Raadsvoorstel en besluit Herontwikkeling Crimpenersteyn - Bestemmingsplan en grondexploitatie GETEKEND

Raadsvoorstel Datum collegevergadering: Portefeuillehouder: Behandelend team: Zaaknummer:

20 augustus 2024 Hugo van der Wal Project Crimpenersteyn 1548631

Onderwerp Herontwikkeling Crimpenersteyn - Bestemmingsplan en grondexploitatie

Gevraagd raadsbesluit: De Nota van zienswijzen met betrekking tot het bestemmingsplan ‘Krimpen aan den I Jssel, Zandrak 66 (Crimpenersteyn)’ vast te stellen en de ingekomen zienswijzen met betrekking tot het ontwerpbestemmingsplan ontvankelijk en gedeeltelijk gegrond te verklaren; Het bestemmingsplan ‘Krimpen aan den IJssel, Zandrak 66 (Crimpenersteyn)’, met plancodering NL.IMR0.0542.BPLGZandrak66-va01, gewijzigd ten opzichte van het ontwerpbestemmingsplan zoals dat ter inzage heeft gelegen vast te stellen, waarbij de Grootschalige Basiskaart Krimpen aan den IJssel als ondergrond is gebruikt; Op grond van artikel 6.12, lid 2 Wet ruimtelijke ordening geen exploitatieplan vast te stellen voor het bestemmingsplan ‘Krimpen aan den IJssel, Zandrak 66 (Crimpenersteyn)’; Het beeldkwaliteitsplan Crimpenersteyn vast te stellen; De grondexploitatie voor Crimpenersteyn (geheim) te openen en daarmee in te stemmen met het leveren van een financiële bijdrage ter hoogte van hoogstens €250.000,- aan de herinrichting van de openbare ruimte en daarmee in te stemmen met de overgang van het project van de (gele) haalbaarheidsfase naar de (rode) realisatiefase; Het tekort op de grondexploitatie ‘Crimpenersteyn’ ad € 25.608,- ten laste te brengen van de Algemene Reserve Grondexploitatie.

Aanleiding Het huidige zorgcomplex Crimpenersteyn, gelegen aan Zandrak 66, is technisch en functioneel sterk verouderd. De Zellingen is al langere tijd bezig met onderzoeken voor (al dan niet gedeeltelijke) sloop en nieuwbouw. Dit is onder andere ingegeven door wijzigingen in het overheidsbeleid, waarin steeds nadrukkelijker gestuurd wordt op het beperken van de zorguitgaven, langer thuis wonen, het scheiden van wonen en zorg en verduurzamen van de gebouwde omgeving. Hierdoor bestaat voor De Zellingen een noodzaak om Crimpenersteyn te herontwikkelen. De Zellingen heeft hiervoor in 2021 een initiatiefplan opgesteld.

1 van 7

Op 26 januari 2023 heeft uw raad unaniem ingestemd met de stedenbouwkundige kaders voor de nieuwbouw van Crimpenersteyn. Met dit stedenbouwkundig kader zijn de stedenbouwkundige en programmatische uitgangspunten voor de herontwikkeling van het zorgcomplex Crimpenersteyn bepaald. Daarmee is een eerste stap gezet in de nieuwbouw van het zorgcomplex. De stedenbouwkundige kaders zijn verder uitgewerkt in een ontwerpbestemmingsplan. Dit plan heeft met ingang van 22 november 2023 gedurende een periode van 6 weken ter visie gelegen. In dit voorstel gaan wij in op de resultaten van deze procedures. De volgende stap in het planproces is - met de beantwoording van de ingediende zienswijzen - de vaststelling van het bestemmingsplan door uw raad.

Argumenten 1.1 Zienswijzen leiden in beperkte mate tot aanpassing Er zijn 3 zienswijzen tegen het ontwerpbestemmingsplan ingediend. De zienswijzen zijn door het college beantwoord in de nota van zienswijzen, zoals deze onderdeel uitmaakt van de toelichting van het bestemmingsplan. De zienswijzen hebben in beperkte mate geleid tot aanpassing van het bestemmingsplan. Het gaat hierbij om de volgende wijzigingen: • Er is aanvullend onafhankelijk onderzoek uitgevoerd naar de parkeerbehoefte van de nieuwbouw; •

De omvang van de bouwvlakken zijn aan een aantal zijdes teruggelegd om bebouwing op onwenselijke plekken tegen te gaan;

•

Er is aanvullend onafhankelijk onderzoek uitgevoerd naar windhinder.

