeal
dat we vooraf duidelijkheid kunnen geven aan ont-
Regio Amersfoort te realiseren.
wikkelende en bouwende partijen. Het wordt daarmee
Woonvisie 2025 - 2030
onderdeel van ons beleid en handelen. We nemen onze We realiseren tenminste 1.000 nieuwe woningen in de
ervaringen in Tabaksteeg-Zuid mee.
periode 2024-2030
Door de stijgende bouwkosten en de grote vraag, bestaat
Het is onze inzet om tenminste 1.000 nieuwe woningen te
er de tendens betaalbare woningen steeds kleiner te
bouwen in de periode tot 2031.
maken. We vinden het belangrijk de kwaliteit van wo-
In die periode staan de volgende projecten gepland:
ningen op een minimaal niveau te houden. We gaan een
• afronding van Princenhof en Mastenbroek2, en
basiskwaliteit bepalen en vastleggen.
• realisatie van Klimrakker, De Holm, Woondroom,
|
Twijnderij, Tabaksteeg-zuid (deels), Achterveld Noordoost (deels), diverse woningbouw Stoutenburg en een aantal particuliere initiatieven.
16
Convenant Duurzaam Bouwen (en opvolgers) hanteren
3.2 We gaan de bestaande woningvoorraad intensiever
Door splitsen, optoppen en intensiever gebruik van
inzetten om het woningaanbod te vergroten
kavels willen we tenminste 100 permanente woningen toevoegen aan de woningvoorraad.
We voegen tenminste 100 nieuwe (permanente) woningen in de bestaande woningvoorraad toe met behoud
Meerdere huishoudens in een woning
van een goede woon- en leefomgeving in de periode
Er zijn diverse manieren om meer woonruimte in een
2024-2030
woning beschikbaar te krijgen. Denk aan kamergewij-
We hebben veel grotere huur- en koopwoningen die
ze bewoning, hospita-verhuur, friendscontracts of met
bedoeld zijn voor gezinnen. Het komt steeds vaker voor
meerdere huishoudens een woning kopen. Deze mo-
dat in deze woningen nog 1 of 2 personen wonen, nadat
gelijkheden willen we, voor zover we daar invloed op
kinderen zijn uitgevlogen.
hebben, stimuleren.
dens op zoek naar kleinere woningen. We gaan daarom
Intensiever gebruik van kavels
de mogelijkheden voor een intensiever gebruik van de
De mantelzorgwoning is een voorbeeld van een tijdelijk
bestaande woningen onderzoeken en stimuleren. Voor-
intensiever gebruik van een tuin van een woning én het
waarde daarbij is wel dat een goed woon- en leefklimaat
oplossen van een intensieve zorgvraag. Er zijn landelijke
behouden blijft. Dit geldt zowel voor de woning zelf als
regels die dit mogelijk maken. Aanvullend willen we ook
de woonomgeving. Deze inzet moet er wel toe leiden dat
onderzoeken onder welke voorwaarden we de tijdelijke
vooral woonruimte beschikbaar komt voor de huishou-
plaatsing van een pré-mantelzorgwoning of tijdelijke
|
dens die dit het hardst nodig hebben.
Woonvisie 2025 - 2030
Daarnaast zijn ook veel jongere 1- en 2 persoonshuishou-
17
woonruimte voor jongeren (in 1e of 2e lijn) mogelijk kunnen maken.
We kijken ook naar de Utrechtse Aanpak als mogelijke
We onderzoeken verder onder welke condities we meer-
ontwikkeling. Hierbij worden locaties ontwikkeld voor
dere woningen op een kavel willen toestaan. Daarbij kan
een combinatie van asielzoekers en andere andere doel-
aangesloten worden bij de voorwaarden voor kamerge-
groepen.
wijze bewoning of woningsplitsing. Ook de meerwaarde van gemeenschappelijk wonen kan aanleiding zijn voor intensivering. We denken niet alleen aan mogelijkheden op bestaande woonkavels. We kijken ook naar mogelijkheden om -met behoud van de ruimte voor werken- wonen en werken intensiever te mengen. Splitsen en optoppen Het splitsen van woningen of het bouwen van een extra woonlaag op gebouwen (optoppen) zijn andere manieren om woonruimte toe te voegen. We willen daarbij inzetten op de toevoeging van woonruimte waar behoefte aan bestaat. We denken hierbij aan: het splitsen van een woning in een boven- en benedenwoning of het optoppen van sociale woningbouwcomplexen (met name complexen uit de 70-er jaren lenen zich daarvoor). Leegstand monitoren
Ook na 2031 blijft het aantal huishoudens groeien. De mate waarin is van veel factoren afhankelijk. Tabaksteeg-Zuid en Achterveld Noordoost vangen in eerste instantie de groei op. Daarna komt Achterveld Noordwest in beeld. We verwachten dat ergens tussen 2033 en 2037 weer aanvullend ruimte nodig. Tegen die tijd is een belangrijk deel van de Leusdense wijken en woningen 50 tot 60 jaar oud. Mogelijk zijn er dan kansen voor herontwikkeling of herstructurering. Ook een intensievere menging van bijvoorbeeld werken en wonen kan zorgen voor nieuwe woningbouwlocaties. We vinden het belangrijk deze mogelijkheden op tijd te onderzoeken voordat we -eventueel- woningbouwlocaties zoeken in het buitengebied. Hoeveel nieuwbouw is er nodig? Het vraagstuk over het benodigd aantal woningen is een
Zoveel mogelijk woningen beschikbaar houden voor be-
weerbarstige. In de huidige situatie wordt de huishou-
woning, betekent ook het zoveel mogelijk beperken van
densgroei in heel Nederland en ook Leusden veroorzaakt
leegstand. We monitoren de ontwikkeling er van. Als het
door een mix van factoren: denk hierbij bijvoorbeeld
aantal leegstaande woningen teveel toeneemt, nemen
aan scheidingen, langer zelfstandig wonen van ouderen,
we maatregelen.
