Bijlage 4: Perkpolder 2e herziening

bestemmingsplan

Perkpolder, 2e herziening Hulst

DATUM

13-02-2025

PROJECT PROJECTLEIDER

Bestemmingsplan Perkpolder, 2e herziening ir C.A. Louws

OPDRACHTGEVER Waterzande b.v. PROJECTNUMMER 20210627 AUTEUR STATUS

2/28

Linda de Jong, Luc Erps Vastgesteld

Inhoudsopgave

Toelichting

6

Hoofdstuk 1

Inleiding

7

1.1

Aanleiding

7

1.2

Begrenzing plangebied

8

1.3

Leeswijzer

10

Hoofdstuk 2

Bestemmingsplan 'Perkpolder, 2e herziening'

11

2.1

Herziening Masterplan Ontwikkeling Perkpolder

11

2.2

Onderdelen herziening

12

2.3

Samenvatting herziening

18

Beleidskader

21

3.1

Inleiding

21

3.2

Rijksbeleid

21

3.3

Provinciaal beleid

24

3.4

Gemeentelijk beleid

26

3.5

Conclusie

27

Omgevingsaspecten

28

4.1

Vormvrije m.e.r.-beoordeling

28

4.2

Verkeer en parkeren

28

4.3

Archeologie en cultuurhistorie

33

4.4

Bodem

34

4.5

Geluid

34

4.6

Trillingen

35

4.7

Externe veiligheid

36

4.8

Watertoets

36

4.9

Luchtkwaliteit

38

4.10

Natuur

39

4.11

Bedrijven en milieuzonering

41

Juridische aspecten

43

5.1

Algemene opzet bestemmingsplan

43

5.2

Aanpassing verbeelding en regels

43

Hoofdstuk 3

Hoofdstuk 4

Hoofdstuk 5

3/89

Hoofdstuk 6

Uitvoerbaarheid

50

6.1

Handhaving

50

6.2

Maatschappelijke uitvoerbaarheid

50

6.3

Financiële uitvoerbaarheid

54

Bijlagen bij de toelichting

55

Bijlage 1

Aanmeldnotitie vormvrije m.e.r.-beoordeling

56

Bijlage 2

Ladderonderbouwing

57

Bijlage 3

Passende beoordeling stikstof

58

Bijlage 4

Voortoets november 2023

59

Bijlage 5

Voortoets oktober 2024

60

Bijlage 6

Lichtplan

61

Bijlage 7

Verbeelding inclusief grens Natura 2000-gebied

62

Bijlage 8

Parkeerberekening

63

Bijlage 9

Beantwoording zienswijzen en overzicht ambtshalve wijzigingen

64

Bijlage 10

Additionaliteitstoets intern salderen stikstofdepositie

65

Regels bestemmingsplan Perkpolder, 2e herziening

66

Hoofdstuk 1

Inleidende regels

67

Aanpassingen begrippen bestemmingsplan 'Perkpolder, 2e herziening'

67

Bestemmingsregels

69

Artikel 2

Aanpassingen artikel 4 Gemengd - 2, bestemmingsplan ' Perkpolder, 2e herziening'

69

Artikel 3

Aanpassingen artikel 8 Waterstaatswerken bestemmingsplan ‘Perkpolder, 2e herziening’

73

Aanpassingen artikel 9 Woongebied bestemmingsplan ‘Perkpolder, 2e herziening’

74

Algemene regels

77

Artikel 5

Nieuw artikel 12A Antidubbeltelregel bestemmingsplan Perkpolder, 2e herziening

77

Artikel 6

Nieuw artikel 13A Algemene bouwregels bestemmingsplan ' Perkpolder, 2e herziening

78

Artikel 1

Hoofdstuk 2

Artikel 4

Hoofdstuk 3

Artikel 7

Nieuw artikel 14A Algemene afwijkingsregels Bestemmingsplan 'Perkpolder, 2e herziening'

4/89

79

Artikel 8

Nieuw artikel 14B Algemene gebruiksregels bestemmingsplan 'Perkpolder, 2e herziening'

Artikel 9

80

Nieuw artikel 14C Algemene aanduidingsregels bestemmingsplan ' Perkpolder, 2e herziening

81

Overgangs- en slotregels

83

Artikel 10

Nieuw artikel 15A Overgangsrecht bestemmingsplan 'Perkpolder, 2e herziening'

83

Artikel 11

Nieuw artikel 18A Slotregel bestemmingsplan 'Perkpolder, 2e herziening'

84

Hoofdstuk 4

Bijlagen bij de regels

85

Bijlage 1

Staat van Horeca-activiteiten

86

Bijlage 2

Landschappelijk inrichtingsplan

87

Bijlage 3

Lichtplan

88

5/89

Toelichting

Hoofdstuk 1 1.1

Inleiding

Aanleiding

Door het toenmalige Hulst aan Zee B.V. is in 2019 in nauw overleg met de gemeente Hulst het Masterplan 'Ontwikkeling Perkpolder' opgesteld (advies- en studiebureau LiPS). Dat Masterplan is in de zomer van 2019 akkoord bevonden door college en raad. Halverwege 2021 is een aangepast Masterplan aan college en gemeenteraad gepresenteerd. De kern van de ambitie voor de ontwikkeling van Perkpolder, zoals verwoord in het Masterplan is: de creatie van een 'thuis'-plek, waarbij 'leefkwaliteit' primeert, waar 'beleving' de reden van bestemming is, waar 'letterlijke en figuurlijke 'nabijheid' voorop wordt gesteld en waar 'afstand' het herbronnen benadrukt. Deze ambitie beschrijft nog steeds het hoofddoel van de ontwikkeling. Omdat de grote internationale golfbaan niet langer wenselijk is omwille van de doorlooptijd, is gezocht naar andere mogelijkheden voor invulling van het gebied. Ter vervanging van de golfbaan wordt in de Westelijke Perkpolder nu in een groenblauwe gebiedsontwikkeling voorzien, met toekomstbestendig agrarisch gebruik, water en natuur in combinatie met extensieve dagrecreatie. De woningen die op de golfbaan zouden worden gerealiseerd worden nu langs de Westerschelde gebouwd, in het Stranddorp, aansluitend aan het Veerplein. Het aantal te realiseren woningen blijft gelijk.

Door het nieuwe woongebied achter de dijk op te hogen, kunnen woningen met uitzicht op zee worden aangeboden. Er ontstaat zo een samenhangend nieuw dorp met twee deelgebieden aan de Westerschelde: Waterzande, een levendig dorp tussen blauw en groen. Figuur 1.1 geeft een impressie van de toekomstige situatie. De aanpassingen van de gebiedsontwikkeling zijn vertaald in het Masterplan en moeten planologisch worden vertaald in het vigerende bestemmingsplan 'Perkpolder 1e Herziening'. Om deze aanpassingen juridisch-planologisch mogelijk te maken is voorliggend bestemmingsplan 'Perkpolder, 2e herziening' opgesteld.

Figuur 1.1: Impressie Masterplan (bron: LiPS)

7/89

1.2

Begrenzing plangebied

In figuur 1.2 is de ligging van de gebiedsontwikkeling Waterzande globaal aangegeven. Het geldende bestemmingsplan 'Perkpolder, 1e herziening' ziet op de hele gebiedsontwikkeling, Voorliggend bestemmingsplan daarentegen heeft alleen betrekking op de onderdelen van de gebiedsontwikkeling waarin aanpassingen zijn voorzien. Figuur 1.3 toont de begrenzing van het plangebied van dit bestemmingplan, 'Perkpolder, 2e herziening'. Het gaat daarbij primair om aanpassingen binnen de geldende bestemmingen Woongebied en Gemengd – 2, met aanvullend kleine aanpassingen voor delen van de bestemming Waterstaatswerken. In figuur 1.4 is de begrenzing van het plangebied geprojecteerd op de geldende juridisch-planologische regeling (in bestemmingsplan 'Perkpolder, 1e herziening').

Figuur 1.2: Ligging Waterzande

8/89

Figuur 1.3: Begrenzing plangebied 'Perkpolder, 2e herziening'

Figuur 1.4: Begrenzing plangebied 'Perkpolder, 2e herziening', geprojecteerd op geldend bestemmingsplan 'Perkpolder, 1e herziening' (bron: ruimtelijkeplannen.nl)

9/89

1.3

Leeswijzer

Hoofdstuk 2 beschrijft de aanpassingen van het Masterplan voor de ontwikkeling van Waterzande. Hoofdstuk 3 gaat in op het relevante beleidskader. In hoofdstuk 4 vindt de toetsing aan relevante omgevingsaspecten plaats. Hoofdstuk 5 beschrijft de juridische regeling van dit bestemmingsplan. Tot slot gaat hoofdstuk 6 in op de uitvoerbaarheid, daarin zijn de wijzigingen naar aanleiding van de zienswijzen en de ambtshalve wijzigingen opgesomd.

