210042 Bijlage 1 c.toelichting

Bestemmingsplan De Geus

Vastgesteld

De Geus

bestemmingsplan De Geus

Inhoudsopgave

Toelichting Hoofdstuk 1

5 Inleiding

5

1.1

Aanleiding

5

1.2

Begrenzing plangebied

10

1.3

Vigerend bestemmingsplan

10

Hoofdstuk 2

Beschrijving van het bestemmingsplan

11

2.1

Geschiedenis van het plangebied

11

2.2

Beschrijving van het plangebied

12

2.3

Status van het bestemmingsplan

14

2.4

Ontwikkeling

14

Hoofdstuk 3

Ruimtelijk beleidskader

19

3.1

Nationaal beleid

19

3.2

Provinciaal en regionaal beleid

21

3.3

Gemeentelijk beleid

31

3.4

Thematisch beleidskader

37

3.5

Duurzaamheid

40

3.6

Stedenbouwkundige inpassing

44

Hoofdstuk 4

Omgevingsaspecten

55

4.1

Archeologie

55

4.2

Cultuurhistorie

58

4.3

Ecologie

65

4.4

Explosieven

70

4.5

Kabels en leidingen

71

4.6

Milieu

71

4.7

Milieueffectrapportage

81

4.8

Trillingshinder

82

4.9

Verkeer en vervoer

83

4.10

Water

88

Hoofdstuk 5

Juridische planbeschrijving

91

5.1

Inleiding

91

5.2

Opzet en volgorde van de regels

91

5.3

Uitleg van de regels

92

2

bestemmingsplan De Geus

Hoofdstuk 6

Uitvoerbaarheid

97

6.1

Economische uitvoerbaarheid

97

6.2

Maatschappelijke uitvoerbaarheid

97

3

bestemmingsplan De Geus

4

bestemmingsplan De Geus

Toelichting Hoofdstuk 1 1.1

Aanleiding

1.1.1

Algemeen

Inleiding

Voor u ligt het bestemmingsplan 'De Geus'. Dit bestemmingsplan heeft tot doel om een nieuwe ontwikkeling mogelijk te maken, namelijk de bouw van een bioscoop, woningen, horeca en detailhandel op de hoek van de Stationsweg met het Stationsplein, recht tegenover Leiden Centraal. Deze locatie is ook bekend onder de naam 'YNS-locatie' of de projectnaam 'H1'. Dit bestemmingsplan vervangt hiermee het oude bestemmingsplan 'Stationsgebied Stadszijde deel I' en -deels- bestemmingsplan 'Stationsbuurt' waarin de gewenste ontwikkeling niet past. Dit bestemmingsplan De Geus valt onder de Crisis- en herstelwet (Chw).

1.1.2

Aanleiding voor de herontwikkeling

1.1.2.1 Project Stationsgebied en omgeving (ST EO) De gemeente Leiden is bezig met een grootschalige herontwikkeling van het stationsgebied rond Leiden Centraal. Hiertoe is het project 'Stationsgebied en omgeving' (STEO) opgestart. Dit project heeft geleid tot een stedenbouwkundig plan voor het stationsgebied. Op 11 oktober 2012 heeft de gemeenteraad van Leiden het stedenbouwkundig plan voor de herontwikkeling van het Leidse stationsgebied vastgesteld. Dit stedenbouwkundig plan biedt het kader waarbinnen de diverse deelgebieden in het stationsgebied herontwikkeld kunnen worden. Het stedenbouwkundig plan beschrijft per deelgebied welke functies daar gewenst zijn en welke bouwenveloppen bij zo'n deelgebied horen.

De uitgangspunten voor het stationsgebied zijn, na vaststelling van het stedenbouwkundig plan, in de loop van de jaren aangevuld en aangepast: de 'Green Deal Duurzaamste Kilometer van Nederland' heeft tot doel om van het Leidse stationsgebied en de Schipholweg in 2025 de duurzaamste kilometer van Nederland te maken (een Green Deal is een interactieve set afspraken waarbij de overheid en private partijen slim hun krachten bundelen en samen vernieuwende, duurzame initiatieven realiseren); het college van B&W heeft in 2017 besloten om -in tegenspraak met het stedenbouwkundig plan- het uitgangspunt van verplaatsing van het busstation (van oostnaar westzijde van het station) te verlaten. Het busstation blijft dus op de huidige locatie. Onverminderd de aanvullingen en aanpassingen zoals hierboven beschreven blijft het stedenbouwkundig plan voor dit bestemmingsplan als basis van toepassing.

5

bestemmingsplan De Geus

1.1.2.2 Belang stationsgebied Het stationsgebied van Leiden vormt de entree tot zowel de historische Leidse binnenstad met universiteit en musea als, aan de zeezijde, het Leiden Bio Science Park (LBSP) met het Leids Universitair Medisch Centrum (LUMC). Station Leiden Centraal is slechts 15 treinminuten verwijderd van Schiphol en Den Haag en vormt als vijfde station van Nederland een belangrijke schakel in het Randstedelijke netwerk van openbaar vervoer. Nergens in Nederland liggen een historisch stadshart en een groot, modern centrum van kennis, onderwijs en technologie (LBSP en LUMC) zo dicht bij elkaar als in Leiden. Dit vraagt om een goede verbinding tussen deze twee gebieden. Het stationsgebied vormt de overgang en de verbinding tussen deze twee culturen, die door niet meer dan een spoordijk van elkaar gescheiden worden. De huidige structuur en inrichting van het stationsgebied (vooral aan de centrumzijde) verhinderen echter dat het gebied zich ontplooit tot wat het zou kunnen zijn en een goede verbinding vormt tussen de genoemde gebieden. In haar huidige toestand heeft het stationsgebied niet de uitstraling die past bij de ambities van Leiden. Versterking van deze verbindende schakel door middel van een kwantitatieve en kwalitatieve verbetering is noodzakelijk.

Het stationsgebied is dus niet alleen op zichzelf aan verbetering toe, maar ook haar rol in de stad en de regio dient veel beter benut te worden. Daarnaast zal ook de inpassing van hoogwaardig openbaar vervoer (HOV) in de toekomst een belangrijke en beeldbepalende rol in het gebied vervullen. Tenslotte is er vanuit het nationaal- en provinciaal beleid steeds meer nadruk komen te liggen op intensivering van knooppunten van openbaar vervoer met de bijbehorende gebiedsontwikkeling en intensivering. Gekoppeld aan de grote woningbouwopgave legt dit de lat voor het Leidse stationsgebied hoog. Sinds begin jaren negentig zijn er vooral aan de stadszijde diverse projecten reeds gerealiseerd in het kader van het Leiden Centraal Project (LCP). Voorbeelden zijn de tunnel onder (en herinrichting van) het Stationsplein, het SVB-kantoor en aan de zeezijde appartementen- en kantorencomplex 'De Kijker' en meer recent het multifunctionele gebouw 'Level'. Al deze projecten zijn afzonderlijk van elkaar, zonder duidelijke samenhang, ontwikkeld en hebben door deze versnippering nog niet geleid tot de gewenste kwaliteitsverbetering en intensivering. Om deze reden is een stedenbouwkundig plan (STEO) voor het gehele gebied opgesteld.

1.1.2.3 Hoofddoelstellingen ST EO De gemeente heeft bij de herontwikkeling van het stationsgebied één hoofddoelstelling voor ogen. Deze hoofddoelstelling is "om in het stationsgebied een kwalitatief hoogwaardige omgeving te realiseren met integrale aandacht voor het optimaliseren van de uitgebreide vervoersknoop en het benutten van de economische en ruimtelijke ontwikkelpotentie van het gebied als verbindende as tussen de historische binnenstad en het Bio Science Park." De volgende subdoelstellingen helpen bij het realiseren van de hoofddoelstelling: 1. Het versterken van de ruimtelijke kwaliteit van de belangrijkste entree van Leiden. 2. Het versterken van de economische functie van het stationsgebied door het vinden van de optimale combinatie van wonen, werken en mobiliteit. 3. Het bevorderen van bezoek aan de binnenstad vanuit het stationsgebied, zodat daar meer bestedingen plaatsvinden.