de wensen om bij een relatie toch alleen te wonen en
3.3 Op zoek naar nieuwe locaties voor (tijdelijke) woningbouw
Woonvisie 2025 - 2030 | 18
3.4 Tijdig voorsorteren op woningbouw na 2031
het meer zelfstandig wonen van mensen met zorg én migratie. Uitbreiding van het aantal woningen moet hier op in spelen. Wel is het over het algemeen zo dat meer nieuwbouw leidt tot een hoger positief migratiesaldo.
Het is nog onzeker of nieuwbouw én betere benutting
Bij de inzet van 1.455 woningen is indertijd gekeken naar
van de bestaande woningvoorraad voldoende nieuwe
de mogelijkheden die Leusden voorzag. Met dit aantal
woonruimte opleveren. Daarbij is er zoveel vraag naar
draagt Leusden ook voor een stukje bij aan de regionale
woningen dat we ook naar nieuwe locaties moeten blij-
vraag. Nu de plancapaciteit (nog) niet toereikend is, kan
ven zoeken.
de vraag gesteld worden of de inzet niet naar beneden
Onderzoek naar locaties voor diverse bestemmingen
bijgesteld moet worden. Hier kiezen we niet voor: de inzet vormt onderdeel van een afsprakenkader waar 9
De gemeente Leusden heeft weinig gronden in bezit die
regiogemeenten en 5 corporaties aan deelnemen. Het
direct ingezet kunnen worden voor woningbouw. We
is een gemeenschappelijke opgave om de druk op de
zoeken ook locaties voor opvang van vluchtelingen voor
woningmarkt door onder meer nieuwbouw te verlichten.
de spreidingswet en de herhuisvesting van de Oekraïners
Daarnaast is er een dusdanige onbalans in de woning-
in de Storkstraat en Sine Cura. Een onderzoek met een
voorraad dat nieuwbouw (permanent of flex) nodig is om
brede scope moet inzicht bieden in de mogelijkheden
daar meer evenwicht in te bereiken.
voor extra locaties voor (tijdelijke) woningen.
Cultuur in Leusden Woonvisie 2025 - 2030|
|
19
4. Gericht bouwen aan onbezorgd wonen Onze ambitie
sendheid, betaalbaarheid en/of de nodige zorg. Liefst
Leusden is een gemeente met een samenleving die
kunnen de inwoners dit op eigen kracht maar met onder-
volop kansen biedt om een leven op te bouwen en
steuning als dit nodig is. Onbezorgd wonen noemen we
mee te doen in die samenleving. Deze kansen moeten
dat: geen zorgen of er passende en betaalbare huisves-
er nadrukkelijk ook zijn voor mensen voor wie het niet
ting voor je is; geen zorgen als er ondersteuning nodig is
vanzelfsprekend of eenvoudig is. Het is onze ambitie om
of je netwerk wegvalt, geen zorgen of je woonomgeving
woningaanbod en woningvraag van juist deze groepen
veilig en aantrekkelijk is.
inwoners bij elkaar te brengen. Of het nu gaat om pas-
Ontwikkeling huishoudens 2023-2040 40% 35% 30% 25% 20% 15% 10% 5% 0%
1+2 phh < 35 jaar
1+2 phh 35-55 jaar
2023
Gezinnen
2025
1+2 phh 55-65 jaar
2030
2035
1+2 phh 65-75 jaar
1+2 phh 75+
2040
Slaagkans sociale huur naar inkomensgroep 4,0% 3,0% 2,0%
Woonvisie 2025 - 2030 | 20
1,0% 0,0%
Primaire doelgroep
Secundaire doelgroep 2020
2021
2022
2023
Lage middeninkomens
Theoretisch tekort aan woningen naar huur-koop en prijsklasse 2023-2035 Huur grondgebonden sociaal Huur appartement sociaal/levensloopgeschikt Vrije sectorhuur grondgebonden Vrije sectorhuur appartement/levenloopgeschikt
2 1
Koop rij e250.000 Koop rij e250.000-355.000 Koop rij > e355.000 Koop 2-1 kap/vrijstaand < e355.000 Koop 2-1 kap/vrijstaand e355.000-550.000 Koop 2-1 kap/vrijstaand > e550.000 Koop appartement < e250.000 Koop appartement > e250.000 2023-2025
2025-2030
2030-2035
1. Bij onvoldoende middeldure koopwoningen verschuiving naar vrije sector huur 2. Bij onvoldoende geodkope koopwoningen verschuiving naar sociale huur
Toewijzing per gemeente aandeel inwoners eigen gemeente bij toewijzing sociale huurwoningen 90% 80% 70% 60% 50% 40% 30% 20% 10% 0%
rt
n
ar Ba
n te
ho
c ns
Bu
toewijzingen 2020 toewijzingen 2021
s
ne
m Ee
en
sd
u Le
k
er jk
Ni
toewijzingen 2022 toewijzigingen 2023
t
es
So
g er
nb
o W
e ud
Woonvisie 2025 - 2030
Am
oo sf er
| 21
Onze opgave Algemeen
aan eigen inwoners dan in de andere regiogemeenten.
