20260701_DEFINITIEF_Vastgoedbeleid gemeente Leusden

1 Leusden 2026 2 Gemeentelijk vastgoed is een middel om beleidsdoelen te realiseren Samenvatting De gemeente Leusden is eigenaar van verschillende gebouwen die we gebruiken voor belangrijke voorzieningen in onze dorpen. Denk aan plekken voor sport en bewegen, cultuur, welzijn, ontmoeting, onderwijs en de huis- vesting van de gemeentelijke organisatie. Deze gebouwen zijn er om onze inwoners te ondersteunen. Het bezitten van deze gebouwen is geen doel op zich, maar een middel om Leusden leefbaar en sociaal sterk te houden. Om overzicht te houden en duidelijk te maken hoe we met deze gebouwen omgaan, heeft de gemeente het vastgoedbeleid gemeentelijk maatschap- pelij k vastgoed opgesteld. Hierin staat hoe we onze gebouwen beheren, onderhouden, verduurzamen en verhuren. Het gaat om 32 panden met in totaal ongeveer 27.000 m² ruimte. Schoolgebouwen, sportvelden en gemeentelijke grond maken geen onderdeel uit van dit beleid. Gemeente Leusden zet in op een efficiënte, duurzame en maatschappelijk verantwoorde vastgoedportefeuille die de gemeentelijke (beleids-) opgaven faciliteert. De gemeente Leusden voert dit beleid financieel gezond en toekomstbestendig uit met inzicht, ambitie en sturing. Het vastgoedbeleid geeft de spelregels aan hoe de gemeente met haar vastgoed om wil gaan.

Een basisniveau voor kwali teit Voor alle gebouwen hanteren we een kwaliteitsniveau dat past bij sober en doelmatig gebruik. Zo blijven de panden veilig, bruikbaar en in goede staat, zonder onnodige luxe. Duurzaamheid als waarde We willen dat onze gebouwen in 2050 energieneutraal zijn. In de zogeheten vastgoedportefeuilleroutekaart staat welke maatregelen nodig zijn voor elk pand, wanneer die uitgevoerd worden en wat ze kosten. Waar het kan, combineren we onderhoudsmomenten meteen met energiebesparende maatregelen. Duidelijke afspraken over geld en onderhoud We vinden het belangrijk dat alles financieel verantwoord gebeurt. Daarom: Werken we open en eerlij k (transparant). Rekenen we minimaal een huur die de kosten dekt (kostprijsdekkende huur). Houden we huur en subsidie gescheiden zodat duidelijk blijft waar geld voor bedoeld is. Kijken we bij investeringen altijd goed naar de kosten én de levensduur van een gebouw door middel van een businesscase. Onderhoud plannen we zorgvuldig in een Duurzaam Meerjaren Onderhoudsplan (DMJOP). Zo voorkomen we achterstallig onderhoud en onverwachte kosten. Eerlijke en zorgvuldige verhuur Gebouwen die we verhuren geven we uit op een manier die eerlijk is, iedereen gelijke kansen biedt en voldoet aan de geldende wet- en regel geving. Binnen de gemeente werken beleid, vastgoed en gebruikers samen volgens duidelijke af- spraken.

De gemeenteraad bepaalt de grote lijnen; het college voert deze uit. Met dit beleid zorgt de gemeente ervoor dat het maatschappelijk vastgoed goed wordt beheerd, financieel verantwoord wordt ingezet, toekomstbestendig is en bijdraagt aan wat we als gemeenschap belangrijk vinden. Gemeente L eusden Vastgoedbeleid Leusden 3 Alle spelregels van het vast- goedbeleid op een rij De gemeente zet gemeentelijk maat- schappelijk vastgoed uitsluitend in ter ondersteuning van gemeentelijke beleidsdoelen. De gemeente scheidt huur en subsidie strikt van elkaar. Inzet van vastg oed Spelregel 1 De gemeente hanteert voor verhuur- objecten minimaal een kostprijsdekkende huur en past bij commerciële verhuur een marktconforme huur toe. Kostpri jsdekken de huur Spelregel 2 Scheiding va n huur en subsidie Spelregel 3 De gemeente neemt besluiten over investeringen, verduurzaming, transformatie en afstoting voor individuele p anden in relatie tot de gehele portefeuille. Beslissing en in relatie tot de portef euille Spelreg el 4 De gemeente neemt investeringsbesluiten uitsluitend op basis van een businesscase waarin kosten en opbrengsten inzichtelijk zijn gemaakt. Business cases Spelregel 5 Investeringen worden beoordeeld op portefeuilleniveau, waarbij er de mogelijkheid is om te vereffenen tussen gebouwen.

Zo kan er ruimte ontstaan voor strategische en maatschappelijke doelen ook als een individueel gebouw niet rendabel is. De gemeente onderhoudt het gemeentelijk vastgoed planmatig met kwaliteitsniveau 3 als uitgangspunt. Ook wanneer besluit- vorming vertraging op loopt. De gemeente verhuurt gemeentelijk maatschappelijk vastgoed rechtmatig en transparant en maakt daarbij gebruik van standaard huurovereen komsten. De gemeente hanteert een heldere rol- verdeling binnen het vastgoeddomein waar- bij beleid de huisvestingsvraag bepaalt, vastgoed de uitvo ering verzorgt en de gebruiker verantwoordelijk is voor doel- matig gebruik. De gemeente integreert verduurzaming in beheer, onderhoud en investerings- besluiten en stuurt op een energieneutrale vastgoedportefeuille in 2050. Integrale fi nanciël e aanpak Spelregel 6 Kwalitei tsnive au 3 is de norm Spelregel 9 Standaard huurovereenkomsten Spelregel 10 Heldere rolverdeling binnen de gemeente Spelregel 11 Integral e verduurzaming Spelregel 7 Gemeente Leusden Vastgoedbeleid Leusden Verduurzaming op natuurlijke momenten Spelreg el 8 De gemeente koppelt duurzame maatregelen waar mogelijk aan natuurlijke onderhouds- momenten en beoordeelt deze op basis van een T otal Cost of Ownership-benadering binnen de totale portefeuille. 4 1. Het vastgoedbeleid geeft duidelijkheid 2. Gemeentelijk maatschappelijk eigendom 3.

