Document · PDF

Bijlage 4 Nota van beantwoording

gemeenteraad 18 december 2025, gemeente HaarlemBij agendapunt: Vaststellen Huisvestingsverordening Zuid-Kennemerland/IJmond: Haarlem 20269.378 woorden

Open het PDF bij de gemeente ↗Naar de vergadering →

Tekst van het document

Uit het bestand gehaald, zonder opmaak, tabellen en afbeeldingen · deel 1 van 2

Niet gevonden in dit document.

Bijlage 4 Nota van Beantwoording – vaststellen Huisvestingsverordening ZuidKennemerland/IJmond; Haarlem 2026

Inleiding De concept-Huisvestingsverordening Zuid-Kennemerland/IJmond; Haarlem 2026 en de concept-Nadere regels Woonurgentie Haarlem 2026 hebben 10 september tot en met 23 oktober 2025. Er zijn in totaal 32 inspraakreacties ingediend (inclusief de commissievergadering van 9 oktober jl. over dit onderwerp). Deel 1 van de Nota van Beantwoording bevat een lijst van de indieners van inspraakreacties. In deel 2 zijn de inspraakreacties samengevat en voorzien van een gemeentelijk antwoord. De Nota van Beantwoording maakt integraal deel uit van het besluit tot vaststelling van de Huisvestingsverordening Zuid-Kennemerland/IJmond: Haarlem 2026. Deel 1 - Overzicht indieners inspraakreacties Nummer Naam

Adres

Woonplaats

Contactgegevens

Datum van ontvangst

Geanonimiseerd

16-9-2025

Geanonimiseerd

18-9-2025

Geanonimiseerd

18-9-2025

Geanonimiseerd

18-9-2025

Geanonimiseerd

18-9-2025

Geanonimiseerd

18-9-2025

Geanonimiseerd

18-9-2025

Geanonimiseerd

18-9-2025

Geanonimiseerd

18-9-2025

Geanonimiseerd

19-9-2025

Geanonimiseerd

19-9-2025

Geanonimiseerd

19-9-2025

Geanonimiseerd

20-9-2025

Geanonimiseerd

20-9-2025

Geanonimiseerd

21-9-2025

Geanonimiseerd

21-9-2025

Geanonimiseerd

21-9-2025

Geanonimiseerd

21-9-2025

Geanonimiseerd

22-9-2025

Geanonimiseerd

22-9-2025

1/14

Geanonimiseerd

25-9-2025

Geanonimiseerd

8-10-2025

Geanonimiseerd

20-10-2025

Geanonimiseerd

22-10-2025

Geanonimiseerd

23-10-2025

Geanonimiseerd

23-10-2025

De inspraakreacties nummer 27 t/m 30 zijn in het overzicht opgenomen o.b.v. de Commissie Ontwikkeling van 9 oktober jl. van de gemeente Haarlem. De inspraakreacties nummer 31 t/m 32 zijn in het overzicht opgenomen o.b.v. een gezamenlijke inspraakreactie van woningcorporaties Ymere en Elan Wonen. Adresgegevens: Ymere balie Haarlem: Jetty Velustraat 11, Haarlem / Elan Wonen: Houtplein 29/33, Haarlem.

Deel 2 - inspraakreacties Nummer

Inspraakreactie

Collegereactie

Meenemen dat je niet mag doorverkopen binnen 5 jaar bij een goedkope woning. Extra controle op BRP. Meer handhavers aannemen dus.

In de Haarlemse spelregels voor woningbouwprogrammering nieuwbouw sociale huur en middensegment is opgenomen dat voor de middeldure koopwoningen (koopprijs tot € 495.948) een zelfbewoningsplicht geldt. Een zelfbewoningsplicht betekent dat de koper van een woning gedurende een periode verplicht is de woning zelf te bewonen. Hoewel er uitzonderingen mogelijk zijn, mag de koper de woning in principe niet verhuren gedurende deze periode. Haarlem kent ook een zelfbewoningsplicht voor de bestaande voorraad middels de opkoopbescherming. Het controleren op woonfraude is een onderwerp dat continu aandacht vraagt. De gemeente voert daarom samen met woningcorporaties en politie controles uit, zo valt te lezen in de huidige Woonvisie.

Als werkzaam bent in Haarlem of omstreken dat je ook in aanmerking komt voor woning.

Het is reeds mogelijk om in aanmerking te komen voor een woning in Haarlem als je in de buurt werkt. In Nederland geldt het vrije recht van vestiging, dat houdt in het geval van sociale huurwoningen in dat iedereen zich kan inschrijven op de wachtlijst voor sociale huurwoningen waar hij/zij wil. Nieuw in deze verordening is dat woningzoekenden met een vitaal beroep met voorrang kunnen worden gehuisvest.

Mijn zoon is bijna 40 ik zou het fijn vinden als hij zo'n woning toegewezen krijgt

Haarlem is een aantrekkelijke en geliefde stad om in te wonen. De historische binnenstad, de groene omgeving en de goede ligging maken dat veel mensen graag in Haarlem willen wonen. Door deze grote belangstelling is de druk op de woningmarkt hoog. Dit betekent helaas dat de wachtlijsten voor een sociale huurwoning lang zijn en dat het niet altijd mogelijk is om snel een passende woning te vinden. De gemeente blijft zich inzetten om de beschikbaarheid en doorstroming op de woningmarkt te verbeteren.

En heb ook een neefje in huis voor hem zou het ook ideaal zijn eigen huis eigen plekje ze staan allebei ingeschreven 4

Is dit alles wat er over geschreven is? Dan is dat erg magertjes. Hoe staat het met ouderen? Nergens lees ik iets wat mij er ooit toe zal brengen om mijn eigen woning op te geven. Er wordt lelijk en veel te duur op verkeerde plekken gebouwd. Neem de fietsenfabriek. Hoe lelijk en klein/smal worden die pijpenladen van ruim 1 miljoen wel niet? Nee helaas, er moet nog heel veel water door het Spaarne stromen wil de

Het college werkt al actief aan het bevorderen van de doorstroming, onder andere door ouderen voorrang te geven bij het huren van geschikte woningen. Daarnaast wordt er in Haarlem volop nieuw gebouwd, met een aanzienlijk deel van de nieuwbouw gericht op betaalbare woningen. De ontwikkeling van woningen, zoals die bij de Fietsenfabriek, is onderdeel van een bredere inzet om de woningbehoefte in de stad te adresseren, met oog voor de beschikbare ruimte en de verschillende wensen van de inwoners. Het college blijft zich inzetten voor een betere woningmarkt voor alle Haarlemmers.

2/14

absolute niet Haarlems gemeenteraad iets wezenlijks voor de Echte Haarlemmers opgezet krijgen. 5

Graag zou ik willen zien dat er meer diversiteit in de aangeboden woningen te zien is.Momenteel zijn er straten in het Vondelkwartier met enkel huurwoningen in het lagere segment. Dit geeft geen diverse samenleving, wel diverse problemen. Zoals de burenruzie waarbij een halve straat betrokken was in het Vondelkwartier.Varieer in de straten met zowel koop als ook huurwoningen in de verschillende prijsklassen.Hetzelfde geldt voor het centrum van Haarlem. Sociale woningbouw zou er voor een ieder die in aanmerking komt voor een sociale huurwoning, moeten zijn. Nu kun je bijna niet wonen in of rond het centrum met het laagste inkomen.De sociale huurwoningen in het centrum bevinden bijna allemaal in het duurdere huur segment van de sociale woningbouw of zijn er enkel voor gezinnen.Dit klopt niet. Alleenstaanden met weinig inkomen willen juist ook graag in het centrum wonen!

Het college deelt uw mening over het belang van een diverse en inclusieve samenleving. Bij het ontwikkelen van nieuwe woningen wordt er rekening gehouden met zowel huur- als koopwoningen in verschillende prijsklassen om menging te bevorderen. Het concept- Volkshuisvestingsprogramma zegt hier het volgende over: We werken aan een ongedeelde stad, met vitale en veerkrachtige wijken, die een thuis bieden aan een brede mix van bewoners. De diversiteit van stadsdelen, voorzieningen en inwoners willen we behouden en waar dat kan vergroten. Er wordt gebouwd voor alle inkomensgroepen met aandacht voor sociale huur en midden- en hogere inkomens, zowel ten westen als ten oosten van het Spaarne. Samen met woningcorporaties en maatschappelijke organisaties werken we aan verbetering in wijken waar achterstanden zijn, zodat bewoners zich veilig voelen en minder overlast ervaren.