In de jaren 70 en 80 van de vorige eeuw zijn bij de toen-
Mogelijk komt dit omdat Leusden geen gebruik maakt
malige uitbreidingen veel gezinnen in Leusden komen
van de mogelijkheid om mensen met een binding voor-
wonen. Vooral ook in koopwoningen. Voor gezinnen
rang te geven. Sturing kan op 50% van de toewijzingen.
is Leusden nog steeds een fijne woongemeente. Maar
Niet alleen de traditioneel kwetsbare inwoners hebben
tijden veranderen en we zien dan ook dat het aantal
het moeilijk op de woningmarkt, maar ook jongeren
kleine huishoudens is toegenomen. Momenteel bestaat
die hun eigen leven willen opbouwen, mensen die door
ongeveer twee derde van de huishoudens uit één of
omstandigheden op korte termijn woonruimte nodig
twee personen. De komende jaren neemt met name het
hebben of huishoudens met een laag inkomen. Ook hun
aantal oudere één- en tweepersoonshuishoudens toe;
kansen op huisvesting zijn de laatste jaren afgenomen.
met name het aantal 75+’ers. Dit levert een grotere vraag
Onvoldoende aanbod en onvoldoende doorstroming,
op naar passend aanbod van huisvesting, zorg en welzijn.
concurrentie met woningzoekenden van buiten de ge-
Maar niet alleen ouderen zoeken naar een kleinere of
meente en regelgeving liggen daar aan de basis.
comfortabeler woning. Ook jongere huishoudens bestaan
Een aandachtspunt bij de te maken keuzes is dat de
vaker uit één of twee personen. Door deze ontwikkelin-
verhouding tussen het aantal inwoners tussen 20 en 65
gen zijn vraag en aanbod in Leusden niet meer in balans.
jaar vergeleken met het aantal inwoners onder de 20 en
Leusden heeft daarnaast een grotere verantwoorde-
boven de 65 jaar lager is dan gemiddeld in Nederland.
lijkheid gekregen voor de huisvesting van kwetsbare
Deze zogenaamde demografische druk wordt in de
huishoudens, de zogenaamde aandachtsgroepen. Deze
toekomst nog meer door de groei van het aantal ouderen
verantwoordelijkheid wordt met de invoering van de Wet
beïnvloed. Uit de gesprekken met werkgevers kregen we
Versterking regie volkshuisvesting alleen maar groter.
het signaal dat dit met name voor de zorg tot knelpunten
Hierdoor wordt de druk op de sociale huurwoningen
kan leiden. Leusden kan onvoldoende inspelen op de
groter en dan met name het goedkopere deel. Omdat
behoefte van deze beroepsgroep op sociale huurwonin-
van de gemeente verwacht wordt juist deze groepen met
gen. Andere gesprekspartners hebben ons op het belang
voorrang te huisvesten, worden de kansen van andere
gewezen om perspectief te bieden aan jongeren die in
woningzoekenden (verder) beperkt. Daarbij zien we ook,
Leusden willen blijven wonen.
dat in Leusden minder woningen worden toegewezen
huishoudens met één of twee personen Startende huishoudens, woonwens versus realisatie
0 ko o
p> 55 0
.00
0
.00 55 -55 0 p3
ko o
p2 ko o
00 0.0 p< 25
50 -35 5.0
00
r uu ko o
tic uli er eh
r
pa r
uu cia le h so
Woonvisie 2025 - 2030
40% 30% 20% 10% 0%
| starters wens
22
starters realisatie
1- en 2-persoonshuishoudens jonger dan 35 jaar, woonwens versus realisatie
1-2phh tot 35 jaar wens
55 0.0 00
p> ko o
ko op 2
ko op 35 5-5 50 .00 0
50 -35 5.0 00
0.0 00
ko op <2 5
pa r
so cia le hu u
r
tic uli er eh uu
r
60% 50% 40% 30% 20% 10% 0%
1-2phh tot 35 jaar realisatie
1- en 2-persoonshuishoudens tussen 35 en 55 jaar, woonwens versus realisatie
0
.00 55 0 p> ko o
ko o
0
.00 55 -55 0
50 p2 ko o
wens
p3
-35 5.0
00 0.0 ko o
p<
25
tic uli pa r
so
cia le h
uu
r
er eh
uu
00
r
35% 30% 25% 20% 15% 10% 5% 0%
realisatie
betaalbare koopwoning. Men verhuist juist meer naar een
woonwens realiseren. Ongeveer de helft van de starters
huurwoning.