10/89

Hoofdstuk 2 2.1

Bestemmingsplan 'Perkpolder, 2e herziening'

Herziening Masterplan Ontwikkeling Perkpolder

Op 27 juni 2019 heeft de gemeenteraad van Hulst ingestemd met het Masterplan 'Ontwikkeling Perkpolder'. Halverwege 2021 is een aangepaste versie van het Masterplan aan het college en aan de gemeenteraad gepresenteerd. Onderdelen van het Masterplan passen niet meer binnen het geldende bestemmingsplan, 'Perkpolder, 1e herziening', vastgesteld op 25 september 2014. Deze herziening van dat bestemmingsplan heeft betrekking op de deelgebieden van de ontwikkeling, waar het Masterplan voorziet in een aangepaste ontwikkeling: de Westelijke Perkpolder, het Veerplein en het Stranddorp. Aanvullend zijn delen van de bestemming Waterstaatswerken opgenomen in deze herziening. De camping, de jachthaven en de buitendijkse natuur die zijn opgenomen in het geldende bestemmingsplan blijven buiten de 2e herziening. Daar blijft het geldende bestemmingsplan Perkpolder, 1e herziening, onverkort van kracht. Figuur 2.1 toont het ontwerp van de herziening van het Masterplan. Paragraaf 2.2 beschrijft de herziene onderdelen van het Masterplan in de Westelijke Perkpolder en het dorp. Paragraaf 2.3 vat in een tabel de aanpassingen samen.

Figuur 2.1: gebiedsindeling Waterzande (bron: LiPS)

11/89

2.2

Onderdelen herziening

2.2.1 Westelijke Perkpolder De voorziene golfbaan in dit deelgebied vervalt. Het voorheen beoogde golfdorp wordt in de nieuwe situatie voorzien aan de dijk en krijgt de naam Stranddorp. Het Stranddorp wordt toegelicht in subparagraaf 2.2.2. Daarnaast wordt een multifunctionele blauwgroene ontwikkeling voorzien, bestaande uit een toekomstgericht, grondgebonden agrarisch landschap met blijvende landbouw en extensief recreatief gebruik, in combinatie met natuur-, landschapsen waterontwikkeling. De gemeente Hulst is samenwerkingspartner van het Grenspark Groot Saeftinghe. Bij de transitie van de Westelijke Perkpolder zal, waar mogelijk, rekening worden gehouden met de uitgangspunten van het grenspark. Groenblauw landschap De Westelijke Perkpolder, ten westen van het dorp, wordt ingericht als groenblauw landschap. Dit landschap bestaat uit twee delen: Agrarische activiteiten Het grootste gedeelte van de polder zal een agrarisch gebruik behouden (akkerbouw). Daar is ruimte om te experimenteren met duurzame agrarische gebruiksvormen en (transitie naar) biologische landbouw. Het gaat daarbij om een vernieuwend duurzaam en extensief agrarisch landschap. Als onderdeel van het duurzaam agrarisch gebruik kunnen ook functies als een voedselbos of pluktuin worden gerealiseerd.

Natuur- landschaps- en waterontwikkeling Naast het duurzaam agrarisch gebruik wordt in de Westelijke Perkpolder een robuust groenblauw landschap gerealiseerd. Daarmee wordt - naast de nieuwe bebouwing op het Veerplein en in het Stranddorp een belangrijke natuur- en landschapsimpuls gegeven aan de totale gebiedsontwikkeling. Binnen deze groenblauwe inrichting is extensief recreatief medegebruik toegestaan (zie ook figuur 2.2 en 2.3). Er is nog geen concreet ontwerp beschikbaar voor de toekomstige inrichting van de Westelijke Perkpolder. In het bestemmingsplan wordt de beoogde inrichting met de nodige flexibiliteit mogelijk gemaakt.

12/89

Figuur 2.2: Referentiebeelden multifunctioneel en recreatief landschap (bron: LiPS) In de Westelijke Perkpolder wordt ook oppervlaktewater gerealiseerd, dat onder andere dient als waterberging voor het gebied. In het groenblauwe landschap wordt extensief recreatief medegebruik mogelijk gemaakt, in de vorm van onder andere natuurbeleving. In dat kader zullen ook observatie- en informatiepunten mogelijk worden gemaakt. In Bijlage 2 van de regels is het landschappelijk inrichtingsplan opgenomen voor de Westelijke Perkpolder. In dit document wordt ervan uitgegaan dat de Westelijke Perkpolder bestaat uit twee onderdelen:  het opgetilde Stranddorp in het noordoostelijk deel,  het lager gelegen natuur-agrarisch-recreatief landschap in de rest van de polder. Dit landschap zorgt voor een goede inpassing van de bebouwing in de omgeving, met een afwisselende inrichting, met grotere en kleinere eenheden. De groeninrichting krijgt een ‘fijnere korrel’ dan het omringende landschap, maar sluit naadloos aan op de omgeving. Enerzijds blijven de bestaande landschapsstructuren zoals sloten, dijken, bomenrijen en wegen behouden. Anderzijds worden meer gradiënten aangebracht met als doel het verhogen van de biodiversiteit, het creëren van een boeiender en mooier landschap, het zoveel mogelijk ter plekke vasthouden van het regenwater.

De nieuwe inrichting wordt afgestemd op klimaatfactoren, bodem, biodiversiteit, veiligheid, duurzaamheid, natuurwaarden, visuele kwaliteiten, leefbaarheid, wensen bewoners.

13/89

Figuur 2.3: Landschapsinrichting Westelijke Perkpolder, Bijlage 2 Landschappelijk inrichtingsplan (bron: LiPS) 2.2.2 Het Veerplein en het Stranddorp Doordat de grote internationale golfbaan niet langer haalbaar is, moest er een andere manier worden gevonden om het vastgoed te valoriseren. Daarom het tweede deel van het dorp Waterzande, het Stranddorp, volledig langs de Westerschelde gebouwd. Door dit gedeelte op te hogen, kunnen woningen met uitzicht op de Westerschelde en op de Westelijke Perkpolder aangeboden worden. Het totaal aantal woningen blijft gelijk ten opzichte van het huidige bestemmingsplan. Door het verplaatsen van de aan de golfbaan gekoppelde woningen naar het gebied ten noorden van het Veerplein, ontstaat een samengesteld dorpsgebied met 450 woningen, bestaande uit twee deelgebieden: Stranddorp en Veerplein. Aansluitend op de bestaande dijk wordt het nieuwe woongebied van het Stranddorp ten noorden van het Veerplein opgehoogd tot een hoogte van 10 tot 12 meter boven NAP, zodat het nieuwe dorp aansluit op het dijkniveau en het niveau van het Veerplein. De woningen in het Stranddorp worden vrijstaand, aaneengebouwd of gestapeld gerealiseerd. Als onderdeel van het dorpsgebied worden ook horeca, detailhandel en dienstverlening mogelijk gemaakt, zodat een goed functionerend dorp ontstaat, met de nodige voorzieningen.

Het zwaartepunt van de horeca, detailhandel en voorzieningen zal in het centrumgebied op het Veerplein komen te liggen, maar ook in het Stranddorp worden deze voorzieningen mogelijk gemaakt. In aanvulling op het hotel, dat in het deelgebied Veerplein wordt gerealiseerd, worden binnen het Stranddorp maximaal 110 hoteleenheden mogelijk gemaakt.

14/89

Het doel is om een levendig dorp met permanente bewoning en alle daarbij behorende voorzieningen te realiseren, waarbij ook deeltijdwonen mogelijk is. Het dorp bestaat uit twee samenhangende deelgebieden met eigen accenten: het Veerplein en het Stranddorp. Om een sociaal-maatschappelijk goed functionerend dorp te creëren, met alle daarbij behorende voorzieningen, wordt ruimte geboden aan detailhandel en dienstverlening, zonder te concurreren met het bestaande aanbod in de omgeving. Detailhandel en dienstverlening zijn gericht op Waterzande en complementair aan het bestaande aanbod in de omgeving. Daarnaast wordt meer ruimte geboden aan horeca dan nu op basis van het geldende bestemmingsplan mogelijk is. Daarbij speelt ook het leisure-effect van Waterzande een rol. Het Veerplein en het Stranddorp aan de Westerschelde met het strand en de jachthaven bieden een aantrekkelijk verblijfsmilieu voor dagjesmensen. Dat betekent dat aanvullend draagvlak ontstaat voor horeca, detailhandel en dienstverlening. Verder zullen ten behoeve van de bewoners en de hotelgasten van het dorp ook ondergeschikte sportvoorzieningen mogelijk worden gemaakt. Kleinschalige (niet-gebouwde) sportvoorzieningen zoals een tennis- of padelbaan, een basketbalveld of een pannakooi vergroten hier de kwaliteit van de leefomgeving en de leefbaarheid.

