Rapportage 'Actualisatie Grondexploitaties 2021.pdf

ACTUALISATIE GRONDEXPLOITATIES 2021

Pagina 2 van 50

Actualisatie Grondexploitaties 2021

datum 7/04/2021

status definitief

portefeuillehouder W.R. Vos

behandeld door M. Langerak J.K. Medendorp

Voorblad: deelplan 3 van Valleipark

Actualisatie Grondexploitaties 2021

Pagina 3 van 50

Bestuurlijke samenvatting Voor u ligt het rapport ‘Actualisatie Grondexploitaties 2021’. In dit rapport wordt de gemeenteraad integraal geïnformeerd over de financiële stand van zaken en ontwikkelingen van de projecten binnen het Grondbedrijf. Het algemene beeld dat uit de actualisatie naar voren komt, is dat de projecten min of meer conform planning verlopen en een verbetering van exploitatieresultaten laten zien. Een vijftal exploitaties kan worden afgesloten met een totaal negatief resultaat van circa € 1,8 miljoen. De afsluiting van het project De Biezenkamp was verantwoordelijk voor een negatief resultaat van € 2,1 miljoen. Met dit negatieve resultaat was rekening gehouden en dit kan ten laste worden gebracht in de daartoe gevormde verliesvoorziening. De projecten Locaties Leusden Zuid en Tankstation De Groene Zoom hebben gezamenlijk een positief resultaat van € 280.000. Door de voortgang van de overige exploitaties moet daarnaast een tussentijds winst genomen worden van € 88.000. Deze ontstaat bij de exploitaties van Valleipark, Hamersveldseweg 136 e.o. en Larikslaan. Door de afsluiting van exploitaties en bijstelling in verwachte resultaten wordt de verliesvoorziening aanzienlijk verlaagd.

Deze verlaging bedraagt € 2,3 miljoen, het overgrote deel hiervan ontstaat door de afsluiting van het project de Biezenkamp en de daarbij behorende vrijval van de verliesvoorziening die gevormd was. De getroffen verliesvoorziening is inderdaad ingezet als de dekking van het negatieve resultaat. Als gevolg van de afsluiting van projecten en gerealiseerde kosten en opbrengsten verandert het risicoprofiel van de grondexploitaties aanzienlijk. Ten opzichte van de actualisatie in 2020 daalt het berekende risicoprofiel namelijk van ongeveer € 1,8 miljoen naar ongeveer € 1,0 miljoen. Dit risicoprofiel is aangemerkt als benodigde weerstandscapaciteit in de Algemene Reserve Grondbedrijf (ARG). Bij gelijkblijvende uitgangspunten is de Algemene Reserve Grondbedrijf toereikend om dit risicoprofiel af te dekken. Per 1 januari 2021 is namelijk sprake van een ratio van 1,88, wat overeenkomt met kwalificatie ‘ruim voldoende’. Dit gemeente streeft echter naar een ratio van 1,00. Om die reden zal bij de Voorjaarsnota 2021 een voorstel worden gedaan op welke wijze wordt omgegaan met het surplus binnen het weerstandsvermogen van de Algemene Reserve Grondbedrijf. De gemeente heeft eind 2019 een vaststellingsovereenkomst (VSO) gesloten met de Belastingdienst waarin onder meer afspraken zijn vastgelegd over de wijze waarop de fiscale openingsbalanswaarde moet worden bepaald.

Dit leidt voor de gemeente tot een aanzienlijk lagere vennootschapsbelastinglast dan oorspronkelijk was geraamd. Over 2021 en verder is naar verwachting sprake van een fiscaal verlies en zal de vennootschapsbelastinglast daarmee nihil zijn. Bij de actualisatie in 2020 is uitdrukkelijk aangegeven dat er nog geen rekening was gehouden met de eventuele effecten van de coronacrisis. Er na de actualisatie in 2020 wel een impactanalyse gemaakt wat de eventuele gevolgen van de coronacrisis voor het grondbedrijf zouden kunnen zijn. Bij de voorliggende actualisatie zijn de effecten van de corona vanzelfsprekend wel meegenomen. Gedurende 2020 kon geconcludeerd worden dat de projecten vrijwel ongevoelig waren voor de coronacrisis, in alle projecten heeft in principe alleen een bijstelling plaatsgevonden en was geen noodzaak om tot (ingrijpende) wijzigingen over te gaan. Dit beeld is ook in overeenstemming met het algemene beeld rondom de ontwikkelingen in de vastgoedwereld waarbij met name de woningprijzen maar door blijven stijgen. Op basis van de actualisatie 2021 zou geconcludeerd kunnen worden dat de portefeuille van het Grondbedrijf binnen de gemeente Leusden uiterlijk 2023 volledig afgebouwd zal zijn. Voor de goede orde wordt opgemerkt dat de voorliggende rapportage inzicht geeft in de huidige stand van zaken rondom de geopende Actualisatie Grondexploitaties 2021

Pagina 4 van 50

grondexploitaties. Naar verwachting zullen op korte termijn nieuwe exploitaties geopend gaan worden, onder meer Mastenbroek II en de schoollocaties, en komt de regionale woningbouwopgave in beeld. Als deze exploitaties inderdaad geopend worden heeft dit een direct gevolg voor het Grondbedrijf en haar financiële stand van zaken. Bij de betreffende besluitvorming rondom de nieuwe exploitaties zal dit verder uitgewerkt worden.

Actualisatie Grondexploitaties 2021

Pagina 5 van 50

Inhoudsopgave 1.

Inleiding.....................................................................................................................................6

2.

Systematiek...............................................................................................................................7

3.

Marktontwikkelingen..............................................................................................................10

4.

Rekenparameters....................................................................................................................13

5.

Grondexploitaties....................................................................................................................15

6.

5.1

Locaties Leusden-Zuid..........................................................................................................16

5.2

Hamersveldseweg 136 e.o....................................................................................................18

5.3

Valleipark..............................................................................................................................20

5.4

Tankstation Groene Zoom....................................................................................................22

5.5

Larikslaan..............................................................................................................................23

5.6

De Buitenplaats....................................................................................................................25

5.7

De Plantage..........................................................................................................................27

5.8

Groot Agteveld.....................................................................................................................29

5.9

De Biezenkamp.....................................................................................................................31

Strategische gronden...............................................................................................................34 6.1

Mastenbroek II.....................................................................................................................34

6.2

Restant buitengebied...........................................................................................................34

6.3

Politiebureau (De Twijnderij 32)...........................................................................................34

7.

Projectresultaten.....................................................................................................................36

8.

Programmabegroting...............................................................................................................39

9.

Vennootschapsbelasting..........................................................................................................41

10. Risicoanalyse...........................................................................................................................42 11. Algemene Reserve Grondbedrijf..............................................................................................44 12. Conclusies & Besluiten.............................................................................................................47

Actualisatie Grondexploitaties 2021

Pagina 6 van 50

1. Inleiding Voor u ligt het rapport ‘Actualisatie Grondexploitaties 2021’. In dit rapport wordt de gemeenteraad integraal geïnformeerd over de financiële stand van zaken en ontwikkelingen van de projecten binnen het Grondbedrijf. Op basis van inzicht in het programma, de financiën en de risico’s is het mogelijk om bestuurlijke keuzes te maken voor de toekomst. De jaarlijks verplichte herziening van de grondexploitaties wordt u aangeboden voorafgaand aan de Jaarrekening 2020. Het rapport geeft de stand van zaken weer per 1 januari 2021 waarbij de resultaten worden vergeleken met die van de rapportage een jaar eerder.

Leeswijzer In het rapport komen de volgende zaken aan bod:  Systematiek. In hoofdstuk 2 wordt ingegaan op de systematiek, waaronder de berekeningsmethodiek en het type projecten.  Marktontwikkelingen. In hoofdstuk 3 worden de huidige marktomstandigheden belicht alsmede de effecten daarvan op de grondexploitaties.  Rekenparameters. In hoofdstuk 4 wordt ingegaan op de rekenparameters die in de grondexploitaties worden gehanteerd.  Grondexploitaties. In hoofdstuk 5 worden de grondexploitaties en faciliterende exploitaties toegelicht en worden de actualisaties inzichtelijk gemaakt.  Strategische gronden. In hoofdstuk 6 worden de gronden toegelicht die door de gemeente nog niet in exploitatie zijn genomen.  Projectresultaten. In hoofdstuk 7 wordt een samenvatting van de projecten gegeven.  Programmabegroting. In hoofdstuk 8 wordt ingegaan op de raakvlakken tussen de projecten binnen het Grondbedrijf en de Programmabegroting.  Vennootschapsbelasting. In hoofdstuk 9 staat de reikwijdte van de Vennootschapsbelastingplicht voor het Grondbedrijf centraal.  Risicoanalyse. In hoofdstuk 10 wordt ingegaan op de uitgevoerde risicoanalyse, de hierbij benoemde risico’s en het bijbehorende risicoprofiel.  Algemene Reserve Grondbedrijf. In hoofdstuk 11 wordt ingegaan op het benodigde weerstandsvermogen en het verloop van de Algemene Reserve Grondbedrijf.  Conclusies & Besluiten.

