Stationsbuurt Oostpoort Principekeuzes voor het ontwerp-Masterplan

Collegebesluit

Onderwerp Ontwikkelzone Oostpoort: Principekeuzes voor het ontwerp-Masterplan Nummer Portefeuillehouder Programma/beleidsveld Afdeling Auteur Telefoonnummer Email Kernboodschap

2025/498164 Roduner, F.J. 4.1 Wonen en woningbouw PCM Pierik, J.A. 06-39290075 jpierik@haarlem.nl De zone Oostpoort (waaronder het deelgebied Hart voor Oostpoort) is één van de prioritaire ontwikkelzones in de gemeente Haarlem en ligt rondom het station Haarlem Spaarnwoude. De zone Oostpoort biedt kansen voor de ontwikkeling van een multimodaal OV-knooppunt én als aantrekkelijke entree voor de stad. Het vormt de “Poort” tussen Haarlem en de metropoolregio, tussen stedelijk gebied en landschap (Natuur Netwerk Nederland). Op stadsniveau biedt de zone Oostpoort grote kansen voor de ontwikkeling van woningbouw en intensivering van de Zuidstrook/Waarderpolder. Het gebied rondom station Haarlem Spaarnwoude wordt momenteel gekenmerkt door infrastructuur, zoals brede rijbanen, viaducten, het spoor, tijdelijke woningbouw en braakliggende terreinen. Om te komen tot een volwaardige entree van Haarlem, een goed OV-knooppunt en een aantrekkelijke, veilige en gezonde leefomgeving voor woon- en werkfuncties en voorzieningen, ondergaat dit gebied een ingrijpende transformatie.

De afgelopen periode is de in juni 2024 door het college vastgestelde ontwikkelrichting “Stationsbuurt Oostpoort” verder uitgewerkt in drie ruimtelijke varianten (variant A, B, en C) met bijbehorende subkeuzes, waarbij met name de effecten van de infrastructurele ingrepen op het toekomstig woon- en leefmilieu en de groen- en waterstructuur in beeld zijn gebracht, met bijbehorende financiële effecten op de businesscase. Het college kiest om het masterplan verder uit te werken op basis van de ruimtelijke, programmatische, financiële en stakeholdersanalyse van de ruimtelijke varianten en subkeuzes voor ruimtelijke variant B, inclusief een profiel van 56 meter voor het Veerpad en een programma voor Blok 1 aan de noordzijde van het spoor met hoofdzakelijk wonen, een kantoorgebouw op de kop en extra 150 parkeerplaatsen P+R. Deze variant met circa 850 woningen en circa 13.000 m² bvo werken is de basis voor het Masterplan Hart voor Oostpoort.

Kenmerk: 2025/498164

1/13

Behandelvoorstel voor commissie Relevante eerdere besluiten

Besluit college d.d. 1 juli 2025

Het college stuurt het collegebesluit, voor eventuele aandachtspunten, ter bespreking naar de commissie Ontwikkeling. Voorafgaand aan de commissievergadering wordt een technische sessie georganiseerd met een toelichting op de samenhang van de varianten en de gemaakte keuzes. - Startnotitie Ontwikkelzone Oostpoort (2018/323321); - Vaststellen Ontwikkelvisie Oostpoort (2019/712616); - Vaststellen Omgevingsvisie Haarlem 2045 (2021/492095); - Toekenning impulsbijdrage versnelling woningbouw voor ontwikkelzone Oostpoort (2021/933572); - Stand van zaken ontwikkelzone Spaarnesprong (2023/979150); - Vaststellen Ontwikkelstrategie Oostpoort (2023/177910); - Variant Masterplan “Hart voor Oostpoort” (2024/600695). Het college van burgemeester en wethouders besluit: 1.

In te stemmen met het uitwerken van het Masterplan Hart voor Oostpoort volgens vastgestelde kaders inruimtelijke variant B (en bijbehorende subkeuzes), waarbij uitgaan wordt van: (gedeeltelijke) sloop-nieuwbouw van het KeggeStastokviaduct (“haakse hoek”) en het handhaven van de bestaande wijkontsluiting Zuiderpolder (Camera Obscuraweg) voor gemotoriseerd verkeer op de Amsterdamsevaart; een noord- zuid fiets- en voetgangersverbinding in het midden van het plangebied, waarbij de fietsverbinding (met een hellingspercentage van 3,5%) aan de noordzijde geïntegreerd wordt in de te realiseren ecologische verbindingszone; een profiel van 56 meter aan de noordzijde van het spoor met o.a. ruimte voor een woonstraat, een regionaal G200 fietspad, de benodigde watercompensatie, het doorzetten van het hoofdbomenstructuur en een ecologische corridor in de voorziene ruimte voor HOV-uitbreiding; een programma bestaande uit circa 850 woningen (inclusief Blok 1F) en circa 13.000 m² voorzieningen en werken; het ruimtelijk inpassen van een P+R met 150 parkeerplekken in Blok 1 aan de noordzijde van het plangebied.