wil graag een huurwoning, terwijl meer dan de helft in
De huishoudens tussen 35 en 55 jaar hebben meer geva-
een huurwoning gaat wonen. De starters -die vooral een
rieerde woonwensen. De wens voor koopwoningen heeft
goedkope koopwoning wensen- moeten meer betalen
wel duidelijk de overhand, waarbij bijna een derde een
dan gewenst of gaan in een (sociale) huurwoning wonen.
duurdere koopwoning wenst. Vooral de wens voor een
De huishoudens tot 35 jaar die al een woning hebben,
goedkope koopwoning weet deze leeftijdsgroep bijna
willen het liefst doorstromen naar een betaalbare
niet te realiseren en gaat vaak in een huurwoning wonen.
|
koopwoning. Niet meer dan 25% verhuist ook naar een
Woonvisie 2025 - 2030
Lang niet alle 1- en 2-persoonshuishoudens kunnen hun
23
Gezinnen Gezinnen laten een gevarieerd beeld in hun woonwens
Ze verhuizen over het algemeen naar duurdere woningen
zien: ongeveer 40% huurwoningen, 40% goedkope en be-
dan ze wensen. Er wordt met name minder verhuisd naar
taalbare koopwoningen en 20% duurdere koopwoningen.
een goedkope koop en sociale huurwoning dan gewenst
Gezin, woonwens versus realisatie
Ouderen Tussen 2023 en 2040 groeit het aandeel van huishoudens ouder dan 64 jaar van 35% naar 45%. 28% is dan ouder dan 74 jaar. Er komen in die tijd 800 huishoudens bij tussen 75 en 85 jaar en 300 huishoudens ouder dan 85 jaar. Aan de huisvesting van ouderen wordt uitgebreid aandacht besteed in de Woonzorgvisie. Meer oudere huishoudens moeten langer in hun woning kunnen blijven wonen. Ongeveer een kwart van de ouderen woont in een woning die niet aanpasbaar is naar de behoeften van ouderen. Daarnaast is er met name behoefte aan woningen in een geclusterde vorm met laagdrempelige gemeenschapsruimte(n) gericht op
00 ko o
p>
55 0.0
00
55 -55 0.0 p3
ko o
p2
50 -35 5.0 0
0
wens
ko o
00 25 0.0
ko op <
tic uli pa r
so
cia le hu u
r
er eh uu
r
30% 25% 20% 15% 10% 5% 0%
realisatie
onderlinge ondersteuning en ontmoeting. Het aanbod van dit type woningen is beperkt en ontbreekt in de sociale huursector volledig. Dit betekent niet dat alleen nieuwbouw hierin kan voorzien. Ook het toevoegen van gemeenschappelijke ruimte aan ouderencomplexen is een mogelijkheid. Tot slot zal er vraag ontstaan naar zorgwoningen waar intensieve zorg geleverd kan worden. Dit omdat er geen uitbreiding gaat plaatsvinden van verpleeghuisbedden. In de Woonzorgvisie wordt aangegeven dat tot en met 2030 250 tot 300 ouderenwoningen aan de voorraad moeten worden toegevoegd, met name geclusterde woningen.
Woonvisie 2025 - 2030
Aandeel ouderen in de bevolking, 2023-2040
| 24
< 65 jaar
65-74 jaar
75-84 jaar
85+ jaar
Aandachtsgroepen (excl. vergunninghouders,
tenminste 30-35 goedkope sociale huurwoningen. In het
woonwagenbewoners en arbeidsmigranten)
regeerprogramma geeft het nieuwe kabinet aan dat er
Aan de huisvesting van aandachtsgroepen wordt uitge-
geen voorrang meer mag worden gegeven aan vergun-
breid aandacht besteed in de Woonzorgvisie. De Woon-
ninghouders. Wat dit betekent is nog niet duidelijk.
visie gaat in op de vraag die we mogen verwachten naar reguliere woningen. Het gaat daarbij om de te verwach-
Arbeidsmigranten
ten uitstroom uit instellingen voor beschermd wonen,
In Leusden waren in 2019 220 arbeidsmigranten geregis-
jeugdzorg met verblijf, maatschappelijke opvang, deten-
treerd; een verdubbeling ten opzichte van 2010. Bekend
tie en forensische zorg. De totale woningbehoefte wordt
is verder dat een aanzienlijk deel van de arbeidsmigran-
geprognotiseerd op 16 tot 20 zelfstandige woningen. Het
ten zich niet registreert; ca. 50%. De groep arbeidsmi-
gaat daarbij voor een belangrijk deel om de goedkopere
granten kent in grote lijnen een driedeling: shortstay
woningen in de sociale huursector. Vaak gaat het om de
(3 maanden tot een half jaar), midstay (1,5 tot 2 jaar)
woningen onder de eerste aftoppingsgrens omdat het
en longstay. Die laatste groep doet meestal een beroep
veelal om kleinere (éénpersoons-) huishoudens gaat.
op de reguliere woningmarkt. Dit geldt in Leusden ook
Deze groep is onevenredig over de regio gehuisvest. De
voor de shortstay en midstay waarbij reguliere (koop-)
Wet Versterking regie volkshuisvesting stuurt daarom
woningen worden ingezet voor de (verkamerde) huisves-
aan op een meer evenwichtige spreiding in de regio.
