3471 Rapportage MPG 2024 1e herziening
Tekst van het document
Meerjaren Perspectief Grondexploitaties MPG 2024 uitgebreide 1e herziening
Datum 30 april 2024 Status Definitief Versie Ibabs; 3471
Project 3471 Rapportage MPG 2024 1e herziening Datum 30 april 2024 Pagina 2/16
Inhoudsopgave Samenvatting ............................................................................................................ 3 1
Inleiding ............................................................................................................... 5
1.1 Achtergrond ...................................................................................................... 5 1.2 Waarom een MPG? .......................................................................................... 5 1.3 Beknopt MPG .................................................................................................... 5 1.4 Nieuwe grondexploitaties .................................................................................. 6 1.5 Leeswijzer ......................................................................................................... 6 2
Grondbeleid......................................................................................................... 7
2.1 Grondexploitatie ................................................................................................ 7 2.1.1 Actief grondbeleid .......................................................................................... 7 2.1.2 Faciliterend grondbeleid ................................................................................. 8 2.1.3 Mix actief en faciliterend grondbeleid............................................................. 8 2.2 Relatie met de jaarrekening .............................................................................. 9 2.3 Risicobeheersing .............................................................................................. 9 3
Parameters ........................................................................................................ 11
4
Resultaat ........................................................................................................... 12
4.1 Resultaat ......................................................................................................... 12 4.2 Resultaat ten opzichte van het vorige MPG ................................................... 12 4.3 Effect op voorziening en weerstandsvermogen .............................................. 13 4.4 Resultaat conform jaarrekening ...................................................................... 13 4.5 Bovenwijkse voorziening ................................................................................ 14 4.6 Tussentijdse winstneming ............................................................................... 14 Bijlagen.................................................................................................................... 15
Project 3471 Rapportage MPG 2024 1e herziening Datum 30 april 2024 Pagina 3/16
Samenvatting Achtergrond Om de resultaten van de grondexploitaties integraal in beeld te houden is in de gemeente Leidschendam-Voorburg (hierna gemeente) het Meerjaren Perspectief Grondexploitaties (hierna MPG) opgesteld. Voor de grondexploitaties van het MPG is een uitgebreide 1e herziening van de grondexploitatieberekeningen per 2024 opgesteld. Resultaat MPG Het resultaat van de uitgebreide 1e herziening 2024 (peildatum 1 januari 2024) van alle grondexploitaties van het MPG is circa € 5,8 miljoen (nadelig) op eindwaarde. Bij de 2e herziening 2023 is een lightversie gemaakt omdat de verwachte mutaties van het MPG ten opzichte van de 1e herziening 2023 minder dan € 0,5 miljoen per grondexploitatie werden ingeschat. In de raadsbrief 3433 van 21 november 2023 is de 2e herziening van het MPG 2023 toegelicht. In deze rapportage worden de verschillen toegelicht ten opzichte van de laatst door de raad vastgestelde uitgebreide herziening van de grondexploitaties; de 1e herziening 2023 (peildatum 1 januari 2023). Voor de Star is dit de in 2023 geopende grondexploitatie. Het resultaat van het MPG 1e herziening 2023 bedroeg circa € 6,8 miljoen (nadelig) op eindwaarde. Het resultaat van de voorliggende actualisatie bedraagt circa € 5,8 miljoen (nadelig) op eindwaarde. Het resultaat is hiermee verbeterd met circa € 1,0 miljoen op eindwaarde.
Zie tabel 1 voor de verschillen per grondexploitatie (afgerond op € 1.000). Resultaat ten opzichte van het vorige MPG Verschillenanalyse Resultaat MPG 2023-1
MPG 2024-1
Verschil
Vlietvoorde €
-7.090.000
€
-7.422.000
€
-332.000
Klein Plaspoelpolder €
187.000
€
1.611.000
€
1.424.000
De Star €
99.000
€
14.000
€
-85.000
-
€
-
€
-
Leidschendam-centrum € Saldo op eindwaarde
-€ 6.804.000
-€ 5.797.000
€ 1.007.000
Tabel 1. Verschil resultaat MPG 1e herziening 2023 en 1e herziening 2024
Voorzieningen en weerstandsvermogen Het Besluit Begroting en Verantwoording provincies en gemeenten (hierna BBV) schrijft voor dat voor het verwachte verlies van een grondexploitatie een verliesvoorziening (hierna voorziening) dient te worden getroffen. De gemeente houdt bij het treffen van de voorziening rekening met het verwachte tekort op eindwaarde.
Project 3471 Rapportage MPG 2024 1e herziening Datum 30 april 2024 Pagina 4/16
In tabel 2 staan de benodigde voorzieningen per project. De voorziening voor het verwachte verlies wordt conform de BBV-voorschriften in mindering gebracht op de waardering van het onderhandenwerk in de balans.
Voorzieningen
Vlietvoorde
€ 7.422.000
Klein Plaspoelpolder
€0
De Star
€0
Saldo op eindwaarde
€ 7.422.000
Tabel 2. Voorzieningen MPG 1e herziening 2024
Aangezien de risico’s bij ruimtelijke projecten substantieel kunnen zijn, is het van groot belang om deze te beheersen. Daarom wordt bij de grondexploitaties per project een inventarisatie van zowel de positieve als van de negatieve risico’s uitgevoerd, wat leidt tot een concreet overzicht van het risicoprofiel. Door dit risicoprofiel financieel te waarderen is het effect op het weerstandsvermogen inzichtelijk. Het grondexploitatierisico voor het MPG 1e herziening 2024 is berekend op circa € 4,71 miljoen (zie tabel 3).
