B04 Inwoners (geanonimiseerd), informatieverzoek Nadeelcompensatie opvanglocatie De Tiltenberg

Nadeelcompensa,e en vooraf ona1ankelijk onderzoek gemeente Hillegom pagina 1 Geachte gemeente Hillegom, best college en beste raadsleden, Datum: 16 juli 2026 Betreft: Mogelijke waardedaling en nadeelcompensatie bij een opvanglocatie op De Tiltenberg Wij, bezorgde bewoners van De Zilk, richten ons tot u met een formeel informa,everzoek naar aanleiding van de mogelijke ves,ging van een asielzoekerscentrum (AZC) op het terrein van De Tiltenberg in Vogelenzang, gelegen in de gemeente Bloemendaal. Dit verzoek ziet specifiek op de planologische gevolgen die deze ontwikkeling – indien door de gemeente Bloemendaal mogelijk gemaakt – kan hebben voor zowel de gemeenten Hillegom en Noordwijk (De Zilk), en de burgers en ondernemers van deze gemeenten. Wij maken ons zorgen dat een eventuele planologische maatregel die door de gemeente Bloemendaal wordt genomen, zoals een bestemmingsplanwijziging, omgevingsplanwijziging of omgevingsvergunning voor afwijking, planschade kan veroorzaken buiten haar eigen gemeentegrenzen en aanleiding kan geven tot nadeelcompensa6e. Dit kan gevolgen hebben voor: • de burgers van Hillegom en Noordwijk waarvan in het bijzonder De Zilk, • ondernemingen in de regio, • de gemeentes Hillegom en Noordwijk zelf, indien haar grondgebied, infrastructuur en/of financiële belangen worden geraakt, zoals bijvoorbeeld een verlaging van de WOZ-opbrengsten.

Met deze brief brengen wij formeel onder uw aandacht dat een dergelijke ontwikkeling mogelijk gevolgen kan hebben voor de waarde en verkoopbaarheid van woningen en andere onroerende zaken in de omgeving. Voor zover ons bekend, zijn er op dit moment nog geen definitieve publiekrechtelijke besluiten genomen die de opvang mogelijk maken. Juist daarom vinden wij het noodzakelijk dat mogelijke financiële gevolgen voor omwonenden vooraf, onafhankelijk en zorgvuldig worden onderzocht. Wetenschappelijk onderzoek Mogelijke waardedaling rond een opvangcentrum is geen uitsluitend theoretisch of gevoelsmatig risico. In Nederland zijn hier verschillende wetenschappelijke onderzoeken naar uitgevoerd. Een Nederlands onderzoek van Dröes en Koster gebruikte ongeveer 2,6 miljoen woningtransacties uit de periode 1990 tot en met 2015. In het voorkeursmodel van de onderzoekers bleven woningprijzen binnen twee kilometer van een geopend opvangcentrum gemiddeld ongeveer 5,8% achter ten opzichte van vergelijkbare woningen rond nog niet geopende locaties. Ook vonden de onderzoekers een gemiddelde toename van ongeveer 16% in de verkooptijd.[1] Een ander Nederlands onderzoek van Daams, Proietti en Veneri analyseerde 347.479 woningverkopen rond 75 opvangcentra.

Daar werd een effect van ongeveer 9,3% gevonden bij eengezinswoningen in minder dichtbevolkte gebieden en bij opvangcentra met een grote Nadeelcompensa,e en vooraf ona1ankelijk onderzoek gemeente Hillegom pagina 2 capaciteit. In stedelijke gebieden werd geen vergelijkbaar statistisch duidelijk effect gevonden.[2] Wij benadrukken dat deze percentages niet zonder nader onderzoek rechtstreeks op De Tiltenberg kunnen worden toegepast. Iedere situatie is anders. Onder meer de grootte en duur van de opvang, het bestaande gebruik van het gebouw, de afstand tot woningen, het type woningen en het karakter van de omgeving kunnen van invloed zijn. De onderzoeken laten echter wel zien dat mogelijke waardedruk en een langere verkooptijd serieuze en meetbare risico’s kunnen zijn. Die risico’s mogen daarom niet zonder onafhankelijk onderzoek terzijde worden geschoven.