De Nota beantwoording zienswijzen is als bijlage 1 aan dit voorstel toegevoegd. Kortheidshalve verwijzen wij u hiernaar. In de kern zijn de zienswijzen als volgt samen te vatten. Zienswijze 1:

• •

Indieners geven aan dat er als gevolg van de nieuwbouwplannen planschade ontstaat; Indieners geven aan dat ze niet tegen nieuwbouw zijn, maar wel indien dit ten kosten gaat van groen;

•

Indieners vrezen voor een toename aan verkeersoverlast op de Boveneindselaan;

•

Indieners wijzen op de aanwezigheid van vleermuizen en verzoeken hier onderzoek naar uit te voeren; Indieners wijzen op een andere mogelijke locatie voor het gebouw ‘Wonen-met-eenplus’;

• •

Indieners vrezen dat de nieuwbouw ten kosten gaat van het dorpse karakter.

2 van 7

Zienswijze 2: •

Indieners verzoeken het karakter van het groen te handhaven, bomen zoveel mogelijk te behouden of te compenseren en het water ter plaatse van het gebouw ‘Wonen met een plus’ te verbreden;

•

Indieners hebben voorstellen over de wijze waarop participatie in het vervolg vormgegeven moet worden;

•

Indieners geven aan dat de omvang van het bouwvlak afwijkt van de stedenbouwkundige kaders;

•

Indieners hebben voorstellen voor de bouwplaats inrichting ten tijde van de nieuwbouw;

•

Indieners stellen voor de bewoners van de woningen aan het Jan van Zutphenhof alternatieve woonruimte aan te bieden;

•

Indieners stellen dat de nieuwbouw van Crimpenersteyn tot meer parkeeroverlast leidt;

•

Indieners hebben voorstellen voor de uitstraling van gebouwen.

Zienswijze 3:

•

Indiener stelt dat de nieuwbouw van Crimpenersteyn tot meer parkeeroverlast leidt en heeft opmerkingen over de gehanteerde methodiek om de parkeerbehoefte te berekenen;

•

Indiener stelt dat de nieuwbouw van Crimpenersteyn tot meer verkeersoverlast leidt en heeft opmerkingen over de gehanteerde methodiek om de verkeersgeneratie te berekenen; Indiener stelt dat door de positionering en hoogte van de gebouwen er sprake kan zijn van windhinder;

• •

Indiener heeft eisen en wensen met betrekking tot de bouwwerkzaamheden;

•

Indiener verzoekt geen GSM-antennes te plaatsen op de nieuwbouw.

2.1 Wettelijke bestemmingsplanprocedure is naar behoren afgerond Het ontwerpbestemmingsplan ‘Krimpen aan den IJssel, Zandrak 66 (Crimpenersteyn)’ heeft de wettelijke procedure van artikel 3,8, lid 1 Wro doorlopen. Het ontwerpbestemmingsplan heeft 6 weken ter inzage gelegen, waarbij het voor een ieder mogelijk was om een zienswijzen in te dienen. Er zijn drie zienswijzen ingediend, die in de Nota van Zienswijzen wordt voorzien van een reactie. De indieners van een zienswijzen krijgen schriftelijk bericht door toezending van deze nota.

3.1 Vaststellen exploitatieplan niet nodig door sluiten van een realiseringsovereenkomst In artikel 6.12 Wet ruimtelijke ordening is de verplichting opgenomen om een exploitatieplan op te stellen. Daarmee kunnen de kosten die voortvloeien uit het bestemmingsplan worden verhaald op de belanghebbenden. Het verzekeren van de kosten en daarmee de uitvoerbaarheid van het plan geschiedt in dit geval door middel van het sluiten van een anterieure overeenkomst met De Zellingen. Daarmee kan er, gelet op het bepaalde in artikel 6.12, tweede lid, van de Wet ruimtelijke ordening, worden afgeweken van de verplichting tot het vaststellen van een exploitatieplan.

3 van 7

4.1 Beeldkwaliteitsplan gewenst als aanvullend kader voor de herontwikkeling De gemeente faciliteert de herontwikkeling van Crimpenersteyn. De realisatie van de gebouwen en de inrichting van de openbare ruimte wordt door De Zellingen uitgevoerd. Met het beeldkwaliteitsplan wordt de ruimtelijke kwaliteit en uitstraling gewaarborgd bij de verdere architectonische uitwerking en de inrichting van de openbare ruimte. Het beeldkwaliteitsplan is daarbij bedoeld om: •

een aantrekkelijk woon- en zorgmilieu tot stand te brengen;

•

de ontwikkelende partijen te inspireren en vooraf informatie te geven over de welstandscriteria;

•

de welstandscommissie een passend kader te bieden waarbinnen de toetsing van bouwplannen plaatsvindt.