6

bestemmingsplan De Geus

1.1.2.4 Stedenbouwkundig plan Het stedenbouwkundig plan is erop gericht om van een gebied met een onduidelijk karakter te komen tot een samenhangend en kwalitatief hoogwaardig nieuw stedelijk woon- en werkmilieu. Hieraan liggen de volgende tien hoofdlijnen in willekeurige volgorde ten grondslag: 1. Schaalverkleining: nu bevat het stationsgebied grote onbebouwde ruimten en grote ondoordringbare bouwblokken. Straks is de schaal verkleind tot een maat die vergelijkbaar is met die van de binnenstad. 2. Fijnmazig netwerk: er worden nieuwe verbindingen door het gebied gemaakt, vooral voor langzaam verkeer. 3. Structuur in openbare ruimte: infrastructuur en asfalt zijn nu dominant en openbare ruimten zijn onaangenaam groot en anoniem. Straks is er een serie straten en pleinen en een verbeterde groenstructuur. 4. Sokkel en terugliggende bovenbouw ('setback'): door een combinatie van lage straatgevels (sokkels) met hogere bovenbouwen ('setbacks') ontstaan aantrekkelijke en lichte straten. De hoge gebouwen vallen op die manier minder op vanaf de straat. 5. Overgang van klein (binnenstad) naar groot (LBSP / LUMC): de hoogte van gebouwen sluit aan op de omliggende stadsdelen. 6. Gemengd gebruik en stedelijke dichtheid: in het stationsgebied kan straks op een prettige manier gewoond, gewerkt, gewinkeld en ontspannen worden.

Door een gevarieerd aanbod aan functies en een relatief hoge bebouwingsdichtheid is er sprake van een rijk stedelijk leven. 7. Efficiënte vervoersknoop en goede openbare ruimte: op dit moment zitten verkeersstromen elkaar op diverse plaatsen in de weg. Door aanleg van een nieuw, modern, overkapt of overbouwd busstation ontstaat een hoogwaardige OV-terminal. 8. Stedenbouwkundige en architectonische duurzaamheid: op een aantal manieren leidt dit stedenbouwkundig plan tot een duurzame inrichting. Onder meer door compact bouwen, efficiënte bereikbaarheid en functionele en sociale menging. 9. Kwaliteit passend bij de entree van de stad: de gebruikskwaliteit en visuele kwaliteit van bebouwing en openbare ruimte is van een hoog niveau. 10. Verbinden van twee gebieden: in plaats van een sterk onderbenut gebied tussen binnenstad en LBSP wordt het stationsgebied de overgang die de kwaliteiten van beide gebieden verenigd en Leiden van haar beste kant laat zien.

1.1.2.5 Besluitvorming De volgende besluitvorming heeft plaatsgevonden over het stationsgebied en, als onderdeel daarvan, het deelgebied H1: Besluit tot ontwikkeling van het Stationsgebied Leiden Centraal (B&W 09.0734, 30 juni 2009); Nota van Uitgangspunten voor de herontwikkeling van het Stationsgebied (RV10.0129, 10 februari 2011); Kaderbesluit herontwikkeling Stationsgebied Leiden inclusief stedenbouwkundig plan (RV12.0063, 11 oktober 2012); Beeldkwaliteitsplan Leiden Stationsgebied bebouwing compact (RV15.0070, 10 september 2015); Voorlopige gunning van de locatie H1 aan geselecteerde ontwikkelaar (Sustay) (B&W 17.0007, 17 januari 2017); Ondertekening overeenkomsten met Sustay en haar belegger, Ymere, Nederlandse Spoorwegen en gemeente Leiden (5 juni 2019); Raadsbesluit openbare fietsenstalling onder De Geus (RV20.0063).

7

bestemmingsplan De Geus

1.1.3

Ontwikkelingen bioscopen in Leiden

1.1.3.1 Huidige aanbod Naast de ontwikkeling van het stationsgebied speelt er nog een belangrijke ontwikkeling in Leiden: de komst van een zogenaamde multiplex bioscoop. Een multiplex bioscoop is een grote bioscoop met meerdere zalen (tot 10 zalen). Op dit moment beschikt Leiden over een drietal bioscopen: Trianon (582 stoelen) in de Breestraat, Lido (774 stoelen) aan de Beestenmarkt/Steenstraat en het Kijkhuis (242 stoelen) aan de Vrouwenkerksteeg. Laatstgenoemde is een filmhuis, de eerste twee genoemden zijn 'normale', commerciële bioscopen. Alle drie de bioscopen worden geëxploiteerd door Bioscopen Leiden BV. Het Kijkhuis aan de Vrouwenkerksteeg zal binnen afzienbare tijd vervangen worden door nieuwbouw aan de Lammermarkt. In de regio Leiden zijn geen andere bioscopen aanwezig. De dichtstbijzijnde moderne, grote bioscopen zijn gevestigd in Den Haag en Zoetermeer. In winkelcentrum Leidsenhage (inmiddels: 'Mall of the Netherlands' geheten) (gemeente Leidschendam-Voorburg) is een grote bioscoop voorzien.

1.1.3.2 Onderzoek naar gewenste aanbod Het ontbreken van een grote bioscoop in Leiden heeft de afgelopen jaren geleid tot een marktvraag vanuit de bioscoopmarkt. Deze vraag was of en zo ja waar in Leiden een nieuwe multiplex bioscoop gebouwd mocht worden. Vanuit de markt is Leiden als 'blinde vlek' ontdekt en is de vraag ontstaan voor de ontwikkeling van een multiplex bioscoop. In Leiden is namelijk behoefte aan een nieuwe bioscoop. Deze behoefte is zowel kwantitatief (het aantal stoelen) als kwalitatief: een moderne bioscoop biedt een andere 'filmbeleving' dan een 'oude' bioscoop. Bureau Stedelijke Planning (BSP) heeft een onderzoek uitgevoerd naar de behoefte aan een nieuwe bioscoop in Leiden en komt tot de conclusie dat er een grote behoefte in Leiden aanwezig is. BSP berekende dat bioscoopbezoek in Nederland in toenemende mate populair is geworden: het aantal bioscoopbezoeken is sinds 2004 met 43% toegenomen tot bijna 33 miljoen bezoeken in 2015. BSP berekent de behoefte op minimaal 1.400 extra stoelen in Leiden en omgeving. Daarnaast adviseert BSP om het huidige aanbod te moderniseren: het huidige aanbod in Leiden is nu kwantitatief ondermaats, verouderd en kleinschalig van aard. Een multiplex zorgt voor modernisering van het aanbod. Een multiplex is in staat een grote en deels nieuwe klantenstroom aan te boren.

Het onderzoek van BSP van 2020 is als bijlage bij dit bestemmingsplan gevoegd.

1.1.3.3 Locatiekeuze De vraag vanuit de markt heeft jaren geleden geleid tot een plan voor een bioscoop in het stationsgebied, op de zogenaamde Trafolocatie op de hoek Stationsplein-Plesmanlaan. Dit plan is niet uitgevoerd. Hierna heeft de marktvraag nog niet geleid tot een vervolg: de gemeente Leiden heeft het stationsgebied hernieuwd aangewezen als meest wenselijke locatie voor een multiplex bioscoop. In het stedenbouwkundig plan is nadrukkelijk de mogelijkheid tot vestiging van een bioscoop in het stationsgebied opgenomen, namelijk voor de locaties H1 en B1. Hieraan liggen de volgende argumenten ten grondslag: goede bereikbaarheid per fiets en te voet, mede door de zeer centrale locatie in de stad; goede bereikbaarheid per openbaar vervoer (trein, bus);

8

bestemmingsplan De Geus

goede bereikbaarheid per auto (aan de Leidse Ring, op enkele minuten rijden van de A44); een functie die bijdraagt aan de visie voor het stationsgebied: meer levendigheid, overdag en 's avonds. Hiertoe zijn leisurefuncties gewenst en dan met name rond het Stationsplein; directe nabijheid tot de binnenstad en daarmee (meer) kans op dubbelbezoek aan detailhandel en horeca in de Leidse binnenstad, gecombineerd met bioscoopbezoek. dubbelgebruik van een bioscoop met een conferentiecentrum is het meest kansrijk en wenselijk in de nabijheid van station, binnenstad, LUMC en universiteit. Bovenstaande argumenten sluiten naadloos aan bij de hoofddoelstelling en de drie subdoelstellingen voor het stationsgebied.