In hoofdstuk 12 worden de conclusies van de actualisatie op hoofdlijnen toegelicht.

Actualisatie Grondexploitaties 2021

Pagina 7 van 50

2. Systematiek Aanpak De grondexploitaties zijn voor het laatst geactualiseerd per 1 januari 2020. Het proces om te komen tot geactualiseerde grondexploitaties heeft in enkele stappen plaatsgevonden. In de eerste plaats worden de uitgangspunten voor de actualisatie bepaald aan de hand van vier belangrijke P’s:  Programma. Indien noodzakelijk wordt het beoogde programma voor woningbouw en bedrijvenlocaties aangepast aan de gewijzigde marktbehoefte. Bij de actualisatie in 2021 is echter geen noodzaak tot programmatische aanpassingen naar voren gekomen.  Planning. Voor een realistische planning van de gronduitgifte wordt onder meer aangesloten bij de realisatiecijfers van de grondverkopen over de afgelopen jaren. Ook worden contractuele afspraken en marktontwikkelingen in acht genomen. Op portefeuilleniveau is het van belang dat geen onrealistische pieken in de afzet ontstaan.  Prijzen. Voor zover prijzen nog niet zijn vastgelegd in overeenkomsten worden gehanteerde grondprijzen zoveel mogelijk onderbouwd door middel van concrete grondtransactiecijfers en onafhankelijke taxaties.  Parameters. Belangrijke indices binnen grondexploitaties zijn de gehanteerde inflatieparameters voor kosten- en opbrengstenstijging en de gemeentelijke rekenrente. Aan de hand van marktcijfers en adviesrapportages worden de inflatieparameters jaarlijks onderbouwd.

In de tweede plaats vindt de herijking plaats. In deze fase zijn de (civiele) projectleiders de belangrijkste gesprekspartners van het Grondbedrijf. De projectleiders zijn volledig op de hoogte van de stand van zaken in het project, pikken in overleggen signalen vanuit de markt op en zijn verantwoordelijk voor het gehele project. Op basis van het cijfermatige vergelijk is met de (civiele) projectleiders besproken of budgetten naar boven of naar beneden moeten worden bijgesteld. Hierbij staan ook aanpassingen in de fasering van kosten en opbrengsten centraal.

Rekensystematiek De exploitaties zijn doorgerekend met toepassing van de zogenaamde Dynamische Eindwaarde Methode. Bij toepassing van deze methode wordt rekening gehouden met rente en inflatieparameters voor kosten- en opbrengstenstijging gedurende de voorziene looptijd van het project. In de doorrekening komt een aantal begrippen voor, te weten de nominale waarde, eindwaarde en netto contante waarde.  Onder nominale waarde wordt verstaan het saldo van kosten en opbrengsten zoals deze bekend zijn op het moment dat het kasstroomoverzicht wordt opgesteld. In de nominale waarden worden renteen indexatie-effecten niet verdisconteerd.  Onder eindwaarde wordt verstaan het saldo dat ontstaat op het einde van de looptijd van het project, dus wanneer de vermoedelijke einddatum is bereikt. In dit resultaat zijn de invloeden van rente en inflatie wel verwerkt. De eindwaarde is letterlijk de waarde van een project op de voorziene einddatum.  Onder netto contante waarde wordt verstaan het saldo dat ontstaat wanneer het saldo op eindwaarde wordt teruggerekend naar de prijspeildatum. Op deze wijze worden de projecten, ondanks verschillende looptijden, onderling vergelijkbaar. Daarnaast geeft de netto contante waarde de waarde van het project per heden weer. Om deze reden is dit de meest gebruikte vorm om het projectresultaat weer te geven.

Immers, de netto contante waarde is de enige vorm van projectresultaat die niet alleen projecten onderling vergelijkbaar maakt maar ook aansluit op de geldwaarde van vandaag. Actualisatie Grondexploitaties 2021

Pagina 8 van 50

Vergelijking resultaten In het rapport worden de resultaten vergeleken met de resultaten van de actualisatie per 1 januari 2020. Onderstaand wordt kort toegelicht hoe de vergelijkingstabel moet worden gelezen. De begrippen van de rekensystematiek komen hierbij terug. Resultaat

Nominale waarde Eindwaarde Netto contante waarde Resultaat incl. tussentijdse winstnemingen Tussentijdse winstnemingen Eindwaarde

GREX 2020 GREX 2020 op prijspeil 2021 A1 B1 C1 GREX 2020 D1 E1 (= B1 + D1)

C2

GREX 2021

Verschil

A2 B2 C3

= A2 - A1 = B2 - B1 = C3 - C2

GREX 2021 D2 E2 (= B2 + D2)

Verschil = D2 - D1 = E2 - E1

Het nominale resultaat en het eindwaarderesultaat (A2 en B2) worden vergeleken met het nominale resultaat en het eindwaarderesultaat van de actualisatie in 2019 (A1 en B1). De netto contante waarde (C3), ofwel de huidige waarde van de projecten, wordt niet rechtstreeks vergeleken met het resultaat op netto contante waarde van de actualisatie in 2020 (C1). Het resultaat wordt namelijk eerst vergelijkbaar gemaakt door de prijspeildatum te verschuiven naar 1 januari 2021 (C2). Hierbij wordt feitelijk het resultaat van de actualisatie in 2020 vermenigvuldigd met eenmaal de disconteringsvoet van 2,0% (op basis van 1 jaar verschuiving van het prijspeil). Indien van toepassing wordt in de tweede tabel het totaal aan tussentijdse winstnemingen gepresenteerd (D1 in 2020 en D2 in 2021). Op basis van de PoC-methode (Percentage of Completion) is het namelijk verplicht om tussentijds winst te nemen bij grondexploitaties met een voorzien positief resultaat. Teneinde het totale resultaat inzichtelijk te houden (E1 in 2020 en E2 in 2021), worden de tussentijdse winsten opgeteld bij de voorziene eindwaarde van het project. Op deze wijze blijft het totale projectresultaat inzichtelijk.

Type projecten Binnen het Grondbedrijf worden vier soorten projecten onderscheiden.  Grondexploitaties Als eerste categorie worden de zogeheten Bouwgronden In Exploitatie (BIE) benoemd. Een BIE is een gemeentelijke grondexploitatie in uitvoering. Hierbij zijn de ruimtelijke kaders bekend en is de grondexploitatie door de gemeenteraad vastgesteld. Bij de volgende projecten voert de gemeente een grondexploitatie: Locaties Leusden-Zuid, Hamersveldseweg 136 e.o., Valleipark, Tankstation Groene Zoom, Larikslaan en De Buitenplaats.  Gemengde projecten Als tweede categorie worden de gemengde projecten benoemd, waarbij het project zich kenmerkt door zowel een actief als faciliterend grondbeleid. Conform het BBV dienen dergelijke projecten administratief te worden opgeknipt. Het Grondbedrijf spreekt derhalve van een grondexploitatie (GREX) en een faciliterende exploitatie (FAC). Binnen de portefeuille worden De Plantage, Groot Agteveld en De Biezenkamp als gemengde projecten aangemerkt. Voor De Plantage en Groot Agteveld is het GREX-deel in het verleden reeds afgesloten en resteert enkel nog een faciliterende exploitatie deel. De Biezenkamp is een bijzonder gemengd project aangezien binnen de administratie ook nog sprake is van een vastgoedexploitatie.