Het beeldkwaliteitsplan wordt gelijktijdig met het bestemmingsplan ter vaststelling aangeboden aan uw raad. Het beeldkwaliteitsplan zal hierbij onderdeel uitmaken van het gemeentelijke welstandsbeleid. Ten opzichte van het ontwerpbeeldkwaliteitsplan is het beeldkwaliteitsplan geactualiseerd. De ingediende zienswijzen hebben geen betrekking op de inhoud van het beeldkwaliteitsplan. 5.1 Financiële bijdrage in inrichting openbare ruimte De herontwikkeling van Crimpenersteyn is voor de gemeente een facilitair project. Dat betekent dat de grondexploitatie voor rekening en risico van De Zellingen komt. Uitgangspunt in dit soort projecten is voor de gemeente een kostenneutrale ontwikkeling. De gemeente hoeft niet aan de ontwikkeling te ‘verdienen’, maar wil er normaliter ook niet op toeleggen.

De herontwikkeling van Crimpenersteyn leidt voor De Zellingen tot een onrendabele top. Bij aanvang van het project in 2021 werd door De Zellingen al rekening gehouden met een onrendabele top op de vastgoedexploitatie. Deze onrendabele top op de vastgoedexploitatie is sindsdien aanzienlijk toegenomen. Daarnaast heeft De Zellingen ook te maken met een tekort op de grondexploitatie, waar voorheen nog geen rekening mee werd gehouden. De toegenomen tekorten zijn ontstaan als gevolg van: ®

Hogere verhuiskosten;

•

Toegenomen bouwkosten door inflatie;

•

De omzetting van middeldure huurwoningen binnen het concept ‘Wonen met een Plus’ naar sociale huurwoningen.

Dit leidt tot lagere grondopbrengsten. Tijdens de Oordeelsvormende Commissie over het raadsvoorstel (d.d. 13 april 2023) is kort een nadere toelichting gegeven over de (financiële) stand van zaken van het project in aanvulling op het MPG 2023.

De onrendabele top op de vastgoedexploitatie kan De Zellingen financieren door een ander project te temporiseren. Het tekort op de grondexploitatie kan De Zellingen niet financieren. De Zellingen heeft daarom gevraagd of de gemeente financieel kan bijdragen. Doordat De Zellingen ook de kosten voor de inrichting van de toekomstige openbare ruimte en (aanpassing van de) riolering draagt, en wij waarde hechten aan een goede inrichting van de openbare ruimte, stellen wij uw raad voor om een financiële bijdrage te leveren aan het

4 van 7

project. Ons college heeft uw raad daarover in juli 2023 reeds geïnformeerd middels de Raadsinformatiebrief ‘Stand van zaken planontwikkelingsfase Crimpenersteyn’. In de rapportage behorend tot het MPG 2024 is toegelicht dat de gesprekken tussen het College en De Zellingen zijn afgerond. In september 2023 heeft het College ingestemd met het leveren van een financiële bijdrage aan De Zellingen ter hoogte van hoogstens €250.000,- aan de herinrichting van de openbare ruimte. In de reeds getekende anterieure overeenkomst is opgenomen dat een gemeentelijke bijdrage enkel uitgekeerd wordt indien de gemeenteraad hiermee instemt. In de rapportage behorend bij het MPG 2024 is reeds aangekondigd dat wij deze financiële bijdrage zullen betrekken bij het opstellen van de grondexploitatie die wij uw raad gelijktijdig met het bestemmingsplan ter vaststelling aanbieden. Dat hebben wij inmiddels gedaan en dat heeft geleid tot een tekort. Wij stellen voor om dat tekort op de grondexploitatie ten laste te brengen van de Algemene Reserve Grondexploitatie. Wij lichten dat verder toe in de financiële paragraaf. Kanttekeningen 1.1 Bestemmingsplan wijzigt ten opzichte van het ontwerp Er zijn 11 ambtshalve wijzigingen, die moeten worden doorgevoerd in het vast te stellen bestemmingsplan. De wijzigingen zijn nader toegelicht in de Nota van zienswijzen. Kortheidshalve verwijzen wij u hiernaar.