Graag wil ik reageren op de eis van minimaal 50m2 in onderstaand artikel. Als woonruimtes legaal met omgevingsvergunning zijn gesplitst na 1992, is er een huisnummer en wordt de woonruimte bewoond als zijnde een gesplitst appartement. Dit kan dus prima iets van 35, 40 of 45m2 zijn. Deze appartementen voldoen aan alle bouwkundige eisen qua geluid en brandwerendheid. De minimale eis van 50m2 zou hier niet moeten gelden, immers deze woonruimte bestaat al, is legaal en wordt bewoond. Door de eis van minimaal 50m2 op te nemen, betekent dit dat deze appartementen alleen in combinatie met bijvoorbeeld het onder- of bovenliggende appartement(en) als kadastrale eenheid zijn te verkopen. Hierdoor verdwijnen kleine huurappartementen niet alleen uit de huurmarkt maar krijgt bijvoorbeeld de huurder/bewoner niet de mogelijkheid deze starterswoning te kopen. Oftewel deze regel zorgt ervoor dat meerdere huurappartementen niet als kadastrale eenheden verkocht worden aan starters maar dat gehele grotere kadastrale eenheden worden verkocht aan kapitaalkrachtige kopers. Deze kopers zullen de appartementen verbouwen tot grote woning voor eigen gebruik. Hiermee verliest gemeente Haarlem dus feitelijk legaal vergunde kleine woningen van zowel de huurmarkt (vanwege de maatregelen als wet betaalbare huur en hoge box3 belasting) , maar dus ook van de (starters) koopmarkt. Eeuwig zonde naar mijn mening.

Het Haarlemse beleid is erop gericht om te voorkomen dat betaalbare huurwoningen in kleinere eenheden worden opgesplitst en via splitsing in appartementsrechten, overgaan in de koopsector. Als weigeringsgrond is daarom in de Huisvestingsverordening opgenomen dat er na kadastrale splitsing geen woningen met een gebruiksoppervlakte kleiner dan 50 m2 over mogen blijven. Dit is gelijk aan de ondergrens voor omzetten/woningvormen om zo duidelijkheid te bieden voor ontwikkelaars en pandeigenaren. Dat betekent dat panden tot 100 m2 GBO niet kadastraal gesplitst mogen worden. Het splitsen in appartementsrechten is in Haarlem al heel lang (enkele periodes uitgezonderd) vergunningsplichtig, om bovenstaande motivering. Het college kan daarom helaas niet meegaan in uw argument dat omdat het al (legaal) bestaat, een vergunning voor kadastraal splitsen ook verleend zou moeten worden.

Artikel 3.2.1 Werkingsgebied 1. Als gebouwen als bedoeld in artikel 22 van de wet worden aangewezen alle gebouwen bevattende woonruimten die zijn gelegen in de gemeente Haarlem, met uitzondering van: a. gebouwen waarin afsplitsing van een niet-woonfunctie plaatsvindt, waarbij de woonruimten samen onder één appartementsrecht worden gebracht; b. Woonruimten reeds legaal (met omgevingsvergunning) bouwkundig gesplitst na 1992 en tenminste 50 m2 GBO zijn;

Ik vind het een goed plan dat zowel sociale huur woningen / huurwoningen en nieuwbouw koopwoningen in de eerste instantie aan Haarlemmers

Dank voor uw positieve reactie en uw voorstel om bewoners uit de buurt voorrang te geven bij de aankoop van nieuwbouw koopwoningen. Het college begrijpt het belang van lokale integratie en doorstroming. We willen

3/14

worden toegewezen. Waarbij ik nog een kanttekening wil maken dat het ook een goed idee zou zijn als er nieuwbouw koopwoningen komen dat mensen die al in die buurt wonen voorrang zouden moeten hebben bij koop. Waarom? Zo vindt er veel meer integratie plaats en is de doorstroming veel beter. Denk aan al die mensen die alleen of met z'n 2en in een eengezinswoning wonen en daar eigenlijk wel weg willen omdat ze gelijkvloers willen wonen maar niet gaan omdat het veel te duur wordt of omdat er geen parkeergelegenheid is. Maak de doorstroming aantrekkelijk door koopsubsidie te geven bijvoorbeeld. 8

Een voorrangsregeling voor mensen met een vitaal beroep is te verklaren. Immers, er is een tekort en de (zorg)kloof ontstaat. Echter, de regeling is discriminerend voor een Haarlemmer met een vitaal beroep, die net buiten de regio Kennemerland werkt. Deze kan geen gebruikmaken van de voorrangsregeling. Haarlem stuurt daarmee eigen bewoners c.q. toekomstige werknemers weg. Als voorbeeld: Onze zoon van 26 is geboren én woont zijn hele leven in Haarlem. Omdat hij als verpleegkundige (vitaal beroep) werkt in het Amsterdam VUmc, komt hij niet in aanmerking voor de regeling. Tja, het is zo'n 20 kilometer buiten de regio Kennemerland. Hij zal blijven werken tot 68e jaar (misschien wel langer). Tussen zijn 26e en zijn 68e gaat hij hoogstwaarschijnlijk een overstap maken naar een zorginstantie in de regio Kennemerland. Daarom zou de regeling aangevuld moeten worden met 'Mensen uit de eigen regio met een vitaal beroep werkend buiten de regio, eventueel met een beperking tot ... kilometer reisafstand.

erop wijzen dat er al relatief veel woningen aan Haarlemmers worden toegewezen, zowel in de sociale huursector als in andere segmenten. In de huidige verordening is het dan ook vastgelegd dat een gedeelte van de nieuwbouwwoningen – zoals sociale huur, betaalbare koop en middeldure huur – met directe voorrang aan Haarlemmers wordt toegewezen. Dit helpt om de doorstroming in de stad verder te bevorderen, terwijl we ook rekening houden met de brede woningbehoefte in Haarlem. Het voorstel zal worden meegenomen in de evaluatie van het beleid, maar er is voor nu nog geen aanleiding om dit verder uit te werken.

Ten eerste begrijpen we uw punt over de voorrangsregeling voor mensen met een vitaal beroep, en we erkennen dat de regeling in de huidige vorm kan leiden tot uitsluiting van sommige Haarlemmers die buiten de regio Kennemerland werken (alhoewel dat niet geldt voor starters op de woningmarkt). We zijn ons ervan bewust dat elke voorrangsregeling voor de een, een verminderde uitgangspositie voor een ander kan betekenen. Om die reden wordt dan ook zeer voorzichtig omgegaan met het bieden van voorrang in algemene zin (niet alleen voor vitale beroepen). De huidige regeling kent daarom een zeer beperkt aantal woningen (40 in totaal) die met voorrang mag worden verhuurd aan woningzoekenden met een vitaal beroep. De regeling wordt op dit moment geëvalueerd en uw signaal zal hierin worden meegenomen.

Uw tweede opmerking valt buiten de scope van de Huisvestingsverordening maar uw punt zal worden Gezinssamenstelling/hogere huren: voor jongeren met een gegarandeerd doorgegeven aan de corporaties aangezien zij hun eigen huurprijsbeleid voeren. inkomen door een vaste baan zijn er te weinig woningen beschikbaar in de sociale sector. Deze jongeren komen voor een woning met een lage huur niet in aanmerking, omdat zij daarvoor te veel verdienen én het aantal woningzoekenden (met een minimuminkomen) groot is. Huizen met de hogere huren (750,-- tot 900,-- ) komen amper op de woningmarkt. Deze huizen krijgen meestal het label 'voorrang voor gezinnen (minimaal 1 kind). Omdat de hoge huren passen bij een groter huis/meer slaapkamers. Dit is discriminerend voor de jongeren, die voldoende inkomen hebben om de huur te betalen, maar geen partners c.q. kinderen hebben. Ook hier gaat de gemeente Haarlem voorbij aan het feit dat deze jongeren 'later' een gezin kunnen stichten. En daarmee dan 50 jaar blijvend in Haarlem wonen. De regeling zou aangepast kunnen worden voor jongeren, die deze huur kunnen betalen en geboren én opgegroeid zijn in Haarlem.

