RabobankBijlage 2 Ruimtelijke onderbouwing

Stationsweg 14, Hulst Ruimtelijke onderbouwing Concept adviseurs • ingenieurs • openbare ruimte

COLOFON Documentgegevens Titel Projectnummer Datum Status IMRO Gemeente

Stationsweg 14, Hulst 001086 8 maart 2024

concept NL.IMRO.0677.Stationsweghlst-0001 Hulst

Opdrachtnemer Naam Adresgegevens Auteur(s) Contactgegevens

Juust Goessestraatweg 17A 4421 AD Kapelle Jessica Ocké | Gerard Verweij +31(0)113 405 051

Stationsweg 14, Hulst

Inhoudsopgave Toelichting

5

Hoofdstuk 1

Inleiding

6

1.1 1.2 1.3 1.4

Algemeen Plangebied Doel Leeswijzer

6 6 7 7

Hoofdstuk 2

Het project

8

Beschrijving project Juridische regeling

8 12

Beleidskader

14

Rijksbeleid Provinciaal beleid Regionaal beleid Gemeentelijk beleid

14 15 17 18

Kwaliteit van de leefomgeving

20

Inleiding Archeologie en cultuurhistorie Bedrijven en milieuzonering Bodem Externe veiligheid Geluid Kabels en leidingen Luchtkwaliteit Natuur Niet gesprongen explosieven Verkeer en parkeren Water Milieu Effect Rapportage Conclusie

20 20 22 22 22 24 24 24 25 26 26 28 30 31

Uitvoerbaarheid

32

Financiële uitvoerbaarheid Maatschappelijke uitvoerbaarheid

32 32

2.1 2.2

Hoofdstuk 3 3.1 3.2 3.3 3.4

Hoofdstuk 4 4.1 4.2 4.3 4.4 4.5 4.6 4.7 4.8 4.9 4.10 4.11 4.12 4.13 4.14

Hoofdstuk 5 5.1 5.2

Bijlagen

34

Bijlage 1

Archeologisch onderzoek

35

Bijlage 2

Programma van Eisen Proefsleuvenonderzoek

111

Bijlage 3

Verkennend bodemonderzoek

158

Bijlage 4

Akoestisch onderzoek

254

Bijlage 5

Quickscan Wet natuurbescherming

322

Bijlage 6

Stikstofberekening

350

Bijlage 7

Vooronderzoek Ontplofbare Oorlogsresten

374

Juust

2

Stationsweg 14, Hulst

Bijlage 8

Onderbouwing parkeren

397

Bijlage 9

Parkeeronderzoek

403

Bijlage 10

Aanmeldnotitie vormvrije m.e.r.

409

Bijlage 11

Bezonningsstudie

417

Juust

3

Stationsweg 14, Hulst

Juust

4

Stationsweg 14, Hulst

Toelichting

Juust

5

Stationsweg 14, Hulst

Hoofdstuk 1 1.1

Inleiding

Algemeen

Het voornemen is om op de locatie Stationsweg 14 te Hulst, na sloop van het kantoorgebouw van de voormalige Rabobank, 45 koopappartementen te realiseren. De appartementen worden gerealiseerd in de vorm van twee urban villa's. De locatie heeft in het geldende bestemmingsplan 'Binnenstad Hulst' (inclusief de 2 herzieningen) de bestemming 'Centrum' met bouwvlak waarbinnen het reeds mogelijk is om 9 wooneenheden te realiseren. Het realiseren van de overige 36 appartementen is op basis van het geldende bestemmingsplan niet toegestaan. Daarnaast wordt er gebouwd buiten het bestaande bouwvlak en binnen de bestemming 'Natuur' en de bestemming 'Verkeer'. De gemeente Hulst wil medewerking verlenen door met een omgevingsvergunning af te wijken van het bestemmingsplan (artikel 2.12, lid 1 onder a, sub 3 Wabo). Er moet gemotiveerd worden dat de omgevingsvergunningsaanvraag voldoet aan een goede ruimtelijke ordening. De aanvraag moet voorzien zijn van een ruimtelijke onderbouwing. Voorliggende ruimtelijke onderbouwing voorziet hierin.

1.2

Plangebied

Het plangebied is gelegen aan de Stationsweg 14 te Hulst en bestaat uit de volgende kadastrale percelen: HUL00, sectie A, perceelnummer 2901 (2.960 m2 ) HUL00, sectie M, perceelnummer 272 (1.110 m2 ) HUL00, sectie A, perceelnumer 3183 (gedeeltelijk, ca. 35 m2 ) HUL00, sectie A, perceelnummer 2995 (gedeeltelijk, ca. 500 m2 ) Het totale plangebied heeft een oppervlakte van 4.605 m2 .

Afbeelding 1 | Luchtfoto met plangrens (bron: ruimtelijkeplannen.nl; bewerking: Juust)

Juust

6

Stationsweg 14, Hulst

1.3

Doel

Het doel van deze ruimtelijke onderbouwing is de toekomstige nieuwbouw toe te staan. Deze ruimtelijke onderbouwing wordt als bijlage bij de omgevingsvergunning bijgevoegd. Dit document toetst de realisatie van de appartementen aan de geldende regelgeving. Daarnaast wordt beschreven wat het effect van de voorgenomen ontwikkeling is op de kwaliteit van de leefomgeving.

1.4

Leeswijzer

Deze ruimtelijke onderbouwing bestaat, naast dit inleidend hoofstuk, uit vier hoofdstukken. In hoofdstuk twee wordt het initiatief nader toegelicht. Hoofdstuk drie beschrijft het geldende beleidskader en ik hoofdstuk vier worden de verschillende milieuaspecten beoordeeld. Tot slot wordt in hoofdstuk vijf ingegaan op de economische en maatschappelijke uitvoerbaarheid.

Juust

7

Stationsweg 14, Hulst

Hoofdstuk 2 2.1

Beschrijving project

2.1.1

Huidige situatie

Het project

In de huidige situatie is op de locatie Stationsweg 14 het kantoorgebouw van de voormalige Rabobank aanwezig (afbeelding 2). Aan de noordzijde van het kantoorgebouw zijn 24 parkeerplaatsen aanwezig (afbeelding 3). Het plangebied grenst aan de oostzijde aan de Stationsweg, aan de zuidzijde aan de Oude Vaart en aan de westzijde aan het Havenfort. Aan de noordzijde grenst het plangebied deels aan de Traverse en deels aan de bestaande bebouwing langs de Stationsweg. Het terrein is toegankelijk vanaf zowel de Stationsweg als vanaf het Havenfort en kan middels een toegangshek worden afgesloten (afbeelding 4).

Afbeelding 2 | Huidige situatie plangebied - Bezien vanaf de Stationsweg (bron: Google Street View)

Afbeelding 3 | Huidige situatie plangebied - parkeergelegenheid op het terrein (bron: Google Street View)

Juust

8

Stationsweg 14, Hulst

Afbeelding 4 | Huidige situatie plangebied (bron: Van der Poel) Binnen het plangebied zijn twee bruine beuken (objectnummer 209, status nieuw, categorie 3) aanwezig welke zijn opgenomen op de lijst 'waardevolle bomen' van de gemeente Hulst. De groenstrook (afbeelding 4) is inmiddels verwijderd.

2.1.2

Toekomstige situatie

In de toekomstige situatie worden, na sloop van het huidige pand, twee appartementencomplexen gerealiseerd met in totaal 45 koopappartementen (afbeelding 5, 6 en 7). Het appartementencomplex grenzend aan de Stationsweg bestaat uit 18 appartementen en het appartementencomplex grenzend aan de Traverse bestaat uit 27 appartementen. Het plan voorziet, op basis van oppervlakte, in 21 appartementen in het middensegment (70-130 m2 ) en in 24 appartementen in het dure segment (> 130 m2 ). De appartementecomplexen hebben een goot- en bouwhoogte van respectievelijk 12,04 meter en 16,0 meter (afbeelding 8). Binnen het plangebied wordt een ondergrondse parkeergarage aangelegd met een capaciteit van 52 parkeerplaatsen. Bovengronds worden drie parkeerplaatsen gerealiseerd. Boven de ondergrondse parkeergarage wordt een daktuin gerealiseerd met onder andere terrassen voor de appartementen op de begane grond. Het bestaande parkeerterrein aan het Havenfort wordt door de gemeente uitgebreid in oostelijke richting, waarvoor voormalige groensingel is verwijderd. De bruine beuk, gelegen aan de erfgrens, blijft behouden. De andere bruine beuk wordt gekapt en is getaxeerd. Voor de getaxeerde waarde wordt nieuw groen aangeplant binnen het plangebied.

