Beantwoording technische vragen PvdA starterslening

- De Leidse woningmarkt kampt met teveel vraag en te weinig aanbod, met hoge prijzen als gevolg. Er bestaan al diverse regelingen en omstandigheden die woningkopers (relatief) kapitaalkrachtiger maken. Om er maar eens een paar te noemen: de schenkingsvrijstelling eigen woning, de afschaffing van de overdrachtsbelasting, het verruimen van de leennormen door een tweede inkomen meer mee te laten tellen, de (kunstmatig) lage rente, de hypotheekrenteaftrek. Zolang er onvoldoende aanbod is ten opzichte van de vraag, zorgen al deze regelingen er niet voor dat er ook maar één extra woningzoeker een huis vindt en leidt het kapitaalkrachtiger maken van kopers ertoe dat er steeds meer geld in stenen verdwijnt. In welk opzicht is de regeling startersleningen een oplossing voor te weinig aanbod en teveel vraag? Antwoord: Bovenstaande regelingen zijn generieke regelingen die voor iedere koper van toepassing zijn. Voor een koopstarter is het bedrag dat hij maximaal kan lenen bij de bank vaak te laag. Een aanvullende lening via SVn maakt een geschikte eerste koopwoning wél mogelijk

- De door de minister van Financiën vastgestelde leennormen in de Tijdelijke Regeling Hypothecair Krediet zijn er niet voor niks, deze beogen overkreditering van consumenten te voorkomen. Met de regeling startersleningen wordt (in potentie) de mogelijkheid gecreëerd om meer te lenen dan de bank mag verstrekken. Faciliteert de gemeente daarmee in feite niet leengedrag dat door de Rijksoverheid als onverantwoord wordt bestempeld? En hoe verhoudt dat zich ten opzichte van het beleid van de gemeente om schulden tegen te gaan? Antwoord: Voor een koopstarter is het bedrag dat hij maximaal kan lenen bij de bank vaak te laag. Een aanvullende lening via SVn maakt een geschikte eerste koopwoning wél mogelijk. De Starterslening overbrugt namelijk het verschil tussen de prijs van het huis (tot maximaal de Loan to Value) en de (eerste) hypotheek bij de bank. Het klopt dus dat je met de starterslening meer kunt lenen dan volgens de vastgestelde leennormen.

De starterslening kent echter gunstige voorwaarden om risico’s voor de aanvrager van een starterslening zo klein mogelijk te houden: Bij de SVn Starterslening heeft de aanvrager de eerste 3 jaar geen maandlasten. De aanvrager betaalt geen rente en aflossing van de lening. Na 3 jaar gaat de aanvrager normaal gesproken starten met betalen van het afgesproken maandbedrag. Lukt dat niet, dan kan een hertoets aangevraagd worden. De hertoets is een financiële toets die SVn uitvoert om te bepalen of de aanvrager het afgesproken maandbedrag kan betalen. Indien dit niet het geval is, wordt een maandlast afgesproken die wél past bij het inkomen. Het is ook mogelijk dat SVn afspreekt dat de aanvrager die periode opnieuw geen maandlasten heeft. Aan het einde van de looptijd moet het bedrag van de lening wel in één keer worden terugbetaald. Tijdens de looptijd mag de Starterslening altijd (helemaal of in delen) afgelost worden, zonder extra kosten.

- In het voorstel wordt gesteld dat de startersleningen geen prijsopdrijvend effect hebben op de woningmarkt, omdat koopstarters die gebruik maken van de starterslening niet meer betalen dan kopers die dat niet doen of kunnen. Is het evenwel niet nog steeds mogelijk dat er een prijsopdrijvend effect is, omdat het relatief kapitaalkrachtiger maken van een deel van de kopers ervoor zorgt dat iedereen meer betaald dan dat ze zouden doen zonder de regeling? Antwoord: Op dit moment is de markt gunstig voor woningeigenaren die een woning verkopen. Er zijn veel kopers wat een hogere verkoopprijs kan opleveren. Hierdoor kunnen starters niet eens meedoen in de

kopersmarkt. Met een starterslening kunnen koopstarters er bij het bieden in ieder geval tussen komen omdat zij daarmee de benodigde hypotheek rond kunnen krijgen. Met een starterslening krijgen zij een voet tussen de deur om ook in bestaande bouw een bod uit te kunnen brengen.

- Waarom is ervoor gekozen om de maximale koopsom op de NHG-kostengrens te zetten? Zou dit kunnen leiden tot (nog meer) marktverstoring, en dus nog meer concurrentie om de (relatief) goedkoopste woningen, omdat woningen onder die grens aantrekkelijker worden? Zou het niet aanhouden van die grens niet juist de doorstroming van (relatief) goedkope huur naar duurdere koop kunnen bevorderen? Antwoord: Deze grens is door de SVn bepaalt en behoort tot de vaststaande kaders. De SVn biedt wel de mogelijkheid om de maximale koopsom naar beneden bij te stellen. Dit is, rekening houdend met de woningmarkt in Leiden, echter niet wenselijk. Bij het naar beneden bijstellen van de maximale koopsom daalt het woningaanbod waarvoor de lening kan worden ingezet scherp. (Een snelle rekensom via Funda leert dat het aanbod Leidse koopwoningen t/m €325.000 10 keer zo hoog is als woningen t/m €200.000.) Daarnaast komt dit bedrag overeen met de definitie van (koop)woningen voor starters zoals we die in Leiden ook hanteren.

- Het budget voor de leningen is redelijk beperkt. Heeft het College zicht op hoeveel vraag er is naar deze lening? Zo ja, als die vraag groter is dan het beschikbare budget, leidt dit dan niet tot een oneerlijk voordeel voor starters die wel kunnen profiteren van de lening en starters die dat niet kunnen (omdat het budget uitgeput is)? Antwoord: Regelmatig wordt het college gevraagd naar de mogelijkheden voor een starterslening in Leiden. Het is dan ook bekend dat er vraag naar is. Om hoeveel mensen het gaat is niet bekend. Net als bij veel andere stimuleringsregelingen is budget eindig waardoor het mogelijk is dat starters geen gebruik meer kunnen maken van de regeling.