1.1.4

Ontwikkeling deelgebieden

1.1.4.1 Rijnsburgerblok Het gehele stationsgebied beslaat ruwweg het gebied gelegen tussen het Schuttersveld, Rijnsburgersingel, Morssingel, Bloemfonteinstraat en Bargelaan. Binnen dit grote gebied zijn diverse deelgebieden aangewezen. Het eerste deelgebied dat ontwikkeld wordt is het Rijnsburgerblok. Dit is het blok tussen Schuttersveld, Rijnsburgersingel, Stationsweg en Stationsplein. De ontwikkeling van dit Rijnsburgerblok is in twee delen opgeknipt: voor deel 1 is in 2016 een nieuw bestemmingsplan vastgesteld en onherroepelijk geworden. Het bestemmingsplan voor deel 1 maakt de bouw van het multifunctionele gebouw 'Lorentz' mogelijk. Dat gebouw wordt momenteel gebouwd op de hoek van Stationsweg en Stationsplein. Dit gebouw grenst aan de zuidkant aan de toekomstige Ballonstraat. Het Rijnsburgerblok deel 2 ligt aan de overkant van de Ballonstraat. Hier zal de bouw van 'Octagon' binnenkort starten. Hier komen onder andere een hotel en horeca in de sokkel met twee woontorens er op.

1.1.4.2 Morssingelblok/YNS-locatie/H1/De Geus Nu de planvorming voor het Rijnsburgerblok is afgerond en de bouw bezig is, is het tijd om de Stationsweg over te steken: aan de Stationsweg 36-46 (op de hoek met het Stationsplein) staat thans een kantoorgebouw met in de plint een horecazaak (Burger King), een supermarkt (Jumbo) en een kapper (Het Kap Perron). Dit kantoorgebouw, dat nu bekend is onder de naam YNS-pand, is sterk verouderd, van slechte kwaliteit en alle etages staan dientengevolge al jaren leeg. Het pand wordt deels anti-kraak bewoond. Voor deze locatie is een nieuw bouwplan ontwikkeld bestaande uit een sokkel met horeca, supermarkt en multiplex bioscoop en een toren met woningen. In de kelder is ruimte voor parkeren, magazijn en andere voorzieningen. Dit nieuwe gebouw is 'De Geus' gedoopt. Dit bestemmingsplan 'De Geus' maakt dit nieuwe bouwplan mogelijk. De projectnaam voor dit deelgebied is in het stedenbouwkundig plan 'H1', in dit bestemmingsplan wordt deze werknaam ook op sommige plekken gebruikt. De locatie 'H1' is dus hetzelfde als de locatie van 'De Geus'. Ook de naam 'YNS-pand' wordt in enkele documenten gebruikt. Het gaat dus in alle drie de gevallen om hetzelfde project. Op dit bestemmingsplan is de Crisis- en herstelwet (Chw) van toepassing nu het plan beoogt om meer dan 11 woningen te bouwen (maximaal 120 worden mogelijk gemaakt in dit bestemmingsplan).

9

bestemmingsplan De Geus

1.2

Begrenzing plangebied

Het plangebied van dit bestemmingsplan is gelegen in het stationsgebied nabij station Leiden Centraal en wordt begrensd door ruwweg het Stationsplein, de Stationsweg, de Haverzakgang en het Morssingelterrein. Het bestaande pand op deze locatie heeft de adressen Stationsweg 36-46 en Stationsplein 24.

1.3

Vigerend bestemmingsplan

Voor het plangebied, zoals aangegeven in paragraaf 1.2, vigeren op dit moment de volgende bestemmingsplannen:

Naam bestemmingsplan

Vastgesteld

Goedgekeurd

Kroonbesluit

Stationsgebied Stadszijde I

28/02/2006

31/10/2006

01/08/2007

Stationsbuurt

28/09/2017

nvt

nvt

Bestemmingsplan Stationsgebied Stadszijde deel I geeft de bestaande panden in het plangebied een gemengde bestemming. Het gewenste nieuwbouwplan is in strijd met het vigerend bestemmingsplan: de bouwmassa's worden volgens het vastgestelde stedenbouwkundig plan op een andere manier geordend (rooilijnen en bouwhoogte) en het programma wijzigt: een bioscoop is niet toegestaan volgens het huidige bestemmingsplan. Woningen, detailhandel en horeca zijn wel mogelijk op basis van het vigerende bestemmingsplan. De gemeenteraad heeft op 5 april 2012 de 1e partiële herziening bestemmingsplan Stationsgebied Stadszijde deel I ongewijzigd vastgesteld. Via deze herziening wordt tevens studentenhuisvesting op de locatie Stationsweg 36-46 en Stationsplein 24 toegestaan. Ook worden kantoren toegestaan tot een maximum van 4.500 m2. Bestemmingsplan Stationsbuurt beslaat momenteel het Stationsplein en geeft hier en verkeersbestemming aan. Omdat onder het Stationsplein een parkeerkelder gebouwd wordt, is hier ook een nieuw bestemmingsplan nodig: het vigerende bestemmingsplan maakt geen gebouwde parkeervoorziening mogelijk. Om het nieuwbouwplan van De Geus mogelijk te maken moet er dus een nieuw bestemmingsplan worden vastgesteld.

10

bestemmingsplan De Geus

Hoofdstuk 2 2.1

Beschrijving van het bestemmingsplan

Geschiedenis van het plangebied

Het eerste station van Leiden werd in 1842 geopend door de Hollandsche IJzeren Spoorweg-Maatschappij (HIJSM). De komst van de spoorlijn betekende een belangrijke impuls voor de stad, die kampte met een lange periode van sociaal-economische neergang na haar grote bloei tijdens de gouden eeuw. Rond 1890 begon Leiden zich uit te breiden buiten de 17e eeuwse singels. Het stationsgebied heeft zich dus geruime tijd op de grens van de bebouwde kom bevonden, langs de toenmalige uitvalsweg richting Rijnsburg en Oegstgeest (de Rijnsburgerweg). De oorspronkelijke bebouwing en structuren zijn op enkele plaatsen in het plangebied nog aanwezig. Aan de stadszijde betreft dit de singelstructuur (Morssingel-Rijnsburgersingel), de woonbebouwing aan de Rijnsburgersingel en enkele historische panden aan de Stationsweg. Aan de zeezijde betreft dit het Poortgebouw en historische bebouwing langs de Rijnsburgerweg. Het oorspronkelijke stationsgebouw werd in 1879 vervangen door een nieuw gebouw, dat in 1944 zwaar getroffen werd door geallieerde bombardementen. Vooral rond de Stationsweg en de Marewijk (tegenwoordig de omgeving van het Schuttersveld en de Schipholweg) was de ravage compleet. Het dodental liep op tot 54, honderden mensen raakten gewond en circa 1.200 Leidenaren raakten hun huis kwijt. De periode na de Tweede Wereldoorlog werd gekenmerkt door een sterke bevolkingsgroei en wederopbouw.

Het veranderende verkeers- en reispatroon dat zich voor de oorlog al begon af te tekenen, was aanleiding om tot ingrijpende planologische reconstructies over te gaan. Integratie van het station met andere middelen van vervoer stond voorop, terwijl gelijkvloerse kruisingen met de spoorweg zoveel mogelijk vermeden dienden te worden. Om deze redenen werd de spoorlijn door de stad ‘omhooggebracht’ en kreeg Leiden in 1955 een nieuw, hooggelegen station. Rondom het nieuwe station verrezen relatief grootschalige gebouwen van beton en glas. Hiermee zijn de kleinschaligheid van de bebouwing en stratenstructuur van het stationsgebied verdwenen en ontstonden de grote openbare ruimtes en bouwblokken die nu aanwezig zijn. Ook het derde station bleek al snel te klein en was bovendien niet bepaald geliefd vanwege de grauwe betonnen bouwstijl. Het huidige stationsgebouw van architect Harry Reijnders is het vierde en werd in 1996 opgeleverd. Een drastische uitbreiding van het aantal sporen en perrons in het kader van ‘Rail 21’ en de verwachte sterke groei van het aantal reizigers maakten de bouw van dit station noodzakelijk. Het stationsgebouw bestaat uit witte vakwerkconstructies. Kenmerkend is de entree, bestaande uit een gebogen witte schelp.

Station Leiden Centraal is in 2007 aangewezen als ‘proefstation’ voor de nieuwe wereldstations van de Nederlandse Spoorwegen, waar innovatieve ideeën worden getest voor het station van de toekomst. Het stationsgebouw moest hiervoor worden verbouwd: dit was eind 2009 gereed. De vernieuwing van het in 1996 opgeleverde station was de aanleiding voor de gemeente om te komen tot verbetering van de omgeving. Begin jaren '90 van de vorige eeuw startte het Leiden Centraal Project (LCP). Dit heeft geleid tot een aantal opgeleverde projecten. In 1996 kwamen de tunnel in het verlengde van de Schipholweg en de herinrichting van het Stationsplein gereed. Hiermee verdween het autoverkeer van het Stationsplein. De Joop Walenkamptunnel, een tunnel onder het spoor voor bussen en fietsers, is in 1997 geopend. De nieuwbouw van de Sociale Verzekerings Bank (SVB) dateert uit 1998. Aan de zeezijde van het station is in 2000 het appartementen- en kantorencomplex 'De Kijker' gerealiseerd. Het busstation is ook in 2000 opgeleverd. Er zijn twee nieuwe fietsenstallingen gebouwd (in 2002 en 2009). Het nieuwe kantoorgebouw van Achmea werd in 2011 opgeleverd. Aan de zeezijde is het multifunctioneel gebouw 'Level' gerealiseerd. Eind 2014 werd de herinrichting van de openbare ruimte van het 'zeezijdeplein' opgeleverd.