Juust

9

Stationsweg 14, Hulst

Afbeelding 5 | Toekomstige situatie plangebied (bron: Archikon) - NB visualisaties zijn indicatief, er kunnen geen rechten aan ontleend worden)

Afbeelding 6 | Impressie toekomstige situatie plangebied (bron: Archikon)

Juust

10

Stationsweg 14, Hulst

Afbeelding 7 | Vogelvlucht toekomstige situatie plangebied (bron: Archikon)

Afbeelding 8 | Voorgevelaanzicht meest zuidelijk gelegen appartementencomplex (bron: Archikon)

Juust

11

Stationsweg 14, Hulst

Afbeelding 9 | Voorgevelaanzicht meest noordelijk gelegen appartementencomplex (bron: Archikon)

2.2

Juridische regeling

2.2.1

Geldend bestemmingsplan

Ter plaatse van het plangebied geldt het bestemmingsplan 'Binnenstad Hulst' (inclusief de 2 herzieningen) van de gemeente Hulst. Het bestemmingsplan 'Binnenstad Hulst' is op 10 maart 2020 door de gemeenteraad vastgesteld. Het bestemmingsplan ‘Binnenstad, 1e herziening’ is vastgesteld op 11 februari 2014 en het bestemmingsplan ‘Binnenstad, 2e herziening’ is vastgesteld op 25 september 2014. De gronden zijn in dit bestemmingsplan bestemd voor 'Centrum' met bouwvlak. In de regels is bepaald dat op het bouwperceel maximaal 9 woningen gerealiseerd mogen worden. Voorgenomen ontwikkeling, bestaande uit 45 appartementen, is daarom in strijd met het geldende bestemmingsplan. Daarnaast wordt gebouwd buiten het bestaande bouwvlak wat eveneens in strijd is met het geldende bestemmingsplan. Ter plaatse geldt een maximum goot- en bouwhoogte van respectievelijk 13 meter en 16 meter. Daarnaast geldt de dubbelbestemming 'Waarde-Archeologie 1' waarbij geldt dat archeologisch onderzoek nodig is wanneer het bouwwerk en de fundering dieper komen te liggen dan 40 cm beneden maaiveld of het grondoppervlak van het bouwwerk meer dan 50 m² bedraagt. Ook de dubbelbestemming 'Waarde - Beschermd stadsgezicht 2' is van toepassing. Deze gronden zijn bestemd voor behoud en/of herstel van het historische en ruimtelijk karakter van het Beschermd stadsgezicht.

Verder geldt aan de westzijde van het plangebied de bestemming 'Natuur' en de bestemming 'Verkeer'.

Juust

12

Stationsweg 14, Hulst

Afbeelding 10 | Uitsnede geldend bestemmingsplan (bron: ruimtelijkeplannen.nl, bewerking: Juust)

Juust

13

Stationsweg 14, Hulst

Hoofdstuk 3 3.1

Beleidskader

Rijksbeleid

Ladder voor duurzame verstedelijking (Besluit ruimtelijke ordening) Belangrijk thema vanuit het rijksbeleid is de ladder voor duurzame verstedelijking. De ladder voor duurzame verstedelijking is ingericht voor een zorgvuldige afweging en transparante besluitvorming bij alle ruimtelijke en infrastructurele besluiten waardoor de ruimte in stedelijke gebieden optimaal benut wordt. De ladder is verankerd in het Besluit ruimtelijke ordening en luidt als volgt: De toelichting bij een bestemmingsplan dat een nieuwe stedelijke ontwikkeling mogelijk maakt, bevat een beschrijving van de behoefte aan die ontwikkeling, en, indien het bestemmingsplan die ontwikkeling mogelijk maakt buiten het bestaand stedelijk gebied, een motivering waarom niet binnen het bestaand stedelijk gebied in die behoefte kan worden voorzien. In welke gevallen er sprake is van een nieuwe stedelijke ontwikkeling is niet concreet vastgelegd. De jurisprudentie geeft op het gebied van woningbouw wel een constante lijn aan. Bouwplannen met minder dan 11 woningen zijn geen stedelijke ontwikkeling. In dit geval is er sprake van de ontwikkeling van 45 nieuwe appartementen. Voor 9 wooneenheden is reeds een planologische titel, waardoor er sprake is van een toevoeging van 36 nieuwe wooneenheden. Er is sprake van een stedelijke ontwikkeling. Beoordeeld moet vervolgens worden of deze stedelijke ontwikkeling 'nieuw' is.

Daarbij is van belang of er sprake is van een nieuw beslag op de ruimte. Daarvan is in beginsel sprake als het nieuwe bestemmingpslan meer bebouwing mogelijk maakt dan er op grond van het voorheen geldende planologische regime aanwezig was, of kon worden gerealiseerd. Daarnaast volgt uit jurisprudentie dat wanneer het om een functiewijziging gaat, moet worden beoordeeld of er sprake is van een naar aard en omvang zodanige functiewijziging, dat desalniettemin gesproken kan worden van een nieuwe stedelijke ontwikkeling. In dit geval worden de bouwmogelijkheden qua oppervlakte en volume vergroot ten opzichte van de geldende bouwmogelijkheden. Er is hierdoor sprake van een nieuw beslag op de ruimte. Om deze reden moet de ontwikkeling als een nieuwe stedelijke ontwikkeling worden aangemerkt en wordt er getoetst aan de ladder voor duurzame verstedelijking. De behoefte is getoetst in paragraaf 3.2 en 3.3 (provinciaal en regionaal beleid). De ontwikkeling vindt plaats binnen bestaand stedelijk gebied, waardoor een nadere motivatie van de locatiekeuze niet relevant is. Nationale Omgevingsvisie Gemeenten, provincies en het Rijk worden verplicht om een omgevingsvisie op te stellen vanuit de nieuwe Omgevingswet. Vooruitlopend op de invoering van de Omgevingswet heeft het Rijk de Nationale Omgevingsvisie (NOVI) opgesteld.

De NOVI kent onder meer de volgende vier prioriteiten: Ruimte voor klimaatadaptatie en energietransitie; Duurzaam economisch groeipotentieel; Sterke en gezonde steden en regio's; Toekomstbestendige ontwikkeling van het landelijk gebied. De ontwikkelingen aan de Stationsweg zijn ten opzichte van de rijksdoelen relatief kleinschalig. De NOVI doet geen concrete uitspraken over dergelijke ontwikkelingen op dit uitvoeringsniveau. Vanzelfsprekend is er sprake van nieuwbouw die klimaatbestendig is en waar rekening wordt gehouden met een duurzame energievoorziening (gasloos). De daken worden voorzien van PV-panelen. Tevens wordt een groene daktuin gerealiseerd op de ondergrondse parkeergarage. Voor het overige zijn er geen rijksregels die specifiek op deze situatie van toepassing zijn. Het rijksbeleid verzet zich niet tegen de ontwikkeling.

Juust

14

Stationsweg 14, Hulst

3.2

Provinciaal beleid

Omgevingsvisie Zeeland Op 1 januari 2024 treedt naar verwachting de Omgevingswet in werking. In de Omgevingswet worden alle bestaande wetten die te maken hebben met de fysieke leefomgeving samengevoegd. De Provincie Zeeland heeft de Zeeuwse Omgevingsvisie op 21 november 2021 vastgesteld. Deze visie benoemd de vier Zeeuwse ambities voor 2050 voor de kwaliteit van de fysieke leefomgeving in de provincie Zeeland. Deze sluiten aan bij de prioriteiten van de NOVI en geven daar een Zeeuwse invulling aan. De Zeeuwse ambities geven richting aan al het provinciale beleid en de uitvoering daarvan. Deze ambities zijn: 1. Uitstekend wonen, werken en leven in Zeeland. 2. Balans in de grote wateren en het landelijk gebied. 3. Een duurzame en innovatieve economie. 4. Klimaatbestendig en CO2-neutraal Zeeland. Deze vier Zeeuwse ambities vragen om een goede afweging van keuzes, zowel op regionaal als op lokaal niveau. De drie afwegingsprincipes die het Rijk daarvoor heeft bedacht -zoals aangegeven in de NOVI- zijn in de Omgevingsvisie vertaald naar vier afwegingsfactoren. Deze zijn nodig om een zorgvuldige afweging te kunnen maken bij concrete initiatieven en activiteiten in Zeeland. Deze afwegingsfactoren zijn: 5. Doe meer met minder grond. 6. Werk samen en deel kosten en baten. 7. Maak gebruik van de Zeeuwse kernkwaliteiten. 1. Denk aan de toekomst en aan de rest van de wereld.