De verdeling over de huizen , voor mensen met een vitaal beroep, daar ben ik voor , een neef met vrouw en twee kinderen in een te klein appartement van 1300 euro . Elke keer geen kans en kopen helemaal niet in deze rare overhitte woning markt

Dank voor uw reactie en uw steun voor de voorrangsregeling voor mensen met een vitaal beroep. We beseffen dat de woningmarkt momenteel zeer oververhit is, waardoor zowel huurders als koopstarters het moeilijk hebben. De voorrangsregeling is bedoeld om mensen in vitale beroepen meer kans te geven op een woning, maar we blijven zoeken naar manieren om het aanbod voor gezinnen en andere woningzoekenden te vergroten, zodat ook zij in Haarlem een passende woning kunnen vinden. Uw zorgen worden meegenomen in de voortdurende evaluatie van ons woningbeleid.

4/14

Ik heb 70 jaar in Haarlem gewoond en wilde kleiner gaan wonen, zodat een gezin in mijn huis kon. Ik woon nu in een andere gemeente, omdat Haarlem geen geschikte appartementen voor mij had die betaalbaar waren. Mijn huidige woning is particuliere verhuur en als ik alleen kom, is mogelijk verhuizing weer noodzakelijk. Daarom ben ik ingeschreven gebleven in Haarlem, zodat ik altijd terug kon. Dat is met de nieuwe regels niet meer mogelijk. Is er geen oud recht?

Dank voor uw bericht en het delen van uw persoonlijke situatie. Slechts een beperkt van de woningen (maximaal 50% van de nieuwbouw sociale huur, middenhuur en betaalbare koop) wordt straks met voorrang aan Haarlemmers verhuurd. Er zijn zodoende nog genoeg mogelijkheden om (terug) naar Haarlem te verhuizen.

Er komen te weinig sociale huur woningen bij naast het feit dat er voor de ouderen geen woningen worden gebouwd met bredere deuren, gelijkvloers, rond 80m² zodat er doorstroming komt door het beschikbaar komen van gezinswoningen. Daardoor komt er een kettingreactie van verhuizingen.

Dank voor uw reactie en het aandragen van uw zorgen. Het college begrijpt de noodzaak van meer sociale huurwoningen en de specifieke behoefte aan woningen voor ouderen die gelijkvloers zijn en geschikt voor een langer verblijf, bijvoorbeeld met bredere deuren en een oppervlakte van ongeveer 80m². We erkennen dat het creëren van dergelijke woningen niet alleen de doorstroming kunnen bevorderen, maar ook kan zorgen voor een kettingreactie die andere woningen beschikbaar maakt voor gezinnen en andere doelgroepen. Onlangs is met de omliggende gemeenten afgesproken om een breed onderzoek naar doorstroommaatregelen uit te voeren. De resultaten hiervan worden verwerkt in het Regionaal Volkshuisvestingsprogramma.

De nieuwe regels voor de woningverdeling spreken mij aan. Vooral de voorrang voor Haarlemmers en vitale beroepen. Ik hoop dat dit de kans op een woning realistischer maakt als Haarlemse.

Dank voor uw positieve reactie op de nieuwe regels voor de woningverdeling.

Ik vindt het fantastisch wat jullie allemaal doe, om het woningbestand uit te breiden. Maar ik begrijp nog steeds niet waarom het wonen boven winkels en bedrijfsruimtes (net zoals vroeger) belemmerd word door rare regeltjes waar ern bewoner zijn fiets moet laten Overal in onze stad zijn alle straten vergeven van fietsen ? Dus wat is dan het probleem als er een paar bijkomen Het wonen boven winkels en bedrijfsruimtes levert een enorm potentieel aan huurwoningen op, en zorgt verder in deze gebieden voor een grote sociale controle, dus volgens ons ,en met ons vele Haarlemmers alleen maar heel veel voordelen op korte termijn

Dank voor uw enthousiaste reactie en steun voor de uitbreiding van het woningbestand. We begrijpen uw zorgen over de regels rondom wonen boven winkels en bedrijfsruimtes. Het klopt dat deze woonruimtes een waardevolle bijdrage kunnen leveren aan de woningvoorraad en de sociale controle in de stad kunnen versterken. Onlangs zijn de regels omtrent (fiets)parkeren bij Wonen Boven Winkels aangepast om meer ontwikkelingen mogelijk te kunnen maken.

Mij is onduidelijk waarom er zoveel bed en breakfast locaties in Haarlem zijn en nog steeds bijkomen die natuurlijk “verkapte” woonruimte verhuur bieden Ik zie een toename van zwervers, verwarde mensen en vluchtelingen in het centrum van Haarlem Hoe gaat de gemeente zorgen voor woonruimte voor alle mensen met psychische problematiek en asielzoekers / vluchtelingen ? Waarom leegstaande bovenwoningen in bv de grote Houtstraat?

Dank voor uw bericht en het delen van uw zorgen over de toenemende bed and breakfast-locaties en de situatie van kwetsbare groepen in het centrum van Haarlem. De gemeente houdt toezicht op deze ontwikkelingen en zorgt ervoor dat de wet- en regelgeving rond tijdelijke verhuur wordt nageleefd. Wat betreft de toename van zwervers, verwarde mensen en vluchtelingen, het college werkt samen met verschillende instanties om passende huisvesting en zorg te bieden aan deze kwetsbare groepen. Dit gebeurt zowel in de vorm van maatschappelijke opvang als door middel van zorginitiatieven voor mensen met psychische problematiek. Het doel is om deze groepen op een verantwoorde manier te begeleiden naar een stabiele woonsituatie. Wat betreft de leegstaande bovenwoningen, zoals in de Grote Houtstraat, werken we actief aan het benutten van deze panden voor woningbouw. Dit kan echter soms complex zijn door de hoge kosten van renovatie en de bestemming van de panden. We blijven zoeken naar manieren om deze leegstaande woningen weer in gebruik te nemen, zowel voor sociale als voor andere vormen van betaalbare huisvesting.

5/14

Ik vind zo wie zo dat Haarlemmers voorrang moeten krijgen ook op mensen uit de regio, mensen uit de regio willen allemaal naar de stad en zo krijgen de Haarlemmers geen kans meer.

Dank voor uw reactie en het delen van uw zorgen over de voorrang voor Haarlemmers. Het college begrijpt dat de druk op de woningmarkt groot is en dat het belangrijk is om te zorgen dat Haarlemmers voldoende kans krijgen op een woning in hun eigen stad. Daarom wordt in de nieuwe Huisvestingsverordening meer prioriteit gegeven aan Haarlemmers voor een deel van de beschikbare nieuwbouwwoningen.

Hoewel de nieuwe regels rondom woningverdeling en verhuur met zorg en goede intenties zijn opgesteld, zien wij dat de uitwerking in de praktijk grote gezinnen onvoldoende bereikt. Met name gezinnen met een laag of middeninkomen komen nauwelijks in aanmerking voor geschikte woningen die aansluiten bij hun woonbehoefte.

Dank voor uw uitgebreide reactie. We begrijpen de zorgen die u heeft over de beperkte beschikbaarheid van geschikte woningen voor grotere gezinnen met een laag of middeninkomen. Uw tweede punt valt buiten de scope van de Huisvestingsverordening maar uw punt zal worden doorgegeven aan de corporaties aangezien zij hun eigen huurprijsbeleid voeren.

De kern van het probleem ligt in het feit dat woningen met een oppervlakte van 80 m² of groter vrijwel altijd in de vrije sector vallen of boven de huurtoeslaggrens van €710 per maand worden aangeboden. Dit betekent dat grote gezinnen, die vaak juist dringend behoefte hebben aan voldoende ruimte, worden uitgesloten van de sociale huursector. Het gevolg is dat zij ofwel jarenlang moeten wachten op een passende woning, ofwel worden gedwongen te verhuizen naar een te kleine woning of naar buiten de stad.

