10. Bijlage 1 bij VNG met Nieuwe Modelhuisvestingsverordening en Wet versterking regie volkshuisvesting (1087968).pdf

Zij maken nu vaak gebruik van hun eigen website om het beschikbare woningaanbod weer te geven, maar voor de transparantie heeft een gemeentelijk of regionaal platform met het totale aanbod van middenhuur van particuliere verhuurders de voorkeur. Dit vergt wel dat hierover afstemming plaatsvindt met de betrokken verhuurders over hoe dit praktisch kan worden ingericht. De gemeente heeft de mogelijkheid om eisen te stellen ten aanzien van

Vereniging van Nederlandse Gemeenten

58

de wijze waarop het aanbod aan middeldure huur wordt aangeboden (Huisvestingswet, artikel 20).

Praktijkvoorbeeld: snelle vergunningsaanvraag voor particuliere (ver)huurders (gemeente Den Haag) Als in een gemeente het middeldure huursegment ook vergunningsplichtig is gemaakt, zal een instantie (meestal is dat de gemeente) vergunningaanvragen moeten toetsen en vervolgens al dan niet de vergunning uitgeven. Particuliere verhuurders ervaren dat soms als een langdurig proces. Zeker in vergelijking tot de sociale huursector waarbij woningcorporaties vaak gemandateerd zijn om zelf de vergunningen af te geven. In de gemeente Den Haag is daarom een afsprakenkader met particuliere verhuurders opgesteld om tot een efficiënt proces voor de vergunningaanvraag te komen. Hierin is vastgelegd wat de verhuurder aan informatie (over de huurder) kan/moet verzamelen en welke voorwaarden van toepassing zijn. Deze informatie wordt door de verhuurder aan huurder verstrekt, die vervolgens een complete aanvraag voor een huisvestingsvergunning bij de gemeente indient. Omdat deze aanvragen compleet zijn kan de gemeente binnen de afgesproken termijn van vijf werkdagen een vergunning verstrekken.

7.4

Aanvragen vergunning woonruimtevoorraadbeheer, opkoopbescherming, toeristische verhuur Als een of meerdere vormen van woonruimtevoorraadbeheer (woningvormen, woningomzetten, samenvoegen, onttrekken), opkopen of toeristische verhuur vergunningsplichtig is gemaakt, zal een pandeigenaar een vergunning moeten aanvragen. Dit gebeurt doorgaans bij de gemeente of een uitvoeringsinstantie die verbonden is aan de gemeente. Het gaat doorgaans namelijk om een vergunningsplicht die sterk per gemeente verschilt (inclusief de voorwaarden die daarbij spelen). Bij de aanvraag is het belangrijk dat voor de beoordeler van de aanvraag duidelijk is om welk pand het gaat en hoe de situatie ter plaatse is, zowel de huidige situatie als de beoogde nieuwe situatie (na woningvorming, omzetting, etc.). Voor pandeigenaren moet het duidelijk zijn welke gegevens en tekeningen zij moeten aandragen, alvorens de gemeente een vergunningaanvraag in behandeling neemt. Alle aspecten waarop de gemeente wil gaan toetsen (denk aan parkeren, zowel voor fiets als auto, aantal toe te voegen woningen/kamers, oppervlakte, etc.) moeten in de aangedragen gegevens aanwezig zijn. Bij het beoordelen van een vergunningsaanvraag ten aanzien van woonruimtevoorraadbeheer spelen meerdere afwegingen een rol.

Een uitgebreide set toetsingscriteria kan ervoor zorgen dat alleen de beste vergunningsaanvragen op de juiste plek in aanmerking komen voor een vergunning. Maar een te groot detailniveau kan zorgen voor een praktisch lastig uitvoerbaar vergunningssysteem. Een voorbeeld hiervan is de leefbaarheidstoets bij de vergunningaanvraag voor woningomzetting. Veel betrokkenen zijn het erover eens dat een op maat gesneden onderzoek naar leefbaarheid het meeste recht doet aan de verscheidenheid van vergunningsaanvragen en lokale situaties. De keerzijde is dat er veel capaciteit opgaat aan het uitvoeren van onderzoek waarbij het alsnog lastig is te beoordelen of een nieuwe aanvraag de spreekwoordelijke druppel zal zijn die de emmer qua leefbaarheid doet overlopen. Het helpt om - waar mogelijk - zoveel mogelijk objectieve en kwantificeerbare criteria bij de beoordeling toe te passen (zie bladzijde 31, 38 en 41).