11

bestemmingsplan De Geus

Ondanks deze concrete resultaten heeft het stationsgebied nog niet de uitstraling die past bij de ambities van Leiden. Zwakke punten zijn onder andere de barrièrewerking van het spoor, de gebrekkige samenhang en inrichting van de openbare ruimte, de onaantrekkelijke visuele kwaliteit en de matige parkeeroplossingen. Ook ontbreekt de samenhang tussen de diverse grote gebouwen in het gebied. Tenslotte is het gebied nog niet verdicht, terwijl dit wel wenselijk is op een stationslocatie.

2.2

Beschrijving van het plangebied

2.2.1

Algemeen

Het plangebied bestaat uit het huidige YNS-gebouw: het kantoorpand met gemengde plint op de hoek van het Stationsplein met de Stationsweg en de Haverzakgang. Tevens is in het plangebied de voormalige kiosk met adres Stationsweg 34 opgenomen. Tenslotte valt een gedeelte van het Stationsplein binnen het plangebied: het deel waaronder de garage wordt gebouwd.

2.2.2

Stedenbouwkundige situatie

Bebouwing Het huidige pand binnen de projectlocatie bestaat uit een gebouw met een tweetal vleugels: een vleugel langs het Stationsplein en een vleugel langs de Stationsweg. Op de hoek van Stationsplein en Stationsweg bevindt zich de ingang tot de vleugels via een centrale hal en trappenhuis. Deze ingang ligt niet in de rooilijnen maar is terugliggend gebouwd. Het gebouw heeft een plint en daarboven zes bouwlagen. Aan de achterzijde, de kant van de Haverzakgang en het Morssingelterrein, is het pand over één bouwlaag uitgebouwd. Hier bevindt zich de logistiek. Het gehele gebouw beslaat circa 1.500 m2 grondoppervlak.

Openbare ruimte De openbare ruimte rondom het gebouw is functioneel ingericht. De openbare ruimte is geheel bestraat en verhard. Waar Stationsweg en Stationsplein een belangrijke verkeersfunctie hebben voor openbaar vervoer (vanwege de ligging nabij het huidige busstation) en de grote aantallen voetgangers en fietsers van en naar het station, daar is de Haverzakgang een smalle steeg voor voetgangers. Deze steeg verbindt de Stationsweg met het Morssingelterrein, dat met name gebruikt wordt als parkeerplaats voor auto's en stallingsruimte voor fietsen. Het Morssingelterrein is ook grotendeels verhard en stenig van karakter. Slechts aan de zuidrand van het Morssingelterrein bevindt zich een groenstrook met bomen, het enige groen in een verharde en stenige omgeving.

2.2.3

Huidige functies

Het huidige YNS-gebouw is gebouwd als kantoorpand. De etages zijn in gebruik geweest als kantoorruimte, maar staan al vele jaren leeg en worden nu anti-kraak bewoond. De plint kent gemengde functies. Voorheen zat hier jarenlang een Chinees restaurant, sinds enige jaren zit in de plint aan de kant van het Stationsplein de Burger King. Aan de kant van de Stationsweg zit een supermarkt (Jumbo) en een kapsalon (Het Kap Perron).

12

bestemmingsplan De Geus

De uitbouw aan de achterzijde wordt gebruikt als magazijn voor de supermarkt.

2.2.4

Analyse huidige situatie

Analyseren we de huidige situatie, dan vallen enkele zaken op: In de eerste plaats is dat wel de erbarmelijke staat van de huidige bebouwing. Jarenlange leegstand heeft het kantoorgebouw geen goed gedaan: de gevel is in slechte staat en biedt geen kwaliteit. Het feit dat het pand voor een (klein) deel anti-kraak wordt bewoond draagt ook niet bij aan een fraaie uitstraling. De hoofdingang van het kantoorpand bevindt zich op de prominente hoek van het Stationsplein met de Stationsweg. Dit is het eerste dat bezoekers van Leiden zien als zij uit het station komen om de (binnen)stad in te lopen. Deze entreepartij is niet in de rooilijn gebouwd maar terugliggend, hierdoor ontstaan ongewenste hoeken in de bebouwing die gebuikt worden door wildplassers en waar weesfietsen worden achtergelaten. Het feit dat de etages van het gebouw (bijna) niet gebruikt worden draagt niet bij aan een gevoel van sociale veiligheid of controle van deze belangrijke hoek. De gevel aan de zijde van de Haverzakgang is geheel gesloten en draagt niet bij aan een prettig verblijfsklimaat. De sociale veiligheid is hier zelfs overdag niet goed en de steeg stinkt, niet meer en niet minder. De steeg is met betonblokken afgezet zodat fietsers er met de fiets aan de hand doorheen moeten.

De achterkant van het gebouw, aan de kant van het Morssingelterrein, is ook echt een achterkant: hier bevindt zich de logistiek voor de supermarkt. De gevels zijn gesloten en bieden geen kwaliteit. De meest aantrekkelijke delen van het huidige gebouw worden gevormd door de plinten: door de vestiging van een Burger King die tot laat is geopend, een supermarkt die zeven dagen per week geopend is en een kapsalon is er sprake van een gemengde plint met veel aanloop. Hierdoor is de sociale veiligheid rond deze delen van het gebouw wel goed. Het feit dat de supermarkt de ramen grotendeels heeft dichtgeplakt is dan wel weer een beperking van de kwaliteit.

2.2.5

Conclusie

Concluderend kan gesteld worden dat het huidige gebouw geen kwaliteit biedt op deze prominente stedenbouwkundige locatie. Ook de omliggende openbare ruimte biedt, deels als gevolg van de bebouwing (blinde muren, gesloten achterkanten) geen kwaliteit en scoort laag voor wat betreft sociale veiligheid en toegankelijkheid. Functioneel gezien biedt de huidige gemengde plint wel kwaliteit (overdag). Het feit dat het kantoorgebouw leeg staat is echter funest voor de uitstraling van het gebouw als geheel. Bovendien is het heel ongewenst om vlakbij een openbaar vervoerknooppunt (Leiden Centraal op 50 (!) meter lopen) een aanzienlijk aantal vierkante meters leeg te laten staan terwijl er grote behoefte in de stad is aan woningen en andere functies in een hoogstedelijk milieu. Conclusie: deze locatie vraagt om een nieuwe ontwikkeling. Hierbij zijn de belangrijkste uitdagingen: een gebouw met aan alle zijden levendigheid en sociale veiligheid; meer groen; intensiever gebruik van deze locatie door meer functies toe te staan, waaronder hoogstedelijk wonen; een gemengd gebruik van het gebouw zodat op alle momenten van de dag er activiteit plaatsvindt.

13

bestemmingsplan De Geus

2.3

Status van het bestemmingsplan

Binnen de gemeente Leiden worden globaal twee typen bestemmingsplannen onderscheiden: actualisatieplannen en ontwikkelingsplannen. Actualisatieplannen worden veelal opgesteld voor een groter plangebied, bijvoorbeeld een wijk of stadsdeel. Het doel van een actualisatieplan is vooral het conserveren van de bestaande situatie. Hiertoe wordt de bestaande situatie in een actueel juridisch kader gegoten. Hierbij vinden geen (grote) wijzigingen plaats in de planologische situatie. Dit bestemmingsplan De Geus is geen actualisatieplan: het plan maakt een nieuwe ontwikkeling mogelijk. Hiermee is het een ontwikkelingsplan: het maakt iets nieuws, iets anders mogelijk dan het vigerende bestemmingsplan. De omliggende locaties rond het plangebied zijn onlangs geactualiseerd in de vorm van het bestemmingsplan 'Stationsbuurt'. Dat bestemmingsplan biedt een actueel juridisch-planologisch kader voor die delen van de Stationsbuurt die de komende jaren (nog) niet ontwikkeld zullen worden en waar conservering van het bestaande wel aan de orde is. Om die reden is een gedeelte van het plangebied van dit bestemmingsplan 'De Geus' buiten het bestemmingsplan 'Stationsbuurt' gehouden.

