Was wordt wijzigingen in documenten nav commissievergaderingbespreking

Was/wordt-wijzingen in documenten naar aanleiding van behandeling in Commissie Ontwikkeling van 27 oktober 2022 Raadstuk Pagina 5 40/40/20 ten oosten van het Spaarne en 50/50 ten westen van het Spaarne Met de voorgestelde actualisatie van de spelregels sluiten de spelregels 1-op 1 aan bij het nieuwe coalitieakkoord, maar wordt ook geborgd dat binnen de 50% sociaal/50% vrij, zoals wordt voorgesteld voor de nieuwbouw ten westen van het Spaarne, ook een deel van het programma voor de middeninkomens wordt bestemd. Dit betekent dat voor alle nieuwe initiatieven en projecten ten oosten van het Spaarne een woningbouwprogrammering van 40% sociaal/40% middelduur/20% vrij geldt. En voor alle nieuwe initiatieven en projecten aan de westkant van het Spaarne een woningbouwprogrammering van 50% sociaal/50% vrij geldt, met daarin wel een nadrukkelijke inspanningsverplichting om binnen het vrij in te vullen programmadeel ook ca. 30% te ontwikkelen en te realiseren in het (lage) middeldure segment, zodat hiermee een gedifferentieerd woonprogramma ontstaat en diverse doelgroepen kunnen worden bediend.

Pagina 8 1. Voor nu nog geen wijziging met betrekking betaalbare koop Binnen de Haarlemse plancapaciteit bevinden zich al geruime tijd nauwelijks goedkope koopwoningen. Dit heeft alles te maken met de huidige bouwmarktontwikkelingen en de focus van (institutionele) beleggers op het middeldure huursegment. Vanuit duurzaam betaalbaarheidsperspectief is dit voor de woningmarkt geen slechte zaak, omdat een middeldure koopwoning zonder betaalbare koopconstructie vaak na de eerste doorverkoop alweer uit het betaalbare woningbouwsegment is verdwenen. Betaalbare koopconstructies zijn, omdat Haarlem slechts beperkt eigen grondposities heeft en de bestaande betaalbare koopconstructies eigenlijk allemaal gekoppeld zijn een vorm van erfpachtgronduitgifte, voor Haarlem op dit moment niet haalbaar. In 2020 heeft de toenmalige wethouder Wonen toegezegd zich in te zetten voor de realisatie van goedkopere koopwoningen en de discussie over sociale koop te willen voeren in de commissie Ontwikkeling (2020/219176). Ook ligt er nog een toezegging van toenmalige wethouder Wonen om in overleg te blijven met het rijk over de regelgeving ten aanzien van sociale koop (2020/219147).

In het verlengde van bovenstaande toezeggingen wordt bij de start van een project door de afdeling Wonen altijd met de ontwikkelaar verkend of er mogelijkheden zijn of bereidheid is om een deel van het middeldure programma te realiseren als betaalbare (sociale of middeldure) koopwoning. Voorstel met betrekking tot de genoemde toezeggingen van toenmalige wethouder Wonen (2020/219176 en 2020/219147) is om deze voor nu af te doen en toe te zeggen om op dit onderwerp terug te komen zodra er meer bekend is over de handreiking van de minister op het vlak van goedwerkende en nieuwe verkoopoplossingen en de eventuele uitwerking van de nieuwe premie A-regeling in het kader van het Programma Betaalbaar Wonen (verwachting najaar 2022). Voor de optimalisering van deze categorie voor de toegankelijkheid voor de beoogde doelgroep met behulp van het nieuwe Rijksinstrumentarium wordt door het college een apart voorstel ontwikkeld voor versterking van het middeldure koopsegment. Hierin wordt ook verkend hoe er maatwerk kan worden geboden met betrekking tot de opgenomen vierkante

meters gbo in het middeldure segment, zodat ook ruimte wordt geboden voor bijzondere woonconcepten voor hedendaagse samenlevingsvormen (bijvoorbeeld geclusterde kleinere koopwoningen met gedeelde voorzieningen of vormen van "tiny houses"). Dit wordt in Q1 of Q2 van 2023 aan de gemeenteraad aangeboden. Pagina 10 De inwerkingtreding geactualiseerde spelregels Na vaststelling van de geactualiseerde spelregels is het nieuwe beleid van kracht. De spelregels gelden dan voor de nieuwe initiatieven en projecten, en voor bestaande projecten waarbinnen sociale en middeldure huur is opgenomen en waarvoor nog geen startdocument, zone-ontwikkelvisie en/of stedenbouwkundig programma van eisen door de gemeenteraad is vastgesteld en/of een ontwikkel-overeenkomst tussen de gemeente en de desbetreffende ontwikkelende partij is afgesloten.