Risicoprofiel
Vlietvoorde
€ 1.900.000
Klein Plaspoelpolder
€ 2.300.000
De Star
€ 510.000
Saldo op eindwaarde
€ 4.710.000
Tabel 3. Risicoprofiel MPG 1e herziening 2024
Project 3471 Rapportage MPG 2024 1e herziening Datum 30 april 2024 Pagina 5/16
1
Inleiding
1.1
Achtergrond
Het Meerjaren Perspectief Grondexploitaties (MPG) is een rapportage waarin informatie wordt gegeven over de (financiële) voortgang en risico’s van grondexploitaties. Het is een onderbouwing van de 1e of 2e actualisatie van de grondexploitatiebegroting. 1.2
Waarom een MPG?
Het MPG heeft drie functies; 1. Informatiefunctie; Het MPG geeft een doorkijk vanuit het verleden naar de verwachte toekomst van de in ontwikkeling zijnde grondexploitaties en is bedoeld als integrale toelichting op alle door de gemeenteraad vast te stellen grondexploitaties. 2. Verantwoordingsfunctie; De informatieverstrekking is voor de gemeenteraad van belang om haar controlerende taak uit te voeren. Het is van belang dat de gemeenteraad zich een oordeel kan vormen over de wijze waarop de budgetten beschikbaar worden gesteld en het woningbouwprogramma wordt vastgesteld. 3. Sturingsfunctie; Met het MPG kan het proces van de grondexploitaties beter worden afgestemd met de planning en control cyclus van de gemeente. De grondexploitaties hebben een financiële impact op de voorraadpositie op de gemeentelijke balans. Het risicoprofiel geeft een onderbouwing van het benodigd weerstandsvermogen in de jaarrekening. Daarnaast kan de programmering en planning in de grondexploitatie getoetst worden aan de volkshuisvestelijke doelstellingen.
1.3
Beknopt MPG
Een MPG is bedoeld als integrale toelichting. In het MPG zijn de volgende projecten opgenomen: - Vlietvoorde -
Klein Plaspoelpolder
-
De Star
-
Leidschendam Centrum (grondpositie)
Deze herziening van de grondexploitatie betreft een uitgebreide actualisatie van de grondexploitaties. De rapportage is kort en bondig gehouden om de leesbaarheid te vergroten. De grondexploitaties zijn per project apart berekend en zijn als bijlage opgenomen in de vorm van infographics. Een uitgebreidere toelichting is in de geheime bijlage opgenomen. De aandacht ligt op gewijzigde uitgangspunten en verschillenverklaringen.
Project 3471 Rapportage MPG 2024 1e herziening Datum 30 april 2024 Pagina 6/16
1.4
Nieuwe grondexploitaties
In de toekomst zijn binnen de gemeente nieuwe ruimtelijke ontwikkelingen voorzien. Als deze betrekking hebben op de (her)ontwikkeling van bij de gemeente in bezit zijnde gronden zal per situatie, op basis van een te formuleren ontwikkelstrategie, bepaald worden of opening van een grondexploitatie noodzakelijk is. Na vaststelling van een nieuwe grondexploitatie wordt het project in het volgende MPG meegenomen. Particuliere initiatieven en projecten waarbij een gemeentelijke grondpositie niet aan de orde is, vallen buiten het bereik van het MPG. Projecten met een gemeentelijke grondpositie die niet voldoen aan de voorwaarden1 van het (op termijn) openen van een grondexploitatie2 zijn geen onderdeel het MPG. 1.5
Leeswijzer
In hoofdstuk 2 is de relatie van het MPG met het grondbeleid en regelgeving grondexploitaties toegelicht. In hoofdstuk 3 zijn de parameters van het MPG opgenomen. In hoofdstuk 4 is het resultaat van het MPG toegelicht. In de bijlagen van dit rapport zijn de (geheime) rapportages en (openbare) infographics van de grondexploitaties opgenomen.
