Raadsvoorstel.pdf

Raadsvoorstel

Onderwerp Tabaksteeg Zuid

1. Aanleiding  Tabaksteeg Zuid is in 2020 door de gemeenteraad benoemd als zoekgebied voor woningbouw;  Op 15 april 2024 heeft de raad de ‘Kaders en Randvoorwaarden Tabaksteeg Zuid’, na intensieve participatie met omwonenden, belangstellenden en belanghebbenden, vastgesteld als basisdocument voor de gebiedsontwikkeling;  Aanvullend heeft de raad op 30 januari 2025 een bovengrens bepaald van 940 woningen (met een mogelijke ophoging met 50 woningen) voor het aantal woningen in deze ontwikkeling. Op 22 april 2025 is deze bovengrens ook bestuurlijk geborgd binnen het Provinciaal Programma Wonen en Werken;  Op 20 mei 2025 heeft het college van Burgemeester en Wethouders het voorlopig ontwerp stedenbouwkundig plan vastgesteld; dit plan voldoet aan de eerder door de raad gestelde kaders;  De gronden van het zoekgebied zijn sinds 2020 grotendeels belast met een gemeentelijk voorkeursrecht. Op 12 april 2022 is door Heijmans vastgoed, Bouwbedrijf Schoonderbeek, Stichting De Boom, Osinga Vastgoed (Osinga Vastgoed heeft zijn belang inmiddels overgedaan aan Heijmans) en de gemeente Leusden een intentieovereenkomst, inzake de ‘groene’ ontwikkeling van de Langesteeg en de ‘rode’ ontwikkeling van Tabaksteeg Zuid en het ruilen van gronden door ontwikkelaars en Stichting De Boom, getekend.

Om het voorkeursrecht eventueel te bestendigen dient uiterlijk 29 september 2026 een vastgestelde wijziging omgevingsplan te zijn gepubliceerd;  De gemeente heeft vooralsnog het initiatief genomen om het definitief ontwerp stedenbouwkundig plan te vervaardigen en het daarop gebaseerde omgevingsplan uiterlijk medio 2026 te laten vaststellen. Een belangrijke reden daarvoor is dat de gemeente grip wenste te houden op het tempo en de kwaliteit van de gebiedsontwikkeling;  Onder leiding van een Expertteam van de Rijksdienst Voor Ondernemend Nederland (RVO) en met deelneming van de provincie Utrecht, hebben partijen sinds het voorjaar van 2025 onderhandeld teneinde invulling te geven aan de in de intentieovereenkomst gestelde doelen. E.e.a. vond plaats via een projectgroep, waarin besluitvorming in een stuurgroep, werd voorbereid. Er ligt een onderhandelingsresultaat in de vorm van een advies van het Expertteam (bijlage 1). Het onderhandelingsresultaat maakt het ruilen van de gronden en derhalve het ‘groen’ ontwikkelen van de Langesteeg en het ‘rood’ ontwikkelen van Tabaksteeg Zuid mogelijk en vormt de basis voor het opstellen van de door Heijmans, Schoonderbeek en de gemeente te sluiten anterieure overeenkomst en voor het aanpassen van het stedenbouwkundig ontwerp.

Over het in de stuurgroep overeengekomen onderhandelingsresultaat moet nog door de diverse besturen van betrokken partijen worden beslist; Onderwerp:

Tabaksteeg Zuid

Zaaknummer: 292776 Pagina 1 van 8



Naar aanleiding van het advies van het Expertteam heeft het college op 20 januari 2026 de volgende besluiten genomen: o akkoord gaan met het door Heijmans en Schoonderbeek laten aanpassen van het Voorlopig Ontwerp Stedenbouwkundig Plan waarbij het projectgebied zich beperkt tot het gebied ten noorden van de hogedrukgasleiding; o akkoord gaan met het verlengen van de intentieovereenkomst per 1 januari 2026 tot het moment dat er een anterieure overeenkomst is gesloten; o akkoord gaan met de beoogde projectorganisatie, waarbij Heijmans en Schoonderbeek voor eigen rekening en risico de grondexploitatie voeren en de gemeente zich beperkt tot faciliterend grondbeleid; o de wijzing van het omgevingsplan ten behoeve van project Tabaksteeg Zuid voorlopig niet ter visie te leggen.

