02 TAM-omgevingsplan Bentelerhaarweg 7 Bentelo Motivering.pdf

TAM-Omgevingsplan gemeente Hof van Twente Hoofdstuk 22ac Bentelerhaarweg 7 Bentelo

Datum: Fase: Planid:

concept NL.IMRO.1735.BGxBentelerhaarw7-OP10

TAM-Omgevingsplan gemeente Hof van Twente Hoofdstuk 22ac Bentelerhaarweg 7 Bentelo

TAM-Omgevingsplan gemeente Hof van Twente Hoofdstuk 22ac Bentelerhaarweg 7 Bentelo

Inhoudsopgave

Toelichting

5

Hoofdstuk 1 Inleiding 1.1 Aanleiding 1.2 Ligging plangebied 1.3 Geldend planologisch kader 1.4 De bij het plan behorende stukken 1.5 Leeswijzer

6 6 6 7 7 8

Hoofdstuk 2 Planbeschrijving 2.1 Huidige situatie 2.2 Toekomstige situatie

9 9 10

Hoofdstuk 3 Beleid 3.1 Rijksbeleid 3.2 Provinciaal beleid Overijssel 3.3 Gemeentelijk beleid

12 12 13 21

Hoofdstuk 4 Omgevingsaspecten 4.1 Besluit milieueffectrapportage 4.2 Duurzaamheid 4.3 Milieuzonering 4.4 Bodem 4.5 Geluid 4.6 Geur 4.7 Luchtkwaliteit 4.8 Omgevingsveiligheid 4.9 Water 4.10 Ecologie 4.11 Archeologie en Cultuurhistorie 4.12 Verkeer en parkeren

27 27 27 28 29 30 31 31 33 34 35 38 39

Hoofdstuk 5 Juridische toelichting 5.1 Wijziging omgevingsplan

41 41

Hoofdstuk 6 Financiële uitvoerbaarheid 6.1 Wettelijke kaders 6.2 Toetsing

42 42 42

Hoofdstuk 7 Voorbereiding en participatie 7.1 Procedurestappen 7.2 Vooroverlegpartners 7.3 Participatie omwonenden 7.4 Zienswijzen

43 43 43 43 44

Bijlagen bij de toelichting

45

Bijlage 1

Ruimtelijk kwaliteitsplan

46

Bijlage 2

Stikstofonderzoek (AERIUS)

65

Bijlage 3

Aerius berekening aanlegfase

100

Bijlage 4

Aerius berekening gebruiksfase

110

2

concept

TAM-Omgevingsplan gemeente Hof van Twente Hoofdstuk 22ac Bentelerhaarweg 7 Bentelo

Bijlage 5

Quickscan

118

Bijlage 6

bodemonderzoek

159

Bijlage 7

Watertoets

198

Regels

203

Hoofdstuk 1 Artikel 1 Artikel 2 Artikel 3

Inleidende regels Begripsbepalingen Meet- en rekenbepalingen Toepassingsbereik

204 204 205 206

Hoofdstuk 2 Artikel 4 Artikel 5 Artikel 6 Artikel 7 Artikel 8

Functies en activiteiten Wonen Waarde - Archeologische verwachting 1 reconstructiewetzones vrijwaringszone - radar Luchtvaartverkeerzone

207 207 209 211 212 213

Hoofdstuk 3 Artikel 9 Artikel 10 Artikel 11 Artikel 12 Artikel 13

Algemene regels Anti-dubbeltelregel Algemene regels voor bouwactiviteiten Algemene regels voor functies en activiteiten Algemene afwijkingsregels Overige regels

214 214 215 216 217 219

Hoofdstuk 4 Artikel 14

Overgangsregels Overgangsrecht

220 220

Bijlagen bij de regels

221

Bijlage 1

Begripsbepalingen

222

Bijlage 2

Erfinrichtingsplan

231

concept

3

TAM-Omgevingsplan gemeente Hof van Twente Hoofdstuk 22ac Bentelerhaarweg 7 Bentelo

4

concept

TAM-Omgevingsplan gemeente Hof van Twente Hoofdstuk 22ac Bentelerhaarweg 7 Bentelo

Toelichting

concept

5

TAM-Omgevingsplan gemeente Hof van Twente Hoofdstuk 22ac Bentelerhaarweg 7 Bentelo

Hoofdstuk 1 1.1

Inleiding

Aanleiding

Aan de Bentelerhaarweg 7 in Bentelo is een locatie met een bestaande recreatiewoningen en enkele bijgebouwen aanwezig. De wens van de initiatiefnemer is een herontwikkeling van zijn erf, wat inhoudt dat de aanwezige schuur zal worden gesloopt. De wens is om een woning te bouwen met een reguliere woonfunctie. Op het erf worden ook bijgebouwen gerealiseerd in een erfopzet die passend is binnen het ontginningslandschap. Om dit mogelijk te maken wenst de initiatiefnemer gebruik te maken van het KGO-beleid: 'omzetten solitaire recreatiewoning naar wonen'. Daarvoor is een sloopcompensatie benodigd van 600m2 (woonmeters) of 1.200m2 (restmeters), hiermee kan een woning worden gerealiseerd van maximaal 750 m3 met bijbehorende bouwwerken. De beoogde ontwikkeling kan binnen de huidige recreatiefunctie niet gerealiseerd worden. Daarmee past het plan niet binnen de regels van het huidig planologisch kader. Het wijzigen vna het omgevingsplan is wenselijk om het voornemen mogelijk te maken.

1.2

Ligging plangebied

De planlocatie is gelegen aan de Bentelerhaarweg 7 te Bentelo, in het buitengebied van de gemeente Hof van Twente. De locatie staat kadastraal bekend als kadastrale gemeente Ambt Delden, sectie L met perceelnummers 424, 425 en 426. Onderstaand is een luchtfoto zichtbaar met het kadastrale perceel daarop afgebeeld.

6

concept

TAM-Omgevingsplan gemeente Hof van Twente Hoofdstuk 22ac Bentelerhaarweg 7 Bentelo

Afbeelding 1.1: Luchtfoto met plangebied (in rood) (bron: kadastralekaart)

1.3

Geldend planologisch kader

Voor het plangebied is het omgevingsplan van rechtswege, onderdeel "Buitengebied Hof van Twente, Veegplan 2023" van toepassing. De betreffende locatie aan de Bentelerhaarweg 7 in Bentelo kent in de huidige situatie de functie 'Bos' met de aanduiding 'recreatiewoning'. Daarnaast gelden de aanduidingen 'Waarde – Archeologische verwachting 1', 'luchtvaartverkeerzone', 'reconstructiewetzone – verwevingsgebied' en 'vrijwaringszone – radar'. De huidige functies en aanduidingen zijn onderstaand zichtbaar:

Afbeelding 1.2: uitsnede geldende verbeelding, planlocatie rood aangeduid (bron: ruimtelijkeplannen.nl) Zoals in de aanleiding reeds aangegeven past een reguliere woning niet binnen de huidige planregels ter plaatse van de locatie. Een aanpassing van het omgevingsplan van rechtswege is daarvoor noodzakelijk.

1.4

De bij het plan behorende stukken

Het plan "TAM-Omgevingsplan gemeente Hof van Twente Hoofdstuk 22ac Bentelerhaarweg 7 Bentelo" bestaat uit de volgende stukken: toelichting; bijlagen bij de toelichting; verbeelding (tek.no. NL.IMRO.1735.BGxBentelerhaarw7-OP10) regels; bijlagen bij de regels.

concept

7

TAM-Omgevingsplan gemeente Hof van Twente Hoofdstuk 22ac Bentelerhaarweg 7 Bentelo

De verbeelding en de regels vormen samen het juridisch bindende gedeelte van het TAM-omgevingsplan en moeten in samenhang 'gelezen' worden. Op de verbeelding zijn de functies van de in het plangebied begrepen gronden aangegeven. Aan deze functies zijn regels gekoppeld teneinde de uitgangspunten van het plan zeker te stellen. Het plan wordt daarnaast vergezeld van een toelichting. De toelichting heeft weliswaar geen juridisch bindende werking, maar heeft wel een belangrijke functie bij de omschrijving, motivering en verantwoording van het omgevingsplan.

1.5

Leeswijzer

Na dit inleidende hoofdstuk wordt in hoofdstuk 2 de huidige situatie van het plangebied en de omgeving beschreven. Vervolgens wordt in hoofdstuk 3 het ruimtelijk beleidskader van het Rijk, de provincie en de gemeente uiteengezet. Hoofdstuk 4 gaat over de omgevingsaspecten die voor dit plangebied relevant zijn. In hoofdstuk 5 wordt een toelichting gegeven op de regels van de diverse functies. In hoofdstuk 6 wordt ingegaan op de financiele uitvoerbaarheid van het plan en tot slot in hoofdstuk 7 wordt de voorbereiding van de procedure en participatie beschreven.

