RV 21.0039 Aanvullend krediet de Geus
Tekst van het document
RAADSVOORSTEL
Rv. nr.: 21.0039
B en W-besluit d.d.: 26-04-2021 B en W-besluit nr.: 21.0214
Naam programma: 06 Stedelijke ontwikkeling Onderwerp: Raadsvoorstel aanvullend krediet de Geus Aanleiding: Het stationsgebied Leiden is dé centrale ontwikkellocatie van Leiden: bovenop OV-Knoop Leiden Centraal, op steenworp afstand van het Bio Science Park en de binnenstad met o.a. vele culturele voorzieningen, de kennis- en onderwijsinstellingen. Leiden en de regio hebben een grote woningbouwopgave uit te voeren. De krapte op de woningmarkt is groot en de vraag naar kantoor vlakbij Knooppunt Leiden Centraal en nabij het LBSP is tevens groot. Het stationsgebied speelt daardoor een belangrijke rol in de ontwikkeling van Leiden als internationale kennis en cultuurstad. In 2012 heeft u middels het ‘Kaderbesluit herontwikkeling Stationsgebied Leiden’ (RV 12.0063, raadsbesluit 11 oktober 2012) onder meer het stedenbouwkundig plan ‘Leiden Stationsgebied’ (d.d. 24 november 2011) vastgesteld. Enkele uitvoeringsprojecten die in 2021 starten komen voort uit deze besluiten en bijbehorend Beeldkwaliteitsplan (2012/2015). Een van die projecten is de Geus, het voormalige YNS-pand. Het YNS-pand was in bezit van Ymere en NS. Voor de herontwikkeling van deze locatie is door deze partijen, samen met de Gemeente, een markttender uitgeschreven. Het project is gegund aan De Geus Leiden B.V. en vervolgens is het eigendom overgedragen aan een belegger.
In het plan zat naast een bioscoop, supermarkt en woningen ook een autogarage. In het kader van de eerder genoemde planstudie is gekozen om deze autoparkeergarage om te zetten in een fietsparkeerkelder. Een ander resultaat van deze planstudie is een toevoeging van het bovengrondse bouwprogramma. In de anterieure overeenkomst uit 2019 zijn afspraken gemaakt over de levering van gemeentelijke gronden ten behoeve van het oorspronkelijke bouwplan. Inmiddels zijn er enkele belangrijke wijzigingen. Allereerst is de autogarage omgezet naar een openbare fietsgarage die de gemeente Leiden zal afnemen nadat de ontwikkelaar die gerealiseerd heeft. Ook is het bouwplan hoger dan oorspronkelijk bedacht. In het bestemmingsplan De Geus vindt u daarvoor de onderbouwing. Beide wijzigingen hebben ook financiële gevolgen. Om het aangepaste nieuwe bouwplan te kunnen realiseren heeft de ontwikkelaar, die belegger Hoge Dennen in de arm heeft genomen, aanvullend 2 percelen bouwgrond nodig waarvoor de gemeente de bij de bestemming passende grondwaarde in rekening brengt. Deze bouwgronden worden na realisatie van de fietsenstalling (deels) weer teruggenomen door de gemeente. De vergoeding voor de bouwgrond gebeurt deels door het meebetalen aan het bouwrijp maken van de kavel. Ook dient de ontwikkelaar een vergoeding te betalen voor de extra bouwlagen. Pagina 1 van 7
Aan de kostenkant zijn er twee wijzigingen. Allereerst zijn de plankosten toegenomen door de extra planwijzigingen in het plan en de langere doorlooptijd. Daarnaast zijn de bouwrijp maak kosten toegenomen door de verlegging van de busbaan en de ondergrondse infra die nodig is om de fietsenstalling te kunnen realiseren. Deze kosten kunnen grotendeels bij de ontwikkelaar in rekening gebracht worden (als verrekening van de extra grondkosten die zij moeten betalen). Doel: Het project is veranderd ten opzichte van de plannen waar het oorspronkelijke krediet op gebaseerd is. Voorgesteld wordt het financiële kader voor het project aan te passen aan de wijzigingen in het project en een aanvullend krediet beschikbaar te stellen. Met dit aanvullend krediet kan in de zomer 2021 met de voorbereidende werkzaamheden voor de uitvoering kan worden gestart. Kader: - Kaderbesluit herontwikkeling Stationsgebied, (RV 12.0063) d.d. 11-10-2012 - Raadsbesluit fietsenstalling De Geus, (RV 20.0063) d.d. 16-07-2020 - Raadsbesluit 2e Bestuursrapportage 2019 o.a. krediet STEO YNS De Geus (RV 19.0113) d.d. 12-11-2019. Overwegingen: Om het project De Geus te kunnen starten dienen de bouwrijp werkzaamheden gestart te worden na de zomer 2021. Daarvoor zal de busbaan tijdelijk en ondergrondse infrastructuur definitief omgelegd moeten worden. Hiervoor zijn tijdsperiodes aangevraagd.