Mogelijke gevolgen voor de omgeving Onze zorgen richten zich onder meer op: – een mogelijke planologische verslechtering van de woonomgeving; – een intensiever of wezenlijk ander gebruik van De Tiltenberg; – meer verkeersbewegingen, parkeerdruk en loopbewegingen; – mogelijke gevolgen voor rust, privacy, uitzicht en de uitstraling van de omgeving; – mogelijke gevolgen voor de verkoopbaarheid en verkooptijd van woningen; – mogelijke waardedaling of een achterblijvende waardeontwikkeling van woningen en andere onroerende zaken; – de financiële gevolgen voor individuele eigenaren en de gemeenschap als geheel. Gestelde vraag aan gemeente Bloemendaal Wij hebben in een brief van 16-7-2026 het college van de gemeente Bloemendaal verzocht om vóór het nemen van een definitief besluit een onafhankelijke nadeelcompensatie- en waardedalingsrisicoanalyse te laten uitvoeren door een gespecialiseerd bureau. Een gewone taxatie van één woning is daarvoor niet voldoende. Het onderzoek moet naar onze mening inzicht geven in de bredere gevolgen voor het gehele omliggende gebied.

Wij hebben de gemeente Bloemendaal verzocht om in deze analyse in ieder geval aandacht te besteden aan: – woningen en andere onroerende zaken binnen 500 meter, één kilometer en twee kilometer van De Tiltenberg; – woningen en andere onroerende zaken langs de belangrijkste verkeers- en looproutes richting De Zilk, Vogelenzang en andere omliggende dorpskernen; – de huidige planologische en feitelijke gebruiksmogelijkheden van De Tiltenberg; – het voorgenomen toekomstige gebruik, de opvangcapaciteit, de duur van de opvang en de intensiteit van het gebruik; – veranderingen in verkeer, parkeerdruk, loopbewegingen, geluid, privacy, uitzicht, veiligheid en uitstraling van de woonomgeving; – mogelijke gevolgen voor woningwaarden, verkoopprijzen en verkooptijden; – de mogelijke omvang van het financiële risico voor omwonenden; – het mogelijke aantal toekomstige aanvragen om nadeelcompensatie; Nadeelcompensa,e en vooraf ona1ankelijk onderzoek gemeente Hillegom pagina 3 – de mogelijke totale financiële gevolgen voor de gemeente en andere betrokken partijen. Een of meer schriftelijke verklaringen van plaatselijke makelaars kunnen het onderzoek ondersteunen. Wij vinden het echter van belang dat de uiteindelijke analyse wordt uitgevoerd door een onafhankelijk bureau dat gespecialiseerd is in nadeelcompensatie, vastgoedwaardering en planologische vergelijking.

Verzoek om gegevens en informa;e gesteld aan gemeente Bloemendaal Om de mogelijke omvang van de gevolgen voor de omgeving te kunnen beoordelen, verzoeken wij het college van de gemeente Bloemendaal om, voor zover deze gegevens beschikbaar en rechtmatig verstrekbaar zijn, de volgende informatie te verstrekken: – een kaart of overzicht van de kadastrale percelen binnen 500 meter, één kilometer en twee kilometer van De Tiltenberg. En breng daarbij het onderscheid aan naar gemeente (Bloemendaal, Noordwijk en Hillegom); – een kaart of overzicht van de relevante percelen langs de voornaamste verkeers- en looproutes naar de omliggende dorpskernen; – het aantal woningen, bedrijfsobjecten en overige onroerende zaken binnen deze gebieden; – de gezamenlijke WOZ-waarde van deze objecten, bij voorkeur per afstandszone en per categorie, zonder openbaarmaking van persoonsgegevens; – een toelichting op de wijze waarop de gemeente bij haar beoordeling rekening houdt met het verschil dat in individuele gevallen kan bestaan tussen de WOZ-waarde en de actuele verkoopwaarde; – eventuele reeds gemaakte berekeningen of risico-inschattingen van de mogelijke gevolgen voor de WOZ-waarden en de gemeentelijke belastingopbrengsten; – reeds uitgevoerde taxaties, risicoanalyses, juridische adviezen of andere onderzoeken naar mogelijke financiële gevolgen voor omwonenden.