De woningen op het Veerplein en in het Stranddorp kijken in zuidelijke en westelijke richting uit over de Westelijke Perkpolder, waarin agrarische activiteiten in een groenblauw landschap zijn toegestaan. De woningen zullen op minimaal 50 meter afstand van de landbouwpercelen worden gerealiseerd in verband met de gezondheid. Hoogtezonering bebouwing Om in te kunnen spelen op de woningmarkt wordt er flexibiliteit gecreëerd voor het bouwen van de woningen in het nieuwe dorp. Daarbij wordt een algemene hoogteregeling gehanteerd, waarbinnen verschillende woningtypen kunnen worden gerealiseerd (vrijstaand, aaneengebouwd of gestapeld). Aan de randen van het deelgebied Stranddorp en de binnen(west-)zijde van het deelgebied Veerplein is de bouwhoogte beperkt tot 13 meter voor gebouwen met een kap (goothoogte maximaal 7 meter). Gebouwen met een plat dak mogen maximaal 11 meter zijn, waarbij sprake moet zijn van een teruggesprongen derde bouwlaag, die niet groter mag zijn dan 50% van de oppervlakte van de tweede bouwlaag. In het midden van deelgebied Stranddorp en aan de noord- en oostzijde van deelgebied Veerplein wordt middels een aanduiding 'gestapeld' ruimte geboden voor appartementengebouwen tot 16 meter. De hoogtezonering is niet alleen stedenbouwkundig wenselijk, maar ook ecologisch.

Door de hogere bebouwing verder van de dijk te positioneren wordt de lichtuitstraling vanuit de appartementen op de Westerschelde verminderd. Landschappelijke inpassing De gebiedsontwikkeling van Waterzande wordt landschappelijk goed ingepast in de omgeving, zie figuur 2.3. Daartoe wordt in de Westelijke Perkpolder een groenblauw landschap gerealiseerd, met agrarische gebruik, beplanting, natuur en water en extensief dagrecreatief medegebruik, zoals opgenomenin het Landschappelijk inrichtingsplan. Door de hoogteligging van Waterzande en de hoogte van de bebouwing is het niet mogelijk Waterzande vanuit de wijde omgeving volledig aan het zicht te onttrekken. De landschappelijke inrichting is er op gericht om het beeld van Waterzande vanuit de omgeving zo groen mogelijk te maken. Daartoe zal tussen de Perkstraat en Waterzande een

15/89

gebied met een oppervlakte van 20 ha worden ingericht met water, natuur en bos, in combinatie met het accentueren van de verkavelingsstructuur in het agrarisch gebied met beplanting. Hoteleenheden Het aantal hoteleenheden in het dorp wordt vergroot. Dit is nodig om het totale plangebied te kunnen ontwikkelen, nu de golfbaan als kostendrager wegvalt. Ook biedt deze vergroting de mogelijkheid om een gevarieerd programma aan verschillende hotelvoorzieningen te kunnen bieden om in te spelen op de kansen in de markt. Hiermee kan de noodzakelijke economische basis onder Waterzande worden versterkt. In het geldende bestemmingsplan zijn 140 hoteleenheden rechtstreeks mogelijk gemaakt, via een afwijking zijn er 60 extra toegestaan tot een totaal van 200. Het is echter gewenst om 250 hoteleenheden te kunnen realiseren. Uit de toets aan de ladder voor duurzame verstedelijking blijkt dat hiervoor voldoende marktruimte beschikbaar is. Particuliere eigenaren van hoteleenheden kunnen die ook voor eigen gebruik benutten, binnen de hotelformule. Verhuur vindt plaats door middel van centrale bedrijfsmatige exploitatie. Het hotel wordt in het noordelijk deel van het Veerplein gerealiseerd. De 110 extra hoteleenheden worden uit stedenbouwkundig oogpunt ook mogelijk gemaakt in het aansluitende deel van het Stranddorp.

De reden daarvoor is dat anders de bebouwingsdichtheid in het deelgebied Veerplein te groot wordt, wat ten koste gaat van het gewenste woon- en leefmilieu. Landmark In het Masterplan en in (een afwijkingsbevoegdheid in) het geldende bestemmingsplan is een stedenbouwkundig accent voorzien in de vorm van een landmark, met (na toepassing van een afwijkingsmogelijkheid) een oppervlakte van maximaal 200 m² en een bouwhoogte van ten hoogste 30 meter. Het bestemmingsplan koppelt aan de afwijkingsbevoegdheid de voorwaarde dat 'ruimtelijk kwalitatief de meerwaarde als landmark is aangetoond, waaronder wordt verstaan de versterking van de identiteit en / of het karakter van het gebied als woon- en recreatiegebied, het realiseren van een specifieke vorm van horecafaciliteiten onderscheidend van de aanwezige functies in de regio, het benutten van bijzondere potenties van het gebied en de omgeving zelf dan wel in verband met daarmee vergelijkbare omstandigheden'. In het Masterplan is voorzien dat het hotel in het landmark wordt gerealiseerd. Gelet op de gewenste uitbreiding van het hotel is het gewenst gebruik te maken van de in het geldende bestemmingsplan opgenomen afwijkingsbevoegdheid. In combinatie daarmee is uitbreiding van de oppervlakte van de landmark gewenst tot 550 m².

Tegen die achtergrond is de ontwikkeling van het landmark getoetst aan de voorwaarde uit de afwijkingsbevoegdheid. Met een bouwhoogte van 30 meter op een grotere oppervlakte 550 m² op deze locatie centraal in Waterzande, aan de jachthaven, worden uitzicht en beleving van deze locatie en de bijzondere omgeving ervan versterkt. In deze omvang kan het landmark ruimte bieden aan onderscheidende horecaconcepten, zoals (de uitbreiding van) het hotel en een restaurant op de bovenste verdieping dat weids uitzicht heeft en zo de bijzondere potentie van het gebied benut. Voor een optimale invulling van deze concepten is een grotere bouwhoogte over een grotere oppervlakte nodig om alle benodigde ruimtes zoals een lift, een keuken en ontvangst- en verkeersruimte, goed te kunnen faciliteren. Tegelijkertijd wordt met het landmark de stedenbouwkundige positie van Waterzande als dorp aan de Westerschelde gemarkeerd. Architectonisch vraagt het landmark om een kwalitatief hoogwaardig ontwerp, dat recht doet aan de locatie, aan het project Perkpolder en de stedenbouwkundige betekenis van het landmark, met een

16/89

ingetogen en kenmerkende architectuur. Het landmark vormt ruimtelijk-kwalitatief en architectonisch een meerwaarde voor zowel het project Perkpolder als voor de omgeving: een hoogwaardige markering van het project en een stedenbouwkundig accent in de omgeving. Omdat met deze invulling van het Masterplan aan de voorwaarden voor de grotere bouwhoogte is voldaan, is de mogelijkheid voor het landmark rechtstreeks opgenomen in dit bestemmingsplan.

Figuur 2.4: Impressie dorp (bron: LiPS) 2.2.3 Horeca Om voldoende levendigheid te creëren en een sociaal-maatschappelijk goed functionerend dorp is horeca een belangrijke functie. In het dorp (Veerplein en Stranddorp) worden ten hoogste 8 horecaeenheden toegestaan met een totaal oppervlak van ten hoogste 2.950 m² bvo, een toevoeging van 2.250 m², aanvullend op het geldend bestemmingsplan (circa 500 m² horecabedrijf in Gemengd-2 en 200 m² hotel in Woongebied). Door het opnemen van een maximum aantal en een maximum oppervlakte (bedrijfsvloeroppervlakte: bvo) wordt flexibiliteit geboden om de eenheden te ontwikkelen op locaties en in omvang corresponderend met de realisatie van Waterzande en de behoefte uit de markt. Met een afwijkingsbevoegdheid wordt vergroting van de oppervlakte horeca en/of vergroting van het aantal horecavestigingen mogelijk gemaakt, mits middels een behoefteonderzoek blijkt dat daar marktruimte voor bestaat en er geen stikstofdepositie op stikstofgevoelige gebieden ontstaat. Conform het geldende bestemmingsplan worden twee horecabedrijven uit maximaal categorie 2 van de Staat van horecabedrijven mogelijk gemaakt. De overige zes horecabedrijven worden tot maximaal categorie 1c toegelaten.

Het hotel was al toegestaan in het geldend bestemmingsplan en maakt dus geen onderdeel uit van de aanvullend toegestane 6 horecaeenheden (met de maximale oppervlakte van 2.250 m2). Het hotel telt wel mee in het totaal van 2.950 m² aan bvo horeca dat na herziening wordt toegestaan in het Veerplein en het Stranddorp. Wanneer een zelfstandig restaurant zich vestigt in het hotel, telt dit restaurant als een nieuwe horecaeenheid.

