Nota grondbeleid Hillegom 2022-2026.pdf

Dit is het geval wanneer een ruimtelijk initiatief niet voldoet aan de (wettelijke) definitie van 'bouwactiviteiten of activiteiten met het oog op het gebruik op grond van een nieuw toegedeelde functie'. In deze gevallen is geen sprake van verplicht kostenverhaal en worden leges in rekening gebracht op basis van de gemeentelijke legesverordening. • Bij sommige kleine bouwactiviteiten schrijft de Omgevingsregeling een vast bedrag voor dat maximaal aan plankosten mag worden verhaald. In deze gevallen wordt de plankostenscan niet toegepast, maar wordt doorgaans het vaste bedrag uit de Omgevingsregeling in rekening gebracht. Wanneer kosten worden verhaald op grond van artikel 13.11 van de Omgevingswet (het verplichte kostenverhaal), betaalt een initiatiefnemer geen leges voor het aanpassen van de planologische titel. De leges voor de aanvraag omgevingsvergunning voor bouwen zijn in dat geval nog wel van toepassing.

26

3.2.2 Stedelijke kavelruil Stedelijke kavelruil is als nieuw instrument opgenomen in de Aanvullingswet grondeigendom. Met dit instrument wordt de mogelijkheid geboden voor private partijen om op vrijwillige basis afspraken maken over het ruilen van gronden of vastgoed. Door toepassing van stedelijke kavelruil is het mogelijk om een gebied tot ontwikkeling te brengen, zonder dat de gemeente daarvoor actief gronden en vastgoed hoeft aan te kopen. De kavelruilovereenkomst op basis van de Aanvullingswet grondeigendom biedt meer waarborgen dan een gewone koop- of ruilovereenkomst, waardoor initiatiefnemers zekerheid hebben dat een ruil ook bij onvoorziene omstandigheden doorgang vindt. Een voorbeeld hiervan is dat een kavelruilovereenkomst een zakelijke werking heeft, waardoor ook eigenaren die vastgoed verkrijgen ná het sluiten van de overeenkomst - bijvoorbeeld door overdracht, verjaring of onteigening - aan de overeenkomst zijn gebonden.

27

4 Financiële aspecten In dit hoofdstuk wordt dieper ingegaan op de financiële aspecten van het grondbeleid. Het hoofdstuk begint met een korte beschouwing van de regels omtrent waardering en verslaglegging. Vervolgens wordt achtereenvolgens stilgestaan bij de onderwerpen risicobeheersing, grondprijsbeleid en interne leveringen. Tenslotte wordt aandacht besteed aan de vennootschapsbelastingplicht die sinds 2016 ook op het gemeentelijk grondbedrijf van toepassing is.

4.1 Waardering en verslaglegging De regels omtrent waardering en verslaglegging voor zowel actief als faciliterend grondbeleid, zijn vastgelegd in de notitie 'grondbeleid in begroting en jaarstukken', die is opgesteld door de commissie BBV (zie paragraaf 2.2). In deze paragraaf wordt een korte toelichting gegeven op de waarderings- en verslagleggingsregels voor: • Strategisch aangekochte gronden; • Gemeentelijke grondexploitaties (BIE, ofwel ''Bouwgronden In Exploitatie'); • Faciliterend grondbeleid.

4.1.1 Strategische aangekochte gronden Gronden die de gemeente verwerft met het oog op toekomstige gebiedsontwikkelingen - maar waarvoor nog geen grondexploitatie (BIE) is vastgesteld - worden op de balans gewaardeerd tegen de laagste waarde van: • De (historische) verkrijgingsprijs, inclusief bijkomende kosten, of; • De marktwaarde op basis van de geldende bestemming. Deze gronden worden op de balans opgenomen onder de post MVA (Materiële Vaste Activa). Voorheen vielen deze gronden onder de categorie NIEGG (Niet In Exploitatie Genomen Gronden), waarvoor andere waarderingsregels golden. Per 1 januari 2016 is de categorie NIEGG komen te vervallen. Daarbij gold een overgangsbepaling, waarbij uiterlijk 31 december 2019 een toets moest hebben plaatsgevonden op de marktwaarde van deze gronden tegen geldende bestemming. Als daarbij een duurzame waardevermindering werd vastgesteld, dan leidde dit tot een afwaardering. 4.1.1.1 Warme gronden Wanneer gronden worden verworven vanuit strategisch oogpunt, wordt in de wereld van de gebiedsontwikkeling al snel gesproken over 'warme grond'. Vanuit de BBV geldt echter een striktere definitie voor warme gronden. Deze strikte definitie heeft gevolgen voor de waardering van strategisch aangekochte gronden. De aankoopprijs van strategische gronden ligt in veel gevallen hoger dan de marktwaarde van de grond op basis van de geldende bestemming.