Over de dekking van de stichtingskosten en exploitatielasten van de P+R vindt voorafgaand aan besluitvorming over het ontwerp Masterplan afzonderlijke besluitvorming plaats; het loslaten van het concept van het verbreden en doorvaarbaar maken van de watergang Trekvaart ter hoogte van Oostpoort. 2. Bij het opstellen van het Masterplan Hart voor Oostpoort de mogelijkheden voor het financieel en ruimtelijk optimaliseren van ruimtelijke variant B nader te onderzoeken; 3. Op grond van artikel 87, van de Gemeentewet geheimhouding op te leggen ten aanzien van de bij dit besluit behorende bijlage 2 (Financiële doorrekening varianten Hart voor Oostpoort).

Kenmerk: 2025/498164

2/13

Dit ter bescherming van de bedrijfsgegevens van derden zoals bedoeld in artikel 5.1, eerste lid aanhef en onder c en ter bescherming van de economische en financiële belangen van de gemeente, zoals bedoeld in artikel 5.1, tweede lid, aanhef en onder b van de Wet Open Overheid; 4. De geheimhouding wordt opgelegd tot en met de definitieve transacties en de verwerking ervan in de openbare registers. de secretaris,

de burgemeester,

1. Aanleiding De zone Oostpoort (waaronder het deelgebied “Hart voor Oostpoort”) is één van de prioritaire ontwikkelzones in de gemeente Haarlem en ligt rondom het station Haarlem Spaarnwoude. De zone Oostpoort biedt kansen voor de ontwikkeling van een multimodaal OV-knooppunt én als aantrekkelijke entree voor de stad. Het vormt de “Poort” tussen Haarlem en de metropoolregio, tussen stedelijk gebied en landschap (Natuur Netwerk Nederland). Op stadsniveau biedt de zone Oostpoort grote kansen voor de ontwikkeling van woningbouw en intensivering van de Zuidstrook/Waarderpolder. In de huidige situatie vormt een brede bundel aan infrastructuur (spoor, weg, water) een barrière tussen het noordelijke en zuidelijke plangebied. Daarnaast is er bij de ontwikkeling van “Hart voor Oostpoort” sprake van geluidsbelasting door meerdere geluidsbronnen (wegverkeer, spoorweg, industrie wat leidt tot een hoge cumulatieve geluidsbelasting). Voornoemde aspecten beperken de stedenbouwkundige invulling en het (woningbouw)programma en zijn daarmee bepalend voor de (wijze van) invulling van de gebiedsontwikkeling Hart voor Oostpoort (o.a. situering en bouwhoogte). Het college heeft op 4 juni 2024 de variant "Stationsbuurt Oostpoort” vastgesteld als ontwikkelrichting voor de transformatie van het gebied rond station Haarlem Spaarnwoude.

Omdat de beschikbare ruimte in het gebied beperkt is, wordt in het Masterplan zoveel mogelijk ambities slim gecombineerd. Toch is het bij een binnenstedelijke herontwikkeling niet mogelijk om alle beleidsdoelstellingen in optimale vorm te realiseren en dienen er daarom keuzes gemaakt te worden over de verschillende beleidsambities. In de afgelopen maanden is de ontwikkelrichting “Stationsbuurt Oostpoort”, in lijn met het besluit van 4 juni 2024, technisch, ruimtelijk en financieel nader onderzocht. Hier zijn drie ruimtelijke varianten uit voortgekomen, waarin de volgende kern- en subkeuzes zijn verwerkt: • de ligging van het Kegge Stastokviaduct en de wijkaansluiting voor gemotoriseerd verkeer op de Amsterdamsevaart; • de positie van de noord-zuid fietsverbinding; • de impact van de ligging van de wijkaansluiting en de noord-zuid fietsverbinding op het bestaande groen, ecologie en water;

Kenmerk: 2025/498164

3/13

• •

het profiel van het Veerpad met daarin o.a. ruimte voor een woonstraat, een regionaal G200 fietspad, doorzetten van het hoofdbomenstructuur en een ecologische corridor in de voorziene ruimte voor HOV uitbreiding; het programma van Blok 1 aan de noordzijde, inclusief de omvang van de P+R voorziening.