ting. Uitbuiting en slechte huisvestingsomstandigheden
Afspraken die daarover gemaakt worden, kunnen leiden
doen zich met name voor bij deze huisvestingsvorm; ook
tot een grotere vraag in Leusden dan nu.
in Leusden. De verwachting is dat er in de regio Amersfoort tot en met 2030 1.725 arbeidsmigranten huisvesting
Vergunninghouders Halfjaarlijks krijgt de gemeente een taakstelling voor
zoeken. Als we uitgaan van een evenredige verdeling
de huisvesting van een aantal vergunninghouders. In
71 voor midstay, 29 sociale huurwoningen en 15 koopwo-
betekent dit voor Leusden ca. 36 plaatsen voor shortstay,
toenemende mate gaat het om kleine huishoudens. Ook deze ontwikkeling en de verhoogde taakstelling zorgen voor extra druk op de goedkopere sociale huurwoningen. Onderstaande tabel laat in grijs de hoogte van de taakstelling in de afgelopen jaren zien en in het groen een prognose in een trendmatig en hoog scenario2. 75
72
68 60
Opvang en huisvesting Oekraïense ontheemden
23
43
42
22
42
39
39
39
den op in een tweetal gemeentelijke opvanglocaties en bij enkele particulieren. Hoewel de duur en uitkomst van de oorlog nog zeer ongewis is, moeten we er rekening
21
mee houden dat een deel van deze huishoudens er voor kiest in Nederland te blijven.
2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019 2020 2021 2022 2023 2024 2025 2026
Historisch
Trendmatig scenario
Hoog scenario
Kansen van Leusdenaren op de woningmarkt
Als we uitgaan van zelfstandige huisvesting dan houden
Leusden heeft tot op heden geen gebruik gemaakt van
we voor de komende jaren rekening met een vraag van
de mogelijkheden om bij sociale huur-, middenhuur of
Woonvisie 2025 - 2030
0
72
uitbreiding.
In 2024 vangt de gemeente ca. 300 Oekraïense ontheem40
19
Op 27 juni 2024 heeft de raad op basis van behoefteonen daarnaast ruimte te reserveren voor een eventuele
50
40
20
72
Woonwagenbewoners derzoek besloten om 2 standplaatsen te gaan realiseren
Terugblik en prognose taakstelling vergunninghouders 80
ningen.
|
2 Bron: Woonzorgbehoefteonderzoek Provincie Utrecht, Companen (2024).
25
nieuwe betaalbare koopwoningen voorrang te geven
voor doelgroepen die niet op eigen kracht in hun woon-
aan huishoudens met een binding aan Leusden. We zien
behoefte kunnen voorzien. Hierdoor dragen we bij aan
echter dat concurrentie met huishoudens van elders de
de ambitie om iedereen een goede bestaansbasis te bie-
kansen van Leusdenaren kleiner maakt dan in andere ge-
den. Daarbij gaat het niet alleen om de aandachtsgroe-
meenten. Zowel in de sociale huur als in de koopsector
pen. Ook jongeren die (te) lang moet wachten voor een
is minder dan de helft van de aangeboden woningen bij
sociale huurwoning krijgen onze aandacht. En daarnaast
Leusdenaren terecht gekomen. In de sociale huursector
de huishoudens die geen woning kunnen kopen maar
is dit aandeel lager dan in de ons omringende gemeen-
ook teveel verdienen voor een sociale huurwoning.
ten.
Ook richten we ons op de ouderen. Passende woonruimte voor ouderen zorgt dat men langer zelfstandig kan
Onze inzet
wonen en dat meer woningen vrij komen door doorstro-
4.1 We richten onze inspanningen op huishoudens die
ming. Daardoor krijgen meer woningzoekenden een kans.
niet op eigen kracht in woonbehoefte kunnen voorzien
Samengevat: we koersen op het vergroten van aanbod
óf voor doorstroming zorgen
voor ouderen, jongeren en (koop-)starters, huishoudens met een laag inkomen en aandachtsgroepen. We integre-
Uitgangspunten voor het programma uitbreiding
ren hier een belangrijk deel van de uitkomsten van de
woningvoorraad
Woonzorgvisie.
We kunnen de tekorten de komende jaren niet helemaal wegwerken. We moeten dus keuzes maken op welke
Dit leidt tot bijgaande accentpunten voor de uitbreiding
doelgroepen we ons met name gaan richten.
