3066 Kavelambitie Diaconessenhuis
Tekst van het document
Kavelambitie Diaconessenhuis locatie / Voorburg
November 2022
1
Leeswijzer Voor u ligt de Kavelambitie voor de Diaconessenhuis locatie in LeidschendamVoorburg. De huidige eigenaar, Reinier de Graaf, heeft in een intensief traject met de gemeente Leidschendam-Voorburg de Kavelambitie vormgegeven. De wijk is betrokken middels een participatieproces. Dit document vormt het resultaat en biedt de kaders voor de herontwikkeling van de Diaconessenhuislocatie. Het eerste deel bestaat uit een overzicht van de locatie, de kavel en de rijke geschiedenis. Daarna volgt een gebiedsanalyse die vertaald is naar kansen voor de locatie. Vervolgens worden de randvoorwaarden, ambities en wensen benoemd. Deze vormen de kaders. De kaders zijn vertaald in een bouwenvelop. Ter inspiratie zijn ruimtelijke modellen toegevoegd.
2
Inhoud
Introductie p. 4 Locatie en huidige situatie p. 6 Geschiedenis p. 8 Gebiedsanalyse p. 10 Kansen p. 14 Randvoorwaarden/ambities/wensen p. 16 Bouwenvelop p. 20 Ideeën p. 24 Colofon p. 30
3
Introductie Deze Kavelambitie geeft de kaders voor de herontwikkeling van de Diaconessenhuis locatie. Hierdoor kan het proces van herontwikkeling worden versneld. De Kavelambitie is tot stand gekomen door een gezamenlijke verkenning en samenwerking tussen Reinier de Graaf en de gemeente Leidschendam-Voorburg. Het document bevat randvoorwaarden en ambities. De herontwikkeling dient te voldoen aan deze randvoorwaarden. Voor de ambities is per onderdeel aangegeven aan hoeveel van de ambities moet worden voldaan. Reinier de Graaf en de gemeente Leidschendam-Voorburg willen zekerheid geven door eenduidig te communiceren en informatie te verstrekken om zo elke ontwikkelende partij een gelijke kans te geven. De historische onderlaag, het open landschap aan de Vliet, de goede bereikbaarheid en het naastgelegen gezondheidsplein met hoogwaardige zorg bieden veel kansen voor een bijzondere ontwikkeling. Reinier de Graaf en de gemeente LeidschendamVoorburg daagt marktpartijen dan ook uit om met hoogwaardige kwalitatieve oplossingen te komen voor herontwikkeling. Een herontwikkeling die recht doet aan deze unieke plek in Voorburg.
Participatie De wijk is met een zorgvuldig participatietraject betrokken bij de totstandkoming van deze Kavelambitie. Via de website www. herontwikkelingdiaconessenhuis.nl en via meerdere bijeenkomsten is veel input opgehaald. Ook zijn via het mailadres reacties binnengekomen en beantwoord danwel meegenomen in dit document. De inbreng van de participanten is afgewogen tegen haalbaarheid en vigerend beleid van de gemeente Leidschendam-Voorburg en waar mogelijk verwerkt in de ambities/wensen. Deze zijn herkenbaar weergegeven in donkergroene vlakken. Hierdoor is direct zichtbaar wat de wijk heeft ingebracht.
4
Doelstellingen Kavelambitie
Voorspoedige en kwalitatief hoogwaardige ontwikkeling stimuleren en faciliteren. Een breed gedragen ontwikkelkader die de belangen weerspiegelen van zowel de huidige eigenaar Reinier de Graaf, de gemeente Leidschendam-Voorburg als de wijk/bewoners. Het laten zien van mogelijke programmatische en ruimtelijke oplossingen om marktpartijen uit te dagen tot een toekomstbestendige ontwikkeling van de Diaconessenhuis locatie. Het definiëren van de gewenste bouwenvelop. Het bieden van heldere randvoorwaarden voor de verdere ontwikkeling door ontwikkelende marktpartijen met als doel een kwalitatief hoogwaardig plan binnen de gestelde kaders.
5
Locatie Het Diaconessenhuis ligt in Voorburg aan de rand van Den Haag en de nieuwe stadswijk Binckhorst. Een bijzondere plek door de nabijheid van voorzieningen in de stad én tegelijkertijd aan het water & midden in het groen. De kavel is uitstekend ontsloten; de A12, A13 en A4 zijn snel te bereiken, bus 23 op loopafstand en op 5 min fietsafstand ligt station Voorburg. De locatie ligt met Oud-Rijswijk en Voorburg tevens tussen twee lokale (winkel) centra. Direct naast de kavel ligt het gezondheidsplein met zorgfuncties, woningen en een school. De kavel zal kadastraal worden gesplitst en wordt ca. 31.000 m2. Dit wordt nader kadastraal ingemeten. Het huidige gebouw heeft ca. 16.000 m2 bruto vloeroppervlak.
Centrum Den Haag 15 min fietsen Station Den Haag Centraal 15 min fietsen
Snelweg A12 Binckhorst, nieuwe stadswijk Oprit A12
Bus 23: Kijkduin - Rijswijk Voorburg - Scheveningen
Winkelgebied Oud-Rijswijk 5 min fietsen
De Vliet
Richting snelweg A4/A13 Rotterdam Victory Boogie Woogietunnel Verbinding met A13/A4
6
Station Voorburg 5 min fietsen
Winkelgebied Oud-Voorburg 5 min fietsen
B
C Zicht op de bestaande entreehal
Zicht op de bestaande verkeersentree oostzijde
Huidige situatie
A
A C D T
A RA
52 56 50 54 4 48 422A 4 46 4 0 36 8 4 34 2 3 3 30
24
22
20
18
16
14
12
10
8
6
4
1E
2
11DC
30
28
28
3
1A
1B
7836n hlaa
burg
8 44 2 4 38 4 36 4 3 32 30
26
13 17 15
21 23
12
2 71
3 91
1
24
50
13
7
13
22
4 91
114
3
3
1
5A
45
79
IE T VL DE
1573
g we et
1278
119 120 693
1584 117
694
2
tvl i
1300
B TS
W es
2a
2b
7
13
3 01
3 11
13 2
3
13
4
1
13
5
7664 52
8764 6520
12
7620 48
1419 2g
1524
7a
20 m
18
14
2f
723 1405 690
1421
12 8
0m
598 1259 1371 1261
2e
n
8720 58
Deze kaart is noordgericht 12345 Perceelnummer 25 Huisnummer Vastgestelde kadastrale grens Voorlopige kadastrale grens Administratieve kadastrale grens Bebouwing Overige topografie Voor een eensluidend uittreksel, Apeldoorn, 5 november 2015
8384
2c
141515252d
1414
aa
8840 6586
8503
1372
1523
50 m
lyl
8539 8541 8540 8516 8542 8543 8525 8544 7839 85 84 7686 54
AN LA
124 125 126
30
ru
1413
123
AN
LA
1526 1417 8538
0 10
Vi
GH UR
448 32 462 36 46 2 30 34 404 2 38 22 2
2
1a
1442
1423
121
1455
1454 1
1308 1b 1309 1c 1310 1311 3
1101
12
14
5
5
Zicht vanaf de Vliet
1144
6818
8537
GH
8 1110 0 12 1168 1102 4 0 4 11 1 00 9 2 06 1 2 1104 198 9 1 6 90 98 8
E
1 1442 414 6
nen
tey Fon
E
95
11
28
26
-
2 AN LA GH UR NB NE EY NT FO
- ED 7 -- C 7B 7 77A 7
26
68 0 66 4 7 62 0 6 6
97 98 70 32 70 16
7
11
12 25 524 1 11 6A 25 2
-
8
8578
Nieuw kavel ca. 31.000 m2
EN AR
R BU
TS
EN
AR
8534
AN
9
AN
1
1307
8545
LA
15
LA
6503
8279
118
8533
NE
T 17 AA 2231 2257 TR KS 29 IJ W ES HE
31
20 6 18 1 2 14 1 10
GH
8048
8532
IN
35
34
UR
huidig kavel
8536
B
7840 7946
8535
NG
39
A
NB
NE
N AA HL RG BU S T EN AR
NI
5
36
EY 9
15
KO
33
36
NT
57 86 8 5 86
8575 8572 8573 8577
6795
16
10
7 4 A449 5511 53
34
38
FO
19 7 1
13 25 22 15
901 88229 92 82
