Bijlage bij 'Actualisatie Grondexploitaties 2026'.pdf
Tekst van het document
BIJLAGE BIJ
ACTUALISATIE GRONDEXPLOITATIES 2026
Bijlage bij Actualisatie Grondexploitaties 2026
datum 14/04/2026
status Definitief
portefeuillehouder F.M. de Wit
behandeld door M. Langerak J.K. Medendorp
Bijlage bij Actualisatie Grondexploitaties 2026
Pagina 1 van 28
Inhoudsopgave 1.
Inleiding ............................................................................................................................... 3
2.
Exploitatieberekeningen ....................................................................................................... 4 Mastenbroek II (GREX-deel) .................................................................................................... 6 Mastenbroek II (FAC-deel)....................................................................................................... 9 Larikslaan ............................................................................................................................... 12 De Buitenplaats ..................................................................................................................... 15 De Plantage ........................................................................................................................... 18 Hamersveldseweg 136 e.o. ................................................................................................... 21
3.
Strategische gronden .......................................................................................................... 24
4.
Risicoanalyse ...................................................................................................................... 26
5.
Gebiedstransformatie Princenhof ........................................................................................ 28
Bijlage bij Actualisatie Grondexploitaties 2026
Pagina 2 van 28
1.
Inleiding
Deze bijlage behoort bij het rapport ‘Actualisatie Grondexploitaties 2026’. In de bijlage wordt per project een kasstroomoverzicht, het resultaat, de risicoanalyse en een verschillenanalyse gepresenteerd. Aanvullend wordt een indicatie gegeven van de financiële effecten van de strategische gronden die nog niet in exploitatie zijn genomen. Zoals aangegeven in de rapportage wordt, overeenkomstig het daartoe genomen raadsbesluit, ook een overzicht gegeven van de kasstromen rondom de transformatie van de Princenhof.
Bijlage bij Actualisatie Grondexploitaties 2026
Pagina 3 van 28
2.
Exploitatieberekeningen
Rekensystematiek De exploitaties zijn doorgerekend met toepassing van de zogenaamde Dynamische Eindwaarde Methode. Bij toepassing van deze methode wordt rekening gehouden met rente en kosten- en opbrengstenstijgingen gedurende de voorziene looptijd van het project. In de berekening komt een aantal begrippen voor, te weten: Onder nominale waarde wordt verstaan het saldo van kosten en opbrengsten zoals deze bekend zijn op het moment dat het kasstroomoverzicht wordt opgesteld. In de nominale waarden worden rente- en indexatie-effecten niet verdisconteerd. Onder eindwaarde wordt verstaan het saldo dat ontstaat op het einde van de looptijd van het project, dus wanneer de vermoedelijke einddatum is bereikt. In dit resultaat zijn de invloeden van rente en inflatie wel verwerkt. De eindwaarde is letterlijk de waarde van een project op de voorziene einddatum. Onder netto contante waarde wordt verstaan het saldo dat ontstaat wanneer het saldo op eindwaarde wordt teruggerekend naar de prijspeildatum, 1 januari 2026. Op deze wijze worden de projecten, ondanks verschillende looptijden, onderling vergelijkbaar. Daarnaast geeft de contante waarde de waarde van het project per heden weer.
Projectinformatie Voor de exploitaties wordt in dit hoofdstuk een aantal zaken weergegeven: Cashflowoverzicht: een overzicht (inclusief de effecten van rente en kosten- en opbrengstenstijging) van het project uitgezet in de tijd; Resultaat: het resultaat wordt vergeleken met het resultaat van de actualisatie in 2025; Risicoanalyse: voor elk project is een risicoanalyse uitgevoerd en gekwantificeerd toegelicht; Verschillenanalyse: binnen de grondexploitaties worden de belangrijkste verschillen toegelicht ten opzichte van de actualisatie in 2025.