De Haarlemse spelregels voor woningbouw blijven gelden. Voor het woningbouwprogramma is het stedelijk uitgangspunt 40% sociaal, 40% middelduur en 20% vrije sector. Voor woningbouwplannen ten westen van het Spaarne hanteren we 50% sociaal en 50% vrije sector, met wel een heel nadrukkelijke inspanningsverplichting om binnen het vrij in te vullen programmadeel ongeveer 30% te realiseren in het (lage) middeldure segment.

Dit staat haaks op het uitgangspunt van gelijke toegang tot betaalbare huisvesting. Als gemeente is het belangrijk niet alleen oog te hebben voor het aantal nieuwbouwprojecten en de verdeling in de categorieën sociaal, midden en vrij, maar ook voor de specifieke behoefte van grotere huishoudens. Zij vormen een kwetsbare groep die momenteel tussen wal en schip dreigt te vallen. Wij verzoeken de gemeente daarom om dit probleem actief te erkennen en beleid te ontwikkelen dat ervoor zorgt dat ook ruime woningen beschikbaar blijven in de sociale huursector. Concreet zou dit kunnen betekenen dat er een percentage van de grotere nieuwbouwwoningen gereserveerd wordt voor sociale huur, of dat er aanvullende afspraken met woningcorporaties worden gemaakt om grote gezinnen beter te bedienen. Alleen dan kan het woonbeleid daadwerkelijk recht doen aan de diversiteit van huishoudens in Haarlem.

Graag zou ik zien dat ALLE nieuwbouw woningen verhuurd en verkocht zouden worden aan mensen uit de omgeving (of Nederland). Denk aan 1e verkoop en woonplicht van 5 jaar. In een artikel las ik afgelopen week dat 75% van Hyde Park in Hoofddorp verkocht wordt aan expats. Zo kun je bij blijven bouwen maar daar hebben starters en doorstromers die in de regio geboren en opgegroeid zijn niks aan.

Er staan 15.000+ nieuwe woningen op de planning. Dat betekent dat Haarlem met 10%+ groter wordt. Op dit moment is er al een enorme druk op het publieke groen. Haarlem is de meest versteende gemeente van

Hartelijk dank voor uw reactie. Er worden al relatief veel woningen verhuurd aan Haarlemmers en woningzoekenden uit de regio. Er is geen mogelijkheid om alle huur- en koopwoningen toe te wijzen aan lokaal- of regionaal woningzoekenden. Er geldt reeds een zelfbewoningsplicht en anti speculatiebeding bij nieuwbouw-koopwoningen. Bij bestaande koopwoningen geldt ook een zelfbewoningsplicht middels de opkoopbescherming.

Dank voor uw bericht en het delen van uw zorgen over de uitbreiding van de stad en het behoud van groen in Haarlem. Dit onderwerp valt buiten de scope van de Huisvestingsverordening.

6/14

Nederland. Als de gemeente vooral inzet op nieuwbouw, dan verdwijnt een groot gedeelte van het groen in en aan de rand van de stad. Het is belangrijk dat er genoeg huizen zijn, maar ik hoop heel erg dat de gemeente inzet op het bestrijden van leegstand en het opknappen van bestaande woningen. Of het bouwen van woningen op plekken waar leegstaande bedrijfspanden/bedrijfscontainers staan. En niet op nieuwbouw. Dat zou desastreuze gevolgen hebben voor het groen, waardoor er steeds minder dieren zijn en de stad te heet wordt in de zomer. Ook is er steeds minder ruimte voor recreatie en gaat de stad er steeds minder charmant uitzien. Alstublieft, maak de stad groener en voeg niet nog meer nieuwbouw toe aan de stad! 19

Met interesse en ook met bewondering heb ik uw plannen voor een juiste, eerlijke en sociale woningtoewijzing gelezen. Ik hoop dat u uw voornemens ook kan en gaat uitvoeren.

Dank voor uw positieve reactie en uw vertrouwen in onze plannen voor een eerlijke en sociale woningtoewijzing.

Het zou ook mooi zijn als jonge mensen (zeg, ergens in de tweede helft van de twintig) ook extra punten krijgen als ze nog altijd bij hun ouders wonen. Het is slecht voor mensen om te lang bij hun ouders te wonen. Het is ook niet goed voor de ouders in kwestie. En het is ook slecht voor de doorstroom, als dat nest maar niet leeg wordt en daardoor een (te grote) woning bezet blijft.

Dank voor uw suggestie over het toekennen van extra punten voor jongeren die nog bij hun ouders wonen. Het woonruimteverdeelsysteem in Haarlem (en de regio) werkt niet met het toekennen van punten. Toch begrijpen we dat het voor zowel de jongere als de ouders niet ideaal is om langere tijd in dezelfde woning te blijven. Het college erkent het belang van doorstroming op de woningmarkt en de voordelen die het kan bieden, zowel voor jongeren als voor gezinnen die op zoek zijn naar een geschikte woning. De Huisvestingsverordening kent daarom zowel mogelijkheden om woningen met voorrang aan ouderen en jongeren toe te wijzen om zo de doorstroming te bevorderen.

Ik ben helemaal mee eens met de nieuwe regels voor woningverdeling. In mijn opinie zijn te weinig woningen om te verhuren omdat door gezegd worden dat je teveel verdiend. Met deze verdeling kunnen mensen zoals Leraren, verpleegkundigen, huisartsen, kinderopvang, studenten, staters woningen en later doorsturen naar een betaalbare woningen, zorg in andere regio solliciteren. Mensen moeten te lang wachten voor een betaalbare woningen. Ik vind het een goede initiatief! Ga zo door en veel succes!

Dank voor uw positieve reactie en uw steun voor de nieuwe regels voor woningverdeling. We begrijpen de zorgen over het tekort aan woningen en de lange wachttijden, en we zijn blij dat u de voorrang voor vitale beroepen waardeert.

Ik ben blij om te zien dat de sociale huurwoningen boven de 800-, met 3 kamers nu ook zonder ‘voorrang voor urgentie‘ worden aangeboden. Hierdoor maak ik weer een kans om op de eerste plaats te komen.

Dank voor uw positieve reactie op de nieuwe regels voor de woningverdeling.

Ik ben 16 jaar ingeschreven en alleenstaand (en 55 jaar) maar kom er steeds niet tussen door de urgentie en omdat er weinig huizen zijn met voorrangsregels die voor mij gelden (voorrang max 2 personen of 55 +) bij de huurhuizen boven de 800,-. 23

Excuus dat ik u in deze drukke tijd lastig val. Het gaat om een woning splitsen en het creëren van meer betaalbare koopwoningen.

Dank voor uw uitgebreide reactie. Veel van de inleidende punten die u noemt hebben betrekking landelijk beleid waar de gemeente Haarlem geen invloed op heeft. U noemt als oplossing de mogelijkheid om de twee woonruimte juridisch te splitsen om het zodoende te kunnen verkopen; het juridisch splitsen is in Haarlem reeds mogelijk onder voorwaarden. De voorwaarden

7/14

Ik heb een pandje in Haarlem, het huurcontract loopt af in mei 2026, er wonen 2 dames. Als er niets gebeurd moet ik het contract opzeggen, want kan het niet meer verlengen voor bepaalde tijd en ben 68 jaar inmiddels. Daar zijn we allemaal niet gelukkig mee. We zijn niets opgeschoten met de ‘wet betaalbare huur’, de eigenaren niet en ook niet de toekomstige kopers/huurders! De maatregelen in Box 3 helpen zeker niet mee…. Er zijn woningen tekort, in de middensector en voor de starters, waar deze wet eigenlijk voor bedoeld was. Er worden veel panden verkocht, omdat verhuur niet rendabel meer is. Investeerders wijken uit naar het buitenland.

staan in de Huisvestingsverordening. Ook bestaat de mogelijkheid om, als u dat wenst, het pand als een geheel te verkopen waardoor u de woningen niet terug hoeft te brengen naar een eengezinswoning en een eventuele nieuwe eigenaar de woningen kan doorverhuren. Het college deelt uw opvatting dat het aantal eenpersoonshuishoudens groeit en dat dit gevolgen heeft voor de behoefte aan kleinere woningen. De programmering voor nieuwbouwwoningen van de gemeente houdt hier rekening mee.