8

concept

TAM-Omgevingsplan gemeente Hof van Twente Hoofdstuk 22ac Bentelerhaarweg 7 Bentelo

Hoofdstuk 2 2.1

Planbeschrijving

Huidige situatie

De planlocatie is gelegen ten noordwesten van Haaksbergen in een, van vroeger uit, heidegebied. De heidegebieden in het dekzandlandschap kennen van vroeger uit een lage bodemvruchtbaarheid, daardoor werden ze pas later, in de jaren '30, ontgonnen ten behoeve van de landbouw. De grootschalige en vaak planmatige manier van ontginnen heeft geleid tot een kenmerkende rechtlijnige en functionele opzet. In de heidegebieden die niet ontgonnen werden groeide de heide uit tot boscomplexen, zoals ook op de planlocatie. De planlocatie betreft een recht, langgerekt perceel dat omzoomd is door bos aan zowel de noord- als de zuidzijde. De wens van de initiatiefnemer is een herontwikkeling van zijn erf, wat inhoudt dat de aanwezige schuur van 434 m2 zal worden gesloopt. De wens is om een woning te bouwen met een reguliere woonfunctie. Op het erf worden ook bijgebouwen gerealiseerd in een erfopzet die passend is binnen het ontginningslandschap. Om dit mogelijk te maken wenst de initiatiefnemer gebruik te maken van het KGO beleid: 'omzetten solitaire recreatiewoning naar wonen'. Daarvoor is een sloopcompensatie benodigd van 600m2 (woonmeters) of 1.200m2 (restmeters), deze worden aangekocht door middel van een sloopvoucher.

Afbeelding 2.1: Recente luchtfoto planlocatie, locatie woonerf aangestipt in blauw (bron: PDOK.nl)

concept

9

TAM-Omgevingsplan gemeente Hof van Twente Hoofdstuk 22ac Bentelerhaarweg 7 Bentelo

Afbeelding 2.2.: straataanzicht van de oprit naar de recreatiewoning vanaf de Bentelerhaarweg (bron: Google Maps)

2.2

Toekomstige situatie

Op de locatie Bentelerhaarweg 7 te Bentelo is sprake van een recreatiewoning gelegen in een bestaand bosperceel. Op de planlocatie wordt de bestaande schuur (A met blauwe stippellijn op de situatietekening) gesloopt. Op die plek wordt een nieuw bijgebouw gerealiseerd (D). In een compacte erfopzet wordt een nieuwe (reguliere) woning (F) gebouwd met een kapschuur (E). De kapschuur is gepositioneerd met de dichte kant naar het zuidwesten, wat de meest voorkomende windrichting is. Hiermee is voor een logische situering gekozen. Voor het realiseren van de woning en bijgebouwen is een aanpassing van het bouwvlak nodig. De nieuwe woning is landschapsgericht, met de voorkant richting de openheid van het perceel. Aan de voorkant van de woning zullen enkele fruitbomen worden aangeplant (H). Daarnaast zal de laanbeplanting langs de Bentelerhaarweg worden versterkt door het toevoegen van bosplantsoen (I) met inheemse soorten: zwarte els, gewone es, vuilboom en hazelaar. In de nieuwe erfsituatie is meer ruimte ontstaan op het erf, wat ervoor zorgt dat de verkeersafwikkeling centraal op het erf plaats kan vinden. Onderstaand is een weergave van de toekomstige erfsituatie zichtbaar.

10

concept

TAM-Omgevingsplan gemeente Hof van Twente Hoofdstuk 22ac Bentelerhaarweg 7 Bentelo

Afbeelding 2.3: nieuwe landschappelijke situatie Bentelerhaarweg 7 (bron: N+L Landschapsontwerpers) Ten behoeve van de ruimtelijke kwaliteit worden de onderstaande maatregelen getroffen: De inrichting van het perceel volgt de kenmerken van het heide ontginningslandschap; Behoud van bestaande groenstructuren; Aanplant van een fruitboomgaard (H); Aanplanten van bosplantsoen ter versterking van bestaande groenstructuur (I).

concept

11

TAM-Omgevingsplan gemeente Hof van Twente Hoofdstuk 22ac Bentelerhaarweg 7 Bentelo

Hoofdstuk 3

Beleid

3.1

Rijksbeleid

3.1.1

Nationale Omgevingsvisie

De Nationale Omgevingsvisie (NOVI) biedt een duurzaam perspectief voor de Nederlandse leefomgeving. Hiermee kunnen we inspelen op de grote uitdagingen die voor ons liggen. De NOVI biedt een kader, geeft richting en maakt keuzes waar dat kan. Tegelijkertijd is er ruimte voor regionaal maatwerk en gebiedsgerichte uitwerking. Omdat de verantwoordelijkheid voor het omgevingsbeleid voor een groot deel bij provincies, gemeenten en waterschappen ligt, kunnen inhoudelijke keuzes in veel gevallen het beste regionaal worden gemaakt. Met de NOVI zet de Rijksoverheid een proces in gang waarmee keuzes voor onze leefomgeving sneller en beter gemaakt kunnen worden. Aan de hand van een toekomstperspectief op 2050 brengt de NOVI de langetermijnvisie in beeld. Op nationale belangen wil het Rijk sturen en richting geven. Die komen samen in vier prioriteiten: Ruimte voor klimaatadaptatie en energietransitie; Duurzaam economisch groeipotentieel; Sterke en gezonde steden en regio's; Toekomstbestendige ontwikkeling van het landelijk gebied. De druk op de fysieke leefomgeving in Nederland is zo groot, dat belangen soms botsen. Het streven vanuit de NOVI is combinaties te maken en win-win situaties te creëren. Soms zijn er scherpe keuzes nodig en moeten belangen worden afgewogen.

Hiertoe gebruikt de NOVI drie afwegingsprincipes: Combinaties van functies gaan voor enkelvoudige functies: In het verleden is scheiding van functies vaak te rigide gehanteerd. Met de NOVI wordt gezocht naar maximale combinatiemogelijkheden tussen functies, gericht op een efficiënt en zorgvuldig gebruik van de ruimte; Kenmerken en identiteit van een gebied staan centraal: wat de optimale balans is tussen bescherming en ontwikkeling, tussen concurrentiekracht en leefbaarheid, verschilt van gebied tot gebied. Sommige opgaven en belangen wegen in het ene gebied zwaarder dan in het andere; Afwentelen wordt voorkomen: het is van belang dat de leefomgeving zoveel mogelijk voorziet in mogelijkheden en behoeften van de huidige generatie van inwoners zonder dat dit ten koste gaat van die van toekomstige generaties. Vrijkomende Agrarische Bebouwing en de provinciale ruimte-voor-ruimteregelingen waardoor VAB-locaties omgevormd kunnen worden tot aantrekkelijke nieuwe woonlocaties. Ook wordt ingegaan op de aspecten 'economie en landschap'. Landschap is immers een belangrijk onderdeel van het vestigingsklimaat, zowel voor de meer verstedelijkte gebieden als voor de landelijke regio's. Voor een hoogwaardige kenniseconomie als de Nederlandse, is de bereikbaarheid en aantrekkelijkheid van het omringende landschap van groot belang in de concurrentie met andere landen.

Een aantrekkelijke leefomgeving is tevens een randvoorwaarde voor toerisme. De aantrekkelijkheid van de leefomgeving is immers vaak de reden dat bezoekers naar een regio komen. Een aantrekkelijk landschap maakt dat mensen daar willen wonen, werken en recreëren. Vrijkomende agrarische bebouwing kan bijvoorbeeld met provinciale ruimte-voor-ruimteregelingen omgevormd worden tot aantrekkelijke nieuwe woon- of werklocaties, waarbij de vrijkomende agrarische grond zo veel mogelijk kan worden ingezet voor een grotere grondgebondenheid van de omliggende agrarische bedrijven, of worden gebruikt voor agrarisch natuurbeheer. Rijk en regio's werken samen uit hoe kan worden omgegaan met de opgave van agrarische leegstand en herbestemming in relatie tot het combineren van functies in het landelijke gebied, behoud en versterking van de leefbaarheid op het platteland en het voorkomen van verdere aantasting van het landschap. Beoordeling van het plan: Dit plan heeft betrekking op een project waarbij geen nationale belangen in het geding zijn en waarbij

