Bijlage 1 Taxatierapport

Taxatierapport Belgiëlaan 3, Haarlem

Maart 2024

Taxatierapport Belgiëlaan 3, Haarlem

Stichting Sint Jacob

AAG Organisatie & Vastgoed bv G.C. (Bert) van Scherpenzeel MRE MRICS REV RT, RICS Registered Valuer

AAG projectcode: 305299 Bestandsnaam: taxatierapport Belgiëlaan 3, Haarlem ’s-Hertogenbosch, maart 2024

Het Wielsem 10 Postbus 90161 5200 MP ’s-Hertogenbosch k.v.k. 16066331

Maart 2024

T 073 - 640 97 77 E info@aag.nl W www.aag.nl

Pagina 2 / 51

Taxatierapport Belgiëlaan 3, Haarlem

Inhoudsopgave 1. Algemene gegevens .................................................................................................... 6 1.1. Opdrachtgever ...................................................................................................... 6 6 1.2. Taxateur............................................................................................................... 6 1.3. Waardepeildatum en andere relevante data .............................................................. 6 2. Doel van de taxatie / te taxeren belang ...................................................................... 7 2.1. Onderwerp van de taxatie ....................................................................................... 7 2.2. Doel van de taxatie ................................................................................................ 7 2.3. Uitgangspunten ..................................................................................................... 8 3. Verklaringen taxateur ................................................................................................. 9 4. Juridische status van het object ................................................................................ 13 4.1. Privaatrechtelijke aspecten ................................................................................... 13 4.1.1.

Geraadpleegde informatie: ......................................................................... 13 4.1.2. Eigendomssituatie ..................................................................................... 13 4.1.3. Bijzonderheden ......................................................................................... 13 4.2. Publiekrechtelijke aspecten ................................................................................... 13 4.2.1. Geraadpleegde informatie .......................................................................... 13 4.2.2. Vigerend bestemmingsplan......................................................................... 14 4.2.3. Bijzonderheden ......................................................................................... 14 4.2.4. Wet voorkeursrecht gemeenten .................................................................. 14 4.2.5. Monument ................................................................................................ 14 4.3. Verontreiniging, milieu ......................................................................................... 14 4.3.1. Geraadpleegde informatie .......................................................................... 14 4.3.2. Bijzonderheden ......................................................................................... 15 4.4.

Fiscale aspecten .................................................................................................. 15 4.4.1. Bijzondere fiscale aspecten ......................................................................... 15 5. Omschrijving gebruik en omgeving ........................................................................... 16 5.1. Getaxeerde ......................................................................................................... 16 5.2. Gebruik .............................................................................................................. 16 5.2.1. Huidig gebruik .......................................................................................... 16 5.2.2. Voorgenomen gebruik ................................................................................ 16 5.2.3. Gebruiksmogelijkheden .............................................................................. 16 5.3. Overig ................................................................................................................ 16 5.3.1. Wijk, stand en aard van belendingen ........................................................... 16 5.3.2. Parkeermogelijkheden ............................................................................... 16 5.3.3. Overige omgevingsfactoren ........................................................................ 17 6.

Gebruikssituatie ........................................................................................................ 18

Maart 2024

Pagina 3 / 51

Taxatierapport Belgiëlaan 3, Haarlem

7. Technische omschrijving object................................................................................. 19 7.1. Technische omschrijving ....................................................................................... 19 7.1.1. Bouwjaar / bouwperiode ............................................................................ 19 7.1.2. Bouwaard, materialen en constructie ........................................................... 19 7.2. Duurzaamheid van de getaxeerde zaak .................................................................. 19 7.2.1. Duurzame en energetische voorzieningen..................................................... 19 7.2.2. Energielabel ............................................................................................. 19 7.3. Onderhoudstoestand ............................................................................................ 19 Het geheel ziet er verzorgd uit. Zeker gezien het gebruik en het feit dat het geheel 10 jaar oud is. 19 7.3.1. Globale omschrijving ................................................................................. 19 7.3.2. Indicatie onderhoudstoestand ..................................................................... 19 7.3.3. Exploitatiekosten ....................................................................................... 20 7.3.4.

Achterstallig onderhoud ............................................................................. 20 8. Onderbouwing van de waarde ................................................................................... 21 8.1. Taxatiestandaard, taxatiemethodieken en rekentechnieken ....................................... 21 8.1.1. AAG Taxatiemodel ..................................................................................... 21 8.1.2. Toegepaste taxatiemethodieken en rekentechnieken ..................................... 21 8.2. Backtesting ......................................................................................................... 21 8.3. Beoordeling ........................................................................................................ 21 8.3.1. Locatie ..................................................................................................... 21 8.3.2. Onroerende zaak ....................................................................................... 21 8.3.3. Courantheid voor verhuur en/of verkoop ..................................................... 21 8.3.4. Alternatieve aanwendbaarheid .................................................................... 22 8.4. SWOT-analyse en marktbenadering/marktvisie ....................................................... 22 8.5.

Marktbenadering en –visie .................................................................................... 22 8.6. Benadering marktwaarde ...................................................................................... 22 8.7. Referenties huur .................................................................................................. 24 8.8. Referenties koop.................................................................................................. 24 8.9. Optimale aanwending / Highest And Best Use (HABU) .............................................. 24 9. Conceptrapportage .................................................................................................... 25 9.1. (Eventuele) aanpassingen op conceptrapportage ..................................................... 25 9.2. Wezenlijke veranderingen in de waarde voor of na waardepeildatum .......................... 25 10. Overige mededelingen ............................................................................................... 26 11. Datering en ondertekening ........................................................................................ 27 Bijlage 1. Normblad taxatierapport commercieel vastgoed ............................................. 28 Bijlage 2. Berekeningen ..................................................................................................

