Getekend raadsstuk versnellingsprogramma verduurzaming gemeentelijk vastgoed

Raadsstuk

♦ƒ* Gemeente Haarlem

Onderwerp Versnellingsprogramma verduurzaming gemeentelijk vastgoed

Nummer

2023/540627________________ ______________________________________

Portefeuillehouder

Raadt, E. de________________________________________________________

Programma/beleidsveld

4.5 Overige beheerstaken_____________________________________________

Afdeling____________

VG_______________________________________________________________

Auteur_____________

Koopman, M._______________________________________________________

Telefoonnummer_____

023-5115663_______________________________________________________

Email_______________

mkoopman@haarlem.nl______________________________________________

Kernboodschap

Recent is de Haarlemse Routekaart Duurzaamheid geüpdate. Dit geeft aanleiding om met een voorstel te komen voor versnelling van de verduurzaming van het gemeentelijke vastgoed. In de uitvoering van de 2e en mogelijk 3e tranche van de verduurzaming van het gemeentelijke vastgoed willen we de objecten in één keer

in z'n geheel verduurzamen, het maximale scenario, zodat de investering direct het meeste rendement oplevert en huurders/gebruikers minder overlast hebben

van de werkzaamheden. Deze aanpak wijkt af van de le tranche die is uitgevoerd

volgens het amendement verduurzaming gemeentelijk vastgoed, het

kostenefficiënt scenario.

Voor de le tranche (2021 t/m 2025) is een investeringskrediet beschikbaar gesteld van € 9 miljoen. De werkzaamheden hiervoor zitten al in de uitvoeringsfase. Hiernaast is een tweede budget van € 14 miljoen beschikbaar gesteld vanuit het coalitieakkoord voor de jaren 2026-2027 (2e tranche). De kapitaallasten die voortkomen uit deze investeringen worden (waar mogelijk) gedekt door een verhoging van de kostprijs dekkende huur. Waar de kapitaallasten niet kunnen

worden opgenomen in de huur worden deze gedekt uit het Revolverend Fonds Energiebesparing (hierna RFE). De huidige verwachting is dat de verduurzamingsopgave voor 165 objecten in

totaal uitkomt op circa € 60 miljoen. De beoogde besparing is hierbij maximaal 4.750 ton CO2 per jaar. Dit komt neer op een besparing van 49% ten opzichte van de uitstoot van gemeentelijk vastgoed van 2018. Middels de geplande

sloop/nieuwbouwopgave in de gemeentelijke vastgoedportefeuille is de verwachting dat daarmee de ambitie van minimaal 55% C02-reductie gehaald

wordt.

Kenmerk: 2023/540627

1/9

Behandelvoorstel voor

commissie

De commissie Ontwikkeling wordt verzocht advies te geven aan de raad over het voorstel van het college in paragraaf 2 en over de wijze van agendering van het

raadsstuk in de raadsvergadering.

Relevante eerdere

Verduurzaming gemeentelijk vastgoed (2020/932513) in commissie Ontwikkeling

besluiten

29 oktober 2020. Verduurzaming gemeentelijk vastgoed (2020/1159511) in raadsvergadering 18

februari 2021. Amendement verduurzaming gemeentelijke vastgoed, aangenomen in raadsvergadering 18 februari 2021. Verduurzaming gemeentelijk vastgoed (2021/570677) in raadsvergadering 23

december 2021. Update verduurzaming gemeentelijk vastgoed (2022/1512753) in de commissie Ontwikkeling 1 november 2022. Update Haarlemse Routekaart Duurzaamheid - Route voor C02-reductie-

(2022/1782261) in raadsvergadering 30 maart 2023. Besluit College

1. Het college stelt het voorstel aan de raad vast.

d.d. 19 september 2023

de secretaris,

de burgemeester.

Besluit Raad d.d .1.9 OKI 2023

De raad der gemeente Haarlem,

(wordt ingevuld door de

Gelezen het voorstel van het college van burgemeester en wethouders,

griffie)

Besluit: 1. In de uitvoering van de vervolgtranches van de verduurzaming van het gemeentelijke vastgoed af te wijken van het amendement om de mogelijkheid te geven om voor maximale verduurzaming van de objecten te gaan, wanneer

2. I

de investering het meeste rendement oplevert. De Motie 'Versnelling Verduurzaming Gemeentelijk Vastgoed' (2023/1246636), met het vaststellen van dit Raadsstuk af te doen.

