Collegevoorstel anterieure overeenkomst Manpad (openbaar).pdf

Collegebesluit Collegevergadering: 11 november 2025

Zaaknummer Team Portefeuillehouder Openbaarheid

: 1344211 : Ruimtelijk Beleid : A.M.C.E. Stam : Actief openbaar (geheimhouding op onderdelen besluit en bijlagen)

Onderwerp Anterieure overeenkomst plangebied Manpad

Kernboodschap De eigenaar/ontwikkelaar van het plangebied Manpad is voornemens om in het plangebied Manpad 149 woningen te bouwen in een groene, natuurlijke omgeving. In de Omgevingsvisie is het Manpadslaangebied aangewezen als ontwikkellocatie. Met de ontwikkelaar is overeenstemming bereikt over de concept anterieure overeenkomst. In deze overeenkomst worden tussen gemeente Heemstede en de ontwikkelaar afspraken vastgelegd omtrent de ontwikkeling van het plangebied Manpad. Het betreft onder meer afspraken over het verhalen van de gemeentelijke kosten, de rollen en taken van partijen, het woonprogramma, de grondoverdracht en de afkoop van het toekomstig beheer van de openbare ruimte en de natuur die wordt gecreëerd in dit gebied.

Besluit B&W 1. Kennis nemen van de concept anterieure overeenkomst plangebied Manpad en het voornemen uit te spreken om deze anterieure overeenkomst met de samenwerkingsafspraken aan te gaan met de initiatiefnemer om het plangebied Manpad tot ontwikkeling te brengen; 2. Op grond van artikel 87 van de Gemeentewet geheimhouding op te leggen op de paragrafen Argumenten (sub-paragrafen Kostenverhaal geregeld via anterieure overeenkomst + Ontwikkelaar betaalt inrichting/aanleg + afkoop onderhoud openbare ruimte) en Financiën van dit collegebesluit, de artikelen 5.2, 6.3, 6.4, 7.9, 12.2, 14.1, 14.4 en bijlage 12 van de bijgevoegde concept anterieure overeenkomst. De geheimhouding wordt opgelegd op grond van artikel 5.1 lid 2 onder b en onder f van de Wet open overheid in verband met de economische en of financiële belangen van de gemeente en de bescherming van concurrentiegevoelige bedrijfs- en fabricagegegevens; 3. Het voorstel voor te leggen aan de commissie Ruimte voor ideeën en suggesties.

Pagina 1 van 11

Wettelijke grondslag Juridisch en beleidskader • • • • • • • • • •

Uitvoeringsprogramma college 2022 - 2026 Marsroute Natuurpark Manpad met woningen te gast (collegebesluit 24 januari 2023) Participatieplan Park Manpad met woningen te gast (raadsbesluit 23 maart 2023) Woonprogramma gebied Manpad (raadsbesluit 25 april 2024) Motie “Minimaal aantal aaneengesloten natuurgebied Manpad” (25 april 2024) Participatiebeleid Heemstede (2020) Woonvisie (raadsbesluit 8 juni 2023) Herijking planning gebiedsontwikkeling gebied Manpad (2025) Omgevingswet (artikel 13.13) Omgevingsvisie Heemstede (30 oktober 2025)

Bevoegdheid Op grond van artikel 160, eerste lid onder e van de Gemeentewet is het college bevoegd tot het aangaan van deze anterieure overeenkomst. Op grond van artikel 87 van de Gemeentewet geheimhouding leggen we geheimhouding op delen van de anterieure overeenkomst (op de paragrafen Argumenten (sub-paragrafen Kostenverhaal geregeld via anterieure overeenkomst + Ontwikkelaar betaalt inrichting/aanleg + afkoop onderhoud openbare ruimte) en Financiën van dit collegebesluit, op de artikelen 5.2, 6.3, 6.4, 7.9, 12.2, 14.1, 14.4 en bijlage 12). De geheimhouding wordt opgelegd op grond van artikel 5.1 lid 2 onder b en onder f van de Wet open overheid in verband met de economische en of financiële belangen van de gemeente en de bescherming van concurrentiegevoelige bedrijfs- en fabricagegegevens.

Beoogd resultaat Het vaststellen van de afspraken ten behoeve van de herontwikkeling van het plangebied Manpad tussen de gemeente Heemstede en ontwikkelaar. De visie van de commissie op te halen over deze overeenkomst met onderliggende afspraken.