Bijlage bij Actualisatie Grondexploitaties 2026
Pagina 4 van 28
Vergelijking resultaten In het rapport worden de resultaten vergeleken met de resultaten van de actualisatie per 1 januari 2026. Onderstaand wordt kort toegelicht hoe de vergelijkingstabel moet worden gelezen. De begrippen van de rekensystematiek komen hierbij terug. Resultaat
Nominale waarde Eindwaarde Netto contante waarde
GREX 2025 GREX 2025 op prijspeil 2026 A1 B1 C1
C2
GREX 2026
Verschil
A2 B2 C3
= A2 - A1 = B2 - B1 = C3 - C2
Resultaat incl. tussentijdse winstnemingen
GREX 2025
GREX 2026
Verschil
Tussentijdse winstnemingen
D1 E1 (= B1 + D1)
D2 E2 (= B2 + D2)
= D2 - D1
Eindwaarde
= E2 - E1
Het nominale resultaat en het eindwaarderesultaat (A2 en B2) worden vergeleken met het nominale resultaat en het eindwaarderesultaat van de actualisatie in 2025 (A1 en B1). De netto contante waarde (C3), ofwel de huidige waarde van de projecten, wordt niet rechtstreeks vergeleken met het resultaat op netto contante waarde van de actualisatie in 2025 (C1). Het resultaat wordt namelijk eerst vergelijkbaar gemaakt door de prijspeildatum te verschuiven naar 1 januari 2026(C2). Hierbij wordt feitelijk het resultaat van de actualisatie in 2023 vermenigvuldigd met eenmaal de disconteringsvoet van 2,0% (op basis van 1 jaar verschuiving van het prijspeil). Indien van toepassing wordt in de tweede tabel het totaal aan tussentijdse winstnemingen gepresenteerd (D1 in 2025 en D2 in 2026). Op basis van de PoC-methode (Percentage of Completion) is het namelijk verplicht om tussentijds winst te nemen bij grondexploitaties met een voorzien positief resultaat. Teneinde het totale resultaat inzichtelijk te houden (E1 in 2025 en E2 in 2026), worden de tussentijdse winsten opgeteld bij de voorziene eindwaarde van het project. Op deze wijze blijft het totale projectresultaat inzichtelijk.
Bijlage bij Actualisatie Grondexploitaties 2026
Pagina 5 van 28
Mastenbroek II (GREX-deel) Cashflowoverzicht Kosten Verwerving Sloop Milieu en archeologie Bouwrijp maken Woonrijp maken Planontwikkeling VAT Tussentijdse winstnemingen Tijdelijk beheer Planschade Overige kosten Post onvoorzien Rente Totaal
Totaal Boekwaarde 1.716.095 1.716.095 0 0 0 0 804.105 774.062 2.560.727 372.825 812.310 668.361 282.866 218.130 1.952.000 1.952.000 90.653 65.027 411.283 237.275 1.944.743 582.000 0 0 0 0 10.574.782 6.585.775
Prognose 0 0 0 30.043 2.187.902 143.949 64.736 0 25.626 174.008 1.362.743 0 0 3.989.007
2026 0 0 0 30.043 1.231.535 91.984 48.191 0 16.915 129.534 803.000 0 0 2.351.202
2027 0 0 0 0 956.367 51.965 16.545 0 8.711 44.473 559.743 0 0 1.637.805
Opbrengsten Grondverkopen Exploitatiebijdragen Tijdelijk beheer Subsidies Overige opbrengsten Totaal
Totaal Boekwaarde 12.359.343 12.015.874 0 0 0 0 0 0 0 0 12.359.343 12.015.874
Prognose 343.469 0 0 0 0 343.469
2026 343.469 0 0 0 0 343.469
2027 0 0 0 0 0 0
Bijlage bij Actualisatie Grondexploitaties 2026
Pagina 6 van 28
Resultaat Resultaat
GREX 2025 GREX 2025 op prijspeil 2026
GREX 2026
Verschil
Nominale waarde Eindwaarde Netto contante waarde
2.826.170 2.717.723 2.560.336
1.843.029 1.773.560 1.704.264
-983.141 -944.162 -907.499
Resultaat incl. tussentijdse winstnemingen
GREX 2025
GREX 2026
Verschil
Tussentijdse winstnemingen Eindwaarde
857.000 3.574.723
1.952.000 3.725.560
1.095.000 150.837
2.611.763
Risicoanalyse Risicogebeurtenis Woonrijp maken (25% meerkosten) Plankosten (25% meerkosten) Tijdelijk beheer en planschade (25% meerkosten)
Gewogen risicoprofiel
Kans van optreden 50% 50% 50%
Maximaal effect 532.089 50.914 48.795
Gewogen effect 266.045 25.457 24.397
316.000
Aangezien de grondexploitatie Mastenbroek II een gezamenlijke grondexploitatie met een externe partij is, komen de aangegeven risico’s niet geheel voor rekening van de gemeente. Op basis van een bepaalde verdeelsleutel per risico is bepaald welk gedeelte aan de gemeente kan worden toegerekend. Het gewogen gemeentelijk risicoprofiel bedraagt € 299.000.