Actualisatie Grondexploitaties 2021

Pagina 9 van 50





Strategische gronden Als derde categorie worden de strategische gronden onder de MVA (materiële vaste activa) benoemd. Voor de strategische gronden zijn nog geen ruimtelijke kaders en een grondexploitatie vastgesteld. Binnen de gemeente geldt dit voor Mastenbroek II en enkele losse percelen in het buitengebied. Private projecten Als vierde categorie worden de private projecten benoemd. Deze projecten betreffen geen vastgestelde gemeentelijke grondexploitatie omdat de gemeente geen te ontwikkelen gronden in bezit heeft. In de regel maakt de gemeente wel afspraken met de initiatiefnemer over het verhalen van de gemeentelijke (plan)kosten ten behoeve van het beoogde bouwplan. De financiële afwikkeling hiervan vindt plaats via de algemene dienst. Om de reden zijn private projecten, zoals Lisidunahof en Maanweg, niet in deze rapportage opgenomen.

Bijlage Bij het rapport is een bijlage toegevoegd. In deze bijlage wordt relevante projectinformatie weergegeven, onder meer ten aanzien van cashflows, budgetten en risico’s.

Actualisatie Grondexploitaties 2021

Pagina 10 van 50

3. Marktontwikkelingen Marktsituatie en vooruitzicht Door de coronacrisis begin 2020 is de algemene economie in 2020 een ongekende achtbaan terecht gekomen. Het CBS constateerde in één jaar zowel de grootste economische krimp als economische groei ooit gemeten. Het gehele beeld van 2020 is echter een krimp van de economie van 3,8% ten opzichte van vorig jaar, groter dan de krimp bij de kredietcrisis. Op basis hiervan bevind de algemene economie zich een fase van laagconjunctuur. De vooruitzichten zijn echter positief als het coronavirus in de eerste helft van 2021 onder controle gekregen wordt. De ontwikkelingen op de woningmarkt lijken relatief ongevoelig voor de algemene economische ontwikkeling, de woningprijzen zijn door blijven stijgen door een combinatie van woning schaarste en de toegenomen financiële ruimte bij woonconsumenten. Met name dit laatste lijkt de woningprijzen verder op te stuwen, de gevraagde hypotheek rente is van gemiddeld 7% in 1995 gedaald naar gemiddeld 2% nu. Dat betekend dat bij een gelijkblijvende maandlast er meer hypotheek verstrekt kan worden en daarmee dus meer geboden kan worden op een woning.

Woningprijzen De woningprijzen zijn in 2020 onverminderd door blijven stijgen en nog ongevoelig voor de algemene economische situatie. Sinds 2015 zijn de woningprijzen gestegen met een percentage dat gemiddeld ruim boven de inflatie ligt. In het 4e kwartaal 2020 kwam de prijs van een bestaande woning uit op een niveau van € 365.000 (NVM). Dat is 11,6 % meer dan een jaar eerder. De gemiddelde prijs van een verkochte nieuwbouwwoning steeg in 2020 met 9% tot € 421.000 (NVM). Een nieuwbouwwoning is duurder dan een gemiddelde woning in de bestaande bouw, mede als gevolg van de hogere kwaliteit, hogere grond- en bouwkosten en een stapeling van overheidsambities in onder meer de duurzaamheid, energieneutraal en klimaatbestendig. Regionale context In onderstaande grafiek is ingezoomd op de regionale context van de prijsontwikkeling van bestaande woningen in de afgelopen jaren. De gemiddelde prijsontwikkeling in Nederland is hierin afgezet tegen de gemiddelde prijsontwikkeling in de provincie Utrecht. In de begin jaren na de crisis zijn de prijzen in Utrecht relatief harder gestegen dan in de rest van Nederland, de laatste jaren ligt de prijsontwikkeling iets onder het gemiddelde voor Nederland.

Actualisatie Grondexploitaties 2021

Pagina 11 van 50

10.0% 8.0% 6.0% 4.0% 2.0% 0.0%

Nederland Utrecht 2012

2013

2014

2015

2016

2017

2018

2019

2020

-2.0% -4.0% -6.0% -8.0%

Woningbouwproductie De woningbouwproductie in Nederland is de laatste jaren gestaag aan het stijgen, de Rijksoverheid spant zich op diverse manieren in om de door haar gewenste productie van 75.000 nieuwbouwwoningen per jaar te realiseren. Het betreft hier onder meer de Woningbouw impuls waarbij financiële steun gegeven wordt om woningbouw mogelijk te maken en de inrichting van flexpools om de capaciteit voor het opstellen van bouwplannen en verlenen van bouwvergunningen te vergroten. Het aantal verleende bouwvergunningen lijkt echter op een te laag niveau te stagneren om deze productie ook in de toekomst mogelijk te maken. Ondanks de gestage stijging van het aanbod van nieuwbouwwoningen is het totale aanbod aan woningen op de markt teruggelopen. De krapte op de woningmarkt is daarmee verder aan te oplopen.

Overige vastgoedmarkten De coronacrisis heeft grote impact op de economie en ook op veel kantoorhoudende bedrijven. De ingebruikname van kantoorruimte daalde met circa 41 % naar 880.000 m² (Dynamis). Er is onder gebruikers van kantoorruimte grote onzekerheid over hoe de toekomst van een kantoor er uit zal gaan zien, meer thuiswerken en een ander inzet van kantoorruimte als ontmoetingsplek moet zich nog verder uitkristalliseren. Deze onzekerheid leidt tot het uitstellen van investeringsbeslissingen. Voor het eerst sinds 2014 is er dan ook sprake van een vergroting van het beschikbare aantal m² kantoorruimte. Opvallend is dat de vraag naar kleine kantoorruimtes in stand bleef. Naar verwachting zal, nadat er meer duidelijk wordt over de toekomst, er een inhaalslag op de kantorenmarkt plaatsvinden. De Nederlandse detailhandel werd in 2020 hard geraakt door de corona en de beperkende overheidsmaatregelen die daarop volgenden. De winkelmarkt (huur en verhuur van winkelruimtes) reageerde hier echter maar beperkt op, zowel de opname als het aanbod van winkelruimte namen maar beperkt af. Opvallend was dat het leegstandpercentage van winkelruimtes zelfs licht daalde (NVM Business). De huurprijzen voor winkels komen wel verder onder druk te staan en hebben een daling ingezet. De bedrijfsruimtemarkt bleef ondanks de corona goed overeind.

De afzet van bedrijfsruimte daalde maar licht naar 6,5 miljoen m² (NVM Business), deze beperkte daling werd vooral toegeschreven aan de online detailhandel die flink steeg. De vraag naar distributiecentra en grootschalige opslagruimte bleef daardoor in stand. Het aanbod aan bedrijfsruimte nam met 2% toe, dit wordt voornamelijk toegeschreven aan het feit dat

Actualisatie Grondexploitaties 2021

Pagina 12 van 50

er meer bedrijfsruimte wordt gerealiseerd waarvoor nog geen gebruiker gevonden is. Het prijsniveau van bedrijfsruimte steeg daardoor licht met de nadruk op moderne bedrijfsruimtes.

Actualisatie Grondexploitaties 2021

Pagina 13 van 50

4. Rekenparameters Kostenstijging Bij grondexploitatieberekeningen moet doorgaans over vele jaren in de toekomst een inschatting worden gemaakt van de kasstromen. Hierbij speelt het effect van inflatie waardoor het gemiddelde prijsniveau stijgt. Het is mogelijk om per kostensoort een aparte index in de grondexploitatie op te nemen.  Voor de verwerving van grond en opstallen kan worden aangesloten bij de index voor bestaande koopwoningen (Bron: CBS/NVM). Voor de provincie Utrecht was sprake van een waardestijging van 7,1% in 2020. De waardestijging van gronden is mede afhankelijk van de toekomstige functies en zal derhalve iets lager liggen dan het aangegeven percentage voor koopwoningen.  Voor het bouw- en woonrijp maken zijn indices beschikbaar voor grond-, weg- en waterbouw (GWW). Het CBS rapporteerde in 2020 een stijging van 0,4%. Volgens Bouwkostenkompas stegen de bouwkosten in 2020 met 1,2%. De ontwikkeling van de GWW-kosten staat onder druk door de vermindering en uitstel van projecten door PFAS, stikstof en corona. Als door diverse maatregelen de onzekerheden kunnen worden weggenomen zullen de GWW kosten waarschijnlijk weer oplopen. Adviesbureau Metafoor verwacht voor 2020 een indexering van de GWW-kosten van -1 tot 2%, Adviesbureau Stadkwadraat een stijging tussen de 1% en 2%.