Voor projecten waar de onderhandelingen over een anterieure overeenkomst in een zeer vergevorderd stadium zijn en/of waarbij voor wat betreft de woningbouwprogrammering aantoonbaar en onomkeerbaar is ingestoken op de ”oude“ spelregels, zal op projectniveau worden bekeken of er sprake is van een situatie waar een beroep op een (maatwerk) overgangsregeling gerechtvaardigd is. Pagina 12 8. Bijlagen • Raadsbesluit Actualisatie spelregels nieuwbouw sociale huur en middensegment, versie 2 november11 oktober 2022 • Evaluatie Nota kaders en instrumenten sociale huur en middensegment (incl. voorstel tot actualisatie van de spelregels), versie 11 oktober2 november 2022. • Was/wordt-wijzingen in documenten naar aanleiding van behandeling in Commissie Ontwikkeling van 27 oktober 2022. Bijlage Raadbesluit, versie 1 november 2022 Spelregel 1 We sturen op stedelijk niveau op een verdeling van 40% sociaal/40% middelduur/20% vrij. Voor alle nieuwe initiatieven en projecten (met meer dan 9 woningen) ten oosten van het Spaarne geldt een woningbouwprogrammering van 40% sociaal/40% middelduur/20% vrij. Voor alle nieuwe initiatieven en projecten (met meer dan 9 woningen) aan de westkant van het Spaarne geldt een woningbouwprogrammering van 50% sociaal/50% vrij met daarin wel een nadrukkelijke inspanningsverplichting om binnen het vrij in te vullen programmadeel ook ca.

30% te ontwikkelen en te realiseren in het (lage) middeldure segment, zodat hiermee een gedifferentieerd woonprogramma ontstaat en diverse doelgroepen kunnen worden bediend. Het college stelt jaarlijks conform de spelregels en het geldende rijksbeleid de prijsniveaus behorende bij deze categorieën vast in het "Indexeringsbesluit huur- en koopprijzen". Van deze regel kan alleen bij een project van 10 tot en met 29 woningen worden afgeweken als:

•

•

een plan in de verhouding 40/40/20 of 50/50 om financiële of beheer-technische redenen niet haalbaar blijkt en dit ook via een, door de gemeente gefiatteerde, extern kostendeskundige of met een verklaring van de corporaties aantoonbaar/toetsbaar wordt gemaakt; er binnen het maatwerk wel een gedifferentieerd woningbouwprogramma wordt gerealiseerd dat aansluit bij de doelstellingen van de ongedeelde stad.

Voor bovenstaande afwijking is een maatwerk-collegebesluit noodzakelijk en zal door de initiatiefnemer aan de gemeente, als hij/zij zelf geen sociale huurwoningen in het plan realiseert, een afkoopsom moeten worden betaald1. De afkoopregeling en de daaruit voortvloeiende verplichting tot betaling van de afkoopsom wordt vastgelegd in een overeenkomst met de ontwikkelende partij. De afkoopsom komt dan terecht in de reserve ongedeelde stad en wordt op deze manier ingezet om het programma sociaal binnen de 40/40/20 of 50/50 op andere plekken wel haalbaar te maken. Spelregel 6 Plannen en initiatieven ten oosten van het Spaarne 40% van de nieuw te bouwen woningen ten oosten van het Spaarne wordt in het middeldure segment gerealiseerd. Dit is gezien de woningbehoefte bij voorkeur een koopwoning. Van deze 40% wordt: • 60% (=24% van het totale programma) hiervan is te bestempelen als betaalbaar en wordt gerealiseerd als middeldure huurwoning met een kale aanvangshuur van maximaal € 1023,-- per maand (prijspeil 2022) gerealiseerd en/of als betaalbare middeldure koopwoning. Een betaalbare middeldure koopwoning valt of in de prijscategorie lage middeldure koop tot maximaal € 296.000 (prijspeil 2022).

