4718 - Toelichting TAM-Omgevingsplan Overgoo

TOELICHTING PROJECT

TAM-Omgevingsplan Overgoo

STATUS

vastgesteld

PROJECTNUMMER

NL.IMRO.1916.BP21260-0001

DATUM

Mees Ruimte & Milieu | Postbus 854 | 2700 AW Zoetermeer

info@meesruimteenmilieu.nl | www.meesruimteenmilieu.nl | IBAN NL94ABNA0587770562 | KvK 34237628

COLOFON Mees Ruimte & Milieu | Postbus 854 | 2700 AW Zoetermeer 085 - 744 08 38 085 - 744 08 37 Mees Ruimte & Milieu | TAM-Omgevingsplan Overgoo

Pagina | 2

Inhoudsopgave

Toelichting Hoofdstuk 1

5 Inleiding 1.1 1.2 1.3 1.4

Hoofdstuk 2

Hoofdstuk 3

Hoofdstuk 4

Hoofdstuk 6

Aanleiding Ligging plangebied Geldende planologische regelingen Leeswijzer

6 7 8 10

Beschrijving plangebied

11

2.1 2.2 2.3

11 11 12

Ontstaansgeschiedenis Huidige situatie Ontwikkelingen

Beleidskader

16

3.1 3.2 3.3 3.4 3.5 3.6 3.7

16 17 27 27 28 28 30

Rijksbeleid Provinciaal beleid Regionaal beleid Hoogheemraadschap van Delfland Regionale klimaat Adaptatie Strategie Haaglanden Woonvisie woningmarktregio Haaglanden 2017 - 2021 Gemeentelijk beleid

Omgevingsaspecten 4.1 4.2 4.3 4.4 4.5 4.6 4.7 4.8 4.9 4.10 4.11 4.12 4.13 4.14 4.15 4.16 4.17 4.18 4.19

Hoofdstuk 5

6

40

Inleiding 40 Milieueffectrapportage 40 Ladder voor duurzame verstedelijking 41 Verkeer en parkeren 44 Luchtkwaliteit 49 Geluid van wegen, spoorwegen, industrieterrein en activiteiten 51 Bodemkwaliteit 60 Externe veiligheid 62 Geur - stof 69 Trillingen 72 Water 72 Cultuurhistorie en archeologie 84 Ecologie 88 Bezonning 94 Bedrijven en milieuzonering 95 Duurzaamheid 97 Kabels en leidingen 99 Windhinder 100 Niet-gesprongen explosieven 104

Evenwichtige toedeling van functies aan locaties

106

5.1 5.2 5.3

106 106 106

Evenwichtige toedeling van functies aan locaties Planopzet Artikelsgewijze toelichting

Uitvoerbaarheid en handhaving

Mees Ruimte & Milieu | TAM-Omgevingsplan Overgoo

109 Pagina | 3

6.1 6.2 Hoofdstuk 7

Maatschappelijke uitvoerbaarheid Economische uitvoerbaarheid

109 109

Procedure

110

7.1 7.2

110 117

Voorbereidingsfase Ontwerpfase

Bijlagen Bijlage 1

Ontwikkelkader Overgoo

Bijlage 2

Stedenbouwkundigplan Overgoo - Fleetpark

Bijlage 3

Aanmeldnotitie

Bijlage 4

Verkeersonderzoek Fleetpark

Bijlage 5

Akoestisch onderzoek

Bijlage 6

Bodem

Bijlage 7

Onderzoek omgevingsveiligheid

Bijlage 8

Weging van het waterbelang

Bijlage 9

Inpassing Polderkade Fleetpark

Bijlage 10

Archeologisch onderzoek

Bijlage 11

Stikstofdepositieberekening

Bijlage 12

Quickscan flora en fauna

Bijlage 13

Vervolgonderzoek soorten

Bijlage 14

Bezonning

Bijlage 15

Windhinderonderzoek

Bijlage 16

Notitie wind

Bijlage 17

Participatieverslag

Bijlage 18

Aanvullende kruispuntanalyse

Bijlage 19

Zienswijzennota TAM-omgevingsplan Overgoo

Mees Ruimte & Milieu | TAM-Omgevingsplan Overgoo

Pagina | 4

Toelichting

Mees Ruimte & Milieu | TAM-Omgevingsplan Overgoo

Pagina | 5

Hoofdstuk 1 Inleiding 1.1

Aanleiding

Overgoo verandert van een gebied met kantoren en bedrijven naar een gemengd woon- en werkgebied, waar diverse functies in hoge dichtheid samenkomen. Het is belangrijk om het karakter van de groene woongemeente te behouden en daar waarmogelijk te versterken. Op 5 oktober 2021 is het Ontwikkelkader Overgoo met spelregelkaart voor de gebiedsontwikkeling vastgesteld door de raad van de gemeente Leidschendam-Voorburg (zie Bijlage 1 Ontwikkelkader Overgoo). Hierin zijn ambities op de volgende punten uitgeschreven: 1. De Magic Mix (synergie tussen functies); 2. Inclusief (voor verschillende bewoners); 3. Duurzaam (gezond, klimaatadaptief en flexibel); 4. Goed verbonden (aansluiting en interactie met zijn omgeving). Na het vaststellen van het ontwikkelkader is initiatiefnemer samen met de gemeente aan de slag gegaan met een verdieping van de stedenbouwkundige uitwerking uit het ontwikkelkader. Dit heeft geresulteerd in een nieuw stedenbouwkundigplan, wat op 16 januari 2024 door de gemeenteraad is vastgesteld. In het stedenbouwkundigplan (zie Bijlage 2 Stedenbouwkundigplan Overgoo - Fleetpark) is over het beoogd woon- en werkprogramma het volgende beschreven: Woonprogramma Door de grote verscheidenheid aan woning typologieën in het gebied wordt een gevarieerd woonprogramma gecreëerd.

Dit biedt ruimte aan verschillende doelgroepen en voor alle inkomensgroepen, zowel in de koop als in de huursector. Door de diversiteit aan woningtypologieën (1-, 2-, 3-kamer appartementen, atelierwoningen, eengezinswoningen en grondgebonden appartementen) is er ruimte voor o.a. starters, gezinnen, zzp’ers met een bedrijf aan huis en senioren. De diversiteit aan bewoners is belangrijk voor de leefbaarheid in het gebied en geeft de mogelijkheid aan bewoners om op termijn te verhuizen binnen de buurt zelf. Het totale woonprogramma bevat circa 975 woningen. Daarvan is circa 31% sociaal (circa 295 woningen) en circa 21% middendure segment (circa 195 woningen). Het overige is bestemd voor de vrije sector, conform de WBI-subsidie. Werkprogramma Het economische programma zal bestaan uit functies die ten goede komen aan het functioneren van de buurt. Doelstelling is dat een Magic Mix ontstaat en er synergie is tussen de verschillende gebruiksfuncties. Het doel is om een werk- en voorzieningenprogramma te realiseren van maximaal 17.400 m2. Omdat de voorgenomen gebiedsontwikkeling niet past binnen het geldende ruimtelijke plan wordt een TAM-omgevingsplan opgesteld. Het Ontwikkelkader Overgoo en het stedenbouwkundig plan vormen tezamen de basis voor onderhavige wijziging van het omgevingsplan.

Mees Ruimte & Milieu | TAM-Omgevingsplan Overgoo

Pagina | 6

1.2

Ligging plangebied

Het plangebied van het TAM-omgevingsplan Overgoo - Fleetpark is gelegen aan de zuidzijde van de Vlietweg. Ten westen van het plangebied grenst het gebied aan het Leidschenveensepad, waar de Noordelijke Verbindingsweg parallel aan loopt. Ook bevindt zich hier de trambaan richting Leidschenveen. Het meest zuidelijke deel is gelegen aan de Rijksweg A4. Aan de overzijde van het kanaal de Vliet zijn in hoofdzaak woningen gelegen. Ook ten oosten en aan de overzijde van de Noordelijke verbindingsweg zijn woonwijken gelegen. Het plangebied behoort tot Leidschendam-Zuid. Figuur 1.1 toont de ligging van het plangebied. Daarbij dient opgemerkt te worden dat het plangebied waar het TAM-Omgevingsplan betrekking op heeft ruimer is dan het ontwikkelgebied. Zo is het bestaande park richting de woonwijk ten oosten en Rijksweg A4 onderdeel van het plangebied. De daar bestaande functies, zoals water en groen zijn daarmee geborgd. In onderstaand figuur het zowel het plangebied als het ontwikkelgebied weergegeven. Figuur 1.0: Ligging plangebied in gemeente,