2. Wettelijke grondslag Ten aanzien van de geheimhouding: art. 87 e.v. van de Gemeentewet. 3. Beoogd effect/ bestuurlijk kader Beoogd effect van dit voorstel is een raadsbesluit dat de overeenstemming, die Heijmans, Schoonderbeek, De Boom en de gemeente naar aanleiding van de bemiddeling door RVO en onder voorbehoud van bestuurlijke goedkeuring, hebben bereikt, formaliseert. De geformaliseerde overeenstemming vormt de basis voor een tussen Heijmans, Schoonderbeek en de gemeente overeen te komen anterieure overeenkomst. 4. Deadline Besluit door de raad is gewenst op de kortst mogelijke termijn. 5. Voorstel 1. Het wijzigen van de kaders en randvoorwaarden betreffende Tabaksteeg Zuid voor wat betreft het woningbouwprogramma in het betaalbare segment. Een en ander conform onderstaande ‘was-wordt tabel’. Dit besluit over het wijzigen van de kaders en randvoorwaarden treedt in werking op het moment dat de anterieure overeenkomst tussen Heijmans, Schoonderbeek en de gemeente tot stand is gekomen;

Onderwerp:

Tabaksteeg Zuid

Zaaknummer: 292776 Pagina 2 van 8

was conform kaders wordt conform advies 15 april 2025 Expertteam aantal m2 gbo Aantal m2 gbo Grondgebonden woningen

middel dure huur koop laag koop midden

Appartementen

middel dure huur koop laag koop midden

62

75-90

55

78

62

75

55

68

50

90

107

87

58

75-90

66

71

58 74 364

75 90

66 15 364

58 80

2. het vaststellen van het projectgebied Tabaksteeg Zuid, waarbij dat zich bevindt ten oosten van de percelen Leusden K 321 en Leusden K 452, ten zuiden van Tabaksteeg, ten westen van de Hamersveldseweg en ten noorden van de hogedrukgasleiding, alsmede het vaststellen van het in dat projectgebied maximaal aantal te realiseren woningen op 990 (940+50). Dit besluit treedt in werking op het moment dat de anterieure overeenkomst tussen Heijmans, Schoonderbeek en de gemeente tot stand is gekomen; 3. kennisnemen van document: Memo ‘Tabaksteeg Zuid ten behoeve zoals besproken en besloten het stuurgroep overleg op 15 december 2025’, d.d. 18 december 2025 dat door het college ingevolge artikel 87 juncto artikel 88 tweede lid van de Gemeentewet op 20 januari 2026 onder geheimhouding aan de raad is verstrekt. 6. Argumenten 1.1.

Onderwerp:

Een haalbare grondexploitatie (GREX) is - rekening houdend met enkele parameters van de marktpartijen - voorwaarde De door de gemeente vastgestelde kaders in combinatie met waardes die marktpartijen voor een aantal parameters (waaronder inbrengwaarde, bouwkosten, opbrengsten en opslagen – uiteindelijk herleidbaar tot grondwaardes) willen inbrengen, leidt tot een negatief saldo. Voor een haalbaar plan is, zo was de gemeenschappelijke mening van betrokken partijen, een GREX, die sluit met een saldo nul euro, nodig. Als sluitstuk van het versnellingstraject is door het Expertteam een advies gegeven, waarbij, op basis van inschikken door alle betrokken partijen, er sprake zal zijn van een financieel haalbaar project. Heijmans, Schoonderbeek en de gemeente conformeren zich aan het advies. Stichting De Boom conformeert zich niet aan het advies. De provincie Utrecht stelt zich garant voor het dekken van het tekort dat hierdoor ontstaat. Stichting De Boom heeft daarnaast toegezegd een substantieel bedrag te zullen investeren in initiatieven die passen bij haar doelstelling, bij voorkeur in het plangebied van Tabaksteeg Zuid.

Tabaksteeg Zuid

Zaaknummer: 292776 Pagina 3 van 8

1.2

De gevraagde aanpassing van het woningbouwprogramma is aanvaardbaar Concreet wordt van de gemeente gevraagd in te stemmen met het verkleinen van de gebruiksoppervlakte van de woningen in het betaalbare segment. De voorgestelde afwijkingen van het woningprogramma voor wat betreft het betaalbare segment betekenen dat dat deel van het programma in zijn geheel ca. 5,4% kleiner wordt dan de op grond van de kaders minimaal vereiste grootte. Het realiseren van meer grondgebonden woningen in plaats van appartementen wordt gezien als een kwalitatieve verbetering ten opzichte van de eis in de kaders. Hoewel de woningen dus beperkt kleiner worden, leidt dit er niet toe dat de woningen als zodanig en de wijk als geheel niet kunnen functioneren zoals gewenst. Het programma voldoet nog steeds aan de verordening betaalbare woningbouw Leusden 2025 (d.d. 6 november 2025). Belangrijk om te vermelden is dat de overige kaders ongewijzigd blijven.