• de overige 40% (=16% van het totale programma) als hoge middeldure koopwoning met een maximale VON-prijs tussen de €296.000 en € 438.000 (prijspeil 2022) of als hoge middeldure huurwoning met een maximale kale huurprijs tussen de € 1023 en € 1389 (prijspeil 2022) gerealiseerd. Bij de plannen ten westen van het Spaarne geldt in principe geen minimale eis ten aanzien van het middeldure segment. Wel zullen plannen, waar naast de 50% sociale woningbouw, een substantieel deel van het vrije programma (ten minste 15%) in het lage middeldure segment wordt gerealiseerd een hogere ranking krijgen bij de bepaling van inzet van gemeentelijke capaciteit. Plannen en initiatieven ten westen van het Spaarne Bij initiatieven en plannen ten westen van het Spaarne geldt dat de ontwikkelaar zich inzichtelijk moet inspannen om binnen de 50% vrij in te vullen programma ook ca. 30% te ontwikkelen en te realiseren in het (lage) middeldure segment. Het te realiseren middeldure programma is bij voorkeur een koopwoning. Daarbij geldt wel dat het haalbaar moet kunnen zijn. Afwijken kan alleen als de ontwikkelaar op een transparantie en toetsbare manier aantoont dat de plannen financieel niet haalbaar zijn.

De plannen en initiatieven, waarbinnen naast de 50% sociale woningbouw, ook 30% in het middeldure segment wordt gerealiseerd krijgen een hogere ranking bij de bepaling van inzet van gemeentelijke capaciteit. Spelregel 15 Afwijkingen op deze spelregels mogen alleen na goedkeuring van de gemeenteraad. Uitzondering hierop vormen "kleine" afwijkingen. Hiervoor krijgt het college de bevoegdheid om een maatwerkbesluit te kunnen nemen. Een kleine afwijking is: 1

Als de gemeenteraad instemt met het voorstel voor een afkoopregeling voor maatwerk bij projecten vanaf 10 woningen tot 30 woningen zal de afkoopregeling op zo kort mogelijke termijn verder praktisch worden uitgewerkt.

• • • •

•

Een afwijking op de 40/40/20 regel (of 50/50-regel) in een ontwikkelzone/gebiedsontwikkeling als elders in een ontwikkelzone/gebiedsontwikkeling de afwijking wordt gecompenseerd. Een afwijking van maximaal 5% op de minimale vierkante meters gbo als gevolg van bouwtechnische of stedenbouwkundige beperkingen. Een afwijking op de minimale vierkante meters gbo bij sociale huur op basis van een uitdrukkelijke wens van de betrokken woningcorporatie. Een afwijking van de 40/40/20-regel (of 50/50-regel) bij plannen tussen 10 en 30 woningen, mits er sprake is van een programma met toegevoegde waarde in het kader van de betaalbaarheid en/of doelgroepen. Een afwijking op 1 van de spelregels als door de ontwikkelaar aantoonbaar en toetsbaar kan worden gemaakt dat het alternatief ook op dezelfde wijze bijdraagt aan de bedoeling achter de spelregel.

Bijlage Evaluatie nota kaders en instrumenten sociale huur en middensegment, versie 1 november 2022 Pagina 2 40/40/20 ten oosten van het Spaarne en 50/50 ten westen van het Spaarne Met de voorgestelde actualisatie van de spelregels sluiten de spelregels 1-op 1 aan bij het nieuwe coalitieakkoord, maar wordt ook geborgd dat binnen de 50% sociaal/50% vrij, zoals wordt voorgesteld voor de nieuwbouw ten westen van het Spaarne, ook een deel van het programma voor de middeninkomens wordt bestemd. Dit betekent dat voor alle nieuwe initiatieven en projecten ten oosten van het Spaarne een woningbouwprogrammering van 40% sociaal/40% middelduur/20% vrij geldt. En voor alle nieuwe initiatieven en projecten aan de westkant van het Spaarne een woningbouwprogrammering van 50% sociaal/50% vrij geldt, met daarin wel een nadrukkelijke inspanningsverplichting om binnen het vrij in te vullen programmadeel ook ca. 30% te ontwikkelen en te realiseren in het (lage) middeldure segment, zodat hiermee een gedifferentieerd woonprogramma ontstaat en diverse doelgroepen kunnen worden bediend..