Het plangebied is bekend onder de volgende kadastrale perceelnummers van de gemeente Stompwijk (sectie H): 2590, 2642, 2517, 2641, 2519, 2520, 2521, 2522, 2523, 2524, 2525, 2526, 2527, 2530, 2529, 2528, 3519, 3520, 3518, 2890, 3517, 2526, 2627, 2604, 2539, 4698, 4699, 4692, 4790, 4791, 4792, 2266, 4794, 2625, 2623, 2724, 2626, 2370 (deels) en tot slot nummer 6880 en 6882 sectie BD van de kadastrale gemeente 's-Gravenhage. Een en ander is ter indicatie weergegeven op onderstaand figuur. Figuur 1.1: Kadastrale verkaveling in combinatie met het plangebied (bron: QGIS, eigen bewerking)

Mees Ruimte & Milieu | TAM-Omgevingsplan Overgoo

Pagina | 7

Herindeling grens Leidschendam - Voorburg en Den Haag Aan de rand van het de gebiedsontwikkeling Overgoo-Fleetpark lagen twee percelen grond die binnen de Haagse gemeentegrens vielen. Het college heeft op 9 juli 2024 de gemeente Den Haag verzocht een herindelingsprocedure te starten voor deze twee percelen. Daarmee komt de gehele verdere gebiedsontwikkeling Overgoo-Fleetpark in de gemeente Leidschendam-Voorburg te liggen. Ook het beheer van de nieuwe wijk komt daarmee in één hand. Bij brief van 10 december 2024 heeft de gemeente Den Haag in principe ingestemd met het starten van een herindelingsprocedure hiervoor. Op 11 maart 2025 heeft de gemeenteraad ingestemd met deze grenscorrectie en is het herindelingsontwerp daarvoor ter inzage gelegd. De gemeenteraad van Den Haag heeft op 13 maart 2025 een gelijkluidend besluit genomen. Vervolgens is op 23 september 2025 het besluit door de gemeenteraad Leidschendam-Voorburg genomen. In navolging van de gelijkluidende herindelingsregeling door beide gemeenteraden, heeft gedeputeerde staten de officiële beschrijving van de nieuwe grens vastgesteld en bekend gemaakt op grond van artikel 1, onderdeel h, van de Wet arhi. Het besluitgebied waar dit TAM-omgevingsplan betrekking op heeft ligt derhalve volledig binnen de grenzen van de gemeente Leidschendam-Voorburg.

1.3

Geldende planologische regelingen

Na inwerkingtreding van de Omgevingswet is een omgevingsplan van rechtswege ontstaan. Dit omgevingsplan bestaat uit een tijdelijk en nieuw deel. Het tijdelijk deel van het omgevingsplan van de gemeente Leidschendam - Voorburg bestaat uit ruimtelijke regels uit verschillende vervallen instrumenten, zoals bestemmingsplannen en rijksregels over activiteiten (de bruidsschat). In het tijdelijk deel van het omgevingsplan zit onder andere het ruimtelijk plan "Herstelbesluit bestemmingsplan Stedelijk", vastgesteld op 17 januari 2023.

Mees Ruimte & Milieu | TAM-Omgevingsplan Overgoo

Pagina | 8

1.3.1 Bestemmingsplan "Herstelbesluit bestemmingsplan Stedelijk" Op basis van het hiervoor genoemde bestemmingsplan is het plangebied gelegen binnen de volgende enkelbestemmingen: Kantoor; Water; Groen; Verkeer; Bedrijf - nutsvoorziening. Binnen de bestemming 'Kantoor' gelden meerdere bouwvlakken, waarvan de maximale bouwhoogte varieert van 8 tot en met 29 meter. Een tweetal objecten binnen de bestemming 'Kantoor' kent de functieaanduiding 'parkeergarage'. Tevens geldt binnen deze bestemming de functieaanduiding brug. De gronden, kadastraal bekend onder nummer 6880 en 6882 sectie BD, vallen onder het omgevingsplan gemeente Den Haag en ter plaatse is de beheersverordening Vlietzone van toepassing. Figuur 1.2: Uitsnede verbeelding bestemmingsplan “Herstelbesluit bestemmingsplan Stedelijk"” i.c.m. plangebied (bron: QGIS, eigen bewerking).

Opgemerkt wordt dat het plangebied van voorliggend TAM-omgevingsplan groter is dan het projectgebied zoals op bovenstaand figuur weergegeven. Het een en ander is beschreven in paragraaf 1.2. Tevens geldt ter plaatse van het plangebied de dubbelbestemming 'Waarde - Archeologie 2', 'Waarde - Archeologie 3', 'Waarde - Archeologie 4' en 'Leiding - Water' en Waterstaat Waterkering. De beoogde gebiedsontwikkeling, waarbij wonen en diverse commerciële functies gerealiseerd worden zijn in de bestaande planologische situatie niet toegestaan. Daarnaast wordt op diverse plaatsen buiten de bouwvlakken getreden en wordt de maximale bouw- en goothoogte overschreden. Om de beoogde ontwikkeling planologisch juridisch mogelijk te maken wordt een nieuw TAM-omgevingsplan opgesteld.

Mees Ruimte & Milieu | TAM-Omgevingsplan Overgoo

Pagina | 9

1.4

Leeswijzer

Het TAM-omgevingsplan bestaat uit regels, een verbeelding en een toelichting (inclusief bijlagen). De toelichting bij dit TAM-omgevingsplan (als motivering bij de te volgen procedure), bestaat uit 6 hoofdstukken. Na de inleiding wordt in hoofdstuk 2 een beschrijving gegeven van de huidige en toekomstige situatie. In hoofdstuk 3 wordt het relevante beleid dat ten grondslag ligt aan het TAM-omgevingsplan geformuleerd. De verschillende milieu- en omgevingsaspecten die van invloed kunnen zijn op de ruimtelijke ontwikkeling komen aan bod in hoofdstuk 4. In hoofdstuk 4.12.2 wordt nader ingegaan op het cultureel erfgoed. Een toelichting op de juridische aspecten van dit TAM-omgevingsplan wordt gegeven in hoofdstuk 5. Afgesloten wordt met hoofdstuk 6 waarin de focus op de aspecten economische en maatschappelijke uitvoerbaarheid (de procedure) ligt.

Mees Ruimte & Milieu | TAM-Omgevingsplan Overgoo

Pagina | 10

Hoofdstuk 2 Beschrijving plangebied 2.1

Ontstaansgeschiedenis

2.1.1 Algemeen De plaats Leidschendam bestaat officieel pas sinds 1938, toen de dorpen Veur en Stompwijk samengevoegd werden. De bewoningsgeschiedenis gaat echter ver terug. Zo bevond zich in de tweede en derde eeuw ter hoogte van het huidige Voorburg de Romeinse nederzetting Forum Hadriani. Tevens werd door het gebied het Kanaal van Corbulo gegraven. Dit kanaal verbond de monding van de Maas/Waal met de Rijn. Door deze binnenlandse vaarroute hoefden de schepen in de Romeinse tijd niet meer via de zee te varen. Bij de aanleg maakten de Romeinen handig gebruik van al bestaande stroompjes, die ze met elkaar verbonden tot één lange waterweg. Tussen de hoogheemraadschappen Rijnland en Delfland werd vanwege het verschil in waterpeil, in de 13e eeuw een landscheidingsdijk (de huidige Nieuwstraat) met dam aangelegd; De Lytsche Dam. Omdat bij deze dam de lading van schip verwisseld moest worden, creëerde deze overslagplaats veel economische bedrijvigheid. De bebouwing aan de noordzijde vormde het dorp Veur, ten zuiden van de Vliet werd Leidschendam genoemd. In de loop van de 14e eeuw kwam de trekschuitverbinding op gang. Eerst tussen Delft en Leidschendam, vanaf de 17e eeuw ook tussen Leidschendam en Leiden. Hiervoor werd er langs de Vliet een jaagpad aangelegd (huidige Oostvlietweg). Dat was nodig voor de schuitenjager, ofwel de man met paard die de schuit voorttrok.

Ook vrouwen en kinderen werden ingezet om de schuit te trekken. De trekschuitverbinding heeft bijgedragen aan de ontwikkeling van buitenplaatsen in de regio. In de Gouden Eeuw (17e eeuw) beleefde Holland een grote bloeiperiode op handelsgebied. De nieuwe rijken wilden naar goed voorbeeld van de oude adel buitenplaatsen stichten. De druk bevaren Vliet vormde een mooi uitzicht en was door de trekschuitverbinding goed te bereiken.

2.2

Huidige situatie

2.2.1 Bestaande functies Binnen het plangebied zijn in de huidige situatie meerdere kantoorgebouwen gelegen. Parkeren domineert de ruimte rondom de kantoorlocatie en veel van de gebouwen voldoen niet meer aan de huidige norm en zijn bouwkundig afgeschreven. Daarnaast is er binnen het gebied veel leegstand. In het midden van het plangebied en aan de zuidzijde, in de richting van de Rijksweg A4 is groen te vinden. Daarnaast zijn er meerdere watergangen aanwezig binnen het plangebied. Figuur 2.0: Weergave plangebied (bron: stedenbouwkundig plan Overgoo - Fleetpark).