Omdat strategische gronden in de basis moeten worden gewaardeerd tegen de laagste waarde van de verkrijgingsprijs (inclusief bijkomende kosten) en de marktwaarde op basis van de geldende bestemming, kan dit ertoe leiden dat bij een strategische aankoop tijdelijk een forse afwaardering plaats moet vinden. Om dit effect te ondervangen, biedt het BBV de mogelijkheid deze strategische gronden onder voorwaarden te

28

waarderen als 'warme gronden'. Hierbij moet worden voldaan aan de volgende (cumulatieve) eisen: • De gronden moeten deel uitmaken van een door de gemeenteraad vastgestelde visie of masterplan voor (een) concrete en binnen afzienbare tijd te starten grondexploitatie(s), waarin de gebiedsontwikkeling van totaalplan naar deelgrondexploitaties is vastgelegd. • De gebiedsontwikkeling mag niet conflicteren met de uitkomst van de inventarisatie van bedreigingen die de ontwikkeling in de weg kunnen staan, bijvoorbeeld op het gebied van milieu of bereikbaarheid. • De visie / het masterplan mag niet strijdig zijn met beleid van de provincie en/of Rijk. • Er is een betrokkenheid bij de gebiedsontwikkeling van provincie of Rijksoverheid. • Het mag alleen gaan om gebiedsontwikkeling voor de bouw van woningen en niet voor bedrijventerreinen. • Periodiek (minimaal eens in de 2 jaar) worden de gronden getaxeerd tegen de waarde volgens de toekomstige woningbouwbestemming, met inachtneming van de inherente onzekerheden van de ontwikkelmogelijkheden. Als aan bovenstaande, cumulatieve voorwaarden wordt voldaan, mag bij de waardering van strategisch aangekochte gronden worden uitgegaan van de waarde op basis van de toekomstige bestemming, in plaats van de laagste waarde van de verkrijgingsprijs (inclusief bijkomende kosten) en de marktwaarde op basis van de geldende bestemming.

Waardering als 'warme gronden' is niet mogelijk voor gronden die zijn aangekocht voor 2019. Deze gronden blijven gewaardeerd tegen de bestaande boekwaarde.

4.1.2 Bouwgronden in exploitatie (BIE) – gemeentelijke grondexploitaties Tot de categorie Bouwgronden In Exploitatie (BIE) behoren de gronden die in eigendom zijn van de gemeente en waarvoor door de gemeenteraad een grondexploitatiecomplex met een grondexploitatiebegroting is vastgesteld. Kortgezegd worden hiermee de gemeentelijke grondexploitaties bedoeld. Het startpunt van een 'BIE' is een raadsbesluit met de vaststelling van het grondexploitatiecomplex, inclusief grondexploitatiebegroting. Vanaf dat moment wordt de BIE geopend en worden kosten geactiveerd en bijgeschreven op de voorraadpositie bij onderhanden werk (Bouwgronden In Exploitatie) op de balans. 4.1.2.1 Winst- en verliesnemingen In de Notitie 'Grondbeleid in begroting en jaarstukken (2019)' van de Commissie BBV zijn voorschriften opgenomen over tussentijdse winstneming uit grondexploitaties. Daarin is een balans gezocht tussen het voorzichtigheidsbeginsel en het realisatiebeginsel. Vanuit het voorzichtigheidsbeginsel kan van winstneming alleen sprake zijn als voldoende zekerheid bestaat over de realisatie van de positieve resultaten. De commissie BBV geeft aan dat er voldoende zekerheid bestaat om winst te nemen als aan de volgende drie voorwaarden wordt voldaan: 1. Het resultaat van de grondexploitatie kan betrouwbaar worden ingeschat; én 2. De grond (of het deelperceel) moet zijn verkocht; én 3.

De kosten zijn gerealiseerd (winst wordt genomen naar rato van de realisatie).