Het vastgoedbeleid staat niet op zichzelf 4. Financieel onderbouwde keuzes 5. Duurzaam en toekomstbestendig vastgoed 6. Onderhoud en beheer 7. Verhuur en gebruik Vastgoedorganisatie Het vastgoedbeleid legt vast wat de gemeente Leusden wil bereiken met het maatschappelijk v astgoed en welke gebouwen hieronder vallen. Ook beschrijft het hoe we omgaan met geld, duurzaamheid, onderhoud en verhuur van onze panden. Tot slot wordt de planvorming voor de komende jaren beschreven, de werking van het uitvoeringsplan en de inr ichting van de gemeentelijke vastgoedorganisatie. Opbouw vastgoedbeleid Leusden Inhoud Gemeente L eusden Vastgoedbeleid Leusden4 Op sommige plekken zijn de spelregels in het kader samengevat. Spelreg els 5 1. Het vastgoedbeleid geeft duidelijkheid Inleiding De aanleiding voor dit nieuwe beleid is dat het huidige vastgoedbeleid uit 2016¹ nie t langer aansluit bij de ontwikkelingen en opgaven van vandaag. De maats chappelijke druk op voor- zieningen neemt toe, de verwachtingen rondom duurzaamheid groeien en de gemeente wil doel- bewuster sturen op een toek omstbest endige vastgoedportefeuille. Door vanuit één brede blik naar alle gemeentelijke gebouwen te kijken, kan de gemeente beter bepalen welke gebouwen we behouden, verbeteren, verduurzamen, vernieuwen of mogelijk een andere functie geven.

Zo draagt het vastgoed niet alleen bij aan sociale en maat- schappelijke doelen, maar ook aan duurzaam en efficiënt ruimtegebruik en een verantwoord gebruik van gemeenschapsg eld. Voor de gemeente Leusden is het hebben van vastgoed geen doel op zich, maar een middel om in vulling te kunnen geven aan beleidsdoelen. In dit vastgoedbeleid legt de gemeente vast hoe zij omgaat met haar maatschappelijk vastgoed. Het beleid bevat duidelijke afspraken over bezit, beheer, onderhoud, verduurzaming, verhuur en de interne rolverdeling. Daarnaast maakt het duidelijk hoe dit b eleid samenhangt met de vast- goedstrategie en de routekaart verduurzaming. Deze samenhang zorgt ervoor dat strategische keuzes, investeringsbeslissingen en uitvoerings- maatregelen op elkaar zijn afgestemd en trans- parant worden onderbouwd, zodat de gemeente gericht kan sturen op een toekomstbestendige vastgoedportefeuille. Gemeente L eusden Vastgoedbeleid Leusden 1. Gemeent e Leusden. (2016). Nota Integraal Gem eentelijk Vastgoed Leusden 2016 -2030. De gemeente zet gemeentelijk maatschappelijk vast- goed uitsluitend in ter ondersteuning van gemeentelijke beleidsdoelen.

Inzet van vastg oed Spelrege l 1 Doel van het vastgoedbeleid Met dit vastgoedbeleid wil de gemeente Leusden bereiken dat zij beschikt over een efficiënte, duurzame en maatschappe lijk verantwoorde vastgoedportefeuille die de gemeentelijke (beleids)opgaven faciliteert. Het vastgoedbeheer wordt daarbij financieel gezond, toekomstbestendig en met vol- doende inzicht, ambitie en sturing uitgevoerd. 6 2. Het vastgoedbeleid gaat over het gemeentelijk maatschappelijk eigendom Waar heeft het vastgoedbeleid betrekking op? Wanneer het gaat over vastgoed binnen de gemeent e gaat het vaak over maatschap pelijk vastgoed. Dit zijn gebouw en (objecten) waarin een maatschappelijke taak of functie is ondergebracht. Denk bijvoorbeeld aan buurthuizen en culturele centra. Dit vastgoedbeleid heeft betrekking op het maatschappelijk vastgoed dat de gemeent e Leusden in eigen- dom heeft of beheert. Het vastgoedbeleid bepaalt de spelregels binnen het vastgoeddomein. In de gemeente Leusden gaat het in totaal om 32 objecten (per 1 januari 2026) met een vloeroppervlakte van ongeveer 27.000 m2. In bijlage 2 is een lijst opgenomen van de objecten die binnen de reikwijdte van dit vastgoedbeleid v all en. De vastgoedportefeuille is de afgelopen jaren geleidelijk kleiner geworden, zowel in aantal panden als in totale vloer- oppervlakte.

Dit komt omdat de gemeente zich steeds meer richt op haar kerntak en en gebouwe n die h ierv oor minder relevant zijn, heef t af- gestoten gesloopt, verschoven naar bijvoorbeeld onderwijshuisvesting. Het vastgoedbeleid staat niet op zichzelf. Het maakt deel uit van een groter geheel aan plannen en afspraken die samen bepalen hoe de gemeente Leusden omgaat met de leefomgeving en de gebouwen die daarbij horen. Gemeente L eusden Vastgoedbeleid Leusden Maatschappelijk vastgoed: Gebouwen en terreinen die de gemeente Leusden inzet voor het realiseren van maat- schappelijke doelen, zoals binnensport, cultuur en welzijn en die het algemeen belang dienen. Hieronder vallen ook monumenten en (semi)publieke gebouwen met een erfgoed- of identiteitsfunctie. Dienstgebouwen: Voor de huisvesting van de gemeentelijke organisatie. Het bel eid voor gemeentelijk maats chappe lijk vastgoed heeft wel betrekking op de onderst aande type object en: Maatschappelijk vastgoed dat gehuurd en niet beheerd wordt door de gemeente. Onderwijsgebouwen worden vanuit het Integraal Huisvestings- Plan (IHP) beheer d en onderh ouden. Wanneer de school- functie niet meer vervuld wordt, komt dit object wel terug in eigendom bij de gemeente en moet de gemeente het beheer en onderhoud uitvoeren. Sportvelden en buitensportaccommodaties vallen binnen het sportaccommodatiebeleid. Erfpacht, opstalrechten en gronden.

