3513 bijlage 2 Haalbaarheidsstudie Overgoo Cushman & Wakefield
Tekst van het document
HAALBAARHEIDSSTUDIE OVERGOO Rapportage
9 NOVEMBER 2023
Introductie
INTRODUCTIE Overgoo is een verouderde kantoor in Leidschendam die in de nabije toekomst herontwikkeld zal worden naar een stedelijk woon-werkgebied. Hiertoe is in 2021 een (concept) Ontwikkelkader vastgesteld door de gemeente Leidschendam-Voorburg. In totaal is een programma van 95.000 m² v.v.o. voorzien voor de gehele gebiedsontwikkeling Overgoo. Hiervan betreft 22.500 m² v.v.o. ruimte voor werken en voorzieningen. De Gemeente Leidschendam-Voorburg heeft als randvoorwaarde meegegeven dat een bedrijfsverzamelgebouw van 2.000 m² v.v.o. gerealiseerd dien te worden. Dit betekent dat een resterend programma van 20.500 m² v.v.o. beschikbaar blijft voor vier werkfuncties, zijnde kantoorruimte, bedrijfsruimte, commerciële voorzieningen en eerstelijnszorg. De Gemeente Leidschendam-Voorburg hecht waarde aan een goede balans tussen ruimte voor wonen en bedrijvigheid en zet in op het handhaven van dit werkprogramma van 20.500 m² v.v.o.
DOEL & AANPAK In dit kader heeft de Gemeente Leidschendam-Voorburg C&W gevraagd onderzoek te doen naar de invulling van de gebiedsontwikkeling door een integraal programma op te zetten met op haalbaarheid getoetste bandbreedtes (volume in m² v.v.o.) van de vier werkfuncties (en kansrijke sectoren). Dit geeft inzicht in de invulling van, verhouding tussen en (on)mogelijkheden van de verschillende werkfuncties als onderdeel van het werkprogramma van 20.500 m² v.v.o. van de gebiedsontwikkeling Overgoo. Daartoe hanteert Cushman & Wakefield een tweeledige benadering waarin naast een kwantitatieve toetsing (voor de functies ‘kantoorruimte’ en ‘bedrijfsruimte’) van het programma, tevens de kennis van onze marktspecialisten wordt ingezet om de marktbehoefte op een meer kwalitatieve manier te bepalen, middels de volgende stappen: 1.
Vastgoedmarktanalyse
2.
Sectoranalyse
3.
Locatie-analyse
4.
Programmering
Cushman & Wakefield | Gemeente Leidschendam-Voorburg | Haalbaarheidsstudie Overgoo
2
01 VASTGOEDMARKTANALYSE
01 VASTGOEDMARKTANALYSE
Kantoren | Trends & ontwikkelingen (1/5)
TRENDS & ONTWIKKELINGEN
Volledig herstel van de effecten van de COVID-pandemie op de kantorenmarkt wordt verwacht wanneer er sprake is van een situatie met voldoende kwalitatief hoogwaardige kantoorruimte op de beste locaties bij een stabiele marktvraag. Een viertal trends en ontwikkelingen speelt hierbij een belangrijke rol, waarbij de wisselwerking tussen de eerste drie trends enerzijds en de laatste trend anderzijds sterk is: 1.
Hybride werken
2.
Marktonzekerheden
3.
War for talent
4.
Toekomstbestendig
Deze trends zijn overigens niet zozeer een direct effect van de COVID-crisis. De pandemie heeft eerder gezorgd voor een versnelling van trends die zodoende een meer structureel karakter hebben gekregen.
Cushman & Wakefield | Gemeente Leidschendam-Voorburg | Haalbaarheidsstudie Overgoo
Hybride werken Marktonzekerheden
• • •
• • •
War for talent
Voor 2022 ligt het totale opnamevolume voor kantoorruimte op 967.000 m² v.v.o. Daarmee ligt de geregistreerde transactiedynamiek iets lager (-7%) ten opzichte van 2021 maar in lijn met (post-)COVID kantorendynamiek. Vanaf het derde kwartaal heeft het tot dan toe zeer positieve post-COVID sentiment plaatsgemaakt voor onzekerheid bij kantoorhoudende organisaties vanwege de huidige kostenstijgingen en de economische vooruitzichten voor 2023. Hierin zal de vraag naar toplocaties nog altijd wel aanzienlijk hoger zijn dan het beschikbare aanbod.
Trends & ontwikkelingen
•
Toekomstbestendig
De uitbraak van COVID-19 bracht veel onzekerheden met zich mee. In 2020 waren de eerste invloeden van de coronacrisis inderdaad zichtbaar: de kantorenmarktdynamiek kende een historische daling van 38% ten opzichte van 2019. Voor het eerst sinds de millenniumwisseling is de kantooropname daarmee onder de 1 miljoen m² v.v.o. gebleven. Dit was enerzijds het gevolg van terughoudendheid om grote huisvestingstrajecten op te starten in tijden van onzekerheid en anderzijds van een zeer krappe aanbodsituatie op de meest gewilde kantoorlocaties. Het opvolgende jaar (2021) kenmerkte zich door een positiever sentiment met een totale kantooropname van 1.040.000 m² v.v.o., een stijging van 13% ten opzichte van 2020. Deze stijging in het opnamevolume is gerealiseerd onder aanhoudend krappe marktomstandigheden.
•
•
• •
Het kantoorwerk wordt creatiever van aard en is steeds minder afhankelijk van een fysieke locatie: het traditionele werkmodel wordt een ‘omni-channel’ werkmodel In het hoofdkantoor komt de nadruk te liggen op ontmoeten en het uitvoeren van sociale, klantgerichte en creatieve activiteiten Hybride werken leidt tot andere vestigingsplaatseisen
Na de onzekerheid omtrent COVID brengt de oorlog op het Europese continent nieuwe uitdagingen met zich mee Door de onzekerheid rondom de levering en prijzen van energie en grondstoffen, stijgen o.a. bouwkosten Renteverhogingen door inflatie leiden tot stijgende financieringskosten
Het aanbieden van een inspirerende en kwalitatief hoogwaardige werkomgeving is van groot belang voor het aantrekken en behouden van talent Om de race voor de ‘war for talent’ te winnen stelt een kantoorhoudende organisatie andere vestigingseisen: meer verbinding met de samenleving waardoor medewerkers makkelijker maatschappelijk betrokken raken Beweging naar hoogwaardige kwalitatieve kantoorruimte: kantoorhoudende organisaties verhuizen alleen wanneer zij een kwaliteitsslag kunnen maken Het kantoor heeft een bepalende rol als verbindend element Post-COVID wordt het kantoor vooral op een andere manier gebruikt: minder werkplekken en meer ruimte voor ontmoeten op een min of meer gelijkblijvend oppervlakte 4
01 VASTGOEDMARKTANALYSE
Kantoren | Trends & ontwikkelingen (2/5)
#1 – Hybride werken •
•
De impact van COVID-19 is vooral merkbaar in een ander kantoorgebruik. Het kantoorwerk wordt creatiever van aard en is steeds minder afhankelijk van een fysieke locatie. Dit wordt verder versterkt door verregaande digitalisering en automatisering. Hierdoor vindt een verschuiving plaats van het ‘traditionele’ werkmodel naar het ‘omni-channel’ werkmodel. In dit model is ‒ naast het hoofdkantoor ‒ ook een centrale rol toebedeeld aan de eigen woning, meer flexibele kantoorruimte, kantoren van klanten en/of andere openbare ruimtes die ontmoetingen faciliteren. In het (hoofd)kantoor komt de nadruk (nog meer) te liggen op ontmoeten en het uitvoeren van sociale, klantgerichte en creatieve activiteiten. Kantooromgevingen kunnen hierbij complementaire of ondersteunende functies aan het hoofdkantoor als centrale ontmoetingsplaats bieden. Deze satellietkantoren kunnen separaat door de moederorganisatie worden gehuurd maar kunnen ook worden ondergebracht bij aanbieders van flexibele werkplekconcepten, zoals onder andere Spaces en WeWork. Een aantal aanbieders richt zich specifiek op het gebruik van het flexibele kantoor als alternatieve thuiswerkplek nabij de eigen woonomgeving en als een invulling van ‘hybride werken’. Omni-channel werkmodel
Traditioneel werkmodel
Kantoor van de klant of secundaire kantoorlocaties
Hoofdkantoor (meeste dagen/meeste werk)
Lokale flexibele werkoplossingen op abonnement basis
•
Op deze wijze heeft de werknemer wel de voordelen van het thuiswerken (geen woon-werkverkeer), maar niet de nadelen (ontbreken van kantoorvoorzieningen). Desondanks zal de flexwerkplek, al dan niet als vervanging van de thuiswerkplek, een beperkte impact hebben op de kwantitatieve kantooropname van organisaties. De verbindende rol van de kantooromgeving met betrekking tot collegiaal contact, klantrelaties en effectieve kennistransfer, gefaciliteerd door fysieke ontmoeting, mist bij deze flexwerkplek en dient dus op andere wijze te worden ingevuld. Daarmee wordt het hoofdkantoor een werkruimte waar de nadruk veel meer komt te liggen op het uitvoeren van creatieve, sociale en klantgerichte activiteiten.