De vier ambities zijn algemene strategische ambities met 2050 als horizon. Deze moeten ook richting geven aan beleidsdoelstellingen voor de kortere termijn (2030). In de Omgevingsvisie Zeeland is dan ook het beleid voor de periode tot 2030 vormgegeven. Dit beleid is onderverdeeld in doelen voor 2030, de huidige situatie, acties voor de periode tot 2030 én afwegingsfactoren voor de uitvoering. Er zijn 27 thema's (bouwstenen) uitgewerkt waarbij het beleid voor de komende 10 jaar is weergegeven en waarvoor instrumenten, waaronder de Zeeuwse Omgevingsverordening, kunnen worden ingezet. In de Zeeuwse Omgevingsverordening, welke nog vastgesteld moet worden, is het beleid uit de Zeeuwse Omgevingsvisie verankerd. Vooralsnog is de Omgevingsverordening Zeeland 2018 van kracht. Relevant voor dit plan is het doel om in 2030 een toekomstbestendige en CO2-neutrale woningvoorraad te realiseren die in kwaliteit en kwantiteit aansluit op de vraag. Om deze doelstelling te halen heeft de provincie eerder (2019), in samenwerking met alle Zeeuwse gemeenten een uitgebreide woningmarktanalyse laten uitvoeren door Stec-groep. Dit betreft het Kwalitatief WoningmarktOnderzoek Zeeland 2019 (KWOZ).

De belangrijkste conclusies uit het KWOZ die relevant zijn voor de voorliggende planontwikkeling luiden voor de gemeente Hulst als volgt: Tot 2040 wordt er een groei verwacht in de groep 65+ en 80+-huishoudens. De andere doelgroepen nemen in aantal af; Er is een sterke verschuiving gesignaleerd in behoefte van reguliere grondgebonden woningen naar nultredenwoningen als gevolg van aanhoudende vergrijzing. Binnen het nultredensegment gaat het indicatief vooral om ruimere sociale huur, vrijesectorhuur en ruimere koopwoningen. Er zal een overschot ontstaan in de kleine reguliere grondgebonden sociale huurwoningen, kleine goedkope koowponingen en ruime, dure grondgebonden koopwoningen; Bij het toevoegen van woningen aan de woningmarkt moet rekening gehouden worden met deze conclusies. In het onderhavige plan zijn 45 appartementen (nultredenwoningen) voorzien. Het plan voorziet in de kwalitatieve behoefte zoals die blijkt uit het KWOZ. De ontwikkeling past binnen de uitgangspunten van de Zeeuwse Omgevingsvisie. Op de kwantitatieve behoefte wordt ingegaan onder paragraaf 3.3 Regionaal beleid. Omgevingsverordening Zeeland 2018 De Omgevingsverordening Zeeland 2018 gaat ook over de fysieke leefomgeving van de provincie. Bij de

Juust

15

Stationsweg 14, Hulst

beoordeling van ruimtelijke plannen is vooral hoofdstuk 2 welke gaat over het ruimtelijk domein van belang. Er zijn in de omgevingsverordening geen specifieke regels opgenomen die dit plan raken. Zeeuwse Woonagenda In de Zeeuwse Woonagenda hebben de Zeeuwse gemeenten en de Provincie een gedeelde visie op wonen geformuleerd waarin toegewerkt wordt naar een toekomstbestendige woningvoorraad die in 2040 in kwaliteit en kwantiteit 100% aansluit bij de vraag. De visie op wonen is in de Zeeuwse Woonagenda uitgewerkt in concrete ambities en actielijnen. De gestelde ambities zijn als volgt: 1. Een toekomstbestendige woningvoorraad 2. Kwalitatief complementaire woningbouw 3. Innovatieve en flexibele woonvormen Vooral ambitie 2 sluit goed aan bij de voorgenomen herontwikkeling van het gebied. Hierbij wordt gesteld dat nieuwbouw aanvullend moet zijn op wat er nu al staat. De markt speelt niet overal optimaal in op een veranderende (en soms afnemende) lange termijn-behoefte. De mismatch betreft zowel het type woningen dat gerealiseerd wordt ('meer van hetzelfde') als soms ook de (ongewenste) locatie van nieuwbouwprojecten. Bij deze ambitie is expliciet aandacht nodig voor woningmarktsegmenten die nu nog onvoldoende aanwezig zijn in de bestaande voorraad: meer middenhuur, meer levensloopbestendige woningen en versterking van het stedelijke woonmilieu binnen de steden in Zeeland.

Voorgenomen ontwikkeling voorziet in de realisatie van levensloopbestendige, nultreden appartementen. De hierboven genoemde provinciale beleidsdocumenten staan de vaststelling van het plan niet in de weg. Zeeuwse Woondeal Het Rijk heeft de provincies en gemeenten gevraagd om met woningbouwplannen te komen in de vorm van zogenaamde woondeals. Die woondeals geven regionale invulling aan de nationale woningbouwambities. De Zeeuwse Woondeal is de uitwerking van het provinciale bod dat in 2022 is vormgegeven in afstemming met de Zeeuwse gemeenten. De woondeal is 6 maart 2023 ondertekend door de minister voor VRO en vertegenwoordigers namens de colleges van GS en B&W van de Zeeuwse gemeenten. De hoofdlijnen van de Woondeal Zeeland zijn als volgt: Streven naar 16.500 extra woningen in Zeeland in de periode t/m 2030 Het streven is 2/3e van die woningen in de categorie ‘betaalbaar’ te realiseren Elke gemeente neemt een eerlijk deel van de regionale opgave op zich; de gemeente Hulst heeft een aandeel van 825 woningen. In het plan zijn vooralsnog 11 woningen voorzien onder de landelijk vastgestelde betaalbaarheidsgrens van € 355.000,-. De overige 34 woningen hebben een hogere koopprijs. Het plan maakt echter een doorstroming op de woningmarkt mogelijk.

Kopers die een woning in het plan afnemen laten veelal een betaalbare woning (<€ 355.000,-) achter, waardoor ook met deze nieuwbouw het gewenste effect, beschikbaarheid van betaalbare woningen, wordt gerealiseerd. De realisatie van de woningen duurder dan €355.000,- leiden er naar verwachting niet toe dat de gemeentebrede doelstelling om 66% betaalbaar te bouwen onder druk komt te staan. De opgave in Hulst wordt grotendeels opgevangen door reeds bekende plannen en projecten die in voorbereiding zijn. Nieuwbouw op deze binnenstedelijke locatie in de hoofdkern van de gemeente past binnen de opgave. Het bouwplan past binnen de kaders van de recent gesloten Zeeuwse Woondeal. Verhouding Woondeal en Zeeuwse woonagenda Bij de Woondeal ligt de nadruk op het stimuleren van voldoende betaalbare extra woningen in de periode 2022-2030, vooral in de vorm van nieuwbouw. De Zeeuwse woonagenda is breder van opzet, aangezien die juist ook de grote opgave van de aanpak van bestaande woningen omvat en een tijdshorizon heeft tot 2040. Het einddoel van Woonagenda en Woondeal is in grote lijnen echter gelijk: ervoor zorgen dat er voldoende betaalbare en levensloopbestendige woningen zijn voor alle inwoners van Zeeland. Zodra de Woondeal in de uitvoeringsfase komt, dan wordt bezien hoe de Woondeal en Woonagenda zo goed mogelijk nader op elkaar

Juust

16

Stationsweg 14, Hulst

afgestemd kunnen worden.

3.3

Regionaal beleid

Woningmarktafspraken Zeeuws-Vlaanderen 2016-2025 De Zeeuws-Vlaamse gemeenten hebben met elkaar spelregels vastgesteld waarbinnen woningbouw kan plaatsvinden. Belangrijk thema daarin is te komen tot een realistische woningbouwproductie. Het is noodzakelijk de plancapaciteit terug te dringen omdat de bestaande harde plancapaciteit en de plannen in de pijplijn leiden tot een overschot. Via een provinciale planmonitor (dashboard ladderruimte) is inzichtelijk gemaakt wat de marktruimte per gemeente is. Dit is tot op heden de basis geweest voor de behoefte-onderbouwing in het kader van de ladder voor duurzame verstedelijking. Er is op dit moment binnen de gemeente Hulst voldoende ladderruimte beschikbaar om de planontwikkeling toe te staan. De op 6 maart gesloten Woondeal met het Rijk laat wel een ander licht schijnen op de behoefte zoals vastgelegd in de woningmarktafspraken en de planmonitor. De Woondeal is gebaseerd op de Provinciale bevolkings- en huishoudensprognose 2022 en geeft voor de gemeente Hulst een hogere opgave dan de woningmarktafspraken. Verder is afgesproken dat er geen uitbreiding van woningbouw plaatsvindt buiten het bestaand bebouwd gebied en wordt de voorkeur gegeven aan plannen waarbij herstructurering/sanering van bedrijfs- / woonlocaties wordt gerealiseerd. De planlocatie betreft een binnenstedelijke herstructureringslocatie.