2. Beoogd resultaat Het creëren van een - bestuurlijk gedragen - ruimtelijk kader voor de gewenste integrale ontwikkeling(en) van het plangebied tot een goed ingebed OV-knooppunt met een aantrekkelijke compacte stedelijke ontwikkeling, een mix van wonen en werken, en sterke verbindingen met zowel de stad als het omliggende landschap. 3. Onderbouwing voorstel Bij de uitwerking van de drie ruimtelijke varianten en subkeuzes zijn alle relevante vakdisciplines betrokken. Tevens zijn stakeholders (o.a. grondeigenaren en direct naast gelegen bedrijven) gevraagd om input te leveren. Per onderwerp zijn de voor- en nadelen in beeld gebracht, afgezet tegen de beleidsdoelen binnen de verschillende beleidsvelden (voor de inhoud wordt verwezen naar bijlage 1). Het betreft de aspecten ecologische kwaliteit, gezonde leefomgeving, ontwikkelruimte, economische profilering, ruimtelijke kwaliteit, waterhuishouding, klimaatadaptatie, mobiliteit, erfgoed, archeologie, energietransitie, fietsveiligheid/-comfort, leefbaarheid en de businesscase. Hoewel niet alle ambities in maximale mate gerealiseerd kunnen worden, biedt de gekozen voorkeursvariant een evenwichtige en haalbare ontwikkeling die op veel vlakken bijdraagt aan de gestelde beleidsdoelen.

Binnen de beschikbare ruimte en middelen is zorgvuldig gezocht naar een slimme combinatie van functies, waarbij wonen, werken, mobiliteit, groen en ecologie elkaar versterken. De voorkeursvariant zorgt voor een betekenisvolle verbetering van het gebied. Het stationsgebied wordt beter verbonden met zijn omgeving, het OV-knooppunt wordt toekomstbestendig, en er ontstaat een levendig en duurzaam woon-werkmilieu. De ontwikkeling biedt daarmee een stevige stap vooruit en levert een waardevolle bijdrage aan de ambities van de stad. Het college besluit ruimtelijke variant B verder uit te werken in het Masterplan. Ruimtelijke variant B gaat uit van: 1. (gedeeltelijke) sloop-nieuwbouw van het KeggeStastokviaduct (Haakse hoek) met 2. behoud van de huidige ligging van de wijkontsluiting Zuiderpolder voor gemotoriseerd verkeer. 3. fiets- en voetgangersverbinding in het midden van het plangebied; Naast de keuze voor ruimtelijke variant B besluit het college de volgende subkeuzes uit te werken in het Masterplan: 4. Het profiel het Veerpad, de zone langs het spoor aan de noordzijde, van 56 meter breed; 5. Programma Blok 1 aan de noordzijde van het spoor met hoofdzakelijk wonen, een kantoorgebouw op de kop en circa 150 parkeerplaatsen P+R (variant 1B). In bijlage 1 (Analyse en beoordeling ruimtelijke varianten) zijn de keuzes inzichtelijk gemaakt en de bijbehorende consequenties uiteengezet.

Kenmerk: 2025/498164

4/13

Ad. 1

Kernkeuze: ligging van het autoviaduct en de wijkontsluiting op de Amsterdamsevaart en de positie van de fiets- en voetgangersverbinding

Voor de kernkeuze zijn drie ruimtelijke varianten uitgewerkt (zie bijlage 1). Hoewel het (woningbouw)programma iets beperkter is dan bij varianten A en C, gaat de voorkeur uit naar het verder uitwerken van ruimtelijke variant B in het Masterplan. Argumenten ruimtelijke variant B Ruimtelijke variant B omvat voldoende ruimtelijke kwaliteit en voorziet in de ambities m.b.t. duurzame mobiliteit en het verbeteren en versterken van het OV Knooppunt - De centrale ligging van de noord-zuid fietsverbinding zorgt voor voldoende levendigheid rond het OV-knooppunt en een goede sociale veiligheid voor fietsers en voetgangers. Door de ligging in het hart van het plangebied worden zowel (nieuwe) bewoners als bezoekers gestimuleerd vaker de fiets te gebruiken. Een belangrijk aandachtspunt voor de noord-zuid fietsverbinding vormt het kruispunt ter hoogte van de Jan van Krimpenweg waar auto, vracht en fietsverkeer elkaar gaan kruizen. In het vervolgproces wordt de optimalisatie van de noord-zuid fietsverbinding via de Jan van Krimpenweg met de betrokken stakeholders en vakdisciplines nader uitgewerkt. -

Het stationsgebied wordt opnieuw ingericht met een nader uit te werken hoogwaardig stationsplein en goede overstapmogelijkheden. De overstap van bus naar trein en andersom wordt gemakkelijk, dichtbij en vindbaar. Ook wordt er in nadere uitwerking ruimte gereserveerd voor de overstap van trein naar deelfiets en andersom, middels goede stallingsmogelijkheden. Hiermee wordt het OV-knooppunt toekomstbestendig en aantrekkelijker voor dagelijks gebruik. Prioriteit wordt gegeven aan langzaamverkeer, OV en gedeelde mobiliteit

-

De nieuwe haakse aansluiting van het viaduct op de Amsterdamsevaart creëert ruimte voor woningbouw in het zuidelijk deel van het plangebied.