12

concept

TAM-Omgevingsplan gemeente Hof van Twente Hoofdstuk 22ac Bentelerhaarweg 7 Bentelo

geen sprake is van enige belemmering met betrekking tot de prioriteiten zoals verwoord in de NOVI. Juist kan het plan een bijdrage leveren aan de toekomstbestendige ontwikkeling van het landelijk gebied, omdat het erf als gevolg van de ontwikkeling vast gebruikt kan worden als woning. Geconstateerd is dat het woonerf op deze locatie een logische functie betreft. Bij het uitwerken van het plan zijn de kenmerken en identiteit van het gebied centraal gesteld, hierbij wordt onder meer verwezen naar Bijlage 1 en de toetsing aan het provinciaal en gemeentelijk beleid. Geconcludeerd wordt dat de NOVI geen belemmering vormt voor de in deze TAM-omgevingsplan opgenomen ontwikkeling 3.1.2

Ladder voor duurzame verstedelijking

De ladder voor duurzame verstedelijking is een instructieregel voor zorgvuldig ruimtegebruik en tegengaan van leegstand. Artikel 5.129g Besluit kwaliteit leefomgeving (Bkl) regelt dat bij een wijziging van het omgevingsplan voor een nieuwe stedelijke ontwikkeling toepassing van de ladder is vereist. Een stedelijke ontwikkeling is gedefinieerd als "de ontwikkeling of uitbreiding van een bedrijventerrein, een zeehaventerrein, een woningbouwlocatie, kantoren, een detailhandelvoorziening of een andere stedelijke voorziening en die voldoende substantieel is." Als een omgevingsplan voorziet in een nieuwe stedelijke ontwikkeling, wordt rekening gehouden met: a. de behoefte aan die stedelijke ontwikkeling; en b. als die stedelijke ontwikkeling is voorzien buiten het stedelijk gebied of buiten het stedelijk groen aan de rand van de bebouwing van stedelijk gebied: de mogelijkheden om binnen dat stedelijk gebied of binnen dat stedelijk groen in die behoefte te voorzien. In artikel 5.129g van het Bkl wordt onder lid 1 het relevante begrip 'stedelijke ontwikkeling' gedefinieerd: Stedelijke ontwikkeling: uitbreiding van een bedrijventerrein, een zeehaventerrein, een woningbouwlocatie, kantoren, een detailhandelvoorziening of een andere stedelijke voorziening en die voldoende substantieel is.

Beoordeling van het plan: Op basis van jurisprudentie blijkt dat de vraag of sprake is van een nieuwe stedelijke ontwikkeling wordt bepaald door de aard en omvang (toename van bebouwing of ruimtegebruik) van die ontwikkeling, in relatie tot de omgeving. Uit afdelingsjurisprudentie blijkt dat voor het realiseren van woningen geldt, dat woningbouwlocaties vanaf twaalf woningen worden beoordeeld als zijnde een 'nieuwe stedelijke ontwikkeling' die ladderplichtig is. Hieronder worden deze uitspraken weergegeven: 11 woningen geen nieuwe stedelijke ontwikkeling (ABRvS 16 september 2015; ECLI:NL:RVS:2015:2921); 12 woningen wel een nieuwe stedelijke ontwikkeling (ABRvS 25 maart 2015; ECLI:NL:RVS:2015:953). In voorliggend geval wordt er één woning gerealiseerd. De realisatie van 1 woning valt ruim onder de 11 woningen zoals genoemd in de ladder voor duurzame verstedelijking. Daarmee is geen sprake van een 'stedelijke ontwikkeling'. Een nadere toetsing aan de ladder voor duurzame verstedelijking is dan ook niet noodzakelijk. Geconcludeerd wordt dat er geen sprake is van strijd met de uitgangspunten van de ladder voor duurzame verstedelijking.

3.2

Provinciaal beleid Overijssel

Provinciale Omgevingsvisie De omgevingsvisie is het overkoepelende provinciale beleidsplan voor de fysieke leefomgeving in Overijssel. De opgaven en kansen waar de provincie Overijssel voor staat, zijn vertaald in centrale beleidsambities voor negen beleidsthema's. De hoofdambitie van de Omgevingsvisie is een toekomstvaste groei van welvaart en welzijn met een verantwoord beslag op de beschikbare natuurlijke

concept

13

TAM-Omgevingsplan gemeente Hof van Twente Hoofdstuk 22ac Bentelerhaarweg 7 Bentelo

hulpbronnen en voorraden. Provinciale Omgevingsverordening De provincie beschikt over een palet aan instrumenten waarmee zij haar ambities realiseert. Het gaat er daarbij om steeds de meest optimale mix van instrumenten toe te passen, zodat effectief en efficiënt resultaat wordt geboekt voor alle ambities en doelstellingen van de Omgevingsvisie. De keuze voor inzet van deze instrumenten is bepaald aan de hand van een aantal criteria. In de Omgevingsvisie is bij elke beleidsambitie een realisatieschema opgenomen waarin is aangegeven welke instrumenten de provincie zal inzetten om de verschillende onderwerpen van provinciaal belang te realiseren. Eén van de instrumenten om het beleid uit de Omgevingsvisie te laten doorwerken is de Omgevingsverordening Overijssel van de provincie Overijssel. De Omgevingsverordening is het provinciaal juridisch instrument dat wordt ingezet voor die onderwerpen waarvoor de provincie eraan hecht dat de doorwerking van het beleid van de Omgevingsvisie juridisch geborgd is. Er wordt nadrukkelijk gestuurd op ruimtelijke kwaliteit en duurzaamheid. Uitgangspunt is dat verstedelijking en economische activiteiten gebundeld worden ten behoeve van een optimale benutting van bestaand bebouwd gebied.

Om te bepalen of een initiatief bijdraagt aan en/of passend is binnen de ambities van de provincie Overijssel, wordt het Uitvoeringsmodel Omgevingsvisie Overijssel gebruikt. Uitvoeringsmodel Omgevingsvisie Overijssel De opgaven, kansen, beleidsambities en ruimtelijke kwaliteitsambities voor de provincie zijn in de Omgevingsvisie Overijssel geschetst in ontwikkelingsperspectieven voor de groene omgeving en stedelijke omgeving. Om de ambities van de provincie waar te maken, bevat de Omgevingsvisie een uitvoeringsmodel. Dit model is gebaseerd op drie niveaus, te weten: generieke beleidskeuzes (OF); ontwikkelingsperspectieven (WAAR); gebiedskenmerken (HOE). Deze begrippen worden hieronder nader toegelicht.

Generieke beleidskeuzes (OF) Generieke beleidskeuzes zijn keuzes die bepalend zijn voor de vraag of ontwikkelingen mogelijk zijn. In deze fase wordt beoordeeld of er sprake is van een behoefte aan een bepaalde voorziening. Ook wordt in deze fase het zgn. principe van zuinig en zorgvuldig ruimtegebruik gehanteerd. Hierin komt er kort gezegd op neer dat eerst bestaand bebouwd gebied wordt benut, voordat er uitbreiding in de groene omgeving kan plaatsvinden. Andere generieke beleidskeuzes betreffen de reserveringen voor waterveiligheid, randvoorwaarden voor externe veiligheid, grondwaterbeschermingsgebieden, bescherming van de ondergrond (aardkundige en archeologische waarden), landbouwontwikkelingsgebieden voor intensieve veehouderij, begrenzing van Nationale Landschappen, Natura 2000-gebieden, Natuurnetwerk Nederland en verbindingszones enzovoorts. De generieke beleidskeuzes zijn veelal normstellend en verankerd in de Omgevingsverordening Overijssel 2024.

Ontwikkelingsperspectieven (WAAR) Als uit de beoordeling in het kader van de generieke beleidskeuzes blijkt dat de voorgenomen ruimtelijke ontwikkeling aanvaardbaar is, vindt een toets plaats aan de ontwikkelingsperspectieven. In de Omgevingsvisie is een spectrum van zes ontwikkelingsperspectieven beschreven voor de groene en stedelijke omgeving. Met dit spectrum geeft de provincie ruimte voor het realiseren van de in de visie beschreven beleids- en kwaliteitsambities. De ontwikkelingsperspectieven geven richting aan wat waar ontwikkeld zou kunnen worden. Daar waar generieke beleidskeuzes een geografische begrenzing hebben, zijn ze consistent doorvertaald in de ontwikkelingsperspectieven.

14

concept

TAM-Omgevingsplan gemeente Hof van Twente Hoofdstuk 22ac Bentelerhaarweg 7 Bentelo

Gebiedskenmerken (HOE) Op basis van gebiedskenmerken in vier lagen (natuurlijke laag, laag van het agrarisch cultuurlandschap, stedelijke laag en laag van de beleving) gelden specifieke kwaliteitsvoorwaarden en –opgaven voor ruimtelijke ontwikkelingen. Het is de vraag 'hoe' een ontwikkeling invulling krijgt. Aan de hand van de drie genoemde niveaus kan worden bezien of een ruimtelijke ontwikkeling mogelijk is en er behoefte aan is, waar het past in de ontwikkelingsvisie en hoe het uitgevoerd kan worden.