Wij gaan er niet op voorhand van uit dat een eventuele waardedaling automatisch leidt tot een even grote daling van de WOZ-opbrengsten. Wel vragen wij of de gemeente de mogelijke gevolgen voor de gemeentelijke financiën heeft onderzocht en, zo ja, om de betreffende berekeningen openbaar te maken. Juridische procedure gevraagd aan gemeente Bloemendaal Daarnaast hebben wij het college van Bloemendaal verzocht duidelijkheid te geven over de publiekrechtelijke procedure die nodig is om de opvang op De Tiltenberg mogelijk te maken. Wij vragen hen concreet aan te geven: – of het huidige omgevingsplan het beoogde gebruik al toestaat; – of een wijziging van het omgevingsplan nodig is; – of een buitenplanse omgevingsplanactiviteit of een andere omgevingsvergunning nodig is; – of meldingen, vergunningen of toestemmingen op andere terreinen noodzakelijk zijn; Nadeelcompensa,e en vooraf ona1ankelijk onderzoek gemeente Hillegom pagina 4 – welk besluit, welke vergunning, welke melding of welke feitelijke activiteit volgens het college eventueel als schadeveroorzakend moment kan gelden; – op welke momenten inwoners zienswijzen kunnen indienen, bezwaar kunnen maken of beroep kunnen instellen. Verzoek aan de gemeente Hillegom Om deze mogelijke gevolgen zorgvuldig te kunnen beoordelen, verzoeken wij de gemeente Hillegom om de volgende informa,e: 1.

Inzicht in de wijze waarop de gemeente Hillegom de mogelijke planologische gevolgen beoordeelt van een AZC-ves,ging net over de gemeentegrens, waaronder: • de impact op woningen, bedrijven, s,ch,ngen, huurders, exploitanten, beleggers en leefomgeving in Hillegom, • de mogelijke financiële gevolgen voor de gemeente Hillegom, • de wijze waarop deze belangen worden meegewogen in uw bestuurlijke en juridische afwegingen. 2. Een overzicht van alle kadastrale percelen binnen een straal van 500 meter, één kilometer en twee kilometer van De Tiltenberg voor de gemeente Hillegom, aangevuld met: • overzicht van de kadastrale percelen die liggen aan de wegen rich,ng de dorpskern van Hillegom voor zover deze buiten het gebied van twee kilometer van De Tiltenberg liggen, • de gezamenlijke WOZ-waarde van dit totale gebied van de gemeente Hillegom, • Welk percentage hanteert de gemeente tussen de gehanteerde WOZ-waarde en de reële verkoopwaarde? 3. Eventuele corresponden6e, onderzoeken of interne beoordelingen die de gemeente Hillegom reeds heel opgesteld of ontvangen over de mogelijke gevolgen van een AZC op De Tiltenberg voor haar inwoners en grondgebied. Deze informa,e is voor ons van groot belang om de mogelijke omvang van de mogelijke nadeelcompensa,e en de impact op de lokale gemeenschappen te kunnen beoordelen.

Wij verzoeken u deze gegevens beschikbaar te stellen zodra mogelijk, zodat wij onze posi,e als belanghebbenden zorgvuldig kunnen onderbouwen. Omdat De Tiltenberg in het zuidelijkste puntje van de gemeente Bloemendaal ligt, wordt een informa,everzoek eveneens aan de gemeente Bloemendaal en ook aan de gemeente Noordwijk gestuurd. Wij vertrouwen erop dat u dit verzoek met de nodige zorgvuldigheid behandelt en ons ac,ef op de hoogte houdt van alle relevante ontwikkelingen. Met vriendelijke groet, Namens de betrokken bewoners en woningeigenaren,

Nadeelcompensa,e en vooraf ona1ankelijk onderzoek gemeente Hillegom pagina 5 Bijlagen en bronnen [1] M.I. Dröes en H.R.A. Koster, “A world divided: refugee centers, house prices and household preferences”, Journal of Economic Geography, 2023. Het onderzoek omvat circa 2,6 miljoen transacties; het voorkeursmodel rapporteert een effect van 5,8% binnen twee kilometer en een stijging van de verkooptijd van 16%. [2] M.N. Daams, P. Proietti en P. Veneri, “The effect of asylum seeker reception centers on nearby house prices: Evidence from The Netherlands”, Journal of Housing Economics, 2019. Het onderzoek omvat 347.479 transacties en 75 opvangcentra. Het effect van ongeveer 9,3% had specifiek betrekking op eengezinswoningen in minder dichtbevolkte gebieden nabij opvangcentra met een grote capaciteit. [3] Informatiepunt Leefomgeving, “Waardedaling van onroerende zaak bij indirecte schade”. Bij indirecte waardedaling geldt een vast wettelijk eigen risico van 4%.