ST AN Uittreksel Kadastrale Kaart LA Uw referentie: SB-RdGG US 8 DI 80 17 3598 NE 3401 1269 3185 30 6791 21 3599 AU 32 1305 AN 18 02 3 L 4 I 4 3828 3 C 8 3187 8294 34340 1306 8293 3829 36 7832 AR 61 3406 8 8 3188 3 M 3830 1307 81 3191 0443 AT 3407 40 3189 S3601 18 3831 1308 3454 RA 3408 49 13405 3190 3409 SE 8045 1245 55 5 7819 IN 3461 8295 ST 3084 7 53 R 5 1244 3088 M P 3411 63 59 1243 LE 3412 5 8655 IL 6931 1242 7099 AN 1643 AN 71 6 67 3089 W 1203 LA LA 8656 3090 H H 1202 3091 G 7862 RG 1201 3136 UR 3137 7911 BU 1200 3138 NB 3225 EN 3139 96N9E 90 YN 3226 Y 3140 4 7 E 8491 8611 4359 E 3142 8 7970 3141 NT 4 NT 4360 7 7038 7971 O 8576 F 7972 6945 69 4361 7913 FO 7973 7916 4362 91 6975 7974 6488 4363 81 8574 4364 6031 6546
Kavelgrens (wordt gesplitst)
Zicht op parkeerterrein oostzijde
Zicht op de entree en Behandelcentrum Voorburg
D
100 m
Schaal 1:2000 Kadastrale gemeente Sectie Perceel
VOORBURG F 7946
Aan dit uittreksel kunnen geen betrouwbare maten worden ontleend. De Dienst voor het kadaster en de openbare registers behoudt zich de intellectuele
7
Vroege bewoning en Forum Hadriani
jaar 3500 v. Chr - 270 n. Chr.
Door de aanwezigheid en vorming van de strandwal rond 3.500 v. Chr. wordt de locatie al sinds de prehistorie (2700 v. Chr.) bewoond door verschillende groepen mensen. Eén van de weinige bronzen vondsten uit deze tijd is een speerpunt. Vanaf ongeveer 50 v. Chr. wonen de Cananefaten langs de kust van Nederland waarna het gebied rond 12 v. Chr. wordt overwonnen door de Romeinen. De Cananefaten mogen het gebied tussen de Rijn en Maas blijven besturen maar moeten wel verantwoording afleggen aan de Romeinen. Na een paar mislukte veldslagen besluit de Romeinse keizer de Rijn aan te wijzen als officiële noordgrens (de Limes) van het Romeinse Rijk. Langs de rivier lag een weg die een aantal Romeinse forten met elkaar verbond. Deze werden verstevigd door legeraanvoerder Corbulo. Rond 50 n.Chr. laat hij het Corbulo kanaal aanleggen, een kanaal van dertig kilometer tussen de Rijn en de Maas. Deze lag vlakbij de huidige Vliet (die vermoedelijk in de 12e of 13e eeuw werd aangelegd). Langs het kanaal, op de plek van het huidige Voorburg, lag de hoofdplaats Civitas Cananefatium waar in 122 n. Chr. de Romeinse keizer Hadrianus op bezoek kwam. Hij liet er honderden soldaten achter die van de kleine nederzetting een echte Romeinse plaats maakten voor ongeveer duizend mensen. De plaats kreeg de naam Forum Hadriani die in het jaar 151 na Christus marktrechten kreeg van Antoninus Pius.
Aan het einde van de derde eeuw vertrokken de Romeinen uit het huidige Voorburg. Forum Hadriani stortte in de loop van de tijd steeds verder in. In de 18e eeuw was iedereen Forum Hadriani vergeten totdat er opgravingen en onderzoek werd gedaan. In de 20e eeuw worden diverse Romeinse mijlpalen gevonden. Die wegwijzers leveren het definitieve bewijs dat Forum Hadriani echt op de plaats van het huidige Voorburg heeft gelegen.
jaar 1600 - 1950
Geschiedenis De locatie kent een zeer rijke geschiedenis. Vanaf reeds de prehistorie wordt het gebied bewoond. Ook in de tijd van de Romeinen en de middeleeuwen wordt deze locatie bewoont. De sporen hiervan zijn nog steeds terug te vinden in de grond. Deze opeenstapeling van geschiedenis maakt een bijzonder verhaal dat verteld mag worden. Een nieuwe ontwikkeling biedt de kans om deze erfgoedwaarden te benutten.
8
Buitenplaatsen In de gouden eeuw verdiende een aantal mensen een fortuin met de handel in specerijen. Vaak investeerden ze dit geld in een tweede huis op het platteland. Veel boerderijen aan de Vliet worden in deze tijd omgebouwd tot buitenhuis. Aan het einde van de zeventiende eeuw telt Voorburg meer dan veertig buitenplaatsen. In deze tijd wordt in de nabijheid van de locatie huis Arentsburgh en huis Hoekenburg gebouwd. Op en naast de Diaconessenhuis-locatie vormt zich in de 15e eeuw al de buitenplaats De Overoude Tol, die meerdere keren van eigenaar en naam wisselt en uiteindelijk buitenplaats Heeswijk wordt. Bij de buitenhuizen worden mooie tuinen aangelegd. In de zeventiende eeuw geometrische Franse tuinen, in de achttiende eeuw Engelse tuinen met meanderende paden. Deze Engelse landschapsstijl is nog te herkennen bij het nabijgelegen Arentsburgh park. Na 1780 komt de economische welvaart tot stilstand. Veel buitenhuizen raken in verval, gaan dienst doen als woonhuis of worden in gebruik genomen door vaak medische instellingen. In de twintigste eeuw verdwijnen veel buitens om plaats te maken voor moderne woningbouw. De buitenplaats Overoude Tol met villa blijft tot 1958 behouden waarna het plaats maakt voor de Fonteinkerk en het Diaconessenhuis.
Tweede Wereldoorlog
Heden
Ten tijden van de Tweede Wereldoorlog speelt Voorburg een belangrijke rol. In Voorburg en Leidschendam wordt afweergeschut geplaatst waarmee Nederlandse soldaten Duitse vliegtuigen beschieten. Op 10 mei 1940 vliegen de eerste Duitse vliegtuigen over Voorburg en springen honderden parachutisten uit de vliegtuigen. Een deel van de Duitse parachutisten verschanste zich in boerderij De Hoonaard, Park Leeuwenberg en Huize Dorrepaal aan de Vliet. Luitenant George Maduro valt hen vanaf Oude Tolbrug met zijn troepen aan en nam de soldaten gevangen. Het Duitse plan om via Voorburg snel en makkelijk door te reizen naar Den Haag was daarmee mislukt. Na het bombardement op Rotterdam (4 dagen later) geeft Nederland zich over en rijden de Duitse tanks langs de Vliet Voorburg binnen.
jaar 1940 - 1945
jaar 2022
jaar 1950 - 2017 Wederopbouw Na de Tweede Wereldoorlog begint de wederopbouw. De uitbreidingsplannen voor woningbouw (Laakkwartier) en industrie (Binckhorst) van voor de oorlog worden afgerond of krijgen vaart. Buitenplaatsen verdwijnen omwille van het maken van woonwijken door de snelle bevolkingsgroei. Tevens worden snelwegen A12 en A4 aangelegd waardoor Voorburg beter wordt ontsloten. Ook wordt in deze periode de Fonteynenburghlaan verbonden met de Oude Tolbrug. Op de locatie bevindt zich na de oorlog de in verval geraakte buitenplaats Heeswijk en boerderij die eind 1958 worden gesloopt om plaats te maken voor het Diaconessenhuis. In de jaren ‘50 wordt de Fonteinkerk gebouwd, gevolgd door het Diaconessenhuis in 1965. Na jaren een belangrijke maatschappelijke rol als ziekenhuis te hebben vervuld is in 2017, door centralisatie van de zorg, het besluit genomen om het ziekenhuis te verkopen.