Doorwerking plan: In voorliggende geval zijn in het kader van de generieke beleidskeuzes de volgende artikelen relevant: artikel 4.4 (principe van concentratie) artikel 4.5 (zuinig en zorgvuldig ruimtegebruik) artikel 4.9 (onderbouwing ruimtelijke kwaliteit) artikel 4.11 (kwaliteitsimpuls groene omgeving) artikel 4.14 (woonafspraken) Onderstaand worden de beleidskeuzes benoemd en beoordeeld op welke wijze in het plan hiermee rekening is gehouden. Artikel 4.4: Principe van concentratie In omgevingsplannen worden alleen de ontwikkeling van woningbouw, bedrijventerrein, stedelijke voorzieningen, met bijbehorende infrastructuur en groenvoorzieningen mogelijk gemaakt als die voorzien in een lokale behoefte of in de behoefte van bijzondere doelgroepen. Beoordeling van het plan: In dit geval is sprake van een ontwikkeling die mogelijk wordt gemaakt in het buitengebied van Hof van Twente welke in de huidige situatie reeds benut wordt voor een recreatiewoning. Het erf wordt met de voorgenomen ontwikkeling benut door een permanente woning. Hierbij wordt een kapschuur en een bijgebouw gerealiseerd in een opstelling die past binnen de erfgedachte. Daarnaast wordt de ruimtelijke kwaliteit versterkt door middel van de landschappelijke inpassing. Deze bestaat uit het aanplanten van vijf fruitbomen en het aanvullen van het bos met een bosplantsoen.

Hiermee is sprake van een invulling aan het principe van concentratie.

Artikel 4.5: Zuinig en zorgvuldig ruimtegebruik Lid 1 Omgevingsplannen voorzien uitsluitend in stedelijke ontwikkelingen die een extra ruimtebeslag door bouwen en verharden leggen op de Groene Omgeving wanneer aannemelijk is gemaak datt: a. er voor deze opgave in redelijkheid geen ruimte beschikbaar is binnen het bestaande bebouwdgebied; b. de ruimte binnen het bestaand bebouwd gebied ook niet geschikt te maken is door herstructurering en transformatie; en c. mogelijkheden voor meervoudig ruimtegebruik binnen het bestaand bebouwd gebied optimaal zijn benut. Lid 2 Omgevingsplannen voor de Groene Omgeving voorzien uitsluitend in ontwikkelingen die een extra ruimtebeslag door bouwen en verharden leggen anders dan de uitleg van steden en dorpen wanneer aannemelijk is gemaakt:

concept

15

TAM-Omgevingsplan gemeente Hof van Twente Hoofdstuk 22ac Bentelerhaarweg 7 Bentelo

a. dat (her)benutting van bestaande erven en/of bebouwing in de Groene Omgeving in redelijkheid niet mogelijk is; b. dat mogelijkheden voor combinatie van functies op bestaande erven optimaal zijn benut. Beoordeling van het plan: De locatie ligt buiten bestaand stedelijk gebied. Er is sprake van een herontwikkeling op een erf aan de Bentelerhaarweg 7 Bentelo, waarbij een woonerf wordt gerealiseerd op de locatie van een voormalig recreatiewoning. Daarmee is er beperkte wijziging van aanwezige bebouwing, en geeft het tegelijkertijd invulling aan de aanwezige woningbehoefte. Daarnaast voorziet de ontwikkeling in een landschappelijke inpassing, waarmee de ruimtelijke kwaliteit ter plaatse wordt versterkt. De ontwikkeling wordt zorgvuldig ruimtelijk en landschappelijk ingepast. Er is hiermee sprake van een zorgvuldig ruimtegebruik passend binnen dit artikel van de omgevingsverordening.

4.9: Ruimtelijke kwaliteit Lid 1 Omgevingsplannen bevatten een onderbouwing waaruit blijkt dat nieuwe ontwikkelingen bijdragen aan ruimtelijke kwaliteit waarin: het uitvoeringsmodel (OF-, WAAR- en HOE-benadering) uit de Omgevingsvisie Overijssel wordt toegepast; wordt gemotiveerd dat de nieuwe ontwikkeling past binnen het ontwikkelingsperspectief dat volgens de Omgevingsvisie Overijssel van toepassing is voor het gebied; en inzichtelijk gemaakt wordt hoe de vier-lagenbenadering van het uitvoeringsmodel is toegepast en de catalogus Gebiedskenmerken (bijlage VII) is gebruikt bij de ruimtelijke inpassing van de nieuwe ontwikkeling. Beoordeling van het plan: Zoals blijkt uit de beschrijving in Hoofdstuk 2 in combinatie met de verantwoording in dit hoofdstuk wordt het erf landschappelijk ingepast conform de ter plaatse geldende gebiedskenmerken en het ontwikkelingsperspectief (zie verderop in deze paragraaf). De beplantingskeuze en de locatie van de aanplant is mede gebaseerd op de geldende gebiedskenmerken. Gezien het vorenstaande wordt geconcludeerd dat de in dit plan besloten ontwikkeling in overeenstemming is met dit artikel.

Artikel 4.11: Kwaliteitsimpuls Groene Omgeving In dit artikel wordt een generieke mogelijkheid geboden om onder voorwaarden nieuwe ontwikkelingen toe te staan in de Groene Omgeving. Deze regeling wordt 'Kwaliteitsimpuls Groene Omgeving' genoemd, omdat van deze nieuwe ontwikkelingen wordt verwacht dat ze een extra impuls opleveren voor investeringen in de ruimtelijke kwaliteit in de omgeving. Beoordeling van het plan: Het voorliggende plan leidt tot een kwaliteitsimpuls in de groene omgeving (buitengebied) van Bentelo. Deze meerwaarde vertaalt zich in: Aankopen van een sloopvoucher van gesloopte landschapsontsierende bebouwing; Zo veel mogelijk houtopstanden behouden; Inheemse soorten aanplanten en natuurwaarden aldaar verhogen; Het landschappelijk inpassen van de nieuwe erfsituatie;

16

concept

TAM-Omgevingsplan gemeente Hof van Twente Hoofdstuk 22ac Bentelerhaarweg 7 Bentelo

In het onderhavig geval betreft het de omzetting van een recreatiewoning naar een reguliere woning met bijgebouw. Met deze omzetting wordt de oppervlakte van de woning vergroot. Dit is in Bijlage 1 nader uitgewerkt en akkoord bevonden door de gemeente. Met inachtneming van dit ruimtelijk kwaliteitsplan wordt voldaan aan artikel 4.11. Artikel 4.14: woonafspraken 1. Omgevingsplannen staan alleen toe dat nieuwe woningen worden gerealiseerd als de bouw van deze woningen past binnen de geldende woonafspraken, zoals deze zijn gemaakt door de regio en vastgelegd in bestuurlijke afspraken tussen provincie en gemeenten. 2. Nieuwe woningen zijn nog te realiseren woningen waarvoor nog geen omgevingsvergunning voor een bouwactiviteit is afgegeven. Beoordeling van het plan: Met de voorgenomen ontwikkeling wordt er een woning gerealiseerd. Daarmee wordt invulling gegeven aan de lokale behoefte naar woningen zoals omschreven in 3.3.3. Gesteld kan worden dat er met de ontwikkeling is voldaan aan artikel 4.14.

Ontwikkelingsperspectieven (waar) Als uit de beoordeling in het kader van de generieke beleidskeuzes blijkt dat de voorgenomen ruimtelijke ontwikkeling aanvaardbaar is, vindt een toets plaats aan de ontwikkelingsperspectieven. In de Omgevingsvisie is een spectrum van ontwikkelperspectieven beschreven voor de groene en stedelijke omgeving. De ontwikkelingsperspectieven geven richting aan wat waar ontwikkeld zou kunnen worden. Daar waar generieke beleidskeuzes een geografische begrenzing hebben, zijn ze consistent doorvertaald in de ontwikkelingsperspectieven. De ontwikkelingsperspectieven zijn richtinggevend en bieden de nodige flexibiliteit voor de toekomst. Voor het voorliggende plan is het volgende ontwikkelingsperspectief van toepassing.

concept

17

TAM-Omgevingsplan gemeente Hof van Twente Hoofdstuk 22ac Bentelerhaarweg 7 Bentelo

Afbeelding 3.1: ontwikkelingsperspectief, plangebied in rood (Bron: overijssel.tercera-ro.nl) Wonen en werken in het kleinschalige mixlandschap Het ontwikkelingsperspectief Wonen en werken in het kleinschalige mixlandschap richt zich op het in harmonie met elkaar ontwikkelen van de diverse functies in het buitengebied. Aan de ene kant melkveehouderij, akkerbouw en opwekking van hernieuwbare energie als belangrijke vormen van landgebruik. Aan de andere kant gebruik voor natuur, recreatie, wonen en andere bedrijvigheid. Binnen dit ontwikkelingsperspectief kunnen nieuwe functies een plek krijgen op bestaande vrijkomende erven waar dit tevens maatschappelijke opgaven als behoud en ontwikkeling van cultuurhistorie, natuur en landschap ondersteunt. Zo worden vitaliteit en omgevingskwaliteit in samenhang versterkt. De herontwikkeling van een (woon)erf binnen dit ontwikkelingsperspectief is mogelijk. De ontwikkeling doet geen afbreuk aan het agrarisch cultuurlandschap door een goede landschappelijke inpassing van de plannen. Bovendien worden omliggende functies niet geschaad in de mogelijkheden. Met inachtneming hiervan voldoet het plan aan de toegekende ontwikkelingsperspectieven.