-

De wijkontsluiting die de Zuiderpolder met de Amsterdamsevaart in beide richtingen verbindt, wordt op de huidige locatie behouden. Een directe autoverbinding tussen de wijk Zuiderpolder en Waarderpolder blijft mogelijk.

-

De belangrijkste infrastructurele ingrepen vinden plaats op gemeentelijke grond, waardoor de uitvoering minder afhankelijk is van externe grondeigenaren

-

De Diakenhuisweg behoudt zijn verkeersfunctie. Met kleinere aanpassingen wordt de verblijfskwaliteit vergroot.

-

De nieuwe inpassing van de Robert Nurksweg heeft een beperkte impact op de directe woon en werkomgeving.

-

De gedeeltelijke sloop-nieuwbouw van het KeggeStastokviaduct heeft een gunstiger effect op de businesscase dan een volledige sloop-nieuwbouw.

Kenmerk: 2025/498164

5/13

-

De belangrijkste infrastructurele ingrepen vinden plaats op gemeentelijke grond, waardoor de uitvoering van de gebiedsontwikkeling minder afhankelijk is van externe grondeigenaren.

-

Het handhaven van de bestaande wijkontsluiting op de Amsterdamsevaart gaat tevens niet ten koste van het bestaand parkeren in de Diakenhuisweg en een verkeersveilige wijkontsluiting.

Ruimtelijke variant B houdt rekening met en biedt kansen voor het versterken van het bestaande groen-blauwe netwerk - Met de keuze voor het handhaven van de bestaande wijkontsluiting op de Amsterdamsevaart een noord-zuid fietsverbinding in het midden van het plangebied en het daarmee laten vervallen van het zuidwestelijke woonblok (ten opzichte van varianten A en C) blijven bestaande ecologische verbindingen, overig groen en water vrijwel onaangetast, wat aansluit bij de ambities voor een natuurinclusieve ontwikkeling. -

Aan de noordzijde van het spoor wordt in de zone van de toekomstige HOV-uitbreiding een ecologische corridor ontwikkeld en wordt de hoofdbomenstructuur versterkt (zie subkeuze profiel Veerpad). Aan de zuidzijde van het spoor wordt de groenstrook langs de Amsterdamsevaart versterkt en wordt er ruimte gemaakt voor het versterken van de hoofdbomenstructuur naast het bestaande groen.

-

Omdat oppervlaktewatercompensatie aan de zuidzijde in deze variant niet nodig is voor het zuidoostelijke woonblok (dat is geprojecteerd op reeds verhard terrein), wordt ruimtelijk en financieel gekeken naar optimalisatie van het bouwprogramma, bijvoorbeeld in de omgeving van blok 1F.

Variant B houdt rekening met bestaande archeologische en erfgoedwaarden - Door het laten vervallen van het zuidwestelijke woonblok worden archeologische waarden niet aangetast. - Door de keuze voor een middenligging van de noord-zuid fietsverbinding worden erfgoedwaarden aan de westzijde van het plangebied niet aangetast. Ruimtelijke variant B kan als vliegwiel dienen voor intensivering van de Zuidstrook Waarderpolder - Er wordt naast woningen ingezet op een gemengd programma. Met name aan de noordzijde komt ruimte voor bedrijvigheid en voorzieningen, waarmee het gebied aantrekkelijk wordt voor zowel bewoners als ondernemers. De kwaliteitsslag die hiermee gemaakt wordt functioneert als vliegwiel voor de verdere intensivering van het zuidelijk deel van de Waarderpolder. Een groene langzaamverkeersroute parallel aan de spoorzone richting de Zuidstrook en juiste programmering van Blok 1 dragen daar aan bij.