Grote oplossing zou zijn, wanneer ik het mag splitsen en aan de huurders, of aan andere gegadigden mag verkopen als 2 appartementen. Wanneer dat niet mogelijk is, moet ik de woning als geheel verkopen, dan komt het níet terecht bij de starters, en moet het geheel verbouwd (gesloopt) worden om er een eengezinshuis van te maken. Want het bestaat nu uit 2 appartementen met hun eigen voorzieningen. En, ja voor de huurmarkt zijn die woningen toch al verloren, splitsen of niet. Dus wanneer het splitsen en verkopen van (voormalige) verhuurde panden door ‘huisjesmelkers’ toegestaan wordt, zullen er meer woningen vrij komen voor de starters die een woning willen kopen, woningen die al aanpast zijn i.v.m. het puntensysteem, Wet betaalbare huur. Tot 1 juli 2024 was het toestaan een huurcontract voor bepaalde tijd (maximaal 2 jaar) te sluiten, dus de komende maanden zijn voor veel verhuurders cruciaal! Ook gezien de opzegtermijn, hebben we niet veel tijd meer. Er zijn tevens verhuurders, die een deel van hun pand leeg laten staan, tot de laatste huurder, met een huurcontract heeft opgezegd. Heel onwenselijk. In Nederland is steeds meer behoefte aan kleinere woningen, er zijn 3,3 miljoen eenpersoonshuishoudens. En dat aantal zal stijgen.

Graag hoop ik dat ik uw interesse heb gewekt en dat er op korte termijn landelijke maatregelen/wetten zullen komen, ook in Haarlem! Het zal rust in de markt in Nederland creëren, eenheid en duidelijkheid, het zal meer en meer betaalbare koopwoningen opleveren, en minder kapitaalvernietiging i.v.m. verbouwing naar eengezinswoningen.

Namens de NVM Afdeling Haarlem dien ik hierbij onze officiële inspraakreactie in op de concept-Huisvestingsverordening ZuidKennemerland/IJmond Haarlem 2026. In de bijlage treft u onze uitgebreide reactie aan, waarin wij pleiten voor een beleid dat woningvorming en splitsing niet belemmert maar juist stimuleert.

Dank voor uw inspraakreactie namens de NVM Afdeling Haarlem en de uitgebreide aandacht voor het woningbeleid in de concept-Huisvestingsverordening Zuid-Kennemerland/IJmond Haarlem 2026. We waarderen uw bijdrage en begrijpen de maatschappelijke noodzaak om meer woonruimte te creëren. Hier onder volgt per onderdeel van uw inspraakreactie een reactie.

Wij vragen nadrukkelijk aandacht voor de maatschappelijke noodzaak om

8/14

meer woonruimte te creëren, het toestaan van splitsingen vanaf circa 40 m2, en de mogelijkheid tot legalisering van bestaande (vóór 2014) gesplitste woningen onder redelijke voorwaarden, zoals verduurzaming. Wij hopen dat deze punten worden meegenomen in de verdere besluitvorming en denken graag mee bij de nadere uitwerking. 1. Splitsen als essentieel instrument om de wooncrisis te verlichten In artikel 3.1.5 van de conceptverordening worden splitsingen en woningvormen aan zulke strenge voorwaarden onderworpen, dat dit instrument in de praktijk vrijwel onmogelijk wordt gemaakt. De verbodsbepalingen onder sub j. en k. (geen splitsing onder 140 m2 voor eengezinswoningen en onder 100 m2 voor appartementen) sluiten nagenoeg het gehele stedelijke woningaanbod uit. Dat betekent dat veel panden die zich juist uitstekend lenen voor een verantwoorde splitsing, bijvoorbeeld bovenwoningen en portiekappartementen tussen de 80 m2 en 120 m2, niet benut mogen worden voor extra woonruimte. Terwijl elke gerealiseerde woning direct verlichting biedt aan de lokale vraag en de druk op de sociale huur vermindert. Door de invoering van de middenhuur per 1 juli 2024; valt een belangrijk extra deel van de woningvoorraad in Haarlem onder het splitsingsverbod. Immers woningen tussen 144 en 186 punten zijn aan het niet-geliberaliseerde deel van de huurwoningenvoorraad toegevoegd.

Naar ons oordeel is daarmee een ongewenst bij-effect van deze nieuwe huurwetgeving bewerkstelligd dat ongedaan gemaakt zou moeten worden. Wij pleiten er daarom voor om het splitsingsverbod te vervangen door maatwerktoetsing, waarbij gekeken wordt naar bouwkundige geschiktheid, leefkwaliteit en duurzaamheid, in plaats van naar een star minimumoppervlak. Voorstel: - Sta woningvorming toe vanaf circa 40 m2 GBO per woning, mits de woonkwaliteit voldoet aan het Besluit bouwwerken leefomgeving. - Verwijder de generieke verboden onder 3.1.5 sub j. en k. en vervang deze door een toetsingskader dat uitgaat van kwaliteit en leefbaarheid.

Het college ziet op dit moment geen aanleiding om de bestaande regels voor wijzigingen in de woonruimtevoorraad (splitsen) ingrijpend te wijzigen, naast de doelstellingen die in het concept Volkshuisvestingsprogramma worden benoemd.

2. Ruimte voor legalisering van bestaande (voor 2014) gesplitste woningen In Haarlem bestaan honderden woningen die vóór 2014 feitelijk zijn gesplitst, vaak met instemming of stilzwijgen van de gemeente, maar zonder formele vergunning. Het gemeentelijk archief biedt in veel gevallen geen duidelijkheid meer over de vergunningssituatie, waardoor eigenaren en bewoners zich in een juridisch vacuüm bevinden. De huidige verordening biedt geen oplossing voor deze groep. Integendeel: zij riskeren sancties of weigering van erkenning, ondanks jarenlang feitelijk gebruik als zelfstandige woonruimte. Dat is naar onze mening juridisch onredelijk en maatschappelijk onwenselijk. Voorstel: - Neem een overgangsregeling op waarin woningen die vóór 1 januari 2014 aantoonbaar als afzonderlijke woonruimte in gebruik zijn geweest, alsnog zonder splitsingsvergunning juridisch gesplitst kunnen worden mits deze voldoen aan het Besluit bouwwerken leefomgeving-, eventueel onder voorwaarden, zoals het verplicht uitvoeren van verduurzamingsmaatregelen.

Het college ziet geen aanleiding om een nieuwe overgangsbepaling in te voeren of de regels voor kadastraal splitsen te versoepelen. Bij invoering van de regels over omzetten/woningvormen is in 2019 al een overgangsbepaling opgenomen. Deze regeling luidt: ''Voor legale situaties die zijn ontstaan voor 1 mei 2019 [dit is de inwerkingtreding van de Huisvestingsverordening waar de regels zijn opgenomen] zijn de bepalingen voor woningonttrekking, omzetten en woningvormen zoals opgenomen in deze verordening niet van toepassing.''. De overgangsregeling bood tevens 6 maanden de tijd na inwerkingtreden om een ingediende vergunning realiseren (na inwerkingtreding HVV). Op het moment dat een pandeigenaar kan aantonen dat de situatie legaal is en was voor 1 mei 2019 geldt dus dat geen aanvullende vergunning voor omzetten/woningvormen nodig is. Is een bestaande situatie echter niet legaal, dan wordt voor een eventuele legalisering van de feitelijke situatie, de aanvraag getoetst aan de huidige kaders voor de omgevingsvergunning en de Huisvestingsverordening.

