Pleitnotite inspreker 1 over Wet betaalbare huur ANONIEM.pdf

Het Bhw bepaalt: (voor zelfstandige woningen binnen een meer gezinsvoorziening) • • •

D = + 4 punten E = – 9 punten F = – 5 punten

Het verschil tussen D en F bedraagt 20 punten, en in deze zaak is het totale effect op de WWS-score dus minimaal 20 punten, vanwege aanvullende energiegerelateerde rubrieken. Ook wordt in sommige gevallen het bouwjaar gehanteerd (1968-1971). 2.3 Omdraaiing van de bewijslast De verhuurder is verplicht een correcte WWS-puntentelling te verstrekken (art. 3a lid 2 Wgv). De gemeente kan alle relevante documenten vorderen (art. 5:20 Awb). De verhuurder draagt de documentatieplicht. 2.4 Handhavingsplicht is niet discretionair De beginselplicht tot handhaving geldt onverkort. Er is geen zicht op legalisatie. Handhaving is niet disproportioneel.

3. De feiten en het bewijs 3.1 Rapport Huurcommissie (art. 5.2 Uhw) De Huurcommissie heeft vastgesteld dat label E van toepassing is. De gemeente mag dit rapport gebruiken als basis voor handhaving (MvT Wbh). 3.2 Onafhankelijk isolatierapport: feitelijk label F Een externe deskundige heeft vastgesteld dat de woning feitelijk label F heeft. Dit bevestigt dat de verhuurder een onjuist label hanteert. 3.3 Weigering verhuurder om energielabel te corrigeren Alleen de verhuurder kan een energielabel aanvragen of wijzigen. Hij weigert dit, ondanks wettelijke verplichtingen en ondanks de vastgestelde onjuistheden. 3.4 Nieuwe feiten die de zaak verder verzwaren 3.4.1 Wisselend en onzorgvuldig standpunt van de gemeente (1 mei → 8 mei) De gemeente erkende , in tegenstelling van het op 17 februari 2026 ingenomen stadpunt op 1 mei 2026 dat Stichting De Wilde Tijger wél bevoegd was. Op 8 mei 2026 kwam zij hier zonder nieuwe feiten of omstandigheden weer op terug.

Dit is: • • • •

inconsistent, in strijd met het vertrouwensbeginsel, in strijd met art. 2:4 Awb, en in strijd met artikel 3 van de Stichtingsakte.

3.4.2 Foutieve rapportage Huurcommissie: omgedraaide woningen De Huurcommissie heeft in de resultaten van de schouw van 12 februari 2026 en verwisseld. Dit blijkt o.a. uit: • • •

nr. heeft een open keuken, nr. niet, terwijl de rapportage dit omgekeerd vermeldt.

De rapportage is daardoor feitelijk onjuist en onbruikbaar. 3.4.3 Onjuiste WWS-toepassing: keukenkastjes < 60 cm tellen niet mee Voor geldt dat de keukenkastjes lager dan 60 cm zijn en dus niet meetellen in het WWS. De Huurcommissie heeft dit niet meegenomen. 3.4.4 Oneigenlijke druk door verhuurder: afsluiting gaslevering In mei 2025 heeft de verhuurder de gaslevering afgesloten zonder reden of waarschuwing. Dit is: • • •

een schending van art. 7:204 BW, en een ernstige aantasting van het woongenot. Voor de huurder aanleiding om het proces-verbaal van deze zitting door te zenden aan het OM c.q. De Officier van Justitie vanwege overtreding van art. 284 Sr. (dwang)

3.4.5 Weigering tot inzage in servicekosten (art. 7:259 BW) De verhuurder weigert inzage te geven in de opbouw van de servicekosten. Dit is een schending van art. 7:259 BW en maakt de kosten niet controleerbaar. Wellicht is deze weigering gerelateerd aan de aangifte van oplichting (art.326 Sr) zoals gedaan door inzake de verhuurder van aan de in . 3. De gevorderde dwangsommen: € 8.400 en € 25.000 Eiser en De Stichting De Wilde Tijger hebben ieder : •

een dwangsom van € 8.400 gevorderd wegens niet-tijdig beslissen (art. 4:17 Awb);

•

en een bestuurlijke dwangsom van € 25.000 ten laste van de verhuurder gevorderd wegens het niet inzetten van het handhavingsinstrumentarium

De gemeente beschikte over alle relevante informatie maar heeft niet gehandeld. 4. Juridische beoordeling 4.1 Gemeente kon niet volstaan met doorverwijzing naar de Huurcommissie De Huurcommissie kan geen sancties opleggen. Alleen de gemeente kan: • • • •

handhaven, een last onder dwangsom opleggen, een bestuurlijke boete opleggen, of in-beheer-name toepassen.

Doorverwijzing is in deze situatie juridisch onjuist. 4.2 Beginselplicht tot handhaving geschonden De overtredingen staan vast. Er is geen zicht op legalisatie. Handhaving is niet disproportioneel. De gemeente had moeten optreden. 4.3 VNG-model niet van toepassing Het VNG-model heeft geen wettelijke status en kan de handhavingsplicht niet opzijzetten. 4.4 Schending artikel 5:20 Awb De gemeente heeft nagelaten informatie te vorderen bij de verhuurder, terwijl zij daartoe bevoegd en verplicht was. 4.5 Proceskosten: toekenning van punten Eiser verzoekt de rechtbank om toekenning van: • •

1 punt voor het opstellen van het verzoekschrift voorlopige voorziening, 1 punt voor het verschijnen ter zitting en het pleiten,

conform het Besluit proceskosten bestuursrecht.

5. Gevolgen voor de huurder

De te hoge huurprijs leidt tot financiële schade en risico op schulden. De gemeente heeft nagelaten de Wbh-handhaving te koppelen aan haar verplichtingen onder de Wet gemeentelijke schuldhulpverlening.

6. Conclusie en verzoek aan de voorzieningenrechter Eiser verzoekt de voorzieningenrechter: 1. 2. 3. 4. 5.

Te bepalen dat de gemeente Heemstede heeft gehandeld in strijd met haar handhavingsplicht. Te bepalen dat de gemeente een dwangsom van € 8.400 heeft verbeurd wegens niet-tijdig beslissen. Te bepalen dat de gemeente gehouden is een bestuurlijke dwangsom van € 25.000 per woning op te leggen aan de verhuurder. De gemeente te gelasten onverwijld handhavend op te treden, binnen een door de voorzieningenrechter te bepalen termijn. De gemeente te veroordelen in de proceskosten (2 punten Bpb).