Kenmerk: 2025/498164

6/13

Ad. 2

Subkeuze: profiel van het Veerpad (zone langs het spoor)

Om tot een integrale ruimtelijke afweging te komen, zijn drie mogelijke invullingen (met een profiel van 41, 56 en 81 meter – zie bijlage 1) voor deze zone uitgewerkt. Deze invullingen laten zien op welke wijze de beschikbare ruimte verdeeld kan worden over de verschillende beleidsambities. Elke invulling heeft daarbij zijn eigen ruimtelijke, maatschappelijke en economische consequenties. In alle varianten is rekening gehouden met een mogelijke toekomstige uitbreiding van HOV. Er wordt rekening gehouden met het maximale ruimtebeslag van 24 meter voor twee extra sporen en één extra perron. Het college wordt gevraagd te kiezen voor een profiel van het Veerpad van 56 meter. Argumenten profiel 56 meter Het profiel omvat voldoende ruimtelijke kwaliteit en voorziet in de ambities m.b.t. duurzame mobiliteit en het verbeteren en versterken van het OV Knooppunt - Het profiel biedt ruimte voor een woon-werkgebied met voldoende kritieke massa om de sociale cohesie van het noordelijk gebied te waarborgen en een buurt-gevoel en een levendig stationsgebied te creëren. -

Het profiel biedt ruimte voor inpassing van een woonstraat met een afzonderlijk gelegen regionale G200 fietspad.

-

Het profiel biedt een royale ruimtelijke buffer tussen infrastructuur en woningbouw, wat bijdraagt aan het beperken van geluidsbelasting en het realiseren van een prettig en gezond leefklimaat.

-

Een toekomstige HOV-uitbreiding is inpasbaar.

-

De afstand tussen station en plein draagt met dit profiel voldoende bij aan de levendigheid en sociale veiligheid van het station, tegelijkertijd biedt het ruimte aan de invulling van het station als "Buitenpoort". De route naar de Veerplas wordt logisch veilig en aantrekkelijker voor fiets en voetgangers. De regionale fietsroute G200 krijgt een afzonderlijk gelegen fietspad.

-

Met het oog op de gesignaleerde complexiteit van de lopende en te starten geprioriteerde projecten is in 2023 bestuurlijk afgehecht dat het concept van een nieuw te graven doorvaarbare Trekvaart (van 19 meter) ter hoogte van Oostpoort moet worden losgelaten. De watergang Amsterdamsevaart behoudt de huidige breedte van circa 4 meter en is daarmee doorvaarbaar voor passende boten, zoals kano’s.

Kenmerk: 2025/498164

7/13

Het basisprofiel biedt ruimte voor het versterken van de hoofdbomenstructuur en de ecologische verbindingszone NNH - In deze variant is binnen de gereserveerde ruimte voor de toekomstige HOV-uitbreiding 19 meter gereserveerd voor het zoveel mogelijk aaneensluiten van de waardevolle ecologie van het NNN/NNH-gebied. Daarnaast wordt 5 meter gereserveerd om de hoofdbomenstructuur verder aan te helen. Deze invulling kan blijven bestaan zolang de HOVuitbreiding niet daadwerkelijk wordt gerealiseerd. - In het profiel is ruimte gereserveerd voor de benodigde watercompensatie als gevolg van de toegenomen verharding door de noordelijke ontwikkeling en de mogelijke uitbreiding van het HOV Ad. 3

Subkeuze: Programma van Blok 1 aan de noordzijde, inclusief P+R

In Blok 1 wordt de volledige parkeeropgave voor het woon- en werkprogramma van Hart voor Oostpoort (ten noorden van het spoor) inpandig opgelost binnen Blok 1. Dit maakt het mogelijk om de rest van het stationsgebied autoluw in te richten, met prioriteit voor langzaam verkeer en openbaar vervoer. Voor blok 1 zijn zes verschillende varianten uitgewerkt (zie bijlage 1). Het college wordt geadviseerd om te kiezen voor de variant met hoofdzakelijk wonen, met uitzondering van de plintfuncties en een kantoorgebouw op de kop (9.200 m2 bvo) en circa 150 parkeerplaatsen P+R (variant Blok 1B). In deze variant worden wonen en werken op een goede manier gecombineerd, ontstaat ruimte voor levendige plinten, en kunnen woningen worden gerealiseerd met een geluidsluwe zijde. Hiermee draagt variant 1B in belangrijke mate bij aan een aantrekkelijk en toekomstbestendig stationsgebied. Argumenten variant Blok 1B - Variant 1B biedt de mogelijkheid tot een kwalitatieve ontwikkeling te komen, met een evenwichtige verhouding tussen wonen, werken, voorzieningen en parkeren. -

Variant 1B biedt voldoende kritieke massa voor voorzieningen en buurtgevoel. Hiervoor is een minimale toevoeging van circa 175 woningen in Blok 1 wenselijk. Als er in blok 1 minder woningen worden gerealiseerd, wordt ook afgeraden om in Blok 2 woningen toe te voegen. In dat geval ontstaat ruimte voor meer werkfuncties, maar dit gaat ten koste van de levendigheid gedurende de dag én van de sociale veiligheid in de avonduren. Daarnaast verslechtert dan de financiële haalbaarheid van de gebiedsontwikkeling.