Bijlage bij Actualisatie Grondexploitaties 2026
Pagina 7 van 28
Verschillenanalyse Kosten Verwerving Sloop Milieu en archeologie Bouwrijp maken Woonrijp maken Planontwikkeling VAT Afdracht BoVo Tijdelijk beheer Planschade Tussentijdse winstnemingen Overige kosten Post onvoorzien Rente Totaal
GREX 2025 1.716.095 0 0 795.191 2.547.514 801.719 295.158 0 103.722
GREX 2026 1.716.095 0 0 804.105 2.560.727 812.310 282.866 0 101.653
436.232 857.000 1.848.017 0 0 9.400.649
411.283 1.952.000 1.944.743 0 0 10.585.782
Verschil 0 0 0 8.914 13.213 10.590 -12.291 0 -2.069 -24.949 1.095.000 96.726 0 0 1.185.134
Opbrengsten Grondverkopen Exploitatiebijdragen Tijdelijk beheer Subsidies Overige opbrengsten Totaal
GREX 2025 12.118.371 0 0 0 0 12.118.371
GREX 2026 12.359.343 0 0 0 0 12.359.343
Verschil 240.972 0 0 0 0 240.972
Eindwaarde
2.717.723
1.773.560
-944.162
Bijlage bij Actualisatie Grondexploitaties 2026
tussentijdse winstneming conform PoC-methode budget aangepast o.b.v. voorziene eindafrekening gezamenlijke grondexploitatie met de Alliantie
budget aangepast o.b.v. gerealiseerde grondopbrengst fase 3
Pagina 8 van 28
Mastenbroek II (FAC-deel) Cashflowoverzicht Kosten Verwerving Sloop Milieu en archeologie Bouwrijp maken Woonrijp maken Planontwikkeling VAT Afdracht BoVo Tijdelijk beheer Planschade Overige kosten Post onvoorzien Rente Totaal
Totaal Boekwaarde 0 0 0 0 0 0 20.515 19.848 58.342 9.560 20.542 17.137 7.032 5.593 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 106.432 52.138
Prognose 0 0 0 668 48.783 3.405 1.439 0 0 0 0 0 0 54.294
2026 0 0 0 668 27.459 2.146 1.071 0 0 0 0 0 0 31.343
2027 0 0 0 0 21.324 1.259 368 0 0 0 0 0 0 22.951
2028 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0
Opbrengsten Grondverkopen Exploitatiebijdragen Tijdelijk beheer Subsidies Overige opbrengsten Totaal
Totaal Boekwaarde -737 -737 112.506 145.506 0 0 0 0 0 0 111.769 144.769
Prognose 0 -33.000 0 0 0 -33.000
2026 0 0 0 0 0 0
2027 0 -33.000 0 0 0 -33.000
2028 0 0 0 0 0 0
Bijlage bij Actualisatie Grondexploitaties 2026
Pagina 9 van 28
Resultaat Resultaat Nominale waarde Eindwaarde Netto contante waarde
FAC 2025 9.287 5.852 5.515
FAC 2025 op prijspeil 2026
5.625
FAC 2026
Verschil
6.793 5.338 5.131
-2.494 -515 -495
Risicoanalyse Risicogebeurtenis Woonrijp maken (meerkosten) Plankosten (meerkosten)
Gewogen risicoprofiel
Bijlage bij Actualisatie Grondexploitaties 2026
Kans van optreden 50% 50%
Maximaal effect 11.864 1.181
Gewogen effect 5.932 591 0 0 0 7.000
Pagina 10 van 28
Verschillenanalyse Kosten Verwerving Sloop Milieu en archeologie Bouwrijp maken Woonrijp maken Planontwikkeling VAT Afdracht BoVo Tijdelijk beheer Planschade Tussentijdse winstnemingen Overige kosten Post onvoorzien Rente Totaal
FAC 2025 0 0 0 20.213 57.051 20.138 7.209 0 0 0 0 0 0 0 104.610
FAC 2026 0 0 0 20.515 58.342 20.542 7.032 0 0 0 0 0 0 0 106.432
Verschil 0 0 0 303 1.292 404 -177 0 0 0 0 0 0 0 1.822
Opbrengsten Grondverkopen Exploitatiebijdragen Tijdelijk beheer Subsidies Overige opbrengsten Totaal
FAC 2025 -2.722 113.185 0 0 0 110.463
FAC 2026 -737 112.506 0 0 0 111.769
Verschil 1.986 -679 0 0 0 1.307
5.852
5.338
-515
Eindwaarde
Bijlage bij Actualisatie Grondexploitaties 2026
Pagina 11 van 28
Larikslaan Cashflowoverzicht Kosten Verwerving Sloop Milieu en archeologie Bouwrijp maken Woonrijp maken Planontwikkeling VAT Afdracht BoVo Tijdelijk beheer Planschade Tussentijdse winstnemingen Overige kosten Post onvoorzien Rente Totaal
