Raadsvoorstel en besluit Start planvormingsfase nieuwbouw De Noord 102 GETEKEND

Raadsvoorstel Datum collegevergadering: 12 november 2024 Portefeuillehouder: Jan Luteijn Behandelend team: Opvang vluchtelingen / Omgevingsloket Zaaknummer: 1620177

Onderwerp Start planontwikkelingsfase nieuwbouw De Noord 102

Gevraagd raadsbesluit: 1. De stedenbouwkundige en programmatische kaders (bijlage 1) voor herontwikkeling van De Noord 102 vast te stellen. 2. De (indicatieve) actieve grondexploitatie (bijlage 2) vast te stellen voor de realisatie van (modulaire en/of fabrieksmatige) sociale huurwoningen ten behoeve van de opvang van Oekraïense ontheemden en - bij uitstroom van deze Oekraïense ontheemden - ten behoeve van huisvesting van nader te bepalen categorieën van aandachtsgroepen. 3. Op basis van deze (indicatieve) grondexploitatie in te stemmen met de overgang van het project De Noord 102 van de ('groene’) initiatieffase naar de (‘gele’) planontwikkelingsfase. 4. Voor het tekort op de grondexploitatie een verliesvoorziening te vormen van €484.762,- en dit te dekken uit de Reserve Opvang van ontheemden/asielzoekers. 5. Een krediet van € 100.000,- beschikbaar te stellen voor de planontwikkelingsfase en de kosten te activeren binnen de actieve grondexploitatie De Noord 102. Aanleiding Zoals bekend heeft ons college de wens om de locatie De Noord 102 (het voormalige dierenasiel) te herontwikkelen. In december 2022 hebben wij een omgevingsvergunning verleend voor het wijzigen van het bestaande gebruik van deze locatie en de daarop aanwezige bedrijfswoning naar gebruik voor de opvang van meerdere Oekraïense vluchtelingengezinnen voor de duur van maximaal 3 jaar.

Vervolgens hebben wij stedenbouwkundig laten onderzoeken welke mogelijkheden (het onbebouwde deel van) de locatie nog meer heeft. Dat onderzoek is afgerond en heeft geleid tot een voorstel voor stedenbouwkundige kaders dat wij door uw raad willen laten vaststellen.

Binnen de kaders kunnen op de locatie nieuwe appartementen in twee bouwblokken van drie bouwlagen worden gerealiseerd. Deze appartementen worden in eerste instantie ontwikkeld ten behoeve van de opvang van Oekraïense ontheemden. Meer in het bijzonder de Oekraïense ontheemden die wij nu nog opvangen in de voormalige muziekschool aan de Tuinstraat.

De verhuizing van deze mensen is urgent, omdat de Tuinstraat in de loop van 2025 beschikbaar moet komen als tijdelijke locatie voor basisschool Het Kompas. Tijdelijke huisvesting van de school is nodig in het kader van de nieuwbouw op de huidige locatie.

Omdat herhuisvesting van de Oekraïense ontheemden urgent is, willen we op de locatie een modulair (fabrieksmatig) bouwsysteem toepassen. Daarmee geven we ook invulling aan de

1 van 5

bredere wens om voor bepaalde aandachtsgroepen snel(ler) woningen beschikbaar te krijgen. Op dit moment loopt nog een onderzoek naar andere locaties waar wij, al dan niet tijdelijk, modulair of fabrieksmatig kunnen bouwen. Argumenten 1.1 Herontwikkeling De Noord is op korte termijn noodzakelijk én mogelijk Onze gemeente heeft een (wettelijke) taak in de opvang van Oekraïense ontheemden. Deze opvang heeft in principe een tijdelijk karakter. De huidige opvanglocatie in de voormalige muziekschool aan de Tuinstraat hebben wij in 2025 nodig als tijdelijke locatie voor de onderwijshuisvesting PCB Het Kompas (locatie Tuinstraat). Met de sluiting van deze opvanglocatie zouden we niet langer kunnen voorzien in onze verplichting tot opvang van Oekraïense ontheemden.