-

Met circa 150 P+R parkeerplaatsen in variant 1B wordt invulling gegeven aan het behoud van de huidig drukbezochte P+R functie bij het OV knooppunt Haarlem Spaarnwoude. De parkeerplaatsen worden over maximaal twee lagen verdeeld. Een P+R in meer dan twee lagen kan gecombineerd worden met een woonfunctie, maar deze wordt dan minder in aantal omdat de plint ingevuld wordt met werken. In het vervolgproces wordt de optimalisatiemogelijkheden voor de P+R in deze gebiedsontwikkeling of elders in de Waarderpolder met de betrokken stakeholders en vakdisciplines nader uitgewerkt. Daarnaast wordt er momenteel regionaal gekeken naar 1000 P+R plekken tussen Haarlem en Amsterdam, daar is regionaal budget voor.

Kenmerk: 2025/498164

8/13

4. Risico’s en kanttekeningen 4.1 ●

Risico’s Marktontwikkelingen en externe risico’s Bij een langdurige gebiedsontwikkeling als deze kunnen veranderende marktomstandigheden (zoals bouwkosten, renteontwikkelingen, beperkingen vanwege nieuwe regelgeving) of externe risico’s, zoals netcongestie en stikstof, van invloed zijn op de voortgang van het project.

●

Onduidelijkheid geluidbelasting (dezoneren) Bij de ontwikkeling van Oostpoort spelen meerdere geluidsbronnen een rol, waaronder industrielawaai. Een deel van de woningen komt op het –geluid gezoneerde- industrieterrein Waarderpolder. Daarnaast is het van belang de geluidszone rondom het industrieterrein aan te passen (dezoneren) om wonen hier mogelijk te maken. Het project Hart voor Oostpoort moet goed afgestemd zijn op de uitvoeringsstrategie van aanpassing Omgevingsplan en (nieuwe) beheer geluidsruimte voor Waarderpolder. De komende periode wordt onderzocht welke maatregelen tegen industriegeluid nodig zijn. Tevens wordt het actuele geluidbeeld van het industrieterrein in kaart gebracht. Daarna kan berekend worden welke opties met bijbehorende consequenties er zijn voor de verschillende varianten van dezoneren. Uiteindelijk zal de geluidszone vastgelegd moeten worden in het nieuwe omgevingsplan. Waarschijnlijk zijn geluidsbeperkende (bron)maatregelen nodig. https://gemeentebestuurhaarlem.notubiz.nl/document/15726055/1/1_+Waarderpolder+geluid+en+dezonering?conn ection_type=1&connection_id=9467644

●

Bijdrage WBI subsidie De keuze voor ruimtelijke variant B en de subkeuzes hebben gevolgen voor de eind 2021 verkregen WBI-subsidie. Bij deze ruimtelijke variant wordt namelijk niet uitgegaan van (minimaal) 1.000 woningen en dat komt zodoende niet overeen met het aantal woningen waarop de WBI-subsidie is gekregen. De hoogte van de subsidie zal gecorrigeerd moeten worden naar rato van opgeleverde woningen.

●

Bijdrage provincie In juni 2024 was de verwachting dat de provincie zou bijdragen aan de investering. Uit verkennende gesprekken is gebleken dat de kans hierop klein is. Als gevolg daarvan zijn de volledige kosten voor de traverse en fietsverbinding opgenomen en een verhoogde dekking uit het Investeringsprogramma.

●

Het Masterplan moet nog worden goedgekeurd door de raad De financiële consequenties van in dit besluit voorgelegde voorkeurscenario moet nog door de raad worden goedgekeurd. Het risico bestaat dat het plan wordt uitgewerkt en niet door de raad wordt goedgekeurd. In dat geval zal een scenario gekozen moeten worden welke past binnen de eerder door de raad vastgestelde financiële kaders.

Kenmerk: 2025/498164

9/13

4.2 ●

Kanttekeningen Tijdelijke huisvesting Oekraïners/statushouders De huurcontracten voor de locaties voor de tijdelijke huisvesting Oekraïners/statushouders lopen tot juni 2027 respectievelijk juni 2028. De start van de ontwikkeling Hart voor Oostpoort houdt rekening met voornoemde contracten.