Vereniging van Nederlandse Gemeenten

59

7.5

Verantwoording en monitoring Het is belangrijk om gedurende de uitvoering van de huisvestingsverordening goed te blijven monitoren hoe de vergunningverlening verloopt. Bij sommige onderdelen is dit in de basis al goed geborgd, bijvoorbeeld als er een regionaal woonruimteverdeelsysteem is waarbij (half)jaarlijks een rapportage wordt opgeleverd over de woningtoewijzing (herkomst huurders, leeftijd huurders, frequentie aantal urgentiecategorieën, etc.). Hierbij is het vooral zaak om bij elke aanpassing van de huisvestingsverordening goed te kijken of nieuwe categorieën in de monitoring terug te vinden zijn. Voor het urgentiedeel zijn in de Wet versterking regie volkshuisvesting een viertal analyses benoemd die iedere gemeente jaarlijks in beeld moet brengen (zie paragraaf 3.4). Bij monitoring is het ook van belang om eventuele kan-bepalingen die zijn opgenomen in de huisvestingsverordening te volgen (zie paragraaf 4.2). Een kan-bepaling kan de verhuurder naar eigen inzicht toepassen, mits er een goede belangenafweging plaatsvindt. Tegelijkertijd gaat de gemeente of regio ervan uit dat zo’n kan-bepaling wel tot op zekere hoogte wordt toegepast. Goede monitoring kan helpen om te kijken of zo’n regeling naar inzicht van alle partijen voldoende wordt toegepast.

Bij woonruimtevoorraadbeheer, opkopen en toeristische verhuur is doorgaans nog geen sprake van een bestaand systeem waar aanvragen worden bijgehouden. Hier is het dus aan de gemeente of een andere uitvoerende instantie om bij de invoering van de vergunningplicht relevante kenmerken per aanvraag te registreren, zodat evaluatie en monitoring van de huisvestingsverordening eenvoudiger wordt. De praktijk leert dat juist in deze beginfase, waarbij de focus ligt op het verwerken en beoordelen van alle aanvragen, monitoring en het aanleggen van een overzichtelijk database een ondergeschoven kindje wordt.

7.6

Verdeling kosten in de uitvoering De uitvoering van de huisvestingsverordening brengt kosten met zich mee. Een urgentiecommissie moet worden ingesteld, er moet capaciteit vrij worden gemaakt voor de beoordeling van huisvestingsvergunningen, er vindt overleg plaats tussen gemeenten, woningcorporaties en zorginstellingen, het digitale platform van de woonruimteverdeling moet worden aangepast aan de nieuwe voorwaarden en er moet vaak ook handhaving plaatsvinden. Betrokkenen moeten met elkaar tot een eerlijke verdeling van de kosten komen. Woonruimteverdeling Een groot deel van de kosten volgen uit nieuwe regels ten aanzien van de woonruimteverdeling gemaakt door de woningcorporaties. De voorwaarden voor woningtoewijzing hebben doorgaans betrekking op sociale huurwoningen die aan woningzoekenden moeten worden toegewezen. Tegelijkertijd geldt dat de huisvestingsverordening een publiekrechtelijk instrument is waar de gemeenten voor verantwoordelijk zijn. De gemeente geeft regels die de corporaties moeten verwerken in hun werkwijzen en systemen. Nieuwe voorrangsregels worden regelmatig op initiatief van de gemeenten opgenomen. Daarom is het redelijk dat gemeenten een deel van de kosten dragen. Veel gemeenten en woningcorporaties voeren gesprekken om tot een eerlijke verdeling van de gemaakte kosten te komen.

Een logische eerste stap is om met elkaar in beeld te krijgen welke kosten er zoal gemaakt worden en er mogelijk in de toekomst bij nieuwe voorwaarden bij komen. Op basis daarvan kan gekeken worden welke organisatie voor welk deel van het proces primair verantwoordelijk is. Voor die delen kunnen de kosten toegerekend worden naar de betreffende organisatie. Dit kan leiden tot een herverdeling als een partij relatief veel kosten maakt.