 Voor de plankosten kan de index cao-lonen voor de sector overheid (Bron: CBS) worden gehanteerd. In 2020 zijn de betreffende cao-lonen met ongeveer 1,0% gestegen. Metafoor verwacht voor 2020 een stijging van de plankosten tussen 1% en 3%. Gelet op de onzekerheid in de ontwikkeling van de diverse indices, verdient het de aanbeveling om één index voor de kosten te hanteren. Het historisch gemiddelde van de inflatie en de streefwaarde van de Europese Centrale Bank ligt op 2% per jaar. Veel gemeenten hanteren dit als percentage kostenstijging voor de komende tien jaar. Adviesbureau Metafoor verwacht in de periode 2021-2023 een gemiddelde stijging van 1% tot 2%. Gezien de onzekere vooruitzichten met betrekking tot de economische situatie en met toepassing van het voorzichtigheidsprincipe zijn de exploitaties doorgerekend met een gemiddelde kostenstijging van 2,5% per jaar. Dit is ongewijzigd ten opzichte van vorig jaar.

Opbrengstenstijging De opbrengstenstijging is het percentage waarmee de grondopbrengsten in de grondexploitatie jaarlijks toenemen. Hierbij kan een onderscheid worden gemaakt naar verschillende marktsectoren, zoals woningbouw, bedrijventerreinen en kantoren. Voor deze marktsectoren verwacht adviesbureau Metafoor op korte termijn een stijging tot van 0% tot maximaal 4% per jaar. Voor de lange termijn (vanaf 2024) wordt aangesloten op een gemiddelde opbrengstenstijging van 2% per jaar. Vanuit het voorzichtigheidsbeginsel hanteert de gemeente een stijging van 0% per jaar, tenzij met ontwikkelende partijen contractuele afspraken zijn gemaakt over een jaarlijkse indexering. Dit betreft eenzelfde insteek als in voorgaande jaren. Uiteraard zijn de grondopbrengsten ten aanzien van nog niet-verkochte bedrijfskavels wel aangepast naar prijspeil 1 januari 2021.

Rente Conform de notitie Grondexploitaties moet het aan de grondexploitaties toe te rekenen rentetarief worden gebaseerd op de daadwerkelijk betaalde rente over het vreemd vermogen. Het is niet toegestaan om rente over het eigen vermogen toe te rekenen aan een grondexploitatie. Binnen de gemeente Leusden is weliswaar sprake van projectfinanciering, echter deze is niet direct gerelateerd aan de grondexploitatie. Om die reden wordt geen rente toegerekend aan de grondexploitaties.

Actualisatie Grondexploitaties 2021

Pagina 14 van 50

Disconteringsvoet De disconteringsvoet, ofwel de rente waarmee het exploitatieresultaat op eindwaarde contant wordt gemaakt, is conform de notitie Grondexploitaties gelijk aan het maximale meerjarig streefpercentage van de Europese Centrale Bank voor de inflatie binnen de Eurozone. Vanaf 2017 geldt derhalve een disconteringsvoet van 2,0%.

Actualisatie Grondexploitaties 2021

Pagina 15 van 50

5. Grondexploitaties In dit hoofdstuk wordt een overzicht gegeven van de gemeentelijke grondexploitaties en gemengde projecten.

Wonen

Bedrijven

Gemengd

① Locaties Leusden-Zuid ③ Valleipark ⑧ Groot Agteveld

④ Tankstation Groene Zoom ⑤ Larikslaan ⑥ De Buitenplaats

② Hamersveldseweg 136 e.o. ⑦ De Plantage ⑨ De Biezenkamp

Bij de resultaten worden twee tabellen gepresenteerd. In de eerste plaats het resultaat van de grondexploitatie op nominale waarde, eindwaarde en netto contante waarde. Indien van toepassing wordt in de tweede tabel de tussentijdse winstneming gepresenteerd. Op basis van de PoC-methode (Percentage of Completion) is het verplicht om tussentijds winst te nemen bij grondexploitaties met een voorzien positief resultaat. Teneinde het totale resultaat inzichtelijk te houden, worden de tussentijdse winsten opgeteld bij de voorziene eindwaarde van het project.

Actualisatie Grondexploitaties 2021

Pagina 16 van 50

5.1

Locaties Leusden-Zuid

► Impressie: twee-onder-een-kapwoningen in Loysderhoek

Projectbeschrijving Het project bestaat uit de herontwikkeling van een viertal deellocaties binnen Leusden-Zuid. In het voorjaar van 2011 zijn diverse panden vrijgekomen en gesloopt, maar vanwege de crisis is de herontwikkeling tot 2016 niet actief opgepakt. De uitgangspunten en randvoorwaarden voor de herontwikkeling zijn opgenomen in de stedenbouwkundige studie Leusden-Zuid.

Voortgang Voor deellocatie ’t Palet is in 2017 grond geleverd aan Woningstichting Leusden voor de realisatie van 22 sociale huurappartementen. In september 2018 zijn de appartementen opgeleverd aan de nieuwe bewoners. Voor deellocaties Groene Kruis-gebouw en Loysderhoek zijn aanbestedingstrajecten gevoerd, wat heeft geleid tot diverse grondbiedingen van ontwikkelende partijen. Uiteindelijk zijn koopovereenkomsten gesloten met Timbel voor de realisatie van 5 patiowoningen en met Schoonderbeek voor de realisatie van 8 twee-onder-eenkapwoningen en één vrijstaande woning. Daarnaast heeft de gemeente 5 vrije kavels verkocht op deellocaties Gymzaal en Loysderhoek. Alle gronden zijn in 2019 aan de particuliere kopers geleverd. In 2020 is de openbare ruimte definitief ingericht. Dit betekent dat de grondexploitatie kan worden afgesloten.

Actualisatie Grondexploitaties 2021

Pagina 17 van 50

Wijzigingen 



De definitieve inrichting van de openbare ruimte heeft geleid tot een kostenvoordeel van ongeveer € 50.000. In 2021 moet echter nog wel een groenstrook worden aangeplant. Hiervoor wordt een aparte voorziening nog te maken kosten opgenomen. De post onvoorzien is in 2020 niet aangewend en komt te vervallen. Dit resulteert in een voordeel van ongeveer € 40.000.

Resultaten Resultaat Nominale waarde Eindwaarde Netto contante waarde Resultaat incl. tussentijdse winstnemingen Tussentijdse winstnemingen Eindwaarde

GREX 2020 GREX 2020 op (begin) prijspeil 2021

GREX 2020 (einde)

Verschil

137.549 137.549 137.549

95.077 97.441 97.441

GREX 2020 (begin)

GREX 2020 (einde)

Verschil

362.000 402.108

362.000 499.549

0 97.441

42.472 40.108 39.322

40.108

Ten opzichte van 2020 is het exploitatieresultaat op eindwaarde verbeterd met circa € 97.000. Gelet op de afronding van het project kan de grondexploitatie per 31-12-2020 worden afgesloten met een positief resultaat van € 137.549. Inclusief de in het verleden genomen tussentijdse winsten, komt het totale resultaat uit op een bedrag van bijna € 500.000. In verband met nog te maken kosten, hoofdzakelijk de aanplant van een groenstrook, wordt een reservering opgenomen van € 15.000 ten laste van de Algemene Reserve Grondbedrijf.

Actualisatie Grondexploitaties 2021

Pagina 18 van 50

5.2

Hamersveldseweg 136 e.o.

► Impressie: woon-werkclusters in de vorm van een (boeren)erf

Projectbeschrijving Het project voorziet in de transformatie van een van oudsher agrarisch perceel naar een gebied voor wonen en werken. Hiervoor is in 2005 een ruimtelijke visie door het college vastgesteld. Door de Grasdrogerijweg wordt de locatie in twee delen gesplitst. Het zuidelijke deel is bestemd voor kleinschalige bedrijvigheid. Deze gronden zijn in 2009 verkocht. De ontwikkeling van het noordelijke deel heeft vanwege de crisis lange tijd stilgelegen.

Voortgang Voor het noordelijke deel is in 2018 een ruimtelijk ontwikkelingskader opgesteld. Hierbij wordt uitgegaan van een invulling met één of twee woon-werkkavels. In 2020 is actief geprobeerd de kavels met het opgestelde ontwikkelkader te verkopen, er lopen in middels verregaande gesprekken met een mogelijk koper. Naar verwachting zullen de kavels in 2021 dan ook verkocht kunnen worden.