45 Bijlage 3. Opdrachtbrief .................................................................................................. 46 Bijlage 4. Kadastrale kaart ............................................................................................. 47

Maart 2024

Pagina 4 / 51

Taxatierapport Belgiëlaan 3, Haarlem

Bijlage 5. Kadastraal uittreksel ....................................................................................... 48 Bijlage 7. Foto’s .............................................................................................................. 49 Bijlage 8. Gebruikte documenten .................................................................................... 51

Maart 2024

Pagina 5 / 51

Taxatierapport Belgiëlaan 3, Haarlem

1. Algemene gegevens 1.1. Opdrachtgever Naam opdrachtgever:

Stichting Sint Jacob

Straat en huisnummer:

Postbus 4960 2033 PZ Haarlem

Postcode: Woonplaats: Opdracht namens opdrachtgever verstrekt door: Functie:

De heer B.B. Spruit Manager Vastgoed

1.2. Taxateur Naam taxateur: Werkzaam bij en handelend namens: Lid van beroeps- of branchevereniging: Taxateur is ingeschreven bij taxateursregister: Onder registratienummer: Taxateur is bij het NRVT ingeschreven in Kamer(s): Taxateur heeft aantekening c.q. addendum Grootzakelijk Vastgoed:

Naam 2e taxateur: Werkzaam bij en handelend namens: Lid van beroeps- of branchevereniging: Taxateur is ingeschreven bij taxateursregister: Onder registratienummer:

G.C. (Bert) van Scherpenzeel MRE MRICS REV RT RICS Registered Valuer AAG Organisatie & Vastgoed bv VBO REV-taxateur (Recognised European Valuer door TEGoVA) RICS onder nummer 1295671 Kamer Bedrijfsmatig Vastgoed Grootzakelijk Vastgoed

V.C. (Camiel) Rommens AAG Organisatie & Vastgoed bv VBO REV-taxateur (Recognised European Valuer door TEGoVA) REV-taxateur onder nummer: REV-NL/VBO/2021/5

1.3. Waardepeildatum en andere relevante data Datum opdracht: Datum opname en inspectie: Waardepeildatum: Datum concept taxatierapport: Datum taxatierapport:

Maart 2024

14 november 2023 3 november 2023 3 november 2023 27 december 2023 8 maart 2024

Pagina 6 / 51

Taxatierapport Belgiëlaan 3, Haarlem

2. Doel van de taxatie / te taxeren belang 2.1. Onderwerp van de taxatie Korte objectomschrijving: Het te taxeren object betreft een tijdelijk gebouw bestaande uit 88 onzelfstandige woonunits, alsmede ondersteunende ruimtes. Adres: Belgiëlaan 3 te Haarlem Te taxeren belang: Volledig eigendom Voor de volledigheid merkt taxateur op dat het alleen de opstallen betreft die gewaardeerd zijn. Derhalve niet de grond waar het gebouw op staat.

2.2. Doel van de taxatie Het doel van de taxatie is het vaststellen van de marktwaarde ten behoeve van: het maken van een verkoopbeslissing. Met als grondslag: vrij van huur en gebruik. Opdrachtgever heeft gevraagd om de waardes: - marktwaarde bij verkoop van de units aan de gemeente; - marktwaarde bij verkoop van de units aan de markt. De marktwaarde is de waarde die de opdrachtgever nodig heeft voor het verkrijgen van toestemming van het College Sanering Zorginstellingen. In onderhavige opdracht was een opdracht tot bepaling van de marktwaarde onder bijzonder uitgangspunt dat de gemeente zou kopen passender geweest. In de feitelijke uitwerking is er geen rekening gehouden met de gemeente als bijzondere koper. Het getaxeerde object is per waarde peildatum getaxeerd op: Marktwaarde bij verkoop van de units aan de gemeente: € 1.100.000,--. kosten koper (naar beneden afgerond op honderdduizenden euro’s). Zegge: een miljoen eenhonderdduizend euro. Marktwaarde bij verkoop van de units aan de markt: € 1.600.000,--. (naar beneden afgerond op honderdduizenden euro’s). Waarbij is verondersteld dat het sec gaat om de units en derhalve geen kosten koper van toepassing is. Zegge: een miljoen zeshonderdduizend euro. Het betreft een gebouw dat is opgebouwd uit verplaatsbare units.

De units zijn onroerende zolang zij op de huidige locatie staan, bij het verplaatsen van de units worden zij roerend en is het in beginsel niet aan de taxateur om de waarde van de roerende zaken te bepalen. Echter zodra de units weer in gebruik zijn, betreft het opnieuw een onroerende zaak. Taxateur is derhalve van mening dat het te taxeren object weliswaar roerend kan zijn, maar dat het naar de aard van het gebruik van de units bedoelt is als onroerende zaak.

Maart 2024

Pagina 7 / 51

Taxatierapport Belgiëlaan 3, Haarlem

Deze taxatie betreft een: Volledige taxatie.