van de woningvoorraad:
Daar kunnen we duidelijk in zijn. We maken de keuze
Woonvisie 2025 - 2030 | 26
segment doelgroepen
type woningene
sociale huur
• lage inkomensgroepen • jongeren en starters • aandachtsgroepen (met zorg) • vergunninghouders • senioren
• kleine woningen (2-3 kamers) • nultredenwoningen/doorstroomwoningen (3 kamers) • woningen <1e aftoppingsgrens
Middeldure huur1 (e 879,66 en e 1.157,95)
• jongeren en starters (> e 50.000) • doorstromers uit sociale huur • spoedzoekers (>e 50.000)
• divers: voornamelijk kleinere woningen (2-3 kamers) • nultredenwoningen ( minimaal 3 kamers)
Betaalbare koop1 (tot e 390.000)
• jongeren en starters (> e 50.000) • doorstromers uit sociale huur • senioren uit huur en koop
• gemixt: grondgebonden en appartementen (nultreden) • extra koopgrens rond ca. e 270.000-290.000 • senioren: geclusterde woningen (appartementen) (minimaal 3 kamers)
Dure huur en • doorstromers koop-koop koop1 • senioren (> e 1.157,95 en >e 390.000) 1 Het gaat hier om de situatie en het prijspeil in 2024
• 2-onder-een-kap (ook voor senioren) • vrijstaand (ook voor senioren) • geclusterd wonen grondgebonden
Ruimte voor nieuwe en innovatieve woonconcepten die bijdragen aan huisvesting doelgroepen
huishoudens een meer passende woning betrekken. Met de aandacht die we geven aan de huisvesting van
We zien nieuwe woonvormen ontstaan die inspelen op
ouderen, kunnen we ook doorstroming bevorderen. We
specifieke behoeftes van doelgroepen (bijv. tiny hou-
verwachten dat het effect van koopwoningen daarbij wat
ses, kangoeroe- of meergeneratiewoningen, (knarren-)
minder effect heeft voor de tekorten in de Leusdense
hofjes, intergenerationeel wonen). Soms gaat het ook om
vraag. Er komen dan vooral duurdere koopwoningen
bewonersinitiatieven die zoeken naar ruimte, zoals bij
beschikbaar. Dit biedt uiteraard wel meer kansen voor
collectief opdrachtgeverschap (CPO) of een coöperatie.
huishoudens die naar een grotere of duurdere koopwo-
Ook de toenemende vergrijzing én het verwachte tekort
ning willen doorstromen.
aan zorgprofessionals kan leiden tot het ontstaan van
Het bouwen van sociale huurwoningen, middenhuur of
nieuwe woonvormen al dan niet geïnitieerd door profes-
betaalbare koopwoningen voor ouderen heeft meer ef-
sionele partijen.
fect. We zorgen dan wel dat we daarbij ook zoveel moge-
We willen graag ruimte bieden aan innovatieve wooncon-
lijk voorrang kunnen geven aan Leusdenaren. De regeling
cepten wanneer deze bijdragen aan de huisvesting van
van Groot naar Fijn die Omthuis hanteert is daarbij een
de doelgroepen waarop we ons in het bijzonder richten.
belangrijke ondersteuning.
4.2 Beter benutten bestaande woningvoorraad richten op doelgroepen
Daarnaast kunnen de mogelijkheden en effectiviteit van woningruil onderzocht worden. Ook dit helpt mensen om naar een meer passende woning te kunnen verhuizen.
Aanpassen woningen
4.3 Vergroten kansen huishoudens met binding aan
De woningvoorraad wordt doorlopend aangepast aan de
Leusden
woonwensen van de bewoners. Vooral in de koopsector. uitgangspunt van ‘vrije vestiging’. Dit is ook het uitgangs-
van de bewoners ontstaat er vaak een wat andere type
punt van de Huisvestingswet. Alleen wanneer er sprake
behoefte. Een traplift, slaap- en/of badkamer op de
is van schaarste en/of verdringing, kan de gemeente de
begane grond, aanpassing sanitair zorgen ervoor dat de
vestiging beperken. We zijn van mening dat die redenen
woning blijft passen bij de levensfase van de bewoner.
er op dit moment zijn.
Driekwart van de woningen in Leusden kan in princi-
Er is een aanzienlijk tekort aan woningen, niet alleen
pe aangepast worden aan de behoeften van de ouder
in Leusden maar ook in de regio. Dat tekort heeft er de
wordende bewoner. Door campagnes maken we oudere
afgelopen jaren toe geleid dat de kansen van Leusdena-
bewoners bewust van deze mogelijkheden en motiveren
ren in de woningmarkt zijn verminderd. Vergeleken met
hen hun woning aan te passen als verhuizen niet als
andere regiogemeenten worden bijvoorbeeld minder
optie wordt gezien en men bijvoorbeeld in de buurt van
sociale huurwoningen aan Leusdenaren toegewezen. Van
voorzieningen woont (in een woonzorgcirkel). Zoals in
makelaars horen we dat de vraag van buiten Leusden
het Beleidskader Sociaal Domein al is opgenomen den-
groot is en soms ook koopkrachtiger. Werkgevers in de
ken we aan een revolverend (terugverdienend) fonds om
zorg geven aan, dat zij merken dat het lastig is nieuwe
hiervoor leningen te verstrekken.
werknemers aan te trekken. Mede ook vanwege het
Door het op gang brengen van een verhuisketen komen
knelpunt. De (verplichte) opgave voor de huisvesting van
meerdere woningen vrij. Daardoor kunnen verschillende
mensen die uitstromen uit maatschappelijke opvang,
|
Tot nog toe heeft Leusden altijd gehandeld vanuit het
passende woonsituatie te bereiken. Bij het ouder worden
Woonvisie 2025 - 2030
Een dakkapel of een uitbouw; allemaal manieren om een
Bevorderen doorstroming
beperkte aanbod van sociale huurwoningen. Met het oog op vergrijzing van het werknemersbestand zien zij dit als
27
mantelzorg en statushouders wordt groter, wat de kan-
daarbij het instrumentarium in voor maatschappelijke
sen voor de overige huishoudens beperkt.