Door de nieuwbouw op de locatie aan de Stationsweg wordt kwaliteit toegevoegd aan het woningaanbod en wordt voorzien in huisvestingsmogelijkheden voor doelgroepen waar een grote behoefte aan is. De geplande 45 appartementen, waarvan er 9 planologisch reeds mogelijk zijn, voorzien namelijk in de behoefte aan nultredenwoningen. Door het realiseren van deze nultredenwoningen kunnen woningbezitters doorstromen en zullen de vrijkomende woningen beschikbaar worden voor starters. Het plan past binnen de gemaakte regionale afspraken. Regionale Woonvisie Zeeuws Vlaanderen Door de gemeenteraad van Hulst is op 16 november 2022 de 'Regionale Woonvisie Zeeuws-Vlaanderen, gemeenten Hulst, Sluis en Terneuzen' vastgesteld. In deze woonvisie is de strategie met betrekking tot de woningmarkt in Zeeuws-Vlaanderen op hoofdlijnen beschreven. De visie die centraal staat is: "We maken werk van en grijpen kansen voor een kwalitatief goede woningvoorraad, leefbare wijken en kernen met een optimale balans tussen de veranderende woningvraag en -aanbod". Er zijn een vijftal ambities benoemd: 1. Kansen grijpen op de woningmarkt! 2. Goed wonen voor alle doelgroepen 3. Vitaliteit en leefbaarheid op peil houden 4. Kwalitatief goede bestaande woningvoorraad 5.

Plancapaciteit afgestemd op kwantitatieve en kwalitatieve behoefte In de eerste plaats is een belangrijke koerswijziging in het woningbeleid het werken met een 3-tal programma's. Namelijk het basisprogramma, het ambitieprogramma en het transitieprogramma. Het basisprogramma is afgestemd op de uitkomsten uit het Kwalitatief Woononderzoek Zeeland. In het ambitieprogramma wordt daar bovenop ruimte geboden om kansen te grijpen voor instroom van Vlamingen en buitenlandse werknemers en young professionals. Met het ambitieprogramma wordt de woningvoorraad kwalitatief en kwantitatief versterkt. Tevens wordt schuifruimte gecreëerd om ook de noodzakelijke transitie (renovatie, verduurzaming en waar mogelijk levensloopbestendig maken van bestaande voorraad) in de bestaande koopmarkt te realiseren. De aanpak van deze kwetsbare voorraad betreft het transitieprogramma. Ingezet wordt op een 100 tot 150 extra woningen per jaar ten behoeve van de ambitie binnen de regio. Voor Hulst zouden 40-60 extra woningen per jaar mogelijk zijn. De bedoeling is daarvan ca. 75% in te vullen met nultredenwoningen. Het onderhavige plan past binnen het in deze visie benoemde basisprogramma.

Juust

17

Stationsweg 14, Hulst

3.4

Gemeentelijk beleid

Structuurvisie Hulst De gemeente Hulst heeft in mei 2012 de structuurvisie vastgesteld, waarin op hoofdlijnen is beschreven waar de gemeente Hulst op maatschappelijk, economisch en ruimtelijk gebied naar toe gaat in 2025. Voor wat betreft het aspect wonen wordt aangegeven dat nieuwbouw zonder meer nodig is. Wel moet voorkomen worden dat als gevolg van nieuwbouw op de ene plaats ergens anders leegstand ontstaat. Om ontwikkelingen en initiatieven, die op de gemeente Hulst afkomen of daarbinnen plaatsvinden, te kunnen toetsen is een strategiekaart ontworpen. Deze kaart laat zien dat op het grondgebied van de gemeente een zevental strategieën gedifferentieerd ingezet word. Voor het plangebied geldt de strategie 'transformeren'. Transformeren Binnen de gemeente is een aantal gebieden waar in de komende jaren een transformatie te verwachten valt. De precieze functionele invulling en de planning van deze transformatie in de tijd is nog niet bekend, maar gezien het functioneren van de gebieden staat de wenselijkheid van de transformatie niet ter discussie. De transformatie van de gebieden is mogelijk ook afhankelijk van ontwikkelingen elders binnen de gemeente, waardoor nu nog niet precies het eindbeeld kan worden geschetst. De transformatieopgaven zijn zeer divers.

De poorten van binnenstad Hulst Rond de drie poorten van de binnenstad biedt de situatie ook aanleiding tot transformaties. Bij de Graauwse Poort gaat het om de verkeersfunctie van de poort zelf met een reconstructie van met name de fietsdoorgang. Bij de Dubbelepoort gaat het om de delen van het plan Nieuwe Bierkaai, waar particulieren het eigendom hebben en mede bepalen in hoeverre er ontwikkelingen plaatsvinden en om ruimte voor parkeren buiten de veste. Bij de Gentse Poort gaat het om de aansluiting van de buitenstad op de binnenstad alsmede om de brancheringsverdeling van de detailhandel. Onderdeel daarvan is de locatie aan de Zoetevaart, waar de bestaande detailhandel niet op zijn plek zit. Met het bouwplan wordt een transformatie in gang gezet in een gebied dat binnen de structuurvisie is aangemerkt als een transformatiegebied. Het plangebied bevindt zich eveneens aan de route richting de Gentse Poort. Het planvoornemen past binnen de strategie 'transformeren'. Beleidsregels 'nieuwe woningbouwverzoeken' Op 12 juni 2018 zijn door het college van de gemeente Hulst de beleidsregels voor nieuwe woningbouwverzoeken vastgesteld. Voor een goed functionerende woningmarkt is het belangrijk om voortdurend bezig te zijn om die markt – voor zo ver mogelijk - op orde te brengen en te houden.

In de gemeente Hulst is zichtbaar geworden dat de huidige woningvoorraad en de werkelijke woningbehoefte scheefgroei vertoont. De beleidsregels komen voort uit het maatregelenpakket dat met de regionale woningmarktafspraken is vastgesteld. Deze beleidsregels zijn van toepassing op nieuwe woningbouwverzoeken gelegen zowel binnen als buiten bebouwd gebied en die niet rechtstreeks passen binnen de daarvoor geldende regels uit het bestemmingsplan. Deze beleidsregels maken het mogelijk om extra woningen toe te voegen. Belangrijk is dat het toevoegen van woningen een meerwaarde oplevert. Dat kan stedenbouwkundig zijn, maar ook om andere redenen. Wanneer het toevoegen van woningen in een duidelijke vraag voorziet, is het niet de bedoeling de ontwikkeling te blokkeren. Woningbouw kan een logische invulling zijn voor locaties waar sprake is van een onbebouwde plek, of waar een andere functie dan wonen aanwezig is, zoals een vrijkomend schoolgebouw, kerk, dorpshuis, winkelpanden of bedrijf. Ook voor deze locaties geldt altijd dat er uitsluitend gebouwd mag worden wanneer er sprake is van een aantoonbare behoefte zowel qua aantal als type woning. Er wordt uitsluitend medewerking verleend aan woningbouwverzoeken waarbij de harde plancapaciteit wordt vergroot, indien wordt voldaan aan de bepalingen zoals genoemd in artikel 5 van de beleidsregels.

Een van de situaties waarin het toevoegen mogelijk is, is als er niet-woonfuncties worden beëindigd en locaties daardoor om herinvulling vragen. Dat is in dit geval van toepassing. Herontwikkeling van de locatie Stationsweg 14 is

Juust

18

Stationsweg 14, Hulst

mogelijk, mits de ontwikkeling is voorzien van een goede ruimtelijke onderbouwing. Beleidsnotitie "Ruimte voor Woonkwaliteit" en "Plan van aanpak 'Ruimte voor Woonkwaliteit' in de gemeente Hulst 2020" Op 12 mei 2020 heeft het college van Gedeputeerde Staten van Zeeland de beleidsnotitie "Ruimte voor Woonkwaliteit" vastgesteld. Hierin is onderbouwd hoe gemeenten ondanks een overcapaciteit aan woningbouwplannen, onder voorwaarden toch nieuwe woningbouwplannen in procedure kunnen brengen mits deze plannen aansluiten bij de kwalitatieve criteria van het gemeentelijke plan van aanpak. Op 15 december 2020 is het Plan van aanpak 'Ruimte voor Woonkwaliteit' in de gemeente Hulst door het college van B&W vastgesteld. In het Plan van aanpak is onderbouwd op welke manier de harde plancapaciteit teruggebracht wordt. Deze onderbouwing is te gebruiken als argument om vooruitlopend op de acties van het Plan van aanpak kwalitatief goede toevoegingen aan de harde plancapaciteit toe te staan, ook al is er geen ladderruimte meer. Als een in kwalitatief opzicht gewenst woningbouwplan in procedure wordt gebracht door de gemeente Hulst, zullen Gedeputeerde Staten onder verwijzing naar dit plan van aanpak reageren met instemming.