Mees Ruimte & Milieu | TAM-Omgevingsplan Overgoo

Pagina | 11

Het plangebied wordt omsloten door de Vlietweg ten noorden, woningen ten westen, de A4 ten zuiden en de Noordelijke Verbindingsweg ten oosten.

2.3

Ontwikkelingen

Zoals in de inleiding van dit TAM-omgevingsplan reeds is aangehaald, vormen het Ontwikkelkader Overgoo en het Stedenbouwkundigplan Overgoo - Fleetpark de basis voor dit TAM-omgevingsplan. In de hiernavolgende paragrafen wordt daarom eerst kort stilgestaan bij de kaders uit het ontwikkelkader en het stedenbouwkundigplan. Vervolgens wordt nader ingegaan op het programma en de bouwmogelijkheden die onderhavig TAM-omgevingsplan toestaat. 2.3.1 Ontwikkelkader Overgoo Voorafgaand aan de totstandkoming van het Ontwikkelkader (Bijlage 1 Ontwikkelkader Overgoo) is een Ontwikkelvisie opgesteld voor het gebied. In de Ontwikkelvisie, die in nauwe samenwerking met stakeholders en omwonenden is opgesteld, zijn vier ambities vastgesteld voor het ontwikkelen van een levendig en gemengd gebied. Een gebied waarin wonen, werken en voorzieningen samenkomen en elkaar wederzijds versterken, een gebied dat goed verbonden is met zijn omgeving en duurzaam en klimaatbestendig ontwikkeld wordt. Het ontwikkelkader heeft de kaderstellende basis gevormd voor de verdere uitwerking van de bouwplannen en inrichtingsplannen voor de openbare ruimte. Ambitie 1: Magic mix Overgoo wordt een levendig woon-werkgebied met synergie tussen wonen, werken en voorzieningen, een Magic Mix. De Magic Mix creëert meerwaarde en maakt Overgoo uniek in de gemeente en een aantrekkelijke vestigingslocatie in de regio.

Ambitie 2: Inclusief Overgoo wordt een inclusieve wijk, waarin verschillende doelgroepen als starters, gezinnen Mees Ruimte & Milieu | TAM-Omgevingsplan Overgoo

Pagina | 12

en senioren een geschikte woning kunnen vinden. De wijk is levensloopbestendig en biedt ook aan bewoners uit andere delen van Leidschendam-Voorburg de mogelijkheid om door te stromen. Er wordt een aandeel geleverd aan de sociale woningbouwopgave van de gemeente door 30% sociale huur en 20% middendure huur/koop voor verschillende doelgroepen in het gebied te realiseren. Ambitie 3: Duurzaam Overgoo wordt een duurzaam gebied. Klimaatadaptief met veel groen en waterberging, zowel in de openbare ruimte als op de daken. Energetisch duurzaam door onder andere goed geïsoleerde gebouwen, het toepassen van zonnepanelen op daken, warmteboilers of WKO-systemen. Duurzame mobiliteit door collectieve parkeervoorzieningen, deelmobiliteit, betere bereikbaarheid en een goed verbonden wandel- en fietsnetwerk. Ambitie 4: Goed verbonden Overgoo is straks goed aangesloten op zijn omgeving door een aantal nieuwe verbindingen. Langzaam verkeer en openbaar vervoer staan hierbij voorop. Een nieuwe fietsroute door Leidschendam-Zuid die de buurten Zeeheldenwijk, Overgoo en de Oude Bleijk verbindt is wenselijk. Ruimtelijke randvoorwaarden In Overgoo zijn er verschillende harde randvoorwaarden die ruimtelijk een dwingende uitwerking hebben op het gebied.

De geluidsbelasting en milieueffecten van de N14, de A4 en de Noordelijke Verbindingsweg; de Dunea-leidingen in het gebied waar niet overheen gebouwd mag worden, de hoogteverschillen en verschillende peilvakken in het gebied stellen eisen aan de toegankelijkheid, klimaatbestendigheid en aan de ruimtelijke inpassing van een mogelijke tramhalte en de (fiets)verbinding met de Zeeheldenwijk. In hoofdstuk 4 van onderhavig TAM-omgevingsplan wordt nader ingegaan op deze ruimtelijke randvoorwaarden. Ruimtelijk raamwerk Op basis van de uitgangspunten (randvoorwaarden) en ambities, vastgesteld in de Ontwikkelvisie voor Overgoo, is een stedenbouwkundig concept ontwikkeld dat de onderlegger vormt voor het Ontwikkelkader. Het stedenbouwkundig concept definieert enkele dragende structuren die samen het ruimtelijk raamwerk vormen voor het gebied en richtinggevend zijn voor de aanliggende bebouwing in de te ontwikkelen bouwvelden. Deze structuren creëren de condities voor een gemengde, duurzame, inclusieve en verbonden wijk. 2.3.2 Stedenbouwkundigkader Overgoo - Fleetpark Na vaststelling van het ontwikkelkader is er gestart met de uitwerking van het stedenbouwkundig plan. Daarin is beschreven dat het totale programma binnen het plangebied circa 110.000 m2 BVO omvat. In het stedenbouwkundigplan is vastgelegd dat ruimte wordt geboden aan een woningbouwprogramma van circa 975 woningen.

Het stedenbouwkundige plan is opgebouwd vanuit een aantal verschillende uitgangspunten, namelijk de bebouwing, ontsluiting, groen, water en verkeer. Hieronder wordt achtereenvolgens op deze aspecten ingegaan. Bebouwing De hogere bebouwing langs de Noordelijke Verbindingsweg beschermt het achterliggende gebied tegen geluid. De schaal van de bebouwing loopt richting de Oude Bleijk geleidelijk aan af. Aan deze zijde komt het kleinschalige formaat van de grondgebonden woningen die aansluiten op de omliggende bestaande bebouwing. Ontsluiting In het plan komt een groene brede laan ingericht voor fietsers en wandelaars, waarbij de auto te gast is. De ruimte is dynamisch, niet alleen door zijn functie als hoofdontsluitingsader, maar ook door de mix aan functies langs de randen. Mees Ruimte & Milieu | TAM-Omgevingsplan Overgoo

Pagina | 13

Groen Kwalitatief groen en levendigheid op straat zijn de belangrijkste uitgangspunten in het plan. Dit is gerealiseerd door het parkeren te concentreren en deze zoveel mogelijk uit het zicht op te nemen in de bebouwing. Figuur 2.1: Groenstructuur (bron: stedenbouwkundig plan Overgoo - Fleetpark).

Water Er dient aandacht besteed te worden aan water. Dit is een grote kwaliteit in het gebied maar ook van belang voor de waterbergingsopgave. In het nieuwe plan is de kwaliteit van water en de watergangen meer zichtbaar gemaakt en daardoor ook beter te beleven. Verkeer Het parkeren wordt geconcentreerd en geplaatst binnen de woonblokken langs de Noordelijke Verbindingsweg, waardoor de rest van het plangebied vrij blijft van zichtbare parkeergarages. De grootste parkeergarage wordt ontsloten vanaf de Noordelijke Verbindingsweg om op die manier een groot deel van de autobewegingen uit het gebied te weren. Het fietspad langs de Noordelijke Verbindingsweg (Leidschenveensepad) wordt deels vernieuwd voor een betere aansluiting op de nieuwe bebouwing en voor het inpassen van een veilige verbinding met de parkeergarage. Tussen de bebouwing door wordt het fietspad via een helling verbonden met de centrale laan van de nieuwe wijk. Vrijliggende wandelpaden kronkelen door het parklandschap en aan de oostzijde verbinden de paden het nieuwe woongebied met de bestaande woonwijk Oude Bleijk. Programma Woonprogramma Door de grote verscheidenheid aan woningtypologieën in het gebied wordt een gevarieerd woonprogramma gecreëerd. Dit biedt ruimte aan verschillende doelgroepen en voor alle inkomensgroepen, zowel in de koop als in de huursector.