•
De verschuiving van het traditionele werkmodel naar het ‘omni-channel’ werkmodel zal beperkte impact hebben op de kwantitatieve kantooropname van organisaties. Post-COVID wordt het kantoor vooral op een andere manier gebruikt: minder werkplekken en meer ruimte voor ontmoeten op een min of meer gelijkblijvend oppervlakte. Dit betekent dat niet zozeer de omvang van de vraag naar kantoorruimte verandert als wel de aard van de vraag naar kantoorruimte. Dit wordt onder andere gedreven door uitgestelde zoekvragen alsmede de sterke groei van een aantal sectoren, waaronder de tech-sector en zakelijke dienstverlening.
•
Wel zorgt deze verschuiving voor andere vestigingsplaatseisen. De kernfunctie van een kantoor wordt daarmee duidelijker, waardoor de locatiekeuze steeds belangrijker wordt. Dit is ook af te leiden uit de transactiedynamiek, waarin een geografische concentratie zichtbaar is. Zo nemen, langjarig bezien, de grotere stedelijke gebieden van Nederland een steeds groter aandeel van de kantooropname voor hun rekening. Het zijn vooral kwalitatief hoogwaardige kantoorgebouwen op zeer goed multimodaal bereikbare locaties met een sterke mate van functiemenging, divers aanbod van (hoog)stedelijke (recreatieve) voorzieningen en openbare ruimte met hoge belevings- en verblijfswaarde die aantrekkelijk blijken voor kantoorhoudende organisaties. Kantoorgebruiker wil niet meer weggestopt zijn langs snelwegen maar wil zich midden in de samenleving vestigen. De concentratiebeweging naar dergelijke moderne kantoorgebouwen op inspirerende kantoorlocaties met een hoge leefbaarheid zet verder door – zowel op landelijk, regionaal als stedelijk niveau.
Hoofdkantoor als basis voor verbinding, creativiteit en klanten CBD
CBD Thuiswerken is exceptioneel
Technologie
Cushman & Wakefield | Gemeente Leidschendam-Voorburg | Haalbaarheidsstudie Overgoo
Thuiswerken als belangrijk uitgangspunt van het werkmodel
5
01 VASTGOEDMARKTANALYSE
Kantoren | Trends & ontwikkelingen (3/5)
#2 – Marktonzekerheden •
Na de onzekerheid omtrent COVID-19, brengt de oorlog op het Europese continent nieuwe uitdagingen met zich mee. Onzekerheid bestaat met name rondom de levering en prijzen van energie en grondstoffen in combinatie met sterke inflatie, dat bouwkosten omhoog stuwt. Dit heeft vervolgens een impact op de financiële haalbaarheid van vastgoedontwikkelingen. Hoge inflatie en hoge energieprijzen kunnen uiteindelijk leiden tot renteverhogingen en verdamping van economische groei, wat invloed heeft op de vastgoed-/ kantorenmarkt omdat dit respectievelijk financiering duurder maakt en een rem zet op de groei van economische activiteiten en werkgelegenheid.
•
Daarnaast geldt dat de hoge bouwprijzen, het momenteel lastig maakt om op risico te ontwikkelen. Dit geldt voor bijna voor alle kantoorlocaties en zelfs voor toplocaties terwijl veel van deze kantoorgebieden, met hun multimodale bereikbaarheid, functiemenging en grootstedelijk voorzieningenniveau, een perfecte vestigingslocatie vormen voor kantoorhoudende bedrijven. Door vraag en aanbod (beter) met elkaar in lijn te brengen wordt ontwikkelen wél rendabel, waardoor per saldo meer bedrijvigheid wordt aangetrokken.
•
Vanwege de ‘war for talent’, is nog meer nadruk komen te liggen op het aanbieden van een inspirerende en kwalitatief hoogwaardige werkomgeving. Een dergelijke werkomgeving is een belangrijke factor voor zowel het aantrekken als het behouden van talent. Een werknemer moet kunnen werken in een creatieve, inspirerende en inclusieve omgeving.
Cushman & Wakefield | Gemeente Leidschendam-Voorburg | Haalbaarheidsstudie Overgoo
Om talent aan zich te binden, stelt een kantoorhoudende organisatie andere vestigingseisen dan voorheen. Een sterkere binding met de samenleving, waardoor medewerkers makkelijker maatschappelijk betrokken raken, is van essentieel belang. Zodoende willen kantoorgebruikers niet meer weggestopt zijn op anonieme locaties langs uitvals- en/of snelwegen maar willen ze zich middenin de samenleving begeven. Dit versterkt de voorkeur van kantoorgebruikers voor een omgeving waar stedelijke dynamiek, een ruim en divers aanbod van (hoogstedelijke) voorzieningen, multimodale bereikbaarheid en een sterke mate van leefbaarheid aanwezig zijn. Dit speelt de eerder genoemde concentratiebeweging en verder in de hand.
#4 – Toekomstbestendig •
Het veranderend kantoorgebruik heeft ook invloed op de vierkante meters per werknemer. Wanneer er in het ‘omni-channel’ werkmodel maar voor 50% op kantoor gewerkt wordt, resulteert dit niet direct in een afname van 50% van het aantal vierkante meters. De ervaring van tijdens de COVID-pandemie ten aanzien van met minder mensen tegelijkertijd op kantoor zijn, heeft ook de kijk op werken op open kantoorvloeren veranderd. Het wordt nog steeds als prettig ervaren om op een open en toegankelijke kantoorvloer te werken maar dan in combinatie met wat meer ruimte per werkplek zodat daar veiliger en geconcentreerder kan worden gewerkt. Dit, in combinatie met meer ruimte voor sociale werkzaamheden, zal in de toekomst resulteren in minder werkplekken maar met een gelijkblijvend oppervlakte. Het verschil is dus niet de kantoormeters maar het gebruik.
•
Kantoren die op marktvraag kunnen rekenen, zijn kantoren met vloervelden van minimaal 1.000 m² in multi-tenant gebouwen met gedeelde inpandige faciliteiten en voorzieningen. Deze vloervelden dienen flexibel indeelbaar en schaalbaar te zijn zodat ze kantoorgebruikers met verschillende zoekvragen, die doorgaans variëren van 500 m² tot 1.500 m², kunnen huisvesten en tevens ruimte kunnen bieden aan bestaande kantoorgebruikers die willen uitbreiden als gevolg van groei.
Mogelijk hebben de onzekere marktomstandigheden eveneens een effect op de gebruikerskant van de kantorenmarkt. De komende tijd zal het effect van de huidige marktomstandigheden op de gebruikersmarkt zich gaan uitkristalliseren vanwege onder andere (substantiële) indexering van huurovereenkomsten in combinatie met stijgende servicekosten als gevolg van stijgende energieprijzen.
#3 – War for talent •
•
6
01 VASTGOEDMARKTANALYSE
Kantoren | Trends & ontwikkelingen (4/5)
•
Aandachtspunten van multi-tenant kantoren zijn de stijgpunten (liften), toiletgroepen en entrees per vloer. Bovendien is het van belang om, zoals eerder genoemd, parkeerruimte toe te voegen om kantoorruimte (nog) meer in te laten spelen op de hedendaagse gebruikerseisen rondom multimodaliteit. Het toestaan van parkeernormen en aanbieden van bijbehorende parkeerruimte (op loopafstand), versterkt de commerciële haalbaarheid van kantoorontwikkelingen.
•
Als onderdeel van deze multi-tenant kantoorgebouwen, kunnen werkplekconcepten en operators worden gehuisvest. Wij zien dat gebruikers graag gebruik maken van dergelijke operators voor flexibel kantoorgebruik. Het is binnen deze concepten goed mogelijk om ook als kleine onderneming te starten in een professionele omgeving. Een dergelijk concept kan de mogelijke (door)groei van een start-up in veel gevallen dan ook opvangen binnen de muren van het concept. Deze concepten zijn dus schaalbaar. Het zijn de voorzieningen die gebruikers delen dat het mogelijk maakt deze bereikbaar te maken voor kleinere ondernemingen zonder forse investeringen en/of hoge servicekosten.
•
Een aantal operators richt zich specifiek op het gebruik van het flexibele kantoor als alternatieve thuiswerkplek nabij de eigen woonomgeving als invulling van het ‘omni-channel’ werkmodel. Kanttekening daarbij is dat een heel kantoorgebouw niet volledig in gebruik genomen dient te worden door een operator. Maximaal 25% van de kantoorruimte lijkt wenselijk. Het is belangrijk dat dergelijke concepten daadwerkelijk excellente kwaliteit en professionaliteit bieden met een sterk ‘sociaal hart’ omdat anders de thuiswerkplek een reëel alternatief is. Deze concepten zijn vaak op de begane grond en eerste verdieping van (gemengde) gebouwen gesitueerd. Wel zien wij dergelijke concepten als aanvullend op de brede marktvraag naar kantoorruimte. Immers, de behoefte naar werkplekconcepten vertegenwoordigt slechts een beperkt aandeel van de gehele marktvraag.