1
Bijvoorbeeld dat er sprake is van bouw- en woonrijp maken. Bij (kleinschalige) projecten kan het voorkomen dat ze niet voldoen aan de voorwaarden. Er is dan sprake van bijvoorbeeld een reguliere verkoop. 2 Het BBV spreekt van BIE (bouwgronden in exploitatie)
Project 3471 Rapportage MPG 2024 1e herziening Datum 30 april 2024 Pagina 7/16
2
Grondbeleid
2.1
Grondexploitatie
Conform de regelgeving uit het BBV besluit de raad voor een projectontwikkeling een grondexploitatie te openen. In de grondexploitatieberekeningen zijn de grondproductiekosten afgezet tegen de grondopbrengsten. De grondopbrengsten zijn gebaseerd op de residuele grondwaarde uit de opstalexploitatie. In figuur 1 wordt de relatie tussen de grond- en opstalexploitatie inzichtelijk gemaakt. Grondexploitatie (GREX) Kosten
Opbrengsten
Verwerving en inbreng Sloop- en milieuvoorz. Bouwrijp maken Woonrijp maken Bovenwijks Plankosten Overige kosten Historische rentekosten
Grondopbrengsten Bijdragen en subsidies Overige opbrengsten
Opstalexploitatie (OPEX) Kosten Bouwkosten Bijkomende kosten Btw
SALDO GREX
Opbrengsten VON-prijzen
RESIDUELE GRONDWAARDE
Figuur 1. Relatie grond- en opstalexploitatieberekening
In het BBV wordt onderscheid gemaakt in actief en faciliterend grondbeleid of een combinatie hiervan. 2.1.1
Actief grondbeleid
Bij actief grondbeleid worden gronden ontwikkeld die in eigendom zijn of actief worden verworven door de gemeente. In het algemeen voert de gemeente zelf het bouwrijp maken van de grond uit en wijzigt (eventueel) het bestemmingsplan. Deze grond wordt vervolgens als bouwrijpe grond verkocht aan één of meerdere partijen (bouwers, projectontwikkelaars, beleggers, corporaties, en/of particulieren). Bij verkoop zorgt de derde partij vervolgens voor bebouwing. De nieuwe openbare ruimte in het gebied wordt als woonrijpe grond ‘overgedragen’ aan de gemeente. Het resultaat van de gebiedsontwikkeling bij actief grondbeleid wordt inzichtelijk gemaakt door het opstellen van een grond- en opstalexploitatieberekening. Zie hiervoor figuur 1. Voorbeelden van actief grondbeleid zijn de grondexploitaties Vlietvoorde en de Star.
Project 3471 Rapportage MPG 2024 1e herziening Datum 30 april 2024 Pagina 8/16
2.1.2
Faciliterend grondbeleid
Faciliterend grondbeleid houdt in dat de gemeente het derden/particulieren mogelijk maakt grond te exploiteren. De gemeente koopt dan niet zelf grond aan, maar oefent haar invloed op de inrichting van de grond uit via het bestemmingsplan, de anterieure overeenkomst en/of een posterieure overeenkomst met een exploitatieplan. De gemeente is (wettelijk) verplicht kosten verbonden aan de grondexploitatie te verhalen op de particuliere exploitant. De wijze van de berekening van het kostenverhaal is in figuur 2 schematisch weergegeven. Berekening kostenverhaal (GREX) Kosten
Opbrengsten
Verwerving en inbreng Sloop- en milieuvoorz. Bouwrijp maken Woonrijp maken Bovenwijks Plankosten Overige kosten Historische rentekosten
Grondopbrengsten Bijdragen en subsidies Overige opbrengsten
MAXIMAAL KOSTENVERHAAL
Opstalexploitatie (OPEX) Kosten Bouwkosten Bijkomende kosten Btw
Opbrengsten VON-prijzen
RESIDUELE GRONDWAARDE
Figuur 2. Berekening kostenverhaal
Het maximale kostenverhaal wordt inzichtelijk gemaakt door het opstellen van een grondexploitatieberekening waarbij de grondproductiekosten worden afgezet tegen de grondopbrengsten, die zijn gebaseerd op de residuele grondwaarde uit de opstalexploitatie. Het maximale kostenverhaal is het totaal van de potentiële opbrengsten van de grondexploitatie (macro-aftopping).
2.1.3
Mix actief en faciliterend grondbeleid
Een mix van actief en faciliterend grondbeleid is mogelijk binnen één grondexploitatie. Naast grondopbrengsten van de verkoop van bouwrijpe grond is er dan sprake van kostenverhaal voor gedeeltes die niet in eigendom zijn van de gemeente. Zie hiervoor de onderstaande figuur. Grondexploitatie gemeente (GREX)
Berekening kostenverhaal (GREX)
Kosten
Opbrengsten
Kosten
Opbrengsten
Verwerving en inbreng Sloop- en milieuvoorz. Bouwrijp maken Woonrijp maken Bovenwijks Plankosten Overige kosten Historische rentekosten
Grondopbrengsten Bijdragen en subsidies Overige opbrengsten
Verwerving en inbreng Sloop- en milieuvoorz. Bouwrijp maken Woonrijp maken Bovenwijks Plankosten Overige kosten Historische rentekosten
Grondopbrengsten Bijdragen en subsidies Overige opbrengsten
SALDO GREX
MAXIMAAL KOSTENVERHAAL
Figuur 3. Gemeentelijke grondexploitatie bij grondverkoop en kostenverhaal
Project 3471 Rapportage MPG 2024 1e herziening Datum 30 april 2024 Pagina 9/16
De kosten worden afgezet tegen de grondopbrengsten én tegen de overige opbrengsten die bestaan uit het berekende maximale kostenverhaal. Voorbeelden van gemengd grondbeleid is de grondexploitaties Klein Plaspoelpolder. 2.2
Relatie met de jaarrekening
Het MPG is op een aantal punten verweven met de jaarrekening. Het BBV schrijft voor dat voor het verwachte verlies van een grondexploitatie een voorziening dient te worden getroffen. De gemeente houdt bij het treffen van de voorziening rekening met de verwachte toekomstige rentelasten en prijsstijgingen. Hierdoor is de getroffen voorziening toereikend om het verwachte tekort op eindwaarde te dekken. De voorziening voor het verwachte verlies wordt conform de BBV-voorschriften in mindering gebracht op de boekwaarde van het onderhandenwerk in de balans. In het MPG is voor het project Klein Plaspoelpolder sprake van een mix van een actief en faciliterend gedeelte. In de jaarrekening is conform de BBV-voorschriften qua verslaglegging het actieve gedeelte bij de onderhanden werken opgenomen. De balanspositie van de facilitaire grondexploitatie wordt verantwoord onder de kortlopende vorderingen en schulden. In hoofdstuk 4 is hierom zowel het projectresultaat van het MPG (paragraaf 4.1) als het resultaat volgens de verslagleggingsregels van de jaarrekening opgenomen (paragraaf 4.4).