Vereniging van Nederlandse Gemeenten

60

Urgenties Ook voor het onderdeel urgenties moeten betrokken partijen met elkaar het gesprek voeren over een eerlijke verdeling van de kosten. Een verschil ten opzichte van de ‘reguliere’ woonruimteverdeling is dat bij dit onderdeel vaak ook zorgorganisaties betrokken zijn, bijvoorbeeld als er sprake is van intermediaire verhuur. Het komt voor dat een zorgorganisatie verhuurtaken uitvoert en daarvoor dus kosten maakt. Dit kan leiden tot discussie over welke partij(en) de kosten moet(en) dragen. Advies is daarom om bij intermediaire verhuur vooraf afspraken te maken over de kostenverdeling met de betrokken partijen. Met de invoering van de Wet versterking regie volkshuisvesting (en daarmee het verplichte karakter van het urgentie-onderdeel in de huisvestingsverordening voor alle gemeenten) krijgt iedere gemeente een financiële ondersteuning voor uitvoering van de wet.

Vereniging van Nederlandse Gemeenten

61

8 Toezicht en handhaving Om ervoor te zorgen dat de bepalingen in een huisvestingsverordening ook echt effect hebben, is het zeer wenselijk dat er handhaving op de naleving van de regels plaatsvindt. De gemeente is hiervoor verantwoordelijk. De Huisvestingswet biedt diverse mogelijkheden om handhavend op te treden. Toch is het in de praktijk niet zo eenvoudig als het in theorie lijkt. Niet elke overtreding is even snel op te sporen. Zeker als de beschikbare capaciteit voor handhaving beperkt is.

8.1

Bij welke instrumenten is handhaving met name gewenst? In de basis kan een gemeente bij elk instrument van de huisvestingsverordening handhavend optreden als blijkt dat een betrokkene zich niet aan de voorgeschreven regels uit de huisvestingsverordening houdt. Bij nadere bestudering van bestaande huisvestingsverordeningen blijkt dat gemeenten vooral maatregelen rond toezicht en handhaving treffen als het een instrument betreft waarbij een grote variatie aan partijen betrokken is. Dat geldt met name bij de sturing op woonruimtevoorraadbeheer, opkoopbescherming, toeristische verhuur en toewijzing van betaalbare koopwoningen, waar in principe iedere pandeigenaar in aanraking kan komen met de regels uit de huisvestingsverordening. De onderdelen ‘urgenties’ en ‘woonruimteverdeling’ zijn in veel gevallen vooral van toepassing op woningcorporaties. Dit is doorgaans een overzichtelijk aantal partijen (zeker op gemeenteniveau) die zich bovendien ook moeten houden aan tal van vereisten (onder andere uit de Woningwet, lokale en nationale prestatieafspraken). Als particuliere verhuurders betrokken zijn bij de uitvoering van de woonruimteverdeling vindt er vaak ook extra toezicht plaats.

8.2

Mogelijke sancties bij een overtreding Als een betrokkene zich niet houdt aan de voorwaarden uit de huisvestingsverordening zijn er doorgaans drie mogelijke sancties. De meest gebruikelijke zijn de bestuurlijke boete en de last onder dwangsom. Specifiek voor het onderdeel toeristische verhuur geldt dat een gemeente een verbod voor het in gebruik geven van een woning voor toeristische verhuur kan opleggen. Bestuurlijke boete Artikel 35 uit de Huisvestingswet 2014 maakt het mogelijk om bij bepaalde overtredingen van de wet een bestuurlijke boete op te leggen. Hierbij is per overtreding ook een maximum boetebedrag in de huisvestingswet opgenomen, corresponderend met de boetecategorieën die hiervoor zijn opgenomen in het Wetboek van Strafrecht.