Wijzigingen  

Door de verwachting ten aanzien van de verkoop zijn de benodigde plankosten met circa € 6.500 vermindert In samenhang hiermee is ook de post onvoorzien met circa € 6.000 verlaagd

Actualisatie Grondexploitaties 2021

Pagina 19 van 50

Resultaten Resultaat Nominale waarde Eindwaarde Netto contante waarde Resultaat incl. tussentijdse winstnemingen Tussentijdse winstnemingen Eindwaarde

GREX 2020 GREX 2020 op prijspeil 2021 161.410 159.934 153.724 GREX 2020 83.000 242.934

156.798

GREX 2021

Verschil

153.067 152.526 146.603

-8.344 -7.408 -10.195

GREX 2021 103.000 255.526

Verschil 20.000 12.592

Doordat het overgrootste deel van kosten gerealiseerd is in de voorafgaande jaren is conform de PoC methodiek een aanvullende tussentijds winst genomen van € 20.000. Het voorziene totale projectresultaat is toegenomen met € 12.500 tot € 256.000, inclusief de genomen tussentijdse winsten.

Actualisatie Grondexploitaties 2021

Pagina 20 van 50

5.3

Valleipark

► De laatste 11 woningen in fase 3 van Valleipark

Projectbeschrijving Valleipark ligt aan de noordrand van Leusden, tussen het Valleikanaal en de Liniedijk. Het project voorziet in de ontwikkeling van 132 woningen (fase 1 t/m 3). Bij de ontwikkeling van fase 1 t/m 3 werkt de gemeente samen met ontwikkelende partijen Heijmans en Heilijgers (H&H). Afspraken met beide partijen zijn vastgelegd in een realisatieovereenkomst uit 2013 en twee wijzigingsovereenkomsten uit 2014 en 2015. De beoogde fase 4 van de ontwikkeling kan door de aanwezigheid van bodemverontreiniging geen doorgang vinden. De te maken kosten voor de sanering van de verontreiniging stonden niet in verhouding met de verwachte grondopbrengsten. De gronden gelegen in deze fase zullen als aanvullend groen en park worden ingericht.

Voortgang De gronden voor de projectmatige woningbouw zijn grotendeels geleverd aan de ontwikkelende partijen. Alleen in fase 3 moet nog grond worden geleverd ten behoeve van 11 woningen. Door een juridische procedure is levering van fase 3 vertraagd tot 2021. Er is inmiddels uitspraak gedaan waardoor een levering in 2021 zondermeer mogelijk zal zijn. Deze kavels gaan begin 2021 in verkoop en zullen naar verwachting ook in begin 2021 geleverd worden. Het woonrijp maken van de openbare ruimte zal worden uitgevoerd in 2021.

Actualisatie Grondexploitaties 2021

Pagina 21 van 50

Wijzigingen     

Doordat meer gegevens beschikbaar is het mogelijk zijn de ramingen voor het bouw- en woonrijpmaken van de laatste fases met circa € 20.000 lager bij te stellen. De kosten voor planontwikkeling en VAT zijn beperkt lager met € 5.700 De kosten voor beheer zijn met een jaar verlengd, € 3.000 extra De post onvoorzien is door een lagere raming bijgesteld en verlaagd met € 7.200 Bovenstaande wijzigingen hebben een positief effect op het resultaat van de exploitatie. Met inachtneming van de regels omtrent tussentijdse winstneming wordt er in 2020 een tussentijdse winstneming gedaan van € 52.000.

Resultaten Resultaat Nominale waarde Eindwaarde Netto contante waarde Resultaat incl. tussentijdse winstnemingen Tussentijdse winstnemingen Eindwaarde

GREX 2020 GREX 2020 op prijspeil 2021 420.944 378.610 363.908 GREX 2020 2.512.000 2.890.610

371.186

GREX 2021

Verschil

373.272 363.271 356.148

-47.671 -15.338 -15.038

GREX 2021 2.564.000 2.927.271

Verschil 52.000 36.662

Ten opzichte van 2020 is het voorziene exploitatieresultaat vermindert naar ongeveer € 363.000 op eindwaarde. Dit komt voor het overgrote deel door de tussentijdse winstneming van € 52.000. In combinatie met de tussentijdse winstneming 2018 blijft het totale voorziene projectresultaat uitkomen op € 2,9 miljoen positief.

Actualisatie Grondexploitaties 2021

Pagina 22 van 50

5.4

Tankstation Groene Zoom

Projectbeschrijving Het project voorziet in de ontmanteling van het voormalige tankstation aan de Hamersveldseweg en de gronduitgifte voor een nieuw tankstation aan de Groene Zoom.

Voortgang Het nieuwe tankstation is op 23 januari 2015 geopend. De grondexploitatie is daarmee in feite afgerond. In het contract is een variabele nabetaling opgenomen op basis van de werkelijk verkochte liters brandstof in het 2e tot en met het 5e exploitatiejaar van het tankstation. In 2020 heeft de exploitant van het tankstation conform de overeenkomst de benodigde gegevens overlegd om de hoogte van de nabetaling te kunnen bepalen. De nabetaling aan de gemeente bedraagt € 135.350. Daarnaast was in de exploitatie nog een aantal kosten opgenomen om de afwikkeling van de overeenkomst te kunnen dekken, deze zijn ook grotendeels vervallen, de hoogte van deze kosten bedroeg € 11.000.

Wijzigingen Door het voldoen van de nabetaling is aan alle verplichtingen uit de exploitatie voldaan. De exploitatie kan derhalve worden gesloten en de gerealiseerde opbrengst worden toegevoegd aan de Algemene Reserve Grondbedrijf.

Resultaten Resultaat Nominale waarde Eindwaarde Netto contante waarde Resultaat incl. tussentijdse winstnemingen Tussentijdse winstnemingen Eindwaarde

GREX 2020 GREX 2020 op prijspeil 2021 1 1 1 GREX 2020 39.389 39.390

1

GREX 2021

Verschil

146.347 146.347 146.347

146.346 146.346 146.346

GREX 2021 39.389 185.736

Verschil 0 146.346

Het totale projectresultaat wordt door de afwikkeling van het laatste gedeelte van de overeenkomst € 146.000 positief.

Actualisatie Grondexploitaties 2021

Pagina 23 van 50

5.5

Larikslaan

► Stedenbouwkundige opzet Larikslaan

Projectbeschrijving Het project voorziet in de uitgifte van 5 bedrijfskavels. De grondexploitatie hiervoor is in 2017 geopend. Het exploitatiegebied bestaat uit een oostelijk en een westelijk deel.

Voortgang In 2018 is een bedrijfskavel geleverd van ongeveer 2.100 m 2 aan ASB Bandenservice. In 2020 heeft conform de eerder gesloten overeenkomsten de levering van gronden plaatsgevonden aan P.H. Jukkema Beheer B.V. en Feiken B.V., voor respectievelijk 2.900 m² en 1.230 m². Voor de afname van een tweede stuk aan de oostzijde is al overeenstemming bereikt, de afname hiervan is voorzien in 2021 maar hangt samen met de tijdelijke verhuur van de gronden als parkeerterrein voor de nieuwbouw van het AFAS Experience Center. Er resteert nog een perceel van circa 1.800 m² wat na de verhuur verkocht kan worden. Het bouw- en woonrijp maken van het terrein zal gefaseerd worden uitgevoerd.

Wijzigingen    

Gedurende de projectuitvoering zijn er aanvullende kosten gemaakt die voornamelijk samenhangen met het tijdelijk beheer van de kavels en omgeving, totaal bedrag € 12.300 De kosten voor planontwikkeling en begeleiding van de uitvoering buiten zijn verlaagd met € 3.500 Bijstelling van de geraamde opbrengst van de nog niet verkochte kavel geeft een aanvullende opbrengst van € 15.800 De huurovereenkomst voor het tijdelijk parkeerterrein is verlengd met 2 maanden, een aanvullende opbrengst van € 3.400

Actualisatie Grondexploitaties 2021

Pagina 24 van 50



Door de verkoop van de kavels moet conform de regels omtrent tussentijdse winstneming een tussentijdse winst genomen worden van € 16.000

Resultaten Resultaat Nominale waarde Eindwaarde Netto contante waarde Resultaat incl. tussentijdse winstnemingen Tussentijdse winstnemingen Eindwaarde

GREX 2020 GREX 2020 op prijspeil 2021 25.759 17.136 16.148 GREX 2020 0 17.136

16.471

GREX 2021

Verschil

17.943 13.129 12.372

-7.816 -4.007 -4.099

GREX 2021 16.000 29.129

Verschil 16.000 11.993

Het totaal projectresultaat inclusief de tussentijdse winstneming verbeterd met € 12.000 tot een totaal van circa € 29.000.