2.3
Risicobeheersing
Het is van belang om de risico’s, die bij ruimtelijke projecten groot kunnen zijn, te beheersen. Daarom wordt per grondexploitatie een inventarisatie van zowel de positieve als van de negatieve risico’s uitgevoerd. Door dit overzicht van het risicoprofiel financieel te waarderen is het beslag op het weerstandsvermogen inzichtelijk. Voor het afdekken van risico’s houdt de gemeente weerstandscapaciteit aan: de algemene reserve met bufferfunctie. De weerstands-capaciteit minus de risico’s vormt het weerstandsvermogen van de gemeente. Het totaal berekende risico wordt opgenomen in de bepaling van het weerstandsvermogen. Het opstellen van de risicoanalyse vindt in drie stappen plaats. 1. In de eerste stap worden de risico’s geïnventariseerd. 2. de tweede stap zijn de risico’s en kansen gewaardeerd op kans van optreden en financieel effect. De leidraad bij dit proces is de Risk Mapping methode. Dit is een methode die de risico’s waardeert op twee manieren: a. semi-kwantitatief door middel van scores, en b. kwantitatief op basis van het financieel effect Hoewel de positieve risico’s (kansen) niet worden betrokken bij de bepaling van de reservering binnen het weerstandsvermogen, zijn dit wel kansen welke mogelijk kunnen optreden. Onderdeel van de risicoanalyse is eveneens het opstellen van beheersmaatregelen voor zowel de negatieve als positieve risico’s.
Project 3471 Rapportage MPG 2024 1e herziening Datum 30 april 2024 Pagina 10/16
3. De derde stap omvat het gebruik van de Monte Carlo-methode om de impact van de geïdentificeerde risico's op de eindwaarde van de GREX te berekenen. Deze methode wordt gebruikt om de waarschijnlijkheid van verschillende uitkomsten in kaart te brengen, resulterend in een verdelingsfunctie van mogelijke resultaten. In de (geheime) rapportages van de grondexploitaties wordt een toelichting gegeven op de risicoanalyses.
Project 3471 Rapportage MPG 2024 1e herziening Datum 30 april 2024 Pagina 11/16
3
Parameters
Het resultaat van de grondexploitaties op eindwaarde is berekend op basis van de dynamische eindwaardeberekening. Dit is gedaan door kasstromen in de tijd uit te zetten. Het tijdseffect van rente en indexatie-invloeden zijn hierin meegenomen. In de berekeningen is gebruik gemaakt van parameters. Deze parameters komen uit de in januari 2024 opgestelde parametervisie en zijn opgenomen in tabel 4. Grex 2024-1
1-1-2023->1-1-2024
kosten opbrengsten
2024
2025
2026
2027
4,51%
3,93% 2,83% 2,83% 2,00%
2% / contract / taxatie
1,50% 2,00% 2,00% 2,00%
1,20%
1,20% 1,20% 1,20% 1,20%
rente
Tabel 4. Overzicht parameters
Start- en prijspeildatum Voor de projecten in het MPG is de start- en prijspeildatum 1 januari 2024. Bij de vorige herziening, de 1e herziening 2023, was de start- en prijspeildatum 1 januari 2023. Indexatie invloeden De prognoses voor de kosten en opbrengsten zijn niet op datum 1 januari-2024 uitgegeven of ontvangen maar zijn gefaseerd in de tijd per jaarschijf opgenomen. Als een geprognosticeerd bedrag later wordt uitgegeven of ontvangen dan de prijspeildatum is deze geïndexeerd in het grondexploitatie-mode met de kosten- en opbrengstenindex. De index kan per jaar en per kostencategorie verschillen. Dit jaar is de kostenindex voor gemiddeld 4,51% per jaar aangehouden. De opbrengstenindex is voor dit jaar op 2% gesteld tenzij er gebruik wordt van contractafspraken of taxaties. De inflatie en rente schommelt in de loop van de tijd. Daarom ook de gebruikte kostenen opbrengsten- indexaties in de jaren in deze MPG. Bij de indexeringen in het MPG zijn daarom ook langere termijn verwachtingen aangehouden. Rente Voor de grondexploitaties in het MPG is het toe te rekenen rentepercentage bepaald volgens de nieuwe rekenmethode die door de commissie BBV is aanbevolen. Voor alle jaren wordt rekening houden met het laatst bepaalde rentepercentage; die van 2023 ten behoeve van de jaarrekening 2023 (1,2%). Eindwaardedatum Elke grondexploitatie kent zijn eigen einddatum.