Door de diversiteit aan woningtypologieën (1-, 2-, 3-kamerappartementen, atelierwoningen, eengezinswoningen, grondgebonden en appartementen) is er ruimte voor o.a. starters, gezinnen, zzp’ers met een bedrijf aan huis en senioren. De diversiteit aan bewoners is belangrijk voor de leefbaarheid in het gebied. Economisch programma Mees Ruimte & Milieu | TAM-Omgevingsplan Overgoo

Pagina | 14

In het stedenbouwkundig plan is het volgende omschreven over het werkprogramma. Het economische programma zal bestaan uit functies die ten goede komen aan het functioneren van de buurt. Doelstelling is dat een Magic Mix ontstaat en er synergie is tussen de verschillende gebruiksfuncties. De voorzieningen die in de buurt komen zijn voor de nieuwe bewoners, maar ook voor de bewoners van omliggende wijken, denk hierbij aan een koffietentje, een gezondheidscentrum met een fysiotherapeut, huisarts, tandarts en apotheek, een kinderopvang en wellicht een buurtsupermarkt. In het stedenbouwkundig programma is beschreven dat het doel is om een werk- en voorzieningenprogramma te realiseren gelegen in de bandbreedte van 10.800 m2 tot maximaal 17.400 m2. Voor de uitwerking van het kantoor en bedrijvenprogramma zal onderzocht worden of dit goed kan aansluiten bij de vraag. Uitgangspunt is het terugbrengen van een bedrijfsverzamelfunctie, waar startende bedrijven kunnen worden ondergebracht. Een andere uitwerking is het realiseren van atelierwoningen waardoor zzp’ers en kleine zelfstandigen de mogelijkheid krijgen om wonen en werken op één locatie te combineren. Tevens is er ruimte voor kleinschalige kantoor- en bedrijfsruimtes die aansluiten bij de locatie en haar bewoners en gebruikers.

Parkeren In het stedenbouwkundigprogramma is beschreven dat in het plan circa 900 parkeerplaatsen voorzien zijn. Parkeren wordt geconcentreerd in drie garages onder de woonblokken langs de Noordelijke Verbindingsweg, waardoor de rest van het plangebied vrij blijft van parkeergarages. Het parkeerprogramma wordt richting de hoven en de hoofdlaan omringd met woningen, zodat er een aantrekkelijke levendige gevel ontstaat. Bovenop de parkeergarages worden kwalitatieve groene binnentuinen gerealiseerd waar bewoners kunnen samenkomen. De parkeergevel langs de Noordelijke Verbindingsweg wordt vergroend en voorziet de parkeervoorziening van natuurlijke ventilatie. 2.3.3 Planbeschrijving In deze paragraaf wordt achtereenvolgens ingegaan op het voorgenomen programma, de voorgenomen bebouwing en de stedenbouwkundige inpassing daarvan. Deze uitwerking heeft plaatsgevonden op basis van het ontwikkelkader en het stedenbouwkundig plan zoals beschreven in voorgaande paragraaf. Programma Onderhavig omgevingsplan biedt ruimte aan maximaal 975 woningen. Ten behoeve van het ontwikkelkader en het stedenbouwkundigplan is door Cushman & Wakefield onderzoek gedaan naar de invulling van het niet-woon programma en is de haalbaarheid daarvan getoetst in (in bandbreedtes) van de volgende vier werkfuncties: kantoor, bedrijfsruimte, zorg en commercieel.

Onderhavig omgevingsplan biedt ruimte aan maximaal 17.400 m2 bvo aan werkgerelateerde functies. De bovengrens van het programma wordt aangehouden, mits aangetoond kan worden dat er vanuit de markt minder vraag c.q. behoefte is.

Mees Ruimte & Milieu | TAM-Omgevingsplan Overgoo

Pagina | 15

Hoofdstuk 3 Beleidskader 3.1

Rijksbeleid

3.1.1 Nationale Omgevingsvisie De Nationale Omgevingsvisie (NOVI) is een instrument van de nieuwe Omgevingswet en beschrijft op nationaal niveau een langetermijnvisie op de toekomstige ontwikkeling van de leefomgeving. De NOVI beschrijft de manier waarop men op rijksniveau wil werken aan de volgende 4 prioriteiten: ruimte voor klimaatadaptatie en energietransitie, duurzaam economisch groeipotentieel, sterke en gezonde steden en regio's en als laatste toekomstbestendige ontwikkeling van het landelijk gebied. Als uitgangspunt geldt dat Nederland mooier en sterker wordt gemaakt door voort te bouwen op het bestaande landschap en de (historische) steden. Omgevingskwaliteit is daarbij een kernbegrip en omvat zowel ruimtelijke kwaliteit als de milieukwaliteit. In de NOVI wordt uitgegaan van een integrale aanpak tussen overheden en maatschappelijke organisaties met meer regie vanuit het Rijk. In de NOVI geeft het Rijk de kaders en de richting aan voor zowel nationale als decentrale keuzes. Bij de afweging van belangen staat een evenwichtig gebruik van de fysieke leefomgeving zowel boven- als ondergronds voorop. De NOVI onderscheidt daarbij 3 afwegingsprincipes: 1. combinaties van functies gaan voor enkelvoudige functies, 2. kenmerken en identiteit van een gebied staan centraal, en 3. afwentelen wordt voorkomen.

De NOVI gaat vergezeld van een Uitvoeringsagenda, die waar nodig jaarlijks wordt geactualiseerd, en waarin is aangegeven hoe het Rijk invulling geeft aan zijn rol bij de uitvoering van de NOVI. Tevens staat hierin een overzicht van instrumenten en (gebiedsgerichte) programma's op verschillende beleidsterreinen. Met het oog op de klimaatbestendigheid van Nederland moeten functies die gebruik maken van de fysieke leefomgeving meer worden afgesteld op de eigenschappen van het bodem-watersysteem. Ook dient de infrastructuur voor energie beter te worden afgestemd op de toename van transport en opslag van duurzame energie. Daarnaast is er een opgave voor het realiseren van bronnen van duurzame energie. In de NOVI worden richtingen meegegeven die bij de inpassing van energie-infrastructuur aandacht vragen met het oog op de kwaliteit van de leefomgeving. Om te voorzien in de grote actuele woonbehoefte is een pakket aan maatregelen voorgesteld; ontwikkeling vindt plaats in lijn met de ambities van de integrale verstedelijkingsstrategie, zoveel mogelijk in bestaand stedelijk gebied, klimaatbestendig en natuurinclusief. Grote open ruimten tussen de steden dienen daarbij hun groene karakter te behouden. Tegelijkertijd moet het aanbod en de kwaliteit van het groen in de stad worden versterkt en de aansluiting op het groene gebied buiten de stad worden verbeterd.

Relatie tot ontwikkeling Het programma waar onderhavig TAM-omgevingsplan ruimte aan biedt, voorziet in hoofdzaak in het toevoegen van woningen ten opzichte van de bestaande situatie. Het programma waar onderhavig TAM-omgevingsplan ruimte aan biedt voorziet in de realisatie van maximaal 975 woningen. Daarnaast wordt een zogenoemd werkprogramma toegestaan binnen de bandbreedte van maximaal 17.400 m2 bvo. Door de ontwikkeling van de woningen in combinatie met de overige functies, wordt een impuls gegeven aan de bestaande woonkwaliteit en kan daarnaast een bijdrage worden geleverd aan het nationaal belang om zorg te dragen voor een woningvoorraad die aansluit op de woonbehoeften. De overige nationale belangen leveren verder geen beperkingen en/of belemmeringen op voor de gebiedsontwikkeling Fleetpark - Overgoo. Mees Ruimte & Milieu | TAM-Omgevingsplan Overgoo

Pagina | 16

Conclusie De ontwikkeling past binnen de uitgangspunten van de NOVI dat gekenmerkt wordt door een hoog abstractie niveau. Beleid voor deze specifieke locatie dan wel ontwikkeling wordt verder overgelaten aan de provincie en de gemeente. 3.1.2 Besluit kwaliteit leefomgeving In het Besluit kwaliteit leefomgeving (Bkl) zijn de instructieregels van het rijk opgenomen voor het omgevingsplan. De instructieregels gaan over: Algemene bepalingen (paragraaf 5.1.1); Waarborgen van de veiligheid (paragraaf 5.1.2); Beschermen van de waterbelangen (paragraaf 5.1.3); Beschermen van de gezondheid en van het milieu (paragraaf 5.1.4); Beschermen van landschappelijke of stedenbouwkundige waarden en cultureel erfgoed (paragraaf 5.1.5); Behoud van ruimte voor toekomstige functies (paragraaf 5.1.6); Behoeden van de staat en werking van infrastructuur of voorzieningen voor nadelige gevolgen van activiteiten (paragraaf 5.1.7); Bevorderen van de toegankelijkheid van de openbare buitenruimte voor personen (paragraaf 5.1.8). Afdeling 5.2 bevat instructieregels over de uitoefening van taken voor de fysieke leefomgeving.

Deze instructieregels gaan over: Voorkomen van belemmeringen voor gebruik en beheer van de hoofdspoorweginfrastructuur en van rijkswegen; Lokale spoorwegen binnen vervoerregio's; Lozen van industrieel afvalwater in het openbaar vuilwaterriool; Bebouwingscontour jacht; Bebouwingscontour houtkap. Afdeling 5.3 bevat regels over ontheffing van instructieregels voor het omgevingsplan. In Hoofdstuk 4 Omgevingsaspecten van onderhavig omgevingsplan wordt verder ingegaan op de van toepassing zijnde instructieregels voor zover relevant voor de gebiedsontwikkeling Fleetpark - Overgoo.