9
Gebiedsanalyse Om de kansen en beperkingen van de locatie in kaart te brengen is het nodig om het gebied vanuit verschillende invalshoeken te begrijpen. Een analyse is gemaakt van het landschap, de bouwhoogte & korrelgrootte, voorzieningenniveau en infrastructuur. De belangrijkste bevindingen zijn: • Het landschap rondom Diaconessenhuis is een unieke ‘kamer’ aan de Vliet door het open, groene veld. • De korrelgrootte en volume van het huidige gebouw past niet in zijn directe omgeving maar is wel passend binnen het open veld waar het zich in bevindt. • Rondom de locatie is een groot aanbod aan zorgvoorzieningen en voorzieningen voor kinderen. • De doorwaadbaarheid van kavels langs de westzijde van de Vliet is gering.
N
Vlietkamers - landschap en bebouwing De Vliet is historisch gezien een vliegwiel geweest voor de ontwikkeling van de omliggende gebieden: in de 12e/13e eeuw aangelegd dienend als transport voor mensen/goederen ten tijden van de buitenplaatsen en in het heden als industrietransport of als pleziervaart. Door de tijd heen zijn op de onderliggende polderverkaveling ‘Vlietkamers’ ontstaan. Grofweg zijn er zes verschillende typen kamers: woonwijk, bedrijventerrein, buitenplaats, tuinvereniging, pretpark en het veld. Het Diaconessenhuis bevindt zich in het ‘veld’, een relatief leeg landschap met losse grotere bouwvolumes. Ten opzichte van de andere kamers, waar strokenbebouwing, villa’s, bos of een verkaveling met hallen/loodsen overheersen, is dit uniek.
10
Veld Woonwijk Tuinvereniging Buitenplaats Bedrijventerrein Pretpark
Bouwhoogte en korrelgrootte Het Diaconessenhuis valt, door zijn korrelgrootte en vrijstaande ligging in het veld, op in zijn omgeving. Het is een herkenningspunt langs de Vliet. Qua maat en schaal past het bij de blokken rondom Voorburg station en de (nieuwbouw van de) Binckhorst terwijl de wijk wordt gekenmerkt door geschakelde woningbouw van 2/3 lagen met een kap.
Binckhorst
Voorburg station
1/2 lagen 2/3 lagen met kap 4 lagen 5-7 lagen > 7 lagen N
11
5 m in
ut e n
fiet
se n
Voorzieningenniveau In de wijk rondom het Diaconessenhuis wordt hoofdzakelijk gewoond. Het dichtstbijzijnde winkelgebied bestaat uit kleinere specialistische winkels en ligt op een afstand van ca. 1 km (bij de Geestbrug). De dichtstbijzijnde supermarkt (in Oud Rijswijk of Voorburg) is per fiets bereikbaar. Rondom het Diaconessenhuis bevinden zich een aantal restaurants. Lunchzaken en cafés zijn beperkt aanwezig. Naast de locatie ligt het gezondheidsplein met het Behandelcentrum Voorburg (hoogwaardige poliklinische ziekenhuis zorg door Reinier de Graaf, 2e lijns), een gezondheidscentrum (450 m2 aan o.a. huisarts/diëtist/ fysietherapeut, 1e lijns) en een hospice. Het aanbod aan zorgvoorzieningen in de directe nabijheid is daarmee hoog. In de wijk bevinden zich vele openbare parken zoals park Arentsburgh-Hoekenburg, die vroeger onderdeel vormden van de buitenplaatsen. In de wijk wonen ten opzichte van andere wijken relatief veel paren met kinderen (36% van het totaal in wijk). De wijk beschikt dan ook over een aantal kinderopvangcentra en basisscholen. Tevens zijn er in de nabijheid meerdere sportclubs zoals een voetbalclub, tennisclub en golfbaan.
10 m
op
en
Geestbrug
Vliet
12
in l
supermarkt winkels restaurant/café 1e lijns zorg (huisarts etc.) 2e/3e lijns zorg (ziekenhuis etc.) sportvoorziening voortgezet onderwijs basis onderwijs kinderdagopvang leisure/musea N park
Binckhorst
Prinses Mariannelaan
Station Voorburg
A12
richting A4/A13
Victory Boogie Woogietunnel
autoverbinding (hoofdontsluiting) ov-verbinding grens/barrière langzaam verkeer verbinding
N
Infrastructuur - bereikbaarheid en doorwaadbaarheid Station Voorburg en het centrum van Den Haag liggen op fietsafstand. Vanaf station Voorburg zijn goede ov-verbindingen naar de regio beschikbaar. Momenteel vindt er onderzoek plaats naar een hoogwaardige snelle openbaar vervoer verbinding tussen de Binckhorst Den Haag en Zoetermeer/Delft. De locatie zelf is bereikbaar met de bus (lijn 23, halte Prinses Mariannelaan). De locatie is ook goed ontsloten voor autoverkeer. Drie snelwegen (A4/A12/ A13) op 5 minuten rijden en de Victory Boogie Woogietunnel die de A4/A13 met de Binckhorst verbindt. Door verschillend eigendom en grenzen is de doorwaadbaarheid van de kavels langs de Vliet gering. De kavels zijn vaak gesloten ‘kamers’, voortkomend uit de oude polderverkaveling. Soms zijn deze toegankelijk voor publiek maar vaak zijn de kavels niet met elkaar verbonden. De Binckhorst, een gebied waar duizenden mensen gaan wonen, is nu maar op twee plekken verbonden met Voorburg. Een groenstrook met water vormt een duidelijke grens.
13
Kansen De Diaconessenhuis locatie biedt veel kansen voor een unieke ontwikkeling: de historische onderlaag, het open landschap aan de Vliet, het uitzicht op de skyline van Den Haag, de goede bereikbaarheid en het naastgelegen gezondheidsplein met hoogwaardige zorg. Reinier de Graaf en de gemeente Leidschendam - Voorburg zien een ontwikkeling met een combinatie van wonen, werken en voorzieningen voor zich waarbij bovenstaande kenmerken optimaal worden benut en versterkt. De hierna genoemde kansen hebben (deels) de basis gevormd voor de randvoorwaarden/ ambities, wensen en het ruimtelijk onderzoek.
14
A
Creëren van een uniek woonmilieu
D
Leidschendam-Voorburg heeft een omvangrijke woningbouwopgave. De locatie biedt veel kansen om een uniek woonmilieu te creëren: de ligging aan de Vliet, het groen, de ruimte rondom, de goede ontsluiting, nabij (zorg)voorzieningen en een alzijdig uitzicht.
Om de Vliet beter te kunnen ervaren en gebieden voor langzaam verkeer te verbinden liggen er kansen tot het maken van een openbaar wandelpad langs de Vliet.