Vereniging van Nederlandse Gemeenten

62

Overtreding

Maximale boete*

• In gebruik nemen woning zonder huisvestingsvergunning

€ 515 (1e categorie)

• Toeristische verhuur van woning zonder vermelding van registratienummer • Toeristische verhuur van woning is vooraf niet gemeld aan B&W (i.v.m. nachtencriterium) • Dienstverlener t.a.v. publiceren toeristische woonruimte informeert aanbieder niet over verboden • Het publiceren van woning die toeristisch wordt verhuurd als maximum aantal nachten is bereikt

€ 10.300 (3e categorie)

• In gebruik geven van een woning aan een persoon zonder huisvestingsvergunning • Splitsen, omzetten, samenvoegen, onttrekken als dat volgens de regels niet mag • Toeristische verhuur van woning voor meer nachten dan nachtencriterium • Toeristische verhuur van woonruimte zonder vergunning voor betreffend gebied • Het aanleveren van onjuiste of onvolledige gegevens met als doel om in aanmerking te komen voor een vergunning in het kader van woonruimtevoorraadbeheer of toeristische verhuur • Handelen in strijd met verbod op toeristische verhuur voor 1 jaar (en publiceren op platform)

€ 25.750 (4e categorie)

Binnen vier jaar opnieuw overtreding op: • In gebruik geven van een woning aan een persoon zonder huisvestingsvergunning • Splitsen, omzetten, samenvoegen, onttrekken als dat volgens de regels niet mag • Toeristische verhuur van woning voor meer nachten dan nachtencriterium • Toeristische verhuur van woonruimte zonder vergunning voor betreffend gebied • Het aanleveren van onjuiste of onvolledige gegevens met als doel om in aanmerking te komen voor een vergunning in het kader van woonruimtevoorraadbeheer of toeristische verhuur

€ 25.750 (4e categorie)

*Peildatum: 1 juli 2025 Bron: Huisvestingswet 2014, artikel 35, Wetboek van Strafrecht, artikel 23, lid 4.

Bestuurlijke boetes worden aan een overtreder opgelegd, ongeacht of de betreffende persoon de gemaakte overtreding alsnog hersteld. De bestuurlijke boete is vooral bedoeld om (nieuwe) overtredingen te voorkomen, zowel bij de individuele dader als bij de rest van de doelgroep. Burgers en bedrijven moeten worden afgeschrikt van het plegen van overtredingen. De lijst aan mogelijke bestuurlijke boetes inclusief hoogte van het bedrag verschilt per gemeente sterk. Het is aan de gemeenteraad om de hoogte van elk boetebedrag vast te stellen, zij het dat de bedragen niet hoger mogen zijn dan het wettelijke maximumbedrag per overtreding. Bij het vaststellen van het boetebedrag moet de gemeenteraad rekening houden met de ernst van de overtreding en de mate waarin deze aan de overtreder kan worden verweten. Mogelijk spelen ook specifieke omstandigheden een rol die invloed kunnen hebben op de hoogte van het bedrag. • Vaak wordt er onderscheid gemaakt naar het aantal overtredingen dat een vergunninghouder heeft gemaakt. Bij een eerste overtreding is de hoogte van het boetebedrag nog relatief beperkt. Begaat men voor de tweede of derde keer dezelfde

Vereniging van Nederlandse Gemeenten

63

overtreding dan is het boetebedrag aanzienlijk hoger. Vaak vormt het boetebedrag bij de derde of vierde herhaling het maximumbedrag. Als er een hoger boetebedrag gehanteerd kan worden geldt hierbij ook een wettelijke termijn waarbinnen de recidive moet plaatsvinden (binnen vier jaar). • Vaak wordt er onderscheid gemaakt in de hoogte van de bestuurlijke boete voor particulieren versus bedrijfsmatige verhuurders. Van bedrijfsmatige verhuurders mag verwacht worden dat zij doorgaans beter op de hoogte zijn van de geldende voorwaarden dan particulieren. Een overtreding wordt hen daardoor vaak zwaarder aangerekend. • Soms maakt een gemeente onderscheid naar type overtreding. Heeft een overtreding effect op de woningschaarste, de leefbaarheid van de buurt/wijk en/of administratieve voorwaarden voor de vergunning? Daarbij geldt dat een overtreding ten aanzien van de administratieve voorwaarden lager beboet zou moeten worden dan andere type overtredingen. • Differentiatie naar omvang van de geconstateerde overtreding. Hoe groter het aantal nachten waarmee het nachtencriterium bij toeristische verhuur is overtreden, hoe hoger het boetebedrag. Een onttrokken woning leidt tot een hoger boetebedrag dan een onttrokken kamer. Specifieke omstandigheden die een rol kunnen spelen in de hoogte van de boete zijn bijvoorbeeld de financiële draagkracht van de overtreder.