Gebiedskenmerken (hoe) Op basis van gebiedskenmerken in vier lagen gelden specifieke kwaliteitsvoorwaarden en -opgaven voor ruimtelijke ontwikkelingen. De kwaliteitsopgaven en -voorwaarden op basis van gebiedskenmerken kunnen te maken hebben met landschappelijke -inpassing, infrastructuur,milieuaspecten, bodemaspecten, cultuurhistorie, toeristische en recreatieve aantrekkingskracht, natuur, water, etc. De gebiedskenmerken zijn over het algemeen richtinggevend of inspirerend. De provincie onderscheidt de volgende vier lagen: Natuurlijke laag. Laag van het agrarisch cultuurlandschap. Stedelijke laag. Laag van de beleving. Natuurlijke laag

18

concept

TAM-Omgevingsplan gemeente Hof van Twente Hoofdstuk 22ac Bentelerhaarweg 7 Bentelo

Afbeelding 3.2: uitsnede kaart natuurlijke laag, planlocatie in rood (bron: provincie Overijssel) De natuurlijke laag is aanvankelijk ontstaan zonder toedoen van de mens door onder andere invloeden van abiotische processen als de ijstijden, de wind en water. Zoals grote delen van Overijssel bestond ook het plangebied uit dekzandvlakten en beekdalen met beperkte reliëfverschillen. In de jaren zijn de hoogteverschillen onder andere door zandverstuivingen, het ontginnen van de heidecomplexen en de ontwikkeling in de landbouw nagenoeg verdwenen. Het plangebied ligt in de 'beekdalen en natte laagtes', slingerend door de dekzandvlaktes en -ruggen. Door de uitgestrekte open gebieden was er minimaal sprake van hoogteverschillen, hoogstens wat dekzandwelvingen. Door de jaren heen zijn hoogteverschillen verder geërodeerd door de wind, soms weer versterkt door de wijze van agrarisch gebruik, uiteindelijk weer verminderd door de schaalvergroting in de landbouw. In de laagtes van het zandgebied verzamelde zich het water. Vanuit de laagtes sijpelde het water naar de lager geleden delen: de beken en rivieren. Het landschap is dynamisch met overwegend een open karakter, afgewisseld met boscomplexen en hogere randen.

Laag van het agrarisch cultuurlandschap

concept

19

TAM-Omgevingsplan gemeente Hof van Twente Hoofdstuk 22ac Bentelerhaarweg 7 Bentelo

Afbeelding 3.3: uitsnede kaart laag van cultuurlandschap, planlocatie in rood (bron: provincie Overijssel) Geconstateerd wordt dat het plangebied in essenlandschap ligt. Kenmerkend aan het plangebied is het omkaderd landschap. Hoewel de schaalvergroting in de wijdere omgeving zichtbaarr heeft plaatsgevonden zijn bepaalde contouren nog goed leesbaar. Ingezoomd op het plangebied wordt de locatie door groenelementen omgeven. De voorgenomen ontwikkeling is mogelijk indien oude beplantingsstructuren (waar mogelijk) behouden of versterkt worden. De ontwikkeling moet bijdragen aan de herkenning van het landschap. De mate van herstel is afhankelijk van meerdere factoren. In beginsel moet ervoor gezorgd worden dat het bestaande behouden blijft en dat erven op een juiste manier ingepast zijn en blijven. De planlocatie wordt op onderstaande uitsnede aangeduid als jong heide- en broekontginningslandschap. Met de beoogde ontwikkeling blijft de huidige structuur behouden en versterkt, waarmee het passend is in het betreffende landschap.

Laag van de beleving en stedelijke laag Voor de laag van de beleving en de stedelijke laag zijn er geen actieve aanduidingen. Derhalve worden deze lagen niet nader toegelicht.

Conclusie Het in Bijlage 1 opgenomen ruimtelijk kwaliteitsplan is gebaseerd om de toegekende ontwikkelingsperspectieven en gebiedskenmerken. Met inachtneming hiervan wordt geconcludeerd dat de in dit voorliggende TAM-omgevingsplan besloten planologische wijziging volledig in overeenstemming is met het in de Omgevingsvisie Overijssel verwoorde en in de Omgevingsverordening verankerde provinciaal ruimtelijk beleid.

20

concept

TAM-Omgevingsplan gemeente Hof van Twente Hoofdstuk 22ac Bentelerhaarweg 7 Bentelo

3.3

Gemeentelijk beleid

3.3.1

De Hof in 2040

In 'De Hof in 2040' heeft de gemeente Hof van Twente de toekomstvisie voor haar grondgebied vastgelegd. In de visie heeft de gemeente onderscheid gemaakt tussen vier thema's: Herkenbaar Hof van Twente Leefbaar Hof van Twente Duurzaam Hof van Twente Ondernemend Hof van Twente In dit geval zijn 'Herkenbaar Hof van Twente', 'Leefbaar Hof van Twente' en 'Duurzaam Hof van Twente' van belang. Tevens is er per dorpskern en voor het buitengebied een subvisie opgesteld.

Herkenbaar Hof van Twente Als het gaat over de herkenbaarheid van Hof van Twente, dan heeft de gemeente het enerzijds over de ervaring en beleving van het landschap en van de stads-, kern- en dorpsgezichten. Anderzijds gaat het over sociale en culturele elementen die het karakter van de kernen en dorpen typeren en die zodoende ook invloed hebben op de fysieke leefomgeving van de gemeente. Binnen dit thema zijn er twee hoofddoelen: Behouden en versterken van stads-, dorpsgezichten Verbinden van waardevolle natuurgebieden en unieke landschapselementen Het landschap is waardevol voor de gemeente Hof van Twente. Daarom zal de gemeente, ook in de toekomst, zich blijven inzetten om het landschap van Hof van Twente zoveel mogelijk te beschermen én te versterken. Het landschap van Hof van Twente is divers, maar heeft tegelijkertijd ook een duidelijke structuur. Er zijn in deze landschappen waardevolle cultuurhistorische elementen. De visie van de gemeente is om gebieden met landschapselementen en cultuurhistorische waarden zoveel mogelijk bij elkaar te laten komen, waarbij uiteraard de unieke kenmerken behouden blijven.

Bentelo Met haar 1.500 inwoners is Bentelo geen groot, maar wel een heel hecht dorp. De kern Bentelo is in de jaren `50 tot ontwikkeling gekomen, ten noorden van de Bentelose es. Rond de kerk ontwikkelde zich het eerste gedeelte van de kern. Later werd gefaseerd rondom de Esdoornstraat gebouwd en vervolgens de Morsmanstraat en De Bunte. De laatste uitbreidingsplannen zijn Borre, de locatie van de oude school en de locatie van het voormalig gemeentehuis. De kerk, school en de sportvoorzieningen in Bentelo worden gebruikt door de bewoners van het dorp en het omliggende buitengebied. Het dorp ligt middenin een uitgestrekt groen buitengebied: laantjes en landelijke wegen met een karakteristiek verloop, de grillige vorm van percelen en essen, bossen en houtwallen. De Hagmolenbeek is een uniek landschappelijk element direct aan de oostzijde van het dorp. Verder is een goed woningaanbod voor de leefbaarheid van Bentelo essentieel. En daarvoor moeten er meer woningen en meer betaalbare woningen komen in Bentelo; vooral voor de starters en jongeren uit het dorp. En Benteloërs zouden voorrang moeten krijgen bij (nieuwe) koop- of huurwoningen. In het kader van betaalbaarheid moeten er misschien concessies worden gedaan, denk aan kleinere en/of andersoortige starterswoningen.

