A10Memo historie verzoek voor commissie Ruimte(1)

Interne memo Aan

: De gemeenteraad van Hulst

CC

:

Datum

: 10 januari 2023

Van

: College van burgemeester en wethouders van de gemeente Hulst

Betreft

: Historie verzoek Anita Valckx naar aanleiding van inspraak in de commissie Ruimte van 29 november 2022

2019 Verzoek Mevrouw Valckx – hierna: initiatiefnemer - heeft in 2019 een verzoek ingediend voor het realiseren van een woning aan de Weststraat te Ossenisse. De beoogde woningbouwlocatie van initiatiefnemer is gelegen tegenover de nieuwbouwwoningen aan de Weststraat. Deze gronden waren in het verleden eigendom van initiatiefnemer. Zij heeft deze grond verkocht aan Reham, die de bouwpercelen inmiddels heeft verkocht. De drie woningen zijn inmiddels gereed. Besluit college Het college heeft op 10 september 2019 besloten om geen medewerking te verlenen aan de realisatie van een woning aan de Weststraat te Ossenisse, maar is bereid medewerking te verlenen op een locatie aan de Lageweg. Voorwaarde is wel dat een zogenaamde bouwtitel uit het buitengebied wordt ingezet. Dit besluit is per brief op 12 september 2019 aan initiatiefnemer verzonden. Op 23 oktober 2019. ontving de gemeente het verzoek van de heer De Koster, optredend als adviseur van initiatiefnemer, om het besluit te herzien en alsnog een woning toe te staan aan de Weststraat. Alternatief Zoals ook in het verzoek van de heer De Koster is aangegeven is gebleken dat de aanwezigheid van een rioolgemaal aan de Lageweg leidt tot beperkingen cq. onmogelijkheden voor de realisatie van een woning aan de Lageweg. Dit heeft te maken met de richtafstanden die aangehouden worden van het rioolgemaal tot een woningbouwlocatie.

Daarom gevraagd voor een heroverweging van de locatie aan de Weststraat. Beperkingen Zowel het perceel aan de Lageweg als de Weststraat kent beperkingen door de aanwezigheid van een afvalwatertransportleiding met bijbehorende onderhoudsstroken. Bij eventuele ontwikkeling dient rekening gehouden te worden met de aanwezigheid van deze leiding inclusief de onderhoudsstroken.

2020 Participatie Ook is er voor de locatie aan de Weststraat te Ossenisse in 2020 een participatieavond georganiseerd door de initiatiefnemers. De reactie vanuit de omgeving was overwegend negatief in verband met het verlies aan uitzicht wanneer er aan de westzijde van de Weststraat een nieuwe woning wordt gebouwd. Initiatiefnemers gaven aan dat de grootste bezwaarmakers overigens niet direct zicht hebben op het plangebied. Nieuw aangedragen locatie door initiatiefnemers naar aanleiding van besluit college en participatieavond De initiatiefnemer draagt een nieuwe locatie aan de Langeweg te Ossenisse aan, kadastraal bekend als HTN01 W 161. Het perceel is niet in eigendom van initiatiefnemer. Tevens geeft initiatiefnemer aan dat ze een akkoord heeft bereikt over een bouwtitel aan de Hulsterweg 68 te Kuitaart. De vraag is of het mogelijk is om die bouwtitel uit te ruilen naar de Langeweg. De Provincie zou hiermee hebben ingestemd en hebben gezegd dat de Hulsterweg 68 Kuitaart in het buitengebied gelegen is. Daarmee zou het uitruilen van de bouwtitel voldoen aan de ruimte-voor-ruimte regeling. De gemeente zet daar zijn twijfels bij en geeft aan dat eerst na te willen vragen bij de provincie, alvorens een standpunt in te nemen. Hierbij is het begrip ‘bestaand stedelijk gebied’ bepalend.

In de omgevingsverordening van de provincie Zeeland wordt onder ‘bestaand stedelijk gebied’ verstaan : “bestaand stedelijk gebied: bestaand stedenbouwkundig samenstel van bebouwing ten behoeve van wonen, dienstverlening, bedrijvigheid, detailhandel of horeca, alsmede de daarbij behorende openbare of sociaal culturele voorzieningen, stedelijk groen en infrastructuur”. De gemeente is wel positief over het slopen van Hulsterweg 68, aangezien het een zeer verouderde woning betreft en op een ongewenste locatie, dicht aan de weg, staat. Provinciaal beleid Zoals de gemeente al vermoedde, bleek uit navraag bij de provincie dat zij de locatie Hulsterweg 68 Kuitaart aanmerken als binnen bestaand stedelijk gebied. De locaties Langeweg en Weststraat zijn buitengebied. Het slopen en uitruilen van de bouwtitel van de Hulsterweg (binnen bebouwd gebied) naar de locatie Langeweg (buiten bestaand bebouwd gebied) is volgens provinciaal beleid niet toegestaan. Dat Kuitaart in het bestemmingsplan Buitengebied Hulst ligt, heeft niets te maken met het feit dat de locatie volgens provinciaal beleid als binnen bebouwd gebied wordt aangemerkt. De begripsbepaling uit de Omgevingsverordening Zeeland 2018 is hierin leidend, niet het bestemmingsplan. Voor het slopen van de woning is PIW (Provinciale Impuls Wonen) subsidie verleend.