17/89

2.3

Samenvatting herziening

In onderstaande tabel zijn de aanpassingen van het Masterplan samengevat die in deze herziening mogelijk worden gemaakt. In hoofdstuk 3 worden alleen deze aanpassingen getoetst aan relevant rijks-, provinciaal en gemeentelijk beleid. In hoofdstuk 4 worden de aanpassingen getoetst aan de relevante omgevingsaspecten. Voor zover het programma ruimtelijk en functioneel al mogelijk is op grond van het geldende bestemmingsplan 'Perkpolder, 1e herziening' heeft de toetsing van dat programma aan de relevante omgevingsaspecten al in dat plan plaatsgevonden. Hoofdstuk 5 beschrijft de juridisch-planologische vertaling van deze aanpassingen in dit bestemmingsplan 'Perkpolder, 2e herziening' Onderwerp

Aanpassing Masterplan

Toetsing

WONEN 1. Wonen Stranddorp

De 200 woningen die voorheen in het Het aantal woningen blijft gelijk, namelijk golfdorp mogelijk waren, worden nu 200, maar de locatie verandert. verplaatst naar het noordoosten van het Deze aanpassing kan effecten hebben op de plangebied aansluitend aan de dijk: het beschermde natuurwaarden in de Stranddorp. omgeving. De 200 woningen blijven geregeld binnen de bestemming 'Gemengd - 2'.

2. Flexibiliteit bouwvormen wonen

Binnen stedenbouwkundige Deze aanpassing is in dit hoofdstuk randvoorwaarden worden geen regels ruimtelijk en stedenbouwkundig gesteld aan de bouwvorm: woningen mogen verantwoord. Voor het overige heeft deze in het hele dorp, zowel het Veerplein als het aanpassing geen effecten op de omgeving. Stranddorp, vrijstaand, aaneen of gestapeld gebouwd zijn. Goot- en bouwhoogte worden gelijk getrokken. Daaraan gekoppeld wordt een hoogtezonering opgenomen, waardoor direct langs de noordelijke en oostelijke rand van Waterzande een lagere maximale bouwhoogte geldt dan in een zone wat verder van de Zeedijk.

3. 2e woningen

Gebruik als 2e woning werd expliciet Deze aanpassing is onderdeel van de toets toegestaan in 'Gemengd - 2' en wordt nu aan de ladder voor duurzame toegestaan voor alle woningen binnen de verstedelijking. bestemmingen 'Gemengd - 2' én 'Woongebied'.

4. SportvoorIn het dorp worden kleinschalige zieningen in het dorp sportvoorzieningen mogelijk gemaakt, passend bij de woon- en horecafunctie en gericht op de bewoners en hotelgasten van Waterzande.

18/89

Deze aanpassing is in dit hoofdstuk ruimtelijk en stedenbouwkundig verantwoord. Verdere toetsing van deze aanpassing aan beleid en omgevingsaspecten is niet nodig.

HORECA, DETAILHANDEL 5. Horeca

Het toelaatbare aantal horecavestigingen en Deze aanpassing is onderdeel van de toets aantal m² bvo horeca in Veerplein en aan de ladder voor duurzame Stranddorp worden uitgebreid. Van de 8 verstedelijking en de effecten op horecavestigingen mogen er twee behoren beschermde natuurwaarden. (Voor tot maximaal categorie 2 uit de Staat van toepassing van de afwijkingsbevoegdheid horeca-activiteiten. De overige voor eventuele uitbreiding van het aantal horecapunten mogen maximaal behoren tot horecavestigingen of het aantal m² bvo categorie 1c. Een extra horecavestiging in horeca is een nieuw behoefteonderzoek het hotel is onderdeel van dit maximale vereist.) aantal.

6. Hotel

Het huidige bestemmingsplan laat 140 hoteleenheden rechtstreeks toe en na toepassing van een binnenplanse afwijkingsbevoegdheid maximaal 200. Verdere uitbreiding naar 250 eenheden is gewenst. In aanvulling op de hotelkern, die in het deelgebied Veerplein is gesitueerd, zullen de 110 aanvullende eenheden ook in het aansluitende deel van het Stranddorp mogelijk worden gemaakt.

7. Detailhandel en dienstverlening

Er wordt maximaal 900 m² bvo detailhandel Deze aanpassing is onderdeel van de toets en/of dienstverlening toegestaan, in aan de ladder voor duurzame maximaal 6 detailhandelsvestigingen. Deze verstedelijking en de eisen uit de Wet vestigingen zijn kleinschalig en gericht op de natuurbescherming. (Voor toepassing van eigen bevolking, hotelgasten en bezoekers de afwijkingsbevoegdheid voor eventuele van Waterzande, complementair aan en niet uitbreiding van het aantal concurrerend met het bestaande aanbod in detailhandelsvestigingen of het aantal m² de omgeving. bvo detailhandel is een nieuw behoefteonderzoek vereist.)

Deze aanpassing is onderdeel van de toets aan de ladder voor duurzame verstedelijking en de effecten op beschermde natuurwaarden.

STEDENBOUWKUNDIG E ASPECTEN 8. Landmark op Veerplein

19/89

Het huidige bestemmingsplan laat een Deze aanpassing is in dit hoofdstuk landmark toe na toepassing van een ruimtelijk en stedenbouwkundig binnenplanse afwijkingsbevoegdheid, met verantwoord. Verdere toetsing van deze een maximale oppervlakte footprint van aanpassing aan beleid en 200 m² en een maximale bouwhoogte van omgevingsaspecten is niet nodig. 30 meter. Dit laatste wordt nu rechtstreeks toegestaan, met een oppervlakte van maximaal 550 m².

WESTELIJKE PERKPOLDER 9. Multifunctioneel De mogelijkheid om een golfbaan te landschap Westelijke realiseren, vervalt. De daarmee Perkpolder samenhangende woningbouwmogelijkheden worden verplaatst naar de dijk in de vorm van het Stranddorp, grenzend aan het Veerplein. In de Westelijke Perkpolder wordt de realisatie van een groenblauw landschap mogelijk gemaakt, met een combinatie van functies op het gebied van toekomstgerichte duurzame agrarische activiteiten, waterberging, natuur en extensieve dagrecreatie. Binnen de Westelijke Perkpolder wordt de ontwikkeling van natuur, groen- en watergebieden mogelijk gemaakt. Er zal 20 ha natuur en water worden gerealiseerd.

20/89

Deze aanpassing is getoetst aan relevant rijks-, provinciaal en gemeentelijk beleid en aan de ladder voor duurzame verstedelijking en de beschermde natuurwaarden in de omgevingeisen uit de Wet natuurbescherming.

Hoofdstuk 3 3.1

Beleidskader

Inleiding

In bestemmingsplan 'Perkpolder, 1e herziening' is het programma dat daarin mogelijk is getoetst aan het geldende beleidskader ten tijde van dat plan In deze herziening van dat bestemmingsplan worden dan ook alleen de aanpassingen van het programma getoetst aan het huidige beleidskader: het grootste deel van het ruimtelijk en functioneel programma blijft hetzelfde of krijgt een andere locatie. In dit hoofdstuk worden de aanvullende ontwikkelingsmogelijkheden die in de 2e herziening planologisch worden geregeld, getoetst aan het relevante beleidskader van rijk, provincie en gemeente.

3.2

Rijksbeleid

3.2.1 Nationale Omgevingsvisie (NOVI) De Nationale Omgevingsvisie, kortweg NOVI, loopt vooruit op de inwerkingtreding van de Omgevingswet en vervangt op rijksniveau de Structuurvisie Infrastructuur en Ruimte. Uitgangspunt in de nieuwe aanpak is dat ingrepen in de leefomgeving niet los van elkaar plaatsvinden, maar in samenhang. Zo kunnen in gebieden betere, meer geïntegreerde keuzes worden gemaakt. Aan de hand van een toekomstperspectief op 2050 brengt de NOVI de langetermijnvisie van het Rijk in beeld. In wat voor Nederland willen we graag leven in 2050 Als we alle wensen naast elkaar leggen, ontstaat het volgende beeld. We willen een land:  dat gezond en klimaatbestendig is, met schone lucht, schoon water en een schone bodem en veel ruimte voor groen en water;  met een uitstekend functionerende economie, die duurzaam en circulair is. Nauw verbonden met onze buurlanden en de rest van de wereld, als onderdeel van de internationale gemeenschap;  waar het goed wonen en werken is.