Relevante uitgangspunten:

concept

21

TAM-Omgevingsplan gemeente Hof van Twente Hoofdstuk 22ac Bentelerhaarweg 7 Bentelo

Het bouwen van woningen behouden en versterken van een groene en recreatieve omgeving

Buitengebied Hof van Twente beschikt over een groot buitengebied met verschillende functies. Functies als landbouw, recreatie, wonen en natuur wisselen zich af en hebben schijnbaar willekeurig een plek gevonden in het kleinschalige landschap. Kenmerkend voor het buitengebied zijn de ensembles van grote eenheden natuur en cultuurhistorie (bos, landgoederen, stuwwallen, kampen en essen, etc.) en het half open landbouwgebied met verspreide landschapselementen, zoals singels en solitaire bomen. Ook de open glooiende escomplexen en de grootschalige broekontginningen met broekbos zijn kenmerkend voor het buitengebied in Hof van Twente. Naast de grote eenheden landbouw zijn er smalle beken met maten en singels te vinden en rondom Markelo ook een reliëf van stuwwal en “bergen”. Volgens de bewoners in het buitengebied is het agrarisch karakter, het buitenleven in het groen en de rust en ruimte die daarmee gepaard gaan, zaken die het buitengebied typeren. Ook het noaberschap hier is heel belangrijk. Dat staat in het teken van elkaar helpen, er voor elkaar zijn: 'Wat jij niet kunt, dat kan de buurman wel'. Men heeft het idee dat het vanzelfsprekende noaberschap bedreigd zou kunnen worden door nieuwe ontwikkelingen en een meer individualistische mentaliteit. De roep om respectvol en flexibel met elkaar om blijven gaan is belangrijk.

Relevante uitgangspunten: Vrijkomende agrarische bedrijfsgebouwen gebruiken voor andere functies of slopen Het bieden van ruimte voor lokaalgebonden bedrijven Het behouden en versterken van de landschappelijke kenmerken en het versterken van de biodiversiteit Het versterken van de mogelijkheden voor verblijfsrecreatie

Beoordeling van het plan: Met de voorgenomen ontwikkeling wordt er invulling gegeven aan de toekomstvisie 'De Hof in 2040'. Het realiseren van een reguliere woning door middel van het KGO beleid 'omzetten solitaire recreatiewoning naar wonen' past binnen een van de uitgangspunten van Bentelo, woningaanbod heeft namelijk een hoge prioriteit. Met de landschappelijke inpassing worden de groenstructuren versterkt. Daarmee wordt er ook voldaan aan het tweede genoemde uitgangspunt, oftewel het behouden en versterken van een groene en recreatieve omgeving. De gewenste ontwikkeling betekent een impuls in de ruimtelijke kwaliteit. Het plangebied wordt landschappelijk ingepast. Deze landschappelijke inpassing (Bijlage 1) is vastgelegd en wordt als voorwaarde aan de wijziging van het omgevingsplan verbonden. In voorliggend geval is verder aangetoond dat de in dit plan besloten ontwikkeling in overeenstemming is met een 'evenwichtige toedeling van functies aan locaties'. Er wordt dan ook geconcludeerd dat de voorgenomen ontwikkeling past binnen het streefbeeld als geformuleerd in 'De Hof in 2040'.

3.3.2

Structuurvisie Landelijk Gebied

In de 'Structuurvisie Landelijk gebied' van de gemeente Hof van Twente staat de ontwikkeling van het landelijk gebied voor de komende 10 jaar centraal. De structuurvisie vormt vooral een integratiekader voor het bestaande beleid van de gemeente ten

22

concept

TAM-Omgevingsplan gemeente Hof van Twente Hoofdstuk 22ac Bentelerhaarweg 7 Bentelo

aanzien van de verschillende functies en waarden in het gebied. Een dergelijk 'integratiekader' schetst de bredere achtergrond van beleid dat voor specifieke thema's (bijvoorbeeld recreatie, rood-voor-rood en vrijkomende agrarische bebouwing) is uitgewerkt. Daarnaast beschrijft deze structuur de algemene strategie van de gemeente Hof van Twente ten aanzien van verschillende functies en waarden. Deze strategie geeft richting aan de latere toetsing van verschillende initiatieven die bij de gemeente worden ingediend, en bij het bepalen van het beleid dat in het omgevingsplan buitengebied wordt uitgewerkt.

De structuurvisie benoemt de volgende kernkwaliteiten van het landelijk gebied in Hof van Twente: een sterke agrarische structuur, bestaande uit bedrijven die door schaalvergroting actief anticiperen op een wereldwijde marktwerking, of hun risico's spreiden door diensten te verlenen op het gebied van natuur en landschap en recreatieve functies of andere bedrijvigheid aan het bedrijf toe te voegen; een grote mate van ondernemerschap, waardoor verspreid over het gehele landelijk gebied nieuwe bedrijvigheid wordt gestart; een breed scala aan landelijke woonmilieus, variërend van kernen en buurtschappen tot individuele erven, dat qua kwaliteit aansluit bij actuele behoefte van de woonconsument; een gevarieerd en aantrekkelijk landschap, met als bijzondere parels 23 archeologische monumenten, twee rijksbeschermde stads- en dorpsgezichten (Den Haller en Stokkum) en acht rijksbeschermde historische buitenplaatsen; een robuust ecologisch netwerk, dankzij een combinatie van grote natuurgebieden en talrijke verbindingen via beken en kleine natuurelementen; een sterk ontwikkelde recreatieve (infra)structuur; een goede regionale infrastructuur. Beoordeling van de plannen: Als gevolg van voorliggende ontwikkeling wordt de bestaande recreatiewoning gesloopt zodat er een woonerf gerealiseerd kan worden.

Daarbij wordt het erf opnieuw landschappelijk ingepast waarbij is beoogd om het erf te verbinden met het omliggende landschap. Geconcludeerd wordt dat de voorgenomen ontwikkeling past binnen het streefbeeld als geformuleerd in de 'Structuurvisie Landelijk gebied'. Er wordt gestreefd naar een breed scala aan landelijke woonmilieus, variërend van kernen en buurtschappen tot individuele erven, dat qua kwaliteit aansluit bij actuele behoefte van de woonconsument. Voorliggend plan sluit hier goed op aan.

3.3.3

Prestatieafspraken 2024-2027 Woonzorg Nederland - gemeente Hof van Twente

Gemeente Hof van Twente is een groene, landelijke gemeente met levendige kernen; grotere kernen zoals Delden en Goor, maar ook dorpse kernen zoals Bentelo, Diepenheim, Hengevelde en Markelo. Daarnaast hebben we een groot buitengebied met verschillende buurtschappen. In de gemeente Hof van Twente is het goed wonen, werken, recreëren en vertoeven. De ambitie van de gemeente Hof van Twente is 'voor iedere bewoner een passende woning'. Dit betekent niet alleen dat we de huidige woningvoorraad optimaal moeten benutten, maar ook dat er gericht woning bijgebouwd moeten worden. Dit vraagt om flexibiliteit en maatwerk, waarbij we de landelijke kwaliteit van de gemeente waarborgen. De bevolking veroudert. Dat is nog meer van toepassing bij de doelgroep voor sociale huurwoningen. Woonzorg Nederland bedient deze doelgroep met passende woningen. Het uitgangspunt van Woonzorg Nederland is om woonvormen te bieden waarin senioren zelfstandig wonen, met ontmoetingsmogelijkheden en diensten en waar nodig zorg binnen handbereik is.

Beoordeling van de plannen De ontwikkeling bestaat uit het realiseren van een woning op de plek van een voormalige

concept

23

TAM-Omgevingsplan gemeente Hof van Twente Hoofdstuk 22ac Bentelerhaarweg 7 Bentelo

recreatiewoning. Daarmee wordt de huidige woningvoorraad uitgebreid, en biedt het voor een bewoner een passende woning. Er wordt met de plannen invulling gegeven aan het bovengenoemde beleid. 3.3.4

Welstandsnota

De gemeente heeft een welstandsnota opgesteld om tot criteria te komen voor de welstandstoets. Iedereen weet hierdoor waar een bouwplan aan wordt getoetst en ook waarom. De voorgenomen ontwikkeling valt onder de '(verspreide) ontginningen'. Dit is een relatief jong landschap dat wordt gekenmerkt door een rationele opzet en door openheid. De zakelijk georganiseerde erven voegen zich in de verkaveling. Door de kleinschaligheid, houtwallen en vergelijkbare boerderijtypen is het landschap niet altijd eenvoudig te onderscheiden van de kampen. De planlocatie ligt op de overgang van ontginning naar het kampenlandschap. De rechtlijnige opzet van het ontginningslandschap is hier duidelijk te herkennen en daarmee in dit geval onderscheidend van het omliggende kampenlandschap. In de ontginningen staat een goed functionerende landbouw voorop. De voor deze gebieden kenmerkende openheid en rationaliteit dient behouden te blijven. In tegenstelling tot naburige erven is aan de Bentelerhaarweg 7 geen sprake van die kenmerkende openheid. Beide zijden van het smalle perceel zijn begrensd door boscomplexen. Ook de voorzijde van het erf is volledig afgesloten. In tegenstelling tot andere erven is er dus geen verbinding met het open landschap.