Eventueel strategisch vastgoed. Het bel eid voor gemeentelijk maats chappe lijk vastgoed heeft geen betrekking op de onderst aande typ e object en: 7 3. Het vastgoedbeleid staat niet op z ichzelf 2. Gemeent e Leusden. (2023). Omgev ingsvisie Gemeente Leusden. Gemeente L eusden Vastgoedbeleid Leusden7 8 4. Gemeente Leusden maakt voor haar vastgoed De gemeente wil op een duidelijke en zorgvuldige manier omgaan met het geld dat nodig is voor het beheren en geb ruiken van haar maat- schappelijk vast goed. Daarom zijn er afspraken gemaakt over hoe we financië le keuzes onderbouw en, hoe w e kosten verd elen en hoe we gebouwen verhuren. Het biedt handvatten voor het maken en verant- woorden van keuzes over investeringen, exploitatie, onderhoud en af- stoting. Dit zorgt voor doelmatig gebruik van middelen, beheersing van financiële risico’s en ondersteuning van bestuurlijke besluitvorming. Wettelijke regels Bij het omgaan met gemeentelijke gebouwen gelden landelijk e regels. Deze schrijven onder andere voor dat de gemeente gebouwen niet onder de kostprijs mag verhuren, dat iedereen dezelfde kansen krijgt bij h et huren of kopen van gemeentelijk vastgoed en dat alle kosten en opbrengsten op een juiste manier in de gemeentel ijke begroting worden verwerkt. Deze regels komen onder meer uit de Wet Markt en Overheid, het Didam-arrest en het Besluit Begroting en Verantwoording (BBV).

4.1 Opbrengsten Huuropbrengsten De gemeente verhuurt een deel van haar gebouwen. Daarbij gebruiken we drie soorten huurprijzen: Kostprijsdekkende huur – dit is de minimale huurprijs voor alle verhuurde gebouwen en ruimtes. Deze huur dekt alle kosten die de gemeente maakt voor het gebouw, zoals onderhoud, beheer organisatiekosten en kapitaal- lasten. Er zit geen winst in. Objecten die vallen onder het Algemeen Belang Besluit ³ zijn uitgezonderd v an de kos tprijsdekkende huur. Marktconforme huur – mocht zich een situatie voordoen wanneer een commerciële partij het pand gebruikt zonder maatschappelijke bijdrage, bijvoorbeeld om tijdelijke leegstand tegen te gaan dan wordt een markt- conforme huur gehanteerd. Deze huur wordt bepaald door een onafhankelijke taxateur of vergelijkbare huurprijzen. Tijdelijke huur – soms verhuurt de gemeente een gebouw kortdurend. In uit- zonderingsgevallen mag dan worden afgeweken van de kostprijsdekkende of marktconforme huur, maar alleen als dat binnen de wettelijke regels past. In sommige gevallen kunnen huurders de kostprijsdekkende huur niet volledig betalen. Wanneer dat past bij maatsch appelijke doelen, kan d e gemeente het verschil via subsidie compenseren. Daarmee blijven huur en subsidie duidelijk gescheiden en is voor iedereen inzichtelijk wat de kosten zijn.

Gemeente L eusden Vastgoedbeleid Leusden De gemeente hanteert voor verhuur- objecten minimaal een kostprijsdekkende huur en past bij commerciële verhuur een marktconforme huur toe. De gemeente scheidt huur en subsidie strikt van elkaar. Kostpri jsdekk ende huur Spelregel 2 Scheidin g van huur en subsidie Spelrege l 3 De financiële kant van het gemeentelijk vastgoed bestaat uit vier onderdelen: 1. Opbrengsten 2. Investeringen 3. Onderhoudskosten 4. Exploitatie & Beheerkosten 8 3. Besluit Algemeen Belang, 13 ja nuari 2015 9 Subsidies In voorkomende gevallen kunnen s ubsidies van derden, waaronder rijks- en provinciale regelingen, worden ingezet voor investeringen in of exploitatie van gemeentelijk maatschappelijk vastgoed. Deze subsidies worden afzonderlijk verantwoord in de exploitatie, conform het Besluit Begroting en Verantwoording (BBV). Verkoopopbrengsten Bij verkoop van gemeentelijk maatschappelijk vastgoed genereert de gemeente verkoopopbrengsten. Verkoop vindt plaats met inachtneming van de geldende wett elijke kaders, waaronder het Didam-arrest, en wordt financieel verwerkt conform het BBV. 4.2 Investeringen Investeringen zijn grote uitgaven voor de aankoop van gebouwen of voor renovaties die de levensduur van een gebouw verlengen. Het gaat hierbij om g rote ingrepen die een gebouw toekomstbestendig maken.