Pagina 11 In het nieuwe coalitieakkoord is bepaald dat 40/40/20 op stedelijk niveau ook voor de komende periode weer de norm is. Op dit punt zijn dan ook geen aanpassingen of wijzigingen van de spelregels noodzakelijk. Ook geeft het coalitieakkoord aan dat de gemeente hierbij op stadsniveau sturend wil zijn en beperkt ruimte voor maatwerk geeft en neemt. Dit door bij ontwikkelingen aan de westkant van het Spaarne te stellen dat, vanuit de ongedeelde stadgedachte, een minimum van 50 procent sociale huurwoningen passend is omdat daar verhoudingsgewijs weinig sociale huurwoningen zijn. Om echter ook te borgen dat er binnen de 50% vrij ook programma wordt gerealiseerd voor de middeninkomens is het noodzakelijk om hier aanvullend een inspanningsverplichting/uitgangspunt voor op te nemen. Een en ander natuurlijk wel in balans met de haalbaarheid van de planontwikkeling. De spelregels zullen hierop worden aangepast.

Pagina 26 Voor de optimalisering van deze categorie voor de toegankelijkheid voor de beoogde doelgroep met behulp van het nieuwe Rrijksinstrumentarium wordt door het college een apart voorstel ontwikkeld voor versterking van het middeldure koopsegment. Hierin wordt ook verkend hoe er maatwerk kan worden geboden met betrekking tot de opgenomen vierkante meters gbo in het middeldure segment, zodat ook ruimte wordt geboden voor bijzondere woonconcepten voor hedendaagse samenlevingsvormen

(bijvoorbeeld geclusterde kleinere koopwoningen met gedeelde voorzieningen of vormen van "tiny houses").Dit wordt in Q1 of Q2 van 2023 aan de gemeenteraad aangeboden.

Pagina 31 Voorstel is daarom om het college omwille van de versnelling van de woningbouw de bevoegdheid te geven om bij "kleine" afwijkingen op de spelregels een maatwerkbesluit te kunnen nemen. Een kleine afwijking in deze is: • Een afwijking op de 40/40/20 regel (of 50/50-regel) in een ontwikkelzone/gebiedsontwikkeling als elders in een ontwikkelzone/gebiedsontwikkeling de afwijking wordt gecompenseerd. • Een afwijking van maximaal 5% op de minimale vierkante meters gbo als gevolg van bouwtechnische of stedenbouwkundige beperkingen. • Een afwijking op de minimale vierkante meters gbo bij sociale huur op basis van een uitdrukkelijke wens van de betrokken woningcorporatie. • Een afwijking van de 40/40/20-regel (of 50/50-regel) bij plannen tussen 10 en 30 woningen, mits er sprake is van een programma met toegevoegde waarde in het kader van de betaalbaarheid en/of doelgroepen. • Een afwijking op 1 van de spelregels als door de ontwikkelaar aantoonbaar en toetsbaar kan worden gemaakt dat het alternatief ook op dezelfde wijze bijdraagt aan de bedoeling achter de spelregel.

Pagina 32 t/m 36 Spelregel 1 We sturen op stedelijk niveau op een verdeling van 40% sociaal/40% middelduur/20% vrij. Voor alle nieuwe initiatieven en projecten (met meer dan 9 woningen) ten oosten van het Spaarne geldt een woningbouwprogrammering van 40% sociaal/40% middelduur/20% vrij. Voor alle nieuwe initiatieven en projecten (met meer dan 9 woningen) aan de westkant van het Spaarne geldt een woningbouwprogrammering van 50% sociaal/50% vrij met daarin wel een nadrukkelijke inspanningsverplichting om binnen het vrij in te vullen programmadeel ook ca. 30% te ontwikkelen en te realiseren in het (lage) middeldure segment, zodat hiermee een gedifferentieerd woonprogramma ontstaat en diverse doelgroepen kunnen worden bediend. Het college stelt jaarlijks conform de spelregels en het geldende rijksbeleid de prijsniveaus behorende bij deze categorieën vast in het "Indexeringsbesluit huur- en koopprijzen".