1.3.

Bereikte overeenstemming moet nog worden vastgelegd in een anterieure overeenkomst Met het resultaat van het versnellingstraject is een belangrijke gemeenschappelijke stap gezet op weg naar een haalbaar en realiseerbaar project. De afspraken in het gegeven advies moeten echter nog vertaald worden in een anterieure overeenkomst, waarin ook aanvullende afspraken worden gemaakt over het geheel van de kaders van Tabaksteeg-zuid en de verdeling van risico’s. De uitgestelde inwerkingtreding van besluiten 1 en 2 borgt dat kaders pas daadwerkelijk gewijzigd zijn als de bereikte overeenstemming, naar tevredenheid van alle partijen, goed is vastgelegd in de anterieure overeenkomst.

1.4.

Langesteeggebied wordt groen ontwikkeld Met het bereiken van de overeenstemming, zal de grondruiling met het Langesteeggebied plaatsvinden waarmee de groenblauwe versterking tot natuur en natuurinclusieve landbouw aldaar wordt veiliggesteld.

2.1.

Verkleinen plangebied niet in strijd met kaders Een ingreep die wordt voorgesteld voor het bereiken van een financieel haalbaar plan, is het verkleinen van het plangebied door de gronden ten zuiden van de hogedrukgasleiding niet bij de projectmatige gebiedsontwikkeling te betrekken. In een eerste ruimtelijke verkenning blijkt verkleining van het plangebied mogelijk binnen de kaders en randvoorwaarden. Voor wat betreft de woningdichtheid spreken de kaders over een richtgetal van maximaal 25 woningen per hectare, dat weliswaar geen doel op zich is, maar iets is waarmee ‘een evenwicht gezocht wordt tussen een kwalitatief goede inpassing van het woningbouwprogramma (typen en aantal) in relatie tot de andere ruimtevragers als groen, water en openbare ruimten (w.o. parkeren)’. Met het verkleinen van het plangebied bedraagt de dichtheid: 23,5 woningen/hectare.

2.2.

VAB regeling belast project niet Door stichting De Boom kan een beroep worden gedaan op toepassing van de VABregeling, waardoor ten zuiden van de hogedrukgasleiding een nader te bepalen aantal woningen kan worden gerealiseerd op basis van te slopen agrarische gebouwen op de erven van Arnhemseweg nr. 91A en Leusbroekerweg nr. 1. Het project wordt niet belast met effecten vanuit deze regeling.

2.3.

Zie argument 1.3.

Onderwerp:

Tabaksteeg Zuid

Zaaknummer: 292776 Pagina 4 van 8

3.1.

Genoemde stuk bevat financiële, en daarmee concurrentiegevoelige gegevens. Voortijdige openbaarheid kan de (economische) belangen van betrokken partijen schaden en de financiële haalbaarheid van project Tabaksteeg Zuid onder druk zetten. De overeenstemming moet nog worden afgehecht in een anterieure overeenkomst; voortijdige openbaarmaking schaadt de onderhandelingspositie van de gemeente.

De bijlagen bij het advies Memo ‘Tabaksteeg Zuid ten behoeve zoals besproken en besloten het stuurgroep overleg op 15 december 2025’ worden u niet verstrekt, omdat de stukken onder andere zeer gedetailleerde financiële, en daarmee zeer concurrentiegevoelige gegevens bevatten. Voortijdige openbaarheid kan de (economische) belangen van betrokken partijen schaden en de financiële haalbaarheid van project Tabaksteeg Zuid onder druk zetten. De overeenstemming moet nog worden afgehecht in een anterieure overeenkomst; voortijdige openbaarmaking van de stukken schaadt de onderhandelingspositie van de gemeente. Het college heeft geheimhouding gelegd op deze documenten. 7. Alternatieve scenario’s Alternatief scenario: niet of maar ten dele instemmen met het voorstel van het Expertteam of het voorstel amenderen. Indien er niet zou worden ingestemd met het advies van het Expertteam, is er geen akkoord tussen de ondertekenaars van de intentieovereenkomst. De intentieovereenkomst eindigt dan tevens. Hiermee is woningbouw in Tabaksteeg Zuid en de ‘groene’ ontwikkeling in de Langesteeg niet onmogelijk geworden, maar zal de termijn waarop dat gerealiseerd kan worden ver naar de toekomst verschuiven. Akkoord gaan met het voorstel van het Expertteam is dus ook, maar niet alleen, ingegeven door het feit dat hier kwaliteit, geld en tijd tegen elkaar moeten worden afgewogen.