In de omgevingsvisie is aangegeven dat grootschalige ontwikkelingen de voorkeur hebben boven kleinschalige ontwikkelingen zoals kleinschalig optoppen en/of splitsen. Grootschaligere ontwikkelingen dragen namelijk het meest bij aan de ambities uit de omgevingsvisie, bieden de beste kans voor een goede inpassing van parkeerbehoeftes en andere claims op de openbare ruimte, borgen de wettelijke & gemeentelijke eisen rond betaalbaarheid en versterken integraal de openbare ruimte. In brede zin verruimen van beleid gericht op splitsen is onnodig en onwenselijk. Onnodig omdat er al gewerkt wordt aan meer de realisatie van woningen (15.000 tot 2040) dan de geprognotiseerde behoefte (12.000 tot 2040). Het splitsen van panden leidt er daarnaast vaak toe dat relatief ruime woningen (schaars binnen de MRA) verdwijnen ten gunste van kleinere appartementen. Dit beperkt de mogelijkheden voor gezinnen en huishoudens die een grotere woning zoeken. Daarmee wordt ook de doorstroming op de woningmarkt belemmerd in plaats van bevorderd. De genoemde weigeringsgronden (3.1.5 sub j. en k.) zijn opgenomen om bovenstaande te kunnen borgen. Het college ziet wel dat er specifieke casussen zijn waarbij splitsing de leefbaarheid kan versterken zoals bij Wonen boven winkels en heeft aanpassingen gedaan in het beleid om dit mogelijk te maken.

Ook denkt het college dat er meer ruimte kan worden geboden voor onzelfstandige/ collectieve woonvormen onder beheer van de corporaties. Door het beheer van een corporatie kunnen afspraken worden gemaakt over betaalbaarheid en het beschermen van de leefbaarheid van de omgeving. De grootste nadelen zijn hierdoor ondervangen. Bovenstaand is onderdeel van het voorgestelde Volkshuisvestingprogramma. Goed is het hierbij op te merken dat nu al veel mogelijk is: binnen de bestaande regels worden er jaarlijks ongeveer 50-100 woningen toegevoegd aan de voorraad; dit is geen onderdeel van de monitor plancapaciteit en wordt aanvullend gerealiseerd. In de jaarlijkse rapportages woningbouw worden deze woningen meegenomen.

9/14

- geen splitsingsvergunning voor juridisch splitsen vereist (3.2.1.) indien legaal bouwkundig gesplitst na 1992 en ieder appartementsrecht groter is dan 40 m2 GBO.

voor middenhuurwoningen in het nieuwbouwpgrogramma, dit is een bewuste keuze van de gemeenteraad bij vaststelling van de kaders. Het college zie daarom geen aanleiding om de ondergrens te wijzigen.

3. Van restrictie naar realisme: menselijke maat en woningzoekenden centraal De huidige verordening redeneert sterk vanuit behoud van de bestaande voorraad. Dat is begrijpelijk, maar eenzijdig. De woningmarkt vraagt niet om behoud, maar om beweging en benutting. Een jonge Haarlemmer die graag zelfstandig wil wonen, heeft meer baat bij een compacte studio van 45 m2 dan bij een leegstaand bovenhuis dat niet gesplitst mag worden omdat 120 m2 'te klein' zou zijn voor twee huishoudens. Door woningvorming te stimuleren in plaats van te beperken, creëren we woningen voor starters, alleenstaanden, gescheiden ouders en ouderen die willen doorstromen. Daarmee wordt tevens de druk op de sociale sector verlicht en kan Haarlem beter voorzien in de vraag naar betaalbare en energiezuinige woonruimte.

Het college begrijpt de wens om meer flexibiliteit te bieden voor het splitsen van grotere woningen en het creëren van kleinere eenheden, zoals compacte studio’s. We zien ook de noodzaak om tegemoet te komen aan de vraag naar betaalbare en energiezuinige woonruimte voor diverse groepen. Echter, in Haarlem ligt de nadruk momenteel op het toevoegen van woningen via nieuwbouwprojecten, met een programmatische verdeling van 40% sociaal, 40% middeldure huur en 20% vrije sector, conform de Spelregels voor sociale huur en het middensegment. Hierin zijn onder andere afspraken gemaakt over betaalbaarheid, uitpondingstermijn, indexering huurprijzen etc. De op te leveren woningen bij deze nieuwbouwprojecten zijn vrijwel allemaal appartementen, wat goed aansluit bij de verwachte vraag naar woningen in de stad. We verwachten dat deze projecten in de komende periode de meeste behoefte zullen dekken, wat het minder wenselijk maakt om ook kleinere woningen in de bestaande stad te realiseren, zeker wanneer we rekening houden met de impact op de leefbaarheid en de voorzieningen in de omliggende wijken. Het college blijft zich inzetten voor een uitgebalanceerde woningmarkt en zal de mogelijkheid van woningvorming blijven onderzoeken. Tegelijkertijd is het belangrijk om te waarborgen dat we de bestaande woonomgeving en de infrastructuur niet te veel onder druk zetten.

De laatste jaren heeft het beleid van de gemeente en o.a. wethouder Roduner een positieve impact gehad op de kwaliteit van de woningvoorraad en het aantal betaalbare woningen. Met name aan de randen van de stad.

Dank voor uw positieve feedback over het beleid van de gemeente en de impact die het heeft gehad op de woningvoorraad en betaalbare woningen in de stad. We waarderen uw betrokkenheid en expertise als architect in de regio, en het is goed om te horen dat de recent ingezette ontwikkelingen gewaardeerd worden.

Als architect, werkzaam in de regio, heb ik vooral te maken met verbouwingen en transformaties. Soms gaat het om monumentale panden, vaak zijn het gebouwen in of rondom de binnenstad. Gebouwen die de stad haar karakter geven, en waar qua woonruimte nog heel veel kansen liggen. Ik hoop daarom dat het beleid van de gemeente (nog) meer ruimte zal geven aan eigenaren en aan investeerders: Extra woningen, meer en beter onderhoud en verdere verduurzaming.

Het college is zich bewust van de waarde van transformaties en verbouwingen, vooral van gebouwen die bijdragen aan het karakter van de stad, zoals monumentale panden en andere historische structuren in en rondom de binnenstad.

1. De regels zijn vaak star, er is geen uitzondering mogelijk. Toen de huidige HVV net nieuw was, kreeg ik het verzoek van een opdrachtgever om een grote woning aan de rand van het centrum te doen verbouwen tot drie woningen. De bestaande woning van netto maar liefst 450 m2 (gebruiksoppervlak) kon met eenvoudige ingrepen verbouwd worden tot drie grondgebonden woningen van ca. 150 m2. Eigen parkeerruimte was er in ruime mate, voor auto’s en voor fietsen, maar het plan liep stuk op het recent ingestelde verbod om te splitsen. Heel jammer, want het plan zou drie gezinnen kunnen huisvesten, en tegelijk voldoen aan de wens van de gemeente om betaalbare woningen te creëren. Alleen bleek uitzondering niet mogelijk. Ik zou dus pleiten voor een aanvullend artikel in de HVV, waarin maatwerk mogelijk is.

Het college kiest er bewust voor om geen uitzondering te maken op de regels voor splitsing. De reden hiervoor is dat het splitsingsbeleid primair gericht is op het behouden van de leefbaarheid in onze wijken en het waarborgen van een diverse woningvoorraad, hier horen ook grote woningen bij. Splitsing van grote woningen kan namelijk leiden tot de afname van de beschikbaarheid van gezinswoningen, die essentieel zijn voor het behoud van de sociale balans in de stad. Het behouden van grote woningen is ook belangrijk om een verscheidenheid aan huishoudens, waaronder grotere gezinnen, in Haarlem te kunnen huisvesten.

2. De regels zijn soms niet goed uit te leggen aan opdrachtgevers. Het verbod om te splitsen ligt bij de ‘liberalisatiegrens’. Bij het opstellen van

We begrijpen dat de wijzigingen in de wetgeving en de verschuiving van de liberalisatiegrens verwarring kunnen veroorzaken. Het college zet zich in om via verschillende kanalen altijd helder te communiceren.

Het is belangrijk dat we de stad blijven ontwikkelen zonder haar historische waarde te verliezen, en we blijven werken aan een beleid dat zowel ruimte biedt voor vernieuwing als respect voor de erfgoedwaarde van onze gebouwen.