3.2

Provinciaal beleid

Het Omgevingsbeleid van Zuid-Holland omvat al het provinciale beleid voor de fysieke leefomgeving. Het bestaat uit twee kaderstellende instrumenten: de omgevingsvisie en de omgevingsverordening. Daarnaast zijn in het provinciale Omgevingsbeleid operationele doelstellingen opgenomen, zodat zichtbaar is hoe de provincie zelf invulling geeft aan de realisatie van haar beleid. Deze operationele doelstellingen maken onderdeel uit van verschillende uitvoeringsprogramma's en plannen. Met het Omgevingsbeleid van Zuid-Holland streeft de provincie naar een optimale wisselwerking tussen gewenste ruimtelijke ontwikkelingen en een goede leefomgevingskwaliteit. Hieraan geeft men richting door het maken van samenhangende beleidskeuzes, die volgen uit de provinciale opgaven. Deze beleidskeuzes werken door naar uitvoeringsprogramma's en naar regels in de verordening. Het geheel aan bestaande beleidskeuzes, inclusief de doorwerking naar programma's en verordening, vormt het provinciale beleid voor de fysieke leefomgeving.

Mees Ruimte & Milieu | TAM-Omgevingsplan Overgoo

Pagina | 17

3.2.1 Omgevingsvisie Zuid-Holland Per 15 maart 2022 is de (geconsolideerde) Zuid-Hollandse Omgevingsvisie in werking getreden. In de Omgevingsvisie is al het bestaande provinciale beleid voor de fysieke leefomgeving samengevoegd in een Omgevingsvisie en Omgevingsverordening. De provincie wil met haar Omgevingsvisie een uitnodigend perspectief bieden, zonder een beoogde eindsituatie te schetsen. Er is daarom geen eindbeeld voor 2030 of 2050 opgenomen, maar de maatschappelijke opgaven zijn vertaald in ambities. De provincie heeft hiervoor 7 vernieuwingsambities geformuleerd. Deze ambities dienen als stip op de horizon: 1. Samen werken aan Zuid-Holland: inwoners, organisaties en bedrijven in een vroeg stadium betrekken bij besluiten. 2. Bereikbaar Zuid-Holland: efficiënt, veilig en duurzaam over weg, water en spoor. 3. Schone energie voor iedereen: op zoek naar schone energie, haalbaar en betaalbaar voor iedereen. 4. Een concurrerend Zuid-Holland: diversiteit, de economische kracht van Zuid-Holland. 5. Versterken natuur in Zuid-Holland: een aantrekkelijk landelijk gebied draagt bij aan de kwaliteit van de leefomgeving. 6. Sterke steden en dorpen in Zuid-Holland: versnellen van de woningbouw met behoud van ruimtelijke en sociale kwaliteit. 7. Gezond en veilig Zuid-Holland: beschermen en bevorderen van een gezonde, veilige leefomgeving.

Deze nevengeschikte ambities staan niet op zichzelf. Ze zijn geworteld in de historie, ligging en economische structuur van Zuid-Holland en gekoppeld aan de strategische uitdagingen waar de regio voor staat. De ambities zijn de kaders waarbinnen de provincie ruimte geeft. Die ruimte kan per opgave verschillen. Door in te zetten op de zeven ambities draagt Zuid-Holland bij aan een betere leefomgeving in de provincie. Beleid ruimtelijke kwaliteit De inzet van de provincie is dat ruimtelijke ontwikkelingen bijdragen aan het behoud en versterking van de ruimtelijke kwaliteit. Het ruimtelijk kwaliteitsbeleid bestaat uit een viertal kwaliteitskaarten, samengevat in één integrale kwaliteitskaart, bijbehorende richtpunten en een aantal bepalingen in de verordening ('handelingskader ruimtelijke kwaliteit'). De kwaliteitskaart en de richtpunten geven richting aan de interpretatie van ruimtelijke kwaliteit. Om te kunnen bepalen of een ruimtelijke ontwikkeling passend is, is vooral de ruimtelijke impact van belang. Daarbij hanteert de provincie met het oog op de wisselwerking tussen gebiedskwaliteiten en ontwikkelingen de volgende uitgangspunten: De aard en schaal van een gebied bepalen of een ontwikkeling in meer of mindere mate passend is. In een agrarisch gebied passen stedelijke functies als woonwijken of bedrijventerreinen niet bij de aard en zijn daarmee gebiedsvreemd.

De schaal van een gebied (‘korrelgrootte’) bepaalt of een ontwikkeling al dan niet past bij die schaal. Het ‘laadvermogen’ van een coulisselandschap is immers anders dan dat van een open veenweidepolder. Een ontwikkeling die past bij de schaal en aard van een gebied heeft in beginsel weinig ruimtelijke impact op gebiedskwaliteiten en vraagt daarom weinig tot geen provinciale betrokkenheid. Hoe meer een ontwikkeling afwijkt van de aard en schaal van een gebied, des te groter is in beginsel de ruimtelijke impact van nieuwe ontwikkelingen en des te eerder raken ze provinciale doelen of belangen. Dit geldt eveneens naarmate de kwaliteit van een gebied bijzonderder of kwetsbaarder is. De gebiedsprofielen ruimtelijke kwaliteit bieden handvatten om te bepalen hoe groot de ruimtelijke impact in specifieke gevallen is. In dit licht wordt onderscheid gemaakt in drie soorten ontwikkeling: inpassing, aanpassing en transformatie.

Mees Ruimte & Milieu | TAM-Omgevingsplan Overgoo

Pagina | 18

Figuur 3.0: Soorten ontwikkelingen transformeren, aanpassen en inpassen (bron: Omgevingsvisie Zuid-Holland).

De gebiedsprofielen ruimtelijke kwaliteit vormen een uitwerking van de kwaliteitskaart en de richtpunten op gebiedsniveau, en zijn opgesteld in samenwerking met regionale partijen. Ze bieden een gebiedsspecifieke handreiking voor het omgaan met ruimtelijke kwaliteit bij ruimtelijke ontwikkelingen. Naast het generieke kwaliteitsbeleid, dat geldt voor de gehele provincie, wordt een tweetal beschermingscategorieën onderscheiden, waar onder voorwaarden van ruimtelijke kwaliteit ook ontwikkelingen mogelijk zijn, maar waar vanwege de kwetsbaarheid of bijzonderheid extra voorwaarden van toepassing zijn. Relatie tot ontwikkeling Ook het programma Ruimte en de Kwaliteitskaart zijn onderdeel van de omgevingsvisie van de provincie Zuid-Holland. Het programma Ruimte bevat een nadere invulling en operationalisering van ruimtelijk relevante onderdelen van de Omgevingsvisie. Daarbij gaat het om locatie specifieke of de programmatische invulling van beleidsbeslissingen uit de Omgevingsvisie. Om aan te geven wat de provincie verstaat onder gebiedskwaliteit is een integrale Kwaliteitskaart opgenomen in de Omgevingsvisie. Deze integrale Kwaliteitskaart is opgebouwd uit vier lagen: Laag van de ondergrond. De grondslag van de provincie en de natuurlijke (landschapsvormende) processen; Laag van de cultuur-en natuurlandschappen.

De laag van het zichtbare landschap en (grondgebonden) nut; Laag van de stedelijke occupatie. De steden en dorpen en hun onderlinge netwerken; Laag van de beleving. De identiteit en (recreatieve) beleving. De kwaliteitskaart bevat de belangrijkste kenmerken (richtpunten) van een gebied en deze worden hieronder nader behandeld. Laag van de ondergrond Het plangebied is gelegen in de volgende gebieden 'Rivierdeltacomplex - jonge zeeklei' en 'Veencomplex - oude zeeklei'. Binnen dit gebied dienen ontwikkelingen bij te dragen aan het behoud van ruimte voor dynamische natuurlijke processen en zoet-zoutovergangen in de Deltawateren en natuurlijke buitendijkse gebieden. Tevens dienen ontwikkelingen in droogmakerijen een bijdrage aan een duurzame waterhuishouding te leveren. Het plangebied is echter niet gelegen in de deltawateren of in buitendijks gebied. Het genoemde richtpunt is daarmee niet relevant voor de beoogde ontwikkeling. Het plan houdt rekening met een duurzame waterhuishouding zoals in onderhavige motivering nader wordt behandeld in paragraaf 4.11. Laag van de cultuur- en natuurlandschappen Deze laag is niet van toepassing op het plangebied.