5. Consequenties en uitvoering 5.1 Financiën De in 2021 ingediende WBI-businesscase ging uit van een tekort van circa € 12,9 miljoen waarvan 50% gedekt uit WBI en 50% zonereserve. De WBI-aanvraag bevat een drietal specifieke maatregelen voor de woningbouw waarvoor de subsidie is toegekend. Daarvan zijn de kosten deels toegerekend in de businesscase (het niet aan de businesscase toegerekende deel is opgenomen in het IP): - Traverse (50%); - Fietsverbinding (36%); - Infraknoop en kruising Diakenhuisweg (44%); - P+R ruimtelijk opgenomen, financieel niet. Het negatieve resultaat van de businesscase bij de variant “Stationsbuurt Oostpoort” liet een forse toename zien van het tekort, met in totaal een extra investering van € 23,3 miljoen ten opzichte van de oorspronkelijke businesscase. De opgestelde varianten zijn doorgerekend op hun consequentie voor businesscase. In de onderstaande tabel staat de samenvatting van de doorrekening. In bijlage 2 (Financiële doorrekening varianten Hart voor Oostpoort) is een uitgebreidere tabel opgenomen.

Ten opzichte van het basisscenario juni 2024 is variant A een verslechtering. Het saldo van variant A komt uit op - € 25,3 miljoen. Dit wordt vooral veroorzaakt door het opnemen van de fietsbrug. Variant B is een verbetering ten opzichte van het basisscenario juni 2024 en heeft een kleiner tekort (-€ 4,1 miljoen). De aparte fietsbrug zorgt voor meer kosten, maar het viaduct (Haakse hoek) is goedkoper. Onderzocht wordt om het tekort van variant B dekken met een mogelijke bijdrage vanuit het Rijk en optimalisaties van het bouwprogramma, bijvoorbeeld in de omgeving van blok 1F.

Kenmerk: 2025/498164

10/13

Ondanks de duurdere fietsverbinding is variant C een aanzienlijke verbetering van het basisscenario juni 2024. Het viaduct is goedkoper (Haakse hoek). Dit leidt tot een positief saldo van € 9,8 miljoen. Binnen het plangebied zijn alle kosten en opbrengsten meegenomen. Ook de bijdrage vanuit de Woningbouwimpuls maakt onderdeel uit van de berekening. De kosten voor het aanleggen van de P+R-parkeerplaatsen zijn, net als in juni 2024, buiten de berekeningen gehouden. Het voorliggende besluit betreft het instemmen met de kaders waarbinnen het Masterplan Hart voor Oostpoort verder wordt uitgewerkt. Het voorgestelde voorkeurscenario past niet binnen de door de raad vastgestelde financieel kader. De financiële consequenties van het voorkeurscenario (inclusief eventuele optimalisaties) zullen aan de raad worden voorgelegd bij het vaststellen van het Masterplan. 5.2 Communicatie Ondernemers en omwonenden krijgen met de ontwikkeling van Hart voor Oostpoort te maken met een veranderende werk- en leefomgeving. Om zoveel mogelijk draagvlak te creëren voor de verdere plan- en gebiedsontwikkeling worden de betrokken stakeholders dan ook op essentiële momenten in het planproces betrokken. De vaststelling van het Masterplan is een gemeentelijke politieke verantwoordelijkheid, met vaststelling door het college van B&W en zal via een zware voorhangprocedure aan de gemeenteraad worden voorgelegd.

Daarom is het niveau van participatie voor de meeste doelgroepen bepaald op “meeweten” (informeren) en “meedenken” (raadplegen). Een aantal doelgroepen zoals de ketenpartners, ProRail, NS, provincie Noord-Holland, betrokken woningcorporaties, IKH, AOK en omwonenden wordt op verschillende belangrijke momenten om advies gevraagd. De opmerkingen van de diverse ketenpartners en stakeholders in het gebied (die o.a. betrekking hadden op de wijkontsluiting, de noord-zuid fietsverbinding, het gescheiden houden van fiets- en voetgangersverbinding en het profiel van de HOV reservering) hebben we betrokken bij het opstellen van de ruimtelijke varianten en meegenomen in het bepalen van de voorkeursvariant. Na het collegebesluit wordt de omgeving over (de totstandkoming van) het besluit en de stappen richting het opstellen en vaststellen van het Masterplan geïnformeerd. De gemeente:  zet de gesprekken met ketenpartners voort;  zet de gesprekken met stakeholders in het gebied voort;  zet diverse communicatiemiddelen in, waaronder: ▪ Een nieuwsbericht op de online kanalen van de gemeente ▪ De projectpagina ▪ Een elektronische nieuwsbrief ▪ Een huis-aan-huis nieuwsbrief in Zuiderpolder en Parkwijk ▪ Informatieposters in de wijkkasten bij station Spaarnwoude