en economische binding aan Leusden voor in ieder geval
Ook in de koopsector, zeker in het betaalbare segment,
de volgende categorieën:
moeten Leusdense woningzoekenden nu concurreren
• Sociale huursector
met huishoudens van buiten Leusden. We vinden dat bij
• Nieuwe betaalbare koopwoningen
nieuwbouw van de betaalbare koopwoningen, Leusdena-
Daarnaast onderzoeken we of de huisvesting van es-
ren een grotere kans moeten krijgen om een dergelijke
sentiële beroepsgroepen (zorg, onderwijs, veiligheid)
woning te kopen. Onderbouwing hiervoor is niet alleen
voorrang wenselijk maakt.
de schaarste. Ook is het vaak zo dat gemeente en ont-
Door inzet van dit instrumentarium wordt tenminste 50%
wikkelaars extra inzet moeten leveren om deze woningen
van het beschikbare aanbod met voorrang aangeboden
betaalbaar te maken.
aan mensen met een maatschappelijke of sociale binding. Hiertoe behoren ook de urgent woningzoekenden.
We breiden daarom onze Urgentieverordening uit naar een volwaardige Huisvestingsverordening. We zetten
Woonvisie 2025 - 2030 | 28
5. Bouwen aan betaalbaar wonen Onze ambitie
Leusden heeft een gevarieerd aanbod van woningen naar
en betaalbare koopwoningen uit. Als het nodig is helpen
eigendom en prijsklassen. Iedereen kan een woning vin-
we mensen met het kunnen financieren van hun woning.
den die past bij zijn of haar financiële mogelijkheden. We
We zoeken verder naar mogelijkheden om woningen zo
breiden het aantal sociale huurwoningen, middenhuur
lang mogelijk betaalbaar te houden.
Onze opgave Huishoudens en woningen per kern, 2022 Huishoudens Woningvoorraad Aandeel corporatie
Aandeel overige verhuurders
Leusden 11.985 12.025 20% Achterveld 1.175 1.190 19% Stoutenburg 135 130 7% Gemeente 13.295 13.345 20%
9% 8% 8% 9%
Ontwikkeling verkoopprijzen woningen 2018-2023 e 1.000.000 e 900.000 e 800.000 e 700.000 e 600.000 e 500.000 e 400.000 e 300.000 e 200.000 e0
2018
2019
Appartement Bron NVM Peildatum 01-06-2023
2020
Rijwoning
2021
Hoekwoning
2022
2 onder-1kap
2023
Vrijstaand
Woonvisie 2025 - 2030
e 100.000
| 29
Slaagkans sociale huur naar inkomensgroep 4,0% 3,0% 2,0% 1,0% 0,0%
Primaire doelgroep
Secundaire doelgroep 2020
2021
2022
Lage middeninkomens
2023
Sociale huurwoningen naar prijsklasse
kwaliteitskorting
1e aftopping
2e aftopping
boven aftopping
Leusden heeft minder sociale huurwoningen (in cor-
is. De toegenomen verantwoordelijkheid voor de aan-
poratiebezit) dan landelijk (resp. 20% en 29%). Ook het
dachtsgroepen én de taakstelling vergunninghouders
aandeel particuliere huurwoningen ligt beneden het
maakt de opgave groter om voor voldoende betaalbare
Woonvisie 2025 - 2030
landelijke percentage (resp. 9% en 14%). Van de sociale
sociale huurwoningen te zorgen. Omthuis is als enige ac-
huurwoningen is een groot deel in 2023 goedkoper dan
tieve corporatie een belangrijke partner in deze opgave.
de eerste aftoppingsgrens (€ 647). In 2022 is van ongeveer
De particuliere huur en met name de middenhuur heeft
1.300 huishoudens verplicht de huur verlaagd naar € 575.
een belangrijke functie als buffer. Huishoudens die geen
Hierdoor is de huur en het inkomen meer met elkaar in
woning kunnen of willen kopen of die heel dringend een
balans. Dit heeft voor de financiële positie van de corpo-
woning nodig hebben, vinden hier woonruimte. Meer
ratie wel een negatief effect.
middenhuurwoningen maakt doorstroming vanuit de
We zien dat de slaagkans van alle inkomensgroepen die
sociale huursector mogelijk. De Wet betaalbare huur gaat
|
ingeschreven staan voor een sociale huurwoning, beperkt
invloed hebben op het aanbod en de mogelijkheden voor
is. Eigenlijk is deze voor alle inkomensgroepen ongunstig
nieuwbouw. Het is nog niet duidelijk wat dit voor Leus-
en ligt in 2023 rond de 1%. Dit betekent dat er voor alle
den betekent. Afhankelijk hiervan zullen we al dan niet beleid voor middenhuur gaan opstellen3.
100 woningzoekenden 1 betaalbare woning beschikbaar
30
3 De Wet betaalbare huur geeft als verplichting dat de gemeente in haar woonvisie moet aangeven of ze al dan niet beleid voor middenhuur maakt. Wij nemen dit op als een uitwerkingsvraag.