Actualisatie Grondexploitaties 2021

Pagina 25 van 50

5.6

De Buitenplaats

► Stedenbouwkundig ontwerp De Buitenplaats

Projectbeschrijving De Buitenplaats zou oorspronkelijk worden ontwikkeld als kantorenlocatie. In 2017 heeft echter een herbezinning plaatsgevonden en is door de gemeenteraad een nieuw bestemmingsplan vastgesteld. Hierbij wordt thans uitgegaan van een ontwikkeling naar bedrijventerrein. Voor de beoogde omzetting is in 2017 een nieuwe grondexploitatie geopend. Het project voorziet in de uitgifte van ongeveer 2,5 hectare bedrijfskavels.

Voortgang Begin 2018 is een koopovereenkomst gesloten voor een bedrijfskavel van ongeveer 1,6 hectare. De levering van het perceel heeft na diverse heronderhandeling plaatsgevonden begin 2020. Voor de overige gronden is gedurende 2020 langdurig onderhandeld met een mogelijk koper, deze heeft uiteindelijk van de aankoop afgezien. Inmiddels zijn er weer onderhandelingen gaande met een nieuwe koper.

Wijzigingen 



Voor de beoogd koper die afgehaakt is was een aanpassing van het bestemmingsplan noodzakelijk. Aangezien de koop geen doorgang gevonden heeft komen de kosten voor de bestemmingplan wijziging te vervallen, een bedrag van € 63.000 Een eventuele aanpassing van het terrein zal niet meer plaatsvinden, de kosten voor Voorbereiding en Toezicht zijn ook verlaagd met € 10.000.

Actualisatie Grondexploitaties 2021

Pagina 26 van 50

  

In samenhang met de bovenstaande wijzigingen is ook de post onvoorzien bijgesteld met een verlaging van € 9.300 De kosten voor tijdelijk beheer zijn naar aanleiding van de daadwerkelijke kosten ook verlaagd met € 5.100 Door de actualisatie van de grondopbrengsten naar het huidige prijspeil van 1 januari 2021 wordt een aanvullende opbrengst geraamd van € 149.000

Resultaten Resultaat Nominale waarde Eindwaarde Netto contante waarde Resultaat incl. tussentijdse winstnemingen Tussentijdse winstnemingen Eindwaarde

GREX 2020 GREX 2020 op prijspeil 2021 -213.633 -218.403 -209.922 GREX 2020 0 -218.403

-214.121

GREX 2021

Verschil

-113.457 -115.886 -113.614

100.176 102.517 100.507

GREX 2021 0 -115.886

Verschil 0 102.517

Ten opzichte van 2020 is het voorziene exploitatieresultaat verbeterd. Wel is nog steeds sprake van een negatieve saldo op eindwaarde, € 116.000. Door deze verbetering van het resultaat kan de getroffen verliesvoorziening verlaagd worden. Deze muteert van € 210.000 naar € 114.000 , hetgeen neerkomt op een verlaging met € 96.000.

Actualisatie Grondexploitaties 2021

Pagina 27 van 50

5.7

De Plantage

► Kantorenlocaties op De Plantage

Projectbeschrijving De Plantage voorziet in de uitgifte van 21 kavels voor kantoren en bedrijven alsmede 4 woon-werkkavels. De grondexploitatie wordt gevoerd door Van Wijnen, maar de gemeente faciliteert de ontwikkeling. De financiële afwikkeling verloopt via een faciliterende exploitatie.

Voortgang Op dit moment heeft Van Wijnen 12 van de in totaal 25 kavels in het plangebied verkocht en geleverd. Daarnaast zijn meerdere kavels onder optie. Door toch een beperkte markt voor dit soort kantoorkavels is de verwachting echter dat de uitgifte nog zeker tot en met 2023 zal voortduren.

Wijzigingen    

De gemeentelijke inzet voor wat betreft de verdere ontwikkeling is beperkt geweest, het plankostenbudget is derhalve verder verlaagd met € 19.000 Er worden wel aanvullende kosten verwacht voor Voorbereiding en Toezicht op de werkzaamheden die nog verricht moeten worden, circa € 11.000. De post onvoorziene kosten is bijgesteld aan de hand van een reëel percentage over de nog te verwachten kosten, een verlaging van € 8.000 Door verschuiving in de uitgifte van de kavels is de verwachte opbrengst verhoogd met € 31.000

Actualisatie Grondexploitaties 2021

Pagina 28 van 50

Actualisatie Grondexploitaties 2021

Pagina 29 van 50

Resultaten Resultaat

FAC 2020

Nominale waarde Eindwaarde Netto contante waarde

FAC 2020 op prijspeil 2021

FAC 2021

Verschil

521.563

568.282

46.719

517.379 477.978

565.535 543.575

48.156 56.037

487.538

Ten opzichte van 2020 is het voorziene exploitatieresultaat gestegen naar € 565.000, een verbetering met € 48.000.

Actualisatie Grondexploitaties 2021

Pagina 30 van 50

5.8

Groot Agteveld

► Vogelvlucht Groot Agteveld in 9 velden

Projectbeschrijving Groot Agteveld voorziet in de ontwikkeling van ongeveer 230 woningen. Het plan is verdeeld in 9 velden. De grondexploitatie wordt gevoerd door de Alliantie, maar de gemeente faciliteert de ontwikkeling. De financiële afwikkeling verloopt via een faciliterende exploitatie. De afspraken met de Alliantie zijn vastgelegd in een ontwikkelingsovereenkomst uit 2009 en twee aanvullende overeenkomsten uit 2014.

Voortgang In 2019 zijn veld 9, 8, 7, 6 en de vrije kavels op veld 1 bebouwd, opgeleverd en bewoond. De 33 woningen en 5 vrije kavels in veld 4 en 5 zijn in 2018 verkocht. Verder is een groot deel van de woningen en vrije kavels in veld 1, 2 en 3 medio 2019 succesvol in verkoop gegaan en hebben de voorbereidingen voor de realisatie plaatsgevonden. Als sluitstuk van Groot Agteveld is sprake van een kleine uitbreiding en verdichting van het plan. Hiervoor hebben de gemeente en de Alliantie begin 2021 een aanvullende overeenkomst gesloten. In deze allonge is ook de verrekening van enkele kostenposten tussen partijen opgenomen. Op basis van de huidige planning is het de verwachting dat het project in 2023 kan worden afgesloten. Op dat moment zijn alle te betalen exploitatiebijdragen, gekoppeld aan het verlenen van omgevingsvergunningen, door de gemeente ontvangen.

Actualisatie Grondexploitaties 2021

Pagina 31 van 50

Wijzigingen 



De afspraken in de allonge zijn verwerkt in de faciliterende exploitatie. Op basis van diverse verrekeningen zijn de budgetten als volgt aangepast: o Woonrijp maken: + € 128.000 o Overige kosten: - € 49.000 o Exploitatiebijdragen: + € 73.000 De financiële verwerking van de allonge is dus min of meer saldoneutraal. In verband met de voortgang van het project en nadere vastlegging van afspraken tussen de gemeente en de Alliantie is de post onvoorzien gedeeltelijk vrijgevallen. Het betreft een bedrag van ongeveer € 17.000 ten gunste van het voorziene resultaat.

Resultaten Resultaat

FAC 2020

Nominale waarde Eindwaarde Netto contante waarde

298.049 293.473 276.546

FAC 2020 op prijspeil 2021

282.077

FAC 2020

Verschil

316.808 313.474 295.393

18.759 20.001 13.316

Ten opzichte van 2020 is het voorziene exploitatieresultaat verbeterd met ongeveer € 20.000.