Met de beantwoording van de zienswijzen en verwerking van de ambtshalve wijzigingen kan het bestemmingsplan thans door uw raad gewijzigd worden vastgesteld. Participatie In de haalbaarheidsfase is er veel aandacht besteed aan participatie. In de fase om tot een stedenbouwkundig kader te komen, zijn er twee inloopavonden georganiseerd, zijn omwonenden uitgenodigd om met de gemeente in gesprek te gaan en zijn er drie buurtbijeenkomsten georganiseerd. Dit heeft geleid tot een stedenbouwkundig kader dat tezamen met de buurt tot stand is gekomen. Dit kader gaat uit van het behoud van zo veel mogelijk groen en het beperken van de bouwhoogten in het plan. In januari 2023 heeft de gemeenteraad ingestemd met dit kader. Dit stedenbouwkundig kader is door De Zellingen juridisch-planologisch vertaalt in een bestemmingsplan.

Ook tijdens de planontwikkelingsfase besteedden we veel aandacht aan participatie met omwonenden van Crimpenersteyn. In het stedenbouwkundig kader was voor het gebouw ‘Wonen met een Plus’ een zoekgebied aangeduid. Dit zoekgebied was gelegen achter het Jan van Zutphenhof en strekte zich uit vanaf de Boveneindselaan tot het huidige Crimpenersteyn. In juni 2023 is de beoogde ligging van dit gebouw gepresenteerd aan de buurt. Tevens is op deze bewonersavond aandacht besteed aan de verdere uitwerking van de kaders die de gemeente stelt aan de herontwikkeling van het plangebied. Het gaat hierbij om kaders die betrekking hebben op de toekomstige bebouwing en buitenruimte. Deze kaders zijn vertaald in het beeldkwaliteitsplan dat onderdeel is van het bestemmingsplan.

5 van 7

In november 2023 heeft er wederom een buurtbijeenkomst plaatsgevonden. Deze buurtbijeenkomst stond in het teken van het ontwerpbestemmingsplan dat door het College ter inzage is gelegd. Gedurende deze buurtbijeenkomst is aan omwonenden het doel van het (ontwerp)bestemmingsplan toegelicht. Daarnaast is aandacht besteed op welke wijze omwonenden zich, middels het uitbrengen van een zienswijze, uit kunnen spreken over het plan.

Een derde buurtbijeenkomst vond plaats in april 2024. Deze buurtbijeenkomst stond in het teken van de toekomstige inrichting van de tuinen van het nieuwe Crimpenersteyn en de inrichting van de toekomstige openbare ruimte rondom de gebouwen. Dit is door middel van posters en borden inzichtelijk gemaakt. Gedurende deze inloopavonden konden buurtbewoners inhoudelijke vragen stellen aan de gemeente, De Zellingen en diverse experts over (onder andere) de inrichting van de buitenruimte.

Naast deze drie inhoudelijke buurtbijeenkomsten hebben de gemeente en de Zellingen op diverse momenten (individuele) gesprekken gevoerd met omwonenden die enige zorgen of ideeën hebben over de herontwikkeling van Crimpenersteyn. Het gaat hierbij onder andere om leden van de buurtactiegroep en bewoners van de Wilhelminahoeve en Boveneindselaan. Financiële gevolgen In januari 2023 heeft uw raad gelijktijdig met het stedenbouwkundig kader de (indicatieve) facilitaire grondexploitatie voor de 'gele fase' vastgesteld. Gedurende de planontwikkelingsfase zijn er diverse afspraken gemaakt die invloed hebben op de (indicatieve) facilitaire grondexploitatie. Deze afspraken zijn vastgelegd in een anterieure overeenkomst. Deze overeenkomst tussen de gemeente en De Zellingen is in oktober 2023 ondertekend. In deze anterieure overeenkomst zijn onder andere afspraken gemaakt over:

®

De door De Zellingen aan de gemeente te vergoeden plankosten;

•

De door De Zellingen aan de gemeente te betalen koopsom voor gronden die benodigd zijn voor de herontwikkeling van Crimpenersteyn;

•

Het door De Zellingen vergoeden van planschade;

•

De financiële bijdrage vanuit de gemeente aan het project.

•

De inrichting van openbare ruimte door De Zellingen.