Voor elke investering stelt de gemeente een financiële businesscase op basis van ‘Total Cost Of Ownership’. Dit houdt in dat alle k osten en opbrengsten met indexen over de looptijd van de investeringen tegen elkaar worden afgezet. Het resultaat hiervan kan positief of negatief zijn, in het laatste geval kan dit gezien worden als het ‘onrendabele top’ van de betreffende investering. Een positief saldo van de business case is geen vereiste; investeringen kunnen ook p laatsvinden bij een negatieve business case, wanneer er sprake is van aantoonbaar maatschappelijk belang. Het College van B&W en Gemeenteraad bepalen wanneer het maatschappelijk belang zwaarder mag we gen dan de financiële haalbaarheid. I nvester ingen boven de vastgestelde manda ten worden altijd aan de raad voorgelegd. De business cases van de verschillende gebouwen worden in samenhang en integraal beschouwd in de vastgoedportefeuilleroutekaart. 4.3 Onderhoudskosten Het onderhoud van gebouwen is te onderscheiden in: Dagelijks onderhoud: Dit g aat over onderhoud om een defect, storing of schade te voorkomen of aan te pakken. Ook gaat het om wettelijke keuringen. Hiervoor is elk jaar per gebouw een vast budget beschikbaar. Groot onderhoud: D it zijn grotere, geplande werkzaamheden die niet ieder jaar terugkomen en die de levensduur van een gebouw niet verlengen.

Voorbeelden zijn schil derwerk of vervanging van een cv- installatie. Deze werkzaamheden worden opgenomen in het (D)MJOP, ee n onderhoudsplan voor ten minst e 12 jaar d at elke 5 jaar word t geactualiseerd. Ook verduurzamingsinvesteringen die niet levensduur verlengend zijn, vallen binnen de onderhoudskosten. 4.4 Exploitatie & beheerkosten Dit zijn kosten voor zaken zoals verzekering, belastingen en soms schoonmaak, afhankelijk van het type gebouw en de gebruikers. Hier vallen ook eventuele organisatiekosten voor het gebruik en aanhouden van het gebouw. De gemeente neemt besluiten over investeringen, verduurzaming, transfor- matie en afstoting voor in- dividuele panden in relatie tot de gehele portefeuille. De gemeente neemt investeringsbesluiten uitsluitend op basis van een businesscase waarin kosten en opbrengsten inzichtelijk zijn gemaakt. Investeringen worden beoordeeld op portefeuille- niveau, waarbij er de mogelijkheid is om tussen te vereffenen tussen ge- bouwen. Zo kan er ruimte ontstaan voor strategische en maatschappelijke doelen ook als een individ ueel gebouw niet rendabel is. Beslissingen in relatie t ot de portef euille Spelregel 4 Business cases Spelrege l 5 Integrale financiël e aanpak Spelrege l 6 Gemeente Leusden Vastgoedbeleid Leusden 10 5.

Wij gaan voor duurzaam en toekomstbestendig vastgoed Duurzaamheid betekent voor gemeente Leusden het zuinig omgaan met energie en het stap voor stap de CO₂-uitstoot terugdringen. Dat doen we door onze gebouwen slimmer, zuiniger en toekomstbestendig te maken. Maar duurzaamheid gaat verder dan alleen energie: het gaat ook over hoe we gebouwen gebruiken, hoe bewoners en organisaties met energie omgaan en hoe we materialen hergebruiken of circulair inzetten. Zo zorgen we samen voor gebouwen die lang meegaan en passen bij een duurzame toekomst. Duurzaamheidsdoelstellingen Gemeente Leusden volgt de landelijke doelstellingen om in uit erlijk 2030 55% en in 2050 volledig CO₂-neutraal te zijn. Dit is overigens een wettelij ke vereiste. Het betekent dat we zoveel mogelijk energie besparen en de energie die we nog nodig hebben duurzaam willen opwekken. Door nu al bij het beheer, onderhoud en de ontwikkeling van gebouwen rekening te houden met toekomstige duurzaamheidsdoelen, voorkomen we on- nodige kosten en blijven onze voorzieningen toekomstbestendig. Duurzaamheid spe elt op veel plekken binnen de gemeente een rol. Via het programma Duurzaam Doen Leusden werken we bijvoorbeeld samen met inwoners en bedrijven aan bewustwording en het stimuleren van duurzame init iatieven.

Daarnaast verplichten landelijke regels én onze eigen duurzaamheids- ambities ons om duurzaamheid stevig te verankeren in ons vastgoed- beleid. De gemeente integreert verduurzaming in beheer, onderhoud en investeringsbe- sluiten en stuurt op een energieneutrale vastgoedportefeuille in 2050. Integrale ver duurzaming Spelregel 7 Gemeente L eusden Vastgoedbeleid Leusden 11 Verduurzaming op natuurl ijke momenten Spelregel 8 De gemeente koppelt duurzame maatregelen waar mogelijk aan natuurlijke onderhouds- momenten en beoordeelt deze op basis van een T otal Cost of Ownership-benadering binnen de totale portefeuille. 5.3. Duurzame eisen aan vastgoed Gemeenten moeten voldoen aan wettelijke klimaatdoelen, w aaronder 55% CO2-reductie in 2030 en 100% in 2050. Daarnaast moet er rekening gehouden worden met diverse andere (aankomende) wetgeving, zoals de EML (verplichte uitvoering energiebesparende maatregelen die binnen vijf jaar worden terug- verdiend), de EPBD IV (stapsgewijze strengere energieprestatie-eisen richting emissievrij in 2050), de EED (structurele verbetering van energie-efficiëntie) en de ETS2 (CO2-beprijzing v oor gebouwen vanaf 2027). De Vastgoe dportefeuille Routekaart verwerkt ook de gevolgen van deze wet- en regelgeving. Bij actualisatie van de routekaart wordt altijd een check gedaan op (aankomende) wetgeving. Dit wordt in het vastgoedbeleid verwerkt.