29

Vanuit het realisatiebeginsel geldt voor winstnemingen de 'Percentage of Completion'-methode: bij deze PoC-methodiek wordt het percentage gerealiseerde kosten vermenigvuldigd met het percentage gerealiseerde opbrengsten. Het daaruit volgende percentage van de eindwaarde (gecorrigeerd voor eerdere winstnemingen) is het bedrag dat als winst moet worden genomen. Bij lopende grondexploitaties wordt jaarlijks bij de actualisatie van de grondexploitaties berekend in hoeverre voor elke grondexploitatie winst moet worden genomen. Het is uiteraard ook mogelijk dat een grondexploitatie een negatief verwacht resultaat kent. Wanneer duidelijk is dat een grondexploitatie een negatief eindresultaat heeft, moet direct een verliesvoorziening worden getroffen. De hoogte van deze verliesvoorziening is gelijk aan het geraamde verlies op eindwaarde of contante waarde. De commissie BBV beveelt aan de keuze om de voorziening voor verliesgevende grondexploitaties te waarderen op eindwaarde of contante waarde vast te leggen in de financiële verordening.

4.1.3 Voorbereidingskosten In de praktijk maakt de gemeente voor een project al kosten voordat een grondexploitatie is vastgesteld door de gemeenteraad. Soms is echter onzeker of de voorbereiding uiteindelijk ook tot een grondexploitatie leidt. Daarmee is niet per definitie zeker of de voorbereidingskosten altijd kunnen worden terugverdiend. De commissie BBV heeft bepaald dat voorbereidingskosten onder voorwaarden mogen worden geactiveerd onder de immateriële vaste activa als 'kosten van onderzoek en ontwikkeling'. Hiervoor gelden echter drie voorwaarden: • De kosten moeten passen binnen de 'kostensoortenlijst'. • Er geldt een maximumtermijn van 5 jaar. Als na 5 jaar geen sprake is van een actieve grondexploitatie, moeten de voorbereidingskosten worden afgeboekt ten laste van het jaarresultaat. • De plannen waarvoor de voorbereidingskosten worden gemaakt, moeten bestuurlijke instemming hebben. Dit moet blijken uit een raadsbesluit. Bij het aanvragen van een voorbereidingsbudget moet dekking worden geregeld. Zodra voor een project een grondexploitatie wordt geopend, wordt het voorbereidingsbudget ingebracht in de grondexploitatie. Als de voorbereidingskosten niet binnen vijf jaar leiden tot een vastgestelde grondexploitatie, worden de kosten afgeboekt: het deel van het voorbereidingsbudget dat niet is aangewend, komt dan vrij te vallen.

4.1.4 Facilitair grondbeleid Zoals toegelicht in paragraaf 1.2 wordt de grondexploitatie bij faciliterende projecten niet door de gemeente gevoerd, maar door een private partij. De gemeente heeft bij dit type projecten zelf geen grondpositie en participeert niet actief in de ontwikkeling. De kosten die de gemeente maakt voor deze projecten, worden op de private partij verhaald via een anterieure overeenkomst of via het omgevingsplan, wanneer anterieur geen overeenstemming wordt bereikt. Omdat de gemeente in deze gevallen vaak kosten voorschiet die pas later - in de vorm van een exploitatiebijdrage - worden terugbetaald, is sprake van een vordering op de private partij. De commissie BBV stelt eisen aan de manier waarop de te vorderen bedragen op de gemeentelijke balans moeten worden opgenomen. De verschillende vorderingen worden verzameld onder de

30

balanspost 'overige nog te ontvangen bedragen'. De nadere specificatie binnen deze balanspost is daarbij afhankelijk van het type vordering. Een uitgebreide toelichting hierop is te vinden in de notitie 'grondbeleid in begroting en jaarstukken (2019)' van de commissie BBV. Ook bij facilitair grondbeleid kan uiteraard sprake zijn van voorbereidingskosten. Net als bij gemeentelijke grondexploitaties geldt hierbij een maximumtermijn van 5 jaar. Als binnen 5 jaar geen overeenkomst is gesloten of het kostenverhaal niet via publiekrechtelijke weg is verzekerd, dan moeten de kosten worden afgeboekt ten laste van het jaarresultaat.

