Raadsvoorstel Vestiging Wet Voorkeursrecht Gemeente locatie Hatertseweg Jufferstraat

RAADSVOORSTEL

Raadsvergadering: Onderwerp: Wordt behandeld door:

15 september 2022 Vestiging Wet Voorkeursrecht Gemeente locatie Hatertseweg/Jufferstraat Rob Engels

Voorstel 1. Kennis te nemen van het besluit van het College van B&W van 30 juni 2022 tot het toepassen van de Wet voorkeursrecht gemeenten op de locatie nabij de Hatertseweg/Jufferstraat voor de beoogde nieuwe locatie voor SV Juliana ’31. 2. Gronden aan te wijzen op grond van het bepaalde in artikel 5 lid 1 Wet voorkeursrecht gemeenten (Wvg) voor een duur van drie jaren als gronden waarop de artikelen 10 tot en met 15, 24 en 26 van de Wvg van toepassing zijn. Het betreft de gronden zoals aangegeven op de bij dit besluit behorende grondplantekening met kenmerk 0210.54433.GPN001 d.d. 29 augustus 2022 en de daarbij behorende lijst van aangewezen percelen, vermeldende hun kadastrale aanduiding, hun grootte en de namen van de eigenaren en de rechthebbenden op de daarop rustende beperkte rechten, een en ander volgens de registers van het kadaster naar de stand per 29 augustus 2022. 3. Te concluderen dat het onderhavige besluit van rechtswege vervalt drie jaar na dagtekening van dat besluit, tenzij voor dit tijdstip een omgevingsvisie/structuurvisie dan wel omgevingsplan/bestemmingsplan is vastgesteld. 4. Dit besluit te publiceren in ondermeer het Gemeenteblad van Heumen en het huis-aan-huisblad Hét Gemeentenieuws, opdat rechtsgevolg ontstaat als bedoeld in artikel 7 lid 1 Wvg. 5.

Te concluderen dat er wel een zienswijze is ingediend en geen aanleiding bestaat om het raadsvoorstel en/of -besluit hierop aan te passen. Inleiding De regio kampt met een woningtekort. De locatie van voetbalclub SV Juliana ’31 en betoncentrale Morssinkhof is aangewezen als woningbouwlocatie met een gedifferentieerd woningbouwprogramma dat bereikbaar is voor woningzoekenden uit de hele regio. De gemeente heeft voor de ontwikkeling van deze woningbouwlocatie een subsidie van het Rijk gekregen van € 2,9 mln. De gemeente heeft de ambitie om op deze locatie 735 woningen te realiseren. Om de woningbouw mogelijk te maken moet de voetbalclub SV Juliana ’31 worden verplaatst naar een nieuwe accommodatie. De gemeente heeft hiervoor de locaties nabij de Hatertseweg op het oog. Om de besluitvorming van de gemeenteraad en de nadere studies niet te laten beïnvloeden door eventueel strategisch ingenomen grondposities, wordt het voorkeursrecht overeenkomstig de Wet voorkeursrecht gemeenten op de percelen van beide locaties gevestigd. Daarmee houdt de gemeente ook regie op de verdere uitwerking van de nieuwe locatie van SV Juliana ’31 en de uitwerking van de woningbouwlocatie op de vrijkomende gronden in de Kanaalzone.

Zaak Document

: :

122635 137529

Beoogd effect Met de vestiging van het gemeentelijk voorkeursrecht verkrijgt de gemeente een voorkeurspositie op de percelen voor de beoogde nieuwe locatie van SV Juliana ‘31 die geen eigendom van de gemeente zijn, c.q. een eerste recht van koop op de in het besluit betrokken percelen. De eigenaren van de percelen dienen hun eigendom op het perceel bij voorgenomen vervreemding eerst aan de gemeente te koop aan te bieden. Het gemeentelijk voorkeursrecht maakt het de gemeente mogelijk om zonder een prijsopdrijvend effect en zonder rekening te houden met belangen van marktpartijen de gronden aan te kopen. De gemeente houdt zo zelf volledig de regie op de verplaatsing van het sportcomplex van SV Juliana ‘31. Het gemeentelijk voorkeursrecht voorkomt, dat een andere partij zich in het gebied een positie verschaft, en daarmee de gemeentelijke regierol voor de verplaatsing van SV Juliana ’31 en de ontwikkeling van de vrijkomende gronden tot een woningbouwgebied verstoort. Dit kan voor beide ontwikkelingen een onevenredige beïnvloeding van het gemeentelijk belang betekenen. Argumenten 1.1 De argumenten om het voorkeursrecht te vestigen, zijn de volgende:  Het gemeentelijk voorkeursrecht verschaft de gemeente een betere uitgangspositie op de grondmarkt. Hierdoor wordt de gemeente beter in staat gesteld een grondstrategie te voeren.