Ook kan het voorkomen dat particulieren onbewust of per ongeluk een regel of voorwaarde overtreden. Ondanks de hoge opbrengst door de verhuur van de woning kunnen zij bij een hoge bestuurlijke boete in financiële problemen komen, terwijl de ernst en omvang van de overtreding zo’n hoge boete niet altijd rechtvaardigt. Een bestuurlijke boete wordt opgelegd op grond van de Huisvestingswet. De overtredingen waarbij een boete gaat gelden (inclusief boetebedrag) moeten daarom worden opgenomen in de huisvestingsverordening. Last onder dwangsom Een last onder dwangsom kan worden opgelegd op grond van de Gemeentewet (artikel 125) in samenhang met de Algemene wet bestuursrecht (artikel 5:32) en hoeft daarom niet te worden opgenomen in de Huisvestingsverordening. Een last onder dwangsom is een sanctie om de overtreding te beëindigen. Daarbij wordt een verplichting tot betaling van een geldsom opgelegd, voor het geval niet tijdig de overtreding is beëindigd. Het is mogelijk om een last onder dwangsom in combinatie met een bestuurlijke boete op te leggen.

Verbod op toeristische verhuur Bij sommige overtredingen op het vlak van toeristische verhuur biedt de Huisvestingswet naast de bestuurlijke boete nog andere mogelijke sancties: • Als voor de derde keer binnen vijf jaar een overtreding door een aanbieder van toeristische verhuur op de eisen uit de huisvestingsverordening is geconstateerd (en waarbij reeds twee keer een bestuurlijke boete is afgegeven), kan de gemeente een verbod tot het in gebruik geven van een woonruimte voor toeristische verhuur afgeven van maximaal één jaar. • Als er een verbod is afgegeven voor de toeristische verhuur van een woonruimte kan de gemeente een of meerdere digitale platforms een aanwijzing geven om een eventuele nieuwe aanbieding van die woning op het platform te blokkeren (voor de duur van het verbod).

8.3

Mogelijkheden voor toezicht en handhaving Idealiter bestaat er een waterdicht systeem waarbij elke vergunningsaanvraag gecontroleerd wordt en eventuele illegale verhuringen zo snel mogelijk opgespoord en beboet worden. De praktijk leert dat de mogelijkheden voor handhaving en toezicht niet onbeperkt zijn. Daarbij gaat het om de personele capaciteit, maar ook om beschikbare data om proactief overtredingen op te sporen.

Vereniging van Nederlandse Gemeenten

64

Proactief onderzoek 1: Digitaal vooronderzoek Als een gemeente zelf het initiatief neemt om inzicht te krijgen in eventuele overtredingen ten aanzien van de voorwaarden uit de huisvestingsverordening, is een eerste stap om digitaal vooronderzoek uit te voeren. De afgelopen jaren hebben diverse gemeenten op basis van verschillende databestanden (bijvoorbeeld persoons- of woningkenmerken) een eerste inzicht verkregen in mogelijke overtreders van vergunningsvoorwaarden. Het gebruik van bijzondere persoonsgegevens is op basis van de Algemene Verordening Gegevensbescherming (AVG) slechts onder strikte voorwaarden mogelijk. Voor de verwerking van persoonsgegevens geldt in ieder geval dat: • de verwerking van persoonsgegevens rechtmatig, behoorlijk en transparant moet zijn; • persoonsgegevens slechts voor welbepaalde, uitdrukkelijk omschreven en gerechtvaardigde doeleinden verzameld worden en vervolgens niet verder op een met die doeleinden onverenigbare wijze verwerkt; • slechts die persoonsgegevens worden verwerkt die noodzakelijk zijn voor die doeleinden (minimale gegevensverwerking).