Met aangename en vitale steden en dorpen, en een productief en aantrekkelijk platteland;  met uitstekende bereikbaarheid, waar iedereen snel en gemakkelijk van A naar B komt, met zo min mogelijk schadelijke uitstoot en overlast;  waar we voldoende ruimte hebben om te kunnen bewegen, ontspannen en tot onszelf te komen; zowel in de stad als daarbuiten;  dat veilig is en ons beschermt tegen overstromingen en andere gevaren;  waar een goede balans is tussen gebouwde omgeving en open landschap, tussen natuur en cultuur, tussen land en water;  dat openstaat voor verandering, en waar de kracht van zijn traditie, cultuur en identiteit wordt weerspiegeld in de inrichting van de leefomgeving. Nationale belangen Gemeenten, waterschappen, provincies en het Rijk zijn samen verantwoordelijk voor de fysieke leefomgeving. Sommige belangen en opgaven overstijgen het lokale, regionale en provinciale niveau en vragen om nationale

21/89

aandacht. Dit noemen we 'nationale belangen'. De nationale belangen die van toepassing zijn op de extra functies zijn:    

Bevorderen van een duurzame ontwikkeling van Nederland als geheel en van alle onderdelen van de fysieke leefomgeving; Realiseren van een goede leefomgevingskwaliteit; Waarborgen en bevorderen van een gezonde en veilige fysieke leefomgeving;; Behouden en versterken van cultureel erfgoed en landschappelijke en natuurlijke kwaliteiten van (inter)nationaal belang.

Toetsing Het enerzijds vernieuwende duurzame en extensief agrarische landschap, waarin het bedrijven van landbouw blijft, en het groenblauwe landschap komen in de Westelijke Perkpolder waar in het huidige bestemmingsplan een golfbaan is beoogd. Hier dragen deze functies bij aan een goede ruimtelijke kwaliteit van de nieuwe leefomgeving waarin bewoners elkaar kunnen ontmoeten en waarin ze kunnen ontspannen in een groene omgeving. Daarnaast sluiten de nieuwe functies in de polder beter aan op het huidige gebruik van de gronden en blijft de polder zijn landelijke uitstraling houden. 3.2.2 Besluit ruimtelijke ordening (Bro), artikel 3.1.6, lid 2 De aanpassingen van het Masterplan zijn te kwalificeren als nieuwe stedelijke ontwikkeling als bedoeld in artikel 1.1.1 lid 1 aanhef en onder i Bro. Op grond van artikel 3.1.6 lid 2 Bro moet een nieuwe stedelijke ontwikkeling worden gemotiveerd met behulp van de Ladder voor duurzame verstedelijking. De Ladder vereist dat de behoefte aan de verschillende functies inzichtelijk wordt gemaakt, kwantitatief (in aantallen en meters) en kwalitatief (qua concept, programmering, doelgroep en locatie).

Omdat de aanpassingen een nieuwe stedelijke ontwikkeling zijn in de zin van het Bro heeft adviesbureau Bureau Stedelijke Planning de vraag onderzocht of de gewijzigde programmaonderdelen hotel, horeca en detailhandel in Waterzande voorzien in een behoefte, kwantitatief en kwalitatief, of de ruimtelijke effecten aanvaardbaar zijn en of het daarmee de toets aan de Ladder voor duurzame verstedelijking en beleidskaders kan doorstaan. De ladderonderbouwing is als Bijlage 2 bij deze toelichting opgenomen.

22/89

Figuur 3.1: Uitkomsten ladderonderbouwing Waterzande (bron: Bureau Stedelijke Planning, Bijlage 2) Conclusie De aanpassingen van het Masterplan voldoen aan de criteria van de ladder voor duurzame verstedelijking.

23/89

3.3

Provinciaal beleid

3.3.1 Zeeuwse Omgevingsvisie De Zeeuwse Omgevingsvisie is een strategische langetermijnvisie voor Zeeland en beschrijft de uitdagingen die op ons afkomen, de Zeeuwse ambities voor 2050 en tussendoelen voor 2030. In 2050 is er voor ieder een passende woning beschikbaar. In de omgeving van je huis kun je je veilig voelen. Je leeft gezond: wandelen, fietsen, gezond eten, ontmoeten en ontspannen. De woonomgeving draagt bij aan biodiversiteit en is ingericht op langere droogte en op overtollig regenwater. Voorzieningen zijn klimaatneutraal voor iedereen bereikbaar, ook wanneer je geen auto hebt. Mobiliteit is snel, slim, veilig, schoon en betaalbaar voor zowel reiziger als overheid. De digitale bereikbaarheid is snel en goed. Het onderwijs in de provincie is goed bereikbaar, betaalbaar en van hoogstaande kwaliteit. Zeeland beschikt verspreid door de provincie over een aantal onderscheidende kleinschalige top- en kwaliteitsvoorzieningen. De Zeeuwse culturele infrastructuur is robuust en veerkrachtig en biedt de regio een vernieuwend, toegankelijk en compleet cultuuraanbod. In 2050 zijn bodem, grondwater en alles wat daarin te vinden is van robuuste, hoogwaardige kwaliteit. Weersextremen schaden de bodem niet. Door aanwezigheid van meer organische stoffen draagt de bodem bij aan CO2-opslag en een betere bodemstructuur.

Planten, mensen en dieren worden nauwelijks meer bedreigd door risicovolle milieufactoren. In 2050 heeft Zeeland een circulaire economie. De meeste sectoren maken gebruik van reststoffen die door anderen onbenut zijn gelaten, dan wel zijn uitgestoten als afval of producten die aan het eind van de levensduur zijn en worden hergebruikt. Hierdoor staan de sectoren niet langer op zichzelf maar houden ze contact met andere branches. In 2050 is Zeeland klimaatbestendig en waterrobuust. Zeeland stoot vrijwel geen CO2 en andere broeikasgassen uit. Industrie, mobiliteit, verwarming en elektriciteitsproductie zijn nagenoeg fossielvrij en/of CO2 vrij. Toetsing In deze herziening blijft het aantal woningen dat in bestemmingsplan 'Perkpolder, 2e herziening al was toegestaan gelijk: de ontwikkeling van Perkpolder draagt bij aan de beschikbaarheid van passende woningen in de provincie. Het op termijn volledig vernieuwende duurzame en extensieve agrarisch landschap en het groenblauwe landschap in de Westelijke Perkpolder dragen ook bij aan de doelen van de Zeeuwse Omgevingsvisie, met meer biodiversiteit (dan in geval van een golfbaan) en met waterpartijen ingericht op de opvang en buffering van hemelwater. 3.3.2 Omgevingsverordening Zeeland In de Omgevingsverordening Zeeland zijn regels opgenomen ten aanzien van de fysieke leefomgeving van de provincie Zeeland.

Hierbij zijn de uitgangspunten opgenomen die zijn vastgelegd in de Zeeuwse Omgevingsvisie.

24/89

Toetsing Artikel 5.14 Uitbreiding verblijfsrecreatie buiten de kustzone In de toelichting van artikel 5.13 staat dat hotels voorbeelden van verblijfsrecreatie zijn. In beoogde situatie wordt het hotel uitgebreid. Perkpolder ligt buiten de kustzone, daarom moet getoetst worden aan artikel 5.14 Verblijfsrecreatie buiten de kustzone. Uitbreiding van een verblijfsrecreatieterrein worden toegelaten buiten bestaand stedelijk gebied, als aannemelijk wordt gemaakt dat voldaan wordt aan de in bijlage IV, onder 3, A tot en met D, opgenomen uitgangspunten. Hierna volgt de toetsing aan deze uitgangspunten. A. Ruimtelijke kwaliteit De uitbreiding van het hotel vindt voornamelijk plaats in het landmark. In voorliggend bestemmingsplan wordt namelijk mogelijk gemaakt dat het landmark een hoogte krijgt van 30 meter en een oppervlakte van 500 m 2. Met het landmark wordt de stedenbouwkundige positie van Waterzande als dorp aan de Westerschelde gemarkeerd. Architectonisch vraagt het landmark om een kwalitatief hoogwaardig ontwerp, dat recht doet aan de locatie, aan het project Perkpolder en de stedenbouwkundige betekenis van het landmark, met een ingetogen en kenmerkende architectuur.

Het landmark vormt ruimtelijk-kwalitatief en architectonisch een meerwaarde voor zowel het project Perkpolder als voor de omgeving: een kwalitatief hoogwaardige markering van het project en een stedenbouwkundig accent in de omgeving. B. Economische haalbaarheid: In paragraaf 6.3 is aangetoond dat de totale ontwikkeling, waartoe het hotel behoort, financieel uitvoerbaar is. C. Markt en onderscheidend vermogen van het concept: De uitbreiding van het hotel houdt in dat het aantal hoteleenheden wordt vergroot. Dit biedt de mogelijkheid om een gevarieerd programma aan verschillende hotelvoorzieningen te kunnen bieden om in te spelen op de kansen in de markt. In de ladderonderbouwing in Bijlage 2 is toegelicht dat langer verblijf in hotelappartementen populair is. De combinatie van normaal hotel en hotelappartementen die verkocht worden zorgt voor een hybride hotelconept. In de hotelmarktstudie van ZKA (2020) wordt aangegeven dat in Zeeland kansen liggen voor concepten met blurring van verschillende diensten. Waterzande speelt hier op in door reguliere hoteleenheden, familie-eenheden en appartementen aan te bieden. D. Sociaal maatschappelijke bijdrage: De uitbreiding van het hotel brengt extra werkgelegenheid met zich mee en voorziet in een maatschappelijke vraag.