Actualisatie Grondexploitaties 2021

Pagina 32 van 50

5.9

De Biezenkamp

► Schets toekomstige woningbouw De Rossenberg

Projectbeschrijving De herontwikkeling van De Biezenkamp voorziet in een combinatie van wonen, zorg, onderwijs en winkels. Hierbij treedt Heijmans op als gebiedsontwikkelaar. De afspraken omtrent de herontwikkeling zijn vastgelegd in een samenwerkingsovereenkomst uit 2007 alsmede twee allonges uit 2014 en 2016. De Biezenkamp wordt gezien als zogeheten gemengd project. In de eerste plaats betreft het een gemeentelijke grondexploitatie (GREX-deel), bijvoorbeeld ten aanzien van de verkoop van locatie De Rossenberg. In de tweede plaats gaat het om een faciliterende exploitatie (FAC-deel). Ten slotte heeft de gemeente in het kader van de zogeheten financieringsconstructie (allonge 2014) een aantal vastgoedpanden in het U-blok overgenomen van Heijmans. De financiële afwikkeling van dit vastgoed wordt apart geadministreerd onder de materiële vaste activa (MVAdeel).

Voortgang Binnen het GREX-deel heeft in 2019 de verkoop van de voormalige schoollocatie De Rossenberg plaatsgevonden alsmede de verkoop van ontwikkelrechten aan Heijmans. Binnen het project De Rossenberg worden 3 vrije kavels en 8 twee-onder-een-kapwoningen ontwikkeld. Alle woningen en vrije kavels zijn reeds in 2018 verkocht, maar de bouw was nog niet gestart omdat ten aanzien van het vastgestelde bestemmingsplan beroep was ingesteld bij de Raad van State. Dit beroep is eind 2019 ongegrond verklaard. Binnen het FAC-deel wordt hoofdzakelijk de gemeentelijke bijdrage voor investeringen in het openbaar gebied afgewikkeld. Het MVA-deel voorziet in de verkoop van vastgoedpanden in het U-blok en de tijdelijke exploitatie. In 2020 is het laatste vastgoedpand verkocht. Inmiddels is ook een vaststellingsovereenkomst (inclusief financiële afwikkeling) gesloten tussen de gemeente en Heijmans. Op basis hiervan kunnen de exploitaties worden afgesloten.

Actualisatie Grondexploitaties 2021

Pagina 33 van 50

GREX-deel Wijzigingen  De post onvoorziene kosten komt te vervallen in relatie tot het afsluiten van het project. Dit resulteert in een voordeel van circa € 62.000. Resultaten Resultaat Nominale waarde Eindwaarde Netto contante waarde Resultaat incl. tussentijdse winstnemingen Tussentijdse winstnemingen Eindwaarde

GREX 2020 GREX 2020 op (begin) prijspeil 2021

GREX 2020 (einde)

Verschil

94.640 94.640 94.640

75.777 76.852 76.852

GREX 2020 (begin)

GREX 2020 (einde)

Verschil

28.000 45.788

28.000 122.640

0 76.852

18.863 17.788 17.439

17.788

Ten opzichte van 2020 is het exploitatieresultaat van het GREX-deel met ongeveer € 77.000 verbeterd. Per einde 2020 kan de exploitatie worden afgesloten met een eindwaarde van € 94.640. Inclusief in het verleden genomen tussentijdse winsten komt het totale resultaat uit op ongeveer € 123.000.

FAC-deel Wijzigingen  De post onvoorziene kosten komt te vervallen in relatie tot het afsluiten van het project. Dit resulteert in een voordeel van circa € 75.000. Resultaten Resultaat

FAC 2020 (begin)

Nominale waarde Eindwaarde Netto contante waarde

-2.209.366 -2.210.529 -2.167.186

FAC 2020 op prijspeil 2021

FAC 2020 (einde)

Verschil

-2.210.529

-2.157.406 -2.157.406 -2.157.406

51.960 53.123 53.123

Ten opzichte van 2020 is het resultaat van de faciliterende exploitatie verbeterd met ongeveer € 53.000 op eindwaarde. Per einde 2020 kan de exploitatie worden afgesloten met een negatieve eindwaarde van € 2.157.406. Dit negatieve resultaat wordt ten laste gebracht van de bestaande verliesvoorziening van € 2.167.000.

MVA-deel Wijzigingen  De met Heijmans te verrekenen exploitatiekosten en -baten zijn bijgesteld. Dit resulteert in een voordeel van ongeveer € 55.000.  In verband met een BTW-nadeel is sprake van een kostenpost van ongeveer € 47.000. Dit nadeel is meegenomen in de verrekening met Heijmans.

Actualisatie Grondexploitaties 2021

Pagina 34 van 50



De post onvoorziene kosten komt te vervallen in relatie tot het afsluiten van het project. Dit resulteert in een voordeel van circa € 25.000.

Resultaten Resultaat Nominale waarde Eindwaarde Netto contante waarde

MVA 2020 (begin) -49.701 -50.011 -49.031

MVA 2020 op prijspeil 2021

MVA 2020 (einde)

Verschil

-50.011

-16.336 -16.336 -16.336

33.365 33.676 33.676

Ten opzichte van 2020 is het resultaat van het ‘Materiele Vaste Activa’-deel verbeterd met ongeveer € 34.000. Per einde 2020 kan de exploitatie worden afgesloten met een negatieve eindwaarde van € 16.336. Dit negatieve resultaat wordt ten laste gebracht van de bestaande verliesvoorziening van € 49.000.

Resultaten op totaalniveau De conclusie op totaalniveau is dat het tekort, bij afsluiting van het project, afneemt met ongeveer € 120.000. Dit is als volgt opgebouwd:  GREX-deel: verbetering van het positieve resultaat met ongeveer € 77.000;  FAC-deel: vrijval van de verliesvoorziening met ongeveer € 10.000;  MVA-deel: vrijval van de verliesvoorziening met ongeveer € 33.000. Op totaalniveau wordt het project afgesloten met een negatief saldo op eindwaarde van circa € 2,1 miljoen. Dit saldo wordt volledig ten laste gebracht van de bestaande verliesvoorziening. Met de afsluiting van het project wordt voorgesteld om een reservering nog te maken kosten op te nemen voor een bedrag van € 50.000. Dit heeft te maken met mogelijke aanpassingen in de openbare ruimte (€ 25.000), planschade (€ 20.000) en overige kosten (€ 5.000).

Actualisatie Grondexploitaties 2021

Pagina 35 van 50

6. Strategische gronden De gemeente Leusden heeft enkele strategische gronden in eigendom die momenteel nog niet in exploitatie zijn genomen. Hieronder valt grondcomplex Mastenbroek II in Achterveld, enkele percelen in het buitengebied en het politiebureau aan De Twijnderij 32. De bijlage geeft inzicht in de boekwaarden en risico’s van deze strategische gronden. Hieronder wordt per grondcomplex ingegaan op het toekomstperspectief.

6.1 Mastenbroek II Ten noorden van de Ruurd Visserstraat in Achterveld bestaat de mogelijkheid voor de realisatie van nieuwe woningen. De uitbreiding was in principe al voorzien in de structuurvisie die de gemeenteraad in 2001 voor Achterveld heeft vastgesteld en is nogmaals bevestigd in de vorig jaar vastgestelde omgevingsvisie. Binnen de rode contour kunnen naar verwachting ongeveer 120 woningen worden gerealiseerd. Het exacte aantal woningen alsmede de samenstelling van het programma moeten nog nader worden uitgewerkt. Naast de gemeente heeft ook woningcorporatie de Alliantie gronden in eigendom binnen het plangebied. In de jaren voor de financiële crisis hebben beide partijen reeds gesproken over de invulling van het plan en de wijze van samenwerken. Dit heeft destijds echter niet geresulteerd in een overeenkomst. In 2019 is de planontwikkeling opnieuw opgestart in samenspraak met onder meer de Alliantie en de omgeving. Het is de bedoeling dat de woningbouwproductie in Mastenbroek II zal aansluiten op die van het project Groot Agteveld. In 2020 zijn reeds stappen gezet wat betreft participatie en een stedenbouwkundig voorkeurmodel. Dit model wordt in 2021 uitgewerkt in een stedenbouwkundig plan en bestemmingsplan. Ook de samenwerkingsovereenkomst met de Alliantie zal begin 2021 worden ondertekend.