Totaal Boekwaarde 1.065.184 1.065.184 0 0 0 0 120.165 120.165 397.219 397.219 123.266 123.266 54.911 54.911 0 0 29.452 29.452 0 0 195.000 195.000 2.837 2.837 0 0 0 0 1.988.034 1.988.034
Prognose 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0
2026 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0
Opbrengsten Grondverkopen Exploitatiebijdragen Tijdelijk beheer Subsidies Overige opbrengsten Totaal
Totaal Boekwaarde 1.956.483 1.956.483 0 0 0 0 0 0 90.000 90.000 2.046.483 2.046.483
Prognose 0 0 0 0 0 0
2026 0 0 0 0 0 0
Bijlage bij Actualisatie Grondexploitaties 2026
Pagina 12 van 28
Resultaat Resultaat Nominale waarde Eindwaarde Netto contante waarde Resultaat incl. tussentijdse winstnemingen Tussentijdse winstnemingen Eindwaarde
GREX 2025 GREX 2025 op prijspeil 2026
GREX 2026
Verschil
58.449 58.449 58.449
-5.406 -5.167 -5.167
GREX 2025
GREX 2026
Verschil
195.000 258.616
195.000 253.449
0 -5.167
63.855 63.616 62.369
63.616
Risicoanalyse Risicogebeurtenis Maximaal 20% meerkosten t.a.v. BRM/WRM Maximaal 20% meerkosten t.a.v. POK/VAT Gewogen risicoprofiel
Bijlage bij Actualisatie Grondexploitaties 2026
Kans van optreden 25% 50%
Maximaal effect 0 0
Gewogen effect 0 0 0
Pagina 13 van 28
Verschillenanalyse Kosten Verwerving Sloop Milieu en archeologie Bouwrijp maken Woonrijp maken Planontwikkeling VAT Afdracht BoVo Tijdelijk beheer Planschade Tussentijdse winstnemingen Overige kosten Post onvoorzien Rente Totaal
GREX 2025 1.065.184 0 0 120.165 387.168 123.273 54.994 0 28.964 0 195.000 2.837 0 0 1.977.586
GREX 2026 1.065.184 0 0 120.165 397.219 123.266 54.911 0 29.452 0 195.000 2.837 0 0 1.988.034
Verschil 0 0 0 0 10.050 -7 -83 0 488 0 0 0 0 0 10.448
Opbrengsten Grondverkopen Exploitatiebijdragen Tijdelijk beheer Subsidies Overige opbrengsten Totaal
GREX 2025 1.951.202 0 0 0 90.000 2.041.202
GREX 2026 1.956.483 0 0 0 90.000 2.046.483
Verschil 5.281 0 0 0 0 5.281
63.616
58.449
-5.167
Eindwaarde
Bijlage bij Actualisatie Grondexploitaties 2026
Aanvullende kosten herstel werkzaamheden riool
Pagina 14 van 28
De Buitenplaats Cashflowoverzicht Kosten Verwerving Sloop Milieu en archeologie Bouwrijp maken Woonrijp maken Planontwikkeling VAT Afdracht BoVo Tijdelijk beheer Planschade Tussentijdse winstnemingen Overige kosten Post onvoorzien Rente Totaal
Totaal Boekwaarde 3.736.456 3.736.456 0 0 28.297 22.848 415.063 415.063 272.975 241.916 263.317 253.781 109.739 87.943 0 0 10.592 4.272 0 0 20.000 20.000 300.000 300.000 0 0 0 0 5.156.439 5.082.278
Prognose 0 0 5.449 0 31.060 9.536 21.796 0 6.320 0 0 0 0 0 74.161
2026 0 0 0 0 0 0 0 0 2.035 0 0 0 0 0 2.035
2027 0 0 0 0 0 0 0 0 2.106 0 0 0 0 0 2.106
2028 0 0 5.449 0 31.060 9.536 21.796 0 2.180 0 0 0 0 0 70.020
Opbrengsten Grondverkopen Exploitatiebijdragen Tijdelijk beheer Subsidies Overige opbrengsten Totaal
Totaal Boekwaarde 5.494.115 4.609.711 0 0 0 0 0 0 0 0 5.494.115 4.609.711
Prognose 884.405 0 0 0 0 884.405
2026 0 0 0 0 0 0
2027 0 0 0 0 0 0
2028 884.405 0 0 0 0 884.405
Bijlage bij Actualisatie Grondexploitaties 2026
Pagina 15 van 28
Resultaat Resultaat Nominale waarde Eindwaarde Netto contante waarde Resultaat incl. tussentijdse winstnemingen Tussentijdse winstnemingen Eindwaarde
GREX 2025 GREX 2025 op prijspeil 2026
GREX 2026
Verschil
290.642 337.676 318.200
219.974 259.051 239.575
GREX 2025
GREX 2026
Verschil
20.000 98.625
20.000 357.676
0 259.051
70.668 78.625 77.083
78.625
Risicoanalyse Risicogebeurtenis Maximaal 20% meerkosten t.a.v. BRM/WRM Maximaal 20% meerkosten t.a.v. POK/VAT Maximaal 30% neerwaartse bijstelling opbrengsten Kavel wordt verkoop genomen; waarde 80% Gewogen risicoprofiel