Zoals aangegeven bij argument 1.1. en argument 2.1 zijn de kwalitatieve bijstellingen relatief beperkt en verdedigbaar waarmee, onder afweging van alle belangen, akkoord gaan met het advies van het Expertteam een verstandige keuze is. 8. Risico’s Uitwerking akkoord in anterieure overeenkomst De afspraken op hoofdlijnen conform het advies van het Expertteam moeten juridisch nog worden afgehecht in een zogenaamde anterieure overeenkomst. Het is staande praktijk dat kwesties daarbij nog tot discussies tussen partijen leiden. In dat licht zal de gemeente:  pleiten voor het gezamenlijk met partijen aan het werk zetten van een gezamenlijk te kiezen jurist;  de inmiddels gereed gemaakte wijziging van het omgevingsplan, gebaseerd op het bij de ongewijzigde kaders passende stedenbouwkundige plan, vooralsnog niet in procedure brengen, maar wel achter de hand houden voor het geval er geen anterieure overeenkomst tot stand komt. Onderdeel van het advies van het Expertteam is dat Heijmans en Schoonderbeek voor eigen risico de grondexploitatie voeren. Het initiatief voor het aanpassen van het stedenbouwkundig plan en het wijzigen van het omgevingsplan komt daarmee ook bij Heijmans en Schoonderbeek te liggen. De gemeente beperkt zich tot het faciliteren van de ontwikkeling. Dit laatste is conform het vigerende situationele beleid van de gemeente.

In deze situatie beschikt de gemeente slechts over een ondergeschikte grondpositie in het gebied. Ook, profiteert de gemeente, door niet deel te nemen in Onderwerp:

Tabaksteeg Zuid

Zaaknummer: 292776 Pagina 5 van 8

een GrondExploitatieMaatschappij (GEM), weliswaar niet van eventuele baten, maar loopt de gemeente ook geen financieel risico. De gemeente ziet met deze figuur af van meer zeggenschap; reden waarom voorwaarde voor inwerkingtreding van aangepaste kaders (zie beslispunt 1 en 2) is dat de anterieure overeenkomst moet zijn vastgesteld. Doorwerking op andere ontwikkelingen Het college heeft eerder kaders vastgesteld voor Achterveld Noordoost. Voor wat betreft de kaders betreffende het woningbouwprogramma is daarbij aangesloten bij de voorschriften zoals opgenomen in de kaders van Tabaksteeg Zuid. Het nu aan te passen woonprogramma van Tabaksteeg Zuid kan doorwerking hebben op andere ontwikkelingen (zoals Achterveld Noordoost), omdat opvattingen, namelijk dat eisen gesynchroniseerd kunnen worden, kunnen bestaan. De gemeente is echter van mening dat elke ontwikkeling ook als zelfstandige casus beschouwd moet worden. 9. Vervolg 1. De anterieure overeenkomst moet worden opgemaakt en uiteindelijk worden ondertekend door Schoonderbeek, Heijmans en de gemeente; 2. het stedenbouwkundig plan moet worden aangepast door Heijmans en Schoonderbeek. De gemeente toetst dit plan aan de gewijzigde kaders; 3. er wordt door Heijmans en Schoonderbeek een wijziging van het omgevingsplan, gebaseerd op het gewijzigde stedenbouwkundige plan, gemaakt.