5.4 Monitoring en rapportage De gemeente volgt de voortgang van de duurzaamhe idsmaatregelen via de jaarlijkse planning- en controlcyclus. Ook verzorgt vastgoed de benodigde bij- drage voor duurzaamheidsrapportages richting het Rijk. Daarbij wordt gekeken of de doelen worden behaald, of bijsturing nodig is en of de uitvoering volgens planning ver loopt. Waar nodig wordt tussentijds gerapporteerd, zodat de gemeente tijdig kan ingrijpen als omstandigheden veranderen. Monitoring van de duurzame ing repen vindt plaats op CO2-reductie, technische haal baarheid, uitvoeringsplanning, financiën en overige onderdelen die relevant kunnen zijn. Gemeente L eusden Vastgoedbeleid Leusden 5.1. Duurzame maatregelen & gebouwen Voor elk gebouw binnen het gemeentelijke maatschappelijk vastgoed is of wordt in kaart gebracht welke duurzame maatregelen mogelijk zijn om de duurzaamheidsdoelstelling van 100% energieneutraal in 2050 te behalen. In de portefeuilleroutekaart is vastgelegd welke maatregelen per gebouw worden uitgevoerd en wanneer dit gebeurt. De routekaart laat niet alleen zien wat er nodig is, maar ook wat het kost en welke keuzes daarbij gemaakt moeten worden. Zo helpt de routekaart de gemeente om goed onderbouwde beslissingen te nemen en stap voor stap de klimaatdoelen daadwerke lijk te realiseren. 5.2.

Duurzame investeringen Duurzame investeringen in gemeentelijk maatschappelijk vastgoed zorgen ervoor dat gebouwen ene rgiezuinig en t oekomstbest endig worden. Door bij renovatie en nieuwbouw te kiezen voor duurzame oplossingen, draagt de gemeente bij aan het behalen van haar duur- zaamheidsdoelstellingen en kan kostenbesparing op de lange termijn worden gerealiseerd. Waar mogelijk worden natuurlijke vervangingsmomenten in het MJOP naar voren gehaald in combinatie met duurzame maatregelen. Hierdoor kunnen extra onderhoudskosten die nodig zijn voor verduurzaming in sommige gevallen worden ‘terugverdiend’ door de besparingen in de energiekosten. Voor elke duurzame investering maakt de gemeente een zogenoemde businesscase: een berekening van kosten, besparing en en andere effecten over de hele levensduur van de duurzame maatr egelen, in de regel 20 jaar gemiddeld. Ook kijkt de gemeente naar het totaal. De gemeente zorgt ervoor dat er op po rtefeuilleniveau een balans is. Het is mogelijk om positieve en neg atieve businessc ases onderl ing te verevenen, zodat investeringen niet per individueel gebouw worden be- oordeeld maar in samenhang binne n de vastgoedportefeuille. Op deze manier ontstaat ruimte om strategische en maatschappelijke doelen te realiseren, ook wanneer deze op gebouwniveau niet altijd rendabel zijn.

11 12 5.5 Aanvullende thema’s duurzaamheid Duurzaamheid gaat verder dan het beperken van energieverbruik en CO2-uitstoot. Ook andere thema’s spelen een belangrijke rol bij klimaat- en toekomstbest endig maatschap pelijk vastgoed. Denk hierbij aan thema’s als natuur-inclusief bouwen, biodiversite it, biobas ed mat erialen, circulair bouwen en gedr ag. Dit beleid bor gt, waar mogelijk, de aansluiting met deze duurzaam- heidsthema’s. Dit sluit ook aan op het project Global Goals waaraan de gemeente Leusden een bijdrage wil leveren. Daarmee geeft de gemeente aan zich in te willen zetten voor de Sustainable Development Goals. Dit zijn 17 wereldwijd erkende doelen voor een duurzame en inclusieve samenleving. Deze doelen hebben sterk te maken met de dagelijkse taken en verantwoo rdelijkheden van o.a. nonprofit- instellingen. De doelen waar de verduurzaming van het vastgoed betrekking op heeft zijn: 3. Gezondheid en welzijn. 7. Toegang tot betaalbare en duurzame energie. 11. Maak steden en dorpen inclusief, veilig, veerkrachtig en duurzaam. 13. Aanpak van klimaatverandering. Gemeente Leusden Vastgoedbeleid Leusden12 13 De gemeente is eigenaar van verschillende gebouwen die belangrijk zijn voor inwoners. Daarom zorgt de gemeente ervoor dat deze gebouwen veilig, goed bruikbaar en in goede staat zijn.

Goed beheer en onderhoud voorkomt onverwachte kosten en zorgt ervoor dat gebouwen hun volledige levensduur mee kunnen gaan. Waar mogelijk wordt onderhoud gecombineerd met stappen om gebouwen duurzamer te maken. Voor het beheer en onderhoud bepaalt de gemeente enkele uitgangspunten: Voldoen aan geldende wet- en regelgeving; veilig en goed te gebruiken; duurzaam en toekomstbestendig; doelmatig en betaalbaar; prettig en betrouwbaar. 6.1 Onderhoudsniveau en –methodiek Het uitvoeren van planmatig onderhoud is essentieel voor de gemeente om risico’s en kosten te beperken. Daarbij voldoet de geme ente aan de wettelijke verplichtingen en richtlijnen uit het Besluit Begroting en Verantwoording (BBV) en afspraken uit de huurovereenkomsten. Om te bepalen wat een gebouw nodig heeft, gebruikt de gemeente een landelijke methode (NEN2767). Daarmee wordt de staat van elk gebouw beoordeeld op een schaal van 1 tot 6. 6. Het vastgoed wordt sober en doelmatig onderhouden en beheerd De gemeente streeft naar niveau 3: een nette, veilige en doelmatige staat die past bij maatschappelijk gebruik. Dit niveau geeft een goede balans tussen kwaliteit en kosten en maakt het mogelijk onderhoud goed te plannen. Alleen in uitzonderlijke situaties, zoals bij sloop, verkoop of bijzondere waarde binnen een afzienbare termijn, kan van dit niveau worden afgeweken.