2.3. Uitgangspunten Voor deze taxatie is taxateur van de volgende uitgangspunten uitgegaan: • Taxateur verklaart dat de opname van het object ten behoeve van de taxatie geen bouwtechnische keuring is. • Wijzigen de wet- en regelgeving dan kan dit invloed hebben op de getaxeerde waarde. De mate van invloed van toekomstige wijzigingen in wet- en of regelgeving is niet in de vaststelling van de waarde meegenomen. • Taxateur gaat uit van de waardering van het object zoals omschreven. Wordt het getaxeerde object in een andere omvang gewaardeerd en of in eigendom overgedragen dan kan dit invloed op de waarde hebben. • De getaxeerde waarden worden gebaseerd op inschattingen en niet op vaststaande gegevens. • Om hun opdrachtgevers bij te staan in de omstandigheden die aanleiding geven tot de taxatie of waardebepaling, moeten taxateurs soms uitgangspunten hanteren met betrekking tot de interpretatie van juridische documenten. Desalniettemin moet men zich ervan bewust zijn dat de interpretatie van juridische documenten een kwestie voor juristen is. De taxateur moet in zulke situaties verklaren dat de aangenomen uitgangspunten door de juristen van de opdrachtgever gecontroleerd moeten worden en dat de taxateur geen verantwoordelijkheid of aansprakelijkheid aanvaardt voor de “juiste” interpretatie van de juridische eigendom van de opdrachtgevers in het object.

• Het getaxeerde betreft tijdelijke units, die naar opgave, op basis van een tijdelijke omgevingsvergunning zijn geplaatst. Zolang de units er staan is er sprake van een onroerende zaak. Dat neemt niet weg dat het gebouw een roerende zaak wordt op het moment dat dit verplaatst wordt naar een ander perceel. Taxateur is van mening dat de waardering van roerende zaken in beginsel niet zijn expertise is. De mate waarin de, eventueel te ontstane, roerende zaak te vergelijken is met een onroerende zaak zorgt ervoor dat taxateur van mening is dat hij over voldoende expertise beschikt om de waarde van het getaxeerde te kunnen bepalen. Daarnaast merkt taxateur op dat er in Nederland geen taxateur(s) roerende zaken actief is (zijn) die het getaxeerde met meer kennis en of kunde kunnen waarderen.

Maart 2024

Pagina 8 / 51

Taxatierapport Belgiëlaan 3, Haarlem

3. Verklaringen taxateur Verklaringen taxateur intern / extern: De taxateur verklaart niet in dienstbetrekking te staan tot de opdrachtgever of een aan hem gelieerde vennootschap. Opdrachtbrief: Op 14 november 2023 is door taxateur een opdrachtbrief verzonden aan opdrachtgever welke door taxateur getekend door opdrachtgever is retour ontvangen. Tussen het verzenden van de opdrachtbrief en het feitelijk uitbrengen van de taxatie zijn wel wijzingen gedaan op de opdracht. De opdrachtbrief is als bijlage 8 aangehecht aan de rapportage. De taxateur hanteert het normblad: Zie bijlage 1. De taxateur verklaart hierbij dat hij: • in staat is een onafhankelijke en onbevooroordeelde taxatie te leveren; • in welke hoedanigheid dan ook, noch contractueel, noch juridisch, noch op enkele andere wijze is gebonden aan de opdrachtgever, het object, de eigenaar van het object, de eventuele verhuurder van het object, de financier van het object of eventuele andere belanghebbenden bij het object; • werkzaamheden verricht voor AAG Organisatie & Vastgoed bv en niet in loondienst is en geen andere betrekking heeft bij de eigenaar van het getaxeerde object of betrokken financier / bancaire instelling; • niet eerder is betrokken bij enige opdracht die gerelateerd is aan het onderhavige object; • niet recentelijk betrokken is geweest c.q.

binnen afzienbare termijn wordt betrokken bij het waarderen van andere onroerende zaken (in welke hoedanigheid dan ook), welke betrokkenheid eventueel kan leiden tot belangenverstrengeling; • kennis heeft van de IVS en voldoet aan alle gestelde kwaliteitseisen; • kennis heeft van de EVS en voldoet aan alle gestelde kwaliteitseisen; • de taxatie heeft uitgevoerd in overeenstemming met de geldende RICS-taxatiestandaarden IVS; • de taxatie zal uitvoeren in overeenstemming met de regels uit de geldende EVS; • de taxatie zal uitvoeren conform de reglementen van het NRVT; • zich zal onderwerpen aan de tuchtrechtspraak van VBO makelaar en het NRVT; • de werkzaamheden zal verrichten in overeenstemming met de Beroeps- en gedragscode van VBO Makelaar; • tegen beroepsaansprakelijkheid is verzekerd conform de voorwaarden die VBO Makelaar en de RICS daaraan stellen en dat de premie van deze verzekering is voldaan; • uitsluitend tegenover de opdrachtgever, slechts voor het doel van de opdracht en slecht gedurende de geldigheid van de taxatie verantwoordelijkheid aanvaard ten aanzien van de inhoud. Indien er afgeweken is van een van bovengenoemde standaarden of regels, dan heeft taxateur verklaard in welke mate en met welke redenen hiervan is afgeweken. Taxateur valt onder de Wet ter voorkoming van witwassen en financieren van terrorisme (Wwft). Zie ook www.fiu-nederland.nl.