Die verbinding in combinatie met een open landschap zorgt ervoor dat het hoofdgebouw op erven normaal gesproken met het voorhuis richting de weg staan en/ of parallel aan die weg. De schuren erachter vormen het erf. Omdat de verbinding ontbreekt is in dit geval, ook gelet op de overgang naar het kampenlandschap, gekozen voor een erf waarbij de woning landschapsgericht staat en de schuren tussen de woning en de weg. Door het gesloten geheel heeft alleen op die manier de woning een binding met het achterliggende landschap. De voorgenomen ontwikkeling past binnen het aanwezige landschap, omdat het de kenmerken van het landschap volgt, het staat de landbouw niet in de weg en de rationaliteit blijft behouden. 3.3.5

Beleidsnota Grond voor gebruik, ontwikkel nu de erfenis voor de toekomst

Hof van Twente biedt ook de komende jaren eigenaren in het buitengebied volop kansen om voormalige agrarische erven nieuw leven in te blazen. De gemeenteraad heeft daarvoor in maart 2023 het geactualiseerd KGO-beleidskader vastgesteld: “Grond voor gebruik, ontwikkel nu de erfenis voor de toekomst”. Met de ruime mogelijkheden die dit beleid biedt, is Hof van Twente voorloper vergeleken met andere plattelandsgemeentes. In de afgelopen zeven jaar zijn er veel ontwikkelingen in het buitengebied mogelijk gemaakt met het KGO beleid. Dat heeft de leefbaarheid, ruimtelijke kwaliteit en duurzaamheid een boost gegeven in het landelijk gebied. Erven zijn daardoor toekomstbestendig geworden. In het kader van het KGO-beleid is ruim 170.000 m2 aan landschap ontsierende bebouwing gesloopt. Ook moet de economische impuls niet vergeten worden; de werkgelegenheid voor aannemers, slopers, tekenaars, leveranciers en andere partijen die baat hebben gehad bij deze ontwikkelingen is groot. Toch zijn er nieuwe kansen te benutten in het buitengebied waar het beleid nog geen ruimte voor gaf, maar waar wel behoefte aan is. Ook voor de komende jaren ligt er een grote opgave in het buitengebied. Denk hierbij aan de doorgaande agrariërs die innovatiever (moeten) worden, agrariërs die om verschillende redenen hun bedrijf staken, de ruimtevraag voor de energietransitie, woningbouw etc.

Met het geactualiseerd beleidskader kan de gemeente Hof van Twente beter inspelen op deze actuele onderwerpen. De beleidsnotitie 'Grond voor gebruik, ontwikkel nu de erfenis voor de toekomst' voorziet in de kaders om de gewenste ontwikkeling mogelijk te maken. Deze beleidsnotitie voorziet in de kaders met betrekking tot het VAB-beleid, de Rood voor Rood-regeling, beleid omtrent de herbouw van karakteristieke woningen, het vergroten bestaande en bestemde woning, beleid omtrent veldschuren, het herbouwen van bijgebouwen, niet-agrarische bedrijvigheid in het buitengebied, de sloopvoucher-regeling,landgoederen, omzetten van een recreatiewoning naar wonen, inwoning,

24

concept

TAM-Omgevingsplan gemeente Hof van Twente Hoofdstuk 22ac Bentelerhaarweg 7 Bentelo

bestemmen van een karakteristieke boerderij als woning en een grondgebonden zonneparkbinnen een agrarisch bouwvlak. In dit geval zijn de kaders omtrent Hoofdstuk 11: het omzetten van een solitaire recreatiewoning naar wonen van belang. Omzetten solitaire recreatiewoning naar wonen In het buitengebied van de Hof van Twente staan circa 100 solitaire recreatiewoningen die niet gelegen zijn op de recreatieterrein. Veel van deze solitaire recreatiewoningen worden recreatief gebruikt. Op enkele locaties zijn in het verleden persoonsgebonden beschikkingen afgegeven zodat men daar permanent (gedoogd) mag wonen. We zien dat de recreatieve behoefte van deze solitaire recreatiewoningen aan het afnemen is. Om die reden kunnen we in sommige situaties de functie onder voorwaarden omzetten naar een functie wonen. Om in aanmerking te komen voor het omzetten van de functie moet aan de volgende voorwaarden worden voldaan: de recreatiewoning mag niet gelegen zijn binnen het vigerende Natuurnetwerk Nederland; indien de recreatiewoning gelegen is in de functie Natuur en/of Bos niet zijnde Natuurnetwerk Nederland moet uit ecologisch onderzoek blijken dat de natuurwaarden niet worden aangetast door het omzetten van de functie.

de inhoud van de woning mag maximaal 750 m³ worden de oppervlakte van het bijgebouw mag maximaal 150 m2 er dient ter compensatie minimaal 600 m² (woonmeters) aan landschapontsierende bebouwing te worden gesloopt. of er dient ter compensatie minimaal 1.200 m² (restmeters) aan landschapontsierende bebouwing worden gesloopt. de oppervlakte te slopen bebouwing is afkomstig uit de gemeente Hof van Twente of maximaal 40% uit één van de andere deelnemende gemeenten; er wordt voorzien in een goede landschappelijke inpassing en erfinrichting door middel van een erfinrichtings- en/of beplantingsplan, bij het opstellen wordt een landschapsdeskundige wordt geraadpleegd; Het erfinrichtings- en/of beplantingsplan heeft een in stand houdingstermijn van 10 jaar en zijn onderdeel van de te verlenen omgevingsvergunning; geen onevenredige aantasting mag plaatsvinden van de belangen van eigenaren en/of gebruikers van om- liggende gronden; Solitaire recreatiewoningen mogen in gevallen uitgevoerd worden met kelder (niet meer dan 1 bouwlaag en niet buiten de gevels van de woning, dit kan met een buitenplanse afwijking conform bijlage 2 Bor, artikel 4 lid 1. De noodzaak voor een kelder dient te worden aangetoond (voor recreatie) en de kelder mag niet van buiten worden betreden.

de uitvoerbaarheid van het bouwplan waarvoor de wijziging wordt toegepast, in verband waarmee in elk geval aangetoond moet worden: 1. de milieu hygiënische situatie van de bodem de ontwikkeling waarvoor de wijziging wordt toegepast niet belemmerd; 2. uit flora en faunaonderzoek blijkt dat er geen belemmeringen zijn. 3. dat geen onevenredige aantasting van aan de grond eigen zijnde archeologische waarden zal plaatsvinden. Beoordeling van het plan: Dit TAM-omgevingsplan maakt het mogelijk om middels de beleidsnotitie 'Grond voor gebruik, ontwikkel nu de erfenis voor de toekomst' de recreatiewoning om te zetten in een reguliere woning met bijgebouw. Op basis van de 'Omzetten solitaire recreatiewoning naar wonen' regeling kan in ruil voor het slopen van woonmeters of restmeters van een reguliere woning voorzien. De woning wordt gerealiseerd aan de hand van de sloopmeters van een sloopvoucher die wordt aangekocht. Om te voldoen aan de voorwaarde dat de ruimtelijke kwaliteit ter plaatse wordt verbeterd, wordt het woonerf landschappelijk ingepast. Het volledige ruimtelijke kwaliteitsplan is opgenomen in Bijlage 1. De

concept

25

TAM-Omgevingsplan gemeente Hof van Twente Hoofdstuk 22ac Bentelerhaarweg 7 Bentelo

uitvoering en instandhouding van de maatregelen genoemd in dit plan worden tevens geborgd in de regels van dit TAM-omgevingsplan. Daarnaast wordt het beperkte vellen van de bomen en de natuurwaarden die verloren gaan gecompenseerd. De voorliggende ontwikkeling voldoet daarmee aan de uitgangspunten uit de beleidsnota 'Grond voor gebruik'.