4.2 Grondbeleid en risico's Ruimtelijke projecten zoals grondexploitaties en infrastructurele werken zijn altijd omgeven met risico’s. Risico’s van operationele aard, strategische risico’s maar zeker ook systeemrisico’s, zoals economische ontwikkelingen, die door de gemeente niet of nauwelijks te beïnvloeden zijn. Jaarlijks worden de ramingen van de nog te realiseren inkomsten en uitgaven van deze projecten geactualiseerd om een solide basis voor de projectbegrotingen te verkrijgen. Projecten verlopen echter soms anders dan op voorhand wordt verondersteld. Risico’s die optreden, kunnen het financiële beeld ten opzichte van die basis aanmerkelijk beïnvloeden. Daarom worden regelmatig risicoanalyses uitgevoerd om risico's te identificeren, te beoordelen en beheersmaatregelen te treffen. • De risico’s die zich voordoen binnen de grondexploitaties worden, indien mogelijk, binnen het exploitatieresultaat opgevangen. Dit gaat ten koste van het geprognosticeerd resultaat waardoor er minder winst overblijft. Dit heeft gevolgen voor de toekomstige mutaties van de algemene reserve, maar heeft geen gevolgen voor het actuele weerstandsvermogen. • Risico's die niet binnen het exploitatieresultaat van grondexploitaties kunnen worden opgevangen, worden meegenomen in de bepaling van het actuele weerstandsvermogen.

Over de risico's bij zowel actief als faciliterend grondbeleid wordt gerapporteerd in de paragraaf grondbeleid bij de jaarverantwoording en begroting.

4.2.1 Financiële positie in relatie tot reserves en voorzieningen De eventuele baten, maar vooral de financiële risico’s van het grondbeleid zijn van belang voor de financiële positie van de gemeente. Binnen het weerstandsvermogen van de gemeente wordt rekening gehouden met de risico’s vanuit de grondexploitaties. Het totaal geprognosticeerd resultaat van de grondexploitatiegebieden wordt op hoofdlijnen verwerkt in de (toekomstige) mutaties van de algemene reserve en/of voorzieningen.

4.3 Grondprijsbeleid Zoals toegelicht in paragraaf 3.1.2, vindt uitgifte van grond altijd plaats tegen marktconforme prijzen. Om de marktconformiteit bij gronduitgifte te waarborgen, kan bij het bepalen van de grondprijs gebruik worden gemaakt van een van onderstaande methoden: • Tender of openbare aanbesteding; • Taxatie door een onafhankelijke, gecertificeerde taxateur;

31 • •

Toepassing van de residuele grondwaardemethodiek; Toepassing van de comparatieve methode.

Voor bepaalde niet commerciële-functies is het gebruikelijk om te werken met vaste grondprijzen per kavel (sociale woningbouw) of per m² bvo (maatschappelijke voorzieningen, zoals een school of jongerencentrum). De gemeenten Hillegom, Lisse en Teylingen hebben de afgelopen jaren geen jaarlijkse grondprijzenbrief vastgesteld, waarin grondprijzen voor dergelijke functies doorgaans worden vastgelegd. Ook voor reststroken met een oppervlakte tot 50 m² wordt vaak een vaste uitgifteprijs per m² gehanteerd. De vaste uitgifteprijzen voor reststroken, sociale woningbouw en maatschappelijke voorzieningen zijn per gemeente opgenomen in deel A van deze nota grondbeleid.

4.3.1 Reststroken Een reststrook is een strook gemeentegrond die geen functionele waarde heeft voor wat betreft het publieke gebruik en daarmee in aanmerking komt voor uitgifte ten behoeve van de vergroting van het direct aangrenzende huisperceel. Het gaat daarbij niet alleen om groenstroken, maar ook om (on)verharde stroken openbaar terrein. Voor uitgifte van reststroken worden doorgaans een aantal basisprincipes gehanteerd: • Uitgifte leidt niet tot aanvullende bebouwingsmogelijkheden; • Uitgifte vindt in principe plaats door middel van verkoop; • Voor reststroken tot en met 50 m² geldt een vaste verkoopprijs, deze prijs wordt jaarlijks geïndexeerd met de CPI; • Bij verkoop van reststroken groter dan 50 m² wordt de grond getaxeerd door een makelaar. De kosten voor de taxatie zijn voor rekening van de aanvrager. Om te bepalen of een perceel in aanmerking komt voor verkoop als reststrook is het gebruikelijk te werken met een afwegingskader. Dit afwegingskader bevat een aantal criteria waaraan een reststrook moet voldoen om voor verkoop in aanmerking te komen. Voorbeelden van criteria zijn dat de reststrook geen functionele waarde heeft en er geen claims op de grond mogen zijn vanuit andere ruimtelijke ontwikkelingen.