Mees Ruimte & Milieu | TAM-Omgevingsplan Overgoo

Pagina | 19

Laag van stedelijke occupatie Het plangebied is gelegen binnen de gebieden 'Steden en dorpen' en 'Bouwwerken voor energieopwekking'. De bij 'Steden en dorpen' behorende richtpunten luiden als volgt: Ontwikkelingen dragen bij aan de karakteristieke kenmerken/identiteit van stad, kern of dorp. Hoogteaccenten (waaronder hoogbouw) vallen zoveel mogelijk samen met centra (zwaartepunten) en interactiemilieus in de stedelijke structuur. Daar waar hoogbouw niet samenvalt met "zwaartepunten" in de stedelijke structuur geeft een beeldkwaliteitsparagraaf inzicht in de effecten, invloed en aanvaardbaarheid van hoogbouw op de (wijde) omgeving. Ontwikkelingen dragen bij aan versterking van de stedelijke groen- en waterstructuur. Een nieuwe uitbreidingswijk bouwt voort op het bestaande stads- en dorpsgebied en versterkt de overgangskwaliteit van de stadsrand (zie stads- en dorpsranden). Cultuurhistorisch waardevolle gebouwen en stedenbouwkundige patronen worden behouden door ze waar mogelijk een functie te geven die aansluit bij de behoeften van deze tijd. Het eigen karakter van het historisch centrum wordt versterkt. Historische centra en kernen blijven ervaarbaar vanuit het omringende gebied. Bij bedrijventerreinen krijgt de beeldkwaliteit van de randen, een goede ontsluiting en de samenhang met de omgeving extra aandacht.

Naast het karakter van de bebouwing, geldt dat de beoogde functies eveneens aansluiten op het stedelijke karakter van het omliggende gebied, waarin woon- en werkfuncties elkaar afwisselen en versterken. Binnen het plangebied en de directe omgeving is geen bebouwing aanwezig met cultuurhistorische waarden. Ook is geen sprake van een nieuwe uitbreidingswijk. De richtpunten op genoemde onderdelen zijn daarom niet van relevant voor onderhavig project. Laag van de beleving Op de laag van de beleving is te zien dat de planlocatie binnen een gebied valt dat is aangewezen als Romeinse Limes, zie hiertoe onderstaand figuur. In paragraaf 4.12 wordt hier nader op ingegaan. Figuur 3.1: Uitsnede kwaliteitskaart laag van de beleving (bron: kwaliteitskaart gebiedsprofielen Zuid-Holland).

Mees Ruimte & Milieu | TAM-Omgevingsplan Overgoo

Pagina | 20

Conclusie Het bestemmingsplan ziet op de transformatie van een deel van het bestaande stedelijk gebied van de gemeente Leidschendam-Voorburg. Het voorheen monofunctionele (kantoor)gebied wordt omgevormd naar een gemengd woon-werkgebied, waarbij bouw van nieuwe woningen, het toevoegen van aantrekkelijke werklocaties en de opgaven voor onder andere de energietransitie en klimaatadaptatie integraal worden uitgevoerd. Gesteld kan worden dat er sprake is vaan een aanpassing: de ruimtelijke ontwikkeling past binnen de bestaande gebiedsidentiteit, maar veroorzaakt wijziging op structuurniveau. In de uitwerking van de stedenbouwkundige opzet voor het gebied is de potentie, gelet op de ligging nabij de Noordelijke Verbindingsweg en Rijksweg A4, op een verantwoorde en integraal afgewogen wijze benut. Gelet op de integrale gebiedsontwikkeling die wordt geïnitieerd in het plangebied, komen alle provinciale opgaven in meer of mindere mate aan bod in de voorgestane ontwikkeling. 3.2.2 Zuid-Hollandse Omgevingsverordening Per 1 januari 2024 is de Zuid-Hollandse Omgevingsverordening (ZHOV) in werking getreden. In de verordening van provinciale staten van Zuid-Holland zijn de regels opgenomen voor het beschermen en benutten van de fysieke leefomgeving. Aan deze regels moeten ruimtelijke plannen van de gemeenten voldoen.

Enkele relevante speerpunten uit de omgevingsverordening zijn de regels voor ruimtelijke kwaliteit en het toepassen van de ladder voor duurzame verstedelijking. Voor de ladder voor duurzame verstedelijking geldt overigens dat deze op basis van landelijke regelgeving niet van toepassing is, maar dat de provincie de bevoegdheid heeft nadere regels te stellen met betrekking tot de onderbouwing van de (regionale) behoefte, hetgeen de provincie Zuid-Holland in haar verordening heeft gedaan. Relatie tot ontwikkeling Er zijn diverse regels uit de Omgevingsverordening waar de voorgenomen ontwikkeling aan moet voldoen. Een samenvatting van deze regels met de relevante voorwaarden voor de voorgenomen ontwikkeling is onderstaand weergegeven. Toekomstbestendig bouwen en ontwikkelen In paragraaf 7.3.6.a van de Zuid-Hollandse Omgevingsverordening zijn de regels ten aanzien van toekomstbestendig bouwen en ontwikkelen opgenomen. Deze paragraaf is van toepassing op nieuwe ruimtelijke ontwikkelingen. In artikel 7.41aa is opgenomen dat een omgevingsplan dat een nieuwe stedelijke ontwikkeling met 12 woningen of meer mogelijk maakt, daarbij de mogelijkheden en kansen voor toekomstbestendig bouwen betrekt. De volgende aspecten van toekomstbestendig bouwen worden blijkens het tweede lid van artikel 7.41aa betrokken: a. de risico's van klimaatverandering; b.

de energiehuishouding van de gebouwen, met name het gebruik en de opwekking van energie; c. de toepassing van circulaire of biobased grondstoffen of producten; d. de mogelijkheden om de emissies van NOx en CO2 te beperken in de bouw- en gebruikfsase; e. het reduceren van drinkwatergebruik door waterbesparende maatregelen te treffen; f. het versterken van de biodiversiteit; en g. het realiseren van een gezonde en veilige leefomgeving. Daarnaast dient op grond van artikel 7.41b rekening te worden gehouden met de risico's van klimaatverandering, waaronder in ieder geval de te verwachten gevolgen van: a. b. c. d.

wateroverlast door overvloedige neerslag; overstroming; hitte; droogte;

Mees Ruimte & Milieu | TAM-Omgevingsplan Overgoo

Pagina | 21

alsmede de effecten van de bovengenoemde risico's van bodemdaling. Voor zover risico's zich voordoen wordt rekening gehouden met het zo veel mogelijk voorkomen en beperken, via maatregelen of voorzieningen, dan wel het gericht aanvaarden van deze risico's. In paragraaf 4.16 van onderhavig plan wordt nader ingegaan op het aspect duurzaamheid, waarbij ook wordt in gegaan op de energiehuishouding van gebouwen, het versterken van de biodiversiteit en het realiseren van een gezonde en veilige leefomgeving. Voor wat betreft het in te zetten materieel tijdens de bouwfase wordt verwezen naar paragraaf 4.6. In paragraaf 4.9 wordt ingegaan op de aspecten wateroverlast, overstroming, hitte en droogte. Vooruitlopend op deze paragrafen kan geconcludeerd worden dat de artikelen 7.41aa en 7.41b niet aan vaststelling van onderhavig plan in de weg staan. Ruimtelijke kwaliteit In paragraaf 7.3.7 van de Zuid-Hollandse Omgevingsverordening zijn de regels ten aanzien van ruimtelijke kwaliteit opgenomen. De paragraaf is van toepassing op nieuwe ruimtelijke ontwikkelingen. Voorliggend plangebied is niet aangewezen met een beschermingscategorie. Artikel 7.42 is derhalve niet van toepassing. In artikel 7.43, 43a en 43c wordt het soort ruimtelijke ontwikkeling onderscheiden en de wijze waarop per soort ruimtelijke ontwikkeling de ruimtelijke kwaliteit dient te worden gewaarborgd.

Uitgangspunt van de strategie voor de bebouwde ruimte is betere benutting van het bestaand stads- en dorpsgebied (BSD). Stedelijke ontwikkelingen vindt daarom primair plaats binnen BSD. Het plan past bij de aard en schaal van het gebied en voldoet aan de relevante richtpunten van de kwaliteitskaart zoals is beoordeeld in paragraaf 3.2.1. Omdat in onderhavige situatie sprake is van een ontwikkeling die naar aard en schaal past binnen de identiteit van de omgeving, is conform artikel 7.43 sprake van het soort ontwikkeling 'inpassen'. Op basis van artikel 7.43c kan een omgevingsplan voorzien in een nieuwe ruimtelijke ontwikkeling van het soort inpassen als deze rekening houdt met de relevante richtpunten ruimtelijke kwaliteit, zodanig dat de ruimtelijke kwaliteit per saldo tenminste gelijk blijft. Stedelijke ontwikkelingen In paragraaf 7.3.8 van de Zuid-Hollandse Omgevingsverordening zijn de regels ten aanzien van stedelijke ontwikkelingen opgenomen. Op basis van artikel 7.44 dient een omgevingsplan dat een nieuwe stedelijke ontwikkeling voor wonen, bedrijventerreinen of kantoren mogelijk maakt rekening te houden met de op de behoefteramingen van Gedeputeerde Staten gebaseerde regionale afgestemde behoefte aan deze ontwikkeling.