Het aangevraagde aanvullende krediet is bedoeld om de aanbesteding voor een aannemer te kunnen uitvoeren. Het niet kunnen starten met de werkzaamheden heeft dus als gevolg dat het project langere tijd kan vertragen. Het risico daarvan is dat de ontwikkelaar van De Geus de vertragingskosten bij de gemeente zal proberen te verhalen of zal afzien van het realiseren van het project De Geus. Het aanvullend krediet wordt grotendeels gedekt uit de bijdrage van de projectontwikkelaar. Het alternatief om de projectontwikkelaar de werkzaamheden zelf uit te laten voeren is overwogen maar heeft niet de voorkeur gekregen. Immers zouden er dan twee aannemers op dezelfde grond actief zijn wat leidt tot aanzienlijke coördinatie vraagstukken. De gemeente heeft zich namelijk in een de oorspronkelijke overeenkomst met NS en Ymere al verplicht tot het uitvoeren van de werkzaamheden aan het riool. Deze werkzaamheden zijn niet alleen het verleggen van het riool, maar direct ook het verbeteren en zorgdragen voor een gescheiden stelsel. Financiën: Krediet “STEO De Geus” Bij de 2e Bestuursrapportage 2019 is beschikbaar gesteld € 981.603 voor historische plankosten tot en met 2018, plankosten 2019 – 2022 en uitvoeringskosten (verleggen van riolering, kosten woonrijp maken en realisatie tijdelijke buitenruimte).
Bij de beschikbaarstelling van dit krediet is uitgegaan van het realiseren van een ondergrondse autoparkeergarage. Hierdoor is voor de realisatie van dit project de vestiging van het Recht van Erfpacht vereist. Het afkopen van het erfpachtrecht “parkeergarage onder het plein” becijferd op € 350.000. Besloten is om dit bedrag te storten in de reserve Grondexploitaties om vervolgens voor € 199.603 ingezet te worden als dekking van het krediet. Dit krediet is eveneens gedekt voor € 782.000 door bijdragen derden. Deze dekking bestaat voor € 575.000 uit bijdragen i.v.m. kostenverhaal op de projectontwikkelaar op grond van de grondexploitatiewet. Besloten is eveneens om de begrote resterende afkoopsom van erfpacht van € 150.397 beschikbaar te Pagina 2 van 7
houden binnen het project Stationsgebied door dit bedrag te storten in de reserve Herontwikkeling Stationsgebied e.o. Omschrijving posten
Krediet
Voorbereiding en toezicht (incl. historische plankosten)
604.679,00
Woonrijp maken
376.924,00
LASTEN
981.603,00
Omschrijving posten
Dekking
Bijdrage van reserve grondexploitaties
199.603,00
Bijdragen van derden
782.000,00
BATEN
981.603,00
Geactualiseerd krediet “STEO De Geus” Aanleiding om het beschikbaar gestelde krediet onder de loep te nemen is tweeledig: 1. Om de gronden bouwrijp te kunnen leveren dient de Stationsweg (ter hoogte van het bouwterrein) tijdelijk omgelegd te worden. De ondergrondse infra zal definitief omgelegd worden en aangepast worden aan de huidige maatstaven. De kosten die hiermee gemoeid zijn, zijn anders dan waar bij beschikbaarstelling van het krediet in 2019 rekening is gehouden. 