Het voorkeursrecht, als passief verwervingsinstrument, kan een ondersteuning betekenen van het te voeren verwervingsbeleid. De gemeente kan hierdoor een centrale regierol uitoefenen bij de ontwikkeling van plannen in dit gebied.  Het gemeentelijk voorkeursrecht vormt gedurende het planontwikkelingsproces (van ontwerp tot uitvoering) een beschermingsinstrument, waardoor ongewenste verkopen (al dan niet bedoeld als grondspeculatie of met als oogmerk een bouwclaim te verwerven) kunnen worden tegengegaan.  Het voorkeursrecht voorkomt buitensporige grondprijsstijgingen (buiten de normale markteconomische prijsstijgingen).  Het voorkeursrecht maakt het in deze de gemeente mogelijk om te interveniëren in het natuurlijke proces van aan- en verkoop binnen de locatie. Bij een voorgenomen gewenste verkoop van een eigenaar is in deze als eerste de gemeente aan bod om aan te kopen. Door deze interventie in het natuurlijke proces van aan- en verkoop kan de gemeente zo mogelijk een langdurig en kostbaar verwervingsproces of onteigening voorkomen.  Als de mogelijkheden van de Wvg niet of onvoldoende worden benut, bestaat de kans dat de te ontwikkelen gronden op de beoogde voorkeurslocaties in handen van marktpartijen overgaan.

Hierdoor kan een evenwichtige ontwikkeling door de gemeente van de nieuwe accommodatie voor SV Juliana ’31 en de woningbouwplannen op de vrijkomende gronden van SV Juliana ’31 worden verstoord. 1.2

Uit jurisprudentie volgt dat de uit de vestiging van het voorkeursrecht volgende plicht die op de eigenaren wordt gelegd, niet onevenredig zwaar op hen rust in verhouding tot het met de vestiging gediende algemeen belang. Daarbij is meegewogen dat in de belangen van de eigenaren en zakelijk gerechtigden die bij de besluitvorming dienen te worden betrokken door de Wvg-wetgever reeds op uitvoerige wijze is voorzien. Gedacht wordt daarbij onder meer aan het feit dat:

2

 

 

2.1

de Wvg een uitgebreide rechtsbescherming kent voor de gerechtigden van het aangewezen perceel; de Wvg reeds in voldoende mate heeft voorzien in de gevallen waarin de gemeente bestaande rechtsverhoudingen dient te respecteren, en de aanbiedingsplicht derhalve niet van toepassing is; eigenaren en beperkt gerechtigden niet worden verplicht hun rechten te verkopen, zij zijn vrij te bepalen of, en wanneer zij tot verkoop wensen over te gaan; de gerechtigden, wanneer zij in beginsel tot verkoop aan de gemeente willen overgaan, een reële prijs krijgen voor hetgeen zij verkopen en wanneer de eigenaar en de gemeente geen overeenstemming kunnen bereiken over de prijs, de rechter een oordeel zal vellen over een reële prijs.

De vestiging van het gemeentelijk voorkeursrecht heeft betrekking op de volgende percelen:

Plaatselijke aanduiding:

Nabij Hatertseweg te Malden Nabij Hatertseweg te Malden Nabij Hatertseweg te Malden Nabij Hatertseweg te Malden Nabij Hatertseweg te Malden Nabij Hatertseweg te Malden Nabij Hatertseweg te Malden Nabij Hatertseweg te Malden

In aanwijzing opgenomen grootte:

Kadastraal bekend:

ha.

a.

ca.

Gemeente

Sectie

Nummer

00

61

83

Heumen

A

1406

01

18

45

Heumen

A

1355

04

71

05

Heumen

A

1422

01

96

24

Heumen

A

1334

01

14

41

Heumen

A

1335

00

79

20

Heumen

A

1178

01

02

93

Heumen

A

1363

00

14

54

Heumen

A

1342

De percelen zijn allen gelegen binnen de beoogde locatie voor de verplaatsing van SV Juliana ’31. 3.1

Voor het vestigen van het gemeentelijk voorkeursrecht dient de gemeente aan te geven dat het huidige gebruik afwijkt van de toegedachte bestemming. De locaties kennen op dit moment de agrarische bestemming en zijn op dit moment in gebruik als grasland.

3.2

Aan de onderhavige locaties wordt de functie van sportcomplex toegedacht met bijbehorende openbare voorzieningen. De toegedachte bestemming voor de locaties is: ”Sport” met bijbehorende voorzieningen, alle niet-agrarisch en nader uit te werken.