E B
Gebouw en omgeving
F
De huidige bebouwing staat solitair in het landschap. Het is een herkenningspunt aan de Vliet. Bij sloop/nieuwbouw liggen er kansen om het gebouw een betere uitstraling te geven door geleding, diepte en detail aan te brengen in het gebouw.
B A
C
Continuïteit Vlietoevers/verbinden buitenplaatsen
Door het open veld als landschapsvorm, kleinschalige horeca in het park en de eventuele nieuwe verbinding langs de Vliet ligt er een kans tot het maken van een park voor de wijk die uitnodigt tot een wandeling, het ontdekken van de rijke historie en recreatie.
Om in 2050 klimaatneutraal te zijn liggen er verschillende kansen in dit gebied. Denk aan het benutten van het dakoppervlak of groene gevels.
F E
A C
C
Wijkpark
Duurzaamheid
F
Voorzieningen en kleinschalig kantoor Naast de locatie ligt het gezondheidsplein waar hoogwaardige levensloopgeneeskunde met een focus op leefstijl en preventie wordt aangeboden door het Reinier de Graaf ziekenhuis. Er liggen kansen op het toevoegen van aanvullende zorg/ maatschappelijke voorzieningen in de plint van de nieuwe herontwikkeling. Daarnaast liggen er, o.a. door de nabijheid van de werkgelegenheid in de Binckhorst, kansen op het toevoegen van bijvoorbeeld bedrijfsverzamelconcepten, woonwerk woningen en kleinschalige kantoorfuncties.
D
Woningen voor senioren
Betere invulling park
Geschiedenis tastbaar maken
Beeldkwaliteit
Duurzaamheid en gezonde leefstijl
Er liggen kansen voor het toevoegen van woningen voor senioren. Qua voorzieningen kan gedacht worden aan woon-werk woningen, vrijetijdsbesteding (zoals culturele events/ senioren soos) of zorg medische functies (zoals apotheek/podotherapie) als toevoeging op het gezondheidsplein.
Het unieke groene karakter van de locatie wordt onderschreven door de wijk. Het vergroten van het groen maar ook een betere invulling ervan worden aangemoedigd. De aanwezigheid van een groot park voor de deur biedt veel kansen voor een openbare invulling, een wijkpark. De wijk geeft aan dat er behoefte is aan picknickplekken. Dit gecombineerd met een theepaviljoen/lunchroom om het recreatief gebruik te verbeteren.
De locatie heeft een zeer rijke geschiedenis die nu maar beperkt tot uitdrukking komt in het park. Graag zou de wijk de geschiedenis/archeologie zichtbaar willen zien, door bijvoorbeeld een schaalmodel van Forum Hadriani, delen die zijn opgegraven (achter vitrine glas) of een digitale archeologie route. Ook kan gedacht worden aan een museum op de begane grond.
Bij sloop/nieuwbouw ziet de wijk architectuur voor zich in historiserende, ecologische/groene of landelijke stijl.
Op het gebied van duurzaamheid liggen er vanuit de wijk kansen op het gebied van zonnepanelen, sedumdaken, verbeteren biodiversiteit (door plekken te maken voor bijzondere vogels/insecten/dieren) en wateropvang. Vanuit een gezonde leefstijl kan worden gedacht aan stimuleren van gezond eten (gezonde horeca), inzetten op inclusieve ontmoetingsplekken of ruimte om te onthaasten (meditatie/rustplek).
de tekst in de groene vlakken zijn kansen die door de wijk zijn benoemd
Openbare fietsenstalling De wijk ziet een openbare fietsenstalling bij het park als kansrijk.
15
Randvoorwaarden en ambities Reinier de Graaf daagt marktpartijen uit om met unieke oplossingen te komen. Het palet aan randvoorwaarden en ambities laat zien wat Reinier de Graaf en de gemeente Leidschendam-Voorburg voor ogen hebben voor de Diaconessenhuis locatie: een gebied met een gezonde mix van wonen, werken en recreëren. De randvoorwaarden en ambities bestaan uit beleidsmatige kaders en ambities. De ingediende ontwikkelplannen zullen 100% moeten voldoen aan de randvoorwaarden. Per ambitie staat aangegeven aan welk aantal ambities minimaal moet worden voldaan. De ambities zijn belangrijk voor de kwaliteit van het plan maar zijn beperkt tot dit aantal om maximale ruimte te bieden aan de creativiteit in oplossingen. Er is een participatieproces geweest met de wijk. De kansen, wensen en ideeën vanuit de wijk zijn, daar waar haalbaar, meegenomen en benoemd zowel als ambitie en/of wens (donkergroene vlakken). De wensen worden positief beoordeeld in de planvorming. Bij verdere planontwikkeling (na gunning) is een aanpassing nodig van het bestemmingsplan.
Woningbouw
V
Randvoorwaarden (hier moet 100% aan worden voldaan) • Inrichting van minimaal 30% van het totale woningbouwprogramma (aantallen woningen) voor de sociale huursector (onder de dan geldende sociale huurgrens). Minimaal 20% middeldure koop en/of huur (zie ‘Ontwerp Verordening sociale en middeldure woningbouw Leidschendam-Voorburg 2022’). • Gedifferentieerde woningbouw met een mix van doelgroepen met en zonder zorgvraag, inclusief een initiatief/concept voor wonen met zorg of ondersteuning en gemeenschappelijke ontmoetingsruimte (die ook voor omwonenden toegankelijk is). Wonen met zorg kan breed zijn; van levensloopbestendige woningen tot woningen voor ouderen met dementie. (Zie ook Bouwsteen groene woongemeente en Bestedingsplan Langer zelfstandig wonen LeidschendamVoorburg 2021 t/m 2030). Ambities (aan 1 van onderstaande ambities moet worden voldaan) • Realisatie van betaalbare woningen voor (kwetsbare) jongeren en starters alsmede woningen die de doorstroming van senioren uit eengezinswoningen bevorderen. • Op basis van de roep vanuit de wijk voor meer betaalbare woningen is de ambitie om meer (minimaal 10% binnen het totaal aantal woningen) sociale en/of middeldure woningen te realiseren. Dit sluit aan op de regels uit de ‘Verordening sociale en middeldure woningbouw Leidschendam-Voorburg 2022’.
Wens vanuit de wijk (wordt positief beoordeeld in de planvorming) • Betaalbare woningen voor starters en senioren. • Bevorderen ontmoeting tussen bewoners door gemeenschappelijke ruimtes (zoals bijvoorbeeld een wasruimte of daktuin).
Ondersteunend niet-wonen programma
Ambities (aan 1 van onderstaande ambities moet worden voldaan) • Het ondersteunend niet-wonen programma ligt op de begane grond met een duidelijke relatie naar de openbare ruimte en het gezondheidsplein. Bij voorkeur zijn de functies geclusterd. • De ruimtes van de ondersteunend niet-wonen functies zijn flexibel ontworpen, bijvoorbeeld door anderhalve plinthoogtes (4-6 m) of kolomvrije ruimtes. Wens vanuit de wijk (wordt positief beoordeeld in de planvorming) • Publiek park met een lunchroom/restaurant.
de tekst in de groene vlakken zijn de ambities/wensen die door de wijk zijn benoemd
16
V
Randvoorwaarden (hier moet 100% aan worden voldaan) • Minimaal 5% van het totale bouwprogramma reserveren voor ondersteunend niet-wonen functies met een ondergrens van 1.000 m2. Kansrijk worden geacht: culturele/maatschappelijke functies, zorg, bedrijfsverzamelconcepten, woon-werk woningen en kleinschalig kantoorfuncties. De zorgvoorzieningen moeten een aanvulling zijn op de al aanwezige zorgfuncties in de directe omgeving waaronder de functies aan het Gezondheidsplein. • Woon-werk woningen maken voor maximaal de helft uit van het ondersteunend niet-wonen programma. Het werkgedeelte van de woon-werk woning heeft een minimale omvang van 25 m2 met eigen opgang/pantry/toilet. De werkfunctie wordt planologisch vastgelegd. • Voor zelfstandige bedrijfsruimtes geldt een minimum oppervlak van 50 m2 bvo. • Detailhandel is niet toegestaan (zie Detailhandel- en Horecastructuurvisie 2019) om ervoor te zorgen dat de vier kernwinkelgebieden vitaal blijven. Vanuit toeristisch-recreatief oogpunt is kleinschalige daghoreca aan de Vlietzijde mogelijk (max. 150 m2 exclusief terras). Dit betekent dat de horeca en het terras alleen tussen 08.00 en 18.00 open mag zijn. Enkel licht alcoholische dranken toegestaan.