Pagina 2 van 11

Bestuurlijke achtergrond • • •

• • • •

De Woonvisie (gemeenteraad 8 juni 2023) bepaalt dat bij nieuwbouw 30% sociale huur, 36% middenhuur/ betaalbare koop wordt gebouwd. Marsroute ‘Natuurpark Manpad met woningen te gast’ (college 24 januari 2023). Stap 4 van deze route betreft het opstellen van een participatieplan. Participatieplan ‘Natuurpark Manpad met woningen te gast’ (gemeenteraad 23 maart 2023). Gezien de complexiteit van het project, het belang van het project voor de gemeente en de verschillende belangen die gewogen en geborgd moeten worden, is het participatieplan voor het plangebied opgesteld door de gemeente, in samenwerking met de ontwikkelaar Parck Manpad. De uitvoering van het participatieplan is een gedeelde verantwoordelijkheid van ontwikkelaar en gemeente. Het participatieplan noemt kaders waarbinnen participatie mogelijk is. Woonprogramma plangebied Manpad (gemeenteraad 25 april 2024) met 149 woningen (30% sociale huur, 36% betaalbare koop). Motie 5,5 ha aaneengesloten groen (gemeenteraad 25 april 2024). Herijking van de planning (gemeenteraad 30 januari 2025) van de gebiedsontwikkeling plangebied Manpad vastgesteld. Omgevingsvisie (gemeenteraad 6 november 2025) waarin het Manpadslaangebied is aangewezen als ontwikkellocatie.

Motivering De herontwikkeling van het plangebied Manpad is 25 jaar onderwerp van gesprek Van het voormalige bollengebied (groot ca. 24 hectare) aan de westzijde van Heemstede is eind jaren ’90 (ca. 12 hectare) in eigendom gekomen van een ontwikkelaar. Deze ontwikkelaar acht het huidige agrarisch gebruik niet toekomstbestendig en wil het plangebied herontwikkelen tot een woongebied. De gemeente heeft al deze tijd gestreefd naar een groen ingericht gebied met een minimum aantal woningen. Het niet voor woningbouw uitgegeven groene gebied dient voorts aan een publieke partij te worden overgedragen. In maart 2025 is aan de gemeente meegedeeld dat het eigendom en de ontwikkeling door de ontwikkelaar is overgedragen aan een andere ontwikkelaar. Hierover is de raad via een raadsinformatiebericht geïnformeerd. Ontwikkeling sinds 2022 De locatie is benoemd als geschikt voor een middelgroot woningbouwproject. De Woonvisie (2023) verwacht doelgroepenontwikkelingen ook in het buitengebied van Heemstede. De raad heeft eerder voor het plangebied Manpad het maximaal aantal woningen vastgesteld op 149, waarvan 30% sociale huur (44 woningen) en 36% (54 woningen) betaalbare koop. Om de haalbaarheid van de planvorming te kunnen toetsen, is begin 2025 de planning herijkt en wordt een aantal producten parallel ontwikkeld.

Deze producten liggen nu voor besluitvorming voor: • concept Anterieure Overeenkomst • de ontwerp Ontwikkelvisie • het Beeldkwaliteitsplan Pagina 3 van 11

Deze drie documenten worden gelijktijdig doch separaat aan de commissie Ruimte / gemeenteraad aangeboden. De bedoeling is op basis van het besluit over de nu voorliggende drie documenten begin 2026 een ontwerp omgevingsplan vast te stellen en vrij te geven voor inspraak. Met de ontwikkelaar is overeenstemming bereikt over de concept anterieure overeenkomst Op grond van artikel 13.13 van de Omgevingswet kunnen initiatiefnemer en gemeente een overeenkomst sluiten waarin afspraken worden gemaakt over het kostenverhaal (in dit geval vooral de plankosten). Aanvullend worden er in anterieure overeenkomsten ook afspraken gemaakt over onder meer grondtransacties, de controles op door de ontwikkelaar geproduceerde (tussen)producten, de woonprogrammering, en, de afkoop van het beheer van het openbaar gebied. De overeenstemming over deze concept anterieure overeenkomst is een belangrijke mijlpaal in het vastleggen van de voorbereidings- en uitvoeringsafspraken ten behoeve van de ontwikkeling van het plangebied Manpad. Op delen van de anterieure overeenkomst en één bijlage leggen we geheimhouding op Het college legt op delen van de anterieure overeenkomst geheimhouding op.

Het betreft hier informatie die niet voor derden beschikbaar is, omdat deze informatie relevante vertrouwelijke financiële gegevens en bedrijfs- of concurrentiegevoelige informatie bevat, of althans informatie waarvan algemene bekendheid (te) benadelend is voor initiatiefnemer. Hierover zijn ook met de initiatiefnemer afspraken gemaakt.