De grondexploitatie zoals opgenomen in het MPG 2024 was reeds gebaseerd op de afspraken uit de anterieure overeenkomst. Mede door de te leveren financiële bijdrage vanuit de gemeente aan het project is er geen sprake meer van een voor de gemeente een kostenneutrale ontwikkeling. Met het oog op het ontstane tekort op de grondexploitatie is bij de provincie subsidie aangevraagd voor de realisatie van (sociale- en middeldure) huurwoningen. De provincie heeft voor de herontwikkeling van Crimpenersteyn een subsidie van maximaal €229.254,verleend. Met deze reeds verleende projectsubsidie kan een groot gedeelte van de financiële bijdrage van hoogstens €250.000,- aan De Zellingen gedekt worden. Al met al leidt dit tot een verslechtering van de eindwaarde tot -€ 25.608,- in plaats van een kostenneutrale grondexploitatie. Wij stellen daarom voor dit ontstane tekort ten laste te brengen van de Algemene Reserve Grondexploitatie.

6 van 7

Vervolg Het vastgestelde bestemmingsplan wordt op de gebruikelijke wijze bekendgemaakt. Op grond van artikel 3.8, lid 3 Wro moet het besluit tot vaststelling van het bestemmingsplan binnen twee weken na de vaststelling overeenkomstig de wettelijk voorgeschreven manier openbaar bekend worden gemaakt en aan de verantwoordelijke diensten van het Rijk, de provincie en de waterschappen worden toegezonden. Op een besluit tot vaststelling van een bestemmingsplan zijn in aanvulling op artikel 3.8, lid 3 Wro de artikelen 3:40; 3:42; 3:43; 3:44 en 3:45 en afdeling 3.7 van de Algemene wet bestuursrecht van toepassing.

Het besluit tot vaststelling van het bestemmingsplan treedt op grond van artikel 3.8, lid 5 Wro in werking met ingang van de dag na die waarop de beroepstermijn van 6 weken afloopt. Nadat het bestemmingsplan in werking is getreden kan in beginsel een omgevingsvergunning worden verleend.

Geheimhouding Het college heeft besloten conform art. 87 en 88 van de Gemeentewet met inachtneming van artikel 5.1, lid 1 onder c respectievelijk artikel 5.1 lid 2, onder b en f, van de Wet Open Overheid voor een periode van vijf (5) jaar geheimhouding op te leggen op: de projectkaart grex Crimpenersteyn. De afweging daarbij is dat het openbaar maken van deze informatie een onevenredige bevoordeling voor derden zal geven als deze informatie openbaar zal

worden gemaakt.

Bijlagen 1. Nota van Zienswijzen 2. Het vast te stellen bestemmingsplan ‘Krimpen aan den IJssel, Zandrak 66 (Crimpenersteyn)’ (4 documenten) 3. Beeldkwaliteitsplan Crimpenersteyn 4. Grondexploitatie Crimpenersteyn (geheim)

7 van 7

Gemeenteraad | Krimpen aan den IJssel

Raadsbesluit Onderwerp Herontwikkeling Crimpenersteyn - Bestemmingsplan en grondexploitatie

De raad van de gemeente Krimpen aan den IJssel;

Besluit, na het lezen van het voorstel van burgemeester en wethouders van 20 augustus 2024, om:

De Nota van zienswijzen met betrekking tot het bestemmingsplan ‘Krimpen aan den IJssel, Zandrak 66 (Crimpenersteyn)’ vast te stellen en de ingekomen zienswijzen met betrekking tot het ontwerpbestemmingsplan ontvankelijk en gedeeltelijk gegrond te verklaren; Het bestemmingsplan ‘Krimpen aan den IJssel, Zandrak 66 (Crimpenersteyn)’, met plancodering NL.IMR0.0542.BPLGZandrak66-va01 , gewijzigd ten opzichte van het ontwerpbestemmingsplan zoals dat ter inzage heeft gelegen vast te stellen, waarbij de Grootschalige Basiskaart Krimpen aan den IJssel als ondergrond is gebruikt; Op grond van artikel 6.12, lid 2 Wet ruimtelijke ordening geen exploitatieplan vast te stellen voor het bestemmingsplan ‘Krimpen aan den IJssel, Zandrak 66 (Crimpenersteyn)’; Het beeldkwaliteitsplan Crimpenersteyn vast te stellen; De grondexploitatie voor Crimpenersteyn (geheim) te openen en daarmee in te stemmen met het leveren van een financiële bijdrage ter hoogte van hoogstens €250.000,- aan de herinrichting van de openbare ruimte en daarmee in te stemmen met de overgang van het project van de (gele) haalbaarheidsfase naar de (rode) realisatiefase; Het tekort op de grondexploitatie ‘Crimpenersteyn’ ad € 25.608,- ten laste te brengen van de Algemene Reserve Grondexploitatie.

Dit besloot de raad van de gemeente Krimpen aan den IJssel in zijn openbare vergadering van 26 september 2024