Maart 2024

Pagina 9 / 51

Taxatierapport Belgiëlaan 3, Haarlem

Wij gaan met uiterste zorgvuldigheid om met uw persoonsgegevens. Meer informatie hierover kunt u vinden op onze website: https://www.aag.nl/over-aag/privacy-statement/. Waar in dit taxatierapport ‘het object’ of ‘het getaxeerde object’ staat vermeld, kan ook respectievelijk ‘de objecten’ of ‘de getaxeerde objecten’ worden bedoeld. Gehanteerde valuta Alle bedragen zijn in euro’s €. Verklaring beperkte geldigheid taxatie De taxatie is gedaan per waardepeildatum. Alle wijzigingen in de invloedsfeer van het object kunnen tot een andere marktwaarde leiden. Mocht de waardepeildatum al enige tijd in het verleden liggen, kunt u met ondergetekende contact opnemen voor een actualisatie van de marktwaarde. Kennis taxateur De taxateur verklaart dat hij over voldoende kennis en ervaring beschikt met betrekking tot taxatie van vastgoed in de plaats en de categorie waaronder het desbetreffende vastgoedobject valt, dan wel de opdrachtgever op de hoogte te hebben gesteld van de ontoereikendheid daarvan alvorens de opdracht te aanvaarden en assistentie te hebben ingeroepen van een of meer competente personen met kennis van zaken. Opgemerkt wordt dat taxateur bij uitgangspunten ook opmerkingen heeft gemaakt met betrekking tot kennis. Schattingsonzekerheid Bij het taxeren van vastgoed is er vrijwel altijd sprake van enige vorm van schattingsonzekerheid, zo ook in onderhavig geval.

Een taxatie blijft een zo zorgvuldig mogelijk theoretische berekening van de waarde van het vastgoed. Deze schattingsonzekerheid kan het gevolg zijn van: • Onzekere marktomstandigheden; • Gebrek aan marktinformatie, waaronder het ontbreken van zuivere c.q. exact vergelijkbare referentietransacties; • Algemene taxatie onnauwkeurigheid; • Geopolitieke ontwikkelingen; • De vastgoedmarkt voor units nog in ontwikkeling is.

Maart 2024

Pagina 10 / 51

Taxatierapport Belgiëlaan 3, Haarlem

Gebruikte informatie Ontvangen gegevens Per object: Tekeningen; NEN 2580 meetstaat; Eigendomsbewijs/-bewijzen; Bij recente aan-/verkoop: koopovereenkomst; Bij Vereniging van Eigenaren (VvE): akte van splitsing, splitsingstekening, meest recente financiële stukken en notulen laatste algemene ledenvergadering(en); Bij erfpacht: akte levering erfpacht; Bouwjaar; Meerjaren Onderhouds Plan; Eigendom beperkende overeenkomsten (voorbeeld leaseovereenkomst); Bij opstal: akte van opstal. Een digitaal overzicht met per cliënt een opgave van de ontvangen bekostiging;

Ontvangen van

Validatie

Gebruikt

Opdrachtgever Niet ontvangen. Niet van toepassing. Niet van toepassing Niet van toepassing.

Ja

Ja

Ja

Ja

Niet van toepassing. Ontvangen. Niet ontvangen. Niet van toepassing. Niet van toepassing. Niet van toepassing.

Een digitale opgave van de ZZP zwaarte en leeftijd van cliënten waar zorg aan wordt geboden; Overige opbrengsten; Een strategisch vastgoedplan door de Raad van Toezicht goedgekeurd; Een overzicht van de lening portefeuille (met o.a. renteherzieningsperiode);

Niet van toepassing.

Een digitaal overzicht met per huurder: metrage in m² VVO (verhuurbare vloeroppervlakte), aantal parkeerplaatsen binnen en buiten, expiratiedatum, actuele huur, btw-plichtig ja/nee, lopende incentives (b.v. huurvrije periode, kortingen) en eventuele opzeggingen; Bij 270/290 BW bedrijfsruimte: de ingangsdatum van de huurovereenkomst en de laatste herzieningsdatum; Een kopie van huurovereenkomst(en) of pachtovereenkomst(en) inclusief eventuele bijlagen, allonges, addendum en side letters; Bij erfpacht of recht van opstal: huidige looptijd, canon of opstalvergoeding afgekocht ja/nee (indien ja: tot wanneer, indien nee: wat is actuele canonverplichting); Indien sprake is van een VvE met een substantiële omvang, dient de eigenaar aan te

Niet van toepassing.

Maart 2024

Niet van toepassing. Niet van toepassing. Niet van toepassing

Niet van toepassing.

Niet van toepassing.

Niet van toepassing.

Niet van toepassing.

Pagina 11 / 51

Taxatierapport Belgiëlaan 3, Haarlem

geven of er bijzonderheden zijn omtrent de liquiditeit van de VvE; Opgave van recent uitgevoerd groot onderhoud en van het actuele en/of nog uit te voeren groot onderhoud; Asbestinventarisatie/bodemonderzoeksrapporten; Energielabel; (Milieu)vergunningen; Bijzondere gebruiksvoorschriften of – bepalingen; Eventuele bijzonderheden die positieve of negatieve invloed op de waarde kunnen hebben.

Niet ontvangen.

Niet ontvangen. Niet ontvangen. Niet ontvangen. Niet ontvangen. Niet ontvangen.

Copyright Dit taxatierapport is uitsluitend voor het genoemde doel (te taxeren belang) bestemd voor opdrachtgever. Ten aanzien van de inhoud wordt door de taxateur uitsluitend tegenover de opdrachtgever en slechts voor het doel van de opdracht verantwoordelijkheid aanvaard. Zonder voorafgaande toestemming mag het rapport niet ter beschikking worden gesteld aan derden. De bijlagen vormen een onlosmakelijk deel van dit taxatierapport. Conceptversie Aan het concept rapport en de daarin vermelde voorlopige waarde(n) kunnen geen rechten ontleend worden. Taxateur behoudt zich het recht voor om dit taxatierapport op grond van veranderingen die de waarde(n) van het object beïnvloeden aan te passen alvorens overgegaan wordt tot afgifte c.q. terbeschikkingstelling van de definitieve taxatie. Een concept rapport houdt een voorlopige vaststelling van de waarde(n) van het object in welke vooruitlopend wordt verschaft op de definitief vast te stellen waarde(n).