Er wordt op die manier namelijk bijgedragen aan de gezamenlijk doelstelling op het gebied van wonen en er is sprake is van een goede onderbouwing van de Ladder voor duurzame verstedelijking. In de tussentijd werken de gemeente en Provincie Zeeland actief aan het terugdringen van de harde plancapaciteit. Met het sluiten van de Woondeal is hierin geen verandering gekomen, omdat bestaande projecten en plannen al voorzien in de opgave die daaruit blijkt. Onderhavig plan voldoet aan de kwalitatieve criteria van het Plan van aanpak 'Ruimte voor Woonkwaliteit' in de gemeente Hulst 2020. Er is in het plan sprake van appartementen of nultredenwoningen binnen de grens bestaand stedelijk gebied in een centrumdorps woonmilieu. Daarnaast worden de appartementen in verschillende prijsklasses aangeboden. 11 appartementen vallen onder de door de Rijksoverheid vastgestelde betaalbaarheidsgrens (< €355.000). De overige appartementen vallen binnen het middeldure (26) en dure segment (8).

Juust

19

Stationsweg 14, Hulst

Hoofdstuk 4 Kwaliteit leefomgeving 4.1

van

de

Inleiding

Er bestaat een duidelijke relatie tussen milieubeleid en ruimtelijke ordening. De laatste decennia groeien deze beleidsvelden dan ook naar elkaar toe. De milieukwaliteit vormt een belangrijke afweging bij de ontwikkelingsmogelijkheden van ruimtelijke functies. Bij de besluitvorming over het al dan niet toelaten van een bepaalde ruimtelijke ontwikkeling wordt dan ook onderzocht welke milieuaspecten daarbij een rol (kunnen) spelen. Het is van belang om milieubelastende functies (zoals bepaalde bedrijfsactiviteiten) ruimtelijk te scheiden ten opzichte van milieugevoelige functies zoals woningen. Andersom moet in de ruimtelijke ordening nadrukkelijk rekening gehouden worden met de gevolgen van ruimtelijke ingrepen voor het milieu. Milieubelastende situaties moeten voorkomen worden.

4.2

Archeologie en cultuurhistorie

Archeologie In Europees verband is het zogenaamde 'Verdrag van Malta' tot stand gekomen. Uitgangspunt van dit verdrag is het archeologisch erfgoed zo veel mogelijk te behouden. Waar dit niet mogelijk is, dient het bodemarchief met zorg ontsloten te worden. In juli 2016 is de Erfgoedwet in werking getreden. Deze wet vervangt diverse wetten en regels voor behoud en beheer van cultureel erfgoed in Nederland. In de Erfgoedwet staat wat cultureel erfgoed is, hoe Nederland omgaat met roerend cultureel erfgoed, wie welke verantwoordelijkheden heeft en hoe Nederland daar toezicht op houdt. Over het plangebied ligt de dubbelbestemming 'Waarde-Archeologie 1'. Archeologisch onderzoek is nodig wanneer het bouwwerk en de fundering dieper komen te liggen dan 40 cm beneden maaiveld of het grondoppervlak van het bouwwerk meer dan 50 m² bedraagt. Aangezien er sloop-, graaf- en bouwwerkzaamheden zijn voorzien en hierbij de vrijstellingswaarden overschreden worden, is een archeologisch onderzoek nodig. Op 19 mei 2022 heeft Artefact! een inventariserend veldonderzoek door middel van verkennende boringen uitgevoerd (Bijlage 1). Uit dit onderzoek blijkt dat in een deel van het plangebied een hoge verwachting geldt op de aanwezigheid van archeologische resten uit de Nieuwe Tijd.

Deze verwachting hangt samen met de ligging van het plangebied ter hoogte van de vestingwerken rond Hulst en ter hoogte van de 18de-eeuwse haven. Deze verwachting geldt vanaf circa 0,50 m -mv tot op het niveau waar met zekerheid sprake is van natuurlijke afzettingen van het Laagpakket van Walcheren, oftewel tot maximaal 2,50 m -mv/ 0,80 m -NAP. Uit het onderzoek blijkt dat vervolgonderzoek noodzakelijk wordt geacht op die plaatsen waar dieper verstoord zal gaan worden dan 0,50 m -mv. Het vervolgonderzoek wordt uitgevoerd in de vorm van een proefsleuvenonderzoek. Hiervoor is een Programma van Eisen (PvE) opgesteld dat ter beoordeling aan het bevoegd gezag wordt voorgelegd (Bijlage 2) . Cultuurhistorie Met de Erfgoedwet beschermt de overheid het cultureel erfgoed in Nederland. De Erfgoedwet heeft zes wetten en regelingen op het gebied van cultureel erfgoed vervangen waaronder de Monumentenwet 1988. Op basis van het Besluit ruimtelijke ordening (Bro) is het wettelijk verplicht om in de toelichting van een bestemmingsplan een beschrijving op te nemen van de wijze waarop met in het gebied aanwezige cultuurhistorische waarden of monumenten rekening is gehouden. Cultuurhistorisch waardevolle objecten in of in de directe omgeving van het plangebied, waarmee in het plan rekening moet of kan worden gehouden, zijn niet aanwezig.

Op het plangebied ligt de dubbelbestemming 'Waarde-Beschermd Stadsgezicht' waarin geregeld is dat voor het bouwen van bouwwerken de bestaande maatvoering (hoogte, oppervlakte, inhoud, situering) niet mag worden vergroot of veranderd tot maximaal de

Juust

20

Stationsweg 14, Hulst

aangegeven maatvoering van de overige aan deze gronden toegekende bestemming, tenzij sprake is van: bebouwing welke vanaf de openbare ruimte niet zichtbaar is; een verhoging van goot- en/of nokhoogte aan de achterzijde en deze niet meer bedraagt dan 15%; erfafscheidingen welke niet grenzen aan het openbaar gebied schoorstenen. Het bouwplan voldoet niet aan bovenstaande uitzonderingsgronden. De appartementengebouwen zijn toelaatbaar als het geen onevenredige schade toebrengt, dan wel herstel is verzekerd van het historische en ruimtelijk karakter van het Beschermd stadsgezicht en nadat de Monumentencommissie in de gelegenheid is gesteld advies uit te brengen. Het appartementengebouw aan de Stationsweg wordt op min of meer dezelfde locatie gesitueerd als het huidige kantoorgebouw. In de huidige situatie is het zicht op het beschermd stadsgezicht, bezien vanaf de Stationsweg, reeds weggenomen. De nieuwbouw brengt hier geen verandering in. Het appartementengebouw aan de Traverse zorgt wel voor verandering, aangezien ter plaatse nog geen hoge bebouwing aanwezig is. Er zijn ter plaatse echter wel hoge bomen aanwezig die het zicht op het beschermd stadsgezicht reeds belemmeren. De nieuwbouw van het appartementencomplex aan de Traverse zal hierdoor ook niet leiden tot grote wijzigingen.

Bovendien is met de situering van de appartementencomplexen rekening gehouden met de zichtlijnen (afbeelding 11).

Afbeelding 11 | Zichtlijnen op het beschermd Stadsgezicht/vestingwerken (bron: Ontwikkelcombinatie Stationsweg Hulst B.V.) Het plan is besproken in de Commissie Ruimtelijke Kwaliteit (CRK) en de Monumentencommissie. In deze gesprekken is opgemerkt dat de inrichting van het binnengebied afgestemd wordt met de gemeente en dat er een openbaar groen wandelgebied (met kwaliteit) wordt gerealiseerd (tussen de twee appartementengebouwen). De terrassen/tuinen van de appartementen op de begane grond dienen ook mee vormgegeven te worden. Net als de inrit van de parkeergarage. Aanvullend is opgemerkt om "installaties (zonnepanelen, warmtepompen, ventilatie) ter goedkeuring nog voor (te)leggen aan de commissie" en hiervoor “zoveel mogelijk niet zichtbare oplossingen' te bedenken. • Gezien de ontsluiting van het plangebied op het Havenfort en het advies vanuit de CRK en de Monumentencommissie in combinatie met de beeldbepalende locatie heeft het college de voorwaarde gesteld dat er een inrichtingsplan als onderdeel van de vergunningsaanvraag wordt opgesteld en ter goedkeuring aan de gemeente, Monumentencommissie en de CRK wordt overlegd.

Juust

21

Stationsweg 14, Hulst

4.3

Bedrijven en milieuzonering

Een goede ruimtelijke ordening voorziet in het voorkomen van voorzienbare hinder en gevaar door milieubelastende activiteiten. Sommige activiteiten die planologisch mogelijk worden gemaakt, veroorzaken milieubelasting voor de omgeving. Andere (gevoelige) functies moeten juist beschermd worden tegen milieubelastende activiteiten. Door bij nieuwe ontwikkelingen voldoende afstand in acht te nemen tussen milieubelastende activiteiten (zoals bedrijven) en gevoelige functies (zoals woningen) worden hinder en gevaar voorkomen en wordt het bedrijven mogelijk gemaakt zich binnen aanvaardbare voorwaarden te vestigen. Het doel van milieuzonering is om te komen tot een optimale kwaliteit van de leefomgeving. In de nabijheid van het plangebied zijn geen relevante bedrijfsbestemmingen gelegen. Het aspect bedrijven- en milieuzonering vormt geen belemmering voor het planologisch mogelijk maken van voorgenomen ontwikkeling.