Dit houdt ook in dat de persoonsgegevens worden vernietigd op het moment dat verwerking niet meer noodzakelijk is in het licht van de doeleinden waarvoor die persoonsgegevens werden verwerkt; • de persoonsgegevens juist (correct) dienen te zijn en zo nodig worden geactualiseerd; en • de persoonsgegevens op een passende wijze worden beveiligd tegen ongeoorloofde of onrechtmatige verwerking en tegen onopzettelijk verlies, vernietiging of beschadiging. Het college is als verwerkingsverantwoordelijke van persoonsgegevens verantwoordelijk voor de naleving van deze beginselen. Een aantal opties van digitaal vooronderzoek is in ieder geval mogelijk, zonder in conflict te komen met de AVG: • Ten aanzien van woningvorming, woningomzetting en de opkoopbescherming kan een gemeente op openbare verhuursites kijken of hier advertenties staan van illegaal verkregen woonruimte/kamers. • Gemeenten kunnen op basis van Kadasterdata inzicht krijgen in de woningtransacties die sinds de invoering van de opkoopbescherming hebben plaatsgevonden en waarbij de woning is verkocht aan een koper met twee of meer woningen in eigendom. Exacte adressen worden hierbij niet verkregen, maar hiermee kan wel een eerste indruk verkregen worden in het aantal transacties aan eigenaren met meer dan één woning op wijk en/of buurtniveau.

• De eerste stap bij toeristische verhuur is een analyse van het aanbod op diverse digitale platforms, zoals Airbnb, Booking.com in beeld te brengen. Vaak wordt hierbij scraping toegepast, waarbij wordt gezocht naar (nieuwe) advertenties, details van de aanbiedingen, review teksten en review scores van accommodaties. Op de meeste platforms wordt de exacte locatie van het verblijf pas na een reservering verstrekt. Maar op basis van de huisvestingsverordening moeten advertenties wel voorzien zijn van een registratienummer (wat weer gekoppeld is aan een adres). Huisvestingsvergunning middenhuur Soms moet er voor het toewijzen van een middeldure huurwoning een huisvestingsvergunning worden aangevraagd. Als het gaat om een woning van een particuliere verhuurder, moet deze verhuurder vaak informatie aanleveren bij de gemeente, zodat duidelijk wordt dat de beoogde huurder voldoet aan de vereisten uit de huisvestingsverordening (onder andere qua inkomen en eventuele voorrangsregelingen). Hierbij is het van belang de juiste balans te bewaren tussen enerzijds het checken of een verhuurder zich aan de uitgangspunten van de verordening houdt en anderzijds de uitvoerbaarheid van het toezicht, zowel qua capaciteit als qua tijdsduur. Ook professionele verhuurders maken graag met gemeenten afspraken over de uitvoering van de huisvestingsverordening en de controle daarop.

Bijvoorbeeld een accountantsverklaring waaruit blijkt dat de verhuurder zich houdt aan de vereisten van de verordening.

Vereniging van Nederlandse Gemeenten

65

Proactief onderzoek 2: fysiek bezoek ter plaatse Vaak komt uit een digitaal vooronderzoek een signaal van mogelijke strijdigheid, maar is een bezoek ter plaatse noodzakelijk om te checken of er daadwerkelijk sprake is van een overtreding. Vaak is dit een arbeidsintensieve stap. Een medewerker van de gemeente zal ter plaatse de situatie moeten inventariseren. De meest waardevolle informatie wordt vergaard door in de woonruimte een controle uit te voeren. De toezichthouders mogen in beginsel de woonruimte betreden met vrijwillige toestemming van bewoner of huurder. In de praktijk houdt dit in dat bij elke woonruimte aangebeld moet worden om toegang tot de woonruimte te kunnen verkrijgen. Als er geen toestemming wordt verleend is een schriftelijke machtiging tot binnentreden (Huisvestingswet, artikel 34) nodig. Van dit onderzoek wordt door de toezichthouders een controlerapport opgesteld. Foto’s, waarnemingen en gespreksverslag(en) zijn onderdeel van dit rapport. Het rapport vermeldt verder de naam van de overtreder, de overtreding en het overtreden voorschrift. In het geval er sprake is van een overtreding van de huisvestingsverordening dient een boeterapport te worden opgesteld. Bij recent afgegeven vergunningen kan het helpen om binnen afzienbare termijn een fysiek bezoek af te leggen.