4.3.2 Interne leveringen Wanneer grond vanuit een gemeentelijke grondexploitatie wordt geleverd aan een ander onderdeel binnen de gemeente - bijvoorbeeld ten behoeve van de bouw van een school of sportvoorziening is sprake van een interne levering. Vanuit het BBV geldt dat een interne levering plaats moet vinden tegen de kostprijs van de kavel. Het is niet toegestaan een positief resultaat te behalen op interne leveringen, omdat dit zou betekenen dat sprake is van een (niet-toegestane) herwaardering van gronden bij de gemeente. Omdat het vaak lastig is de exacte kostprijs van intern te leveren gronden te bepalen, beveelt de commissie BBV aan om ten aanzien van interne leveringen een normprijs vast te leggen in een grondprijzenbrief. Vaak is deze grondprijs gelijk aan de vaste grondprijs voor maatschappelijke voorzieningen. Zoals beschreven in paragraaf 4.3, is de vaste grondprijs voor maatschappelijke

32

voorzieningen per gemeente vastgelegd in deel A van deze nota grondbeleid. Interne leveringen vinden in beginsel plaats tegen de in deel A genoemde grondprijzen.

4.4 Vennootschapsbelastingplicht Per 1 januari 2016 zijn gemeenten voor het gemeentelijk grondbedrijf belastingplichtig voor de vennootschapsbelasting wanneer in fiscale zin sprake is van het uitvoeren van ondernemersactiviteiten. Dit betekent concreet dat winst die wordt gemaakt bij de uitvoering van actief grondbeleid - gemeentelijke grondexploitaties c.q. Bouwgrond In Exploitatie - belast is voor de vennootschapsbelasting. Daarbij worden resultaten van winstgevende en verlieslatende grondexploitaties met elkaar verevend. Voor grond die is aangekocht vóór 1 januari 2016 geldt een overgangsregeling, waarbij een andere methodiek van fiscale winstberekening wordt toegepast. Als gevolg van deze overgangsregeling en de verevening van winstgevende en verlieslatende grondexploitaties, valt de VPB-last in de praktijk doorgaans aanzienlijk lager uit dan 25% van de commerciële winst. De VPB-plicht hoeft daarmee geen grote rol te spelen bij de keuze tussen actief of faciliterend grondbeleid. In het kader van de VPB-aangifte vindt jaarlijks een beoordeling plaats in hoeverre sprake is van het uitvoeren van ondernemersactiviteiten. Vervolgens wordt op basis van de financiële gegevens uit de geactualiseerde grondexploitaties de VPB-last over afgelopen boekjaar ingeschat en wordt aangifte gedaan voor de VPB.

33

5 Organisatie, samenwerking en verantwoording Dit hoofdstuk behandelt de organisatorische kant van het grondbeleid. Daarbij wordt achtereenvolgens aandacht besteed aan de rolverdeling tussen college en gemeenteraad bij de uitvoering van het grondbeleid, de wijze waarop over het grondbeleid wordt gerapporteerd en de manier waarop het grondbeleid binnen de ambtelijke organisatie van HLTsamen is ingebed.

5.1 Rolverdeling gemeenteraad en college De gemeenteraad stelt de kaders vast voor het grondbeleid waarbinnen het college uitvoering geeft aan de verwezenlijking van zijn beleidsambities. Het college is hierbij bestuurlijk eindverantwoordelijk voor het functioneren van het grondbeleid. De eigenlijke uitvoering van het grondbeleid vindt plaats door het ambtelijk apparaat. Zoals reeds beschreven in de inleiding van deze nota, is altijd sprake van een wisselwerking tussen het grondbeleid en het ruimtelijk beleid. Naast de inzet van het instrumentarium vanuit het grondbeleid, wordt ook het planologisch instrumentarium (omgevingsvisie, omgevingsplan e.d.) ingezet om - door middel van ruimtelijke ontwikkelingen - gemeentelijke beleidsdoelen en ambities te verwezenlijken. De inzet van het planologisch instrumentarium en het instrumentarium vanuit het grondbeleid gaan daarbij hand in hand. Bij faciliterend grondbeleid wordt bijvoorbeeld eerst een anterieure overeenkomst gesloten met een initiatiefnemer, waarna de ontwikkeling planologisch mogelijk wordt gemaakt door aanpassing (of afwijking) van het omgevingsplan.