4.4

Bodem

Om het risico uit te sluiten, dat mensen gezondheidsproblemen krijgen als gevolg van een langdurig verblijf op verontreinigde grond, dient aangetoond te worden dat de bodemkwaliteit geschikt is voor de beoogde functie. Het bestemmingsplan bevat een motivering over de bodemkwaliteit in relatie tot de beoogde bestemming 'Wonen'. Beoordeeld moet worden of de milieu-hygiënische situatie voldoende is voor de woonfunctie. Aangezien er een gevoeligere functie mogelijk wordt gemaakt, is een verkennend bodemonderzoek (inclusief vooronderzoek conform NEN 5725) benodigd. Door ABO Milieuconsult is op 2 december 2021 een verkennend bodemonderzoek uitgevoerd (Bijlage 3) waaruit blijkt dat tijdens de veldwerkzaamheden geen bijmengingen zijn aangetroffen die te relateren zijn aan de voormalige (gedempte) sloten. Op basis hiervan kan worden geconcludeerd dat de watergangen zijn gedempt met gebiedseigen grond. In grondmengmonsters MM1, MM2, 4-5, 10-2 en 14-2 is een lichte verontreiniging (overschrijding achtergrondwaarde) aangetoond voor de parameters kwik, lood, zink, PAK en minerale olie. De overige van de geanalyseerde parameters zijn niet verhoogd aangetoond ten opzichte van de achtergrondwaarde.Bij de voormalige ondergrondse tanklocatie zijn geen bijzonderheden waargenomen die duiden op verontreinigingen met olieproducten.

In het grondwater uit peilbuis 1 wordt een lichte verontreiniging (overschrijding streefwaarde) aangetoond voor de parameter molybdeen. De overige geanalyseerde parameters worden niet verhoogd aangetoond ten opzichte van de streefwaarde. Uit het onderzoek blijkt dat de bodemkwaliteit geen belemmering vormt voor het planologisch mogelijk maken van de voorgenomen ontwikkeling.

4.5

Externe veiligheid

De doelstelling van het externe veiligheidsbeleid is het realiseren van een veilige woon- en leefomgeving door het beheersen van risico's van activiteiten met gevaarlijke stoffen (zoals het gebruik, de opslag, de productie als het transport). Het beleid is erop gericht te voorkomen dat er dichtbij gevoelige bestemmingen activiteiten met gevaarlijke stoffen plaatsvinden. Bij nieuwe (ruimtelijke) ontwikkelingen dient rekening te worden gehouden met risicobronnen in de omgeving. In de directe omgeving van het plangebied zijn geen risicobronnen aanwezig die van belang zijn in het kader van externe veiligheid. Op grotere afstand is wel een leidingenstrook met gasleidingen aanwezig en twee risicovolle inrichtingen (afbeelding 12).

Juust

22

Stationsweg 14, Hulst

Afbeelding 12 | Uitsnede professionele risicokaart (bron: risicokaart; bewerking: Juust) Buisleidingen Aan de westzijde van het plangebied ligt een hogedrukaardgasleiding van de Gasunie met het kenmerk A-530-06. De PR 10-6 contour is gelegen op het hart van de leiding. Het groepsrisico bedraagt minder dan 0,01 maal de oriënterende waarde. Risicovolle inrichtingen Op grotere afstand, nabij de kern Kapelleburg, zijn op de locatie Gentsevaart 8 (ca. 2,3 km) en Gentsevaart 79 (ca. 2,8 km) twee risicovolle inrichtingen gelegen. Dit betreffen beide benzineservicestations met LPG. Beide locaties zijn voorzien van een risicontour. Bovengenoemde risicovolle inrichtingen en buisleiding zijn op zodanige afstand van het plangebied gelegen dat deze geen invloed hebben op de ontwikkeling op de locatie Stationsweg 14.

Juust

23

Stationsweg 14, Hulst

4.6

Geluid

Geluid kan hinderlijk en schadelijk voor de gezondheid zijn. Zo kunnen hoge geluidsniveaus het gehoor beschadigen. Maar ook verstoring van de slaap kan op de lange duur slecht zijn voor de gezondheid. In Nederland zijn afspraken gemaakt over wat acceptabele geluidsniveaus zijn en wat niet (de geluidsnormen). Bij ruimtelijke plannen kan akoestisch onderzoek nodig zijn om geluidhinder bij geluidgevoelige objecten (scholen, woningen, etc.) te voorkomen. De Wet geluidhinder (Wgh) bevat geluidnormen en richtlijnen over de toelaatbaarheid van geluidniveaus als gevolg van rail- en wegverkeerslawaai, industrielawaai en luchtvaartlawaai. Een akoestisch onderzoek moet worden uitgevoerd als een nieuwe ruimtelijke ontwikkeling een geluidgevoelig object mogelijk maakt binnen een geluidzone van een bestaande geluidbron of indien het plan een nieuwe geluidbron mogelijk maakt. Ter plaatse van de Stationsweg en Havenfort geldt een snelheidsregime van 30 km/uur. De grens met de 50 km/uur zone op de Vd Maelstedeweg/Stationsweg ligt echter op korte afstand van de planlocatie, waardoor het gebouw zich nog wel bevindt binnen de geluidzone van deze aanrijroute. Op basis van de Wet geluidhinder is het uitvoeren van akoestisch onderzoek nodig. Daarbij is de Stationsweg één van de hoofdontsluitingsroutes naar Hulst en wordt deze weg intensief gebruikt.

In kader van een goede ruimtelijke ordening is derhalve een akoestisch onderzoek uitgevoerd Op 14 maart heeft Kraaij Akoestisch Adviesbureau een akoestisch onderzoek uitgevoerd (Bijlage 4). Uit dit onderzoek blijkt dat de geluidbelasting op de gevels van de nieuwbouw vanwege het geluidgezoneerde deel van de Stationsweg en de in het verlengde gelegen vd Maelstedeweg ten hoogste 54 dB bedraagt bij het gebouw direct langs de Stationsweg en ten hoogste 35 dB bij het gebouw langs de Traverse en daarmee niet overal voldoet aan de voorkeursgrenswaarde van 48 dB in navolging van de Wgh. De overschrijding vindt alleen plaats bij het gebouw dat direct gelegen is aan de Stationsweg. De overschrijding vindt voornamelijk plaats op de oostgevel, maar in mindere mate ook op de zuidgevel van dit gebouw. Verder blijkt dat de maximale geluidbelasting voor het aanvragen van een hogere waarde (63 dB) niet wordt overschreden. De geluidbelasting bij het gebouw gelegen aan de Traverse is op alle gevelzijden geluidluw. Dit geldt ook voor het gebouw aan de Stationsweg. Hier is sprake van een goed woon- en leefklimaat. Er dient echter wel een hogere waarde aangevraagd te worden van 54 dB vanwege de Stationsweg voor het gebouw direct gelegen aan de Stationsweg.

In combinatie met de aanvraag hogere waarde dien deze nieuwe appartementen aan de meest kritisch gelegen oostgevel en noord- en zuidgevel uitgevoerd dienen te worden met een karakteristieke geluidwering van de uitwendige gevelconstructie van tenminste 26 dB voor een verblijfsgebied en tenminste 24 dB voor een verblijfsruimte.”

4.7

Kabels en leidingen

In het bestemmingsplan worden uitsluitend kabels en leidingen (gas, water, elektra, rioolpersleidingen) opgenomen die ruimtelijke relevantie hebben, of van belang zijn in het kader van externe veiligheid, beheer of gezondheidsrisico. Voor deze kabels en leidingen geldt een waarborgzone omdat deze wellicht een risico met zich meebreng en. Het gaat hier met name om een verhoogd risico als ze bij werkzaamheden worden geraakt. Er zijn geen planologisch relevante kabels en leidingen in of in de directe omgeving van het plangebied aanwezig. Op grotere afstand is wel een hogedrukaardgasleiding van de Gasunie gelegen (zie paragraaf 4.5).