De regionaal afgestemde behoefte kan blijken uit de instemming met of vaststelling van regionale bestuurlijke afspraken door Gedeputeerde Staten of uit een door Gedeputeerde Staten openbaar gemaakt document. De regionale bestuurlijke afspraken bevatten een uitwerking van de in de provinciale Omgevingsvisie genoemde doelstellingen. De provincie heeft als doelstelling uitgesproken om tot 2030 bijna 250.000 woningen te bouwen en hiervan dient zo veel als mogelijk binnen het bestaand stedelijk gebied gerealiseerd worden. Op basis van artikel 7.45 dient een omgevingsplan dat een nieuwe stedelijke ontwikkeling mogelijk maakt, in de motivering in te gaan op de toepassing van de ladder voor duurzame verstedelijking. In paragraaf 4.3 Ladder voor duurzame verstedelijking wordt nader ingegaan op de woningbehoefte binnen de provincie en regio, waar middels onderhavig plan een bijdrage aan wordt geleverd. Vooruitlopend hierop kan geconcludeerd worden dat er voldoende kwalitatieve en kwantitatieve behoefte is aan de voorgenomen ontwikkeling. Op basis van artikel 7.45b dient in een (omgevings)plan voor een stedelijke ontwikkeling met de functie wonen, rekening te houden met een zo hoog mogelijke woningdichtheid en dient het plan bij te dragen aan een goede woon- en leefomgeving. Hierbij dienen ook de mogelijkheden voor gevarieerde woningtypen betrokken te worden.

Onderhavig omgevingsplan biedt ruimte aan maximaal 975 woningen en commerciële functies van maximaal 17.400 m2. Van het maximum aantal nieuwbouwwoningen waar de wijziging van het omgevingsplan ruimte aan biedt wordt circa 30% gerealiseerd als sociale huur. Naast

Mees Ruimte & Milieu | TAM-Omgevingsplan Overgoo

Pagina | 22

sociale huurwoningen worden ook woningen in het middendure en dure segment gerealiseerd. Hiermee wordt voldaan aan de ambitie uit de Ontwikkelkader om in het plangebied naast woningen in het sociale segment, ook woningen in het middendure en dure (koop- en huur)segment te realiseren. Artikel 7.45c bepaalt dat eveneens rekening gehouden moet worden met de gevolgen van de ontwikkeling voor de bereikbaarheid en in artikel 7.45ca is bepaald dat ook de mogelijkheden voor het bevorderen van de biologische diversiteit moeten worden betrokken. In paragraaf 4.10 van deze toelichting is ingegaan op de verkeersgeneratie- en afwikkeling als gevolg van dit plan en in paragraaf 4.6 en paragraaf 4.13 is ingegaan op de kansen voor biodiversiteit. Zodoende is in dit plan voldoende rekening gehouden met de gevolgen voor de bereikbaarheid en de kansen voor biodiversiteit. Op grond van onderstaand figuur kan geconcludeerd worden dat het plangebied gelegen is binnen het gebied dat is aangewezen als stationsomgeving. In artikel 7.45e is opgenomen dat een omgevingsplan dat voorziet in nieuwe woningen in een stationsomgeving als bedoeld in artikel 7.45d, een parkeernorm van maximaal 0,7 autoparkeerplaats per woning hanteert en dat in afwijking hiervan een andere parkeernorm gehanteerd kan worden, als de gemeente op de lokale situatie afgestemde regels of beleid voor parkeren heeft vastgesteld.

Artikel 7.45f (parkeernorm sociale huur) regelt dat een omgevingsplan dat voorziet in nieuwe sociale huurwoningen een parkeernorm van maximaal 0,7 autoparkeerplaats per sociale huurwoning hanteert, maar dat in afwijking van het eerste lid een andere parkeernorm gehanteerd kan worden, als er op de lokale situatie afgestemde regels of beleid voor parkeren zijn vastgesteld. De gemeente kent specifiek parkeerbeleid en hier wordt in paragraaf 4.10 nader op ingegaan. De opgenomen parkeernorm in de Zuid-Hollandse Omgevingsverordening is gelet op voorgaande niet van toepassing. Figuur 3.2: Provinciale omgevingsverordening, stedelijke ontwikkelingen - stationsomgeving.

Wonen Op basis van artikel 7.47a dient een (omgevings)plan dat een nieuwe stedelijke ontwikkeling met 12 woningen of meer mogelijk maakt, te voorzien in voldoende sociale huurwoningen. Onder voldoende wordt in ieder geval verstaan minimaal 1/3 sociale huurwoningen of wat hierover is vastgelegd in de afgestemde regionale behoefte, bedoeld in artikel 7.44. Artikel 7.47b bepaalt verder dat ook moet worden voorzien in voldoende betaalbare woningbouw. Mees Ruimte & Milieu | TAM-Omgevingsplan Overgoo

Pagina | 23

Onder voldoende wordt in ieder geval verstaan 2/3 betaalbare woningbouw of wat hierover is vastgelegd in de afgestemde regionale behoefte, bedoeld in artikel 7.44. Maar ook hoe de ontwikkeling bijdraagt aan het doorgroeien naar minimaal 30% sociale huur in de totale woningvoorraad van de gemeente. In artikel 7.47c is het overgangsrecht vastgelegd ten aanzien van paragraaf 7.3.8 Wonen. In dit artikel is bepaald dat voorgaande niet van toepassing is als: a. een omgevingsplan in ontwerp is vastgesteld vóór de inwerkingtreding van deze paragraaf; of b. ten behoeve van de nieuwe ontwikkeling met 12 woningen of meer een overeenkomst als bedoeld in artikel 13.13 van de Omgevingswet is aangegaan voor 14 maart 2023. De overeenkomst (zoals bedoeld in artikel 13.13 van de Omgevingswet) is in voorliggend geval niet aangegaan voor 14 maart 2023 en derhalve kan geconcludeerd dat van artikel 7.47c van de Zuid-Hollandse omgevingsverordening niet van toepassing is. Zoals eerder beschreven betreft onderhavig omgevingsplan een uitwerking van het Ontwikkelkader (zie Bijlage 1) en het stedenbouwkundigplan Overgoo (zie Bijlage 2) dat is vastgesteld door de gemeente Leidschendam-Voorburg. De samenstelling van het programma waar dit omgevingsplan ruimte aan biedt is het resultaat van een sinds 2019 lopend proces van haalbaarheidsonderzoeken, ruimtelijke studies en privaatrechtelijke afspraken.

De beschikbare ruimte en de kwantitatieve en kwalitatief-ruimtelijke invulling daarvan, de wensen van verschillende grondeigenaren en andere betrokken partijen, de omgevingsaspecten waarmee rekening moet worden gehouden en de economische uitvoerbaarheid van het plan zijn in dit planproces bepalend geweest voor de uiteindelijk vastgestelde ruimtelijke en financiële kaders. Dit alles heeft zijn weerslag gevonden in het op 16 januari 2024 door de raad vastgestelde 'Stedenbouwkundig plan en programma gebiedsontwikkeling Overgoo/Fleetpark'. Overgoo naar een hoogwaardig gemengd woon- en werkgebied is één van die projecten. De uitwerking van deze kaders in voorliggend TAM-omgevingsplan biedt ruimte aan de bouw van 975 woningen en levert daarmee een zeer substantiële bijdrage aan het op peil krijgen van de lokale én regionale woningvoorraad. Mede daarom is ook, met ondersteuning vanuit GS, een subsidie van € 4.300.000 uit de Woningbouwimpuls (hierna: WBI) toegekend om de bouw van betaalbare woningen binnen het plan te bevorderen. Het resultaat van alle inspanningen is, dat binnen het totale programma van 975 woningen 31% (circa 302 woningen) in de categorie sociale huur en 52% (507 woningen) binnen de categorie betaalbaar valt.

Daarmee draagt het plan in belangrijke mate bij aan het uitbreiden van het aandeel sociale en/of betaalbare woningen in de woningvoorraad van Leidschendam-Voorburg. De uitwerking van de vastgestelde ruimtelijke en programmatische randvoorwaarden hebben, zoals beschreven, de grondslag gevormd voor dit TAM-omgevingsplan. Er is immers een basis of scenario nodig aan de hand waarvan alle noodzakelijke omgevingsonderzoeken kunnen worden uitgevoerd en een en ander kan worden doorvertaald het TAM-omgevingsplan. Dat is alleen mogelijk als er op enig moment een 0-moment kan worden bepaald. Daarna is het feitelijk niet meer mogelijk nog aanpassingen door te voeren in de ruimtelijke randvoorwaarden, het beoogde programma, etc. zonder daarmee de basis en resultaten van de uit te voeren onderzoeken onbruikbaar te maken. Dat is, gelet op de doorlooptijd en complexiteit van een en ander niet werkbaar. Bij de transformatie van voorliggend besluitgebied is dit 'point of no return' in feite al gepasseerd. Aanpassingen in het programma, de ruimtelijke randvoorwaarden of andere cruciale kaders zetten de uitvoerbaarheid van het plan en daarmee de toevoeging van nieuwe woningen aan de woningvoorraad op het spel. Die uitkomst zou hoe dan ook onaanvaardbaar zijn tegen het licht van de nieuwbouwopgave en de crisis op de lokale en regionale woningmarkt.