26

concept

TAM-Omgevingsplan gemeente Hof van Twente Hoofdstuk 22ac Bentelerhaarweg 7 Bentelo

Hoofdstuk 4 4.1

Omgevingsaspecten

Besluit milieueffectrapportage

De mer-regelgeving is uitgewerkt in verschillende onderdelen van de Omgevingswet. Afdeling 16.4 van de Omgevingswet bevat de regelgeving over milieueffectrapportage. De uitwerking ervan staat in hoofdstuk 11 van het Omgevingsbesluit. In bijlage V van het Omgevingsbesluit staan de projecten en de besluiten waarvoor een mer-plicht of een mer-beoordelingsplicht geldt. Er wordt onder de Omgevingswet geen onderscheid meer gemaakt tussen een formele en vormvrije MER-beoordeling op grond van aangewezen drempelwaarden. Er is dus nog maar één MERbeoordelingsprocedure. Het aparte m.e.r.-beoordelingsbesluit dat eerder nog moest worden genomen vervalt onder de Omgevingswet. Het resultaat en de motivering van de m.e.r.-beoordeling moeten in het (ontwerp)plan of (-)programma (zie de artt. 16.36, vijfde lid Omgevingswet en 11.1, eerste lid van het Omgevingsbesluit) of in het (ontwerp)besluit zelf (zie de art. 16.43, tweede en derde lid Omgevingswet en 11.11, tweede lid van het Omgevingsbesluit) worden opgenomen. Beoordeling van het plan: De voorgenomen activiteit voor het ontwikkelen van een woonerf op de plek van een recreatiewoning in het buitengebied staat niet benoemd in bijlage V van het Omgevingsbesluit. Daarmee geldt er ook geen noodzaak tot een m.e.r.-beoordeling.

Op basis van bovengenoemde beoordeling van kenmerken en locatie van het project en de kernmerken van het potentiële effect van het project is vastgesteld dat er geen sprake is van een project dat belangrijke gevolgen heeft, zodat het geen milieueffectrapport hoeft te worden gemaakt (artikel 16.43 jo. artikel 16.53 Ow).

4.2

Duurzaamheid

In bijlage 1 van de Omgevingswet (Ow) is het begrip duurzame ontwikkeling gedefinieerd. Het gaat om "een ontwikkeling die voorziet in de behoeften van de huidige generatie zonder de mogelijkheden voor toekomstige generaties om in hun eigen behoeften te voorzien in gevaar te brengen." Artikel 1.3 en 2.1 Ow borgen het belang van duurzaamheid. In artikel 1.3 zijn de maatschappelijke doelen van de wet verwoord: "Deze wet is, met het oog op duurzame ontwikkeling, de bewoonbaarheid van het land en de bescherming en verbetering van het leefmilieu, gericht op het in onderlinge samenhang: a. bereiken en in stand houden van een veilige en gezonde fysieke leefomgeving en een goede omgevingskwaliteit, en b. doelmatig beheren, gebruiken en ontwikkelen van de fysieke leefomgeving ter vervulling van maatschappelijke behoeften." Artikel 2.1 geeft aan dat een bestuursorgaan zijn taken en bevoegdheden op grond van de wet uitoefent met het oog op de doelen van de wet, tenzij daarover specifieke regels zijn gesteld. Artikel 1.3 geeft ook richting aan de voor burgers en bedrijven opgenomen zorgplicht in artikel 1.6 Ow, namelijk dat men "voldoende zorg draagt voor een goede leefomgeving". Met deze bepalingen wordt een duurzame ontwikkeling voor het gehele domein van de fysieke leefomgeving geborgd.

Het vergt een samenhangende benadering vanaf het begin van de planvorming van alle relevante belangen, waaronder: ruimte, water, natuur, gezondheid en wonen.

concept

27

TAM-Omgevingsplan gemeente Hof van Twente Hoofdstuk 22ac Bentelerhaarweg 7 Bentelo

Beoordeling van het plan: De plannen van initiatiefnemer geven invulling aan duurzame ontwikkeling. Met de voorgenomen plannen zijn er maatregelen beoogd om de ruimtelijke kwaliteit per saldo te verhogen. Er wordt voor het toekennen van het woonrecht landschapsontsierende bebouwing gesloopt. Daarnaast wordt het nieuwe woonerf landschappelijk ingepast conform de geldende gebiedskenmerken, dit draagt positief bij aan een veilige en gezonde fysieke leefomgeving. Met de maatschappelijke behoefte naar woningen wordt er met voorgaand plan een bijdrage aan gedaan door een recreatiewoning om te zetten naar een reguliere woning. Tegelijkertijd wordt de erflocatie voorzien van duurzaam gebruik, waarbij onderhoud en instandhouding voor de langere termijn worden gegarandeerd. Het plan geeft hiermee goede invulling aan het thema duurzaamheid.

4.3

Milieuzonering

Voor ruimtelijke ontwikkelingen in de omgeving van bedrijvigheid dient onder de Omgevingswet gebruik gemaakt te worden van de publicatie 'Handreiking Activiteiten en milieuzonering', zoals gepubliceerd in oktober 2024 door de VNG. De Omgevingswet zorgt voor een samenhangende benadering van de fysieke leefomgeving. In de Omgevingswet zijn het ruimtelijk spoor en het milieuspoor verder geïntegreerd. In de nieuwe systematiek onder de Omgevingswet wordt gebruikgemaakt van milieuwaarden in plaats van vaste afstanden. Niet met een vaste richtafstand voor iedere activiteit, ongeacht of de activiteit die afstand wel nodig heeft, maar met een concrete waarde per activiteit met daarbij een zo reëel mogelijk ruimtebeslag. Hiermee wordt beoogd discussie over de toewijzing van bedrijven aan milieucategorieën en onnodig grote gebruiksruimte te voorkomen. De VNG Handreiking en Milieuzonering uit 2024 is een opvolger van de bekende uitgave Bedrijven en milieuzonering 2009 ('het groene boekje') en de uitgave Milieuzonering nieuwe stijl. In deze nieuwe versie wordt de richtafstand enkel als indicatie aangegeven per waarde in milieubelasting van een activiteit. Voorgenomen ontwikkeling De voorgenomen ontwikkeling betreft de sloop van een voormalige recreatiewoning en de realisatie van een woonerf. Hierbij dient rekening te worden gehouden met de afstand tot omliggende functies/activiteiten.

Beoordeling van het plan: Met de beoogde toevoeging van de woonfunctie binnen het plangebied worden in feite geen onoverkomelijke wijzigingen aangebracht als het gaat om milieuzonering. De omgeving kenmerkt zich als buitengebied met verspre de woonerven en enkele agrarische bedrijven. De activiteit binnen het plangebied voor wonen kent geen milieucategorie. Er wordt een recreatiewoning omgezet in reguliere woning binnen het plangebied, waarbij de woonfunctie dus de hoofdfunctie zal vervullen. De dichtsbijzijnde milieubelastende activiteit is een agrarisch hulpbedrijf aan de Bentelerhaarweg 3. Het gaat om een grondverzetsbedrijf. Volgens de VNG handreiking milieuzonering en activiteiten uit 2024 geeft dit een prioriteitswaarde van 2 voor geluid en 1 voor geur. Dit komt overeen met een indicatieve afstand van 50 meter voor geluid en 30 voor geur. De afstand tussen de grens van het bedrijfsperceel en de locatie van de woning is 240 meter, waarmee het ruim aan de afstanden voldoet. Deze situatie garandeert dat sprake is van een goed woon- en leefklimaat op de locatie van de toekomstige compensatiewoning. Andersom wordt omliggende bedrijvigheid niet in gebruik- en ontwikkelingsmogelijkheden beperkt. Conclusie

28

concept

TAM-Omgevingsplan gemeente Hof van Twente Hoofdstuk 22ac Bentelerhaarweg 7 Bentelo

Geconcludeerd wordt dat het aspect 'bedrijven en milieuzonering' geen belemmering vormt voor de voorgenomen ontwikkeling.

4.4

Bodem

Ter bescherming van de gezondheid en het milieu zijn voor het aspect bodem instructieregels in het Bkl opgenomen. De inhoud van deze regels is via het Aanvullingsbesluit bodem Omgevingswet (AbO) opgenomen in paragraaf 5.1.4.5 van het Besluit kwaliteit leefomgeving (Bkl). Het AbO bepaalt voor welke activiteiten kan worden volstaan met een melding. Er worden drie basisvormen van bodemgebruik onderscheiden: landbouw/natuur, wonen en industrie. De kaders die de Omgevingswet voor deze vormen van gebruik stelt, zijn gebaseerd op de risicogrenswaarden die voor de betreffende situaties zijn afgeleid. De algemene doelstelling van het bodembeleid is het waarborgen van de gebruikswaarde van de bodem en het faciliteren van het duurzaam gebruik van de functionele eigenschappen van de bodem, door: het beschermen van de bodem tegen nieuwe verontreinigen en aantastingen; een evenwichtige toedeling van functies aan locaties, rekening houdend met de kwaliteiten van de bodem; het duurzaam en doelmatig beheren van de resterende historische verontreinigingen en aantastingen. Op basis van paragraaf 5.1.4.5 uit het Besluit kwaliteit leefomgeving en artikel 22.2 uit het Besluit activiteiten leefomgeving dient in planvorming rekening gehouden te worden met de bodemkwaliteit in relatie tot de gewenste functies.