Bijlage bij Actualisatie Grondexploitaties 2026
Kans van optreden 50% 50% 10% 50%
Maximaal effect 6.700 5.750 207.865 583.600
Gewogen effect 3.350 2.875 20.787 291.800 319.000
Pagina 16 van 28
Verschillenanalyse Kosten Verwerving Sloop Milieu en archeologie Bouwrijp maken Woonrijp maken Planontwikkeling VAT Afdracht BoVo Tijdelijk beheer Planschade Tussentijdse winstnemingen Overige kosten Post onvoorzien Rente Totaal
GREX 2025 3.732.456 0 25.385 415.063 270.840 257.992 96.062 0 5.783 0 20.000 300.000 0 0 5.123.582
GREX 2026 3.736.456 0 28.297 415.063 272.975 263.317 109.739 0 10.592 0 20.000 300.000 0 0 5.156.439
Verschil 4.000 0 2.912 0 2.135 5.325 13.677 0 4.809 0 0 0 0 0 32.858
Opbrengsten Grondverkopen Exploitatiebijdragen Tijdelijk beheer Subsidies Overige opbrengsten Totaal
GREX 2025 5.211.014 0 0 0 0 5.211.014
GREX 2026 5.494.115 0 0 0 0 5.494.115
Verschil 283.101 0 0 0 0 283.101
87.433
337.676
250.243
Eindwaarde
Bijlage bij Actualisatie Grondexploitaties 2026
Meerkosten langere looptijd Meerkosten langere looptijd Meerkosten langere looptijd Meerkosten langere looptijd Meerkosten langere looptijd
Hogere raming opbrengsten conform grondprijzenbrief, afzetrisico correctie
Pagina 17 van 28
De Plantage Cashflowoverzicht Kosten Verwerving Sloop Milieu en archeologie Bouwrijp maken Woonrijp maken Planontwikkeling VAT Afdracht BoVo Tijdelijk beheer Planschade Tussentijdse resultaatneming Overige kosten Post onvoorzien Rente Totaal
Totaal Boekwaarde -1 -1 0 0 0 0 84.985 84.985 3.952 3.952 520.091 502.838 5.074 0 172.302 172.302 381 381 0 0 606.019 606.019 4.855 4.855 0 0 198.781 198.781 1.596.439 1.574.112
Prognose 0 0 0 0 0 17.253 5.074 0 0 0 0 0 0 0 22.328
2026 0 0 0 0 0 17.253 5.074 0 0 0 0 0 0 0 22.328
2027 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0
2028 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0
Opbrengsten Grondverkopen Exploitatiebijdragen Tijdelijk beheer Subsidies Overige opbrengsten Totaal
Totaal Boekwaarde 0 0 1.685.533 1.575.081 0 0 0 0 0 0 1.685.533 1.575.081
Prognose 0 110.452 0 0 0 110.452
2026 0 110.452 0 0 0 110.452
2027 0 0 0 0 0 0
2028 0 0 0 0 0 0
Bijlage bij Actualisatie Grondexploitaties 2026
Pagina 18 van 28
Resultaat Resultaat
FAC 2025
Nominale waarde Eindwaarde Netto contante waarde
98.304
FAC 2025 op prijspeil 2026
FAC 2026
Verschil
100.672
89.422
-11.251
100.270
89.094
-11.176
87.347
-12.923
100.270
Resultaat incl. tussentijdse winstnemingen
FAC 2025
FAC 2026
Verschil
Resultaatname Eindwaarde
565.494 690.270
606.019 695.113
40.525 4.843
Risicoanalyse Risicogebeurtenis Maximaal 20% meerkosten t.a.v. POK/VAT Negatief indexatie-effect bij eerdere levering kavels
Gewogen risicoprofiel
Bijlage bij Actualisatie Grondexploitaties 2026
Kans van optreden 50% 25%
Maximaal effect 4.400 87.053
Gewogen effect 2.200 21.763
24.000
Pagina 19 van 28
Verschillenanalyse Kosten
GREX 2025
GREX 2026
Verschil
Verwerving
-1
-1
0
Sloop
0
0
0
Milieu en archeologie
0
0
0
Bouwrijp maken
84.985
84.985
0
Woonrijp maken
3951,57
3.952
0
Planontwikkeling
519.971
520.091
121
VAT
5.074
5.074
0
Afdracht BoVo
172.302
172.302
0
Tijdelijk beheer
381
381
0
0
0
0
565494
606.019
40.525
Overige kosten
4855
4.855
0
Post onvoorzien
0
0
0
Planschade Tussentijdse winstnemingen
Rente
198.781
198.781
0
Totaal
1.555.794
1.596.439
40.645
Opbrengsten
GREX 2025
GREX 2026
Verschil
Grondverkopen
0
0
0
1.680.622
1.685.533
4.911
Tijdelijk beheer
0
0
0
Subsidies
0
0
0
0 1.680.622
0 1.685.533
0 4.911
124.828
89.094
-35.734
Exploitatiebijdragen
Overige opbrengsten Totaal Eindwaarde