de voorzitter,

Kenmerk: 2023/540627

2/9

1. Inleiding Gemeente Haarlem heeft een diverse en omvangrijke vastgoedportefeuille. De komende periode is

verduurzaming van het vastgoed noodzakelijk om te voldoen aan gemeentelijke doelstellingen en wettelijke eisen. Daarom is in de raadsvergadering van 18 februari 2021 de verduurzamingsstrategie vastgesteld. Via het aangenomen amendement is gekozen voor het kostenefficiënt scenario met een drempelwaarde van € 10.000,- per investering. In 2021 t/m 2025 is voor de verduurzamingstrategie

€ 9 miljoen beschikbaar gesteld. Via het vastgestelde amendement 'Voor een optimaal duurzaam rendement' is gekozen voor het zogenaamde kostenefficiënt scenario, waarbij expliciet gekeken

wordt naar de voordeligste verhouding tussen investeringen en besparing in COz-reductie. Binnen het scenario/budget zijn 79 objecten ingepast.

De afgelopen periode is er een start gemaakt met de le tranche conform het kostenefficiënt

scenario, namelijk: Er zijn twee werkpakketten uitgezet bij onderhoudspartij SRO: o 1: losse maatregelen (zoals LEDverlichting, HR++ beglazing, gevel-, vloer- en dakisolatie o

en het plaatsen van PV-panelen). 2: grootschalige/integrale projecten zonder bestuurlijke 'gevoeligheid' .

De podia zijn gestart met het uitvoeren van grootschalige projecten. De voorbereidingen voor separate grootschalige/integrale projecten met een bestuurlijke 'gevoeligheid' zijn opgestart. Dit zijn bijvoorbeeld het Frans Hals Museum, Groot Heiligland 62 en het Stadhuis, Grote Markt 2. Daar waar mogelijk wordt er werk met werk gemaakt. Voorbeelden hiervan zijn de recent

verduurzaamde bibliotheek in het centrum aan de Gasthuisstraat 32 en het eveneens recent verduurzaamde clubgebouw van de waterscouts aan de Noord Schalkwijkerweg 125A. Vanuit beleidsafdelingen worden diverse verduurzamingsmaatregelen zelfstandig opgepakt,

denk hierbij aan objecten in gebruik bij NME. Objecten in een ontwikkelzone zijn komen te vervallen. Daarnaast zijn de twee aangenomen moties als separate projecten opgepakt waarvoor een krediet is verleend: o De verduurzaming van het NME-gebouw (motie 33), o De verduurzaming speeltuingebouwen (motie 34), bij SRO in opdracht gegeven. Waar het jaar 2022 voornamelijk is gebruikt voor het aanvragen van subsidies en voorbereidingen op de uitvoer van maatregelen en de opdrachtverstrekking hiervan, is 2023 het jaar waarin de start van de uitvoering plaatsvindt. De losse maatregelen worden dit jaar afgerond. De grootschalige projecten hebben een langere aanlooptijd nodig, de start van de uitvoering zal medio 2024 zijn en de afronding

zal in 2025 plaatsvinden. In het voorjaar van 2023 zijn voor zeven relatief grote objecten subsidies door het Rijk toegekend vanuit de subsidieregeling duurzaam maatschappelijk vastgoed (DUMAVA), dit betreft een

totaalbedrag van € 916.355,- aanvullend op het huidige krediet.

Kenmerk: 2023/540627

3/9

Voor de periode 2026-2027 is er vanuit het coalitieakkoord € 14 miljoen beschikbaar gesteld voor de

2e tranche. De objecten die in deze tranche vallen moeten nog nader bepaald worden afhankelijk van

de uitkomst van onderhavig besluit. De kapitaallasten die voortkomen uit deze investeringen worden (waar mogelijk) gedekt door een verhoging van de kostprijs dekkende huur. Waar de kapitaallasten

niet kunnen worden opgenomen in de huur worden deze gedekt uit het RFE. In de Kadernota 2024 is, o.b.v. de 10-jarige ambtelijke verkenning voor het Investeringsplan (IP), nog eens € 35 miljoen opgenomen als indicatieve investering voor de periode 2028 t/m 2032. Deze indicatieve investering

is nog niet als besluit t.b.v. het IP voorgelegd aan het Bestuur.

Daarnaast lopen er ook nog separate trajecten. Dit betreft de twee moties uit de behandeling van de

Programmabegroting 2021 die hebben geresulteerd in een extra krediet van € 2,7 miljoen voor het verduurzamen van speeltuingebouwen en het NME-gebouw.