•
Er is bij veel zittende huurders een terughoudende opstelling om (te) veel kantoorruimte op te geven omdat personeel in toenemende mate de weg naar kantoor weer weet te vinden en anderzijds de gewenste hoogwaardige kantoorvloeren op toplocaties niet beschikbaar zijn. Deze ‘stilzittende’ huurders zorgen, bij een aanhoudende transformatiedruk, voor een lichte daling van het aanbod en gelijkblijvende leegstandscijfers.
Cushman & Wakefield | Gemeente Leidschendam-Voorburg | Haalbaarheidsstudie Overgoo
7
01 VASTGOEDMARKTANALYSE
Kantoren | Trends & ontwikkelingen (5/5)
VISIEVORMING OVERGOO Wij verwachten dat, zolang in 2023 en 2024 economische risico’s en marktonzekerheden boven de markt blijven hangen, een situatie met een ietwat gedempte opnamedynamiek bij een stabiele maar krappe aanbodsituatie gehandhaafd zal blijven. Daarbij is wel sprake van verdergaande polarisatie van het Nederlandse kantorenlandschap. Bestaande huurovereenkomsten worden – buiten de toplocaties – op gunstige voorwaarden verlengd, terwijl maar weinig kantoorruimte wordt ‘teruggegeven’ aan de markt. Wij verwachten op basis van de bovenstaande trends dat de eerder genoemde concentratiebeweging naar de toplocaties zich in de post-COVID kantorenmarkt (nog) sterker zal manifesteren - mits daarbij voldoende kwalitatief hoogwaardige kantoorruimte wordt aangeboden die inspeelt op de post-COVID gebruikerseisen. De hoogwaardige toplocaties in Nederland weten een (nog) groter deel van de dynamiek op de kantorenmarkt aan zich te binden door een inspirerende werklocatie te bieden als aantrekkelijk alternatief voor de thuiswerkplek en in het kader van de ‘war for talent’. Een nieuwe generatie werknemers wil graag in een bruisende en levendige stedelijke omgeving werken. Op de aanhoudend krappe arbeidsmarkt, stellen bedrijven daarom andere eisen aan hun kantoorpanden. Daarnaast spelen stijgende energielasten en ook het minimaal verplichte energielabel C mee.
Kantoorgebruikers zullen daardoor eerder kiezen voor duurzame kantoorruimte. Samen zorgt dit voor een grote concurrentieslag om de beste kantoorruimte. Niet elk kantoor(locatie) kan voldoen aan deze hedendaagse gebruikerseisen. Dit betekent dat (toekomstige) marktvraag in de vorm van de concentratiebeweging niet overal geaccommodeerd kan worden en deze zich in verschillende intensiteiten zal manifesteren waardoor er verschillen ontstaan en de polarisatie tussen kantoorlocaties toeneemt. Dit geldt zowel op landelijk niveau als binnen regio’s en gemeenten. In de G4 liggen deze kantoren vooral op centrumlocaties nabij intercitystations. Zo zijn in de regio Den Haag vooral de kantoren in het Central Innovation District (CID), het economisch hart tussen en rond de treinstations Den Haag Centraal, Hollands Spoor en Laan van NOI, favoriet onder beoogde gebruikers. Er tekent zich een duidelijke dynamiek af tussen het CID, het centrum en de binnenstad, de Internationale Zone, de Binckhorst en secundaire kantoorlocaties in de regio, zoals Overgoo. Bedrijven trekken vanuit het centrum en secundaire kantoorlocaties binnen de Haagse regio naar het CID. Binnen het CID is met name het Beatrixkwartier in trek als toplocatie wat de druk op dit gebied de afgelopen jaren verder vergroot heeft.
Cushman & Wakefield | Gemeente Leidschendam-Voorburg | Haalbaarheidsstudie Overgoo
Alternatieve uitwijklocaties voor kantoorhoudende bedrijven die geen ruimte kunnen vinden in het CID liggen niet zozeer binnen Den Haag maar eerder in de regio. Het betreft randgemeenten als Rijswijk, Leidschendam, Voorburg en Zoetermeer. Een gunstigere huurprijs in combinatie met enige mate van locatiekwaliteit en OV- en auto-bereikbaarheid spelen een rol. In tijden van ruimere marktomstandigheden vindt juist een omgekeerde beweging van deze gebieden richting het CID plaats. Indien er voldoende kwalitatief hoogwaardige kantoorruimte met ruime vloervelden voorhanden zou zijn rondom station Den Haag HS, zou deze locatie, die eveneens binnen het CID ligt, als alternatieve uitwijklocatie voor het Beatrixkwartier kunnen fungeren. Nu ligt de nadruk nog vooral op de woonfunctie en wordt het kantoorprogramma als onderdeel van multifunctionele ontwikkelingen beperkt ten behoeve van risicoreductie. Van de Binckhorst fungeert een klein gebied langs de A12 en rondom station Voorburg als kantoorlocatie. Het zwaartepunt van de (toekomstige) ontwikkeling van dit gebied is vooral geënt op een combinatie van wonen en onderwijs. Momenteel kenmerkt het gebied zich door de aanwezigheid van start-ups en incubators. Onvoldoende multimodale bereikbaarheid blijft een uitdaging voor dit gebied. Naast deze trends, is een aantal sectorale trends typerend voor de regionale Haagse kantorenmarkt.
De Haagse kantorenmarkt steunt traditioneel gezien op vier pilaren, te weten justitie en vrede, (semi)overheid, cybercrime en -security en olie en energie. Met name de oliesector is een dienstverlenende sector die de afgelopen jaren sterk geconsolideerd is en zich nog meer huisvest op toplocaties waar (voldoende) ruimte beschikbaar is. De volatiliteit van deze dienstverlenende sectoren, die traditioneel gezien sterk vertegenwoordigd zijn in de Haagse kantorenmarkt, uit zich onder andere in het feit dat business centers het in de Haagse regio doorgaans lastiger hebben dan in Amsterdam en Rotterdam. Deze business centers zijn immers vaak gericht op de zakelijke dienstverlening. Daartegenover geldt dat IT-dienstverlening recent een groter aandeel van de regionale Haagse kantooropname vertegenwoordigt en heeft bijdragen aan een diversificatie van kantoorgebruikers. Een andere groeisector is gespecialiseerde dienstverlening gericht op de bouwnijverheid zoals ingenieurs en technisch advies. Tot slot geldt dat cybercrime en -security een sector is die sterk gericht is op de (semi-)overheid en veel startups kent. Hierdoor is deze sector bescheiden van omvang en neemt deze sector weinig ‘traditionele’ kantoorruimte in gebruik.
8
01 VASTGOEDMARKTANALYSE
Kantoren | Marktdynamiek Haaglanden
KANTORENMARKT HAAGLANDEN
Voorraad Leegstand
Figuur 1: Voorraad en leegstand Haaglanden in mln. m² v.v.o. >500 m²
Als kwantitatief wordt ingezoomd op de recente ontwikkelingen in de Haaglandse kantorenmarkt is zichtbaar dat: •
•
•
•
•
In het afgelopen decennium het totale volume kantoorruimte in de regio Haaglanden is afgenomen, van meer dan 6,6 miljoen m² in 2013 tot bijna 5,7 miljoen m² in 2022. Deze afname is het gevolg van het uit de voorraad halen van kantoorruimtes, wat heeft bijgedragen aan de daling van het leegstandspercentage binnen de regio. In 2013 werd een leegstandspercentage van 14,4% gemeten, dat in de daaropvolgende jaren gestaag is afgenomen naar 6,5% ultimo 2022. In het laatste decennium bedroeg de gemiddelde kantooropname ongeveer 105.000 m², met het laagste punt in 2016 met 65.000 m² en een piek in 2019 met 160.000 m². De opname van kantoorruimte bleef gedurende deze periode relatief stabiel, ondanks het afnemende kantoren aanbod. Het aanbod van kantoren in de regio Haaglanden tussen 2015 en 2020 gestaag is afgenomen. In 2015 bedroeg het aanbod ruim 1.015.000 m² aan kantoorruimte. Eind 2020 bedroeg dit slechts 383.000 m², een daling van 62% ten opzichte van 2015. Desondanks bleef gedurende deze hele periode de aanbod/opname ratio boven de grenswaarde die Cushman & Wakefield als gezond beschouwt (1,52:1), wat aangeeft dat de markt nog steeds ruim was. In de afgelopen twee jaar is er een bescheiden stijging waargenomen, met een aanbod van ruim 458.000 m² in 2022.