Aangezien de oorlog in Oekraïne naar verwachting voorlopig niet is beëindigd, vindt ons college het noodzakelijk om op korte termijn een andere locatie te vinden voor het meer duurzaam huisvesten van deze groep vluchtelingen. Die locatie moet in eerste instantie volledig gericht zijn op het huisvesten van ontheemde Oekraïners. Uit onderzoek blijkt dat aan De Noord de mogelijkheid bestaat om appartementen in twee bouwblokken van drie bouwlagen te realiseren. Dat levert voldoende ruimte op om wooneenheden te realiseren voor alle Oekraïense ontheemden die nu nog in de voormalige muziekschool in de Tuinstraat wonen.

1.2 Herontwikkeling De Noord is ook op lange(re) termijn gewenst Bij uitstroom van Oekraïense ontheemden kunnen de vrijkomende appartementen óók worden benut voor (andere) aandachtsgroepen of reguliere woningzoekenden. Zodoende is het mogelijk voor QuaWonen als beoogd ‘ontwikkelaar’ en exploitant van de woningen om meerjarig een rendabele vastgoedexploitatie op te zetten. De gemeente en QuaWonen zijn over deze rol van QuaWonen in een vergevorderd stadium van overleg.

Zoals uw raad weet, neemt de komende jaren de behoefte aan sociale huurwoningen verder toe. Het bewonersonderzoek, dat voorafging aan de in januari 2021 vastgestelde Woonvisie Krimpen aan den IJssel 2020-2030, maakte duidelijk dat 95% van de vragers om een huurwoning een sociale huurwoning wenst. Door deze appartementen op een later moment als sociale huurwoningen beschikbaar te laten komen, kan herontwikkeling van De Noord ook een duurzame bijdrage aan de doelstellingen van de Woonvisie leveren. 1.3 Woningbouw aan De Noord is - onder voorwaarden - stedenbouwkundig haalbaar De afgelopen maanden is een stedenbouwkundig kader opgesteld. Hierin blijft de aanwezige voormalige bedrijfswoning behouden. Binnen die kaders kan op korte termijn zowel de huisvesting van ontheemde Oekraïners plaatsvinden als op wat langere termijn de huisvesting van andere aandachtsgroepen of regulier woningzoekenden.

Het Hoogheemraadschap van Schieland en de Krimpenerwaard kan met het stedenbouwkundig kader instemmen. Op basis van het nu voorliggende kader is er geen bebouwing meer beoogd binnen het theoretische profiel van vrije ruimte van de dijk, met uitzondering van tijdelijke (fietsen)bergingen. Aangezien de vrijwaringszone van de dijk door de nieuwbouwappartementen wordt gerespecteerd, heeft het Hoogheemraadschap geen bezwaren tegen dit planvoornemen.

2 van 5

Op de locatie De Noord 102 zelf zijn onvoldoende parkeerplekken. Het beoogde (toekomstige) programma heeft een maximale parkeerbehoefte van 18 parkeerplaatsen. Direct ten zuiden van de locatie is echter een perceel aanwezig dat nu in gebruik is als grasveld en als parkeerplaats zou kunnen worden ingezet. Het perceel is groot genoeg om in de (toekomstige) parkeerbehoefte te kunnen voorzien. Dit perceel is in eigendom bij de Groenalliantie Midden-Holland e.o.. De Groenalliantie heeft op voorhand geen bezwaren tegen het overdragen van deze gronden aan de gemeente met als doel deze gronden in te zetten voor parkeerplaatsen. Ons college heeft een formeel verzoek ingediend bij het Algemeen Bestuur van de Groenalliantie voor het in erfpacht nemen van deze gronden.

1.4 Het participatietraject is gestart Op 8 oktober 2024 heeft ons college al ingestemd met het opstarten van het participatietraject op basis van het nu voorliggende stedenbouwkundig kader. Om de participatie verdere invulling te geven, heeft ons college het onafhankelijke bureau Kickstad ingehuurd om een participatieplan op te stellen.