Versnelling is noodzakelijk om onze doelen te behalen. Voor de 2e en (mogelijk) 3e tranche willen we

dit bewerkstelligen door de aanpak bij te stellen en af te wijken van de huidige aanpak conform het amendement verduurzaming gemeentelijk vastgoed. In dit stuk wordt beargumenteerd waarom deze aangepaste aanpak noodzakelijk is. Daarnaast heeft er ook een actualisatie van de kosten plaatsgevonden naar prijspeil 2023 gezien de recente significante prijsstijgingen. Adviesbureau Brink Management & Advies (hierna Brink) is gevraagd om te ondersteunen bij het optimaliseren van de

verduurzamingsopgave.

2. Voorstel aan de raad Het college stelt de raad voor: 1. In de uitvoering van de vervolgtranches van de verduurzaming van het gemeentelijke vastgoed af te wijken van het amendement om de mogelijkheid te geven om voor maximale verduurzaming van de objecten te gaan, wanneer de investering het meeste rendement 2.

oplevert. De Motie 'Versnelling Verduurzaming Gemeentelijk Vastgoed' (2023/1246636), met het

vaststellen van dit Raadsstuk af te doen.

Kenmerk: 2023/540627

4* 3. Beoogd resultaat Door te kiezen voor het maximale scenario van verduurzaming worden per object alle maatregelen uitgevoerd en gestuurd op maximale reductie van CO2-uitstoot. De voorgestelde aanpak veranderd

niks aan de totale COz-reductie, alleen de opbouw van de reductie verloopt anders. Hiermee wordt gestreefd om met de bestaande strategische vastgoedportefeuille zo dicht mogelijk te voldoen aan de doelstelling vanuit de Haarlemse Routekaart Duurzaamheid om 55% CO2 te

reduceren in 2030.

4. Argumenten 1. Het besluit maakt versnelling binnen de verduurzamingsopgave mogelijk

Voor de le tranche is de focus vooral gericht op die maatregelen die veel CO2-reductie opleveren tegen relatief 'lage' investeringen. Een logische gedachte die in theorie de meeste baten voor het RFE oplevert, wat weer als vliegwiel gaat werken voor verdere verduurzaming van het gemeentelijke

vastgoed.

In de praktijk blijkt het effect hiervan, op korte termijn, beperkter dan vooraf gedacht. Oorzaken hiervan zijn: De individuele maatregelen zijn niet 'logisch', aanvullende/versterkende maatregelen ontbreken. Bijvoorbeeld het aanbrengen van schilisolatie zonder gelijktijdig een

warmtepomp aan te brengen. De portefeuille van de gemeente is zeer divers. Nagenoeg elk object is uniek waardoor

verduurzamingsmaatregelen niet 'gekopieerd' kunnen worden. De huidige aanpak resulteert in een complexe ambtelijke aansturing. De voorbereidingstijd is

lang. Er lopen meerdere parallelle trajecten hetgeen leidt tot veel afstemmingsvragen en momenten bij de verschillende betrokkenen partijen.

Daarnaast werkt het inefficiënt, aangezien er meerdere keren contact met de gebruikers is om én het object te verduurzamen én administratieve zaken af te stemmen. Denk aan

aanpassen huurovereenkomst, aanpassen subsidie et cetera. Daarbij zijn de maatregelen vaak moeilijk uitlegbaar aan de gebruikers, zij ervaren overlast en begrijpen niet waarom een

en ander niet grootschaliger en/of ineens wordt aangepakt. De markt is door de versnipperde aanpak moeilijk enthousiast te krijgen om de opdracht uit te voeren.

Tot slot blijkt het gekozen maatregelen scenario door zijn complexiteit zeer moeilijk uitvoerbaar.

In het Coalitieakkoord 2022-2026 wordt een oproep gedaan om te komen tot Actie! Bovengenoemde

oorzaken leiden niet tot de gewenste uitvoeringskracht.

Kenmerk: 2023/540627

5/9

2. Dit besluit is de beste manier om het beoogd resultaat te bereiken Met dit besluit wordt een grote vervolgstap en versnelling gezet met de verduurzaming van het gemeentelijke vastgoed in lijn met de doelstellingen zoals gesteld in de ‘Update Haarlemse Routekaart Duurzaamheid'.

3. Het besluit past in het ingezet beleid Met dit besluit wordt er aangesloten op de geactualiseerde Haarlemse Routekaart Duurzaamheid van maart 2023 waarbij de doelstelling is om 60% totaal (gewogen) voor Haarlem te reduceren in

2030. Hierbij streven we naar 65% CO2-reductie om, door eventuele tegenvallers, de doelstelling van 60% te halen.

Voor het transitie pad 'Werken', waar het gemeentelijke vastgoed onderdeel van uitmaakt, is het streven 55% CO2-reductie, waarbij dit bij de vorige routekaart nog 37% was. Hierin wordt geen specifieke uitspraak gedaan over het gemeentelijke vastgoed. Logischerwijs zal het college voor het gemeentelijke vastgoed streven naar 55% CO2-reductie.