Mobiliteit en ontsluiting
V
Randvoorwaarden (hier moet 100% aan worden voldaan) • Gebruikers- en bezoekersparkeren (auto en fiets) vinden op eigen kavel plaats. Bij ontwikkeling geldt de dan van toepassing zijnde parkeernorm. Naast de plot ligt het gezondheidsplein van Reinier de Graaf. In 2023 onderzoekt Reinier de Graaf de parkeercapaciteit van het eigen parkeerterrein. Het is mogelijk voor de nieuwe eigenaar in gesprek te gaan met Reinier de Graaf omtrent eventueel dubbelgebruik van parkeerplaatsen. • Het gebouw en de parkeerterreinen worden voor auto’s, calamiteitenverkeer (primair), fietsers en voetgangers ontsloten via de reeds aanwezige entree aan de oostzijde van de plot. De onderbouwing van de keuze voor de ontsluiting komt voort uit verkeersonderzoek uitgevoerd door Royal Haskoning DHV. De Fonteyenburghlaan en de bestaande noordelijke en oostelijke entrees hebben voldoende capaciteit en zijn voldoende verkeersveilig. • Voor fietsers, voetgangers en calamiteitenverkeer (secundair) is er ook een ontsluiting mogelijk over het gezondheidsplein. Dit vraagt afstemming tussen de nieuwe eigenaar met Reinier de Graaf. • De locatie moet bereikbaar zijn voor hulpdiensten in geval van calamiteiten. • 2% van het aantal parkeerplaatsen moet ingericht zijn als gehandicaptenparkeerplaats. • De nieuwbouw bevat ‘goede’, veilige en snel toegankelijke fietsparkeervoorzieningen.
• De parkeervelden dienen landschappelijk te worden ingepast. Ambities (aan 2 van onderstaande ambities moet worden voldaan) • Realisatie van flexibele, schone en innovatieve deel(auto) systemen. • Minimaal 5% van het aantal parkeerplaatsen is voorzien van laadinfra. • Oplaadpunten voor elektrische fietsen (in de buitenruimte, kelderbox of gezamenlijke fietsenstalling). • Een passantensteiger in de Vliet voor boten (geen vaste ligplaatsen) om het park nog beter bereikbaar te maken. Hiervoor is toestemming nodig van de provincie. Een insteekhaven is niet gewenst.
Landschap en natuur
V
Randvoorwaarden (hier moet 100% aan worden voldaan) • Inrichting terrein bevat hoogwaardig groen (buitenplaats kwaliteit) (Groenstructuurplan Uitvoeringsprogramma, hoofdstuk 6). • Waardevolle bestaande bomen en beplanting (op basis van inmeting en waardebepaling) opnemen in het landschapsplan. • Flora & Fauna onderzoek is verplicht (tijdens de planontwikkelingsfase na gunning) (aanbeveling is om tijdig een volledig onderzoek te doen in plaats van een QuickScan). Ambities (aan 2 van onderstaande ambities moet worden voldaan) • Om verbinding te verbeteren is het wenselijk om de parkeerterreinen en de entrees daartoe mee te nemen in het landschapsontwerp. • Het is wenselijk om twee ondergeschikte maar kwalitatieve wandelverbindingen te maken vanaf de Prinses Mariannelaan tot de Vliet en vanaf de Fonteynenburghlaan naar de groene rand met het volkstuinen complex. • De wens is om het park aan de Vlietzijde groen te laten met behoud van bestaande bomen. • Het is wenselijk om het park (of een deel daarvan) openbaar toegankelijk te houden/maken om zo de plek en de toekomstige ontwikkeling betekenis te geven voor de wijk. Er is behoefte aan picknickplekken.
Bouwenvelop
V
Randvoorwaarden (hier moet 100% aan worden voldaan) • Stedebouwkundig dient het plan te vallen binnen de bouwenvelop (zie p. 21). De regels bij de bouwenvelop zijn randvoorwaardelijk. Binnen de bouwenvelop zijn verschillende modellen mogelijk, hiervan worden in dit document een aantal voorbeelden gegeven (zie pagina 25-29). De keuze voor de bouwenvelop/hoogte heeft een aantal redenen: • De gemeente heeft een omvangrijke woningbouwopgave. Er is beperkt plek in de gemeente voor nieuwbouw. Deze locatie biedt ruimte en omvang om (betaalbare) woningen toe te voegen. • Op de locatie kan alleen worden gebouwd op de huidige fundering. Dit beperkt de bouwmogelijkheden. • Stedenbouwkundig is er onderzoek gedaan naar de relatie van het mogelijke bouwvolume tot de omgeving. De maximale bouwhoogte van het bouwdeel aan de Vliet vindt aansluiting van de Fonteinkerk. Een accent op het kopgebouw richting het Gezondheisplein is mogelijk om de afstand tot omliggende gebouwen hier groot is. Wens vanuit de wijk (wordt positief beoordeeld in de planvorming) • Aandacht voor de gebouwmassa en opbouw in verhouding tot de groene ruimte rondom. • Aandacht voor kwaliteit op straatniveau in relatie tot wind.
Wens vanuit de wijk (wordt positief beoordeeld in de planvorming) • Qua inrichting is de wens om het park biodivers te maken met bomen. Dit dient wel nader te worden onderzocht in relatie tot archeologie.
Wens vanuit de wijk (wordt positief beoordeeld in de planvorming) • Een openbare fietsenstalling in het park. • Zo snel mogelijk vergroenen van parkeerterreinen.
17
V
Cultureel Erfgoed
Cultureel Erfgoed
Onder de grond liggen de resten van Forum Hadriani, een inheems Romeinse stad die, als onderdeel van de voormalige noordelijke grens van het Romeinse Rijk de Limes, vanaf juli 2021 is benoemd tot Unesco Werelderfgoed. Het te ontwikkelen gebied valt binnen de kern- en bufferzone van het Unesco monument. De archeologische waarde van de locatie bepaalt voor een groot deel de herontwikkelingsmogelijkheden. In de huidige verkenning van de ruimtelijke modellen is hier rekening mee gehouden. Er zijn drie verschillende overheden die voorwaarden stellen omtrent ingrepen in dit erfgoed: • Rijksdienst voor Cultureel Erfgoed (hierna RCE) (vergunningverlenend bij een enkelvoudige vergunning aanvraag en adviseur in kernzone). • Provincie Zuid-Holland (uitvoering managementplan). • Gemeente Leidschendam-Voorburg (vergunningverlenend bij een meervoudige aanvraag met het RCE als adviseur met instemmingsrecht en adviseur in bufferzone).