Het participatieplan leidt tot duidelijke acties met betrekking tot de participatie voor de uitvoering. Het participatieplan doet uitspraken over het participatiedoel, de participatieonderwerpen, -uitdagingen, -kaders, te betrekken partijen, participatiemiddelen en de planning. Het concept-participatieplan is reeds gereed en als bijlage 3 aan dit voorstel gevoegd. 2.1 De herontwikkeling is financieel haalbaar Voor deze ontwikkeling is een indicatieve grondexploitatie opgesteld die ons college samen met QuaWonen het vertrouwen geeft dat dit project financieel haalbaar is. In de planontwikkelingsfase werken we samen met QuaWonen een aantal elementen in het plan verder uit, zoals de inrichting van de openbare ruimte, het onderdeel parkeren en de beeldkwaliteitseisen van het gebouw. Daarnaast zal een participatieproces doorlopen worden op basis van het reeds opgestelde (concept) participatieplan.

Tijdens de planontwikkelingsfase sluiten we met QuaWonen een exploitatieovereenkomst en dienen we een aanvraag voor een omgevingsvergunning voor een buitenplanse omgevingsplanactiviteit in. Zie ook hierna onder ‘Vervolg’. 3.1 Vorming verliesvoorziening verplicht bij bouwgrond in exploitatie Conform de financiële regelgeving dient bij bouwgrond in exploitatie met een verwachte negatieve eindwaarde een verliesvoorziening op eindwaarde gevormd te worden. Normaliter worden verliesvoorzieningen voor bouwgrondexploitaties gedekt vanuit de reserve grondexploitaties. In dit geval stellen wij uw raad voor om de verliesvoorziening te dekken uit de reserve Opvang van ontheemden/asielzoekers. Deze reserve is onder andere voor dit doel door uw raad ingesteld. De reserve heeft op dit moment een omvang van ± €1,5 miljoen. Hiermee is de reserve toereikend voor het vormen van de verliesvoorziening a €484.762 totaal.

3 van 5

4.1 Krediet nodig om de 'gele fase’ te kunnen afronden Ter overbrugging van de kosten die wij als gemeente in de planontwikkelingsfase moeten maken vragen wij u een krediet beschikbaar te stellen van €100.000. De kosten zullen worden geactiveerd binnen de actieve grondexploitatie De Noord 102.

Kanttekeningen 1.1. QuaWonen moet nog een investeringsbesluit nemen QuaWonen is beoogd afnemer van de gronden waarop de nieuwbouw beoogd is. Nadat (het gebruik van) deze gronden aan QuaWonen overgedragen zijn, zal QuaWonen voor eigen rekening en risico de nieuwbouw realiseren. Op ambtelijk niveau worden gesprekken gevoerd tussen de gemeente en QuaWonen. Tot op heden heeft QuaWonen nog geen investeringsbesluit genomen over deze locatie. De verwachting is dat QuaWonen dit besluit in het eerste kwartaal van 2025 zal nemen. 2.1. Omwonenden hebben hun zorgen bij uw gemeenteraad geuit Naar aanleiding van de Raadsinformatiebrief ‘De Noord 102, start groene fase’ van 24 mei jl. hebben diverse omwonenden en ondernemers van omliggende bedrijven op 19 augustus jl. hun zorgen over de geplande ontwikkeling geuit richting uw raad. Die zorgen geven ons op dit moment geen aanleiding om De Noord 102 niet te herontwikkelen. In de verdere participatie en planontwikkeling gaan wij met de omwonenden en ondernemers over deze zorgen in gesprek.

In een latere fase zullen wij uw raad om een zo geheten bindend advies vragen (zie onder ‘Vervolg’). Dan rapporteren wij natuurlijk ook over de uitkomsten van het participatieproces. Participatie Kortheidshalve verwijzen wij naar de bijlagen 3 en 4 van dit raadsvoorstel. Financiële gevolgen De ontwikkeling van De Noord 102 is een actieve ontwikkeling voor de gemeente. De gemeente is namelijk eigenaar van de gronden en het vastgoed binnen het plangebied. Daarmee zijn de kosten en opbrengsten als gevolg van deze ontwikkeling voor de gemeente.

De woningen in het plangebied zullen niet door de gemeente gerealiseerd worden. De gemeente zal daarom (bouwrijpe) grond verkopen aan QuaWonen waarop QuaWonen vervolgens voor eigen rekening en risico de woningen realiseert en exploiteert. De gemeente legt vervolgens de omliggende buitenruimte aan en blijft eveneens eigenaar van de gronden rondom het te realiseren vastgoed. In de planontwikkelingsfase zullen afspraken met QuaWonen worden gemaakt. Deze afspraken leggen de gemeente en QuaWonen vast in een overeenkomst.