Maart 2024

Pagina 12 / 51

Taxatierapport Belgiëlaan 3, Haarlem

4. Juridische status van het object 4.1. Privaatrechtelijke aspecten 4.1.1. Geraadpleegde informatie: Door taxateur is de volgende informatie geraadpleegd: Akte van Levering: Niet geraadpleegd. Kadastraal plan: Niet geraadpleegd. Kadastraal uittreksel: Niet geraadpleegd. Basisregistratie Adressen en Gebouwen: Niet geraadpleegd. Overig: www.vastgoeddata.nl Taxateur merkt op dat het alleen om het gebouw gaat dat bestaat uit tijdelijke units. Voor het plaatsen op de grond die naar opgave eigendom is van de gemeente is een huurovereenkomst aangegaan. Voor onderhavige taxatieopdracht maakt dat in beginsel geen verschil. 4.1.2. Eigendomssituatie Eigenaar/rechthebbende: Stichting Sint Jacob Te taxeren belang: Volledig eigendom van de opstal 4.1.3. Bijzonderheden Op basis van de geraadpleegde informatie acht de taxateur onder meer de volgende (waarde beïnvloedende) bijzonderheden vermeldenswaardig: a. Bijzondere erfdienstbaarheden, bijzondere kwalitatieve rechten en verplichtingen en overige bijzondere lasten en beperkingen: Niet van toepassing. Erfgoedwet: Niet van toepassing. Opstalrecht: Niet van toepassing. b.

Gebruiksbepalingen: Taxateur heeft als reëel verondersteld dat er aan de eisen vanuit wet- en regelgeving wordt voldaan.

c.

Vereniging van Eigenaren: Niet aanwezig.

d.

Ten aanzien van het recht van erfpacht / opstal: Object niet belast met een recht van erfpacht en/of opstal.

e.

Ten aanzien van het recht van vruchtgebruik: Er is geen sprake van een recht van vruchtgebruik.

4.2. Publiekrechtelijke aspecten 4.2.1. Geraadpleegde informatie Door de taxateur is gebruik gemaakt van de volgende informatiebronnen: ☐ Provincie ☐ Gemeente ☐ Kadaster x Ruimtelijke plannen ☐ Bodemloket

Maart 2024

Pagina 13 / 51

Taxatierapport Belgiëlaan 3, Haarlem

4.2.2. Vigerend bestemmingsplan De vigerende bestemming heeft ter plaatse de aanduiding: • Plannaam Schalkwijk • Bestemming recreatieve doeleinden • Planstatus onherroepelijk 22 april 2021 • Vaststellingsdatum 22 april 2021 • Naam overheid gemeente Haarlem • Burgemeester en wethouders hebben op 19 september 2019 een aanvraag omgevingsvergunning ontvangen voor het verlengen van de tijdelijke omgevingsvergunning met kenmerk2O14-O54L7, uiterlijk tot en met 31 december 2025, ten behoeve van de woonzorgcentrum Klein België (Sint Jacob) op het perceel Belgiëlaan 3 in Haarlem. De omgevingsvergunning is verlengd. 4.2.3. Bijzonderheden Op basis van de geraadpleegde informatiebronnen en zijn plaatselijke kennis acht de taxateur onder meer de volgende (waarde beïnvloedende) bijzonderheden vermeldenswaardig: • Het huidige gebruik is: interim huisvestingsvoorziening voor mensen met een zorgvraag. • Het huidige / het voorgenomen gebruik is in overeenstemming met het bestemmingsplan (zie ook punt E.2.a.en b.): • Toekomstige planologische ontwikkelingen: Bij taxateur zijn geen toekomstige planologische ontwikkelingen bekend. 4.2.4. Wet voorkeursrecht gemeenten Het object is belast met een voorkeursrecht krachtens de Wet voorkeursrecht gemeenten (of een voorstel daartoe) ☐ Ja x Nee 4.2.5.

Monument Volgens opgave van opdrachtgever is sprake van een (adviesaanvraag voor) aanwijzing, dan wel aanwijzingsbesluit dan wel registerinschrijving van het object: • als beschermd monument in de zin van de Monumentenwet 1988) ☐ Ja x Nee • tot beschermd stads- of dorpsgezicht of voorstel daartoe (Monumentenwet) ☐ Ja x Nee • tot door de gemeente of de provincie verklaard beschermd monument ☐ Ja x Nee Wel is sprake van de Erfgoedwet: Afschrift inschrijving monument of archeologisch monument in rijksmonumentenregister door minister OCW. Het is niet bekend voor welk gebouw dit geldt, naar verwachting van taxateur is dat de voormalige kerk.

4.3. Verontreiniging, milieu 4.3.1. Geraadpleegde informatie Door de taxateur is gebruik gemaakt van de volgende informatiebronnen: Kadaster x Ruimtelijke plannen Bodemloket

Maart 2024

Pagina 14 / 51

Taxatierapport Belgiëlaan 3, Haarlem

4.3.2. Bijzonderheden a. De onder punt 1 geraadpleegde informatiebronnen hebben ten aanzien van eventuele bodem- en/of grondwaterverontreiniging de volgende informatie opgeleverd: • Historische gegevens: Taxateur heeft geen bijzonderheden aangetroffen. • De volgende informatie over het object/complex of directe omgeving is bekend (gemaakt): Taxateur heeft geen bijzonderheden aangetroffen. b. Op basis van plaatselijke bekendheid ziet de taxateur aanleiding om (een risico van) verontreiniging aanwezig te achten: Taxateur ziet geen aanleiding om verontreiniging, of een risico op verontreiniging aanwezig te achten. c. Ten aanzien van (opslag)tanks geldt: Niet waargenomen door taxateur. d. Asbestverdacht materiaal: Taxateur heeft geen asbesthoudend materiaal waargenomen.