Artikel 5.35 Afwegingszone natuurgebieden Voor gronden binnen de afwegingszone van 100 meter rond een bestaand natuurgebied moet een beschrijving worden gegeven van de wijze waarop rekening is gehouden met de wezenlijke kenmerken en waarden van het natuurgebied en moet aannemelijk worden gemaakt dat geen activiteit wordt toegelaten die nadelige gevolgen heeft voor de bedoelde kenmerken en waarden. Middels de Voortoets in Bijlage 4 is aangetoond dat geen onevenredige aantasting van de bedoelde kenmerken en waarden van het Natuurnetwerk Zeeland plaatsvindt.

25/89

Artikel 5.36 Landschap en erfgoed Landschappelijk verandert er met deze 2e herziening aanzienlijk minder dan in het huidige bestemmingsplan is toegestaan t.b.v. de golfbaan. In het huidige bestemmingsplan was toegestaan dat de gehele polder tot 12 meter + NAP zou mogen worden opgehoogd t.b.v. de golfbaan. In deze 2e herziening wordt alleen het Stranddorp, het woongedeelte achter de dijk opgehoogd, zie o.a. beantwoording zienswijze 3b. De dijken rondom het plangebied blijven volledig intact en zichtbaar in het landschap. Bovendien wordt de nieuwe bebouwing van Waterzande goed in het landschap ingepast door de ontwikkeling van 20 ha water, natuur en bos. Duurzame verstedelijking Ten aanzien van woningbouw wordt aangegeven dat rekening moet worden gehouden met de algemene regels voor duurzame verstedelijking, vergelijkbaar met de ladder voor duurzame verstedelijking uit het Bro. Verwezen wordt daarom naar de ladderonderbouwing in paragraaf 3.2. Permanente bewoning hoteleenheden Voor de hotelappartementen wordt in lijn met het provinciaal beleid in de regels bepaald dat permanente bewoning niet is toegestaan. Bovendien wordt opgenomen dat verhuur van de hoteleenheden centraal bedrijfsmatig zal plaatsvinden. Agrarische bedrijfsvoering In het voorliggende bestemmingsplan wordt één schuur mogelijk gemaakt ten behoeve van het beheer van de Westelijke Perkpolder.

Daarmee wordt aangesloten bij het provinciaal beleid, dat kleinschalige bouwwerken toelaat, die noodzakelijk zijn ten behoeve van een doelmatige agrarische bedrijfsvoering (art. 2.16 lid 4 van de Omgevingsverordening 2018). Waterkering en beschermde dijken Daarnaast zijn in de Provinciale Omgevingsverordening regels opgenomen ten aanzien van waterkeringen en beschermde dijken. Paragraaf 4.8 (de watertoets) gaat nader in op het effect van de aanpassingen van het plan op waterkeringen en beschermde dijken, in het bijzonder de Kalverdijk. Herstel natuur- en landschapswaarden binnen EHS Tevens zijn regels gesteld over het behoud en het mogelijk herstel van de natuur- en landschapswaarden binnen de EHS, het Natuurnetwerk Zeeland. Ten behoeve van de beoogde ontwikkeling is een voortoets opgesteld (zie paragraaf 4.10).

3.4

Gemeentelijk beleid

3.4.1 Structuurvisie Hulst De gebiedsontwikkeling Perkpolder is benoemd in de structuurvisie Hulst. Aan de kaders die in de structuurvisie worden benoemd (recreatie en woningbouwontwikkeling) wordt voldaan.

26/89

Toetsing De aanpassingen van het Masterplan wijken niet af van de kaders die in Structuurvisie Hulst worden benoemd (recreatie en woningbouwontwikkeling). Ook met deze herziening wordt dan ook die kaders voldaan.

3.5

Conclusie

De aanpassingen van het bestemmingsplan 'Perkpolder 1e herziening' in deze herziening van dat plan voldoen aan rijks- en provinciaal beleid. De aanpassingen zijn in lijn met de doelen van de Nationale Omgevingsvisie en voldoen aan de ladder voor duurzame verstedelijking (zie paragraaf 3.2.2). De aanpassingen sluiten ook aan op de kaders van de Zeeuwse Omgevingsvisie en de Provinciale Omgevingsverordening 2018.

27/89

Hoofdstuk 4 4.1

Omgevingsaspecten

Vormvrije m.e.r.-beoordeling

In onderdeel C en D van de bijlage bij het Besluit m.e.r. is aangegeven welke activiteiten in het kader van het omgevingsvergunning plan-m.e.r.-plichtig, project-m.e.r.-plichtig of m.e.r.-beoordelingsplichtig zijn. Voor deze activiteiten zijn in het Besluit m.e.r. drempelwaarden opgenomen. Daarnaast dient het bevoegd gezag bij de betreffende activiteiten die niet aan de bijbehorende drempelwaarden voldoen, na te gaan of sprake kan zijn van belangrijke nadelige gevolgen voor het milieu, gelet op de omstandigheden als bedoeld in bijlage III van de EEG-richtlijn milieueffectbeoordeling. Deze omstandigheden betreffen:  de kenmerken van de projecten;  de plaats van de projecten;  de kenmerken van de potentiële effecten. De ontwikkeling van Waterzande en het extra programma op grond van dit bestemmingsplan kunnen worden aangeduid als een stedelijk ontwikkelingsproject (bijlage D 11.2). Een stedelijk ontwikkelingsproject is m.e.r.-beoordelingsplichtig als het gebied een oppervlakte heeft van meer dan 100 hectare of meer dan 2.000 woningen of 200.000 m² bvo telt. In het kader van bestemmingplan 'Perkpolder, 1e herziening' is beoordeeld dat de ontwikkeling van Waterzande met de bouw van 450 nieuwe woningen ver beneden de drempelwaarden blijft en dat op grond daarvan geen m.e.r. nodig is.

Dat geldt ook voor het extra programma dat dit bestemmingsplan mogelijk maakt (zie paragraaf 2.3). Uit de beoordeling van de omgevingsaspecten in de Aanmeldnotitie vormvrije m.e.r.-beoordeling (Bijlage 1 bij deze toelichting) volgt dat als gevolg van de aanpassing van de beoogde ontwikkeling geen belangrijke nadelige gevolgen voor het milieu worden verwacht en dat het doorlopen van een m.e.r.-procedure niet noodzakelijk is.

4.2

Verkeer en parkeren

Uit het oogpunt van een goede ruimtelijke ordening is het nodig dat de omliggende wegen het verkeer in en rondom een plangebied goed en verkeersveilig kunnen afwikkelen. Inzicht in de verkeersgeneratie is ook van belang, omdat deze cijfers als invoer dienen voor de onderzoeken naar luchtkwaliteit en het effect op stikstofdepositie. In het bestemmingsplan 'Perkpolder, 1e herziening' is beoordeeld dat het ruimtelijk en functioneel programma dat dat plan mogelijk maakt, uit het oogpunt van verkeer voldoet aan de eisen van een goede ruimtelijke ordening. Voor zover deze herziening een ander programma mogelijk maakt, is de verkeersgeneratie als gevolg van dat programma bepaald. Uitgangspunt voor het bepalen van de verkeersgeneratie zijn de kengetallen afkomstig uit CROW-publicatie 744 'Parkeerkencijfers 2024'. Waar nodig worden de kengetallen gecorrigeerd voor de bijzondere ligging en het eigen karakter van Waterzande. Dit wordt hierna toegelicht onder 'dubbelgebruik'. De extra verkeersgeneratie die als gevolg van het bestemmingsplan Perkpolder, 2e herziening kan ontstaan, hangt samen met de extra hoteleenheden, de extra horecaruimte en de aanvullende detailhandels- en dienstverleningsmogelijkheden die het bestemmingsplan mogelijk maakt.