Verliesvoorzieninq bouwgrond in exploitatie Met de overgang van de groene naar de gele fase wordt dit project 'bouwgrond in exploitatie’ waarop de geldende financiële regels van toepassing zijn. De kosten die de ontwikkeling op deze locatie met zich mee brengen, overstijgen de opbrengsten uit de verkoop van gronden. Dit leidt in de grondexploitatie tot een negatief resultaat van €484.762 op eindwaarde. Voor dit tekort op de grondexploitatie dient een verliesvoorziening gevormd te worden. Deze verliesvoorziening kan gedekt worden uit de reserve Opvang van ontheemden/asielzoekers.

4 van 5

Krediet voor planontwikkelinqsfase Het beschikbaar stellen van een krediet ad €100.000 is nodig om de gele fase te kunnen afronden. Na de gele fase wordt aan uw raad een voorstel aangeboden voor de rode fase. Dit voorstel kunnen wij uw raad naar verwachting aan het eind van het 1e halfjaar van 2025 ter besluitvorming aanbieden. Geheimhouding Het college heeft besloten conform art. 87 en 88 van de Gemeentewet met inachtneming van artikel 5.1, lid 1 onder c respectievelijk artikel 5.1 lid 2, onder b en f, van de Wet Open Overheid voor een periode van vijf (5) jaar geheimhouding op te leggen op: Actieve Grondexploitatie De Noord 102. De afweging daarbij is dat het openbaar maken van deze informatie een onevenredige bevoordeling voor derden zal geven als deze informatie openbaar zal worden gemaakt. Vervolg in de planontwikkelingsfase werkt de gemeente in overleg met QuaWonen, toekomstige bewoners en omwonenden het plan verder uit binnen de gestelde stedenbouwkundige kaders. Tevens sluit de gemeente een vervolgovereenkomst met QuaWonen waarin onder andere de verkoop van grond wordt geregeld. Daarnaast bereidt QuaWonen een aanvraag voor een omgevingsvergunning voor een buitenplanse omgevingsplanactiviteit (BOPA) voor. Dit alles natuurlijk pas, nadat QuaWonen het definitieve investeringsbesluit heeft genomen (zie hiervoor bij kanttekening 1.1).

Bij het verlenen van deze zo geheten ‘BOPA’ heeft uw gemeenteraad een bindend adviesrecht. Ons college zal hiervoor in de eerste helft van 2025 een voorstel aan uw raad voorleggen Bijlagen 1. Stedenbouwkundige kaders 2. Projectkaart De Noord 102 (GEHEIM) 3. Concept participatieplan De Noord 102 4. Communicatieplan voor participatie De Noord 102

5 van 5

Gemeenteraad Krimpen aan den IJssel

Raadsbesluit Onderwerp Start planontwikkelingsfase nieuwbouw De Noord 102

De raad van de gemeente Krimpen aan den IJssel; Besluit, na het lezen van het voorstel van burgemeester en wethouders van 12 november 2024, om:

1. 2.

3.

4. 5.

De stedenbouwkundige en programmatische kaders (bijlage 1) voor herontwikkeling van De Noord 102 vast te stellen. De (indicatieve) actieve grondexploitatie (bijlage 2) vast te stellen voor de realisatie van (modulaire en/of fabrieksmatige) sociale huurwoningen ten behoeve van de opvang van Oekraïense ontheemden en - bij uitstroom van deze Oekraïense ontheemden - ten behoeve van huisvesting van nader te bepalen categorieën van aandachtsgroepen. Op basis van deze (indicatieve) grondexploitatie in te stemmen met de overgang van het project De Noord 102 van de ('groene’) initiatieffase naar de (‘gele’) planontwikkelingsfase. Voor het tekort op de grondexploitatie een verliesvoorziening te vormen van €484.762,- en dit te dekken uit de Reserve Opvang van ontheemden/asielzoekers. Een krediet van € 100.000,- beschikbaar te stellen voor de planontwikkelingsfase en de kosten te activeren binnen de actieve grondexploitatie De Noord 102.