Ook is het voor verschillende instrumenten uit het grondbeleid noodzakelijk om een grondslag te leggen of onderbouwing op te nemen in een (ruimtelijk) instrument als een omgevingsplan, -visie of programma: dit speelt bijvoorbeeld bij kostenverhaal via het publiekrechtelijke spoor, het vragen van financiële bijdragen voor ontwikkelingen van een gebied, het vestigen van voorkeursrecht of het nemen van een onteigeningsbesluit. Deze wisselwerking tussen grondbeleid en ruimtelijk beleid indachtig geeft onderstaand schema op hoofdlijnen de rolverdeling weer tussen gemeenteraad en college ten aanzien van het grondbeleid en (deels) ook ten aanzien van het planologisch instrumentarium.

34

Gemeenteraad College van B en W • vaststellen nota grondbeleid • uitvoering geven aan grondbeleid • vaststellen flankerend beleid (woonvisie e.d.) verwerving en verkoop • beschikbaar stellen budgetten voor • doen van strategische verwervingen verwerving • vestigen van voorkeursrecht • vestigen van voorlopig voorkeursrecht • nemen van onteigeningsbesluiten • uitvoering geven aan onteigeningsprocedures • verkoop van gronden en gebouwen grondexploitatie en • beschikbaar stellen • aanvragen (voorbereidings)budget kostenverhaal (voorbereidings)budget • vaststellen nieuwe • rapporteren over jaarlijkse grondexploitaties actualisatie grondexploitaties • vastellen geactualiseerde • rapporteren over zwaarwegende grondexploitaties tussentijdse wijzigingen in grondexploitaties • afsluiten grondexploitaties • sluiten van overeenkomsten ruimtelijk beleid • vaststellen omgevingsvisie • voorbereiden omgevingsvisie • vaststellen omgevingsplan • voorbereiden omgevingsplan sturing en verantwoording • controleren voortgang projecten • rapporteren over projecten via begroting, jaarrekening en aanvullende periodieke rapportages • vaststellen begroting en jaarrekening kaders grondbeleid

Bij bovenstaand schema is het belangrijk om te benadrukken dat het college weliswaar uitvoering geeft aan het grondbeleid, maar dat het budgetrecht bij de raad ligt. De raad stelt de budgetten beschikbaar voor het doen van strategische verwervingen, bouw- en woonrijp maken of voorbereidende planvorming. Bij een grondexploitatie geldt dat met het vaststellen van de grondexploitatiebegroting door de raad ook de budgetten binnen de grondexploitatie - bijvoorbeeld voor planvorming of bouw- en woonrijpmaken - worden vastgesteld.

5.2 Rapportages vanuit het grondbedrijf Om te waarborgen dat de gemeenteraad op een goede manier zijn controlerende taak kan uitvoeren, is een goede informatievoorziening essentieel. In grondbeleid gaat veel geld om en bij een actievere grondpolitiek nemen de financiële risico's voor de gemeente toe. Grondbeleid vormt daarom een vast onderdeel van de begrotings- en verantwoordingscyclus van de gemeente. In het Besluit Begroting en Verantwoording provincies en gemeenten (BBV) is vastgelegd dat zowel in de begroting als in de jaarrekening een afzonderlijke paragraaf over het grondbeleid moet worden

35

opgenomen. Deze paragraaf grondbeleid is het primaire instrument waarmee de raad wordt geïnformeerd over de financiën en risico's van de ruimtelijke projecten. Vooruitlopend op voorliggende nota grondbeleid is de afgelopen jaren gewerkt aan het harmoniseren en professionaliseren van de paragraaf grondbeleid in begroting en jaarrekening. Deze harmonisatie heeft ertoe geleid dat de paragraaf grondbeleid in Hillegom, Lisse en Teylingen dezelfde opzet en structuur heeft, waarin alle relevante onderwerpen wat betreft financiën en risico's worden behandeld. In de paragraaf grondbeleid wordt niet alleen gerapporteerd over de gemeentelijke grondexploitaties (het actieve grondbeleid), maar ook over de stand van zaken wat betreft de facilitaire projecten. In aanvulling op de paragraaf grondbeleid wordt in Hillegom, Lisse en Teylingen op verschillende manieren gerapporteerd over de meer inhoudelijke kant van het grondbeleid.