2.4

Ontwikkeling

2.4.1

Proces

De uitvoering van het project stationsgebied zal gefaseerd verlopen; de totale looptijd van het project bedraagt meer dan tien jaar. Er is gekozen voor het maken van kleinere bestemmingsplannen voor de diverse deelgebieden binnen het stationsgebied in de plaats van een nieuw plan voor het gehele stationsgebied omdat de uitvoering van de diverse deelgebieden een lange looptijd hebben, langer dan de planhorizon van tien jaar. De latere fasen in het project zijn op dit moment nog niet voldoende uitgewerkt om concreet in een bestemmingsplan op te kunnen nemen. De plannen voor De Geus zijn nu wel voldoende concreet uitgewerkt om in een nieuw bestemmingsplan op te nemen. In het door de gemeenteraad vastgestelde stedenbouwkundige plan voor het stationsgebied zijn voor de locatie H1/De Geus stedenbouwkundige randvoorwaarden (bouwhoogte, setbacks, rooilijnen) opgenomen met een indicatief programma voor deze specifieke locatie. De uitgangspunten met betrekking tot de architectuur zijn opgenomen in het door de raad vastgestelde beeldkwaliteitsplan. Op basis van deze uitgangsopunten is een plan ontwikkeld. Gedurende de looptijd van ter visie legging van het ontwerpbestemmingsplan is gebleken dat het ontwerp van de grote bioscoopzaal op iets andere wijze ingepast dient te worden in het gebouw. Dat heeft tot gevolg dat de kern van de hoogbouwtoren ook iets opgeschoven dient te worden.

In dit bestemmingsplan is dus een marginaal ander plan opgenomen dan het plan dat als ontwerp ter visie heeft gelegen. Het verschil betreft, voor wat betreft de bouwmassa, dat de toren 1 meter opschuift richting het zuidoosten. Alle die betrekking hebben op deze marginale verschuiving zijn opnieuw uitgevoerd. In dit bestemmingsplan zijn dus van een flink aantal onderzoeken nieuwe versies bijgevoegd, deze aanpassing is dus vanwege de verschuiving van de toren gedaan. In een aantal gevallen is het niet noodzakelijk gebleken om een onderzoek opnieuw uit te voeren, maar is via een oplegnotitie beargumenteerd dat het onderzoek zoals dat bij het ontwerp was gevoegd, ook op het aangepaste plan van toepassing is. Daarnaast is gedurende de looptijd van ter visie legging van het ontwerpbestemmingsplan het beleid omtrent mobiliteit en parkeren gewijzigd. Als gevolg van deze wijziging gelden andere

14

bestemmingsplan De Geus

parkeernormen en heeft een verschuiving plaatsgevonden van autoparkeren naar fietsparkeren. Concreet betekent dit dat de mogelijkheid tot het bouwen van een parkeergargage voor auto's komt te vervallen: de geplande parkeergarage dient nu uitsluitend voor fietsen ten behoeve van het pand zelf alsmede voor het station. In hoofdstuk 4.9 wordt hier nader op ingegaan. Ook de onderzoeken naar parkeren zijn gewijzigd als gevolg van het nieuwe beleid. Op 16 juli 2020 heeft de raad besloten om budget vrij te maken voor de realisatie van een openbre fietsenstalling voor circa 3.000 plekken onder De Geus. Deze fietsenstalling dient onder andere voor het station.

2.4.2

Stedenbouwkundige opzet

Bebouwing De Geus bestaat uit één gebouw bestaande uit een sokkel van 14,5 meter hoogte en daarop een toren van maximaal 70 meter hoog. De onderste laag van de toren is vergroot ten opzichte van de rest van de toren: het gebouw kent dus een driedeling. Het dak van de sokkel is gedeeltelijk als groen dakterras ingericht en gedeeltelijk als horecaterras. De sokkel huisvest de bioscoop alsmede de supermarkt en horeca. Ook de ingang van de fietsenstalling en woningen is hierin ondergebracht. De toren bestaat uit een bouwlaag aansluitend op het dakterras waar ruimte is voor horeca (de onderste, verbede laag van de toren). De rest van de toren bestaat uit appartementen. Het gebouw heeft een alzijdig karakter: door de ingangen voor respectievelijk de supermarkt, bioscoop, horeca, fietsenstalling en woningen aan verschillende zijden van het gebouw te situeren ontstaat een alzijdig gebouw zonder achterkantsituatie. De rooilijnen van de sokkel zijn conform het stedenbouwkundig plan anders gesitueerd dan de huidige bebouwing. Het gebouw kent een strakke rooilijn, dus zonder inkepingen of hoekjes. Tot dat de Stationspleinflat op termijn mogelijk (deels) plaats zal maken voor de nieuwe straat tussen Stationsplein en Morssingelterrein sluit het gebouw aan één kant vooralsnog aan op de bestaande bebouwing aan het Stationsplein.

Conform het stedenbouwkundig plan is hier in de toekomst een nieuwe straat gepland. De geplande garage ligt deels onder het gebouw, deels onder het Stationsplein. De Geus krijgt deels een groen dak en groene gevel(s). Hiermee wordt een bijdrage geleverd aan zowel een 'groene' uitstraling van het gebouw als daadwerkerlijke verbetering van de biodiversiteit op deze locatie alsmede het voorkomen van hittestress. Ook kan het groene dak water dat tijdens een hevige regenbui valt bufferen op het dak, zodat het riool wordt ontlast. Verkeer De bestaande verkeerssituatie blijft deels intact: Stationsplein en Stationsweg veranderen niet als gevolg van dit bouwplan. Ook blijft het busverkeer door de Stationsweg mogelijk op basis van dit bestemmingsplan. Wel zal de Haverzakgang, nu een donkere steeg, een andere uitstraling krijgen. Door sloop van de kiosk en het maken van de entree van de appartementen in deze steeg ontstaat hier een ruime, sociaal veilige steeg. De Haverzakgang wordt ook veel breder dan in de huidige situatie. Tussen het Stationsplein en het Morssingelterrein zal op termijn een nieuwe straat komen, zo is in het stedenbouwkundig plan opgenomen. Deze straat dient onder andere als ontsluiting voor het laden en lossen van De Geus. Deze nieuwe straat zal pas mogelijk zijn nadat (een deel van) de Stationspleinflat gesloopt is.

Dat is in ieder geval niet op korte termijn voorzien, tot die tijd zal De Geus, net als het huidige gebouw, aan de Stationspleinflat grenzen.

15

bestemmingsplan De Geus

Openbare ruimte De openbare ruimte rond het plangebied zal conform het stedenbouwkundig plan straks bestaan uit straten waar letterlijk en figuurlijk meer ruimte voor de verblijfsfunctie moet zijn. Dit geldt ook voor de Haverzakgang en op termijn ook de nieuwe straat tussen Stationsplein en Morssingelterrein. De onduidelijke openbare ruimten met matige sociale veiligheid (Haverzakgang) in de huidige situatie zullen plaatsmaken voor een duidelijke structuur: een gebouw met een alzijdig karakter zonder 'blinde vlekken' en 'dode hoeken'.

Groen Door de toevoeging van geveltuinen, daktuinen en dakterrassen zal het plangebied in de toekomst groener worden dan de huidige situatie.

Water (Open) water is ook in de nieuwe situatie niet aanwezig in het plangebied. Wel wordt er een groen dak op de sokkel aangelegd dat als extra waterbuffer zal gaan dienen.

2.4.3

Programma

In het stedenbouwkundig plan voor het stationsgebied is een indicatief programma opgenomen voor alle deelprojecten. Het programma voor de deellocatie H1 is leisure en detailhandel in de sokkel en wonen in de toren. Het programma van De Geus zoals opgenomen in dit bestemmingsplan luidt als volgt:

Wonen

13.100 m² bvo (120 woningen)

Bioscoop

3.500 m² bvo (8 zalen, 1.400 stoelen)

Horeca*

1.700 m² bvo

Detailhandel*

2.000 m2 bvo

Kantoren*

1.000 m2 bvo

Dienstverlening*

1.000 m2 bvo

Parkeren**

circa 3.000 fietsenstallingen

*De met een * gemarkeerde functies zijn gezamenlijk toegestaan tot een maximum van 4.000 m2 bvo. **Dit bestemmingsplan maakt een parkeergarage mogelijk. Deze parkeergarage dient uitsluitend voor fietsparkeren.