Wanneer er nog geen besluit is genomen over de toekomst van een gebouw, blijft het in ieder geval op niveau 3 onderhouden. Onderhoud wordt op verschillende manieren uitgevoerd binnen de gemeente. De volgende paragrafen gaan verder in op hoe deze typen onderhoud worden uitgevoerd. Gemeente L eusden Vastgoedbeleid Leusden Figuur 2: Overzicht van betek enis van NEN2767 conditiescore 14 6.2 Dagelijks onderhoud Klein en dagelijks onderhoud wordt uitgevoerd door de beheerafdeling van de gemeente. Hiervoor worden vaste onderhoudscontracten af- gesloten. Hiermee zorgt de gemeente ervoor dat de gebouwen aan de wettelijke eisen voldoen en veilig en functioneel blijven. 6.3 Groot onderhoud en het DMJOP Voor grotere onderhoudswerkzaamheden werkt de gemeente met een Duurzaam Meerjaren Onderhoudsplan (DMJOP) voor gebouwen. Deze wordt gevoed door de conditiemeting, de portefeuilleroutekaart en de duurzaamheidsdoelen die Leusden zichzelf stelt. In het DMJOP staat: welk groot onderhoud nodig is, wanneer dit uitgevoerd wordt, en welke kosten daarbij horen. Het DMJOP voor gebouwen heeft e en horizon van tenminste 12 jaar en wordt elke 5 jaar geactualiseerd op basis van conditiemetingen en ver- anderde wet- en regelgeving. Dit voorkomt onverwachte kosten, maakt investeringen voorspelbaar en biedt ruimte om onderhoudsmomenten te koppelen aan verduurzaming.

Door vroegtijdig te plannen voorkomt de gemeente onverwachte kosten en kunnen onder houdsmomenten slim gecombineerd worden met duurzame maatr egelen. Er wordt ook rekening gehouden met de technische en bouwkundige levensduur van een object, zodat tijdig in beeld komt wanneer groot- schalige onderhoud (renovatie) noodzakelijk is. Als een gebouw toe is aan grootschalige renovatie, wordt dit als een apart project opgepakt, zodat het zorgvuldig voorbereid en uitgevoerd kan worden. Het proces om tot het DMJO P te komen is in fig uur 3 weergegeven. 6.4 Verantwoordelijkheden beheer en onderhoud Wanneer de gemeente investeert in nieuw vastgoed, wordt per situatie beoordeeld hoe het beheer en onderhoud worden georganiseerd. Dat hangt af van het gebruik van het gebouw en het doel dat het dient. Het beheer en onderhoud van een gebouw valt dus niet automatisch onder de vastgoedafdeling. Soms is ee n andere aanpak passender, bijvoorbeeld bij tijdelijke voorzieningen of gebouwen die horen bij een specifieke maatschappelijke opgave. Op die manier blijft de gemeente flexibel en kan elk gebouw op de best passende manier beheerd worden. 6.5 Beheer en gebruik Beheer gaat niet alleen over techniek, maar ook over de mensen die de gebouwen gebruiken. Gebouwen moeten v eilig, toegankelijk en comfortabel zijn zodat activiteiten goed kunnen plaatsvinden.

De gemeente maakt daarom duidelijke afspraken met gebruikers over wie waar- voor verantwoordelijk is. Bij werkzaam- heden die invloed hebben op het ge- bruik van een pand, zorgt de gemeente voor tijdige en duidelijke communicatie. Kwaliteitsniveau 3 is de norm Spelregel 9 De gemeente onderhoudt het gemeentelijk vastgoed planmatig me t kwaliteitsniveau 3 als uitgangspunt. Ook wanneer besluit- vorming vertraging op loopt. Figuur 3: Proc es DMJOP Gemeente L eusden Vastgoedbeleid Leusden 15 De gemeente Leusden verhuurt sommige van haar gebouwen en ruimtes aan organisaties die een maatsch appelijke bijdrage leveren. Denk aan sportverenigingen, culturele instellingen, welzijnsorganisaties en onder- wijsaanbieders . Het verhuren van deze gebouwen en ruimt es is g een doel op zichzelf, maar een manier om ervoor te zorgen dat belangrijke voorzieningen voor inwoners beschikbaar blijven. Daarbij staan open- heid, duidelijke afspraken en een goede samenwerking met gebruikers centraal. 7.1 Doelgroepen en uitgifte van gemeentelijk maatschappelijk vastgoed De gemeente verhuurt maatschappelijk vastgoed alleen aan organisaties die bijdragen aan de beleidsdoelen van de gemeente, zoals sport, cultuur, welzijn en onderwijs. Omdat het om gemeentelijke gebouwen gaat, moet de uitgifte eerlijk en zorgvuldig gebeuren.

Daarom verhuurt de gemeente met in achtne ming van het Didam-arrest (indien v an toepa ssing). Zo zorgt de gemeente ervoor dat gebouwen op de juiste manier worden gebruikt en dat gemeenschapsgeld verantwoord wordt besteed. 7.2 Huurovereenkomst Voor alle verhuur maakt de gemeente Leusden gebruik van een standaard huurovereenkomst (incl. algemene voorwaarden) volgens het ROZ-model (Raad voor Onroerende Zaken) die zorgt voor uniformiteit en duidelijk- heid. In deze overeenkomst worden de rechten en plichten van huurder en verhuurder helder vastgelegd, inclusief afspraken over onderhoud en investeringen. De verdeling van onderhoudsverantwoordelijkheden wordt inzichtelijk gemaakt via een demarcatielijst, zodat er geen misverstanden ontstaan. Daarnaast wordt de huu r jaarlijks geïndexeerd volgens een v aste systematiek. Door deze af- spraken expliciet op te nemen, beperkt de gemeent e juridische en financiële risico’s en biedt zij zowel zichzelf als de huurder zekerheid en transparantie. 7.3 Gebruiksafspraken Gebouwen van de gemeente moeten worden gebruikt waarvoor ze bedoeld zijn. Activiteiten in het pand moeten bijdragen aan maatsch appelijke doelen en vol- doen aan wettelijke eisen. De huurder draagt zoveel mogelijk verantwoordelijk- heid voor het dagelijks gebruik, het uitvoeren van klein onderh oud en het na- leven van veiligheidsvoorschriften.