De gemeente brengt dit plan, indien akkoord, in procedure, waarbij het college zal besluiten over ter inzage legging en de raad zal besluiten over vaststelling. Indien het vervolg loopt zoals hierboven beschreven, wordt de raad geïnformeerd door middel van een raadsinformatiebrief. Indien de anterieure overeenkomst onverhoopt niet tot stand komt wordt de raad op een nader te bepalen wijze geïnformeerd. 10. Evaluatie Niet van toepassing. 11. Inkoopadvies Niet van toepassing. 12. Advies van HR Niet van toepassing. 13. Advies ICT Niet van toepassing. 14. Juridisch advies Ten behoeve van eventuele afwijkingen van Tabel F is onderzocht of de gemeente in deze ook de juridische vrijheid heeft om af te wijken van “Tabel F“. Prof. Bregman is daarover om advies gevraagd. Advies prof. Bregman. Zijn conclusie is: “Een en ander, in onderling verband beschouwd, brengt ondergetekende tot de slotsom dat aanpassing van de “Kwalitatieve kaders Onderwerp:

Tabaksteeg Zuid

Zaaknummer: 292776 Pagina 6 van 8

woningbouw” in bijlage F met als doel om het woningbouwplan haalbaar te maken, geheel in overeenstemming is met de tussen partijen gesloten Intentieovereenkomst en dat met de mogelijkheid van een dergelijke aanpassing al bij de vaststelling van het document “Kaders en randvoorwaarden Tabaksteeg-Zuid” rekening is gehouden. Aanpassing van deze kaders levert evenmin anderszins strijd op met enig algemeen beginsel van behoorlijk bestuur”. Geheimhouding: Het document Memo ‘Tabaksteeg Zuid ten behoeve zoals besproken en besloten het stuurgroep overleg op 15 december 2025’, d.d. 18 december 2025 is uw raad onder geheimhouding in de zin van de Gemeentewet verstrekt. 15. Financieel advies (kosten en dekking) Het instemmen met dit besluit heeft geen directe financiële consequenties. Deze worden verder uitwerkt in ofwel de te sluiten overeenkomst ofwel in de kostenverhaal voorwaarden in het Omgevingsplan. 16. Advies communicatie Naar aanleiding van het collegebesluit is er een persbericht verspreid. 17. Intergemeentelijke samenwerking Niet van toepassing. 18. Global Goals ■

Goal 01

Einde aan Armoede

☐

Goal 02

Einde aan honger, zorgen voor voedselzekerheid en duurzame landbouw

☐

Goal 03

Gezondheidszorg voor iedereen

☐

Goal 04

Inclusief, gelijkwaardig en goed onderwijs voor iedereen

☐

Goal 05

Gelijke rechten voor mannen en vrouwen en empowerment van vrouwen en meisjes

☐

Goal 06

Schoon water en sanitaire voorzieningen voor iedereen

☐

Goal 07

Toegang tot betaalbare en duurzame energie

☐

Goal 08

Inclusieve economische groei, werkgelegenheid en fatsoenlijk werk voor iedereen

☐

Goal 09

Infrastructuur voor duurzame industrie

■

Goal 10

Verminderen van ongelijkheid binnen en tussen landen

■

Goal 11

Maak steden en dorpen inclusief, veilig, veerkrachtig en duurzaam

☐

Goal 12

Duurzame consumptie en productie

☐

Goal 13

Aanpak van klimaatverandering

☐

Goal 14

Beschermen en duurzaam gebruik van oceanen en zeeën

☐

Goal 15

Beschermen en duurzaam gebruik van ecosystemen, bossen en biodiversiteit

Onderwerp:

Tabaksteeg Zuid

Zaaknummer: 292776 Pagina 7 van 8

☐

Goal 16

Bevorderen van veiligheid, publieke diensten en recht voor iedereen

☐

Goal 17

Versterken van mondiaal partnerschap en coherent beleid voor duurzame ontwikkeling

19. Klimaatadaptatie De nieuwe wijk zal voldoen aan de vigerende standaarden voor klimaatadaptatie. 20. Inwonerbetrokkenheid/ Burgerparticipatie De initieel door de gemeenteraad vastgestelde kaders en het Voorlopig Ontwerp stedenbouwkundig plan zijn tot stand gekomen na burgerparticipatie. Gewijzigde kaders geven mogelijk aanleiding om deels opnieuw participatie te organiseren. 21. Bijlagen Bijlage 1 Memo ‘Tabaksteeg Zuid ten behoeve zoals besproken en besloten het stuurgroep overleg op 15 december 2025’ (geheime bijlage); Bijlage 2 Eerder persbericht. Het college van burgemeester en wethouders, Digitaal ondertekend door Bjørn van den Brink op 21-01-2026

Digitaal ondertekend door Gerolf Bouwmeester op 22-01-2026

R.B. van den Brink directeur secretaris

G.J. Bouwmeester burgemeester

Klik of tik om tekst in te voeren.

Onderwerp:

Tabaksteeg Zuid

Zaaknummer: 292776 Pagina 8 van 8