Het saldo op eindwaarde is naar deze einddatum berekend.
Project 3471 Rapportage MPG 2024 1e herziening Datum 30 april 2024 Pagina 12/16
4
Resultaat
4.1
Resultaat
In de geheime bijlagen is per grondexploitatie een toelichting gegeven op de gehanteerde uitgangspunten die ten grondslag liggen aan de berekening. Het resultaat van het MPG is circa € 5,8 miljoen (nadelig) op eindwaarde. In tabel 5 zijn de resultaten per project weergegeven. 4.2
Resultaat ten opzichte van het vorige MPG
Het resultaat is verbeterd met circa € 1,0 miljoen op eindwaarde.3 Zie tabel 5 voor de verschillen per grondexploitatie.
Verschillenanalyse Resultaat MPG 2023-1
MPG 2024-1
Verschil
Vlietvoorde €
-7.090.000
€
-7.422.000
€
-332.000
Klein Plaspoelpolder €
187.000
€
1.611.000
€
1.424.000
De Star €
99.000
€
14.000
€
-85.000
-
€
-
€
-
Leidschendam-centrum € Saldo op eindwaarde
-€ 6.804.000
-€ 5.797.000
€ 1.007.000
Tabel 5 Verschil resultaat MPG 1e herziening 2023 en 1e herziening 2024
In de (geheime) rapportages van de grondexploitaties wordt een uitgebreide toelichting gegeven op de verschillen met de vorige herziening. Leidschendam-centrum; financiële afwikkeling tussen gemeente en VOF In opdracht van de VOF heeft de gemeente gronden verworven in het gebied. Daarnaast draagt de VOF in opdracht van de gemeente zorg voor het woon- en bouwrijp maken van deze gronden. De boekwaarden van deze gronden, inclusief de bijkomende kosten, staan daarom op de balans van de gemeente. Hiertegenover staat een schuld van de gemeente aan de VOF in de vorm van een door de VOF aan de gemeente verstrekte geldlening. De gemeente verkoopt in delen de gronden aan de VOF. De opbrengsten uit deze verkopen worden gebruikt om de lening af te lossen. Aan het einde van het project is de lening naar verwachting geheel afgelost met de verkoopopbrengsten.
3
De grondexploitatieberekeningen met verschillende eindwaardedatums mogen rekenkundig gezien niet met elkaar worden vergeleken. Voor de leesbaarheid wordt dit wel in de tabellen gedaan. De verschillen zijn ten opzichte van de laatst door de raad vastgestelde uitgebreide herziening van de grondexploitaties; de 1e herziening 2023. Voor de Star is dit de in 2023 geopende grondexploitatie.
Project 3471 Rapportage MPG 2024 1e herziening Datum 30 april 2024 Pagina 13/16
4.3
Effect op voorziening en weerstandsvermogen
Het BBV schrijft voor dat voor het verwachte verlies van een grondexploitatie een voorziening dient te worden getroffen. Deze staan in tabel 6:
Voorzieningen
Vlietvoorde
€ 7.422.000
Klein Plaspoelpolder
€0
De Star
€0
Saldo op eindwaarde
€ 7.422.000
Tabel 6. Voorzieningen MPG 1e herziening 2024 (eindwaarde)
Per project zijn de risico’s geïnventariseerd en geactualiseerd door middel van risicosessies. De risico’s zijn berekend op basis van de herziene grondexploitaties. In tabel 7 is het risicoprofiel weergegeven per project.
Risicoprofiel
Vlietvoorde
€ 1.900.000
Klein Plaspoelpolder
€ 2.300.000
De Star
€ 510.000
Saldo op eindwaarde € 4.710.000 Tabel 7. Risicoprofiel MPG 1e herziening 2024
4.4
Resultaat conform jaarrekening
In tabel 8 is het projectresultaat MPG opgenomen zonder het facilitaire deel van Klein Plaspoelpolder. De boekwaarden in onderstaande tabel sluiten aan met de jaarrekening 2023 (paragraaf grondbeleid). Vlietvoorde
(N= Nadelig, V=Voordeling, O=Neutraal)
Boekwaarde per 01-01-2023
€
Gerealiseerde inkomsten in 2023
€
Gerealiseerde uitgaven in 2023
€
Boekwaarde per 31-12-2023 Nog te realiseren inkomsten (excl. prijsstijging/rente) Nog te realiseren uitgaven (excl. prijsstijging/rente) Saldo nog te realiseren (excl prijsstijging en rente) Resultaat nominaal saldo (excl prijsstijging/rente)
41.351.000-
Klein Plaspoelpolder
De Star
Leidschendam Centrum
N
€
3.391.000- N
€
-
O
€
N
€
O
€
-
O
€
-
O
€
-
O
€
-
2.031.000-
N
€
542.000-
N
€
582.000-
N
€
-
O
€
3.155.000- N
€
43.382.000-
N
€
3.933.000- N
€
582.000-
N
€
1.558.000-
N
€
49.455.000- N
€
51.341.000
€
10.628.000
€
9.283.000
€
1.558.000
€
72.810.000