Er zijn uitzonder ingen mogelijk waarin dit niet gehandhaafd kan worden, bijvoorbeeld bij kortdurende of tijdelijk verhuur. Als de gemeente grote investeringen doet in een gebouw, kan dit invloed heb- ben op de huurprijs. Bij ingrepen die invlo ed hebben op het gebruik, zorgt de gemeente voor tijdige communicatie om de continuïteit van activiteiten te waarborgen. 7.4 Tijdelijke verhuur en leegstand Een leegstaand gebouw kost geld en kan achteruitgaan in kwaliteit. Ook brengt het veiligheidsrisico’s met zich mee. Zeker in perioden van schaarste aan woningen of werkruimten is het essentieel dat leegst aande panden zo snel mogelijk weer een functionele rol krijgen. Wanneer een pand leeg komt te staan, ontstaat een risico. Dit kan voorkomen als er een overgangsperiode is of als een partij die een beleidsdoel beoogt vroegtijdig stopt. Om kosten en veiligheidsrisico’s te beperken kan kortlopende verhuur een optie zijn. De gemeente verhuurt gemeentelijk maat- schappelijk vastgoed rechtmatig en trans- parant en maakt daarbij gebruik van standaard huurovereenkomsten. Standaar d huur- overeenkomsten Spelregel 10 7. Gemeente Leusden is een transparante verhuurder Gemeente L eusden Vastgoedbeleid Leusden 16 8. Een duidelijke en gemandateerde vastgoedorganisatie Vastgoedorganisatie De gemeente Leusden organiseert het maatschappelijk vastgoed professioneel, transparant en doelgericht.

Aangezien vastgoed geen doel op zich is, maar e en instrument om gemeentelijke beleidsdoelen en wettelijke opgaven te realiseren. Een heldere rolverdeling en vaste besluitroutes voorkomen ad-hoc besluiten, maken budgetten en risico’s inzichtelijk en versterken de sturing op portefeuilleniveau. 8.1 Organisatie en functiescheiding (vastgoeddriehoek) De sturing vindt op ambtelijk niveau plaats binnen de v astgoeddriehoek met een duidelijke functiescheiding tussen de beleidsaf deling, de Vastgoedorganisatie en Gebruikers. Beleidsafdeling Vanuit beleids- (o.a. sport, cultuur, welzijn) en o rganisatorische doelen wordt de huisvestingsvraag geformuleerd naar de vastgoedorganisatie. Borgt structurele of incidentele dekking voor huisvesting binnen de programmabegroting. Stelt samen met de vastgoedorganisatie prioriteiten voor de portefeuille (inhoud vóór middel). Gebruikers (interne diensten en externe huurders/partners) Zorgen voor rechtmatig en doelmatig gebruik conform bestemming, huur- en gebruiksafspraken. Naleven veiligheid, Arbo en brand; uitvoeren van overeengekomen taken (bijv. klein onderhoud indien van toepassing). Vastgoedorganisatie voor beheer van gemeentelijk maatschappelijk vastgoed (beleidsadviseur, coördinator vastgoedbeheer, vastgoedbeheerder) Brengt vraag en aanbod samen en adviseert over behouden/ aanpassen/ afstoten/ verwerven.

Voert beheer, onderhoud en verduurzaming uit conform beleid, DMJOP en routekaart. Sluit en beheert huurovereenkomsten en contracten; zorgt voor rechtmatige en doelmatige uitg ifte. Stuurt integraal op portefeuilleniveau: kwaliteit, kosten, risico’s, planning en prestaties. Gemeente L eusden Vastgoedbeleid Leusden Figuur 4: Vastgoedorganisatie: onderlinge relaties 17 8.2 Besluitvorming op drie niveaus Besluitvorming vindt plaats op drie niveaus binnen de gemeente Leusden. Strategisch: portefeuillekeuzes (behouden, transformeren, afstoten, verwerven), vaststelling routekaart verduurzaming en financiële kaders. Tactisch: programmatische prioritering, toedeling middelen, objectkeuzes binnen de portefeuille, meerjarenplanning (DMJOP/uitvoeringsagenda). Operationeel: contractmanagement, dagelijks en planmatig onder- houd, projectrealisatie, monitoring & rapportage. Het tactisch en operationele niveau is belegd bij het team Vastgoedbeheer. De strategische besluitvorming ligt bij het management of College van B&W. 8.3 Bestuurlijke rolverdeling en mandaten Op bestuurlijk niveau vindt besluitvorming plaats. Het is van belang om de rollen en mandaten helder te hebben. Er zijn drie bestuurlijke niveaus: De Gemeenteraad, Het College van Burgemeester en Wethouders en de am btelijke organisatie.

Gemeenteraad Stelt kaders: vaststelling van de portefeuilleroutekaart verduurzaming, portefeuillestrategie en het Vastgoedbeleid, (bestaande uit o.a. kostprijsdekkende huur, onderhoudsniveau NEN 2767). Autoriseert investeringen boven de vastgestelde mandaatgrenzen. Ontvangt periodieke monitoring via de P&C-cyclus (voortgang en risico’s). College van B&W Neemt uitvoeringsbesluiten binnen de door de raad gestelde kaders. Verantwoordelijk voor het naleven van het vastgoedbeleid en het uitvoeren van de portefeuilleroutekaart verduurzaming. Besluit over object specifieke keuzes die binnen mandaat passen (bijv. gunning, huurcontracten boven drempel maar onder raad smandaat, projectstart- besluiten). Ambtelijke organisatie (Beleid & Vastgoedbeheer) Is verantwoordelijk voor het dagelijkse operationeel en tactisch beheer van het vastgoedbeheer. Het herijken van de vastgoed portefeuille routekaart, verzorgen van een adequate beheer en onderhoud van het vastgoedbeheer. Het voorbereiden en opstellen van vastgoedbeheer voorstellen. De gemeente hanteert een heldere rolverdeling binnen het vastgoeddomein waarbij beleid de huisvestingsvraag bepaalt, vastgoedbeheer de uitvoering verzorgt en de gebruiker verantwoordelijk is voor doelmatig gebruik.