4.4. Fiscale aspecten 4.4.1. Bijzondere fiscale aspecten a. Opdrachtgever is geheel vrijgesteld van BTW. b. Overig: Taxateur is uitgegaan van 10.4% overdrachtsbelasting. Bij overdracht van het getaxeerde in de staat waarin het zich bevond op de datum van de inspectie, veronderstellende dat het getaxeerde mag blijven staan, is er sprake van overdrachtsbelasting. Wordt het getaxeerde verkocht aan een derde die het getaxeerde gaat verplaatsen, dan is er geen overdrachtsbelasting verschuldigd.

Maart 2024

Pagina 15 / 51

Taxatierapport Belgiëlaan 3, Haarlem

5. Omschrijving gebruik en omgeving 5.1. Getaxeerde Het getaxeerde betreft tweelaags woongebouw bestaande uit geschakelde tijdelijke units. De units bestaan uitsandwichpanelen en zijn voorzien van betonnen vloeren. Het complex bestaat uit 88 woonzorgstudio’s met eigen sanitaire ruimte. Er zijn gemeenschappelijke en algemene ruimten ter ondersteuning van de woonzorgstudio’s. De begane grond bestaat uit de centrale entree, gang met algemene ruimten waaronder drie kantoor/vergaderruimten, activiteitenruimte, keuken berging, opslag. Linneruimten en sanitaire ruimten en woonzorg studios. De eerste verdieping is ingericht met woonzorg studios en algemene ruimtes. Het buitenterrein is deels betegeld en bestaat deels uit een tuin/gras. Aan de straatzijde bevindt zicht een parkeerterrein. Geraadpleegde informatie In het kader van het verkrijgen van persoonlijke kennis van het desbetreffende vastgoed is een externe en interne inspectie van het te taxeren vastgoed uitgevoerd.

5.2. Gebruik 5.2.1. Huidig gebruik Huisvesting van mensen met een zware zorgvraag. 5.2.2. Voorgenomen gebruik Bij aankoop door gemeente: opvang van vluchtelingen. Bij aankoop door derde : voor diverse woondoeleinden geschikt. 5.2.3. Gebruiksmogelijkheden Woongebouw voor bijvoorbeeld jongeren.

5.3. Overig Niet van toepassing. 5.3.1. Wijk, stand en aard van belendingen Omschrijving van de situering Het getaxeerde ligt Bereikbaarheid • Per personenauto Goed, gelegen aan de openbare weg, aan de rand van een woonwijk. • Per vrachtauto Goed, gelegen aan de openbare weg. Inrit naar het gebouw is beperkt in grootte. 5.3.2. Parkeermogelijkheden • Op terrein dat gehuurd wordt Er zijn voldoende parkeermogelijkheden. • Op openbare weg In beperkte mate aanwezig.

Maart 2024

Pagina 16 / 51

Taxatierapport Belgiëlaan 3, Haarlem

5.3.3. Overige omgevingsfactoren De taxateur heeft geen omgevingsfactoren waargenomen die de toekomstige waardeontwikkeling substantieel kunnen beïnvloeden.

Maart 2024

Pagina 17 / 51

Taxatierapport Belgiëlaan 3, Haarlem

6. Gebruikssituatie Het getaxeerde is in gebruik als interim woonvoorziening voor mensen met een zorgvraag. De tijdelijke units zijn geplaatst op een perceel grond dat geen eigendom is van Sint Jacob. In beginsel was een vestiging van een recht van opstal of vergelijkbaar logische geweest. Echter naar opgave is er sprake van een huurovereenkomst. Dit houdt in dat de huurder een beperkte mate van bescherming heeft.

Maart 2024

Pagina 18 / 51

Taxatierapport Belgiëlaan 3, Haarlem

7. Technische omschrijving object 7.1. Technische omschrijving 7.1.1. Bouwjaar / bouwperiode 2011 7.1.2. Bouwaard, materialen en constructie Het gebouw is tot stand gekomen door het koppelen van tijdelijke units. De tijdelijke units zijn professioneel en fabrieksmatig gerealiseerd. De wanden zijn uitgevoerd in sandwich panelen dit beperkt de mogelijkheden van wandafwerking.

7.2. Duurzaamheid van de getaxeerde zaak 7.2.1. Duurzame en energetische voorzieningen • Er zijn duurzame en energetische voorzieningen aanwezig: ☐ Ja x Nee 7.2.2. Energielabel • Het getaxeerde heeft geen energielabel.