Van deze regel kan alleen bij een project van 10 tot en met 29 woningen worden afgeweken als: • een plan in de verhouding 40/40/20 of 50/50 om financiële of beheer-technische redenen niet haalbaar blijkt en dit ook via een, door de gemeente gefiatteerde, extern kostendeskundige of met een verklaring van de corporaties aantoonbaar/toetsbaar wordt gemaakt; • er binnen het maatwerk wel een gedifferentieerd woningbouwprogramma wordt gerealiseerd dat aansluit bij de doelstellingen van de ongedeelde stad. Voor bovenstaande afwijking is een maatwerk-collegebesluit noodzakelijk en zal door de initiatiefnemer aan de gemeente, als hij/zij zelf geen sociale huurwoningen in het plan realiseert, een afkoopsom moeten worden betaald2. De afkoopregeling en de daaruit voortvloeiende verplichting tot betaling van de afkoopsom wordt vastgelegd in een overeenkomst met de ontwikkelende partij. De afkoopsom komt dan 2

Als de gemeenteraad instemt met het voorstel voor een afkoopregeling voor maatwerk bij projecten vanaf 10 woningen tot 30 woningen zal de afkoopregeling op zo kort mogelijke termijn verder praktisch worden uitgewerkt.

terecht in de reserve ongedeelde stad en wordt op deze manier ingezet om het programma sociaal binnen de 40/40/20 of 50/50 op andere plekken wel haalbaar te maken. Spelregel 6 Plannen en initiatieven ten oosten van het Spaarne 40% van de nieuw te bouwen woningen ten oosten van het Spaarne wordt in het middeldure segment gerealiseerd. Dit is gezien de woningbehoefte bij voorkeur een koopwoning. Van deze 40% wordt: • 60% (=24% van het totale programma) hiervan is te bestempelen als betaalbaar en wordt gerealiseerd als middeldure huurwoning met een kale aanvangshuur van maximaal € 1023,-- per maand (prijspeil 2022) gerealiseerd en/of als betaalbare middeldure koopwoning. Een betaalbare middeldure koopwoning valt of in de prijscategorie lage middeldure koop tot maximaal € 296.000 (prijspeil 2022). • de overige 40% (=16% van het totale programma) als hoge middeldure koopwoning met een maximale VON-prijs tussen de €296.000 en € 438.000 (prijspeil 2022) of als hoge middeldure huurwoning met een maximale kale huurprijs tussen de € 1023 en € 1389 (prijspeil 2022) gerealiseerd. Bij de plannen ten westen van het Spaarne geldt in principe geen minimale eis ten aanzien van het middeldure segment.

Wel zullen plannen, waar naast de 50% sociale woningbouw, een substantieel deel van het vrije programma (ten minste 15%) in het lage middeldure segment wordt gerealiseerd een hogere ranking krijgen bij de bepaling van inzet van gemeentelijke capaciteit. Plannen en initiatieven ten westen van het Spaarne Bij initiatieven en plannen ten westen van het Spaarne geldt dat de ontwikkelaar zich inzichtelijk moet inspannen om binnen de 50% vrij in te vullen programma ook ca. 30% te ontwikkelen en te realiseren in het (lage) middeldure segment. Het te realiseren middeldure programma is bij voorkeur een koopwoning. Daarbij geldt wel dat het haalbaar moet kunnen zijn. Afwijken kan alleen als de ontwikkelaar op een transparantie en toetsbare manier aantoont dat de plannen financieel niet haalbaar zijn. De plannen en initiatieven, waarbinnen naast de 50% sociale woningbouw, ook 30% in het middeldure segment wordt gerealiseerd krijgen een hogere ranking bij de bepaling van inzet van gemeentelijke capaciteit.

Spelregel 15 Afwijkingen op deze spelregels mogen alleen na goedkeuring van de gemeenteraad. Uitzondering hierop vormen "kleine" afwijkingen. Hiervoor krijgt het college de bevoegdheid om een maatwerkbesluit te kunnen nemen. Een kleine afwijking is: • Een afwijking op de 40/40/20 regel (of 50/50-regel) in een ontwikkelzone/gebiedsontwikkeling als elders in een ontwikkelzone/gebiedsontwikkeling de afwijking wordt gecompenseerd. • Een afwijking van maximaal 5% op de minimale vierkante meters gbo als gevolg van bouwtechnische of stedenbouwkundige beperkingen. • Een afwijking op de minimale vierkante meters gbo bij sociale huur op basis van een uitdrukkelijke wens van de betrokken woningcorporatie. • Een afwijking van de 40/40/20-regel (of 50/50-regel) bij plannen tussen 10 en 30 woningen, mits er sprake is van een programma met toegevoegde waarde in het kader van de betaalbaarheid en/of doelgroepen. • Een afwijking op 1 van de spelregels als door de ontwikkelaar aantoonbaar en toetsbaar kan worden gemaakt dat het alternatief ook op dezelfde wijze bijdraagt aan de bedoeling achter de spelregel.