Zo kan worden beoordeeld of een woningvorming of woningomzetting conform de voorwaarden wordt aangepast (en dat er niet meer kamers worden gerealiseerd dan waarvoor de aanvraag is ingediend, of dat er zelfstandige woonruimten in plaats van kamers worden gerealiseerd). Daardoor kunnen maatregelen worden genomen zodat de verbouwing alsnog conform de voorwaarden verloopt of de toegekende vergunning kan worden ingetrokken, nog voordat een huurder de woonruimte heeft betrokken. Melding brandveilig gebruik Voor sommige gebouwen waarin mensen verblijven is een omgevingsvergunning voor brandveilig gebruik van bouwwerken (gebruiksvergunning) verplicht. In dit soort gebouwen is het risico bij brand extra groot. Voor veel gebouwen is een melding (gebruiksmelding) voldoende. Hier ligt een link met sommige vormen van woninggebruik die in de huisvestingsverordening opgenomen kunnen worden: • Omgevingsvergunning: noodzakelijk als meer dan 10 personen bedrijfsmatig ’s nachts in het gebouw verblijven (kan gaan om toeristische verhuur). • Melding brandveilig gebruik: noodzakelijk bij verhuur van vijf of meer kamers (woningomzetting). Pandeigenaren moeten hiermee aantonen dat zij maatregelen hebben getroffen waardoor hun pand brandveilig is. Vervolgens kan de brandweer de woning op locatie gaan controleren om te zien of alles aan de voorwaarden voldoet.

De hoeveelheid aanvragen is vaak bepalend voor of men alle panden controleert of een steekproef daaruit trekt. In ieder geval kan deze fysieke controle van brandveilig gebruik ook dienen als mogelijkheid om eventuele andere strijdigheden met gemeentelijk beleid op het spoor te komen (bijvoorbeeld dat er meer kamers zijn toegevoegd dan waarvoor een vergunning is verleend). Hiervoor is het wel zaak dat gemeente en brandweer afspraken maken over het doorgeven van informatie over het gebruik van de woning en de punten waar de brandweer (naast brandveiligheid) een snelle check op zou kunnen doen. Verder is het belangrijk om te checken of een binnengekomen melding brandveilig gebruik ook beschikt over andere noodzakelijke vergunningen (indien nodig), zoals een omzettingsvergunning. Reactief onderzoek: op basis van binnengekomen signalen Als de beschikbare capaciteit (en financiële middelen daarvoor) beperkt zijn, kan reactief toezicht, op basis van binnengekomen signalen, een alternatief bieden. In dat geval gaat de gemeente niet proactief controles uitvoeren, maar komt men ter plaatse na een concrete melding van inwoners. Het voordeel is dat niet alle vergunningplichtigen gecheckt hoeven te worden, maar dat meestal gerichte controles naar mogelijke overtreders worden uitgevoerd. Keerzijde is wel dat toezicht en handhaving afhankelijk zijn van omwonenden die een melding moeten geven.

Vereniging van Nederlandse Gemeenten

66

Een duidelijk meldpunt Cruciaal bij deze vorm van handhaving is dat er een duidelijk en toegankelijk meldpunt moet zijn waar omwonenden een signaal van eventuele overtreding van vergunningsvereisten kunnen indienen. Dat kan een meldpunt zijn bij de gemeente dat telefonisch of per mail bereikbaar is. Of bijvoorbeeld door het uitbreiden van het Meldpunt goed verhuurderschap. Steeds vaker wordt ook met een app gewerkt. Meestal komt een melding naar aanleiding van een overlastsituatie. Bijvoorbeeld dat een grote hoeveelheid aan fietsen op de verkeerde plek worden gestald. Of doordat omwonenden dagelijks een groot aantal mensen een pand in en uit zien komen. Vooral de zichtbare effecten van vergunningplichtige vormen van woninggebruik worden gemeld. Dat is tevens het nadeel van deze vorm van handhaving. Zo lang de overlast voor omwonenden beperkt blijft kan een illegale woningomzetting of woningvorming lang onder de radar blijven. Vaak zijn er meerdere kanalen waar omwonenden meldingen ten aanzien van eventuele overlastsituaties kunnen neerleggen. Naast een melding bij de gemeente kan dat vaak ook bij de verhuurder, maar ook bij de politie. Het vereist daarom de nodige samenwerking om eventuele signalen over strijdigheid met de vergunningsvereisten bij de juiste medewerkers van handhaving en toezicht te krijgen.