Deze opwaartse trend is niet in heel Nederland te zien, wat erop wijst dat het aandeel van Haaglanden in het totale landelijke kantooraanbod toeneemt. Gedurende het afgelopen decennium lag de aanbod/opname ratio in de meeste jaren aanzienlijk hoger dan de grens van een gezonde markt (1,5-2:1) volgens Cushman & Wakefield. Tussen 2013 – 2016 steeg deze ratio aanzienlijk, met een piek van 12,7:1 in 2016. In de daaropvolgende periode daalde het aanbod van kantoorruimte in de regio Haaglanden, wat resulteerde in een afname van de aanbod/opname ratio , tot een niveau van 5,0:1 in 2022. Hoewel in mindere mate dan het begin van het decennium, is hiermee nog steeds sprake van vrij ruime marktcondities. De markt zich langzaam aanpast op de vraag, die dalende is sinds de crisis van 2008/2009. Ontwikkelingen die al uitgevoerd werden zijn nog toegevoegd aan de voorraad, maar sinds 2013 wordt er ook veel voorraad onttrokken. De aanbod/opname ratio is daarmee dalende, maar nog altijd niet in balans en van een gezond niveau.
Cushman & Wakefield | Gemeente Leidschendam-Voorburg | Haalbaarheidsstudie Overgoo
7
18% 16%
6
14% 5
12%
4
10%
3
8% 6%
2
4% 1
2%
-
0% 2013
2014
2015
2016
2017
2018
2019
2020
2021
2022 Opname Aanbod Aanbod/opname-ratio
Figuur 2: Opname en aanbod Haaglanden in mln. m² v.v.o. >500 m² 1,2
14
1,0
12 10
0,8
8 0,6 6 0,4
4
0,2
2
0,0
0 2013
2014
2015
2016
2017
2018
2019
2020
2021
2022
9
01 VASTGOEDMARKTANALYSE
Kantoren | Marktdynamiek Leidschendam-Voorburg
KANTORENMARKT LEIDSCHENDAM-VOORBURG Als kwantitatief wordt ingezoomd op de recente ontwikkelingen in de kantorenmarkt van gemeente Leidschendam-Voorburg is zichtbaar dat: •
•
•
•
•
De kantorenvoorraad in 2013 een leegstandspercentage kende van 16%, het hoogst gemeten percentage over de afgelopen 10 jaar. In de loop van dit decennium is het geleidelijk afgenomen tot slechts 1% in 2022. Deze afname is het gevolg van het uit de voorraad halen van kantoorruimtes, wat heeft bijgedragen aan de daling van het leegstandspercentage. Tussen 2013 en 2022 is er relatief weinig tot geen kantooropname geregistreerd met een tienjarig gemiddelde van 2.950 m². In 2021 werd de hoogste kantooropname van het afgelopen decennium geregistreerd, met maar 7.000 m². Daarentegen is er in 2022 helemaal geen kantoorruimte opgenomen. Deze situatie kan worden toegeschreven aan het laagste leegstandspercentage (0,8%) dat in de afgelopen tien jaar is gemeten, en aan het geringste aanbod (1.150 m²) van kantoorruimte dat in het afgelopen decennium is waargenomen. Het aanbod van kantoorruimte in Leidschendam-Voorburg is in de afgelopen 10 jaar sterk verminderd. In 2013 was er nog een beschikbaarheid van ongeveer 53.000 m², maar in 2022 is dit gedaald tot slechts 1.150 m². Deze daling van het kantorenaanbod is in lijn met de regionale trend in het laatste decennia, maar in Leidschendam is de afname aanzienlijk sterker (98%) dan in de bredere regio (55%). Hierdoor is het aandeel kantooraanbod van Leidschendam in de regio sterk afgenomen.
In het afgelopen decennium lag de aanbod/opname ratio in de meeste jaren aanzienlijk boven wat Cushman & Wakefield als gezond beschouwt. Echter, de laatste twee jaar is dit ratio gedaald tot onder de gezonde grens, voornamelijk als gevolg van een gebrek aan geschikte beschikbare kantoorruimte en een afnemend leegstandspercentage. In 2021 bedroeg de aanbod/opname ratio 0,7:1, wat betekent dat er meer opname was dan nieuw kantooraanbod op de markt. Door het gebrek aan kantooropnames in 2022 kon er geen aanbod/opname ratio worden geregistreerd. De kantorenmarkt wordt gekenmerkt door krapte, met weinig leegstand en beperkt kantooraanbod. Echter, door de beperkte vraag niet zondermeer m² toe te voegen.
Voorraad Leegstand
Figuur 3: Voorraad en leegstand gemeente Leidschendam-Voorburg in 100.000 m² v.v.o. >500 m² 3,5
20% 18%
3,0
16% 2,5
14% 12%
2,0
10% 1,5
8% 6%
1,0
4% 0,5
2%
0,0
0% 2013
2014
2015
2016
2017
2018
2019
2020
2021
2022 Opname Aanbod Aanbod/opname-ratio
Figuur 4: Opname en aanbod kantoorruimte gemeente Leidschendam-Voorburg in 10.000. m² v.v.o. >500 m² 6,0
25
5,0
20
4,0 15 3,0 10
2,0 5
1,0 0,0
0 2013
Cushman & Wakefield | Gemeente Leidschendam-Voorburg | Haalbaarheidsstudie Overgoo
2014
2015
2016
2017
2018
2019
2020
2021
2022
10
01 VASTGOEDMARKTANALYSE
Bedrijfsruimte | Trends & ontwikkelingen (1/5)
TRENDS & ONTWIKKELINGEN
1.
Schaars aanbod
2.
Haperende economie
3.
Veranderende vraag
4.
Verduurzaming bedrijfsruimte
Net als voor de kantorenmarkt, geldt dat deze trends niet zozeer een direct effect zijn van de COVIDcrisis. De pandemie heeft eerder gezorgd voor een versnelling van deze trends die zodoende een meer structureel karakter hebben gekregen.
Cushman & Wakefield | Gemeente Leidschendam-Voorburg | Haalbaarheidsstudie Overgoo
Haperende economie
• • • • • • • •
Veranderende vraag
De krapte op de markt zal voorlopig nog aanhouden, ondanks dat de huidige marktontwikkelingen de vraag van gebruikers naar bedrijfsmatig vastgoed mogelijk iets zal verzwakken. Een viertal trends en ontwikkelingen spelen hierbij een belangrijke rol:
• • • •
Verduurzaming bedrijfsruimte
De bloei van het Nederlandse en internationale bedrijfsleven van de laatste jaren heeft gezorgd voor een grote vraag naar verschillende soorten bedrijfsruimten. Tegelijkertijd nam nieuw aanbod snel af door deze aanhoudende vraag in combinatie met een geringe hoeveelheid beschikbare grond voor nieuwbouwontwikkelingen en een significante toename van de bouw- en ontwikkelkosten. Hierdoor wordt de groei van de bedrijfsruimtemarkt geremd. Bedrijven kunnen niet verder groeien en worden gedwongen om zich buiten de regio of zelfs naar het buitenland te verplaatsen om hun groeiambities te realiseren. Tevens resulteert een tekort aan beschikbaar aanbod in een flinke opwaartse druk op huur- en koopprijzen en heeft het een negatief effect op de revitalisering en/of verduurzaming van de bestaande voorraad doordat doorstroming wordt bemoeilijkt.
Schaars aanbod
Trends & ontwikkelingen De aanhoudende populariteit op de bedrijfsruimtemarkt wordt gekenmerkt door het enorme aandeel (32%) in het totale beleggingsvolume (EUR 14,4 miljard). Hiermee kwam het beleggingsvolume in bedrijfsruimte in 2022 – zoals verwacht – uit op een historisch hoog bedrag van EUR 4,6 miljard.
• • •
In de afgelopen jaren is het aanbod opgedroogd Bouwkosten zijn gestegen door hoge grondstofprijzen en personeelskosten Nu de financieringsrente ook gestegen is, zijn nieuwbouwprojecten zeer lastig haalbaar. Speculatief bouwen komt vrijwel niet meer voor Nieuw bedrijfsmatig aanbod geremd door een negatief bestuurlijke steun (verdozing) Hogere energie- en grondstofprijzen doen operationele kosten stijgen Krappe arbeidsmarkt heeft lonen doen stijgen en heeft de winstmarges verder onder druk gezet Inflatiecijfer weerspiegelt deze kostenstijging, wat naar verwachting een negatief effect zal hebben op de bestedingen van de consument Economische groei is hierdoor gestagneerd en zal na verwachting dalen Afhankelijkheid van een onverstoorde goederenstroom werd tijdens COVID-19 duidelijk. Bedrijven zijn hierdoor hogere voorraden gaan aanhouden Vanwege nieuwe geopolitieke onzekerheden zet deze trend zich voort Gekwalificeerd personeel bepaalt de locatiekeuze voor maakbedrijven. Centrale locaties met een goed woon-werkklimaat en functiemenging zijn hierbij essentieel Locaties aan de rand van grote steden om de afzetmarkt snel te bereiken zijn gewild
EU Taxonomy verplicht investeerders en gebruikers om te verduurzamen Dit uit zich voornamelijk in twee trends: decentrale opslag gecombineerd met opwekking van energie en de inzet van slimme technologieën in ‘smart buildings’ Productie zoekt meer en meer de nabijheid van consumenten op, niet alleen vanuit duurzaamheidsoverwegingen maar ook door plaatsonafhankelijk produceren
11
01 VASTGOEDMARKTANALYSE
Bedrijfsruimte | Trends & ontwikkelingen (2/5)
#1 – Schaars aanbod •
In Nederland is het aanbod van bedrijfsmatig vastgoed opgedroogd. Dit is enerzijds het resultaat van een stijgende vraag naar bedrijfsmatig vastgoed en anderzijds komt dit omdat het tempo waarin gebouwd wordt, achterblijft bij de toenemende vraag naar nieuw bedrijfsmatig vastgoed.