Wonen Het bestemmingsplan biedt ruimte aan maximaal 13.100 m² bvo aan woningen (in totaal 120 woningen). Dit deel van het stationsgebied kenmerkt zich door een grote mate van

16

bestemmingsplan De Geus

functiemenging en een breed programma. Dit deel moet zowel overdag als 's-avonds een levendig onderdeel van de stad worden. Om deze reden is ervoor gekozen een flink aantal woningen mogelijk te maken. Hierdoor wordt ook 's-avonds voldoende levendigheid en sociale veiligheid in het gebied verwacht. De locatie leent zich voor centrumstedelijk wonen nabij het openbaar vervoer. De woningen zullen dan ook geheel in de vorm van appartementen gebouwd worden. Alle appartementen worden gebouwd in de toren, de entreepartij van de appartementen is gesitueerd in de Haverzakgang.

Bioscoop en conferentie-, congres- en collegefaciliteiten De plint van het het bebouw (zijnde de onderste drie bouwlagen) wordt voor een groot deel in beslag genomen door de bioscoop. Deze bioscoop telt in totaal acht zalen in wisselende grootte. Het maximum aantal stoelen bedraagt 1.400. Op de begane grond en op de eerste etage is een foyer gepland, de zalen bevinden zich in de gehele plint, verdeeld over begane grond, eerste en tweede etage. Ook is een bar opgenomen binnen de bioscoop. De bioscoopzalen kunnen tevens gebruikt worden als collegezalen of conferentiezalen. Dit dubbelgebruik is belangrijk om de zalen optimaal te benutten, ook op momenten dat er minder vraag is naar filmvertoningen (bijvoorbeeld in de ochtenduren doordeweeks). De ingang van de bioscoop is gelegen aan de Stationsweg.

Horeca Binnen dit bestemmingsplan is horeca in categorie I, I*, II en III* en IV toegestaan tot een maximum van 1.700 m2. De horeca is gedacht in de plint en in een gedeelte van de toren (inclusief dakterras op de sokkel).

Kantoren Maximaal 1.000 m2 kantoor is toegestaan. Vooralsnog gaat het bouwplan voor De Geus niet uit van kantoren, dit bestemmingsplan biedt wel de planologische mogelijkheid voor kantoor. Op basis van het provinciaal kantorenbeleid kan 1.000 m2 als 'kleinschalig kantoor' worden beschouwd.

Dienstverlening Binnen de gemengde bestemming is ook dienstverlening toegestaan.

Detailhandel De huidige Jumbo-supermarkt zal terugkeren in het nieuwbouwplan in de vorm van een 'Jumbo city store'. Deze supermarkt is toegestaan tot een maximum van 2.000 m2 .

Parkeren en laden en lossen Het laden en lossen ten behoeve van de supermarkt vindt plaats aan de zijde van het Morssingelterrein en/of in de Haverzakgang. Het bestemmingsplan biedt de mogelijkheid om een parkeergarage voor fietsen te bouwen. Deze garage mag onder het gebouw worden gebouwd en ook onder een deel van het Stationsplein.

17

bestemmingsplan De Geus

Bij het realiseren van deze fietsenstalling (voor circa 3.000 plekken) gaat het om een fietsenstalling ten behoeve van het project zelf (voor bewoners, bezoekers van de bioscoop, etc.) maar ook om een openbare fietsenstalling ten behoeve van het station.

Conclusie Het hierboven beschreven programma vormt het uitgangspunt voor dit bestemmingsplan. De in het programma opgenomen aantallen vormen het 'plafond' van dit bestemmingsplan: al deze functies tezamen zijn het maximaal toelaatbare programma (met uitzondering van parkeren: de genoemde aantallen zijn zo precies mogelijk maar hiervan kan een afwijking mogelijk zijn bij het feitelijke bouwplan). Het programma is verdeeld over een plint, de 'sokkel', en een hoogbouwtoren, de 'setback', conform het stedenbouwkundig plan voor het stationsgebied. De mix van verschillende functies zorgt voor een gemengd stedelijk stationsgebied waar het op alle tijdstippen van de dag en avond levendig is en waar de beschikbare ruimte zo goed en intensief mogelijk wordt gebruikt.

2.4.4

Wenselijkheid ontwikkeling

Uit de beschrijving van het plangebied (paragraaf 2.2) volgde de conclusie (in paragraaf 2.2.5) dat er enkele belangrijke verbeterpunten voor deze locatie gelden. Het nieuwe bouwplan voor De Geus biedt, door de opbouw met sokkel en setback en de mix van functies (waaronder wonen) de gewenste stedenbouwkundige en ruimtelijke kwaliteit op deze locatie. De Geus is volledig in lijn met het beleid van de gemeente om voor het stationsgebied te komen tot een nieuwe stedenbouwkundige invulling in de vorm van sokkels met setbacks en een intensieve mix aan functies. Het moge duidelijk zijn dat De Geus een ontwikkeling is die zeer wenselijk is op deze locatie en bijdraagt aan de noodzakelijke vernieuwing van het stationsgebied. Daarnaast biedt De Geus ook een belangrijke meerwaarde voor de stad: niet alleen als entree van de (binnen)stad, maar ook door de functies die zij huisvest (waaronder in belangrijke mate de bioscoop) en een flink aantal nieuwe woningen. Naast het verwerken van de uitgangspunten van het stedenbouwkundig plan in dit bestemmingsplan is er ook gekozen om op een aantal punten af te wijken van het stedenbouwkundig plan: deze afwijkingen zijn in paragraaf 3.6.2 opgenomen. Het betreft de bouwhoogte van plint en toren alsmede de rooilijn van de plint.

18

bestemmingsplan De Geus

Hoofdstuk 3

Ruimtelijk beleidskader

3.1

Nationaal beleid

3.1.1

Structuurvisie Infrastructuur en Ruimte (2012)

3.1.1.1 Beleidskader In de Structuurvisie Infrastructuur en Ruimte (SVIR) staan de plannen voor ruimte en mobiliteit van de rijksoverheid beschreven. Het kabinet schetst in de SVIR hoe Nederland er in 2040 uit moet zien: concurrerend, bereikbaar, leefbaar en veilig, waarbij het rijk zo min mogelijk op de stoel van provincies en gemeenten gaat zitten. Het uitgangspunt hierbij is dat provincies, regio's en gemeenten beter op de hoogte zijn van de situatie in de regio en de vraag van bewoners, bedrijven en organisaties. Door provincies en gemeenten de ruimte te geven, kan het Rijk zich richten op het behartigen van ruimtelijke belangen die van nationale en internationale betekenis zijn. Volgens de nationale ruimtelijke hoofdstructuur wordt de Zuidvleugel, waar Leiden binnen valt, aangemerkt als 'stedelijke regio met een concentratie van topsectoren'. Het rijksbeleid zet specifiek in op versterking van de twee met elkaar samenhangende vleugels binnen de Randstad. De Randstad moet in 2040 een concurrerende en duurzame topregio vormen. Om verdere economische en sociale ontwikkeling mogelijk te maken en om de internationale concurrentiepositie van Nederland te versterken, is mobiliteit een randvoorwaarde. Niet alleen het hoofdwegennet dient optimaal te functioneren, maar ook de aansluiting op de regionale wegen en op lagere schaalniveaus is van belang.

Een goed functionerend systeem voor personen- en goederenvervoer en een betrouwbare bereikbaarheid van deur tot deur zijn essentieel.

3.1.1.2 Onderzoeksresultaten Dit bestemmingsplan is in overeenstemming met de SVIR. Het betreft een lokale ontwikkeling, binnen bestaand stedelijk gebied. Deze ontwikkeling is niet in strijd met het nationale belang.

3.1.2

Besluit algemene regels ruimtelijke ordening

3.1.2.1 Beleidskader Voor de doorwerking van de rijksbelangen in plannen van lagere overheden, is het Barro opgesteld. Het Besluit algemene regels ruimtelijke ordening (Barro) is op 30 december 2011 (grotendeels) in werking getreden en omvat alle ruimtelijke rijksbelangen die juridisch doorwerken op het niveau van bestemmingsplannen. Het gaat om kaders voor onder meer het bundelen van verstedelijking, de bufferzones, de Ecologische Hoofdstructuur, de kust, grote rivieren, militaire terreinen, mainportontwikkeling van Rotterdam en de Waddenzee. Met het Barro maakt het Rijk proactief duidelijk waar provinciale verordeningen en gemeentelijke bestemmingsplannen aan moeten voldoen. Ook de bescherming van erfgoederen van uitzonderlijke universele waarden, zoals de Limes, is in het Barro vastgelegd. Dit is inmiddels doorvertaald in de provinciale structuurvisie en verordening.

19

bestemmingsplan De Geus

3.1.2.2 Onderzoeksresultaten Met het opstellen van onderhavig bestemmingsplan is het Barro als uitgangspunt genomen. Het Barro staat de uitvoering van het bestemmingsplan derhalve niet in de weg.