Bijlage bij Actualisatie Grondexploitaties 2026
Genomen resultaat naar aanleding realisaties, PoC methodiek is niet van toepassing
Indexatie latere levering
Pagina 20 van 28
Hamersveldseweg 136 e.o. Cashflowoverzicht Kosten Verwerving Sloop Milieu en archeologie Bouwrijp maken Woonrijp maken Planontwikkeling VAT Afdracht BoVo Tijdelijk beheer Planschade Tussentijdse winstnemingen Overige kosten Post onvoorzien Rente Totaal
Totaal Boekwaarde 860.016 860.016 0 0 0 0 33.987 33.987 181.395 181.395 140.003 140.003 1.775 1.775 128.548 128.548 -6.742 -6.742 0 0 103.000 103.000 212.180 212.180 0 0 279.264 279.264 1.933.425 1.933.425
Prognose 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0
2026 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0
Opbrengsten Grondverkopen Exploitatiebijdragen Tijdelijk beheer Subsidies Overige opbrengsten Totaal
Totaal Boekwaarde 2.174.533 2.174.533 0 0 0 0 0 0 0 0 2.174.533 2.174.533
Prognose 0 0 0 0 0 0
2026 0 0 0 0 0 0
Bijlage bij Actualisatie Grondexploitaties 2026
Pagina 21 van 28
Resultaat Resultaat Nominale waarde Eindwaarde Netto contante waarde Resultaat incl. tussentijdse winstnemingen Tussentijdse winstnemingen Eindwaarde
GREX 2025 GREX 2025 op prijspeil 2026
GREX 2026
Verschil
241.108 241.108 241.108
91.876 92.017 92.017
GREX 2025
GREX 2026
Verschil
103.000 252.090
103.000 344.108
0 92.017
149.232 149.090 146.167
149.090
Risicoanalyse Risicogebeurtenis Maximaal 10% meerkosten t.a.v. POK/VAT Maximaal 10% lagere opbrengsten Ontwikkeling vindt niet plaats 10% kosten op basis opbrengst
Gewogen risicoprofiel
Bijlage bij Actualisatie Grondexploitaties 2026
Kans van optreden 50% 25%
Maximaal effect 0 0
Gewogen effect 0 0
10%
0
0
0
Pagina 22 van 28
Verschillenanalyse Kosten Verwerving Sloop Milieu en archeologie Bouwrijp maken Woonrijp maken Planontwikkeling VAT Afdracht BoVo Tijdelijk beheer Planschade Tussentijdse winstnemingen Overige kosten Post onvoorzien Rente Totaal
GREX 2025 860.016 0 0 33.987 181.395 146.494 1.775 128.548 -6.742 0 103.000 212.180 0 279.264 1.939.917
GREX 2026 860.016 0 0 33.987 181.395 140.003 1.775 128.548 -6.742 0 103.000 212.180 0 279.264 1.933.425
Verschil 0 0 0 0 0 -6.491 0 0 0 0 0 0 0 0 -6.491
Opbrengsten Grondverkopen Exploitatiebijdragen Tijdelijk beheer Subsidies Overige opbrengsten Totaal
GREX 2025 2.089.007 0 0 0 0 2.089.007
GREX 2026 2.174.533 0 0 0 0 2.174.533
Verschil 85.526 0 0 0 0 85.526
Bijlage bij Actualisatie Grondexploitaties 2026
Verkoopkosten vallen lager uit dan geraamd
Pagina 23 van 28
3.
Strategische gronden
De notitie ‘Grondbeleid in begroting en jaarstukken (2019)’ uit juli 2019 van de commissie BBV geeft aan hoe de gemeente moet omgaan met de waardering van gronden in haar bezit. Voor wat betreft gronden die niet een actieve grondexploitatie betrokken zijn is dan sprake van zogenaamde Materiele Vaste Activa (MVA). Uitgangspunt voor de waardering van deze gronden is de verkrijgingprijs met bijkomende kosten tenzij er sprake is van een (duurzame) lagere marktwaarde. In dat laatste geval moeten de gronden worden afgewaardeerd tot deze marktwaarde. Gronden die voor 2019 door de gemeente verworen zijn blijven gewaardeerd tegen de bestaande boekwaarde met in achtneming van de regel over een lagere marktwaarde. MVA
Restant buitengebied - perceel I228 (ged.) - linkerzijde busbaan - perceel I228 (ged.) - rechterzijde busbaan - perceel K557 (ged.) Jan van Arkelweg 12b Kooikersgracht 11 Totaal
Boekwaarde 1-1-2026
28.991 41.290 50.514 950.000 735.424 1.806.219
Waardering Afwaardering conform BBV noodzakelijk?