2. Op 28 juli 2020 zijn de Beleidsregels Parkeernormen Leiden 2020 inwerking getreden, op grond waarvan voor het Stationsgebied maximale parkeereisen zijn vastgesteld die voor vrijwel alle functies (inclusief wonen) op nul zijn gesteld. Op grond daarvan is door de Ontwikkelaar succesvol onderzocht naar de mogelijkheden van realisatie van een fietsenstalling. De mogelijkheid van realisatie van een fietsenstalling in plaats van een autoparkeergarage is opgenomen in de Allonge bij de Anterieure Overeenkomst tussen gemeente de ontwikkelaar. Partijen zijn vervolgens overeengekomen dat het Bouwprogramma niet langer de realisatie van een ondergrondse parkeergarage omvat zodat de vestiging van het Recht van Erfpacht niet langer vereist is voor de realisatie van het Project. Dit betekent dat met de opbrengst van erfpacht ad. € 350.000 komt te vervallen.
Daardoor worden bij begrotingswijziging de onttrekking uit de reserve Grondexploitatie en storting in de reserve Herontwikkeling Stationsgebied e.o. teruggedraaid.
Pagina 3 van 7
Omschrijvingen van de posten
restant krediet per 31/12/2020
aanvullend krediet
Definitief krediet vanaf 01/01/2021
KREDIET STEO DE GEUS Voorbereiding en toezicht
134.629
605.351
739.980
Woonrijpmaken
376.924
-210.524
166.400
Bouwrijp maken
0
1.421.000
1.421.000
Overige kosten LASTEN
0
38.553
38.553
511.553
1.854.380
2.365.933
-199.603
199.603
-311.950
-1.605.983
-1.917.933
-511.553
-1.406.380
-1.917.933
0
-448.000
-448.000
448.000
448.000
150.000
448.000
Dekking krediet Bijdrage uit reserve Grondexploitatie (aframen door wegvallen afkoop erfpacht) Bijdragen van derden / grond- en huuropbrengsten BATEN SALDO (= tekort aan dekking) Nog te dekken kosten Krediet "riolering Stationsgebied"
298.000
SALDO
0
Beschikbaar te stellen aanvullend krediet “STEO De Geus” ad. € 1.406.380 Om de hoogte van het aanvullend krediet te bepalen is het nodig om het restantsaldo per 31 december 2020 van het beschikbaar gestelde krediet te weten. Dit restantsaldo is € 511.553,--.. De kostenraming vanaf 2021 bedraagt € 1.854.380. Hiervoor is geraamd aan dekking € 1.406.380 geraamd. Deze aanvullende dekking bestaat uit; (1) Huurinkomsten vanwege het gebruik van gemeentegrond voor logistieke doeleinden; (2) Aanvullende bijdragen vanuit de projectontwikkelaar bestaande uit een aantal elementen: a. Bijdrage in plankosten voor de bestemmingsplanwijziging; b. Bijdrage in kosten voor bouwrijp maken i.c. het verleggen van de Stationsweg inclusief kosten engineering en projectmanagement; c. Betaling van de grondwaarde onder de te realiseren ondergrondse fietsenstalling; d. Betaling van de grondwaarde voor benodigde grond voor de realisatie van het bouwplan. Voor de grondwaarde geldt normaalgesproken de prijs voor bouwrijpe grond, waarbij verondersteld wordt dat de grondexploitatiekosten om tot bouwrijpe grond te komen hierin verdisconteerd zijn. Aangezien in dit geval een deel van de kosten (plankosten en bouwrijp maken c.q. verleggen Stationsweg) afzonderlijk in rekening worden gebracht, wordt in dit geval met een gecorrigeerde grondwaarde gewerkt.