•
De ontwikkeling van nieuwbouw bedrijfsruimte wordt geremd vanwege meerdere factoren. Eén van de redenen is de stijging van bouwkosten. Dit wordt onder andere gedreven door het tekort aan personeel: sinds 2015 is er sprake van een tekort aan personeel in de bouwsector, dat de afgelopen jaren verder is toegenomen. Grote bouwbedrijven proberen dit tegen te gaan door functie-eisen te versoepelen waar mogelijk en te innoveren door het gebruik van technologie. Het gebruik van drones bij bouwinspecties is een voorbeeld van de toepassing van technologie. Ook worden de benodigde personeelsopleidingen in meerdere talen aangeboden om zodoende mensen te bereiken die de Nederlandse taal niet (voldoende) beheersen.
•
•
De stijgende grondstofprijzen en daarmee duurdere bouwmaterialen vormen een andere factor. Bouwbedrijven hanteren in toenemende mate innovatieve werkprocessen om zo de kosten van bouwmaterialen te beheersen. Een voorbeeld hiervan betreft prefab bouwen waardoor materiaalverlies wordt geminimaliseerd en efficiëntie wordt verhoogd. Het negatieve effect van een krappe arbeidsmarkt in combinatie met hoge bouw- en ontwikkelkosten is dat projecten worden uitgesteld vanwege onderbezetting of financieel-technisch simpelweg niet haalbaar blijken. Hier komt recentelijk ook nog eens een stijging in de financieringskosten bij. De stijging van de rente is het gevolg van het beleid dat de ECB hanteert om de hoge inflatie tegen te gaan. Het speculatief ontwikkelen van bedrijfsmatig en/of logistiek vastgoed ondervindt een duidelijk dalende trend. Enerzijds worden hoogwaardige nieuwbouwontwikkelingen snel opgenomen door de markt vanwege de enorme tekorten van kwalitatief hoogwaardig aanbod en de aanhoudende grote marktvraag. Anderzijds is er sprake van terughoudendheid onder ontwikkelaars, die nieuwbouwontwikkelingen steeds moeilijker kunnen rondrekenen.
•
Een andere factor die de ontwikkeling van het aanbod van nieuw bedrijfsmatig vastgoed vertraagt, is (het gebrek aan) bestuurlijke steun waardoor nieuwbouwontwikkelingen steeds vaker vastlopen. Vaak is er sprake van verschillende redenen waardoor er geen bestuurlijke steun is. Zo ligt de focus vanuit provincies en gemeenten momenteel meer op de woningbouwopgave en is de publieke opinie rondom bedrijfsmatig en (voornamelijk) logistiek vastgoed negatief vanwege de discussie over ‘verdozing’. Dit wordt versterkt door de stikstofproblematiek en overbelasting van het elektriciteitsnetwerk. Als gevolg hiervan, ligt de nadruk op binnenstedelijke ‘brownfield’ (her)ontwikkelingen. Ontwikkelaars en gebruikers worden zo ‘gedwongen’ de beperkte ruimte efficiënter in te delen door te innoveren door bijvoorbeeld het realiseren van meerlaagse bedrijfsruimte.
•
Als gevolg van deze ontwikkelingen, zijn ontwikkelaars en beleggers kritischer geworden met ten aanzien van hun (locatie)keuze en zijn gebruikers van bedrijfsmatig vastgoed (nog) nadrukkelijker op zoek naar kwaliteit.
Aanbod
Figuur 5: Aanbod bedrijfs- en logistieke ruimte Nederland 2013-2022 in mln. m² v.v.o. >750 m² 12 10 8 6 4 2 0 2013
Cushman & Wakefield | Gemeente Leidschendam-Voorburg | Haalbaarheidsstudie Overgoo
2014
2015
2016
2017
2018
2019
2020
2021
2022
12
01 VASTGOEDMARKTANALYSE
Bedrijfsruimte | Trends & ontwikkelingen (3/5)
#2 – Haperende economie
Figuur 6: Nederlandse vastgoedbeleggingsmarkt Investeringsvolume naar vastgoedsegment (in mld EUR) 25
•
•
•
Sinds 2012 heeft Nederland een sterke economische groei doorgemaakt. Dit hield aan tot de uitbraak van COVID-19, dat het kantelpunt bleek te zijn waarna verschillende onzekerheden op internationaal en nationaal niveau zich hebben gemanifesteerd. In slechts drie jaar tijd is mede door alle onzekerheden het totale investeringsvolume op de Nederlandse vastgoedbeleggingsmarkt van EUR 24 miljard in 2019 naar ca. EUR 14 miljard in 2022 gezakt. Deze ontwikkeling geeft duidelijk een vertraging van de economie weer, wat ook van invloed zal zijn voor de bedrijfsruimtemarkt. Het feit dat veel MKB-bedrijven sinds 2022 gestart zijn met het aflossen van de ontvangen steun tijdens de COVID-19 pandemie en het betalen van uitgestelde belastingen is een voorbeeld van deze onzekerheid. Daarnaast worden bedrijven geconfronteerd met stijgende energie- en grondstofkosten, en is er een aanzienlijk tekort aan gekwalificeerd personeel op de arbeidsmarkt wat de loonkosten doet stijgen. Door al deze kostenstijgingen komen winstmarges onder druk te staan waardoor investeringen uitblijven en de groei van de economie wordt geremd. Hierdoor zijn bedrijven kritischer in hun huisvestingskeuzes, wat resulteert in een impasse op de markt tussen hoge huurprijzen en de mogelijkheden van het bedrijfsleven om deze hoge huurprijzen nu, en in de toekomst, te betalen.
De hoge kosten waarmee het bedrijfsleven momenteel wordt geconfronteerd, wordt weerspiegeld in het huidige inflatiecijfer in Nederland. De verwachting is dat bestedingen zullen afnemen door de hoge consumentenprijzen en de economische groei zal stagneren. Dit kan leiden tot een lichte daling in de marktvraag naar bedrijfsruimte in de toekomst. Echter, momenteel staan veel maak- en high-tech bedrijven er financieel solide voor en blijven zij op zoek naar mogelijkheden om hun processen te faciliteren. Hoe groot de impact van deze ontwikkeling op de vraag naar bedrijfsruimte zal zijn, is zeer complex, maar zal naar verwachting de druk op de zeer krappe bedrijfsruimtemarkt wel enigszins verlichten.
20
15
10
5
0 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019 2020 2021 2022 2023
Kantoor
Bedrijf & logistiek
Winkel
Woning
Overige
Figuur 7: Consumenten- en producentenvertrouwen Stemmingsindicatoren 20
40
10
20
0 0
-10 -20
-20 -40
-60 dec-02
-30 -40 dec-04
dec-06
dec-08
dec-10
Consumentenvertrouwen (l.)
dec-12
dec-14
dec-16
dec-18
dec-20
dec-22
Producentenvertrouwen (r.) Bron: CBS
Cushman & Wakefield | Gemeente Leidschendam-Voorburg | Haalbaarheidsstudie Overgoo
13
01 VASTGOEDMARKTANALYSE
Bedrijfsruimte | Trends & ontwikkelingen (4/5)
#3 – Veranderende vraag •
•
•
De gebruikersvraag naar bedrijfsmatig vastgoed ondergaat meerdere ontwikkelingen. Zo heeft de COVID-19 pandemie en de tijdelijke beperkingen die daarop volgden ervoor gezorgd dat de wereldwijde goederenketens significant verstoord werden. In een ongekend tempo werd duidelijk hoe kwetsbaar en afhankelijk bedrijven zijn van de wereldwijde goederenstromen om hun voorraden op peil te houden en hun productie te faciliteren. Nu de beperkingen met betrekking tot de COVID-19 pandemie in vrijwel elk land opgeheven zijn, komt de wereldwijde goederenhandel weer opgang. Echter, er bestaan nog altijd onzekerheden, zoals bijvoorbeeld de oorlog tussen Rusland en Oekraïne en de vergaande gevolgen van de Brexit. Dit heeft er op korte termijn toe geleid dat bedrijven een steeds grotere voorraad aanhouden om de consument in haar vraag te blijven voorzien. De vraag naar bedrijfsruimte is hierdoor meer lokaal komen te liggen. Tegelijkertijd geldt dat het produceren in verre landen om deze producten vervolgens naar consumenten aan de andere kant van de wereld te distribueren, niet langer ecologische verwantwoord is. Daarnaast wil de consument graag weten hoe producen worden gemaakt. Hoe groter de afstand, hoe beperkter deze ‘controle’. Ambachten dichtbij consumenten keert terug, Er is echter (nog) geen sprake van grootschalige reshoring.