Terugkoppeling en uitleg aan melders Een handhavingssysteem dat gebaseerd is op binnengekomen meldingen, vereist dat er sprake is van goede opvolging. De binnengekomen melding moet binnen afzienbare tijd worden opgepakt middels een (doorgaans fysieke) controle. Voor melders is het ook belangrijk om te weten wat er met hun melding is gedaan. Is er daadwerkelijk een overtreding geconstateerd? Heeft dit geleid tot een aanpassing van het pand en/of een nadere sanctie, zoals een bestuurlijke boete? En als er geen overtreding is geconstateerd, welke uitleg hoort daar dan bij? Was er bijvoorbeeld sprake van een pand dat al in een ver verleden is verkamerd en daardoor aan een milder regime qua voorwaarden hoefde te voldoen dan nieuwe aanvragen voor een omzettingsvergunning? De voorwaarden en eventuele uitzonderingen kunnen soms zo complex zijn dat het voor omwonenden wenselijk is om hierover enige toelichting te krijgen. Een snelle terugkoppeling en enige toelichting hierbij is belangrijk om draagvlak en medewerking te krijgen van omwonenden. Er zijn gemeenten waar sprake is van een zekere meldingsmoeheid. Inwoners die niet de moeite meer nemen om een melding te doen bij de gemeente of andere instantie omdat ze verwachten dat er niets of niet tijdig iets mee wordt gedaan.

Praktijkvoorbeeld: toezicht op naleving opkoopbescherming De gemeente Gorinchem heeft het opkopen en verhuren van koopwoningen in enkele wijken vergunningplichtig gemaakt. Toezichthouders van de gemeente voeren minimaal een controle uit bij elke eigenaar van recent gekochte beschermde woonruimte in de betreffende wijken. De controles bestaan uit: • Digitaal vooronderzoek: op basis van kadasterdata beschikt de gemeente over een overzicht van recent verkochte woningen. De toezichthouder checkt hierbij of de gegevens van eigenaar en bewoner overeenkomen. Met behulp van een intern registratiesysteem wordt gecheckt of er een vergunning opkoopbescherming is verleend of aangevraagd. • Het vooronderzoek kan aanleiding geven tot een onderzoek ter plaatste. Bij deze controle wordt onder andere uitgezocht wie in het pand wonen, wat de relatie is tussen bewoners en eigenaren en hoe lang de bewoners er wonen. • Op basis van het bezoek ter plaatse stelt de gemeente een boeterapport op (als er een overtreding is geconstateerd). Daarna wordt bekeken of de boete aan de overtreder opgelegd kan worden (of dat er sprake is van omstandigheden waardoor van verwijtbaarheid geen of minder sprake is). • Na ontvangst van het boeterapport heeft de overtreder het recht om een zienswijze hierop in te dienen bij de gemeente.

Vereniging van Nederlandse Gemeenten

67

Monitoring Bij sommige instrumenten is het van belang om goed te registreren op welke locatie een vergunning is toegekend. Dat geldt met name als er een bepaald quotum voor een gebied geldt. • Diverse gemeenten hanteren een quotum voor een maximaal aandeel woningomzettingen per buurt of straat. Hiervoor is het noodzakelijk om vast te leggen en bij te houden hoeveel woningomzettingen er in de loop der jaren zijn bij gekomen. • Er zijn ook gemeenten die een afstandscriterium hanteren: niet meer dan één woningomzetting binnen een bepaalde straal of maximaal één aangrenzende omzetting naast een zelfstandige woning. Ook hiervoor is het zaak om goed bij te houden (liefst op kaart) waar zich vergunde woningomzettingen bevinden. • Voor toeristische verhuur kan er een vergunningplicht per gebied (buurt of wijk) gelden, waarbij er soms een maximum aantal uit te geven vergunningen geldt. Om dit te kunnen handhaven is zicht op het aantal uitgegeven vergunningen noodzakelijk.

Vereniging van Nederlandse Gemeenten

68

Vereniging van Nederlandse Gemeenten Nassaulaan 12 2514 JS Den Haag +31 70 373 83 93 info@vng.nl maart 2026