Dekking tekort van € 448.000 op beschikbaar te stellen aanvullend krediet : De kostenraming vanaf 2021 is € 448.000 hoger dan er aan dekking beschikbaar is. Hiervoor is per 31 december 2020 beschikbaar € 298.000 op het krediet “riolering Stationsgebied”. Eveneens is toegezegd dat in 2022 aanvullend beschikbaar komt vanuit rioleringsgelden op dit krediet van € 150.000. Pagina 4 van 7
BTW advies: De gemeente handelt in de hoedanigheid van overheid c.q. niet-ondernemer bij de planbegeleiding en het realiseren van tijdelijke maatregelen in de openbare ruimte. De BTW labeling is daarom 100% compensabel via het BTW compensatiefonds. Structurele kosten beheer en onderhoud: Op het projectgebied van krediet De Geus zal geen areaaluitbreiding plaatsvinden, zal zelfs iets afnemen. gevolg is dat in de jaarlijkse kosten beheer en onderhoud geen wijziging zal plaatsvinden. Risico: De voornaamste risico’s betreffen: een tegenvallende aanbesteding en als het bestemmingsplan De Geus niet vastgesteld zal worden dan is het kostenverhaal lager. Inspraak/participatie: Er vindt omtrent voorliggend voorstel geen aanvullende inspraak/participatie plaats. Wel worden bewoners op diverse wijze geïnformeerd over de voorgenomen werkzaamheden. In het kader van het bestemmingsplan De Geus heeft inspraak en participatie plaatsgevonden. Evaluatie: N.v.t. Bijgevoegde informatie: N.v.t.
Pagina 5 van 7
RAADSBESLUIT: De raad van de gemeente Leiden: Gezien het voorstel van burgemeester en wethouders (Raadsvoorstel 21.0039 van 26 april 2021), mede gezien het advies van de commissie Stedelijke Ontwikkeling,
1. a.
b.
c.
BESLUIT In te stemmen met: Een aanvullend krediet “STEO De Geus” beschikbaar te stellen van € 1.406.380 voor plankosten en kosten woon- en bouwrijp maken. Te dekken door het aframen van bijdrage uit de reserve Grondexploitatie € 199.603 en bijdragen door derden geraamd op € 1.605.983; De onttrekking van € 199.603 aan de reserve grondexploitaties en de dotatie van € 150.397 aan de reserve herontwikkeling Stationsgebied af te ramen als gevolg van het wegvallen van de opbrengst afkoop erfpacht (een bedrag van € 350.000); De (meerjarige) begrotingswijziging zoals hieronder weergegeven vast te stellen:
Programma
2021
2022
2023
2024
Bedragen in € (+ = nadeel, -/- = voordeel)
Lasten
Baten
Lasten
Baten
Lasten
Baten
Lasten
Baten
Bestuur en dienstverlening
0
0
0
0
0
0
0
0
Veiligheid
0
0
0
0
0
0
0
0
Economie
0
0
0
0
0
0
0
0
Bereikbaarheid
0
0
0
0
0
0
0
0
Omgevingskwaliteit
0
0
0
0
0
0
0
0
-199.603
350.000
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
ondersteuning
0
0
0
0
0
0
0
0
Werk en inkomen
0
0
0
0
0
0
0
0
Onvoorzien
0
0
0
0
0
0
0
0
Saldo van baten en
-
Stedelijke ontwikkeling Jeugd en onderwijs Cultuur, sport en recreatie Maatschappelijke
Algemene middelen, Overhead,Vennootschap sbelasting en
lasten
199.603 350.000
Mutatie reserves
-500.397
Resultaat
-
350.000
0
0
0
0
0
0
0
0
0
neutraal
neutraal
neutraal
Neutraal
Gedaan in de openbare raadsvergadering van, de Griffier,
0
de Voorzitter,
Pagina 6 van 7
dhr. G.F.C. Van Leiden
drs. H.J.J. Lenferink
Pagina 7 van 7