Het aandeel koopwoningen in Leusden is juist veel groter dan landelijk. De WOZ-waarde van koopwoningen is de laatste jaren heel fors gestegen: met 35% tot ca. € 460.000 in 2024. De transactieprijzen liggen hier naar verwachting nog ruim boven. Het eind van de prijsstijgingen lijken ook nog niet in zicht. De gemiddelde WOZ-waarde ligt daarmee fors boven de betaalbaarheidsgrens van € 390.000. Dit is ook te merken aan het aanbod van betaalbare koopwoningen. Deze is beperkt en zorgt er voor dat men moeilijk vanuit de (sociale) huur naar een koopwoning kan verhuizen of als starter een woning kan kopen. We zien het als een opgave om voor deze groep het aanbod te vergroten.
Onze inzet
5.1 Nieuwbouw bestaat uit tenminste 30% sociale huur en is voor tenminste twee derde betaalbaar (incl. sociale huur)
hoefte aan; niet alleen nu maar ook de komende jaren. Dit vraagt extra aandacht bij nieuwbouwprojecten. We gaan de gevraagde inspanningen vastleggen in afspraken en contracten. En we gaan na of de gevraagde resultaten bereikt zijn. We willen verder voorkomen dat huurwoningen binnen korte termijn naar een duurder prijssegment overgaan of dat gespeculeerd wordt met koopwoningen. Daarom hanteren we in de contract de definities die in het wetsvoorstel Versterking regie volkshuisvesting zijn opgenomen. Daarnaast stellen we bij koopwoningen eisen aan zelfbewoning en hanteren een anti-speculatiebeding als dat nodig is. We stellen een vereveningsfonds sociale en betaalbare nieuwbouw in Om de totale nieuwbouwopgave te realiseren, moeten alle locaties voldoen aan de hiervoor genoemde verhouding sociaal, betaalbaar en duur. Ook de binnenstedelijke kleine(re) locaties. Het zal bij deze kleine locaties
In het woningmarktonderzoek is het beeld geschetst van
niet altijd mogelijk zal zijn om hieraan te voldoen. Om
het woningtekort tot 2035. Iets minder dan 30% bestaat
te zorgen dat er een gelijk speelveld bestaat, stellen we
uit sociale huur en 55% uit middenhuur en betaalbare koopwoningen4. Deze verdeling komt in belangrijke mate
beleidsregels op en een vereveningsfonds in. Ontwikke-
overeen met de samenstelling die in het wetsvoorstel
storten de extra opbrengst in dit fonds. Het fonds kan
Versterking regie volkshuisvesting als verplichting is
worden ingezet voor de bouw van locaties met (meer)
opgenomen.
sociale huurwoningen en/of betaalbare woningen.
lingen die meer dure woningen hebben dan we willen,
We nemen de landelijke verdeling als uitgangspunt. Dit betekent dat de nieuwbouw in de periode 2024-2030 uit
5.2 We brengen het tekort aan sociale huurwoningen zo
tenminste 30% sociale huur bestaat. Daarnaast bestaat
ver mogelijk terug
de nieuwbouw in totaal uit tenminste twee derde sociale Het aanbod groeit tussen 2024 en 2031 met tenminste
Onze woningcorporatie Omthuis had en houdt de pre-
300 woningen
ferente positie voor de realisatie van sociale huurwo-
Ongeveer 20% van de woningvoorraad bestaat uit sociale
ningen. Ook krijgt Omthuis de mogelijkheid om midden-
huurwoningen. Dit aandeel willen we laten groeien.
huurwoningen te realiseren.
Rekening houdend met de afspraken uit de Woondeal
We leggen de aandelen en definities voor sociale huur, middenhuur en betaalbare koop vast in afspraken en contracten en voorkomen speculatie
én de behoefte uit het woningmarktonderzoek 2024 is een groei van minimaal 290 en maximaal 350 woningen gewenst. We zetten in op een groei van tenminste 300 woningen in de periode 2024-2030. Dit betekent een
We vinden het belangrijk om een groot deel van de
extra inspanning om locaties voor sociale huurwoningen
nieuwbouw sociaal of betaalbaar te laten zijn. Daar is be-
beschikbaar te krijgen.
Woonvisie 2025 - 2030
huur, middenhuur en betaalbare koop tezamen.
|
4 Zie voor de prijsgrenzen bijlage 1.
31
5.3 We streven in de nieuwbouw naar een evenwichtige verdeling van goedkope koopwoningen, betaalbare koopwoningen en middenhuur We streven naar één derde goedkope koopwoningen (€ 270.000-€ 290.000), één derde betaalbare koopwoningen (tot € 390.000) en één derde middenhuurwoningen (tot € 1.157,95).
nodig. Woningen die vaak toch wat groter zijn. Door de forse prijsstijgingen in de koopsector én het begrenzen van de verkoopprijs lopen gewenste verkoopprijs en marktwaarde soms behoorlijk uiteen. Zeker bij de grotere woningen. Om toch in de behoefte te voorzien, kijken we naar instrumentarium om aanbod en vraag dichter bij elkaar te brengen. Ook willen we voorkomen dat de druk op woningmarkt
De prijsgrens voor betaalbare koopwoningen is door