€
14.317.000-
€
3.597.000-
€
8.235.000-
€
26.149.000-
€
37.024.000
V
€
7.031.000
V
€
1.048.000
V
€
46.661.000
€
3.098.000
V
€
-
O
€
2.794.000- N
-
V N
V N
V N
€
V
€
466.000
V
€
1.558.000-
Totaal MPG
1.558.000
V O
46.300.000- N O
V N V
€
6.358.000- N
Kosten- en opbrengstenstijging
€
466.000
V
€
231.000
V
€
431.000-
N
€
-
O
€
266.000
Rente
€
1.530.000-
N
€
171.000
V
€
21.000-
N
€
-
O
€
1.380.000- N
€
7.422.000-
N
€
3.500.000
V
€
14.000
V
€
-
O
€
3.908.000- N
Saldo op eindwaarde
Tabel 8. MPG conform jaarrekening (afgerond op duizenden euro’s)
V
Project 3471 Rapportage MPG 2024 1e herziening Datum 30 april 2024 Pagina 14/16
4.5
Bovenwijkse voorziening
Een deel van de te maken kosten bij de grondexploitatie KPP, de zogenaamde bovenwijkse voorzieningen, kan niet volledig verhaald worden. Deze kosten worden geraamd op circa € 1.790.000. De uitgaven worden vanaf in de periode 2024 tot en met 2029 verwacht. De raad wordt bij de vaststelling van de 1e herziening MPG 2024 gevraagd het benodigde krediet beschikbaar te stellen. Het nut van deze voorzieningen in KPP strekt verder dan alleen de te ontwikkelen deellocaties in KPP. Ook de bewoners van de bestaande woningen en de bewoners van de omliggende gebieden profiteren namelijk van de nieuw aan te leggen voorzieningen. Dit worden bovenwijkse voorzieningen genoemd. De bovenwijkse voorzieningen zijn: -
Het doorlopend wandelpad langs de Vliet
-
De groen-blauwe as die de wijk Damsigt verbindt naar de Vliet
-
De doorgaande fietsverbinding door KPP
Dat deze voorzieningen niet alleen toerekenbaar zijn aan KPP blijkt ook uit de gestelde opgaven vanuit de structuurvisie (Ruimte voor Wensen 2040), namelijk: -
versterken van de kwaliteit van de Vlietoevers;
-
versterken relatie met de Vliet, door de groenblauwe zone die de wijk Damsigt verbindt met de Vliet;
-
verbeteren van de verbinding tussen beide kernen onder andere door de aanleg van een langzaam verkeersverbinding (doorgaande fietsverbinding door KPP richting Damcentrum).
4.6
Tussentijdse winstneming
De commissie BBV heeft regels aangegeven voor tussentijdse winstneming. Het voorzichtigheidsbeginsel leidt ertoe dat realisatie van winst moet worden uitgesteld tot daarover voldoende zekerheid bestaat. De resultaten van de huidige grondexploitaties in het MPG geven geen aanleiding voor tussentijdse winstneming. Voor Klein Plaspoelpolder wordt wel rekening gehouden met een positief eindresultaat, maar er zijn nog geen opbrengsten uit grondverkoop ontvangen, waardoor ook hier op dit moment geen sprake is van tussentijdse winstneming.
Project 3471 Rapportage MPG 2024 1e herziening Datum 30 april 2024 Pagina 15/16
Bijlagen De grondexploitaties zijn per project apart berekend en de rapportages zijn als infographics opgenomen: -
Infographics 1e herziening MPG 2024
-
[GEHEIM] Rapportages 1e herziening grondexploitaties MPG 2024 – Vlietvoorde, Klein Plaspoelpolder en De Star
Project 3471 Rapportage MPG 2024 1e herziening Datum 30 april 2024 Pagina 16/16
Infographics 1e herziening MPG 2024 •
Infographic 1e herziening MPG 2024
•
Infographic 1e herziening grondexploitatie 2024 – Vlietvoorde
•
Infographic 1e herziening grondexploitatie 2024 – Klein Plaspoelpolder
•
Infographic 1e herziening grondexploitatie 2024 – De Star
Meerjaren Perspectief Grondexploitaties (MPG) Inleiding
Noorthey 3
Bosrand Voorschoten
47
Entree
g we
N4
at
tra
s se ur
Ve Het Schakelstuk
Vlietvoorde Noord
+
+
= MPG
Vlietvoorde West
Leidschendam
Vlietvoorde Zuid aan de Vliet
Vlietvoorde Oost aan de Vliet
t
Vlie
Vlietvoorde
Klein Plaspoelpolder
De Star
Waarom stellen we de MPG op?
i
✔
Informatieve functie Doorkijk vanuit het verleden naar de toekomst van alle in ontwikkeling zijnde grondexploitaties.
Verantwoordingsfunctie Een MPG is bedoeld als integrale toelichting op alle door de raad vast te stellen grondexploitaties.
Sturingsfunctie Met een MPG kan het complex proces van de grondexploitatie beter worden afgestemd met de P&C-cyclus.
Wat is het resultaat van het MPG?