66.000 141.000 115.000 950.000 735.424 2.007.424
nee nee nee nee nee
De strategische gronden Restant buitengebied, verworven voor 2019, hebben thans de bestemming agrarisch of groen. Uit de actualisatie van de taxatie volgt een marktwaarde van ongeveer € 506.500 in de huidige bestemming. Deze waardering is hoger dan de waardering op basis van de bestemming, dit is ingegeven door de aanwijzing van deze gronden als woningbouwontwikkeling in de Omgevingsvisie. Dit zorgt voor een prijsopdrijving met een zogenaamde verwachtingswaarde. In de tabel is de boekwaarde van de strategische gronden afgezet tegen de marktwaarde in de huidige bestemming. Voor alle percelen geldt dat de voorziene marktwaarde hoger is dan de boekwaarde en het niet noodzakelijk is om af te waarderen. Zelfs in een extreem afwaarderingsscenario tot een minimale agrarische waarde van € 6 per m2 zal de marktwaarde hoger liggen dan de boekwaarde.
Bijlage bij Actualisatie Grondexploitaties 2026
Pagina 24 van 28
In de tabel is de boekwaarde op het complex ‘Restant buitengebied’ van € 120.794 naar rato van oppervlakte verdeeld over de drie percelen. Indien redelijkerwijs is te achterhalen, moet de verdeling plaatsvinden op basis van oorspronkelijke verkrijgingsprijzen. Dit wordt echter pas relevant bij de verkoop van één van de afzonderlijke percelen in het buitengebied. Tot die tijd worden de gronden in het buitengebied als één complex op de balans gewaardeerd. Wat betreft de Jan van Arkelweg 12b en de Kooikersgracht hebben in het kader van de aankopen taxaties plaatsgevonden. De marktwaarde van deze locatie is vastgesteld met inachtneming van de beoogde toekomstig herontwikkeling. Conform de voorschriften uit het BBV mag deze dan ook gewaardeerd worden tegen de verkrijgingprijs met bijkomende kosten. Het opvoeren van de bijkomende kosten verklaart het verschil tussen de overeengekomen koopsom voor de Kooikersgracht, € 715.000, en de aangegeven waarde. Bij de Jan van Arkelweg zijn de bijkomende kosten gedekt uit het tijdelijk beheer. Bij het besluit om tot de aankopen over te gaan is een visie gegeven op de toekomstige ontwikkelmogelijkheden van deze locaties.
Bijlage bij Actualisatie Grondexploitaties 2026
Pagina 25 van 28
4.
Risicoanalyse
In hoofdstuk 2 “Exploitatieberekeningen” zijn reeds de risico’s van de diverse exploitaties geïnventariseerd en gekwantificeerd aan de hand van de kans van optreden en het maximale effect. De kans van optreden is uitgedrukt in een percentage tussen nul en honderd procent. Gemakshalve zijn hierbij de volgende kansklassen gehanteerd: zeer kleine kans (10%); kleine kans (25%), matige kans (50%), grote kans (75%) en zeer grote kans (90%). Risico’s met een kans van optreden van meer dan 90% worden niet meer als risico’s gezien, maar als (bijna) zekere gebeurtenissen. Deze gebeurtenissen worden daarom als kosten geraamd en ingeboekt in de grondexploitatie. Positieve risico’s zijn veiligheidshalve niet meegenomen. Voornoemde methodiek resulteert per exploitatie in een gewogen risico-effect. Dit effect is vervolgens afgezet tegen de opgenomen post onvoorziene kosten. Deze post is feitelijk een eerste buffer om risico’s op te vangen. Voor een aantal exploitaties is de post onvoorzien voldoende om het gewogen risico-effect volledig te dekken. Risico's
Type
De Buitenplaats De Plantage Mastenbroek II Mastenbroek II
GREX FAC GREX FAC
Planvoorbereidingskosten Vennootschapsbelasting Algemene kosten Grondbedrijf Totaal
IVA
Gewogen risico- Post onvoorzien effect 319.000 24.000 299.000 7.000 0 27.000 0 150.000 826.000
94.825 0 300.913 0 0 0 0 0 395.738
Netto risicoprofiel 224.175 24.000 0 7.000 0 27.000 0 150.000 432.175