Randvoorwaarden RCE (hier moet 100% aan worden voldaan) • Nieuwbouw (gebouwen/bouwwerken) is uitsluitend toegestaan binnen de bestaande bebouwingscontour. • Het beschermde bodemarchief wordt niet verstoord, beschadigd of in gevaar gebracht. • Bouwplannen en herinrichting van het ziekenhuisterrein zijn gebaseerd op voldoende archeologisch onderzoek in het plangebied (zoals bureauonderzoek en booronderzoek). • De Rijksdienst beoordeelt ruimtelijke plannen op basis van beoordelingscriteria vastgelegd in de beleidsnotitie ‘Behandelen vergunningaanvragen archeologische monumenten’ (op de RCEwebsite). • Voor het rijksmonument geldt een vrijstelling vergunningplicht voor grondwerkzaamheden die niet dieper gaan dan 30 cm. Echter: er is altijd een vergunning nodig voor de volgende activiteiten (ook als deze minder diep dan 30 cm gaan): • Het ophogen, verlagen of egaliseren van het maaiveld. • Bouwwerkzaamheden. • Aanleg verhardingen in de openbare ruimte. • Het wijzigen van het grondwaterpeil.
Randvoorwaarden gemeente Leidschendam-Voorburg (hier moet 100% aan worden voldaan) • Het plan dient te vallen binnen de regels van het bestemmingsplan (‘Voorburg West/Park Leeuwenbergh’, 2016, waarde archeologie 1 en 3). • De bestemming (volks)tuinen is uitgesloten (binnen bestemming groen). • Eventuele aanpassingen aan het landschap zullen de archeologische beperkingen en randvoorwaarden moeten respecteren. • Groen onderhoud in de openbare ruimte van archeologisch rijksmonument zal onder voorwaarden plaatsvinden.
18
Cultureel Erfgoed (vervolg) •
•
V
De archeologische vindplaats stopt niet bij de begrenzing van het archeologisch rijksmonument. Er zullen buiten de begrenzing van het monument naar alle waarschijnlijkheid ook archeologische opgravingen noodzakelijk zijn indien er bodemverstorende ingrepen plaatsvinden. Er moet rekening gehouden worden met kosten voor archeologisch onderzoek. Deze kosten zijn voor rekening van de verstoorder. Daarbij moet in acht worden genomen dat de gehele archeologische waarde moet worden beschermd. Zo ligt er mogelijk onder het Romeinse niveau ook nog een prehistorisch niveau. Ontwikkelingen langs de Vliet dienen bij te dragen aan de cultuurhistorische waarden zoals gesteld in de Cultuurhistorische Analyse Vlietoevers. Tevens dient rekening gehouden te worden met de bijzondere erfgoedwaarden van de locatie. De Provinciale Erfgoedlijnen Landgoederenzone, Trekvaarten en Limes zijn hier aanwezig. Voorgenomen ontwikkelingen mogen geen afbreuk doen aan deze erfgoedwaarden.
Ambities (aan 1 van onderstaande ambities moet worden voldaan) • Het erfgoed (Forum Hadriani (Unesco Werelderfgoed), de trekvaart, buitenplaatsen) is nu op een beperkte manier zichtbaar. Het is wenselijk om de buitenruimte te transformeren naar een openbaar kwalitatief landschap waarbij het erfgoed beleefbaar wordt (door bijvoorbeeld het terug laten komen van de stadsplattegrond van Forum Hadriani in het landschap of informatiezuilen). Aanbevolen wordt om bij het ontwerp van het landschap aan te sluiten op andere ontwikkelingen op het gebied van publieksbereik en erfgoed zoals rondom de Romantische Limes in Park Arentsburg-Hoekenburg.
Duurzaamheid, klimaat & milieu
V
Randvoorwaarden (hier moet 100% aan worden voldaan) • De nieuwbouw dient te voldoen aan de bij vergunningsaanvraag dan geldende eisen. • Nieuwbouw moet voldoen aan de normen van de BENG, de BEG en de REG. Ook moet er rekening gehouden worden met de milieubelasting van gebruikte materialen. Nieuwe aspecten zijn in de Bouwregelgeving opgenomen, zoals de Milieuprestatie van een Gebouw (MPG). • Ten aanzien van een aantal overige milieuonderwerpen zijn voor de (planologische) toestemmingsprocedure (na gunning) onderzoeken verplicht, te weten: • Akoestisch onderzoek wegverkeersgeluid ingevolge de Wet geluidhinder. • Berekening stikstofdepositie. • Beoordeling / onderzoek windhinder. • Een minimale score van 7 voor alle thema’s van GPR (Gemeentelijke Praktijkrichtlijn Gebouw). • In het plangebied treedt geen schade op aan bebouwing en voorzieningen bij extreem hevige neerslag (1/250 jaar, 90 mm/u); Een groot deel van de neerslag van een korte hevige bui wordt op eigen terrein opgevangen en vertraagd afgevoerd. • De nieuwbouw voldoet aan de watertoets. De toename van verhard oppervlak moet binnen het plangebied gecompenseerd worden. Dit wordt mede bewerkstelligt doordat platte daken zonder gebruiksfunctie worden voorzien van een groen dak. • Op de parkeerterreinen zijn i.v.m. hittestress bomen noodzakelijk.
Boomplantgaten in het archeologisch rijksmonument zijn in de basis niet toegestaan. Te denken valt aan bovengrondse bakken (worteldoeken, daktuinconstructie). • Het nieuwe gebouw cq. nieuwe gebruik mag niet hinderend zijn voor de activiteiten op het gezondheidsplein. Er is een 24/7 IVF kliniek en ook ‘s nachts & in de weekenden zal er activiteit zijn door Reinier de Graaf voor patiënten. Maar denk ook aan het geluid van het gezondheidsplein als gevolg van installaties etc.
Duurzaamheid, klimaat & milieu (vervolg)
V
Ambities (aan 2 van onderstaande ambities moet worden voldaan) • Plan voldoet aan de eisen voor ENG (Energie Neutrale gebouwen). Het horizontale en verticale oppervlak wordt in samenhang met de groenblauwe structuren in de bredere omgeving ingericht en creëert een hoogwaardige habitat voor ten minste gebouw bewonende soorten. • Risico op wateroverlast wordt beperkt door bijvoorbeeld het verhogen van drempels (met inachtneming van de toegankelijkheid voor mindervaliden), de aanleg van een pomp in de ingang van de kelder, een verbeterde afwatering van het voorterrein, de aanleg van waterpasserende bestrating/parkeerplaatsen, etc. • Minimaal 40% van alle oppervlakken is warmtewerend of verkoelend uitgevoerd; koeling van de gebouwen leidt niet tot opwarming van de verblijfsruimte in de directe omgeving. • Vergroening (blinde gevels tot 1e woonlaag worden voorzien van groene gevels) om de woonomgeving klimaatbestendig te maken.
Wens vanuit de wijk (wordt positief beoordeeld in de planvorming) • Een groene en duurzame woonomgeving. Gasloos, indien mogelijk CO2 neutraal, hergebruik van materialen, houtbouw, hoge isolatiewaarde en denk tijdens de bouw ook aan aan- en afvoer van (bouw)materialen per boot over de Vliet.
19
Bouwenvelop De bouwenvelop is een afgeleide van de randvoorwaarden en de ruimtelijke studies. De bouwenvelop is een randvoorwaarde. De envelop is zo vormgegeven dat deze maximale ruimte biedt voor de ontwikkelende marktpartij. Plannen dienen binnen deze bouwenvelop te blijven.
20
Bouwenvelop A
Korrelgrootte
J
De bebouwing heeft een passende korrelgrootte (maat en schaal) ten opzichte van zijn omgeving. Het nieuwe gebouw blijft in een goede verhouding staan tot de open ruimte rondom het gebouw.