3.3

De planologische grondslag voor de vestiging van het gemeentelijk voorkeursrecht kan derhalve niet gevormd worden door het vigerende bestemmingsplan, omdat dit bestemmingsplan niet voorziet in de mogelijkheid tot realisering van de toekomstige bestemming. De gemeente gaat de komende tijd verkennen of deze locatie als geschikt is 3

voor de nieuwe accommodatie van SV Juliana ‘31. De grondslag voor het vestigen van het voorkeursrecht wordt daarom gevormd door artikel 5 Wvg. Het uitgangspunt is dat de verkenning leidt tot een eerstvolgende planologische stap van de vaststelling van een structuurvisie/omgevingsvisie dan wel bestemmingsplan/omgevingsplan. 3.5

De vestiging van het gemeentelijk voorkeursrecht door de raad geldt voor een periode van drie jaar. Binnen deze periode dient een structuurvisie/omgevingsvisie dan wel bestemmingsplan/omgevingsplan te worden vastgesteld. Op basis daarvan wordt het voorkeursrecht automatisch verlengd.

5.1

Op grond van artikel 6 lid 3 Wvg worden bezwaarschriften ingediend tegen het besluit van B&W van 30 juni 2022 ook geacht tegen het raadsbesluit gericht te zijn. Het ontwerp-raadsbesluit met de daarbij behorende stukken hebben voor een ieder ter inzage gelegen. Dit is kenbaar gemaakt via een publicatie in het Gemeenteblad van Heumen en het huis-aan-huisblad Hét Gemeentenieuws.

5.2

Gelet op artikel 4:8 van de Algemene wet bestuursrecht zijn belanghebbenden in de gelegenheid gesteld om gedurende vier weken met ingang van 4 juli 2022 hun zienswijze ten aanzien van het ontwerp-raadsvoorstel naar voren te brengen. Eén belanghebbende heeft zijn zienswijzen naar voren gebracht tegen het voorgenomen besluit. Ten aanzien van de naar voren gebrachte zienswijze heeft het college het volgende overwogen. 1

Zienswijze De vestiging van de Wvg zorgt voor financiële onzekerheid bij belanghebbende en de plannen trekken een zware wissel op zijn gezin.

Overweging College Het College is zich ervan bewust dat het besluit om het wettelijke voorkeursrecht te vestigen op de eigendomsrechten van belanghebbende als onverwachts en als een inbreuk wordt ervaren. Het wettelijke voorkeursrecht maakt slechts een betrekkelijk beperkte inbreuk op het eigendomsrecht. De vestiging van het voorkeursrecht heeft namelijk niet tot gevolg dat de belanghebbende als eigenaar van de onroerende zaken niet langer zijn toekomende eigendomsrechten zou kunnen uitoefenen en deze eigendommen in de huidige bedrijfsvoering kan blijven exploiteren, maar uitsluitend dat zij - indien zij tot vervreemding zouden willen overgaan - eerst de gemeente in de gelegenheid moeten stellen de met Wvg belaste onroerende zaak aan te kopen.

Aanpassing besluit Geen aanpassing van het besluit

De eventuele financiële onzekerheid wordt gewaarborgd in artikel 13,

4

2

Er is onzekerheid over de verplaatsing van de voetbalvelden. Er moeten nog onderzoeken verder worden uitgewerkt met betrekking tot de verplaatsing. Er zijn verschillende alternatieven beschikbaar en de geplande woningbouw op de huidige voetbalvelden is niet zeker. Opschorting van het besluit om de vestiging van het voorkeursrecht te bestendiging tot dat de gemeente een juiste afweging heeft gemaakt ten aanzien van de verrichte onderzoeken.

vierde lid, van de Wvg. Dit artikel waarborgt de toepassing van artikel 40b t/m 40f van Onteigeningswet (vergoeding van de werkelijke waarde). Daarbij is ook van belang dat de wetgever zelf bij de totstandkoming van de Wvg het met het vestigen van een voorkeursrecht te dienen algemene belang heeft afgewogen tegen het individuele financiële belang van de betrokken grondeigenaren, zodat het enkele financiële belang niet meer afzonderlijk in de afweging behoeft te worden betrokken. De Wvg is een beschermingsinstrument die de gemeente in de gelegenheid stelt om de plannen verder uit te werken en te concretiseren zonder dat ongewenste verkopen, prijsopdrijvende grondposities worden ingenomen en grondspeculaties ontstaan die de huidige en beoogde locatie van de voetbalvelden beïnvloeden.