7.3. Onderhoudstoestand Het geheel ziet er verzorgd uit. Zeker gezien het gebruik en het feit dat het geheel 10 jaar oud is. 7.3.1. Globale omschrijving Het getaxeerde betreft 88 woonunits met eigen sanitaire ruimte en algemene ondersteunende ruimtes. 7.3.2. Indicatie onderhoudstoestand Hierna wordt een indicatie van de onderhoudstoestand van het object gegeven, gebaseerd op visuele inspectie in relatie tot de ouderdom van het object. Het betreft géén bouwtechnische opname van het getaxeerde object. De ouderdomstoestand van niet genoemde onderdelen is in zijn algemeenheid in het waardeoordeel begrepen. Met de hierna gebruikte termen wordt bedoeld: Uitstekend= Zo goed als nieuw Goed= Op peil Redelijk= Niet op peil, maar onderhoud zal niet op korte termijn noodzakelijk zijn Matig= Onderhoud op korte termijn is noodzakelijk Slecht= Achterstallig onderhoud Niet waargenomen= Niet gezien / kunnen zien, maar mogelijk aanwezig

Maart 2024

Pagina 19 / 51

Taxatierapport Belgiëlaan 3, Haarlem

Onderdeel Dakbedekking Gevels Kozijnen Schilderwerk inwendig Schilderwerk uitwendig Vloeren Plafonds Afwerking Verwarming Luchtbehandeling Elektra-installaties Overige installaties Buitenterrein

7.3.3. Exploitatiekosten Exploitatiekosten:

Oordeel Goed Goed Goed Goed Goed Goed Goed Goed Goed Goed Goed Goed Goed

Opmerkingen

-onderhoud op basis van inschatting dat het vergelijkbaar is met reguliere woningen; -WOZ, verzekeringspremie, rioolheffing op basis van inschattingen.

7.3.4. Achterstallig onderhoud • Niet van toepassing.

Maart 2024

Pagina 20 / 51

Taxatierapport Belgiëlaan 3, Haarlem

8. Onderbouwing van de waarde 8.1. Taxatiestandaard, taxatiemethodieken en rekentechnieken 8.1.1. AAG Taxatiemodel Bij de bepaling van de waarde heeft taxateur gebruik gemaakt van het AAG Taxatiemodel. Dit model is intern bij AAG gevalideerd. Het taxatierapport voldoet aan de richtlijnen van zowel de RICS als van de TEGoVA. Mochten deze richtlijnen op welk punt dan ook conflicteren, zijn de richtlijnen van de TEGoVA als leidend gehanteerd. 8.1.2. Toegepaste taxatiemethodieken en rekentechnieken • De onderhavige waardering is gebaseerd op: inkomstenbenadering waarbij de verkoopopbrengst van de units ook als inkomsten zijn meegenomen. • Toegepaste rekentechniek(en): Discounted Cashflow Methode. • Toelichting voor de gekozen taxatiemethodiek(en) en rekentechniek(en) De DCF methode is een waarderingsmethode waarbij alle ingeschatte toekomstige cashflows die binnen de beschouwingsperiode zullen plaatsvinden, vermeerderd met de eindwaarde van het object, contant worden gemaakt naar heden, tegen een door de taxateur te bepalen disconteringsvoet. Gekozen is voor deze methode door de hoge mate van transparantie en goede toepasbaarheid in situaties van wisselende kasstromen. Op basis van regelgeving is een tweede methode in de basis gewenst. Dit zou de draagkrachthuur methode kunnen zijn. Dit is echter alleen van toepassing voor het gedeelte voor zover het behandeling betreft.

Immers voor verblijf en dagbesteding is er uitgegaan van de tarieven zoals die door de NzA bekend zijn gemaakt. Voor behandeling is uitgegaan van een percentage van de totale omzet. Daarbij is 12.5% gezien als het percentage dat aan huisvesting (ex energie) kan worden uitgegeven. Dit percentage is gebaseerd op berekeningen die taxateur voor businesscases heeft gemaakt. Dit is derhalve niet sec op ASVZ gebaseerd en is daarmee naar inzicht van de taxateur in voldoende mate genormaliseerd.

8.2. Backtesting Datum eerdere taxatie indien van toepassing: niet van toepassing.

8.3. Beoordeling Voor onder genoemde aspecten is een oordeel betreffende de courantheid weergegeven. 8.3.1. Locatie Het getaxeerde is gelegen aan de rand van een woonwijk. 8.3.2. Onroerende zaak Het betreft tijdelijke units die gezamenlijk het getaxeerde vormen. 8.3.3. Courantheid voor verhuur en/of verkoop Er is veel vraag naar woonunits. In de praktijk is het verkrijgen van een omgevingsvergunning de belemmerende factor die er voor zorgt dat er tijdelijke units in de opslag staan. Bij de waardering voor een derde heeft taxateur aangenomen dat zij gedurende 1 jaar niet aan de markt kunnen worden aangeboden om reden dat er geen perceel grond is waar ze geplaatst kunnen worden.

Maart 2024

Pagina 21 / 51

Taxatierapport Belgiëlaan 3, Haarlem

8.3.4. Alternatieve aanwendbaarheid Het betreft tijdelijk units, waarbij er 88 units wooneenheden zijn met eigen sanitair. De overige units hebben een ondersteunende functie. Die afhankelijk van de nieuwe situatie een andere functie kunnen krijgen.

8.4. SWOT-analyse en marktbenadering/marktvisie Interne analyse

Externe analyse

Sterke punten

Kansen

- alternatieve aanwendbaarheid.

- de behoefte aan woongebouwen.

Zwakke punten

Bedreigingen

- de mate waarin de units die nu geen woonfunctie hebben in de toekomst in te zetten zijn.

- het niet kunnen verkrijgen van een vergunning om de units te plaatsen.

8.5. Marktbenadering en –visie Er is nog geen sprake van een volwaardige markt die vergelijkbaar is aan de vastgoedmarkt voor tijdelijke units. De markt voor de units wordt gedomineerd door partijen die handelen in units. Daarmee is er nog niet de transparantie die er wel is bij de vastgoedmarkt. Dat neemt niet weg dat er een grote vraag is naar een woonvorm voor mensen die in Nederland al dan niet voor een langere tijd verblijven.