De opkomst van sjorring e-commerce en de impact die dit heeft gehad op het Nederlandse economisch landschap. Zo is de vraag naar fysieke winkels over de afgelopen jaren enorm gedaald en is de vraag naar grote magazijnen gestegen. Deze ontwikkeling is inmiddels niet meer een nieuwe ontwikkeling te benoemen, maar heeft nog altijd een grote impact op de vraag vanuit de gebruiker. Naar verwachting zullen de online bestedingen blijven groeien, al blijkt uit het meest recente onderzoek van het CBS dat de focus zal verschuiven van producten naar diensten. Denk hierbij aan het streamen van muziek of films. E-commerce zal daardoor in mindere mate impact hebben op de totale marktvraag naar bedrijfsruimte, ondanks de groei van deze nieuwe vorm van winkelen. Door de komst van e-commerce was voor de uitbraak van COVID-19 al evident. Echter, de focus is steeds meer op bereikbaarheid komen te liggen. Voor grote distributiecentra is het cruciaal om goed bereikbaar en ontsloten te zijn. Dit geldt zowel voor de leveringen als voor het aantrekken van personeel. Vaak is bedrijfsruimte dan ook terug te vinden aan de rand van een stedelijk gebied of in de nabijheid ervan. De vraag naar bedrijfsruimte concentreert zich in toenemende mate op locaties rondom een grote stad of op knooppunten waar verschillende vervoersvormen samenkomen.
Cushman & Wakefield | Gemeente Leidschendam-Voorburg | Haalbaarheidsstudie Overgoo
Figuur 8: Online kopen van fysieke goederen en producten % van bevolking van 12 jaar of ouder
Kleding, schoenen
Bestelde maaltijden
Cosmetica, parfum
Sportartikelen
Meubels, woonaccessoires
Etenswaren
Computers, smartphones
Gedrukte boeken
Verzorgingsartikelen
Elektronica, apparatuur 0%
10%
20% 30% 2022 2021 2020
40%
50%
60%
70% Bron: CBS 14
01 VASTGOEDMARKTANALYSE
Bedrijfsruimte | Trends & ontwikkelingen (5/5)
#4 – Verduurzaming bedrijfsruimte •
Het verduurzamen van vastgoed is een prominente trend die van toepassing is op alle verschillende functies van commercieel vastgoed. Deze ontwikkeling wordt voornamelijk gestimuleerd door de introductie van de EU Taxonomy regelgeving. Hoewel de specifieke regelgeving kan variëren, is het duidelijk dat zowel investeerders als gebruikers zich hier actief mee bezighouden. Het resultaat is dat commercieel vastgoed met goede duurzaamheidsscores kan rekenen op een grotere belangstelling van zowel gebruikers als investeerders.
•
Twee trends die zich sterk profileren binnen het verduurzamen van bedrijfsruimte zijn het decentraal opwekken en opslaan van energie en de inzet van slimme technologie in ‘smart buildings’. Veel van de nieuwere bedrijfspanden hebben inmiddels hun daken al vol liggen met zonnepanelen. Hierdoor wordt energie opgewekt en hoeft dit niet ingekocht te worden bij een energiemaatschappij. Het overschot dat wordt opgewekt wordt inmiddels steeds vaker opgeslagen voor gebruik op een later moment. De tweede trend betreft zogenaamde ‘smart buildings’ en betreft het integreren van slimme technologieën tijdens de bouw van bedrijfsruimte. Hierdoor functioneert het gebouw als één centraal systeem dat ‘meedenkt’ over operationele processen als verlichting, verwarming of airconditioning.
VISIEVORMING OVERGOO Automatisering vergt nieuwe vaardigheden en gekwalificeerd personeel. Dit is ook van invloed op de ruimtebehoefte van bedrijven. Het is merkbaar dat traditionele ‘offshoring’ aan terrein verliest, al is er (nog) geen sprake van grootschalige ‘reshoring’. Het ligt voor kennis-gedreven maak- en productiebedrijven minder voor de hand om het productieproces in lagelonenlanden te organiseren. Locaties met (technische) universiteiten waar gekwalificeerd personeel met specifieke kennis aanwezig is, worden daarmee aantrekkelijker. Daarnaast zorgen digitale productielocaties en technologieën zoals 3D-printers ervoor dat plaatsonafhankelijk produceren steeds beter kan, waardoor productieprocessen ook daadwerkelijk richting consumenten verschuiven. De productie zoekt de nabijheid van consumenten op en verkleint zo de ecologische voetafdruk.
Cushman & Wakefield | Gemeente Leidschendam-Voorburg | Haalbaarheidsstudie Overgoo
De nabijheid van de consument en de aanwezigheid van gekwalificeerd personeel met specifieke kennis worden daardoor steeds belangrijker. Bedrijven die niet op een locatie gevestigd zijn die passend is bij de voorkeuren van veeleisende werknemers, kunnen lastig aanspraak maken op het schaarse aanbod van personeel. Des te groter de afstand tot de mix aan functies, des te minder aanspraak een maakbedrijf kan maken op de schaarse arbeid. Dit zijn factoren die de trek naar stedelijke gebieden door maakbedrijven in de hand werken. Echter, de schaarste op de woningmarkt zorgt ervoor dat veel andere, minder rendabele functies zoals bedrijfsmatig vastgoed moeten wijken. Dit staat innovatieve productieontwikkeling en productenlevering in de weg en zorgt voor suboptimale oplossingen voor producenten, transporteurs, consumenten, leefbaarheid en duurzaamheid. Het aanbod blijft achter, terwijl de interesse groeit. Het beschikbare aanbod veroudert; een mismatch tussen kwalitatieve vraag en kwalitatief aanbod ontstaat. Op de langere termijn zal er meer aandacht zijn voor stedelijk industrieel vastgoed. Het is nog altijd een belangrijke motor van onze economie die sterk kan bijdragen aan het gemak van de consument en op maat produceren. Dit zal er toe leiden dat naast functiemenging in gebieden, ook in gebouwen meer functies zullen mengen.
Kleinschalige productie zal deels de functie van winkels over gaan nemen. Terug naar oude ambachten of op weg naar moderne ambachten, waarbij het zien en het beleven van waar producten vandaan komen, centraal staat. De strategische locatie van Overgoo middenin een grootstedelijk gebied met een grote concentratie consumenten in combinatie met het zeer aantrekkelijke leeft- en werkomgeving dat de regio Den Haag biedt, dat nodig is om aanspraak te maken op gekwalificeerd personeel, is een sterk uitgangspunt voor dergelijke (kleinschalige) bedrijfsruimte. De voorziene functiemix als onderdeel van de gebiedsontwikkeling Overgoo draagt ook bij aan de aantrekkelijkheid van de locatie voor gekwalificeerd personeel. Essentieel is dat deze bedrijfsmatige invulling past met de woonfunctie die centraal staat in de gebiedsontwikkeling van Overgoo. Het zwaartepunt zal eerder op kennis-gedreven, kleinschalige en (moderne) ambachtelijke bedrijfsruimte liggen dan op bedrijfsruimte met meer substantiële (high-tech) productieprocessen. Naast functiemenging op gebiedsniveau, zal dit ook op gebouwniveau gefaciliteerd moeten worden.
15
01 VASTGOEDMARKTANALYSE
Bedrijfsruimte | Marktdynamiek Haaglanden
BEDRIJFSRUIMTEMARKT HAAGLANDEN
Voorraad Leegstand
Figuur 9: Voorraad en leegstand Haaglanden in mln. m² v.v.o. >750 m²
Als kwantitatief wordt ingezoomd op de recente ontwikkelingen in de Haaglandse bedrijfsruimtemarkt is zichtbaar dat: •
•
•
•
•
In het afgelopen decennium is het totale volume bedrijfsruimte in de regio Haaglanden lichtelijk toegenomen met 2,4%, stijgend van bijna 6,9 miljoen m² v.v.o. in 2013 tot ruim 7 miljoen m². in 2022. In 2013 is er een leegstandspercentage van 3,3% geregistreerd, wat duidt op een krappe marktsituatie. In de daaropvolgende jaren is het leegstandspercentage gestaag gedaald. Vanaf 2018 is de marktsituatie dusdanig krap geworden dat het leegstandspercentage onder de 2% is gezakt, tot een niveau van slechts 1% tegen het einde van 2022. In het afgelopen decennium is de opname in bedrijfsruimte aanzienlijk afgenomen. Na enkele jaren waarin de opname boven de 100.000 m² lag, is er sinds 2017 een neerwaartse trend ingezet, die zich heeft voortgezet tot eind 2022 met een opnamevolume van slechts 27.300 m². Deze afname is mogelijk het gevolg van een dalend leegstandspercentage en een beperkt aanbod van bedrijfsruimte, wat beide wijst op een krappe marktverhouding. Het aanbod van kantoren in de regio Haaglanden is de afgelopen tien jaar net als de bedrijfsruimte opname aanzienlijk afgenomen. In de periode van 2013 – 2016 is het bedrijfsruimte aanbod boven de 200.000 m² gebleven, met een piek jaar in 2014 met 295.250 m². Sinds 2017 is het echter gestaag en ultimo 2022 werd het laagste bedrijfsruimte aanbod geregistreerd, slechts 67.300 m².