4.8

Luchtkwaliteit

In het kader van een goede ruimtelijke ordening dient rekening te worden gehouden met luchtkwaliteit. Als het een ruimtelijk project of (te vergunnen) activiteit betreft, waarvan de bijdrage aan de luchtverontreiniging klein is, is geen toetsing aan de grenswaarden luchtkwaliteit nodig. Beoordeeld moet worden of de ontwikkeling 'Niet In Betekende Mate' (NIBM) bijdraagt aan de concentraties van diverse verontreinigende stoffen, waaronder stikstofdioxide (NO2) en fijn stof (PM10) in de buitenlucht. Als een project tot een toename voor NO2 en PM10 leidt die lager is dan de NIBM grens van 1,2 µg/m3 hoeft het

Juust

24

Stationsweg 14, Hulst

project niet getoetst te worden aan de grenswaarden. Vanzelfsprekend moet er wel sprake zijn van een goede ruimtelijke ordening. In de regeling NIBM is aangegeven, dat een woningbouwlocatie met maximaal 1.500 woningen en één ontsluitingsweg is aan te merken als een ontwikkeling die NIBM bijdraagt aan de verslechtering van de luchtkwaliteit. Onderhavig plan maakt de bouw van 45 appartementen mogelijk en blijft daarmee ruim onder de NIBM-grens (afbeelding 12). Het project draagt daardoor niet in betekende mate bij aan de verslechtering van de luchtkwaliteit. Nader onderzoek is niet nodig.

Afbeelding 13 | Uitsnede NIBM-tool (bron: InfoMil)

4.9

Natuur

De Wet natuurbescherming zorgt voor bescherming van gebieden, diersoorten, plantensoorten en bossen. De beschermde flora en fauna mag niet worden verstoord, verjaagd of worden gedood. Voorafgaand aan een ontwikkeling moet worden onderzocht of er beschermde dieren- of plantensoorten in het plangebied leven. Gebiedsbescherming Het plangebied heeft deels de bestemming 'Natuur'. Het betreft echter geen natuurgebied welke onder de gebiedsbescherming van de Wet natuurbescherming valt. Het plangbied is niet gelegen binnen de begrenzing van een Natura-2000 gebied. In de omgeving van het plangebied zijn wel diverse Natura 2000-gebieden gelegen. De dichtstbijzijnde beschermde Natura 2000-gebieden zijn: Bossen en heiden van zandig Vlaanderen (ca. 3,5 kilometer afstand); Schorren en Polders van de Beneden-Schelde (ca. 5,5 kilometer afstand); Vogelkreek (ca. 6,9 kilometer afstand); Voor dit plan is de uitstoot van stikstof en de neerslag daarvan op Natura 2000-gebieden berekend. De uitkomst is dat er geen sprake is van een toename van stikstofdepositie op een Natura 2000-gebied. In bijgevoegde berekeningen (Bijlage 6). is een en ander nader onderbouwd. Het aspect stikstof vormt geen belemmering voor uitvoering van het plan. Het project heeft daarmee geen negatief effect op de instandhoudingsdoelstellingen van de Natura 2000-gebieden.

Voor het onderdeel stikstof is geen vergunning op grond van de Wet natuurbescherming nodig, er geldt ook geen 'aanhaakplicht' in het kader van het verlenen van een omgevingsvergunning. Soortenbescherming Nieuwe ontwikkelingen kunnen effect hebben op beschermde gebieden en beschermde soorten (dieren en

Juust

25

Stationsweg 14, Hulst

planten). Er zijn sloop- en bouwwerkzaamheden voorzien. Om uit te sluiten dat er beschermde plant- of diersoorten worden verstoord, is een quickscan flora en fauna benodigd. Op 10 april 2022 is door Adviesbureau Wieland een quickscan Wet natuurbescherming uitgevoerd (Bijlage 5). Uit de quickscan blijkt dat de te slopen bebouwing en bomen in de tuin potentiele verblijfplaatplaatsen zijn voor vleermuizen. Ook zijn er mogelijk foerageergebieden en vliegroutes voor vleermuizen. Voor beschermde grondgebonden zoogdieren is het plangebied niet geschikt. Hiervoor is het te klein en ligt het te geïsoleerd tussen bebouwing en verharding. Om te bepalen of vleermuizen voorkomen en wat de eventuele functie van het plangebied is, dient een nader onderzoek uitgevoerd te worden conform Vleermuisprotocol 2021. In de bebouwing zijn potentiële broedplaatsen voor huismus en gierzwaluw. Deze kunnen door de sloop verloren gaan. Daarnaast is de tuin potentieel leefgebied voor ransuil en ook voor huismussen. Om te bepalen of deze soorten hier daadwerkelijk broeden, of vaste rust- en verblijfplaats dient er een nader onderzoek uitgevoerd te worden. Het terrein is niet geschikt voor andere beschermde soorten. Het biotoop is ongeschikt door de geïsoleerde ligging of essentiële onderdelen van een biotoop zijn niet aanwezig.

Op voorhand zijn eind maart/begin april 2023 mitigerende maatregelen (vleermuiskasten) getroffen in verband met de gewenningsperiode.

Afbeelding 14 | Mitigerende maatregelen, geplaatst op 30 maart 2023 (bron: Van der Poel)

4.10

Niet gesprongen explosieven

Het plangebied is gelegen in een aandachtsgebied 'niet gesprongen explosieven', omdat hier gevechtshandelingen hebben plaatsgevonden. Een quickscan Vooronderzoek Ontplofbare Oorlogsresten is, met name in het kader van de uitvoering, noodzakelijk. Op 31 januari 2023 is deze quickscan door Cees Van Den Akker Advies uitgevoerd (Bijlage 7). Uit het onderzoek blijkt dat er geen feitelijke aanwijzigingen zijn aangetroffen welke duiden op OO of delen daarvan binnen het onderzoeksgebied. Het onderzoeksgebied is aangemerkt als niet verdacht van aanwezige Ontplofbare Oorlogsresten. De voorgenomen werkzaamheden kunnen op reguliere wijze uitgevoerd worden met inachtname van het protocol 'Toevalstreffer OO uit de 2e WO'.

4.11

Verkeer en parkeren

Een goede ontsluiting en voldoende parkeerfaciliteiten zijn belangrijk voor een goed functionerende ontwikkeling. In deze paragraaf wordt aandacht besteed aan de gevolgen van het plan op de verkeerssituatie in de omgeving, de verkeersgeneratie, de ontsluiting en de wijze waarop voldoende parkeergelegenheid in het plan is gewaarborgd. Parkeren Op basis van de CROW-publicatie 381 'Toekomstbestendig parkeren' is het parkeerkencijfer bepaald. Er is

Juust

26

Stationsweg 14, Hulst

uitgegaan van de stedelijkheidsgraad 'weinig stedelijk' en het gebiedstype 'schil centrum'. Voor koopappartementen in het midden dure segment geldt een gemiddelde parkeernorm van 1,7 parkeerplaats per appartement. Voor koopappartementen in het dure segment geldt een gemidelde parkeernorm van 1,9 parkeerplaats per appartement. Het plan bestaat in totaal uit 45 koopappartementen, waarvan 21 appartementen worden gerealiseerd in het middendure segement en 24 appartementen in het dure segment (Bijlage 8). De totale parkeernorm bedraagt hiermee 81,3 parkeerplaatsen.

De ondergrondse parkeergarage heeft een capaciteit van 52 parkeerplaatsen, waarvan er 11 worden gerealiseerd in een parkeerbox. Op het maaiveld worden 3 parkeerplaatsen gerealiseerd. Deze worden door zowel bewoners als bezoekers gebruikt. Uit een uitgebreide onderbouwing van de parkeerbehoefte (Bijlage 8) blijkt dat deze gecombineerde capaciteit, van zowel de parkeergarage als het parkeerterrein, niet op alle momenten voldoende is om de volledige parkeervraag van bewoners en bezoekers op te vangen. Het maximale parkeertekort (zowel bezoekers als bewoners) bedraagt 16,8 parkeerplaatsen op een avond van een werkdag. Omdat er geen sprake is van een sluitende parkeerbalans, dient er naast een alternatievenonderzoek een parkeeronderzoek te worden uitgevoerd om inzichtelijk te maken of de resterende parkeervraag opgevangen kan worden in de openbare ruimte (Bijlage 9). Uit het parkeeronderzoek blijkt dat het theoretisch tekort aan parkeerplaatsen van de ontwikkeling, afhankelijk van het moment in de week, varieert tussen de 6 en 17 parkeerplaatsen (Bijlage 9). Uit de resultaten van het parkeeronderzoek blijkt dat het tekort van bewoners op alle momenten opgevangen kan worden op parkeerplaatsen binnen 100 meter van de ontwikkeling zonder dat er parkeerproblemen ontstaan.