Kenmerk: 2025/498164

11/13

5.3 Participatie Na de zomerperiode wordt een inloopbijeenkomst georganiseerd. Tijdens de bijeenkomst wordt een toelichting gegeven op (de totstandkoming van) het besluit en staat participatie over het ontwerp Masterplan centraal. Tevens worden de verschillende stakeholders betrokken bij het maken van de plannen. Het betrekken van de stakeholders bij het opstellen van het ontwerp Masterplan moet bijdragen aan een zo goed mogelijk plan. 5.4 Raakvlakprojecten IKEA Gelijktijdig met de uitwerking van het Ontwerp-Masterplan onderzoekt de gemeente samen met IKEA de mogelijkheden voor inpassing van de wensen van IKEA in samenhang met de gemeentelijke wens om te komen tot een goede ruimtelijke kwaliteit voor de gebiedsontwikkeling Hart voor Oostpoort. Zuidstrook Waarderpolder Tussen de zone Oostpoort en de Zuidstrook Waarderpolder zit een overlap. De voorliggende keuzes in de plannen van Hart van Oostpoort hebben mogelijk ruimtelijke consequenties voor de Zuidstrook (en dan met name de direct naastgelegen percelen). Ontwikkeling van zone Oostpoort kan een katalysator zijn voor de intensivering van de Zuidstrook Waarderpolder. Om deze intensivering te laten slagen is het van belang dat er een goede, aantrekkelijke, logische en uitnodigende routing komt van het station naar de Zuidstrook, in het bijzonder voor fietsers en voetgangers.

De verwachte toename van wegverkeer op de Jan van Krimpenweg, met name ook door de situering van het parkeren en de beoogde P+R in blok 1, staat op gespannen voet met een aantrekkelijke routing tussen de Zuidstrook en het station. In de verdere uitwerking voor het Ontwerp-Masterplan zal het team Oostpoort samen met het team Zuidstrook en de betrokken partijen in een aantal informele sessies gekeken worden naar eventuele alternatieven voor verbetering en uiteindelijk afspraken. Thema’s als mobiliteit en parkeren zullen een onderdeel van de gesprekken zijn. Het principe van Developing Apart Together (DAT) wordt hierbij gehanteerd. Bij DAT ontwikkelt iedereen op eigen tempo op de eigen kavel, maar wel vanuit een samenhangend en goed onderling afgestemd plan. Uitgangspunt is dat de planning voor het Ontwerp-Masterplan voor Hart voor Oostpoort hier leidend in is. 5.5 ●

Juridisch Het vaststellen van een Masterplan (programma) is een bevoegdheid van het college van B&W op grond van artikel 3.4 Omgevingswet, nadat de gemeenteraad in de gelegenheid is gesteld zienswijzen te geven met de zogenaamde “zware voorhangprocedure”;

●

Tegen vaststelling van het Masterplan staat geen bezwaar of beroep open.

Kenmerk: 2025/498164

12/13

●

Geheimhouding Op grond van artikel 87, lid 1 van de Gemeentewet wordt geheimhouding opgelegd ten aanzien van de bij dit besluit behorende bijlage 2 (Memo Financiële doorrekenen varianten), ter bescherming van de bedrijfsgegevens van derden, zoals bedoeld in artikel 5.1, eerste lid aanhef en onder c en ter bescherming van de economische en financiële belangen van de gemeente, zoals bedoeld in artikel 5.1., tweede lid, aanhef en onder b van de Wet Open Overheid. Uit bedrijfseconomisch belang is het essentieel dat de businesscase van de gebiedsontwikkeling vooralsnog geheim blijft. Bijlage 2 bevat aanbestedingsgevoelige informatie, die gebruikt kan worden in onderhandelingen met anderen. Het op dit moment openbaar maken van deze informatie kan de onderhandelingspositie van de gemeente Haarlem schaden. De geheimhouding wordt opgelegd tot en met de definitieve transacties en de verwerking ervan in de openbare registers.

5.6

Planning

De ontwikkeling bevindt zich in de definitiefase van het Haarlems Ruimtelijk Planproces. De planning is globaal als volgt: Fase Product Initiatieffase  Startnotitie Definitiefase (kaders  Ontwerp-Masterplan ter visie voor verder uitwerking) leggen  Vaststellen Masterplan incl PvEL  Grondexploitatie Ontwerpfase  Stedenbouwkundig plan (VO/DO)  Inrichtingsplan (VO/DO)  Overeenkomsten Voorbereidingsfase  Wijziging omgevingsplan/bopa Realisatiefase  Start uitvoering (gefaseerd)

Bevoegdheid  Raad  BenW

Planning Gereed Q1 2026

  

BenW1 Raad BenW

Q2 2026 Q2 2026 Q4 2026

  

BenW BenW BenW/raad

Q4 2026 Q4 2026 Q3 2027 Vanaf Q3 2028

1 voorhangprocedure gemeenteraad

6. Bijlagen 1. Analyse en beoordeling ruimtelijke varianten 2. Financiële doorrekeningen ruimtelijke varianten (GEHEIM)

Kenmerk: 2025/498164

13/13