Ongeveer 20% van dit beschikbare kantooraanbod is structureel beschikbaar, wat betekent dat de metrages al gedurende 3 jaar of langer op de markt worden aangeboden. In het afgelopen decennium was de aanbod/opname ratio in de meeste jaren hoger dan wat Cushman & Wakefield beschouwt als een gezonde markt. In deze periode is de piek geregistreerd in 2013 met een ratio van 4,0:1. In de daaropvolgende jaren daalde het aanbod van kantoorruimte in de regio Haaglanden, wat resulteerde in een vermindering van de aanbod/opname ratio, tot een niveau van 2,5:1 in 2022. De bedrijfsruimtemarkt gedurende het afgelopen decennium een gezonde verhouding heeft weten te behouden. Ondanks de lage leegstand, blijft er nog steeds voldoende beschikbaar bedrijfsruimteaanbod beschikbaar dat kan voldoen aan de vraag van de gebruiker.
Cushman & Wakefield | Gemeente Leidschendam-Voorburg | Haalbaarheidsstudie Overgoo
8
12%
7
10%
6 8%
5 4
6%
3
4%
2 2%
1 -
0%
2013
2014
2015
2016
2017
2018
2019
2020
2021
2022
Opname Aanbod Aanbod/opname-ratio
Figuur 10: Opname en aanbod bedrijfsruimte Haaglanden in mln. m² v.v.o. >750 m² 0,4
5
0,3
4 4
0,3
3
0,2
3
0,2
2
2
0,1
1
0,1
1 -
0,0 2013
2014
2015
2016
2017
2018
2019
2020
2021
2022
16
01 VASTGOEDMARKTANALYSE
Bedrijfsruimte | Marktdynamiek Leidschendam-Voorburg
BEDRIJFSRUIMTEMARKT LEIDSCHENDAM-VOORBURG Als kwantitatief wordt ingezoomd op de recente ontwikkelingen in de bedrijfsruimtemarkt van gemeente Leidschendam-Voorburg is zichtbaar dat: •
•
•
•
•
Voorraad Leegstand
Figuur 11: Voorraad en leegstand gemeente Leidschendam-Voorburg in 10.000 m² v.v.o. >750 m² 9
12%
8 10%
In de afgelopen tien jaar, het totale volume bedrijfsruimte in de gemeente Leidschendam-Voorburg is gedaald met 26%, dalend van 78.000 m² in 2013 naar 57.500 m² in 2022. Tijdens deze periode lag het leegstandspercentage gemiddeld rond de 4%, met uitzondering van 2022. In dat jaar werd geen leegstandspercentage vastgelegd vanwege het ontbreken van aangeboden bedrijfsruimte. Ondanks het feit dat het gemiddelde leegstandspercentage wijst op een relatief 'gezonde' markt, bleef de bedrijfsruimteopname gedurende het afgelopen decennium meerdere keren achter, zelfs wanneer er wel bedrijfsruimte beschikbaar was.
7
Gedurende dit decennium werd in de helft van de jaren geen opname van bedrijfsruimte geregistreerd, terwijl in de andere helft van de jaren de opname rond de 1.000 m² schommelde. Het jaar 2020 kenmerkte zich als een uitzondering met een piek van 1.750 m² aan opgenomen ruimte. Mogelijk blijft de opname van bedrijfsruimte achter omdat er enerzijds onbeantwoorde vragen zijn vanuit gebruikers en anderzijds de vraag naar industriële locaties elders al is ingevuld.
1
Het aanbod van bedrijfsruimte is de afgelopen tien jaar over het algemeen stabiel gebleven, met uitzondering van 2022 waarin er geen aanbod werd geregistreerd. Het hoogste aanbod bedroeg 4.900 m² in 2014, terwijl het laagste punt werd bereikt met 1.500 m² in 2018. Vanwege het beperkte aantal beschikbare panden gedurende deze periode, waarvan 34% structureel in aanbod is gebleven, is het een grotere uitdaging geworden om geschikte gebruikers voor deze bedrijfsruimte te vinden.
Figuur 12: Opname en aanbod bedrijfsruimte gemeente Leidschendam-Voorburg
Vanwege een gebrek aan opname en aanbod van bedrijfsruimte gedurende deze periode, zijn er maar weinig aanbod/opname ratio’s geregistreerd. Hoewel er in 2018 en 2020 een gezonde aanbod/opname - ratio werd waargenomen, dienen de eerder genoemde onderbouwingen in overweging te worden mee genomen.
0,4
6
8%
5 6% 4 3
4%
2 2%
De bedrijfsruimtemarkt vertoond een erg volatiel patroon, met periodes waarin er in bepaalde jaren overmatig aanbod is, terwijl er tegen het einde van 2022 geen beschikbare aanbod was. Dit zou eventueel mogelijkheden bieden voor het geleidelijk toevoegen van bedrijfsruimte binnen de gemeente Leidschendam-Voorburg.
Cushman & Wakefield | Gemeente Leidschendam-Voorburg | Haalbaarheidsstudie Overgoo
-
0% 2013
2014
2015
2016
2017
2018
2019
2020
2021
2022
Opname Aanbod Aanbod/opname-ratio
in 10.000 m² v.v.o. >750 m² 0,6
5 4
0,5
4 3 3
0,3
2
0,2
2 1
0,1
1
0,0
2013
2014
2015
2016
2017
2018
2019
2020
2021
2022
17
02 SECTORANALYSE
SECTOREN
SECTORANALYSE
Kantoren | Sectoranalyse
J Informatie en communicatie
E Winning en distributie van water; afval- en afvalwaterbeheer en sanering
A Landbouw, bosbouw en visserij
F Bouwnijverheid
B Winning van delfstoffen
L Verhuur van en handel in onroerend goed
G Groot- en detailhandel; reparatie van auto’s
C Industrie D Productie en distributie van en handel in elektriciteit, aardgas, stoom en gekoelde lucht
O Openbaar bestuur, overheidsdiensten en verplichte sociale verzekeringen
K Financiële instellingen
P Onderwijs
H Vervoer en opslag
M Advisering, onderzoek en overige specialistische zakelijke dienstverlening
I Logies-, maaltijd- en drankverstrekking
N Verhuur van roerende goederen en overige zakelijke dienstverlening
Q Gezondheids- en welzijnszorg R Cultuur, sport en recreatie S Overige dienstverlening
Figuur 13: Opname¹ naar sector per jaar en totaal regio Haaglanden
SECTOR-ANALYSE
C
D
E
F
G
H
I
J
K
In de sector-analyse is de kantorenopname per sector inzichtelijk gemaakt en is gekeken naar de onderen oververtegenwoordiging van sectoren binnen de economie van regio Haaglanden om zo tot focussectoren voor gemeente Leidschendam-Voorburg te komen. Dit is gedaan middels een analyse van de historische vertegenwoordiging (o.b.v. werkgelegenheid en kantorenopname) en de toekomstige vertegenwoordiging (o.b.v. het aandeel en groei in de totale werkgelegenheid en in het totale BBP). Uit deze analyse blijkt voor gemeente Leidschendam-Voorburg dat:
2013 22.300
800
-
1.600
6.400
10.900
5.100
-
14.900
4.500
2014 3.100
2.400
•
2018
•
•
•
De mate van vertegenwoordiging binnen de economie van regio Haaglanden ingedeeld kan worden in vier kwadranten, waarbij sectoren in kwadrant 1 theoretisch gezien primaire focus dienen te hebben. Dit zijn namelijk sectoren die binnen regio Haaglanden een sterke historische en toekomstige vertegenwoordiging hebben. Voor de kantorenmarkt biedt het inzetten op de sectoren O, Q, M en G kansen voor gemeente Leidschendam-Voorburg. Naast de primaire focussectoren is het voor gemeente Leidschendam-Voorburg raadzaam om in te zetten op de sectoren J en N. Voor beide sectoren geldt dat de toekomstige werkgelegenheid en de toekomstige bijdrage aan de economie nog zal groeien. Deze sectoren vallen echter in kwadrant 3 omdat het huidige aandeel in de werkgelegenheid beperkt is. Desondanks hebben zij wel een relatief sterke opname op de kantorenmarkt laten zien. Met betrekking tot de aard van sectoren (wel of niet kantoorgerelateerd) is focus op de bovengenoemde sectoren raadzaam voor gemeente Leidschendam-Voorburg. De sectoren O, M, J en N zijn kantoorgerelateerd, terwijl de sectoren Q en G niet kantoorgerelateerd zijn, maar wel een groot aandeel hebben binnen de totale economie en werkgelegenheid. Deze sectoren zijn vaak meer lokaal georiënteerd en hebben kantoorruimte nodig ter ondersteuning van de primaire bedrijfsactiviteit.