De parkeervraag van bezoekers van bewoners leidt theoretisch op één dagdeel (koopzondag, middag) tot een bezettingsgraad boven de 90%. Echter wordt deze bezettingsgraad ook zonder de ontwikkeling bereikt en stellen we vast dat de invloed van, in theorie, 7 bezoekers van de ontwikkeling op een parkeercapaciteit van 578 parkeerplaatsen binnen 250 meter van de ontwikkeling in de praktijk niet merkbaar is. Deze hoge bezettingsgraad veroorzaakt door winkelend publiek aan het centrum, dat zoekt naar parkeerplaatsen relatief dichtbij het centrum, maar de ruim voldoende restcapaciteit op parkeerterreinen met betaald parkeren niet benut. Op het dagdeel dat er sprake is van een bezettingsgraad boven de 90%, wordt dit veroorzaakt door de bestaande situatie en kan niet gesteld worden dat de ontwikkeling aan de Stationsweg hier de oorzaak van is. Door restcapaciteit in de vesting van Hulst beter te benutten kan de parkeersituatie in de omgeving verder verbeterd worden. De realisatie van voorgenomen ontwikkeling strookt, zonder de verplichting van de aanleg van extra parkeerplaatsen, met 'een goede ruimtelijke ordening'. Om te borgen dat de parkeerplaatsen binnen het plangebied daadwerkelijk gebruikt worden voor het opvangen van de parkeerbehoefte, wordt de aankoop van een parkeerplaats/box verplicht gesteld bij de aankop van een woning of geincorporeerd in de verkoopprijs van de woningen.

Hiermee wordt voorkomen dat bewoners alsnog parkeren in de openbare ruimte en de parkeerdruk zich verplaatst naar de openbare ruimte. Verkeersgeneratie en ontsluiting Op basis van de CROW-publicatie 381 'Toekomstbestendig parkeren' is ook de verkeersgeneratie bepaald. Voor een koopappartement in het middendure segment geldt een gemiddelde verkeersgeneratie van 5,9 mvt/etmaal. Voor een koopappartement in het dure segment geldt een gemiddelde verkeersgeneratie van 7,3 mvt/etmaal. De totale (theoretische) verkeersgeneratie van het plan bedraagt hiermee afgerond 300 mvt/etmaal (gemiddelde weekdag). Hierin is de verkeersgeneratie van de Rabobank niet in mindering gebracht. Het plangebied wordt aan de westzijde ontsloten op het Havenfort. De omliggende infrastructuur heeft genoeg capaciteit om deze verkeersbewegingen af te wikkelen.

Juust

27

Stationsweg 14, Hulst

Het aspect verkeer en parkeren vormt geen belemmering voor de gewenste ontwikkeling.

4.12

Water

Het Besluit ruimtelijke ordening (Bro) stelt een watertoets in ruimtelijke plannen verplicht. Beschreven moet worden op welke wijze in het plangebied met water en watergerelateerde aspecten wordt omgegaan. Voorkomen moet worden dat ontwikkelingen in het ruimtegebruik ongewenste effecten hebben op de waterhuishouding. Een goede afstemming tussen beiden is derhalve noodzakelijk om problemen, zoals bijvoorbeeld wateroverlast, slechte waterkwaliteit, verdroging, etc., te voorkomen. Thema en water(beheer)doelstelling Uitwerking Veiligheid waterkeringen Het plangebied is niet gelegen in of in de nabijheid van Waarborgen van het veiligheidsniveau en rekening een waterkering. houden met de daarvoor benodigde ruimte. Voorkomen overlast door oppervlaktewater Het plan biedt voldoende ruimte voor het vasthouden, bergen en afvoeren van water. Waarborgen van voldoende bouwpeil om overstroming vanuit oppervlaktewater in maatgevende situaties te voorkomen. Rekening houden met de gevolgen van klimaatverandering en de kans op extreme weersituaties. In de huidige situatie is 2.720 m2 van het plangebied verhard. In de toekomstige situatie is er 1.375 m2 aan dakoppervlak en 1.316 m2 aan dichte bodemverharding. In de toekomstige situatie is er dus een totale verharding van 2.691 m2 . De totale verharding neemt af, waardoor planologisch gezien watercompensatie niet aan de orde is.

Juust

28

Stationsweg 14, Hulst

Voorkomen overlast door hemel- en afvalwater Ter plaatse is een gescheiden rioleringssysteem Waarborgen optimale werking van de zuiveringen/ aanwezig. Het hemelwater (HWA) wordt afgewaterd RWZI's en van de (gemeentelijke) rioleringen. op de nabij gelegen watergangen. Het huishoudelijk Afkoppelen van (schone) verharde oppervlakken in afvalwater (DWA) wordt op het gemeentelijke verband met de reductie van hydraulische belasting van rioleringsstelsel geloosd. Ter voorkoming van de RWZI, het transportsysteem en het beperken van wateroverlast biedt de gronddekking op het dak van de overstorten. parkeergarage voldoende infiltratiemogelijkheid van regenwater. Voor de invloed op de grondwaterstroming is aangehouden dat de kelderconstructie bestaat uit ondoorlatend materiaal (bijvoorbeeld beton). Voor het afvangen van hemelwater dat via de inrit de parkeerkelder in kan stromen wordt een afwateringsgoot geplaatst in combinatie met een hydraulische pomp. Het ontwerp van de ondergrondse parkeerkelder zal verder nog hydraulisch en geotechnisch uitgewerkt worden. Grondwaterkwantiteit en verdroging De beoogde ontwikkeling leidt tot het onttrekken van Voorkomen en tegengaan van grondwateroverlast grondwater. Indien er meer dan 100 m3 wordt en -tekort. Rekening houdend met de gevolgen onttrokken is een watervergunning noodzakelijk. Er is van klimaatverandering.

Beschermen van momenteel geen grondwateroverlast bekend. Voor het infiltratiegebieden en –mogelijkheden. ontgraven en aanbrengen van een damwand binnen 3,5 meter van de waterloop dient een ontheffing aangevraagd te worden. In verband met de gewenste ondergrondse parkeergarage is een tijdelijke bemaling noodzakelijk. De effecten daarvan worden nader uitgewerkt door MOS geotechniek. Het bemalingsadvies wordt aan deze onderbouwing toegevoegd zodra deze beschikbaar is. Grondwaterkwaliteit Behoud of realisatie van een grondwaterkwaliteit. Denk grondwaterbeschermingsgebieden.

Zowel tijdens de bouwfase als de gebruiksfase worden goede geen uitlogende materialen gebruikt. Er zijn (daardoor) aan geen nadelige gevolgen voor de grondwaterkwaliteit te verwachten.

Oppervlaktewaterkwaliteit Er zal geen gebruik worden gemaakt van uitloogbare Behoud of realisatie van goede materialen. Er zijn (daardoor) geen nadelige gevolgen oppervlaktewaterkwaliteit. Vergroten van de veerkracht voor de oppervlaktewaterkwaliteit te verwachten. van het watersysteem. Toepassing van de trits schoonhouden, scheiden, zuiveren. Volksgezondheid De ontwikkeling heeft geen negatief effect op de Minimaliseren risico watergerelateerde ziekten en volksgezondheid. In het plangebied wordt geen open plagen. Voorkomen van verdrinkingsgevaar/-risico's via water aangelegd. Het plangebied grenst wel aan de o.a. de daarvoor benodigde ruimte. Oude Vaart. Door middel van beplanting wordt een natuurlijke afscheiding gecreëerd.

Juust

29

Stationsweg 14, Hulst

Bodemdaling Voorkomen van maatregelen die (extra) maaiveldsdalingen in zettinggevoelige kunnen veroorzaken.

Bodemdaling ontstaat door het onttrekken van grondwater en/of het verhogen van de belastingen op gebieden het maaiveld. In deze ontwikkeling zal geen permanente grondwateronttrekking plaatsvinden waardoor bodemdaling door grondwateronttrekking niet aan de orde is.

Natte natuur Het plangebied ligt niet in of grenst aan natte Ontwikkeling/bescherming van een rijke gevarieerde en natuurgebieden. Dit aspect is niet van toepassing. natuurlijk karakteristieke aquatische natuur. Onderhoud oppervlaktewater De Oude Vaart kan zowel vanaf de zijde van de Oppervlaktewater moet adequaat onderhouden Havenkaai als vanaf het plangebied onderhouden worden. Rekening houden met obstakelvrije worden. Aan beide zijden van de Oude Vaart is een onderhoudsstroken vrij van bebouwing en opgaande onderhoudsstrook aanwezig. De Binnenvest kan vanaf (hout)beplanting. de Traverse onderhouden worden. Anderer belangen waterbeheer Relatie met eigendom waterbeheerder De ontwikkeling heeft geen gevolgen voor objecten Ruimtelijke ontwikkelingen mogen de van de waterbeheerder en zal de werking daarvan werking van objecten (terreinen, milieuzonering) derhalve niet belemmeren. van de waterbeheerder niet belemmeren. Wegen in beheer bij het waterschap Het plangebied is niet gelegen aan een waterschaps (alleen invullen voor zover van toepassing) weg. Dit aspect is niet van toepassing. * in de bouwfase: Vinden er transporten (grond/bouwmaterialen) plaats over waterschapswegen? * na realisatie: verkeersaantrekkende werking Veroorzaakt uw plan structureel extra verkeer? *na realisatie: bereikbaarheid Omschrijf hoe motorvoertuigen, fietsers en voetgangers uw plan kunnen bereiken.