Daarnaast willen we benadrukken dat het introduceren van maatwerk, hoewel het op het eerste gezicht een oplossing lijkt, vaak kan leiden tot onduidelijkheid en inconsistentie in de toepassing van het beleid. Dit zou niet alleen de uitvoering van het beleid bemoeilijken, maar ook kunnen zorgen voor ongelijke behandeling van verschillende situaties. Het huidige beleid is erop gericht om duidelijke, transparante richtlijnen te bieden die zowel de belangen van woningzoekenden als de leefbaarheid in de stad beschermen.

10/14

de vorige HVV was dat de grens tussen sociale huur en de vrije sector. Met het beleid van voormalig minister Hugo de Jonge is er een middensegment bijgekomen. Veel Haarlemse woningen, met name in en rond de binnenstad, vallen hier van oudsher binnen, en dat is passend in het beleid om te voldoen aan de vraag naar betaalbare woningen. Alleen, zonder echte beleidswijziging zijn deze woningen van de vrije sector naar het middensegment verschoven, en is de liberalisatiegrens tussen het middensegment en de vrije sector komen te liggen. De liberalisatiegrens is daarmee in korte tijd opgetrokken van een huurwaarde van ca. € 600 à 700 per maand tot inmiddels ca. € 1.184 per maand. De reden hiervan is mij niet duidelijk, de grens lijkt willekeurig te zijn. Want waarom zou je een woning in het middensegment niet mogen splitsen en separaat mogen verkopen? Ik zou pleiten om de liberalisatiegrens te plaatsen tussen de sociale huur en het middensegment.

Bij de oorspronkelijke invoering van het vergunningstelsel was er altijd al het beleidsvoornemen om ook woningen in het middensegment binnen het stelsel te laten vallen. Dit is terug te lezen bij de vaststelling van de regels destijds. Sindsdien is van Rijkswege het gereguleerde segment aldus uitgebreid, waardoor dit type woningen ook binnen de liberalisatiegrens vallen. Het college deelt uw mening dan ook niet dat de grens willekeurig is vastgesteld. De liberalisatiegrens is een wettelijk vastgestelde grens, de gemeente heeft hier zelf geen invloed op. Deze grens bepaalt de scheiding tussen gereguleerde huurwoningen en de vrije sector, en wordt periodiek aangepast door het Rijk.

3. Het bouwarchief is niet altijd op orde. Misschien valt dit buiten het bestek van de HVV, maar ik loop regelmatig tegen het volgende aan. Vaak sluiten het bouwarchief, de BAG, en de OZBaanslagen die eigenaren/ gebruikers krijgen, niet op elkaar aan. Ik weet dat er in het verleden vaak mondelinge afspraken zijn gemaakt met bouwtoezicht en de brandweer, maar dat die afspraken niet altijd in de archieven zijn opgenomen. Zo kom ik woongebouwen in het bouwarchief tegen die bijvoorbeeld nog als ‘herenhuis uit 1880’ bekend staan, terwijl de BAG en de OZB-belasting wel uitgaan van meerdere woningen. Bij het aanvragen van een omgevingsvergunning (bouwvergunning) kijkt VTH naar de laatste verleende vergunning, en geeft dan aan dat de bestaande toestand niet legaal is. Terwijl de huidige dan wel de vorige eigenaar te goeder trouw is geweest. Het zou fijn zijn we meer recht zouden kunnen ontlenen aan andere bronnen, zoals de BAG en OZB/WOZ.

Aan OZB en BAG kunnen geen (rechtstreekse) rechten worden ontleend. Het geeft (verplicht) de feitelijke situatie weer, zelfs als deze illegaal is. Dat betekent dus niet dat het bouwarchief niet op orde is. Zoals u ook benoemd in uw reactie is de laatst vergunde toestand bepalend. Als een eigenaar beweert dat een vergunning is verleend, maar deze niet in het bouwarchief zit, is het aan de eigenaar om deze vergunning en/of andere bewijsstukken te overleggen.

Het splitsen van woningen zou door de gemeente aangemoedigd moeten worden omdat daardoor extra woningen ontstaan. De realiteit is echter anders. Bij de huidige regels worden splitsingen afgewezen vanwege het niet voldoen aan de parkeereisen. In een project aan het Marjoleinpad in Haarlem is een splitsing om die reden gestrand. In betreffende wijk zijn er meer dan genoeg parkeerplekken. Bovendien is het een wijk met woonvoorzieningen voor twee woongroepen waarin individuele woningen zijn opgenomen met gemeenschappelijke ruimte. Sommige bewoners hebben gezamenlijk een deelauto, met andere woorden meerdere woningen hebben slechts één parkeerplaats nodig. We kunnen dus aantonen in die wijk dat een parkeereis voor een extra woning als gevolg van een splitsing geen probleem is. Bij de aanvraag van de te splitsen woning is de ‘werkelijke’ parkeerbehoefte als argument afgewezen. Daarnaast bedraagt de oppervlakte van de ‘extra’ woning a.g.v. de splitsing slechts 50m2. Een woning die dus met name geschikt is voor 1-persoon. Is de parkeereis van een parkeerplaats per woning dan echt noodzakelijk? De fiets en het openbaar vervoer zijn goede alternatieven.

Dank voor uw bericht en het delen van uw ervaring met het splitsen van woningen aan het Marjoleinpad. Het college kiest er bewust voor om het splitsen van woningen niet op grote schaal aan te moedigen. De reden hiervoor is dat het splitsingsbeleid primair gericht is op het behouden van de leefbaarheid in onze wijken en het waarborgen van een diverse woningvoorraad, hier horen ook grote woningen bij. Splitsing van grote woningen kan namelijk leiden tot de afname van de beschikbaarheid van gezinswoningen, die essentieel zijn voor het behoud van de sociale balans in de stad. Het behouden van grote woningen is ook belangrijk om een verscheidenheid aan huishoudens, waaronder grotere gezinnen, in Haarlem te kunnen huisvesten. Daarnaast willen we benadrukken dat het introduceren van maatwerk, hoewel het op het eerste gezicht een oplossing lijkt, vaak kan leiden tot onduidelijkheid en inconsistentie in de toepassing van het beleid. Dit zou niet alleen de uitvoering van het beleid bemoeilijken, maar ook kunnen zorgen voor ongelijke behandeling van verschillende situaties. Het huidige beleid is erop gericht om duidelijke, transparante richtlijnen te bieden die zowel de belangen van woningzoekenden als de leefbaarheid in de stad beschermen.

Hoewel we het spijtig vinden dat de afweging van VTH in dit geval niet naar wens is uitgevallen, willen we benadrukken dat het altijd mogelijk is om bezwaar te maken tegen een besluit. Dit biedt de kans om een inhoudelijke heroverweging van de situatie te vragen.

11/14

Bovendien ligt de wijk waar we het over hebben net onder de nieuwe Openbaarvervoers Hub. Kortom een parkeereis voor een extra kleine woning voortkomend uit een splitsing mag niet doorslaggevend zijn en die parkeereis moet komen te vervallen. 27

Er worden door een aantal fracties vragen gesteld over het bieden van meer ruimte voor splitsen. Daarbij wordt nav inspreker ook gevraagd om kadastraal splitsen mogelijk te maken in gebieden met gereguleerd parkeren. Er wordt ook gevraagd om in de toekomst uberhaupt meer ruimte te beiden voor splitsen. Waarom mag splitsen niet, maar kamerverhuur wel. Waarom zijn we zo streng bij reeds gesplitste woningen? En tot slot ook aandacht voor, naast splitsen, de mogelijkheden voor het vergroten van woningen.