Heldere rolver deling b innen de gemeente Spelregel 11 Gemeente Leusden Vastgoedbeleid Leusden 18 Bijlage 1 Definit ies 19 Vastgoed: Grond en gebouwen op die grond. Gemeentelijk vastgoed: Vastgoed dat binnen de grenzen van de gemeente ligt en in eigendom is van de gemeente. Maatschappelijk vastgoed: Vastgoed waarin een maatschappelijke functie wordt gehuisvest. Gemeentelijk maatschappelijk vastgoed: Vastgoed in eigendom van de gemeente waarin een maatschapp elijke functie wordt gehuisvest. Didam arrest: Een uitspraak van de Hoge Raad (november 2021) die bepaalt dat gemeenten bij verkoop en verhuur van vastgoed altijd een tr ansparante en objectieve procedure moeten volgen. Iedereen moet een eerlijke kans krijgen om deel te nemen, tenzij er aantoonbaar maar één serieuze gegadigde is. WMO (Wet Markt en Overheid): Wetgeving die voorkomt dat overheden oneerlijk concurreren met marktpartijen. Voor vastgoed betekent dit onder andere dat gemeenten niet onder de kostprijs mogen verhuren en dat tarieven transparant en zakelijk moeten worden vastgesteld. Besluit begroting en verantwoording: Regels voor hoe gemeenten hun financiën moeten vastleggen, verantwoorden en presenteren. Voor vastgoed bepaalt het BBV onder andere hoe investeringen, afschrijvingen, onderhoudskosten en voorzieningen moeten worden verwerkt in de begroting.

DMJOP (Duurzaam Meerjarenonderhoudsplan): Een langetermijnplanning voor onderhoud en beheer van gemeentelijk vastgoed, waarin staat welk onderhoud en welke duu rzame maatregelen per gebouw nodig zijn voor een periode van minimaal 12 jaar, inclusief kostenramingen. Het DMJOP helpt om onderhoud voorspelbaar en efficiënt te plannen en te koppelen aan verduurzaming. ETS2 (Emissiehandelssysteem voor gebouwen en wegvervoer): Europese regelgeving (vanaf 2027) waarbij CO₂-uitstoot van gebouwen beprijsd wordt. Dit maakt het aantrekkelijker om te verduurzamen omdat vervuilend energiegebruik financieel duurder wordt. Bijlage 1: EML (Erkende Maatregelenlijst energiebesparing): Een wettelijke lijst met energie- besparende maatregelen die binnen vijf jaar terugverdiend kunnen worden. Vastgoed- eigenaren, waaronder gemeenten, zijn verplicht deze maatre gelen uit te voeren. EPBD (Energy Performance of Buildings Directive): Europese richtlijn die eisen stelt aan de energieprestatie van gebouwen. Richt zich op strengere energielabels, betere isolatie en uiteindelijk richting emissievrije gebouwen. TCO-benadering (Total Cost of Ownership): Een methode waarbij naast d e investering alle kosten over de volledige levensduur van een gebouw worden meegenomen. Denk aan onderhoud, energie, vervangingskosten en restwaarde.

Sustainable Development Goals: Dit zijn 17 internationale doelstellingen van de Verenigde Naties voor een duurzame, eerlijke en gezonde wereld. Ze vormen een gezamenlijke agenda voor overheden, organisaties en bedrijven om te werken aan maatscha ppelijke, sociale en economische vooruitgang. NEN-2767 methodiek: Een landelijke standaard voor het objectief meten van de technische conditie van gebouwen. De methode gebruikt kwalit eitsniveaus van 1 (uitstekend) tot 6 (zeer slecht). Dagelijks onderhoud: Bestaat uit drie typen. Preventief onderhoud: Onderhoud om een defect, storing of schade te voorkomen. Correctief onderhoud: Onderhoud nadat een defect, storing of schade is opgetreden. Inspectief onderhoud: Wettelijke keuringen: periodiek controleren en beoordelen van de staat van bouwdelen, installaties en voorzieningen. Groot onderhoud: Gepland onderhoud volgens vooraf opgesteld schema (DMJOP). Grootschalig onderhoud: Renovaties waar extra investeringen voor gevraagd worden. ROZ model: Een landelijk standaardmodel voor huurovereenkomsten. Gemeenten gebruiken dit model om uniforme , juridisch duidelijke en transparante huurcontracten op te stellen.

Gemeente Leusden Vastgoedbeleid Leusden19 20 p Bijlage 2 Lijst van gemeentelijk maa tschappelijk vastgoed Leusden 21 Bijlage 2: Lijst van gemeentelijk maatschappelijk vastgoed Leusden Algemene uitgangspunten In totaal omvat het gemeentelijk bezit met uitzondering van gronden en onder- wijsgebouwen Dit is inclusief subadressen. Subadressen zijn extra adressen binnen één gebouw, bijvoorbeeld wanneer een pand meerdere ingangen of gebruikers heeft. Zo kan één vastgoedobject meerdere adressen hebben, zoals Dorpsstraat 10, 10A en 10B, terwijl het om hetzelfde gebouw gaat. Deze 45 adressen zijn ondergebracht in 32 vastgoedobjecten binnen het gemeentelijk maatschappelijk vastgoed. Er kunnen namelijk meerdere adressen in één gebouw gehuis- vest zijn. Peildatum 1-1-2026 Gemeente Leusden Vastgoedbeleid Leusden21 22 p Colofon Leusden 2026 Opdrachtgev er: Gemeente Le usden ’t Erf 1 3831 NA Leusden Opgesteld door: Op Naar Nul Van Oldenbarneveldtstraat 92-2 6827 AN Arnhem