Naast de exploitatierisico’s zijn in bovenstaande tabel ook eventuele risicobedragen opgenomen voor de volgende elementen: Voor de strategische gronden geldt het risico dat de boekwaarde hoger is dan de marktwaarde. Uitgangspunt voor de waardering van deze gronden is de verkrijgingprijs met bijkomende kosten tenzij er sprake is van een (duurzame) lagere marktwaarde. In dat laatste geval moeten de gronden worden afgewaardeerd tot deze marktwaarde. Gronden die voor 2019 door de gemeente verworven zijn blijven gewaardeerd tegen de bestaande boekwaarde met in achtneming van de regel over een lagere marktwaarde. De strategische grond in bezit van de gemeente voldoen aan de bovenstaande criteria, er is derhalve geen risicobedrag opgenomen. Bij de geactiveerde planvoorbereidingskosten geldt het risico dat de kosten niet binnen 5 jaar worden ingebracht in een gemeentelijke grondexploitatie of worden verhaald op basis van een anterieure overeenkomst. De kosten moeten in dat geval worden afgeboekt. Per 1 januari 2025 zijn de geactiveerde
Bijlage bij Actualisatie Grondexploitaties 2026
Pagina 26 van 28
planvoorbereidingskosten ongeveer € 127.000. Uitgaande van een gewogen risico effect per plan in voorbereiding is het totaal effect bepaald op € 27.000. Ten aanzien van de vennootschapsbelasting is sprake van het risico dat meer belasting moet worden betaald dan momenteel is begroot. Voor de toekomst wordt is evenwel geen goede inschatting te maken van de te betalen belasting en het daarmee samenhangende risico. Derhalve is hiervoor geen risicobedrag opgenomen. Voor de algemene kosten van het Grondbedrijf geldt ook het risico van overschrijding. Indien drie opeenvolgende jaren sprake is van een overschrijding van € 50.000 ten opzichte van de begrote kosten, dan betreft het een bedrag van € 150.000.
Bij de overige risico’s gaat het met een risicobedrag van € 177.000 om de planvoorbereidingskosten, vennootschapsbelasting en de algemene kosten van het Grondbedrijf. Op totaalniveau komt het netto risicoprofiel hiermee uit op € 432.000. Dit bedrag wordt aangemerkt als benodigde weerstandscapaciteit van het Grondbedrijf.
Bijlage bij Actualisatie Grondexploitaties 2026
Pagina 27 van 28
5. Gebiedstransformatie Princenhof In 2017 is de Transformatievisie Princenhof ‘Uitwerking Kansen-kaders-kwaliteit’ vastgesteld door het college. In deze transformatievisie zijn de principes vastgelegd voor de transformatie van het bestaande bedrijventerrein naar een woongebied. Uitgangspunt bij deze transformatievisie was de zogenaamde uitnodigingsplanologie, een initiatiefnemer kan in samenspraak met de gemeente komen praten op het moment dat zij wil transformeren. Voor ieder perceel dat getransformeerd gaat worden, wordt een afzonderlijke bestemmingsplanprocedure doorlopen om de woningbouw mogelijk te maken. Als onderdeel van de transformatie is de initiatiefnemer een exploitatiebijdrage aan de gemeente verschuldigd. Deze exploitatiebijdrage is bedoeld om de gemeentelijk kosten te dekken en daarnaast om de bestaande openbare ruimte eveneens te transformeren naar een kwaliteitsniveau dat aansluit bij de woningbouw. Op 11 november 2021 heeft de raad ingestemd met de uitgangspunten voor de transformatie van het openbaar gebied zoals vastgelegd in het Masterplan openbare ruimte Princenhof. Naast het vaststellen van de uitgangspunten is ook een krediet beschikbaar gesteld om tot uitvoering te kunnen overgaan. Dit krediet wordt gedekt uit de door de initiatiefnemers betaalde en te betalen exploitatiebijdrages.
Om de raad inzicht te blijven geven in de kosten en de daartegen overstaande dekking uit de exploitatiebijdrages is in het raadsvoorstel besloten jaarlijks inzicht te geven in de stand van zaken. In de onderstaande tabel worden de per 1 januari 2026 ontvangen exploitatiebijdrages en de tot deze datum gemaakte kosten weergegeven. Hiermee wordt voldaan aan de informatieplicht uit het raadsbesluit van 11 november 2021. Transformatie Princenhof Kosten Uitvoeringskosten Plankosten VAT kosten Opbrengsten Exploitatiebijdrages gecontracteerd Exploiatiebijdrage niet gecontracteerd Grondverkopen Saldo
Bijlage bij Actualisatie Grondexploitaties 2026
Gerealiseerd
lopende verplichtingen
Resteert
Totaal
590.000 169.000 65.000
457.000
635.000
1.682.000 169.000 95.000
30.000
1.855.000
1.855.000 150.400 25.000
150.400 25.000 1.056.000
-306.600
-665.000
84.400
Pagina 28 van 28