Argumenten Algemeen De concept anterieure overeenkomst is gebaseerd op de in het verleden met de toenmalige ontwikkelaar gemaakte afspraken. De huidige ontwikkelaar heeft al deze afspraken gerespecteerd. Hierdoor zijn er voor de gemeente na de vaststelling van de wijziging omgevingsplan, inclusief de daarbij behorende definitieve anterieure overeenkomst, in essentie geen risico’s verbonden in de voorbereiding en realisatie van deze ontwikkeling. In de concept anterieure overeenkomst worden afspraken vastgelegd tussen de gemeente en de ontwikkelaar over de voorwaarden voor ruimtelijke ontwikkelingen. Deze concept anterieure overeenkomst is een voorloper van de uiteindelijk in detail uitgewerkte anterieure overeenkomst (addendum) die gelijktijdig met de definitieve wijziging omgevingsplan, wordt aangegaan. Dit geeft partijen de ruimte om elementen die bijvoorbeeld uit de zienswijzen van het ontwerp omgevingsplan naar voren komen te verwerken in de anterieure overeenkomst. Kort gezegd gaat het in de concept anterieure overeenkomst over: • Kostenverhaal: wie betaalt welke kosten • Taken gemeente en taken ontwikkelaar • Uitvoering van werken: aanleg van wegen, groenvoorzieningen, etc.

• Planning en fasering: wanneer welk deel van het project wordt uitgevoerd • Duurzaamheids-, en toetsing kwaliteitseisen • Grondafspraken: indien van toepassing, aankoop, verkoop of ruil van grond • Overdracht na realisering van de openbare ruimte • Borging realisering en instandhouding woningbouwprogramma en openbare ruimte. • Zekerheidsstellingen Pagina 4 van 11

• •

Aansprakelijkheid en verzekeringen Risico nadeelcompensatie ligt bij ontwikkelaar

De volgende punten uit de concept anterieure overeenkomst lichten we kort uit. Kostenverhaal geregeld via anterieure overeenkomst

Ontwikkelaar betaalt inrichting/aanleg + afkoop onderhoud openbare ruimte

Bijdrage woningbouwopgave Het woningbouwprogramma voor het plangebied Manpad ziet toe op het bouwen van 149 woningen. Hiervan is 30 % sociale huurwoningen, 36% betaalbare koopwoningen en 34% vrije sector. Het plan levert een substantiële bijdrage aan de 355 woningen die Heemstede wil bouwen voor 2030, zoals opgenomen in de Woonvisie 2023. Woningbouwcorporatie Elan Wonen is van begin af bij de ontwikkeling betrokken. De corporatie heeft gemeente eerder schriftelijk laten weten kansen te zien om bij te dragen aan een gedifferentieerde inclusieve wijk met sociale huurwoningen. Elan Wonen hoopt op medewerking vanuit de gemeente aan de planvorming. Voor de volledigheid is het goed te vermelden dat ontwikkelaar te allen tijde verantwoordelijk blijft om de sociale woningen te bouwen en te verkopen of te exploiteren zoals wordt vastgelegd in de concept anterieure overeenkomst. In de overeenkomst is bepaald dat de ontwikkelaar de sociale huurwoningen dient te bouwen en 25 jaar als sociale huurwoningen in stand zal houden. Hiervoor is ook een bankgarantie als zekerheidsstelling opgenomen. Koopstartregeling als instrument woningbouwopgave Om te voorkomen dat de betaalbare woningen in het plangebied Manpad snel worden doorverkocht én deze beschikbaar te maken voor een grotere doelgroep is er het instrument ‘Koopstartregeling’. Omliggende gemeenten gebruiken deze regeling ook.