Vlietvoorde -/- € 9,32 miljoen
-/- € 7,42 miljoen
-/- € 7,01 miljoen
+/+ € 1,61 miljoen
+/+ € 2,33 miljoen
Klein Plaspoelpolder -/- € 0,69 miljoen
De Star -/- € 0,50 miljoen
+/+ € 0,01 miljoen
+/+ € 0,07 miljoen
-/- € 5,80 miljoen
-/- € 4,61 miljoen
MPG 2024 -/- € 10,51 miljoen
Het resultaat van het MPG (1e herziening 2024) betreft circa € 5,8 miljoen negatief. De exacte hoogte van de nog te verwachten kosten en opbrengsten is bij de projecten op dit moment niet met zekerheid vast te stellen. Het uiteindelijke resultaat kan hierdoor lager of hoger uitvallen. Daarom wordt een bandbreedte aangehouden.
Voorzieningen en risico’s
Voorzieningen € 7,42 miljoen
Risico’s € 4,71 miljoen
Voor het verwachte verlies van een grondexploitatie moet een verliesvoorziening worden getroffen. Het totaal aan voorzieningen voor dit MPG is € 7,42 miljoen.
Aangezien de risico’s bij ruimtelijke projecten substantieel kunnen zijn, is het van groot belang om deze te beheersen. Per project is een overzicht van het risicoprofiel opgesteld. Het grondexploitatierisico voor dit MPG is berekend op circa € 4,71 miljoen. Hiermee is het beslag op het weerstandsvermogen van de gemeente inzichtelijk.
Grondexploitatie
Vlietvoorde Inleiding In de grondexploitatie voor Vlietvoorde worden de benodigde investeringen en de te realiseren opbrengsten bijgehouden. Door zowel de kosten als de opbrengsten in te schatten en hierbij rekening te houden met inflatie en rentekosten, is het verwachte resultaat te berekenen.
Noorthey
Bosrand Voorschoten
Entree
N
ra
st
se ur
g we at
7 44
Ve
Het Schakelstuk
Vlietvoorde Noord Vlietvoorde West
Leidschendam
Vlietvoorde Zuid aan de Vliet
Vlietvoorde Oost aan de Vliet
t
Vlie
Transformatie naar oorspronkelijke groene landschap met kleinschalige woningbouw
Waarom stellen we de grondexploitatie op?
i
✔
Informatieve functie Inzicht kosten en opbrengsten project
Verantwoordingsfunctie College legt verantwoording af over gerealiseerde kosten en opbrengsten.
Sturingsfunctie Raad kan door het nemen van inhoudelijke besluiten sturen op het resultaat
Wat is de grondexploitatie Vlietvoorde?
Opbrengsten
Kosten
€
Aankoop grond
Verkoop gemeentegrond Subsidies en bijdragen
Sloopkosten Bodemsanering
€
Bouwrijp maken
€
Inrichten openbaar gebied Plankosten
Wat is het resultaat van de grondexploitatie?
-/- € 9,32 miljoen
-/- € 7,42 miljoen
-/- € 7,01 miljoen
De kosten en opbrengsten in de grondexploitatie Vlietvoorde zijn gebaseerd op ramingen van (externe) deskundigen. Omdat de kosten hoger zijn dan de opbrengsten is sprake van een tekort op de grondexploitatie. Dit tekort is in de eerste herziening van 2024 berekend op circa -/- € 7,42 miljoen (op eindwaarde in 2027, rekening houdend met rente en inflatie). De hoogte van de toekomstige kosten en opbrengsten is op dit moment niet met zekerheid vast te stellen. Het uiteindelijke grondexploitatie-resultaat kan hierdoor lager of hoger uitvallen. Daarom wordt een bandbreedte van circa -/- € 9,32 miljoen tot circa -/- € 7,01 miljoen aangehouden.
+
-/- € 7,09 miljoen
Eerste herziening 2023
Extra geraamde plankosten omdat het project een langere doorlooptijd heeft.
-/- € 7,42 miljoen
De marktontwikkeling voor woningen zorgt voor een positief effect op de verwachte grondopbrengsten.
Eerste herziening 2024
De eerste herziening van 2023 kende een resultaat van circa -/- € 7,09 miljoen op eindwaarde per 2026. De eerste herziening 2024 geeft het financiële effect van de laatste ontwikkelingen in het project en in de markt weer. Het resultaat op eindwaarde 2027 is nadelig bijgesteld. De marktsituatie leidt tot vertraging en prijsstijgingen in het project. Doordat het project een langere doorlooptijd kent, zijn er extra plankosten gerekend. Daarnaast zorgt de marktontwikkeling voor woningen voor een positief effect op de verwachte grondopbrengsten.
Grondexploitatie
Klein Plaspoelpolder Inleiding In de grondexploitatie voor Klein Plaspoelpolder worden de benodigde investeringen en de te realiseren opbrengsten bijgehouden. Door zowel de kosten als de opbrengsten in te schatten en hierbij rekening te houden met inflatie en rentekosten, is het verwachte resultaat te berekenen. Wat is Klein Plaspoelpolder?
Transformatie van een gemengd stedelijk gebied naar een stedelijk woonmilieu
Waarom stellen we de grondexploitatie op?
i
✔
Informatieve functie Inzicht kosten en opbrengsten project
Verantwoordingsfunctie College legt verantwoording af over gerealiseerde kosten en opbrengsten.
Sturingsfunctie Raad kan door het nemen van inhoudelijke besluiten sturen op het resultaat
Wat is de grondexploitatie Klein Plaspoelpolder?