Het besparingspotentieel na verduurzaming van de gehele strategische vastgoedportefeuille is

eerder in beeld gebracht. Een beoogde besparing van 4.750 ton per jaar is maximaal haalbaar. Dit komt neer op een besparing van 49% ten opzichte van de uitstoot van gemeentelijk vastgoed van 2017. Om tot de doelstelling vanuit de routekaart te komen dient ook rekening gehouden te worden met sloop/nieuwbouw. Denk bijvoorbeeld aan de studie naar een nieuw duurzaam zwembad waarbij het bestaande verouderde zwembad gesloopt wordt.

Door de ontwikkelopgave in de ontwikkelzones zal de komende jaren ook sloop/nieuwbouw binnen

de gemeentelijke vastgoedportefeuille gerealiseerd worden. Hiermee wordt verder toegewerkt naar het realiseren van 55% CO2-reductie. Met de verduurzaming van de le tranche wordt een reductie

beoogd van 17% CO2. 4. Het besluit sluit aan op eerdere tussentijdse koerswijzigingen In de afgelopen periode zijn er diverse projecten uitgevoerd waarbij de werkzaamheden zoveel mogelijk aansluiten op het maximale scenario. Een voorbeelden hiervan is de bibliotheek in het

centrum aan de Gasthuisstraat 32. Hierbij is binnen budget en planning een maximaal resultaat behaald met beperkte overlast voor de huurder.

Daarbij zijn in de begrotingsbehandeling van 2021 twee moties aangenomen om specifieke objecten

ook maximaal te verduurzamen, dit betreft het NME gebouw ('NME gebouw verduurzaamd') en 15

speeltuinen ('Spelen en Duurzaam ontmoeten').

Kenmerk: 2023/540627

6/9

5. Vergroten slagkracht en kennisniveau SRO Met deze nieuwe aanpak krijgt onze onderhoudspartij SRO ook meer duidelijkheid. Het duidelijker

programmeren van de opgave voor de komende jaren biedt SRO voldoende perspectief, zodat zij een stevige organisatie kan neerzetten om met deze opgave meerjarig aan de slag te gaan.

6. Andere gemeenten zetten ook volop in om maximaal te verduurzamen Brink heeft in een rondgang bij gemeenten die vooroplopen met de verduurzaming van het vastgoed werkwijzen en ervaringen opgehaald. De gemene deler bij alle gemeenten is dat de verduurzaming

zich richt op het behalen van de doelstelling en dat daarbij gekozen wordt om het integraal, efficiënt en effectief op te pakken.

7. Aankomende wet- en regelgeving Door Brink is ook meegegeven dat de huidige en aankomende wet- en regelgeving (verder) wordt aangescherpt. Het is daarom belangrijk om optimaal gebruik te maken van het verduurzamingsmoment in het object. Op die manier wordt voorkomen dat we -door aangescherpte

wet- en regelgeving- alsnog daaraan niet voldoen. 5. Risico's en kanttekeningen Door het huidige scenario voort te zetten zal de doelstelling buiten bereik komen Wanneer het kostenefficiënte scenario wordt doorgezet worden de gemeentelijke doelstellingen,

zoals vastgesteld in de Haarlemse routekaart duurzaamheid niet (tijdig) behaald. Om bijtijds te kunnen bijsturen en de meest effectieve maatregelen te blijven uitvoeren, is het nodig om naar het maximale scenario over te kunnen schakelen.

Capaciteit en uitvoeringskracht blijft zowel intern als extern een uitdaging Er moet zowel binnen de organisatie als in de markt voldoende capaciteit en inhoudelijke expertise zijn om te werken aan het verduurzamen van het vastgoed. Door Brink wordt het signaal afgegeven dat de capaciteit in de markt beperkt is en in de komende jaren nog krapper wordt. Veel

vastgoedeigenaren hebben een grote verduurzamingsopgave en zetten dit werk op de markt.