De regeling regelt privaatrechtelijk nagenoeg Pagina 5 van 11

hetzelfde als beleidsregels voor zelfbewoningsplicht en anti-speculatie beding publiekrechtelijk regelen. Door met Koopstartregeling te werken in plangebied Manpad wordt aangesloten op het uit te werken instrumentarium uit de Woonvisie. Voor de koopstartregeling gaat de ontwikkelaar een regeling aan met de Stichting Opmaat De werking van de Koopstartregeling is tweeledig. Enerzijds zet de ontwikkelaar betaalbare woningen tegen een lagere waarde dan de marktwaarde in de verkoop. Dat betekent dat de woningen betaalbaar zullen zijn voor een grotere doelgroep. Hiertegenover staat dat er een verrekening van de verleende koperskorting vereist is bij verkoop binnen vijf jaar. De oorspronkelijke koperskorting moet dan worden terugbetaald uit de opgebouwde overwaarde plus een percentage aan de opgebouwde overwaarde. Na vijf jaar vervalt de regeling en is de overwaarde voor de eigenaren. Anderzijds, mocht de woning onder water komen te staan dan is het risico juist voor de ontwikkelaar. Landelijk is bewezen dat starters worden geholpen en dat deze negatieve financiële prikkel speculatie zal tegengaan. Ook blijkt deze regeling goed aan te slaan bij kopers. Bij een dalende huizenmarkt is de restschuld dan kleiner dan zonder koopstartregeling. Rol Stichting Opmaat De gemeente speelt geen actieve rol bij de uitvoering van de koopstartregeling en loopt geen financieel risico.

Uitgangspunt is dat met iedere koper van een betaalbare woning (die daarvoor in aanmerking komt) Stichting Opmaat een notariële akte sluit. Hierin wordt de koopstartregeling vastgelegd. Indien de ontwikkelaar besluit de koopstartregeling niet te gebruiken, bevat de anterieure overeenkomst een alternatief afdwingbaar anti-speculatie beding met gelijk effect. Bollenschuur Manpadslaan 12a De overeenkomst bepaalt dat de bollenschuur Manpadslaan 12a (gemeentelijk monument) voor rekening en risico van de ontwikkelaar wordt gesloopt en volgens historisch ontwerp herbouwd. Natuur, openbaar groen en historische zichtlijn Centraal in het gebied zal een aaneengesloten groene ruimte worden vorm gegeven als ‘groene zichtlijn’ (scheg) tussen Leyduin en Groenendaal. Hiermee wordt invulling gegeven aan de eis om een aanzienlijk deel van het gebied ecologisch en groen in te richten. De uitwerking en realisering van het openbare groen en de natuur wordt op basis van de afspraken in de concept anterieure overeenkomst getoetst door de gemeente. Het college hecht er waarde aan nieuwe natuur toe te voegen in het plangebied Manpad. Zoals opgenomen in de motie “Minimaal aantal aaneengesloten natuurgebied Manpad” (25 april 2024) wordt in het plangebied Manpad 5,5 hectare natuur ontwikkeld.

Hiermee wordt een ecologische verbinding gemaakt met het Groenendaalse Bos zoals is vastgelegd in het Groenbeleidsplan. De ontwikkelaar is verantwoordelijk voor de aanleg van de natuur. Na inrichting wordt het gebied overgedragen aan de gemeente Heemstede. Het onderhoud van de natuur komt voor rekening van de gemeente. Omdat de uitwerking en inrichting van het type natuur nog niet volledig is uitgewerkt in deze planfase, is er een globale kostenberekening gemaakt waarbij is uitgegaan van 0,5 hectare water, 0,5 hectare vochtig bos en 4,5 hectare vochtig hooiland. Zie verder paragraaf Financiën.

Pagina 6 van 11

Kanttekeningen, risico’s en beheersmaatregelen Zienswijzen en bezwaren hebben mogelijk invloed op de overeenkomst Mogelijke zienswijzen en bezwaren, die vanuit belanghebbenden gedurende de inspraak naar voren gebracht kunnen worden en de mate waarin die (eventueel) tot een inhoudelijke wijziging van de plannen zouden leiden, vormen een risico. Deze overeenkomst laat de publiekrechtelijke bevoegdheden en verplichtingen van de gemeente onverlet wat betekent dat de bevoegdheden en plichten van de gemeente blijven bestaan en niet worden gewijzigd door de overeenkomst. Provincie Noord-Holland Het niet verkrijgen van vergunningen van de provincie Noord-Holland is buiten de overeenkomst gehouden. Dit heeft dan ook geen juridische consequenties voor de gemeente, anders dan dat de gebiedsontwikkeling vertraging oploopt bij het niet (tijdig) verkrijgen van vergunningen omdat naar een oplossing moet worden gezocht. Op het moment dat dit consequenties heeft op de in de concept anterieure overeenkomst gemaakte afspraken, moet bezien worden wat de impact daarvan is in de samenwerkingsafspraken tussen de gemeente en ontwikkelaar. Dit zal dan ook betrokken moeten worden bij de vaststelling van de wijziging omgevingsplan inclusief de addendum horende bij deze anterieure overeenkomst.