5.3 Interne organisatie van het grondbeleid Voor de uitvoering van het gemeentelijk grondbeleid is expertise nodig op uiteenlopende vakgebieden, zoals ruimtelijke ordening, financiën, juridische zaken en projectmanagement. De benodigde expertise hangt in belangrijke mate af van het type grondbeleid dat een gemeente wenst te voeren. Een gemeente kan ervoor kiezen om niet alle expertise binnen de eigen organisatie te beleggen, maar in plaats daarvan bepaalde - vaak de meer incidentele - expertise in te huren op de momenten dat deze expertise nodig is. De positionering van het grondbeleid binnen de ambtelijke organisatie kan op verschillende manieren worden ingevuld. Het ene uiterste van het spectrum is een verzelfstandigd grondbedrijf, waarin alle vakdisciplines vertegenwoordigd zijn. Dit grondbedrijf functioneert als zelfstandige entiteit binnen de gemeente. Het andere uiterste van het spectrum is een vorm waarbij de vakdisciplines binnen het grondbeleid verspreid zijn over de verschillende beleidsafdelingen binnen een gemeente. De eerste vorm komt soms voor bij grotere gemeenten, de tweede vorm voornamelijk bij kleinere gemeenten.

Tussen deze twee uitersten bestaan meerdere tussenvormen, bijvoorbeeld een aparte afdeling grondzaken - waarbij deze afdeling geen aparte entiteit vormt, zoals bij een verzelfstandigd grondbedrijf het geval is - of het onderbrengen van grondzaken bij een (overkoepelende) afdeling ruimte, volkshuisvesting of financiën. De positionering van het grondbedrijf binnen de gemeentelijke organisatie en de omvang en expertise van het grondbedrijf hangen nauw samen met de vorm van grondbeleid die een gemeente wil voeren. Actief grondbeleid vraagt om een ambtelijke organisatie met meer kennis van de verschillende vakdisciplines binnen de gebiedsontwikkeling - en daarmee meer personele capaciteit - dan grondbeleid dat hoofdzakelijk faciliterend of 'situationeel' van aard is. Andersom geredeneerd kan de ambtelijke organisatie ook een beperkende factor zijn voor het type grondbeleid dat een gemeente kan uitvoeren. Voor de gemeenten Hillegom, Lisse en Teylingen geldt dat het grondbedrijf onderdeel uitmaakt van de ambtelijke HLT-organisatie in de vorm van een cluster grondzaken. De belangrijkste taak van dit cluster is om het team ruimte op het terrein van grondzaken te ondersteunen. De slagkracht van het cluster grondzaken is beperkt, wat betekent dat de organisatie niet is toegerust op het

36

uitvoeren van overwegend actief grondbeleid, maar wel incidenteel actief grondbeleid kan voeren wanneer dit wenselijk is.

37

Bijlage 1 - Waardebepaling gronden, belast met het recht van erfpacht in de wijk Elsbroek

38

Waardebepaling gronden, belast met het recht van erfpacht in de wijk Elsbroek In Hillegom zijn verschillende percelen belast met erfpacht. Erfpacht is een zakelijk recht dat bevoegdheid geeft tegen vergoeding onroerend goed van een ander te gebruiken, als ware hij eigenaar. Het beleid is erop gericht om dergelijke gronden te verkopen op vrijwillige basis. Regelmatig ontvangt de gemeente grondaankoopverzoeken van eigenaren van erfpachtrechten. Door aankoop wordt men volledig eigenaar van de ondergrond. Voor de waardebepaling van met erfpacht belaste gronden wordt de rekenmethode Tolner gehanteerd en uitgegaan van de voorwaarden en artikelen zoals vermeld in de lopende erfpachtakten. De methode Tolner is een bij de overheid veel gebruikte rekenmethode. De basis van de Tolner-methode is dat de koopprijs van de grond wordt bepaald door twee factoren. Deze zijn de verwachte verkoopprijs in de toekomst en de erfpachtinkomsten (de canon) gedurende de looptijd van het erfpachtcontract. Factor 1.) De waarde van de grond in 2036, het jaar waarin de erfpachtrechten in Elsbroek aflopen, wordt gelijkgesteld aan de huidige waarde. De huidige waarde kan worden bepaald op basis van taxatie of comparatief door een parallel te trekken met grondprijzen van vergelijkbare gronden.