B
k ker n i te Fon
Bouwen op de huidige fundering
ijk
In verband met het archeologisch rijksmonument is het uitgangspunt bouwen op de bestaande fundering. Het huidige gebouw heeft een beperkte beukmaat. Daarom is onderzocht hoeveel het gebouw kan uitkragen: maximaal 2,4 m uitkragen aan beide zijdes gerekend vanaf buitenste glaslijn huidig gebouw. Royal Haskoning DHV heeft op basis hiervan onderzocht wat er constructief mogelijk is op de bestaande fundering.
C
IKC
K
12 m
esw He
J
M E
D
18 m
ce
C
A
12 m 3m
spi Ho
12 m
ids
e dh n m o z u Gecentr
Gez on pleidnheids
12 m
G
12 m
H L
B
12 m
G 3m
K
Verbeteren doorwaadbaarheid Realisatie van een openbaar wandelpad langs de Vliet in aansluiting op de bestaande aangrenzende paden.
F
L
Sociale cohesie Aandacht schenken aan sociale cohesie door goede entrees en plinten.
lce nde
a
De bebouwing aan de Vlietzijde steekt niet af ten opzichte van de hoogte van de nieuwbouw Fonteinkerk. De nieuwbouw van de Fonteinkerk markeert het oversteekpunt van de Vliet en moet daarom een solitair accent blijven.
Het volume aan de zijde van het gezondheidsplein kan hoogte hebben. Een accent van maximaal 33 m (gerekend vanaf niveau park Vlietzijde) is hier mogelijk. Hier concurreert het volume niet met de Fonteinkerk, geeft het dynamiek aan het geheel en is er veel ruimte rondom.
12 m
m ntru
Beh
Bebouwing Vlietzijde
D Accent kopgebouw
Op de plek van het bedrijfsrestaurant van het voormalige ziekenhuis is horeca mogelijk in de vorm van een 1 laags paviljoen met terras. Het maximale bouwoppervlak is 150 m2. De maximale bouwhoogte is 5 m. Een terras dient hier als onderdeel van het park te worden vormgegeven.
Vliet C
Paviljoen aan de Vliet
M Architectuur
*Meer info over de opbouw van de bouwenvelop, zie doorsnede volgende pagina
E
Kapel In de bouwenvelop is de oude kapel niet inbegrepen. Het is wel mogelijk om maximaal 3 lagen op de fundering van de kapel te bouwen indien dit een meerwaarde vormt voor de algehele kwaliteit van het plan. Bijvoorbeeld als er minder parkeren op maaiveld komt of de ruimtelijke compositie van de gebouwen beter tot zijn recht komt.
G Bestaand souterrain
H Basis
Bestaand souterrain (3m hoogte): 100% van volume mag bebouwd worden.
F
Huidige entreehal De huidige entreehal is niet meegenomen in de bouwenvelop en kan niet worden bebouwd.
N
Architectuur beschikt over een uitgesproken identiteit. Het kan zich meten met de plek en de geschiedenis. Het bevat aandacht voor geleding en detail. In de volgende fase wordt een beeldkwaliteitsplan opgesteld.
Basis (12 m hoogte): 100% van volume mag bebouwd worden.
I
Optoppingen Optoppingen (12/18 m hoogte): max. 65% van volume mag bebouwd worden.
21
aan A park de Vliet*
B parkeerterrein oost*
ca. 21,3 m 33 m
C parkeerterrein
30 m
west*
Locatie doorsnedes *er zit een niveauverschil tussen parkeerterrein west en het parkeerterrein oost/park aan de Vliet. Het verschil is ca. 3 m.
Bouwenvelop
22
Bovenaanzicht hoogteaccent
2,4 m
2,4 m
2,4 m
2,4 m
2,4 m
18 m 12 m
I
12 m
27 m
3m park aan de Vliet
I
27 m
33 m
ca. 18,6 m* 12 m
H
ca. 13,8 m*
3m
G parkeerterrein oost
Doorsnede A
I 30 m
24 m
ca. 18,6 m* 12 m
2,4 m
park aan de Vliet
ca. 21,3 m* 12 m
H
ca. 13,8 m*
G
parkeerterrein west
Doorsnede B
3m parkeerterrein oost
H
ca. 16,5 m*
G
parkeerterrein west
Doorsnede C *gemeten vanaf buitenste glaslijn van het huidige gebouw (begane grond). Getallen zijn indicatief en dienen nagemeten te worden.
23
Ideeën Om de randvoorwaarden en ambities kracht bij te zetten, zijn een aantal ruimtelijke studies gemaakt hoe de locatie kan worden ontwikkeld. De bijgaande voorbeelden dienen ter inspiratie en om een gevoel te krijgen bij de maat en schaal van de locatie en bebouwing. Tevens geeft het een indicatie van de ruimtelijke kwaliteit. De studies respecteren de maximale bouwenvelop.
24
woningen met grote terrassen openbaar wijkpark
Vliet
hoogteaccent
h=27 m* h=33 m* groen rondom gebouwen
doorgang en verbinding parkeerterreinen verbinding met het gezondheidsplein
*gemeten vanaf maaiveld park aan de Vliet. Let op: er zit een niveauverschil tussen parkeerterrein West en parkeerterrein Oost/park aan de Vliet. Het verschil is ca. 3 m.
1. ‘Terras aan de Vliet’
ark
VARIANTen Terras aan de Vliet(indicatief) Meters aantallen BVO 2.600 13.300 600 800 17.300
GBO 1.900 9.600 500 700 12.700
Aantal woningen 127
m2 GBO / won. 90
et-wonen
Woon-Werken Wonen Fietsparkeren Ondersteunend niet-wonen Totaal Wonen Totaal ca.
Zicht vanaf de Vliet VARIANT Vliet Zicht
BVO 3.600 17.000 900 1.000 22.500
GBO 2.600 12.200 800 900 16.500
Aantal woningen 163
m2 GBO / won. 91
N
Woon-Werken Wonen Fietsparkeren Ondersteunend niet-wonen Totaal Wonen Totaal ca.
VARIANT Opgetild Landschap BVO 3.600 17.100 900 1.000 22.600
GBO 2.600 12.300 800 900 16.600
Aantal woningen 164
m2 GBO / won. 91
Woon-Werken Wonen Fietsparkeren Ondersteunend niet-wonen Totaal Wonen Totaal ca.
BVO 3.600 13.700 800 1.000 19.100
GBO 2.500 9.900 800 900 14.100
Aantal woningen 135
m2 GBO / won. 92
25
2. ‘Opgetild landschap’
Zicht vanaf de Vliet VARIANT Vliet Park
VARIANT Terras aan de Vliet BVO 2.600 13.300 600 800 17.300
GBO 1.900 9.600 500 700 12.700
Aantal woningen 127
m2 GBO / won. 90
Woon-Werken Wonen Fietsparkeren Ondersteunend niet-wonen Totaal Wonen Totaal ca.
Woon-Werken Wonen Fietsparkeren Ondersteunend niet-wonen Totaal Wonen Totaal ca.
VARIANT Landschap Meters enOpgetild aantallen (indicatief)
VARIANT Vliet Zicht BVO 3.600 17.000 900 1.000 22.500
GBO 2.600 12.200 800 900 16.500
Aantal woningen 163
m2 GBO / won. 91
Woon-Werken Wonen Fietsparkeren Ondersteunend niet-wonen Totaal Wonen Totaal ca.
BVO 3.600 17.100 900 1.000 22.600
GBO 2.600 12.300 800 900 16.600
Aantal woningen 164
m2 GBO / won. 91
Woon-Werken Wonen Fietsparkeren Ondersteunend niet-wonen Totaal Wonen Totaal ca.