De PIW subsidie is alleen voor woningen gelegen binnen bestaand stedelijk gebied. De provincie heeft ook meerdere keren contact gehad met initiatiefnemer en daarbij bovenstaande constant benadrukt. 2021 Mei 2021: Overleg tussen gemeente, initiatiefnemer en advocaat van initiatiefnemer In dit overleg is opnieuw benadrukt dat de locatie Weststraat niet mogelijk is conform provinciaal beleid, het is ruimtelijk niet gewenst en de uitkomst van de participatie is overwegend negatief. De locatie Hulsterweg 68 Kuitaart is binnen bestaand stedelijk gebied. Het is in strijd met het provinciaal beleid om deze bouwtitel uit te ruilen buiten bestaand bebouwd gebied.

Voor de Langeweg Ossenisse geldt hetzelfde: deze locatie ligt buiten bestaand stedelijk gebied waardoor de uitruil van een bouwtitel uit Kuitaart niet mogelijk is. Juli 2021: Diverse correspondentie met dezelfde strekking als hierboven 2022 September 2022: Overleg tussen gemeente, initiatiefnemer en advocaat van initiatiefnemer Er is opnieuw overleg gevoerd over het verzoek van initiatiefnemer. Initiatiefnemer wenst een bouwtitel uit te ruilen van Hulsterweg 68 Kuitaart naar de Weststraat of Langeweg te Ossenisse. Bij de beoordeling hiervan heeft de gemeente Hulst verwezen naar de eerder correspondentie omtrent dit verzoek. Er zijn geen nieuwe feiten ingediend die het standpunt van het college veranderen. Conclusie is dat de uitruil van een bouwtitel van de Hulsterweg 68 Kuitaart naar de Weststraat en Langeweg te Ossenisse niet voldoet aan provinciaal en gemeentelijk beleid. Het overleg was bedoeld om mogelijkheden voor het inzetten van de bouwtitel te bespreken en niet meer terug te vallen op eerdere conversaties. De gemeente begrijpt dat initiatiefnemer de bouwtitel graag in wilt zetten en de gemeente is dan ook bereid om gezamenlijk naar een geschikte locatie te zoeken. De bouwtitel van Hulsterweg 68 Kuitaart kan worden uitgeruild naar een locatie binnen bestaand bebouwd gebied die voldoet aan een goede ruimtelijke ordening conform provinciaal en gemeentelijk beleid.

Voor de begripsbepaling van ‘bestaand bebouwd gebied’ wordt verwezen naar de provinciale verordening. Hiervoor dient een stedenbouwkundig aanvaardbaar bouwplan te worden opgesteld wat voldoet aan de beleidsregels ‘nieuwe woningbouwverzoeken gemeente Hulst’. Het mag geen uitbreiding zijn richting het buitengebied. De gemeente heeft geprobeerd om de initiatiefnemer verder te helpen en aangespoord om nieuwe locaties te onderzoeken. Echter heeft de gemeente hier geen reactie meer op ontvangen en blijft initiatiefnemer terugkomen met dezelfde locatie. Inspraak in commissie Ruimte november 2022 De initiatiefnemer heeft in november 2022 ingesproken in de commissie Ruimte. Hier kwam opnieuw de locatie aan de Weststraat te Ossenisse aan bod. Hoewel deze locatie beperkingen kent die eerder in dit memo zijn besproken, blijft het feit ook dat de gewenste locatie aan de Weststraat gelegen is in het buitengebied en initiatiefnemer hiervoor een bouwtitel binnen bebouwd gebied uitruilt. Dit blijft in strijd met het provinciaal beleid. Na het inspraakmoment heeft initiatiefnemer nog een mail verstuurd aan de burgemeester. Er zijn sinds 2019 geen gewijzigde omstandigheden of nieuwe feiten. Het verzoek blijft in strijd met de geldende regelgeving en beleidsregels.