Hierdoor wordt het aanbod van marktpartijen nog beperkter. De VNG onderstreept dit beeld in hun tweejaarlijkse Rapportage voortgang sectorale routekaart

gemeentelijk maatschappelijk vastgoed: 'Het gebrek aan personeel, kennis en financiële middelen is een belemmering om stappen te ondernemen'. Andere gemeenten voorzien dit probleem ook en denken na over op welke wijze hun verduurzamingsopgave interessant en aantrekkelijk genoeg blijft voor marktpartijen. Als gemeente

Haarlem moeten we hier actief op sturen, anders komt het doel om in 2030 55% CO2 te reduceren in gevaar.

Kenmerk: 2023/540627

7/9

Uitvoerende partner ervaart substantiële prijsstijgingen waardoor budget mogelijk in gedrang komt Uit recente gesprekken die gevoerd zijn met de uitvoerende onderhoudspartij SRO wordt het signaal

gegeven dat het door Brink aangehouden percentage van circa 23% voor de kostenstijging wellicht aan de 'lage' kant is. SRO ervaart in de praktijk hogere prijsstijgingen. Hierover vinden

vervolggesprekken met SRO plaats. Circulaire en klimaat adaptieve maatregelen zijn niet begroot Nieuwbouw en renovatie van gemeentelijk vastgoed vinden al plaats binnen de gemeentelijke richtlijnen Duurzaam Bouwen, waarin onder meer de uitgangspunten over circulariteit en klimaat adaptief zijn opgenomen. Maatregelen vanuit het regulier onderhoud zorgen zoveel mogelijk voor een bijdrage aan de circulariteit en een bijdrage aan klimaatadaptatie deze zijn niet begroot. Mogelijkheden voor hogere

ambities binnen het regulier onderhoud zullen de komende maanden worden geïnventariseerd.

RFE alleen toereikend wanneer op de besparingen geen invulling elders volgt vanuit Raad Een recente doorrekening heeft aangetoond dat het RFE naar verwachting toereikend is om de 2e tranche van de verduurzaming van het gemeentelijk vastgoed te dekken. Dit met de kanttekening dat er geen andere doelstellingen mee worden ingevuld. Denk hierbij aan:

Andere gemeentelijke programma's die een beroep doen op het fonds. Besparingen die direct worden ingezet voor een ander doel en niet ten gunste van het RFE

komen. Een voorbeeld is de besparing van de recent gerealiseerd bibliotheek in het centrum. Deze worden na 2027 toegerekend aan de taakstelling bij Cultuur en komen dan niet meer in het fonds.

Daarnaast is er het risico van prijsstijgingen waardoor de onttrekkingen hoger zullen zijn dan eerder

gedacht. 6. Vervolg Met het optimaliseren van de aanpak streeft het college naar een slimme, integrale en gestructureerde

wijze van verduurzamen. Daarmee wordt het proces logischer (technisch uitlegbaar proces) en minder complex, waardoor het ook aantrekkelijker wordt voor de uitvoerende partijen.

Brink heeft een afwegingskader opgesteld, waarmee intern een gedegen keuze gemaakt kan worden welk verduurzamingspakket het beste past bij het object. Het uitgangspunt is om de objecten

maximaal te verduurzamen, tenzij er gegronde redenen zijn om hiervan af te wijken. De markt staat onder druk, er is beperkte capaciteit, zowel in manuren als in producten of

grondstoffen. Dit heeft effect op de eerder geraamde kosten voor de maximale verduurzaming van € 53,0 miljoen inclusief btw (2020/932513).

Kenmerk: 2023/540627

8/9

De inschatting van Brink is op dit moment dat de verduurzamingsopgave voor het maximale scenario

van 165 objecten uitkomt op circa € 60 miljoen. Bij de actualisatie van het IP in de Kadernota 2024 is

reeds een bedrag van € 23 miljoen vastgesteld voor de jaren

Oppervlakte

2021 t/m 2027 en € 35 miljoen indicatief opgenomen voor het

10-jarig IP. Totaal betekend dit dat er € 58 miljoen is openomen

Aantal

objecten

0 -100 m2

19

als indicatieve investering. Samen beslaan deze objecten een

101-250 m2

42

oppervlakte van circa 159.000 m2 BVO. Met deze investering in

251-500 m2

40

het vastgoed wordt circa 49% CO2 gereduceerd. Hierbij dient

501 -1.000 m2

26

opgemerkt te worden dat de vastgoedportefeuille van

1.001 - 5.000 m2

29

gemeente Haarlem continu in beweging is en dat mutaties

> 5.001 m2

9

Totaal

165

binnen de portefeuille leiden tot aanpassing van het aantal objecten dat binnen de scope vallen.

In de jaarlijkse update aan het eind van het jaar wordt de raad geïnformeerd over de objecten die binnen de tweede tranche vallen.

Kenmerk: 2023/540627

9/9