Geen aanpassing van het besluit

Uit de geschiedenis van de totstandkoming van de Wvg volgt dat de wetgever met de invoering daarvan heeft beoogd om de positie van gemeenten bij de grondverwerving ten behoeve van de verwezenlijking van het ruimtelijke beleid te versterken door de raad een middel te geven waarmee speculatie kan worden tegengegaan en de regie bij de verwezenlijking van de voorgestane ruimtelijke ontwikkelingen kan worden behouden. De gemeente heeft haar voorkeur uitgesproken om de planvoorbereiding voor de beoogde bestemming van sport met bijbehorende voorzieningen verder uit te werken op eigendomsrechten van de belanghebbende

3

Opschorting van het besluit om het voorkeursrecht te bestendigen en eerst met de belanghebbende in overleg te treden over de

Het wettelijke voorkeursrecht maakt slechts een betrekkelijk beperkte inbreuk op het eigendomsrecht. De vestiging van het voorkeursrecht heeft namelijk niet tot gevolg dat de

Geen aanpassing van het besluit.

5

(on)mogelijkheden voor belanghebbende voor zijn bedrijf en privésituatie. De vestiging van het voorkeursrecht geeft een zware belasting voor belanghebbende

belanghebbende als eigenaar van de onroerende zaken niet langer zijn toekomende eigendomsrechten zou kunnen uitoefenen en deze eigendommen in de huidige bedrijfsvoering kan blijven exploiteren, maar uitsluitend dat hij - indien hij tot vervreemding zou willen overgaan - eerst de gemeente in de gelegenheid moeten stellen de met Wvg belaste onroerende zaak aan te kopen. De gemeente vestigt het voorkeursrecht om eventuele grondspeculatie en prijsopdrijvend effect en ongewenste verkopen tegen te gaan. Dit waarborgt de gemeente regie op de verdere planuitwerking. Vanzelfsprekend treedt de gemeente met belanghebbende in overleg over de toekomst van zijn bedrijf en privé-situatie.

Kanttekeningen Risico's van de vestiging van het gemeentelijk voorkeursrecht zijn nauwelijks aanwezig. Echter, de vestiging van het gemeentelijk voorkeursrecht kan betekenen dat de percelen aan de gemeente te koop wordt aangeboden. In geval van voorgenomen verwerving zal de eventuele aankoop dienen te geschieden conform de daarvoor staande normen (de werkelijke waarde), hetgeen op dat moment uiteraard wel financiële consequenties heeft. Indien de gemeente niet reageert binnen de termijn van 6 weken na een aanbod van de eigenaar, dan volgt sanctie: de eigenaar is dan gedurende drie jaar vrij om zijn perceel aan een andere partij te vervreemden. Verder is het van belang dat de termijnen in de Wvg worden nageleefd, aangezien dit zonder uitzondering allemaal fatale termijnen betreffen. De 'sanctie' is dat als deze termijnen niet worden nageleefd de eigenaar/beperkt gerechtigde gedurende een periode van drie jaar mag vervreemden aan een willekeurige derde. Rechtmatigheid De wettelijk grondslag voor deze beslissing staat in: artikel 5 Wet voorkeursrecht gemeenten (Wvg), op basis waarvan gronden worden aangewezen voor de duur van maximaal 3 jaar als gronden waarop de artikelen 10 tot en met 15, 24 en 26 van de Wvg van toepassing zijn. Communicatie a) Intern: Na openbaarmaking: opnemen in de besluitenlijst

6

b)

Extern: Publicaties De bekendmaking wordt gepubliceerd in het Gemeenteblad van Heumen en in het plaatselijk huis-aan-huisblad ‘Het Gemeentenieuws’ en voorts op de gebruikelijke wijze. Kennisgeving belanghebbende Verder worden de eigenaren op de in het besluit betrokken percelen, na de inwerkingtreding van het gemeentelijk voorkeursrecht, over de vestiging van het gemeentelijk voorkeursrecht geïnformeerd door middel van een kennisgeving met bijlagen, waaronder een uitgebreide notitie over de betekenis van het gemeentelijk voorkeursrecht. Inschrijving van het voorkeursrecht Op grond van de Wet kenbaarheid publiekrechtelijke beperkingen onroerende zaken is in de Basisregistratie Kadaster publiekrechtelijke beperkingen (BRK-PB) aangetekend dat op genoemd perceel het gemeentelijk voorkeursrecht van toepassing is.

burgemeester en wethouders Garmt Kolhorn Joerie Minses

Gemeentesecretaris

Burgemeester

Bijlagen: 1. Collegebesluit van 30 juni 2022 2. Grondplantekening betreffende percelen 3. Lijst van aangewezen gronden 4. Publicatie Het Gemeenteblad

7