De gemeente is beperkt in het opleggen van duurzaamheidsmaatregelen De gemeente moet zich houden aan het Besluit bouwwerken leefomgeving (Bbl) dat een landelijk, uniform kader is voor bouwtechnische maatwerkmogelijkheden op het gebied van klimaatdoelen. Uit artikel 23.7 van de Omgevingswet volgt dat het college ook een overeenkomst geen zaken mag regelen die al in het Besluit bouwwerken leefomgeving zijn geregeld. Gemeenten kunnen geen strengere energiezuinigheidseisen (Bijna Energie Neutraal Gebouw (BENG)) (art. 4.148 Bbl) of strengere milieuprestatie-eisen (MPG) (art. 4.158 Bbl) eisen. In overleg met de initiatiefnemer wordt in het volgende stadium verkend of bijvoorbeeld aansluiten op een Warmtenet mogelijk is en of andere maatwerkregels dan wel maatwerkvoorschriften haalbaar zijn. Deze worden in de vervolgfase worden uitgewerkt en opgenomen in het addendum dat in Q2 2026 wordt opgesteld en ondertekend. Beëindiging door ontwikkelaar De ontwikkelaar kan gedurende het ontwikkelproces besluiten te stoppen. Het gevolg is dat woningen en het natuurgebied niet worden gerealiseerd. Redenen kunnen zijn dat er te weinig woningen worden verkocht of dat de ontwikkelaar van beleid wisselt. Om dit (theoretische) risico te mitigeren is een zekerheidsstelling en een boetebeding in de overeenkomst opgenomen.

Een boetebeding is een clausule in de anterieure overeenkomst die bepaalt dat een partij een vooraf afgesproken geldsom of andere prestatie moet betalen als deze zich niet aan de afspraken houdt. Het dient zowel als aansporing om de verplichtingen na te komen als een vorm van vooraf bepaalde schadevergoeding. Geheimhouding Op bepaalde artikelen van de bijgevoegde overeenkomst is geheimhouding opgelegd. Een versie van de overeenkomst waarbij deze artikelen zijn weggelakt zal in de openbaarheid bij de stukken worden gevoegd, waarover niet met andere partijen en belanghebbenden wordt gecommuniceerd.

Pagina 7 van 11

Financiën

Pagina 8 van 11

Samenwerking en communicatie Op grond van artikel 16.138 van de Omgevingswet dient binnen 2 weken na ondertekening van de anterieure overeenkomst (AOK) een kennisgeving daarvan ter inzage worden gelegd.

Pagina 9 van 11

Planning/uitvoering De planning van het project, zoals opgenomen in de marsroute en participatieplan, is begin 2025 herijkt met als doel om partijen eerder en concreter te bij het project te betrekken en het proces te versnellen. Producten worden parallel opgesteld en voorgelegd aan college en gemeenteraad, in plaats van achter elkaar. De planning is aangepast aan het nieuwe voorgestelde proces. Fase & Besluitvorming Collegebesluit 11 november 2025 • Kennis nemen van OntwerpOntwikkelvisie • Kennis nemen van AOK en voornemen uit te spreken om concept AOK aan te gaan • Kennisnemen Beeldkwaliteitsplan en sturen naar de raad Behandeling commissie Ruimte • Suggesties en ideeën op OntwerpOntwikkelvisie • Suggesties en ideeën op Concept anterieure overeenkomst (AOK) Raadsbesluit Ontwerp-Ontwikkelvisie • Ontwerp-Ontwikkelvisie vaststellen • Ontwerp-Ontwikkelvisie, vrijgeven voor inspraak Collegebesluit • Aangaan definitieve anterieure overeenkomst en ondertekening Inspraak Ontwerp Ontwikkelvisie (6 weken) Behandeling commissie Ruimte • Suggesties en ideeën op anterieure overeenkomst (addendum) • Wijziging ontwerp omgevingsplan voor wensen en ideeën Ter inzage leggen definitieve wijziging ontwerp omgevingsplan (6 weken) Collegebesluit • Definitieve Ontwikkelvisie • Vaststellen wijziging Omgevingsplan • Vaststellen Beeldkwaliteitsplan • Ondertekenen anterieure overeenkomst (addendum)

Gemeenteraad • Vaststellen definitieve Ontwikkelvisie • Vaststellen wijziging Omgevingsplan Bezwaar- en Beroepstermijn Omgevingsplan (6 weken)

Pagina 10 van 11

Q4 2025

Q1 2026

Q2 2026

Q3 2026

Q4 2026

Bijlage(n) 1. Concept Anterieure overeenkomst met bijlagen (deels geheim)

Pagina 11 van 11