Gezien voorgaande is in afstemming met de provincie gezocht naar een samenwerking waarin enerzijds de voortgang van het project Overgoo niet in het geding komt en anderzijds voldoende inzicht aan de provincie wordt gegeven hoe de gemeente Leidschendam-Voorburg in de komende jaren tot een meer evenwichtige verdeling van de sociale huuropgave in de regio. Kort samengevat kort het erop neer dat er door de gemeente strengere kaders vastgesteld worden voor woningbouwprojecten en deze nieuwe strenge kaders moeten

Mees Ruimte & Milieu | TAM-Omgevingsplan Overgoo

Pagina | 24

juridisch worden verankerd. Daarnaast wordt ingezet op kansen binnen de bestaande bebouwing (zoals behouden en optopping waar mogelijk van de sociale woningvoorraad). Gezien deze integrale inzet is tussen de gemeente Leidschendam-Voorburg en de provincie Zuid-Holland overeengekomen dat voor voorliggende ontwikkeling projectspecifiek maatwerk kan worden toegepast. Daarmee bestaat, in afwijking van de geldende regels uit de Zuid-Hollandse Omgevingsverordening, planologisch ruimte om het TAM-omgevingsplan “Overgoo” vast te stellen ten behoeve van een programma van circa 975 woningen, waarvan 31% sociaal en 52% betaalbaar. Archeologische waarde Uit de provinciale omgevingsverordening blijkt tevens dat een deel van het plangebied is aangewezen als een gebied met een hoge of zeer hoge archeologische waarde. Het gaat om de gronden gelegen aan de Noordelijke Verbindingsweg, die op grond van het 'Herstelbesluit bestemmingsplan stedelijk' de dubbelbestemming 'Waarde - Archeologie 2' kennen. Hier wordt in paragraaf 4.12 van onderhavige wijziging van het omgevingsplan op ingegaan. Figuur 3.3: Provinciale omgevingsverordening, gebied met een hoge of zeer hoge archeologische waarde.

Detailhandel Voorliggende wijziging van het omgevingsplan biedt ruimte aan maximaal 400 m2 bvo aan detailhandel. In artikel 7.48 van de omgevingsverordening is vastgelegd dat een omgevingsplan alleen voorziet in gebieden binnen of aansluitend aan een bestaande winkelconcentratie in de centra van dorpen, steden en wijken, binnen een nieuwe wijkgebonden winkelconcentratie in een nieuwe woonwijk of tot slot binnen een nieuwe goed bereikbare centraal gelegen winkelconcentratie als gevolg van herallocatie. In artikel 7.49 van de provinciale omgevingsverordening zijn uitzonderingen opgenomen. Daarin is onder andere vastgelegd dat in afwijking van artikel 7.48 een omgevingsplan kan Mees Ruimte & Milieu | TAM-Omgevingsplan Overgoo

Pagina | 25

voorzien in de volgende detailhandel: Lid 1 sub b kleinschalige detailhandel: 1. in de vorm van een gemakswinkel; 2. bij sport-, culturele, medische, onderwijs, recreatie- en vrije tijdsvoorzieningen, evenals andere locaties met veel bezoekers of passanten, met een assortiment dat aansluit op de aard van deze voorzieningen of locaties; Lid 1 sub c ondergeschikte detailhandel: 1. in ter plaatse vervaardigde goederen bij een productiebedrijf; 2. bij een beroep aan huis of bij een ambachtelijk of dienstverlenend bedrijf, met een assortiment dat aansluit bij de hoofdactiviteit; 3. bij een agrarisch bedrijf met een assortiment van producten uit eigen teelt; Lid 1 sub d: 1. afhaalpunten voor niet-dagelijkse artikelen op goed bereikbare locaties; Lid 1 sub e : 1. kringloopwinkels; en tot slot lid 1 sub f: 1. supermarkten net buiten het winkelconcentratiegebied in kleine kernen, als is aangetoond dat hiervoor onvoldoende ruimte is in een bestaande winkelconcentratie. In lid 2 van artikel 7.49 is vastgelegd dat het omgevingsplan toevoeging of uitbreiding van detailhandel, bedoeld in het eerste lid, onder a en f, alleen mogelijk kan maken als is aangetoond dat het woon- en leefklimaat niet onevenredig wordt aangetast en geen onaanvaardbare leegstand ontstaat. Ook met het oog hierop is advies gevraagd aan de adviescommissie detailhandel Zuid-Holland.

Ten behoeve van voorliggende ontwikkeling is er in november 2023 een haalbaarheidsstudie uitgevoerd waarin de behoefte aan de verschillende (werk)functies onderzocht zijn. Deze studie heeft aangetoond dat de dichtheid van meer commerciële voorzieningen zoals horeca (restaurant, café en cafetaria), maar ook juist die van supermarkten en overige dagelijkse levensmiddelen binnen 3 km van De Oude Bleijk lager ligt dan in de rest van de gemeente Leidschendam-Voorburg. Voor dergelijke voorzieningen geldt dat deze veelal gebaat zijn bij enige vorm van concentratie, omdat dit bijdraagt aan synergievoordelen tussen voorzieningen, de aantrekkelijkheid en levendigheid van het gebied, alsmede het consumentengemak. Voor de ontwikkeling Overgoo geldt dat de gehele ontwikkeling voorziet in een substantiële toevoeging van bewoners en dit biedt juist ook kansen voor het realiseren van commerciële voorzieningen op locatie. Als gevolg van het woningbouwprogramma waar voorliggend plan ruimte aan biedt zullen veel nieuwe bewoners en gebruikers in Leidschendam-zuid komen. Dit zal bijdragen aan de aantrekkingskracht van de locatie als woon-werkmilieu.

Uit de haalbaarheidsstudie blijkt dat de ontwikkeling zich daarbij het beste kan richten op meer buurtverzorgende voorzieningen, om zo concurrentie met de bestaande commerciële voorzieningen te voorkomen en daarnaast geldt voor wijkoverstijgende faciliteiten dat het verzorgingsgebied simpelweg niet substantieel genoeg is. Voorliggende wijziging van het omgevingsplan voorziet in een functie die past binnen de woonwijk, zoals een zogenoemde City-supermarkt. Deze supermarkt van maximaal 400 m² bvo kan bewoners voorzien van kleine boodschappen, zodat ze niet naar het centrum hoeven waar de Sluisbrug vaak zorgt voor verkeersopstoppingen en zo is sprake van een buurtverzorgende voorziening. Hoofdfietsnetwerk en drinkwatervoorziening Tot slot blijkt dat het plangebied grenst aan een hoofdfietsnetwerk en ter plaatse vitale infrastructuur voor openbare drinkwatervoorziening aanwezig is. Hier wordt nader in paragraaf 4.4 en 4.11 ingegaan. Conclusie Aan de relevante artikelen uit de Zuid-Hollandse Omgevingsverordening wordt voldaan. De Mees Ruimte & Milieu | TAM-Omgevingsplan Overgoo

Pagina | 26

Zuid-Hollandse Omgevingsverordening vormt derhalve geen belemmering voor de voorgenomen ontwikkeling.

3.3

Regionaal beleid

3.3.1 Regionale Realisatieagenda Wonen Haaglanden De Regionale Realisatieagenda Wonen Haaglanden richt zich op het versnellen en verbeteren van de woningbouw in de regio. Het doel is om circa 74.500 woningen te bouwen tussen 2022 en 2030, met een focus op zowel sociale huurwoningen als woningen in het middensegment. Om dit te bereiken, worden maatregelen genomen om woningbouwprojecten te versnellen, zoals de inzet van fabrieksmatige woningbouw via de Bouwstroom Haaglanden. Betaalbaarheid is een belangrijk speerpunt, met nadruk op sociale huur en middenhuur. Daarnaast wordt er sterk ingezet op duurzaam en klimaatadaptief bouwen, inclusief energieneutraliteit en circulair bouwen. De agenda is een samenwerking tussen verschillende gemeenten, woningcorporaties, de provincie Zuid-Holland en het Ministerie van Binnenlandse Zaken. Deze gezamenlijke inspanning is bedoeld om de woningnood in de regio Haaglanden aan te pakken en een diverse en betaalbare woningmarkt te creëren. Relatie tot ontwikkeling In de Regionale Realisatieagenda Wonen Haaglanden worden verschillende bouwlocaties en projecten in Leidschendam-Voorburg genoemd. Voorliggend plangebied betreft een specifieke locatie waar nieuwe woningen gepland zijn, zoals benoemd in de agenda. Zo is in de beschreven dat in Overgoo circa 500 woningen beoogd zijn.