28/89

Dubbelgebruik Voor de verkeersgeneratie en de parkeeropgave is van belang dat de aanvullende functies die met het voorliggende bestemmingsplan mogelijk worden gemaakt, deels bezoekers van buiten Waterzande aantrekken, maar dat ook bewoners van Waterzande gebruik maken van deze functies.  De aanvullende detailhandel en dienstverlening is relatief kleinschalig en volledig gericht op de eigen bewoners en bezoekers van Waterzande. Detailhandel en dienstverlening trekken dan ook geen externe bezoekers aan, waardoor de verkeersgeneratie enkel bestaat uit personeel en bevoorrading.  De extra hoteleenheden trekken in beginsel uitsluitend verkeer van buiten Waterzande. Voor de verkeersgeneratie wordt uitgegaan van de kengetallen uit CROW 744.  Wat betreft de horeca wordt conform de door BSP opgestelde Ladderonderbouwing aangenomen dat 60% van de gasten bewoner is van Waterzande, of al voor andere redenen (bijvoorbeeld het hotel) in Waterzande is. Dat betekent dat voor de horeca wordt uitgegaan van een parkeerbehoefte en een verkeersgeneratie van 40% van de kengetallen van het CROW. Aantal verkeersbewegingen Voor de met voorliggende herziening aanvullend mogelijk te maken ontwikkelingen is het aantal verkeersbewegingen bepaald op basis van de volgende uitgangspunten.

 Er zijn in deze herziening 110 extra hoteleenheden toegestaan;  Binnen de aanduiding 'overige zone – voorzieningen': 1. wordt aanvullend op het geldende bestemmingsplan 2.250 m² bvo horeca toegestaan; 2. wordt aanvullend 900 m² detailhandel en dienstverlening toegestaan. Voor de berekening van de verkeersgeneratie wordt het plangebied gekenmerkt als 'rest bebouwde kom' en 'weinig stedelijk'. Waarbij het midden van de bandbreedte wordt genomen. In tabel 4.1 is het aantal benodigde parkeerplaatsen en de verkeersstroom als gevolg van de aanvullende functies inzichtelijk gemaakt. Tabel 4.1: Verkeersgeneratie aanvullende ontwikkelingen bestemmingsplan functie

aantal/ oppervlakte

hotel

110 extra 352 hoteleenheden

352

3,2 x 110 3,2 mtv/etm per hoteleenheid, uitgaande van CROW-kengetal voor 5-sterrenhotel. Omrekenfactor weekdag naar werkdag hotelfuncties conform CROW: 1,0

horeca

2.250 m² extra 482 bvo

434

Gebaseerd op de volgende uitgangspunten: - 80% van de aanvullende oppervlakte horeca bestaat uit een restaurantfunctie en 20% uit café/bar. - Het CROW geeft geen kengetallen voor de verkeersgeneratie, maar wel voor de

29/89

Verkeersgener Verkersgenera opmerkingen atie weekdag tie werkdag (mvt/et-maal) (mvt/et-maal)

parkeerbehoefte: voor restaurant geldt een parkeerbehoefte van 15 parkeerplaatsen per 100 m2 en voor café/bar geldt een parkeerbehoefte van 7 parkeerplaatsen per 100 m2. - Aangenomen wordt dat iedere parkeerplaats gemiddeld twee keer per etmaal wordt gebruikt (turnover van 2). Dat betekent (2*2=) 4 verkeersbewegingen per parkeerplaats. - Het draagvlak vanuit Waterzande voor de horeca bedraagt 60%; 40% van de bezoekers komen van buiten Waterzande. Om die reden is een lagere parkeerbehoefte voor de horeca aangehouden. Alleen voor die 40% zijn verkeersbewegingen geteld. Dus de normen bedragen: 0,15*4*40%= 0,24 voor restaurant 0,07*4*40%= 0,112 voor café/bar Dus de verkeersgeneratie is: 0,24*80%*2.250m2 = 432 voor restaurant 0,112*20%*2.250m2= 50 voor café/bar Omrekenfactor weekdag naar werkdag horecafuncties conform CROW: 0,9 extensieve dagrecreatie Westelijke Perkpolder detailhandel en dienstverlening

Totaal

30/89

900 m² bvo

50

50

deskundigenoordeel

36

40

Uitgaande van een gemiddeld wijkcentrum geldt een verkeersgeneratie van 67,1 per 100 m² bedrijfsvloeroppervlakte (bvo) uitgangspunt is dat detailhandel volledig georiënteerd is op Waterzande en dus geen externe bezoekers aantrekt. Aangehouden wordt dat enkel het personeel en de bevoorrading van de detailhandel verkeer genereert. Conform CROW-publicatie 744 bedraagt personeel en bevoorrading 6% van de totale verkeersgeneratie. Dat komt uit op (900m2/100m2 * 67,1 * 6% =) 36,3. Omrekenfactor weekdag naar werkdag detailhandelfuncties conform CROW: 1,1

920

876

Gelet op het voorgaande wordt als gevolg van de met de voorliggende herziening te creëren aanvullende ontwikkelingsruimte uitgegaan van 920 extra motorvoertuigen per etmaal op het omliggende wegennet gedurende een gemiddelde weekdag. Omgerekend naar een gemiddelde werkdag komt dat neer op een toename van 876 mvt/etmaal. Verkeersafwikkeling en verkeersveiligheid In het bestemmingsplan 'Perkpolder 1e herziening' werd ervan uitgegaan dat het gegenereerde verkeer volledig in zuidelijke richting zou worden ontsloten via de N689. Op basis van vernieuwde inzichten (mede naar aanleiding van ingediende zienswijzen) is de verdeling van het verkeer vanuit Waterzande over het omliggende wegennet en de invloed op de omgeving nader onderzocht. Aan de hand van dit aanvullende onderzoek is de toekomstige verkeerstoedeling bijgewerkt. Een nadere uitwerking van hoe deze verkeerstoedeling tot stand is gekomen is terug te vinden in Bijlage 1. In figuur 4.1 is een overzicht weergegeven van de wegen waarover het verkeer vanuit de beoogde ontwikkeling wordt ontsloten.

Figuur 4.1 Overzicht ontsluitingsroutes Waterzande. Per wegvak is bepaald wat de gevolgen zijn van de beoogde verkeerstoename op de verkeersafwikkeling en verkeersveiligheid van de weg. Hieronder volgt een samenvatting van de belangrijkste bevindingen uit deze beoordeling. De volledige beoordeling is terug te vinden in Bijlage 1. De grootste verkeerstoename als gevolg van de beoogde ontwikkeling vindt plaats binnen Waterzande zelf. Als onderdeel van de beoogde ontwikkeling voorzien in de herinrichting van de interne wegen binnen de projectlocatie, waarbij rekening wordt gehouden met de toekomstige verkeersafwikkeling en verkeersveiligheid na toevoeging van de planbijdrage.

31/89

Voor de N689 binnen Kuitaart is van belang dat de huidige weginrichting voldoende ruimte biedt om de beoogde verkeerstoename goed en veilig op te vangen. De beoogde verkeerstoename als gevolg van de beoogde ontwikkeling leidt niet tot knelpunten in de verkeersveiligheid en verkeersafwikkeling van de weg. Voor de wegen ten zuidwesten van Waterzande richting Terneuzen geldt dat de beoogde ontwikkeling slechts zorgt voor een beperkte verkeerstoename. Op het drukste punt is de verkeerstoename beperkt tot een toename van 11 mvt/uur gedurende het maatgevende uur, wat neerkomt op circa 1 voertuig per 5 minuten. Gezien de lage verkeersintensiteit in de autonome situatie op deze wegen en de beperkte verkeerstoename vanuit de beoogde ontwikkeling wordt geconcludeerd dat de verkeersveiligheid in de beoogde situatie gewaarborgd blijft. Voor de Oude Zeedijk, tussen Zaamslagveer en Axel blijkt uit de beschikbare verkeersgegevens vanuit het gemeentelijk verkeersmodel dat in de autonome situatie zonder planbijdrage al sprake is van een overbelasting van de weg. Ongeacht de daadwerkelijke intensiteit op de weg geldt dat de verkeerstoename vanuit de beoogde ontwikkeling op deze weg dermate laag is (6 mvt/uur gedurende het maatgevende uur) dat het op zal gaan in het heersend verkeersbeeld en geen effect zal hebben op de verkeerssituatie op de Oude Zeedijk.

Op de overige wegen in de omgeving van het plangebied leidt het toekomstige verkeer als gevolg van de ontwikkeling van Waterzande niet tot knelpunten in de verkeersafwikkeling en verkeersveiligheid. Parkeren Ten behoeve van de aanvullende planologische ontwikkelruimte zal de parkeerbehoefte toenemen. Het extra benodigde aantal parkeerplaatsen is weergegeven in tabel 4.2. Tabel 4.2: Parkeerbehoefte beoogde ontwikkeling functie

aantal

parkeernorm

extra aantal parkeerplaatsen

hoteleenheden

110

1,1 per eenheid

121

horeca restaurant

1.800 m² bvo

7 per 100 m² x 40%

50,4

horeca café/bar

450 m² bvo

7 per 100 m² x 40%

12,6

detailhandel dagelijks

250 m² bvo

4,3 per 100 m² bvo (buurtsupermarkt) excl. 89% bezoekersaandeel

1,2

Detailhandel niet-dagelijks

650 m² bvo

4,1 per 100 m² bvo (buurt- en dorpcentrum) excl. 72% bezoekersaandeel

7,5

extensieve dagrecreatie

50 autobezoekers per dag

iedere parkeerplaats wordt twee 25 keer per dag gebruikt

Totaal

217,6

In totaal zorgt de beoogde ontwikkeling voor een aanvullende parkeervraag van 218 parkeerplaatsen. In Bijlage 8 is verder uitgewerkt wat de totale parkeerbehoefte is van Waterzande in de beoogde situatie. Binnen de totaal berekening van Waterzande wordt ook rekening gehouden met de reservering van 250 parkeerplaatsen ten behoeve

32/89

van strandbezoekers. Conclusie De aspecten verkeer en parkeren zijn geen belemmering voor het plan.