Volgens de omgevingsvisie hebben grootschalige woningontwikkelingen de voorkeur boven kleinschalige initiatieven zoals optoppen of splitsen. Grootschalige projecten dragen meer bij aan de ambities uit de omgevingsvisie, maken een betere inpassing van parkeerruimte en andere claims op de openbare ruimte mogelijk, voldoen beter aan eisen rond betaalbaarheid en versterken de openbare ruimte als geheel. Een verruiming van beleid gericht op splitsen, is volgens het college onnodig en onwenselijk. Onnodig, omdat er al gewerkt wordt aan de realisatie van 12.000 woningen van 2025 tot en met 2040. De huidige plancapaciteit van circa 15.000 woningen ligt ruim boven de verwachte woningbehoefte in Haarlem, zoals doorgerekend tot 2030 en 2040. Onwenselijk, omdat splitsen vaak leidt tot verlies van ruime woningen ten gunste van kleinere appartementen, wat de beschikbaarheid voor gezinnen beperkt en de doorstroming op de woningmarkt belemmert. Ook zorgt splitsen voor een verhoogde druk op de openbare ruimte en de leefbaarheid. Wel ziet het college ruimte voor uitzonderingen, zoals bij Wonen Boven Winkels, waar splitsing de leefbaarheid kan versterken. Ook kan er meer ruimte komen voor onzelfstandige of collectieve woonvormen onder beheer van woningcorporaties. Daarmee kunnen afspraken worden gemaakt over betaalbaarheid en leefbaarheid, waardoor nadelen grotendeels worden ondervangen.

Tot slot merkt het college op dat binnen de huidige regels al veel mogelijk is: jaarlijks worden circa 50–100 woningen toegevoegd buiten de reguliere plancapaciteit, die wel worden meegenomen in de jaarlijkse woningbouwrapportages.

kamerverhuur / woning delen / hospitaverhuur - (zie ook bij splitsen) vragen over verschil qua impact op leefbaarheid. Opmerkingen vanuit een aantal fracties dat de ambitie te laag is geformuleerd. Woningdelen met 2 personen moet bijvoorbeeld kunnen zonder inzet van bureau's die bemiddelen. Er is toename aan 1 persoonshuishoudens, sneller meer betaalbare woningen. Mag meer ambitie op. helpt tegen eenzaamheid. 40% woont alleen.

Gelet op de risico's van woningdelen (druk op de openbare ruimte, risico op overlast) heeft het college in eerste instantie ingezet op vormen van woningdelen voor een specifieke groepen en op de corporatievoorraad. Op basis van uw reactie stelt het college voor om - binnen de corporatievoorraad - een pilot voor woningdelen (via kamergewijze verhuur of via friendscontracten) te starten voor verschillende doelgroepen (zonder ondersteuningsbehoefte). Inzet is om de komende jaren afspraken te maken voor maximaal een 20-tal woningen waarin ervaring wordt opgedaan met: de belangstelling, het werken met een vooraf afgesproken gestandaardiseerd proces bij de vergunningverlening en de ervaringen vanuit de omgeving.

dakloze gezinnen - vanuit agenderingsvoorstel. Voorrang voor dakloze gezinnen met kinderen, zit niet voldoende in huisvestingsverordening.

De concept-Huisvestingsverordening biedt in de huidige vorm al een aanvullende mogelijkheid voor dakloze gezinnen met minderjarige kinderen; de mogelijkheid om een urgentie aan te vragen op sociale gronden is nieuw toegevoegd als urgentiecategorie waar deze groep (mogelijk) gebruik van kan maken. De voorwaarden staan uitgewerkt in de Nadere regels Woonurgentie en de aanvragen worden getoetst door de urgentiecommissie. Tijdens de commissievergadering is daarbovenop door de wethouder toegezegd om de 'Tijdelijke urgentieregeling koplopersgroep Actieplan Housing First' zodanig aan te passen dat deze groep ook via deze weg gehuisvest kan worden. In eerste instantie wordt ingezet op 6 toewijzingen (twee per corporatie) van zelfredzame dakloze gezinnen binnen de kaders 'Wonen eerst''. Voorbehoud hierbij is de samenwerking/instemming van de corporaties. We gaan hierover in gesprek. Met betrekking tot de gezinnen die nu nog in de opvang zitten en voor wie het Pact voor Uitstroom, de nieuwe urgentiecategorie op sociale gronden, ofwel de aangepaste tijdelijke urgentieregeling geen oplossing biedt gaat het college in gesprek met de corporaties om een oplossing te vinden.

12/14

Geachte griffie, Aangezien ik niet in de gelegenheid ben in te spreken op de vergadering van 9 oktober 2025 wil ik het volgende onder de aandacht brengen van de leden van de Commissie Ontwikkeling. Het betreft agendapunt 9.1 Concept Huisvestingsverordening Zuid Kennemerland /Ijmond: Haarlem 2026 vrijgeven voor inspraak. De panden zijn : Gierstraat 16-20, Rozenstraat 11-17, Spaarnwouderstraat 5. Ik vertegenwoordig de eigenaren van 6 panden in Haarlem welke in de jaren 2013-2015 met omgevingsvergunning zijn gerenoveerd tot appartementen. Van de 6 panden is in 2024 gebleken dat 3 panden door onbekende reden niet zijn gesplitst. De aanvraag is wel gedaan bij de notaris maar niet uitgevoerd. Van de niet gesplitste panden voldoen een aantal appartementen niet aan de 50 M2 eis. Op grond van deze eis is mij door de notaris medegedeeld dat een splitsingsvergunning nodig is. Ook navraag bij uw ambtenaren bleek dat het mogelijk is dat op basis van de geldende verordening geen splitsingsvergunning zal worden afgegeven. Om wel aan de eis van 50m2 te kunnen voldoen zijn wij derhalve genoodzaakt om in de toekomst alsnog leegkomende appartementen samen te voegen tot appartementen die groter zullen zijn dan 50 M2. In de huidige situatie vallen de appartementen in de sector middenhuur/sociale sector. Na samenvoeging zullen de appartementen in de vrije sector vallen.

Dit betekent dat er aan de huidige woonruimte appartementen zullen worden onttrokken en er minder appartementen worden toegevoegd aan de woningvoorraad die tevens in de vrije sector vallen. Dit kan naar mijn mening niet de bedoeling zijn. Hoewel eigenaren niet voornemens zijn de panden uit te ponden is het gezamenlijk bezit van ongesplitste panden een ongewenste situatie wanneer partijen het bezit in de toekomst willen verdelen bij beëindiging van de onderlinge samenwerking.

Het splitsen van appartementsrechten is onder andere bedoeld om te voorkomen dat goedkopere huurwoningen verdwijnen en als kleine woningen op de koopwoningmarkt terechtkomen. Het splitsen in appartementsrechten is al heel lang vergunningplichtig (ook in de periode die u noemt), met bovenstaand doel. De norm van 50m2 is gekoppeld aan de ondergrens voor woningvormen, welke vervolgens weer is gekoppeld aan de ondergrens voor middenhuurwoningen in het nieuwbouwpgrogramma, dit is een bewuste keuze van de gemeenteraad bij vaststelling van de kaders. Het college zie daarom geen aanleiding om de ondergrens te wijzigen.

Gegeven het voorgaande dring ik sterk aan op het opnemen van een bepaling in de nieuwe huisvestingsverordening dat in geval van splitsing van panden die reeds met omgevingsvergunning bouwkundig zijn gesplitst niet behoeft te worden voldaan aan de eis van 50 M2 en deze zonder splitsingsvergunning kunnen worden gesplitst. Het gaat om 45 appartementen, waarvan 41 middenhuur en 4 sociale huur. Ik verzoek u deze schriftelijke inspreekbijdrage te delen met alle woordvoerders van de commissie ontwikkeling

1.4: Slimmer gebruik van de bestaande voorraad Met het oog op de afnemende woningbezetting is het terecht dat de gemeente kansen ziet voor meer kameraanbod. We kunnen meewerken aan hospitaverhuur en aan groepswonen waarbij een professionele ondersteunende organisatie is betrokken (intermediaire verhuur). We vinden het verdedigbaar dat de gemeente via het omgevingsplan grip wil houden op woningdelen van 3 of meer personen. We zouden echter graag de vergunningsvrije mogelijkheid krijgen om woningen te laten bewonen door twee eenpersoonshuishoudens

Volgend deel →

De tekst is automatisch uit het bestand gehaald en kan afwijken van het origineel (kolommen, tabellen en koppen lopen door elkaar). Het officiële stuk bij de gemeente is leidend. Bron: https://api.notubiz.nl/document/16372197/2