6.2 Restant buitengebied Ten zuiden van Leusden-Zuid liggen drie strategische percelen in het buitengebied met een oppervlakte van ongeveer 2,75 hectare. In de omgevingsvisie zijn voor deze percelen geen concrete ontwikkelingen voorzien. Het is dan ook niet de verwachting dat op korte of middellange termijn de percelen in exploitatie worden genomen. De enige uitzondering hierop is het perceel dat is gelegen ten zuiden van de Tabaksteeg. Dit perceel wordt mogelijk verkocht ten behoeve van woningbouw. Heijmans, Stichting “De Boom”, de provincie Utrecht en de gemeente zijn namelijk met elkaar in gesprek over een nadere uitwerking van de plannen Langesteeg Tabaksteeg. Belangrijk onderdeel van deze plannen is een grondruil tussen Heijmans en Stichting “De Boom” waarbij definitief kan worden geborgd dat geen woningbouw zal plaatsvinden in natuurgebied Langesteeg. Als compensatie wil Heijmans ten zuiden van de Tabaksteeg 28 vrijstaande woningen realiseren. Hiervoor dient Heijmans ook één van de gemeentelijke percelen te verwerven. Door de aanwijzing van de overige gronden in het gebied Tabaksteeg Zuid als zoekgebied woningbouw is het mogelijk dat de bovenstaande afspraak tussen partijen nog zal worden aangepast.

6.3 Politiebureau (De Twijnderij 32) Als onderdeel van het besluit van de raad op 1 oktober 2020 tot de renovatie van de brandweerkazerne is besloten over te gaan te aankoop van het politiebureau aan De Twijnderij 32. Naast de bundeling van de huisvesting van politie en brandweer geeft dit de gemeente ook mogelijkheden door herontwikkeling van de politiebureaulocatie een ontwikkelresultaat te realiseren dat als (gedeeltelijk) dekking kan dienen voor de Actualisatie Grondexploitaties 2021

Pagina 36 van 50

benodigde investering in de renovatie van de brandweerkazerne inclusief politiepost. In de nota Grondbeleid 2020 is de mogelijkheid geschapen om, indien aan een aantal voorwaarden wordt voldaan, over te gaan tot strategische verwervingen. In de nota is daartoe aangegeven dat er een budget beschikbaar is voor strategische verwervingen van maximaal € 5,0 miljoen tot 2025, dit is een zogenaamd revolverend budget. De aankoop van het politiebureau valt binnen de aangegeven voorwaarden en is dan ook gefinancierd uit het beschikbare budget voor strategische verwervingen. Op het moment dat de locatie wordt doorverkocht wordt aan een ontwikkelende partij zal het budget voor strategische verwervingen weer worden aangevuld. Het onderzoek naar de mogelijkheden waaronder tot verkoop kan worden overgegaan loopt op dit moment. De verdere financiële verantwoording over dit project verloopt buiten het grondbedrijf om via de algemene dienst aangezien dit onderdeel is van de renovatie van de brandweerkazerne

Actualisatie Grondexploitaties 2021

Pagina 37 van 50

7. Projectresultaten Exploitatieresultaten In onderstaande tabel is de voorziene einddatum per project aangegeven alsook de verwachte eindwaarde en netto contante waarde per 1-1-2021. Op de lopende projecten wordt een positief resultaat verwacht van ongeveer € 1,2 miljoen op netto contante waarde. In de tabel is een onderscheid gemaakt tussen actieve grondexploitaties (GREX) en faciliterende exploitaties (FAC). Resultaten

Type

Einddatum

Eindwaarde

Hamersveldseweg 136 e.o. Valleipark Larikslaan De Buitenplaats De Plantage Groot Agteveld Totaal

GREX GREX GREX GREX FAC FAC

31-12-2021 31-12-2021 31-12-2022 31-12-2021 31-12-2023 31-12-2022

152.526 363.271 13.129 -115.886 565.535 313.474

Netto contante waarde 149.535 356.148 12.619 -113.614 543.575 295.393 1.243.657

Resultaatnemingen Afgesloten Exploitaties In 2020 is een vijftal exploitaties afgesloten. De afsluiting van de exploitaties van de locaties Leusden Zuid en het Tankstation Groene Zoom levert een totaal resultaat van € 284.000. De afsluiting van de drie exploitaties die betrekking hebben op de Biezenkamp zorgen voor een totaal negatief resultaat van € 1,80 miljoen. Voor de goede orde wordt opgemerkt dat voor dit negatief resultaat al een verliesvoorziening was genomen. Resultaatneming afgesloten projecten Locaties Leusden-Zuid Tankstation Groene Zoom Subtotaal De Biezenkamp - actieve grondexploitatie - faciliterende exploitatie - vastgoedexploitatie Totaal inclusief De Biezenkamp

137.549 146.347 283.897 94.640 -2.157.406 -16.336 -1.795.205

Tussentijdse Winstnemingen Daarnaast moest in 2020 bij een drietal grondexploitaties tussentijdse winst worden genomen voor een totaalbedrag van € 88.000. Het Besluit Begroting en Verantwoording (BVV) stelt gemeenten namelijk verplicht om op basis van de zogeheten PoC-methode (Percentage of Completion) tussentijdse winsten te nemen bij grondexploitaties met een voorzien positief resultaat. Periodiek zal bij de vaststelling van de jaarrekening worden voorgesteld om tot tussentijdse winstnemingen over te gaan.

Actualisatie Grondexploitaties 2021

Pagina 38 van 50

Tussentijdse winstnemingen

Type

Valleipark Hamersveldseweg 136 e.o. Larikslaan Totaal

GREX GREX GREX

Jaarrekening 2020 52.000 20.000 16.000 88.000

Verliesvoorzieningen Conform het Besluit Begroting en Verantwoording (BBV) dient de gemeente een verliesvoorziening te treffen voor negatieve grondexploitaties ter grootte van het geprognosticeerde verlies op netto contante waarde. Op basis van de actualisatie valt per saldo een verliesvoorziening vrij van ongeveer € 2,3 miljoen. Het overgrote deel van deze vrijval komt door afsluiting van het project De Biezenkamp Verliesvoorzieningen

Type

De Buitenplaats

GREX

De Biezenkamp - faciliterende exploitatie - vastgoedexploitatie Totaal

FAC MVA

Actualisatie 2020 210.000

Actualisatie 2021 114.000

Verschil

2.167.000 49.000 2.426.000

0 0 114.000

-2.167.000 -49.000 -2.312.000

-96.000

Strategische gronden Onderstaand overzicht geeft de boekwaarden van de strategische gronden weer. MVA Mastenbroek II Restant buitengebied Politiebureau (De Twijnderij 32) Totaal

Boekwaarde 1-1-2021 71.619 120.794 956.722 1.149.135

De notitie ‘Grondbeleid in begroting en jaarstukken (2019)’ uit juli 2019 van de commissie BBV geeft aan hoe de gemeente moet omgaan met de waardering van gronden in haar bezit. Voor wat betreft gronden die niet een actieve grondexploitatie betrokken zijn is dan sprake van zogenaamde Materiele Vaste Activa (MVA). Uitgangspunt voor de waardering van deze gronden is de verkrijgingprijs met bijkomende kosten tenzij er sprake is van een (duurzame) lagere marktwaarde. In dat laatste geval moeten de gronden worden afgewaardeerd tot deze marktwaarde. Gronden die voor 2019 door de gemeente verworden zijn blijven gewaardeerd tegen de bestaande boekwaarde met in achtneming van de regel over een lagere marktwaarde. In de bijlage wordt hierop nader ingegaan.

Actualisatie Grondexploitaties 2021

Pagina 39 van 50

Planvoorbereidingskosten Op 27 september 2018 heeft de gemeenteraad ingestemd met het activeren van voorbereidingskosten ten behoeve van enkele ruimtelijke projecten tot een maximum van € 375.000. Hieronder valt bijvoorbeeld de uitbreidingslocatie Mastenbroek 2, herontwikkeling van de voormalige schoollocatie Klimrakker en de transformatie van de Princenhof. Uit onderstaande tabel valt op te maken dat ongeveer € 176.000 aan externe voorbereidingskosten zijn gemaakt per 1 januari 2021. Dit is ruim 47% van het totaal beschikbare budget. Het is de verwachting dat de planontwikkeling voor de genoemde projecten in 2021 verder wordt opgepakt. Conform de vereisten van het BBV kunnen de voorbereidingskosten binnen een periode van 5 jaar worden ingebracht in een grondexploitatie of worden verhaald op basis van een anterieure overeenkomst. Indien dit niet mogelijk is, dan worden de voorbereidingskosten voor een betreffend project afgeboekt ten laste van het jaarresultaat. Naar verwachting kan een groot deel van de voorbereidingskosten in 2021 worden overgeheveld, onder meer naar de nog te openen grondexploitatie voor Mastenbroek II en het reeds vastgestelde investeringskrediet voor IKC Groenhouten.