3.1.3

Duurzame verstedelijking

3.1.3.1 Beleidskader In het Besluit ruimtelijke ordening is de verplichting opgenomen om in het geval van nieuwe stedelijke ontwikkeling in de toelichting een onderbouwing op te nemen van nut en noodzaak van de nieuwe stedelijke ruimtevraag en de ruimtelijke inpassing. Hierbij wordt uitgegaan van de 'ladder voor duurzame verstedelijking'. Op 1 juli 2017 is het Besluit ruimtelijke ordening gewijzigd, waarbij een nieuwe laddersystematiek is ingevoerd ter vervanging van de voorheen geldende. Het aangepaste artikel 3.1.6, lid 2 Bro luidt als volgt: De toelichting bij een bestemmingsplan (of uitgebreide omgevingsvergunning, red.) dat een nieuwe stedelijke ontwikkeling mogelijk maakt, bevat een beschrijving van de behoefte aan die ontwikkeling, en, indien het bestemmingsplan die ontwikkeling mogelijk maakt buiten het bestaand stedelijk gebied, een motivering waarom niet binnen het bestaand stedelijk gebied in die behoefte kan worden voorzien.

3.1.3.2 Onderzoeksresultaten De ladder van duurzame verstedelijking is nader uitgewerkt in de Verordening Ruimte van de provincie Zuid-Holland. Voor de onderzoeksresultaten worden derhalve weergegeven in de betreffende paragraaf (3.2.3.4).

3.1.4

Structuurvisie Randstad 2040

3.1.4.1 Beleidskader In de Structuurvisie Randstad 2040 zet het kabinet de koers uit om de Randstad integraal te ontwikkelen tot een duurzame en concurrerende Europese topregio in 2040. Lopende en nieuwe ontwikkelingen en opgaven vragen om een visionair en samenhangend antwoord. Klimaatverandering, internationale arbeidsmigratie, bereikbaarheidsproblemen, vergrijzing van de bevolking en toenemende internationale concurrentie brengen kansen en risico's met zich mee voor de toekomstige concurrentiepositie van de Randstad. De steden van de Randstad ontwikkelen zich in een economisch krachtenveld van verdere internationalisering. De unieke ligging in de delta, de diversiteit en onderlinge nabijheid van steden en landschappen zijn kwaliteiten die de Randstad onderscheiden van andere Europese stedelijke regio's. Het kabinet wil keuzes maken voor twee ruimtelijke strategieën vanuit vier leidende principes voor de lange termijn: leven in een veilige klimaatbestendige en groenblauwe delta; kwaliteit maken door een sterkere wisselwerking van groen, blauw en rood; wat internationaal sterk is, sterker maken; krachtige duurzame steden en regionale bereikbaarheid.

20

bestemmingsplan De Geus

3.1.4.2 Onderzoeksresultaten De uitvoering van onderhavig bestemmingsplan levert een bijdrage aan de doelstellingen van de Structuurvisie Randstad 2040.

3.2

Provinciaal en regionaal beleid

3.2.1

Stedenbaan

3.2.1.1 Beleidskader Stedenbaan is een integraal concept voor ruimtelijke ontwikkeling en hoogwaardig openbaar vervoer (HOV) in de Zuidelijke Randstad. De partners van Stedenbaan hebben de afgelopen 10 jaar dit concept onderdeel gemaakt van hun beleid. De partners van Stedenbaan hebben hun inzet als volgt geformuleerd: “Het in samenhang met de ruimtelijk-programmatische opgaven verbeteren van de bereikbaarheid per openbaar vervoer in de Zuidelijke Randstad door het realiseren van een voor de inwoners en reizigers aantrekkelijk samenhangend netwerk van OV-verbindingen en door het beïnvloeden van ruimtelijk keuzes.” Voor het HOV ontwikkelen en stimuleren de partners van Stedenbaan een samenhangend netwerk voor de hele vervoersketen uitgaande van een hoogwaardig openbaar vervoer netwerk en aansluitende maatregelen voor ketenmobiliteit. Hiertoe is afgesproken dat de partners maatregelen nemen om wonen, werken en recreëren dichter bij de trein en HOV te brengen. De NS-Sprinters – die in de toekomst 6x per uur gaan rijden – dienen als ruggengraat voor de overige HOV-lijnen. Dit net voedt op haar beurt weer de Intercity's. Op het gebied van ruimtelijke ordening hebben de partners van Stedenbaan afspraken gemaakt over de programmering van binnenstedelijk bouwen rondom treinstations.

Binnen het verstedelijkingsbeleid van de Zuidelijke Randstad wordt gestreefd naar 80% binnenstedelijk bouwen, waarvan de helft (40%) rondom de Stedenbaan-stations. Deze aanpak zorgt voor een positieve ontwikkeling van de stationsgebieden en de HOV-knooppunten. Tegelijkertijd worden rond de stations en knopen afspraken gemaakt over fietsvoorzieningen, P+R en de kwaliteit van de stationsomgeving. Daarnaast geeft de jaarlijkse monitor inzicht in de realisatie van de doelstellingen en de effecten van Stedenbaan. Het programma Stedenbaan vormt een onderdeel van de activiteiten van het Samenwerkingsverband Zuidvleugel. De Zuidelijke vleugel van de Randstad heeft de potentie uit te groeien tot één van de topregio's van Europa. Hiervoor wordt door de Zuidvleugelpartners (provincie Zuid-Holland, samenwerkingsverbanden en de gemeenten Den Haag en Rotterdam) gewerkt aan de integrale ontwikkeling van economische vitaliteit, natuur en water, bereikbaarheid en woningaanbod. Stedenbaan levert met haar activiteiten gericht op verbetering van het hoogwaardig openbaar vervoer allereerst een bijdrage aan de verbetering van de bereikbaarheid. Een goede bereikbaarheid is een basis voorwaarde voor de verdere economische ontwikkeling van de Zuidelijke Randstad.

Met haar activiteiten op RO-gebied op het bouwen rondom OV-knooppunten levert zij tevens een bijdrage aan het binnenstedelijk wonen en werken. De projecten uit het Bereikbaarheidspakket zijn belangrijk voor de bereikbaarheid van het stedelijk gebied, waar de grootste verstedelijkingsopgaven liggen. In de verstedelijkingsstrategie kiest de Zuidvleugel voor binnenstedelijk bouwen. Dat is alleen mogelijk als de locaties goed ontsloten worden. Stedenbaan speelt hierin een belangrijke rol. Ongeveer 40% van de totale woningbouwproductie wordt langs de treinstations geprogrammeerd. Verschillend per station komen er in meer of mindere mate ook kantoren en

21

bestemmingsplan De Geus

voorzieningen. Zo wordt bijgedragen aan een goed vestigingsklimaat voor bedrijven en inwoners in de Zuidvleugel.

3.2.1.2 Onderzoeksresultaten In 2017 heeft de gemeente Leiden zich aangesloten bij het Stedenbaan project. Stedenbaan is een integraal concept voor ruimtelijke ontwikkeling en hoogwaardig openbaar vervoer (HOV) in de Zuidelijke Randstad. De partners van Stedenbaan hebben de afgelopen 10 jaar dit concept onderdeel gemaakt van hun beleid. De partners in Stedenbaan werken in de Zuidelijke Randstad aan een toekomst waarin zoveel mogelijk mensen wonen, werken en recreëren rond goed bereikbare multimodale HOV-knooppunten. Dit doen zij in samenwerking met het Rijk en in afstemming met belanghebbenden zoals gemeenten, vervoermaatschappijen, maatschappelijke organisaties, infrastructuurbeheerders en andere marktpartijen zoals projectontwikkelaars, beleggingsmaatschappijen en woningbouwcorporaties. Dit bestemmingsplan is helemaal in lijn met de doelstellingen vanuit Stedenbaan. Het bestemmingsplan voorziet in een vergaande verstedelijking in de nabijheid van een Stedenbaanstation. De keuze om een multifunctioneel gebouw met een regionale functie (multiplex bioscoop) in combinatie met woningen in de onmiddellijke nabijheid van openbaar vervoer te bouwen draagt bij aan de doelstellingen van Stedenbaan. Hierover wordt specifiek gezegd: Hogere dichtheden realiseren in dit gebied zou een positieve ontwikkeling zijn voor duurzame verstedelijking.