4.3

Archeologie en cultuurhistorie

Het archeologisch onderzoek uit mei 2014 heeft de verwachtingswaarden van het gemeentelijk archeologisch beleid bevestigd. De archeologische verwachtingswaarden zijn in bestemmingsplan 'Perkpolder, 1e herziening' daarom vertaald in de dubbelbestemming 'Waarde-Archeologie'. Met deze dubbelbestemming wordt gewaarborgd dat bij grondroerende werkzaamheden op een diepte van meer dan 40 cm met een oppervlakte groter dan 250 m² eerst archeologisch onderzoek moet worden uitgevoerd, voordat eventuele werkzaamheden kunnen worden uitgevoerd. Omdat het maaiveld in een deel van het plangebied wordt opgehoogd, wordt daaraan toegevoegd dat pas onderzoek nodig is als de bodem dieper dan 40 centimeter onder het ten tijde van de vaststelling van het bestemmingsplan Perkpolder 1e herziening bestaande maaiveld wordt verstoord. In het Archeologie- en Aardkundebeleid van de gemeente Hulst is ter hoogte van de Perkstraat en Kalverdijk een terrein van archeologische waarde aangegeven (figuur 4.1).

Figuur 4.1: Uitsnede Hulst Archeologie- en Aardkundebeleid Dit 'terrein van archeologische waarde' heeft in het bestemmingsplan 'Archeologische en Aardkundige waarden', vastgesteld op 8 juni 2017, de dubbelbestemming 'Waarde - Archeologie 1' gekregen (figuur 4.2). Binnen deze zone zullen geen grondroerende werkzaamheden worden verricht, zodat er hier geen archeologisch onderzoek noodzakelijk is.

33/89

Figuur 4.2: Uitsnede bestemmingsplan 'Archeologische en Aardkundige waarden' (bron: ruimtelijkeplannen.nl) Conclusie De aspecten archeologie en cultuurhistorie zijn geen belemmering voor het plan.

4.4

Bodem

De meeste wijzigingen ten opzichte van het bestemmingsplan 'Perkpolder, 1e Herziening' vinden plaats in de Westelijke Perkpolder en binnen het dorp. In de Westelijke Perkpolder wordt de realisatie van een groenblauw landschap met extensief recreatief medegebruik mogelijk gemaakt. Op 22 mei 2008 is de historische toets bodemverontreiniging opgeleverd. Er is na de benodigde sanering toen geconcludeerd dat er geen verhoogd risico op het voorkomen van bodemverontreiniging is. Sinds het bodemonderzoek in 2008 hebben zich in het plangebied geen activiteiten voorgedaan die geleid kunnen hebben tot nieuwe bodemverontreinigingen. Wel wordt het toekomstig Stranddorp opgehoogd met bodemmateriaal van elders. De kwaliteit van deze aangevoerde grond is onderzocht en voldoet aan de benodigde bodemkwaliteit voor wonen. Conclusie Het aspect bodem vormt geen belemmering voor de uitvoerbaarheid van de herziening.

4.5

Geluid

In het kader van bestemmingsplan 'Perkpolder, 1e herziening' is een afweging gemaakt om lawaai op geluidgevoelige objecten te voorkomen. In verband daarmee is in mei 2014 onderzoek uitgevoerd naar het wegverkeerslawaai vanwege de N689 (noord en zuid) en de Kalverdijk. Op basis van dat onderzoek is de zone 'wonen uitgesloten' opgenomen met een breedte van 50 meter uit de wegas van de Kalverdijk. Omdat de bouwregels van dit plan geen woningen meer mogelijk maken binnen de aanduiding 'specifieke vorm van natuur - natuur en water' kan de aanduiding van deze zone komen te vervallen.

34/89

In dit bestemmingsplan worden geen extra geluidgevoelige objecten mogelijk gemaakt: het aantal toegestane woningen blijft gelijk. Wel wordt het maximaal toegestane aantal hoteleenheden uitgebreid. Deze hoteleenheden zijn geen geluidgevoelige functies, overeenkomstig de Wet geluidhinder. Het is echter wel gewenst een goed verblijfsklimaat te bieden. In dat licht is van belang dat voor de hoteleenheden krachtens het uitgevoerde akoestisch onderzoek wordt voldaan aan de voorkeursgrenswaarden van de Wet geluidhinder. In het kader van de beoogde ontwikkeling is gekeken of de verwachte verkeersbewegingen geluidshinder kunnen veroorzaken voor omliggende geluidgevoelige objecten. Met de 2e herziening zal meer verkeer worden gegenereerd (t.o.v. de 1e herziening). Om te bepalen of deze toename relevant is in termen van hoorbare geluidbelasting, wordt aangesloten bij het zogenoemde reconstructiecriterium: een significante, mogelijk hoorbare toename van de geluidbelasting wordt vastgesteld vanaf een toename van 1,5 dB. In de praktijk treedt een dergelijke toename op wanneer de verkeersintensiteit met circa 40% toeneemt. Uit de verkeersanalyse (zie paragraaf 4.2) blijkt echter dat de verwachte toename van het verkeer als gevolg van het planvoornemen op de betreffende wegvakken lager is dan de drempel van 40%.

Dit betekent dat de verkeersintensiteit op deze wegvakken geen significante toename van de geluidbelasting tot gevolg heeft en daarom geen aanvullende geluidshinder veroorzaakt voor de omliggende geluidgevoelige objecten. Het plan maakt geen nieuwe grote geluidbronnen mogelijk. Conclusie Het aspect geluid vormt geen belemmering voor de uitvoerbaarheid van de herziening.

4.6

Trillingen

In de beoogde situatie worden een aantal trillinggevoelige functies (o.a. woningen) gerealiseerd. Er bevinden zich in de directe omgeving van het plangebied geen trillingveroorzakende activiteiten of bronnen die een nadelige invloed zouden kunnen hebben. Voorbeelden van dergelijke activiteiten zijn zware industriële processen, intensief treinverkeer of werkzaamheden met zware heipalen, die significante trillingen kunnen veroorzaken. Dit is niet aan orde. Daarnaast worden met de beoogde ontwikkeling geen functies gerealiseerd die trillinghinder veroorzaken voor de omgeving. Het extra verkeer dat door de ontwikkeling wordt gegenereerd zal geen significante trillingshinder veroorzaken, doordat het in hoofdzaken licht verkeer betreft. Er wordt geen gebruik gemaakt van zware machines, industriële installaties of ander trillingveroorzakend materieel in de beoogde situatie. Het aspect trillingen vormt geen belemmering voor dit plan.

35/89

4.7

Externe veiligheid

In het kader van bestemmingsplan 'Perkpolder, 1e herziening' is een afweging gemaakt ten aanzien van het effect van de ontwikkeling van Waterzande op externe veiligheid. Met betrekking tot het transport van gevaarlijke stoffen over de Westerschelde is daarin voldaan aan de normstelling voor het PR uit het Basisnet Water. Het plangebied ligt buiten het plasbrandaandachtsgebied. Voor het GR is door TNO bepaald dat een dichtheid van 2.500 personen per vierkante kilometer benodigd is, wil het groepsrisico meer dan 10% van de oriëntatiewaarde bedragen. In de toelichting bij bestemmingsplan 'Perkpolder, 1e herziening' is reeds rekening gehouden met de extra hoteleenheden (daarin meegenomen als afwijkingsbevoegdheid). De extra mogelijkheden rondom detailhandel staan in verhouding tot het verdwijnen van de gebruikers rondom de golfbaan en -club. Daarom zal de persoonsdichtheid niet boven de 2.500 uitkomen. Wel dient het groepsrisico te worden verantwoord. Hiervoor wordt aangesloten bij de verantwoording zoals die is afgelegd in het kader van bestemmingsplan 'Perkpolder, 1e herziening'. Een voornaam aandachtspunt is het nemen van maatregelen welke tot doel hebben om mensen tijdig te kunnen alarmeren en in veiligheid te brengen bij een toxische calamiteit op de Westerschelde. In dit bestemmingsplan worden geen extra gevoelige functies in de zin van het Bevi of het Bevt mogelijk gemaakt.