Wanneer ingezet wordt op de bovengenoemde sectoren, moet er rekening gehouden worden met de schaal van deze sectoren. De sterke vertegenwoordiging van deze sectoren valt voornamelijk toe te schrijven aan gemeente Den Haag. Gemeente Leidschendam-Voorburg kan voornamelijk voorzien in de lokale behoefte van bijvoorbeeld een lokale accountant of zorginstelling.
2021
P
Q
R
N/A
20.200 21.100
3.500
1.300
600
8.000
4.000
5.400
-
1.400
5.000
-
-
9.300
18.100
3.000
37.600
1.700
9.500
2.400
14.700
9.200
2.800
-
4.500
1.300
-
-
4.300
6.200
4.700
28.400
6.300
16.500
1.600
3.800
8.200
2.100
600
-
-
1.500
10.200
800
-
5.300
1.200
3.700
7.300
10.200
5.200
600
6.600
3.400
4.100
-
6.100
-
-
600
3.100
1.400
8.100
14.900
4.400
4.200
14.400
8.800
36.000
4.500
8.000
8.500
5.200
-
500
-
-
2.600
8.400
700
-
12.600
5.200
7.400
21.400
3.600
5.700
5.800
6.000
3.500
2.600
10.100 16.800
6.100
2019 22.100 1.200 2020
O
M
-
2016 4.400 2017
N
L
1.800
2015 10.500 4.400
2.300
-
-
3.000
19.000
4.800
12.200
9.200
10.600
4.300
28.200
6.500
4.400
-
3.200
3.800
-
-
9.000
800
3.000
2.500
2.200
-
2.100
28.000 18.000
1.700
5.200
2.600
2.600
-
1.600
1.200
-
1.200
2.300
-
-
1.200
1.600
-
16.100
2.700
42.900
1.100
2.800
-
3.800
3.300
8.100
-
-
5.500
3.400
800
14.700
5.600
23.900
-
6.000
7.800
5.900
2022 7.500
Totale 70.000 20.800 opname sectoren
-
-
9.000
1.600
21.300 61.400 27.800 15.900 82.600 55.900 53.900 179.900 76.500 169.500 22.600 89.200 53.600 38.900
Figuur 14: Onder- en oververtegenwoordiging van sectoren
2 Secundaire focus
Sterk vertegenwoordigd
Historisch Werkgelegenheid & kantorenmarkt
•
Op basis van de totale kantorenopname tussen 2013 en 2022 de sectoren M, O, Q en J met respectievelijk 179.900 m², 169.500 m², 89.200 m² en 82.600 m² de meeste kantooropname binnen de regio Haaglanden hebben laten zien.
B
Beperkt vertegenwoordigd
1 Primaire focus O
GM
P D B
H
4 Brede focus Beperkt vertegenwoordigd
CF
I
R
L
S
K
A
E
Q
N J
3 Tertiaire focus Toekomst Werkgelegenheid & Economie
Sterk vertegenwoordigd
¹ Opname is naar boven afgerond op 100-tallen en kunnen daarom iets afwijken van de totale opnamecijfers in figuur 6 ² Een toelichting op de methodiek achter de sector-analyse is terug te vinden in bijlage I
Cushman & Wakefield | Gemeente Leidschendam-Voorburg | Haalbaarheidsstudie Overgoo
19
SECTOREN
SECTORANALYSE
L Verhuur van en handel in onroerend goed
G Groot- en detailhandel; reparatie van auto’s
C Industrie D Productie en distributie van en handel in elektriciteit, aardgas, stoom en gekoelde lucht
O Openbaar bestuur, overheidsdiensten en verplichte sociale verzekeringen
K Financiële instellingen
F Bouwnijverheid
B Winning van delfstoffen
Bedrijfsruimte | Sectoranalyse
J Informatie en communicatie
E Winning en distributie van water; afval- en afvalwaterbeheer en sanering
A Landbouw, bosbouw en visserij
P Onderwijs
H Vervoer en opslag
M Advisering, onderzoek en overige specialistische zakelijke dienstverlening
I Logies-, maaltijd- en drankverstrekking
N Verhuur van roerende goederen en overige zakelijke dienstverlening
Q Gezondheids- en welzijnszorg R Cultuur, sport en recreatie S Overige dienstverlening
Figuur 15: Opname¹ naar sector per jaar en totaal regio Haaglanden
SECTOR-ANALYSE
A
Naast de sector-analyse voor de kantorenmarkt is eveneens een sector-analyse voor de bedrijfsruimtemarkt uitgevoerd. In de sector-analyse voor de bedrijfsruimtemarkt is de historische data m.b.t. werkgelegenheid en de toekomstige data m.b.t. het aandeel en groei in de totale werkgelegenheid en het totale BBP hetzelfde gebleven. In deze data wordt namelijk geen onderscheid gemaakt tussen kantoren- of bedrijfsruimtemarkt. Wel is de historische data m.b.t. de vastgoedmarkt veranderd. Voor deze analyse is namelijk de bedrijfsruimte opname van regio Haaglanden meegenomen. Uit de sector-analyse voor bedrijfsruimte geldt dat:
•
•
•
•
2014
Hoewel enkel sector G in kwadrant 1 valt, is het voor gemeente Leidschendam-Voorburg eveneens raadzaam om in te zetten op de sector C. Ondanks dat de mate van toekomstige vertegenwoordiging beperkt is, zal de bruto toevoegde waarde nog groeien van deze sector en is de opname van de sector relatief sterk geweest. Door de historisch sterke vertegenwoordiging in werkgelegenheid valt ook sector P in kwadrant 2. Desondanks is de potentie van sector P op de bedrijfsruimtemarkt beperkt. Ondanks dat de sectoren H en L een sterke historische opname hebben laten zien, is de vertegenwoordiging in de economie ten opzichte van de andere sectoren beperkt. Dit heeft te maken met het feit dat, op sector G na, de economie van regio Haaglanden meer kantoorgerelateerd is. Wanneer gemeente Leidschendam-Voorburg sectoren voor de bedrijfsruimtemarkt wil aantrekken, is het raadzaam om in te zetten op de sectoren G en C. Desondanks blijkt het profiel van regio Haaglanden meer kantoorgerelateerd. Hoewel het voor gemeente Leidschendam-Voorburg raadzaam is om, vanwege het economisch profiel, meer in te zetten op kantoorgerelateerde bedrijvigheid, is het wel van belang in de lokale behoefte naar bedrijfsruimte te voorzien.
Cushman & Wakefield | Gemeente Leidschendam-Voorburg | Haalbaarheidsstudie Overgoo
22.100
900
2016
-
2018 2019 2020
De mate van vertegenwoordiging binnen de economie van regio Haaglanden ingedeeld kan worden in Totale opname vier kwadranten, waarbij sectoren in kwadrant 1 theoretisch gezien primaire focus dienen te hebben. sectoren Dit zijn namelijk sectoren die binnen regio Haaglanden een sterke historische en toekomstige vertegenwoordiging laten zien. Met betrekking tot bedrijfsruimtemarkt biedt het inzetten op sector G kansen voor gemeente Leidschendam-Voorburg. Enerzijds vanwege de regionale aanwezigheid maar ook gezien de bestaande aanwezigheid op de kantorenmarkt, terwijl deze sector niet direct kantoorgerelateerd is.
-
7.000
D
2015 1.000 10.500
2017
Op basis van de totale bedrijfsruimteopname tussen 2013 en 2022 de sectoren G, C, H en L de meeste opname binnen de regio Haaglanden hebben laten zien.
-
C
2021 2022
-
10.600
-
3.200
-
5.000
-
-
-
6.400
-
17.600 6.900
1.000 89.300
-
F
H
I
20.000
4.300
24.000 24.300
4.000
20.000
2.800
4.900
12.400 13.600 14.200 3.600
17.400
-
1.100
8.200
-
2.100
11.600
-
800
15.900
-
1.200
900
G
3.600
-
6.300
900 -
-
4.900
14.700
-
-
-
-
33.000 151.700 51.100
900
J
K
L
M
N
O
P
Q
R
S
N/A
1.900
-
1.700
3.400
1.700
-
900
-
4.700
-
8.300