Vanuit het oogpunt van duurzame mobiliteit is het wenselijk het stationsgebied (nog) intensiever te bebouwen. Het gebied valt namelijk binnen een straal van 500 meter rond het Centraal Station. Ook vanuit het oogpunt van duurzame mobiliteit zou het wenselijk zijn het gebied zo intensief mogelijk te gebruiken. Dit kan door functies te kiezen die een laag ruimtegebruik per (werkzame) persoon hebben en door te kiezen voor complementaire functies, waardoor dubbel ruimtegebruik mogelijk wordt. Functiemenging resulteert ook in een voordeel bij gebruik van WKO’s; functies kunnen onderling warmte en / of koude uitwisselen, zodat een efficiënt energiesysteem gecreëerd kan worden.

3.2.2

Provinciale Structuurvisie

3.2.2.1 Beleidskader De provincie stuurt op (boven)regionaal niveau op de inrichting van de ruimte in Zuid-Holland. De Visie ruimte en mobiliteit (VRM), vastgesteld op 9 juli 2014, geeft op hoofdlijnen sturing aan de ruimtelijke ordening en maatregelen op het gebied van verkeer en vervoer. Deze visie is per 1 augustus 2014 in werking getreden. Deze visie is per 12 januari 2017 geactualiseerd in werking getreden. Hoofddoel van de VRM is het scheppen van voorwaarden voor een economisch krachtige regio. Dat betekent: ruimte bieden om te ondernemen, het mobiliteitsnetwerk op orde en zorgen voor een aantrekkelijke leefomgeving. De VRM bevat een nieuwe sturingsfilosofie. De kern daarvan is: ruimte bieden aan ontwikkelingen; aansluiten bij de maatschappelijke vraag naar woningen, bedrijfsterreinen, kantoren, winkels en mobiliteit; allianties aangaan met maatschappelijke partners; minder toetsen op regels en meer sturen op doelen.

22

bestemmingsplan De Geus

De VRM bestaat uit: de Visie ruimte en mobiliteit, de Verordening ruimte, het Programma ruimte en het Programma mobiliteit.

3.2.2.2 Onderzoeksresultaten Op de kwaliteitskaart van de visie is het bestemmingsplangebied aangeduid als 'steden en dorpen'. Richtpunten voor steden en dorpen die relevant voor dit plan zijn: ontwikkelingen dragen bij aan de karakteristieke kenmerken/identiteit van stad, kern of dorp; ontwikkelingen dragen bij aan versterking van de stedelijke groen- en waterstructuur; cultuurhistorisch waardevolle gebouwen en stedenbouwkundige patronen worden behouden door ze waar mogelijk een functie te geven die aansluit bij de behoeften van deze tijd. De plannen voor De Geus zijn in lijn met de VRM: het betreft het benutten van de kansen rondom een halte van hoogwaardig openbaar vervoer. Er is met de ontwikkeling sprake van een intensiever, compact ruimtegebruik. Daarnaast voldoet dit bestemmingsplan nog aan de volgende uitgangspunten van de VRM: concentratie van functies rond knooppunten (Leiden Centraal); beter benutten en opwaarderen van bestaande netwerken en bebouwde ruimte. Dit bestemmingsplan is dus niet in strijd met de VRM en past binnen de uitgangspunten van de VRM.

3.2.3

Provinciale Verordening

3.2.3.1 Beleidskader algemeen In de Verordening Ruimte 2014 van de provincie Zuid-Holland, op 9 juli 2014 door Provinciale Staten vastgesteld, zijn de provinciale belangen uit de structuurvisie verder uitgewerkt in regels. Aan deze regels moeten ruimtelijke plannen van de gemeenten voldoen. De verordening is per 1 augustus 2014 in werking getreden. De geactualiseerde verordening is per 12 januari 2017 in werking getreden. Gemeentelijke plannen zullen ook getoetst worden aan de provinciale regels: strijdigheid met deze regels betekent ook strijdigheid met provinciaal beleid. Enkele speerpunten uit de Verordening Ruimte zijn de ladder voor duurzame verstedelijking en de ruimtelijke kwaliteit alsmede de molenbiotoop.

3.2.3.2 Onderzoeksresultaten algemeen Dit bestemmingsplan is opgesteld met de Verordening Ruimte als uitgangspunt. In de hieronder opgenomen paragrafen is per thema gekeken op welke wijze dit bestemmingsplan raakt aan het provinciale beleid. Geconcludeerd kan worden dat dit bestemmingsplan in overeenstemming is met het provinciale beleid zoals opgenomen in de Verordening Ruimte.

23

bestemmingsplan De Geus

3.2.3.3 Beleidskader ladder voor duurzame verstedelijking Uitgangspunt van de strategie voor de bebouwde ruimte is betere benutting van het bestaand stads- en dorpsgebied (BSD). Stedelijke ontwikkeling vindt daarom primair plaats binnen BSD. Niet alle vraag naar wonen en werken kan en hoeft te worden opgevangen binnen BSD. De ladder voor duurzame verstedelijking, zoals opgenomen in het Besluit ruimtelijke ordening (Bro) bevat het handelingskader. De provincie heeft de ladder voor duurzame verstedelijking ook opgenomen in de verordening, om het provinciaal belang bij toepassing van deze ladder te benadrukken. Dit biedt de provincie de mogelijkheid om enkele begrippen die voor meerdere uitleg vatbaar zijn, te verduidelijken voor de specifieke Zuid-Hollandse situatie. De ladder zoals opgenomen in het Bro is een motiveringseis voor de toelichting van het bestemmingsplan dat een nieuwe stedelijke ontwikkeling mogelijk maakt. Om een vrijblijvend karakter te vermijden, heeft de ladder zoals opgenomen in de verordening daarom niet alleen betekenis voor de toelichting van het bestemmingsplan maar ook voor de inhoud. De provinciale verordening volgt ook de wijziging die per 1 juli 2017 is doorgevoerd. Dit houdt in dat de drie treden zijn vervallen, maar inhoudelijk heeft de provincie aangegeven dat de 'oude' en 'nieuwe' ladder voor de uitwerking gelijk zijn gebleven.

3.2.3.4 Onderzoeksresultaten ladder voor duurzame verstedelijking Nieuwe stedelijke ontwikkeling De toepassing van de ladder voor duurzame verstedelijking is vastgelegd in artikel 3.1.6, tweede lid, van het Besluit ruimtelijke ordening (Bro). De ladder verplicht decentrale overheden ertoe om ruimtelijke plannen te toetsen indien er sprake is van een nieuwe stedelijke ontwikkeling. Voordat aan de toetsing wordt toegekomen, moet worden beoordeeld of de ladder wel van toepassing is. Dat is afhankelijk van een aantal zaken: allereerst is de ladder enkel van toepassing op ruimtelijke plannen van decentrale overheden. Daarvan is met het bestemmingsplan De Geus zonder meer sprake. Vervolgens is het de vraag of wordt voorzien in een ‘stedelijke ontwikkeling’. Dit begrip is omschreven in artikel 1.1.1, eerste lid, van het Bro: ruimtelijke ontwikkeling van een bedrijventerrein of zeehaventerrein, of van kantoren, detailhandel, woningbouwlocaties of andere stedelijke voorzieningen. Voor het begrip ‘andere stedelijke voorzieningen’ wordt aangesloten bij de Handreiking voor de ladder voor duurzame verstedelijking van de minister van IenM. Daarin wordt onder dit begrip verstaan: accommodaties voor onderwijs, zorg, cultuur, bestuur en indoor sport en leisure. Het plan voor De Geus is in ieder geval een 'ontwikkeling'.

Bestaande bebouwing wordt gesloopt en maakt plaats voor nieuwbouw met een afwijkend programma en afwijkende massa. Of iets als 'stedelijke' ontwikkeling moet worden aangemerkt, hangt verder nog af van de vraag of een ontwikkeling als kleinschalig kan worden aangemerkt. Als dat het geval is, dan maakt de Afdeling bestuursrechtspraak van de Raad van State een uitzondering en hoeft niet te worden getoetst aan de ladder. In het geval van De Geus is geen sprake van een kleinschalige ontwikkeling: het betreft een plan dat zowel wat betreft locatie, massa als programma impact heeft op de omgeving. Hierdoor kan niet gesteld worden dat het plan kleinschalig is. Ten slotte is voor de toepasselijkheid van de ladder relevant of wordt voorzien in een 'nieuwe' stedelijke ontwikkeling. Hierbij is relevant of sprake is van een nieuwe planologische situatie en/of nieuwbouw is vereist voor de voorziene ontwikkeling. Het is dus van belang welke planologische mogelijkheden het vigerende bestemmingsplan biedt. Indien niet meer mogelijk wordt gemaakt dan reeds mogelijk is, dan is sprake van een continuering van de