BVO 3.600 13.700 800 1.000 19.100
GBO 2.500 9.900 800 900 14.100
Aantal woningen 135
m2 GBO / won. 92
lucht en licht tussen gebouwen hoogteaccent
openbaar wijkpark
h=24 m* h=33 m* doorgang en verbinding parkeerterreinen
opgetild landschap voor tuinen
verbinding met het gezondheidsplein
*gemeten vanaf maaiveld park aan de Vliet. Let op: er zit een niveauverschil tussen parkeerterrein West en parkeerterrein Oost/park aan de Vliet. Het verschil is ca. 3 m.
26
N
Vliet
doorwaadbaar op maaiveld openbaar
Vliwijkpark et
hoogteaccent
h=27 m* h=33 m* doorgang en verbinding parkeerterreinen verbinding met het gezondheidsplein
Projectnaam: Locatie: Opgave: Aanmaakdatum: Bewerkingsdatum:
Herontwikkeling Diaconnesse locatie Voorburg Voorburg Quickscan grondwaarde ontwikkeling *gemeten vanaf maaiveld park aan de Vliet. Let op: er zit een 26 augustus 2021
niveauverschil tussen parkeerterrein West en parkeerterrein Oost/park aan de Vliet. Het verschil is ca. 3 m.
4 mei 2022
Projectgegevens Perceelgrootte Bouwrijpmaken Slopen Woonrijp maken
m2 31.000 3.000 16.000 3.000
3. ‘Vliet Park’
Zicht vanaf de Vliet
‘
Meters enVliet aantallen (indicatief) VARIANT Park
VARIANT Twee werelden
Woon-Werken Wonen Fietsparkeren Ondersteunend niet-wonen Totaal Wonen Totaal ca.
N
BVO 3.200 13.600 600 800 18.200
GBO 2.300 9.800 500 700 13.300
Aantal woningen 132
m2 GBO / won. 91
BVO 2.600 13.300 600 800 17.300
GBO 1.900 9.600 500 700 12.700
Aantal woningen 127
m2 GBO / won. 90
Woon-Werken Wonen Fietsparkeren Ondersteunend niet-wonen Totaal Wonen Totaal ca.
VARIANT Terras aan de Vliet
Woon-Werken Wonen Fietsparkeren Ondersteunend niet-wonen Totaal Wonen Totaal ca.
VARIANT Vliet Zicht BVO 3.600 17.000 900 1.000 22.500
GBO 2.600 12.200 800 900 16.500
Aantal woningen 163
m2 GBO / won. 91
Woon-Werken Wonen Fietsparkeren Ondersteunend niet-wonen Totaal Wonen Totaal ca.
1
22
Aantal won
27
Projectgegevens Perceelgrootte Bouwrijpmaken Slopen Woonrijp maken
m2 31.000 3.000 16.000 3.000
4. ‘Twee werelden’
Zicht vanaf de Vliet
Meters enTwee aantallen VARIANT werelden (indicatief) Woon-Werken Wonen Fietsparkeren Ondersteunend niet-wonen Totaal Wonen Totaal ca.
VARIANT Vliet Park
BVO 3.200 13.600 600 800 18.200
GBO 2.300 9.800 500 700 13.300
Aantal woningen 132
m2 GBO / won. 91
VARIANT Terras aan de Vliet BVO 2.600 13.300 600 800 17.300
GBO 1.900 9.600 500 700 12.700
Aantal woningen 127
m2 GBO / won. 90
Woon-Werken Wonen Fietsparkeren Ondersteunend niet-wonen Totaal Wonen Totaal ca.
VARIANT Vliet Zicht BVO 3.600 17.000 900 1.000 22.500
GBO 2.600 12.200 800 900 16.500
Aantal woningen 163
m2 GBO / won. 91
Woon-Werken Wonen Fietsparkeren Ondersteunend niet-wonen Totaal Wonen Totaal ca.
optoppingen openbaar wijkpark
hoogteaccent
h=27 m* h=33 m* middenplein met entrees doorgang en verbinding parkeerterreinen
basis van een aantal lagen
verbinding met het gezondheidsplein
*gemeten vanaf maaiveld park aan de Vliet. Let op: er zit een niveauverschil tussen parkeerterrein West en parkeerterrein Oost/park aan de Vliet. Het verschil is ca. 3 m.
28
N
Vliet
Woon-Werken Wonen Fietsparkeren Ondersteunend niet-wonen Totaal Wonen Totaal ca.
VARIANT Opgeti BVO 3.600 17.100 900 1.000 22.600
GBO 2.600 12.300 800 900 16.600
Aantal woningen 164
m2 GBO / won. 91
Woon-Werken Wonen Fietsparkeren Ondersteunend n Totaal Wonen Totaal ca.
bestaande karakteristieke vorm Diaconessenhuis behouden
openbaar
Vliwijkpark et
hoogteaccent
h=24 m* h=33 m* doorgang en verbinding parkeerterreinen verbinding met het gezondheidsplein
wikkeling Diaconnesse locatie Voorburg rg an grondwaarde ontwikkeling
*gemeten vanaf maaiveld park aan de Vliet. Let op: er zit een niveauverschil tussen parkeerterrein West en parkeerterrein Oost/park aan de Vliet. Het verschil is ca. 3 m.
ustus 2021 022
5. ‘Vliet zicht’
Zicht vanaf de Vliet VARIANT Vliet Park GBO 2.300 9.800 500 700 13.300
BO / won. 91
Wonen Totaal ca.
Meters (indicatief) VARIANTen Vlietaantallen Zicht
VARIANT Terras aan de Vliet BVO 2.600 13.300 600 800 17.300
GBO 1.900 9.600 500 700 12.700
Aantal woningen 127
m2 GBO / won. 90
Woon-Werken Wonen Fietsparkeren Ondersteunend niet-wonen Totaal
Woon-Werken Wonen Fietsparkeren Ondersteunend niet-wonen Totaal Wonen Totaal ca.
N
BVO 3.600 17.000 900 1.000 22.500
GBO 2.600 12.200 800 900 16.500
Aantal woningen 163
m2 GBO / won. 91
Woon-Werken Wonen Fietsparkeren Ondersteunend niet-wonen Totaal Wonen Totaal ca.
VARIANT Opgetild Landschap
BVO 3.600 17.100 900 1.000 22.600
GBO 2.600 12.300 800 900 16.600
Aantal woningen 164
m2 GBO / won. 91
Woon-Werken Wonen Fietsparkeren Ondersteunend niet-wonen Totaal Wonen Totaal ca.
BVO 3.600 13.700 800 1.000 19.100
GBO 2.500 9.900 800 900 14.100
Aantal woningen 135
m2 GBO / won. 92
29
Disclaimer Op alle aan u verstrekte gegevens is het recht van copyright verbonden. De getoonde beelden zijn indicatief en gelden als referentie. Aan deze project brochure kunnen geen rechten worden ontleend.
Colofon Concept Kavelambitie Diaconessenhuis locatie / Voorburg November 2022 Deze studie is gemaakt door De Mannen van Schuim en Nadorp bedrijfsmakelaars in opdracht van Reinier de Graaf: De Mannen van Schuim: Niels de Vries Humèl Thomas Verbrugh Burgemeester van Karnebeeklaan 6 2585 BB DEN HAAG +31 (0)70-219 0110 info@demannenvanschuim.nl Nadorp Bedrijfsmakelaars Stephan C. Brenninkmeijer Verlengde Tolweg 2A, 2517 JV Den Haag +31 (0)70 - 375 75 75 stephan@nadorp.nl
30