Een comparatief bepaalde (deze prijs is gebaseerd op recente grondverkopen met gelijkwaardige (sociale) woningbouw in de Vossepolder) vrije verkoopwaarde van € 325,- in 2036 komt overeen met € 164,67 in 2013, de zogenaamde contante waarde. Dat bedrag levert tegen 3% rente in 2036 de vrije verkoopwaarde van € 325,- op. Factor 2.) De gemeente ontvangt per erfpachtcontract ieder jaar €117,98 als erfpachtcanon. Door de grond op enig moment voor het aflopen van de erfpacht te verkopen, loopt de gemeente inkomsten mis. De waarde van die inkomsten tussen nu en 2036 kan berekend worden. Dat is de contante waarde van de jaarlijks te incasseren erfpachtcanon. De verkoopwaarde van de grond is de som van beide gevonden bedragen. Aangezien de jaarlijkse canon laag is ten opzichte van de waarde van de grond stijgt de waarde van het eigendomsrecht progressief. Aan het einde van de looptijd in 2036 komt de volledige waarde van de grond de gemeente toe. Bij gelijkblijvende waarde een bedrag van € 325,- per m². De volgende variabelen spelen in de berekening een rol: • De erfpachtcanon van € 117,98 per perceel • De geschatte waarde van de grond € 325,- per m² • De rekenrente voor het bepalen van de contante waarden 3% Door deze variabelen per aankoopverzoek, geactualiseerd toe te passen in de berekening kan maatwerk worden geleverd.

39

Bijlage 2 – Afwegingskader reststroken

40

Afwegingskader reststroken Deze bijlage bevat het afwegingskader dat wordt toegepast om te bepalen of een perceel grond in aanmerking komt voor uitgifte als reststrook. Bij de uitgifte van reststroken wordt - in de geest van de Omgevingswet - het principe gehanteerd van 'ja, mits'. Dit betekent dat de gemeente in principe meewerkt aan een verzoek voor verkoop van reststroken, mits minimaal aan de voorwaarden uit dit afwegingskader wordt voldaan. Bij uitgifte van reststroken handelt de gemeente echter in haar kwaliteit van eigenaar van gronden naar privaatrecht en niet vanuit een publieke rol of taak. Dat betekent dat toepassing van de uitgiftecriteria op zichzelf nimmer tot een verplichting tot verkoop leiden tegen de wil van de gemeente. Immers neemt de gemeente, met inachtneming van de algemene beginselen van behoorlijk bestuur, als gelijke deel aan het rechtsverkeer. Bij de uitgifte van reststroken moet minimaal worden voldaan aan de volgende voorwaarden: • Er is geen sprake van functioneel groen. Onder functioneel groen wordt verstaan: groen met een gebruiks-, verkeersgeleidende, recreatieve, ecologische, educatieve, afschermende of structuurbepalende functie. • Er liggen geen voorzienbare claims op de grond op basis van te verwachten of in voorbereiding zijnde bouwplannen, herinrichtingsplannen, aanspraken van derden en dergelijke.

• Er zijn geen voorzienbare ruimteclaims op de grond in het kader van benodigde of te verwachten maatregelen voor (het faciliteren van) klimaatadaptatie of de energietransitie. • Er staan geen beeldbepalende, monumentale bomen, toekomstbomen, of andere waardevol te achten bomen op het uit te geven perceel of binnen 6 meter van de uit te geven reststrook. • Er treden geen verkeerstechnische belemmeringen op (bijvoorbeeld: vermindering van het zicht voor het verkeer). • Uitgifte leidt niet tot ingesloten gemeentelijk eigendom. • Uitgifte leidt niet tot toename van sociale onveiligheid. • Er bevindt zich geen straatmeubilair (brandkranen, lichtmasten, verkeersborden e.d.) op het uit te geven perceel. • Er liggen geen kabels en/of leidingen ten behoeve van nutsvoorzieningen direct onder of binnen een afstand van 1 meter van de over te dragen grond. Hiervan kan worden afgeweken als geen bezwaar bestaat tegen het omleggen van de kabels en/of leidingen op kosten van de aanvrager of wanneer een zakelijk recht van opstal gevestigd kan worden. • De uit te geven reststrook sluit aan op het perceel waar de aspirant-koper juridisch eigenaar van is. • Door de uitgifte van de reststrook neemt de versnippering niet toe (het zogenaamde kanteeleffect).

Dat wil zeggen: grond die grenst aan eigendom van meerdere particulieren komt alleen in aanmerking voor uitgifte als alle aangrenzende eigenaren hierover met de gemeente overeenstemming bereiken. Het initiatief om alle eigenaren op één lijn te krijgen, ligt bij de aanvrager(s). • Er zijn ruimtelijk geen bezwaren tegen de bouw van vergunningsvrije bouwwerken op de reststrook.

41 •

Er zijn op basis van een historisch of beperkt onderzoek geen feiten bekend waaruit blijkt dat in de grond voor het milieu en/of de volksgezondheid gevaarlijke stoffen voorkomen.