Opbrengsten
Kosten Onderzoekskosten
€
Verkoop gemeentegrond
Sloopkosten Bodemsanering
€
Bouwrijp maken
€
Bijdragen kostenverhaal andere initiatiefnemers binnen het plangebied
Inrichting openbare ruimte Plankosten
Wat is het resultaat van de grondexploitatie?
-/- € 0,69 miljoen
+/+ € 1,61 miljoen
+/+ € 2,33 miljoen
De kosten en opbrengsten in de grondexploitatie Klein Plaspoelpolder zijn gebaseerd op ramingen en kengetallen, gecheckt door (externe) deskundigen. Het resultaat van de grondexploitatie is circa +/+ 1,61 miljoen (op eindwaarde 2029, rekening houdend met rente en inflatie) bij de eerste herziening 2024. Indien de risico’s worden meegenomen kan het uiteindelijke grond exploitatieresultaat lager of hoger uitvallen. Daarom wordt een bandbreedte van circa -/- € 0,69 miljoen tot circa +/+ € 2,33 miljoen aangehouden.
+
+/+ € 0,19 miljoen
Eerste herziening 2023
In 2023 zijn lagere parkeernormen vastgesteld, wat resulteert in minder parkeerplaatsen, lagere kosten en een hogere opbrengst.
De stijging van de grondwaarden van de appartementen draagt bij aan een positief effect op de opbrengsten.
+/+ € 1,61 miljoen
Eerste herziening 2024
Bij de eerste herziening van 2023 was het saldo positief berekend op circa +/+ € 0,19 miljoen. Het resultaat van de eerste herziening van de grondexploitatie per 2024 van +/+ € 1,61 miljoen is verhoogd met circa € 1,42 miljoen.
Grondexploitatie
De Star Inleiding
In de grondexploitatie voor De Star worden de benodigde investeringen en de te realiseren opbrengsten bijgehouden. Door zowel de kosten als de opbrengsten in te schatten en hierbij rekening te houden met inflatie en rentekosten, is het verwachte resultaat te berekenen.
3
Transformatie van grotendeels sportpark naar sociale huur en koopwoningen as
_p
l
lm
15
15
13
A 11
A-
17
11
B
A
A
15
lm
B 13
-1
3B
lm
19
lm de Star
as as _pl as_pl _p l
as as _pl _p l
lm 1
as as
_p
l
as
as _p
_p
_p
l
l
l
as lm _p l
lm
lm
rl_
kt
51 on
v
on
v
lm
as
_p
lm
lm
lm
lm
l
lm 85
de Star
hv
h
lm as
as _p
l
lm
_p
l
lm
lm
lm lm
lm lm as as
as _p
l
_p
_p
l
l hv
h
lm
Voorlopig ontwerp De Star Leidschendam Voorhout
Waarom stellen we de grondexploitatie op?
Plankaart 18 mei 2022
gr
s
gr
ISO A2 s
LDSDVRB_STR_001_Basiskaart.vwx
info@echo-urbandesign.com | 010 466 57 95 gr
i
✔
Informatieve functie Inzicht kosten en opbrengsten project
Verantwoordingsfunctie College legt verantwoording af over gerealiseerde kosten en opbrengsten.
s
Sturingsfunctie Raad kan door het nemen van inhoudelijke besluiten sturen op het resultaat
Wat is de grondexploitatie De Star?
Opbrengsten
Kosten
Verkoop gemeentegrond
Aankoop grond
€
Bodemsanering
€
Subsidies en bijdragen
Bouwrijp maken
€ €
Inrichten openbaar gebied Plankosten
Wat is het resultaat van de grondexploitatie?
-/- € 0,50 miljoen
+/+ € 14 duizend
+/+ € 0,07 miljoen
De kosten en opbrengsten in de grondexploitatie De Star zijn gebaseerd op ramingen van (interne en externe) deskundigen. Omdat de kosten hoger zijn dan de opbrengsten is bij de provincie subsidie aangevraagd. Hiermee zijn de kosten in balans met de opbrengsten. Het resultaat van de grondexploitatie is in de eerste herziening van 2024 berekend op circa +/+ € 14.000 (op eindwaarde in 2027, rekening houdend met rente en inflatie). Indien de risico’s worden meegenomen kan het uiteindelijke grondexploitatie resultaat lager of hoger uitvallen. Daarom wordt een bandbreedte van circa -/- € 0,50 miljoen tot circa +/+ € 0,07 miljoen aangehouden.
+
+/+ € 0,99 miljoen
Eerste herziening 2023
Extra kosten in verband met de planologische procedure.
+/+ €0,01 miljoen
Negatieve rente en indexatie effecten.
Eerste herziening 2024
De eerste herziening van 2023 kende een resultaat van circa +/+ € 0,99 miljoen op eindwaarde per 2027. De eerste herziening 2024 geeft het financiële effect van de laatste ontwikkelingen in het project en in de markt weer. Het resultaat op eindwaarde 2027 is nadelig bijgesteld. Dit wordt veroorzaakt door extra kosten in verband met de planologische procedure. Daarnaast heeft de herziening van de rente en indexaties een negatief effect op het eindresultaat gehad.