8.6. Benadering marktwaarde

Marktwaarde bij verkoop van de units aan de gemeente Opbrengsten: Gedurende vijf jaar is het naar opgave mogelijk om het gebouw op de huidige locatie te laten staan. Derhalve heeft taxateur op basis van WWS de huur voor de 88 woonunits bepaald. Aan de ruimtes met een ondersteunende functie heeft taxateur geen opbrengst toegekend. Na vijf jaar heeft taxateur rekening gehouden met een verkoopopbrengst aan een handelaar in units, die gebruikt zijn voor de huisvesting van een doelgroep passend bij de rol van een gemeente. De verkoopopbrengst is gebaseerd op de prijzen zoals die nu bij de verschillende handelaren in units is te vinden.

Maart 2024

Pagina 22 / 51

Taxatierapport Belgiëlaan 3, Haarlem

Uitgaven: Onderhoud is ingeschat op € 10,-- per m2 BVO. Referentie getallen hiervoor ontbreken. Taxateur acht het reëel om de kosten op een vergelijkbaar niveau aan die van woningen aan te houden. WOZ is het bedrag dat de eigenaar nu aan de gemeente betaald. Verzekering is aangehouden op basis van Bouwkostenkompas. Voor de ondergrond heeft taxateur het Grondprijsbeleid van de gemeente Rotterdam 2022 aangehouden, uitgaande van de bestemming Maatschappelijk. Waarbij er 6% van de grondwaarde wordt gerekend als zijnde een reëel rendement, om tot de vergoeding te komen die een eigenaar voor een perceel grond vraagt om de units te plaatsen. Het huidige grondoppervlak, 9.500 m2, is aangehouden. Na afloop van de periode van vijf jaar, zullen de units verplaatst moeten worden, het ontmantelen van de locatie is gebaseerd op een offerte voor een referentie project. Marktwaarde bij verkoop van de units aan de markt Opbrengsten: In het eerste jaar is er geen rekening gehouden met opbrengsten. Er is verondersteld dat de units dan in de opslag staan, in afwachting van een nieuwe locatie. Vervolgens zijn er twee periodes ingerekend van 10 jaar met tussen de twee periodes een jaar geen opbrengsten. Na afloop van de twee periodes is verondersteld dat het mogelijk is om de units te ontmantelen tot casco’s en die te verkopen.

De verkoopopbrengst is gebaseerd op de prijzen zoals die nu bij de verschillende handelaren in units is te vinden. Uitgaven: Onderhoud is ingeschat op € 10,-- per m2 BVO. Referentie getallen hiervoor ontbreken. Taxateur acht het reëel om de kosten op een vergelijkbaar niveau aan die van woningen aan te houden. Dit is alleen gerekend in de periodes dat er ook sprake is van verhuur. WOZ is het bedrag dat de eigenaar nu aan de gemeente betaald, gedurende de periodes dat er sprake is van verhuur. Verzekering is aangehouden op basis van Bouwkostenkompas. Voor de ondergrond heeft taxateur het Grondprijsbeleid van de gemeente Rotterdam 2022 aangehouden, uitgaande van de bestemming Maatschappelijk. Waarbij er 6% van de grondwaarde wordt gerekend als zijnde een reëel rendement, om tot de vergoeding te komen die een eigenaar voor een perceel grond vraagt om de units te plaatsen. Het huidige grondoppervlak, 9.500 m2, is aangehouden. Er is drie keer rekening gehouden met het verplaatsen van de units. De kosten hiervoor zijn gebaseerd op een offerte voor een referentie project. Taxateur heeft rekening gehouden met de noodzaak om de dakbedekking te vervangen en het aanbrengen van nieuwe cv-ketels, naast de reguliere kosten van onderhoud.

Maart 2024

Pagina 23 / 51

Taxatierapport Belgiëlaan 3, Haarlem

8.7. Referenties huur De hoogte van de huur hangt mede af van de plaats waar de units staan. Derhalve is het niet zinvol om referenties aan te houden als onderbouwing. Taxateur durft te stellen dat WWS op dit moment in iedere plaats binnen Nederland te maken is. En heeft om die reden dit als opbrengst per woonunit aangehouden.

8.8. Referenties koop De bepaling van de marktwaarde is gebaseerd op de contant gemaakte kasstromen die taxateur heeft ingeschat. Dit houdt in dat het percentage waarmee de kasstromen contant zijn gemaakt, gebaseerd dient te zijn op referenties uit de markt. In Rijsbergen is een vergelijkbare situatie waarbij een gemeente een locatie heeft gekocht met tijdelijke units. Op basis van deze referentie heeft taxateur de discontovoet bepaald. Bij voorkeur maakt taxateur gebruik van meerdere referenties. Echter de kwaliteit van de referentie in Rijsbergen is dusdanig goed dat taxateur het verantwoord vindt om het aantal referenties beperkt te houden tot 1.

8.9. Optimale aanwending / Highest And Best Use (HABU) De optimale aanwending is de meest waarschijnlijke bestemming van een vastgoedobject die binnen een reeks van gebruiksmogelijkheden op basis van haar fysieke, economische, sociale en juridische kwaliteit mogelijk is, en welke resulteert in een zo hoog mogelijk vastgestelde waarde van de onroerende zaak. Taxateur merkt op dat dit binnen de opdracht gebeurd. Wat concreet inhoudt dat de marktwaarde, zonder rekening te houden met een gereguleerde markt, anders ligt dan bepaald in dit rapport.

Maart 2024

Pagina 24 / 51

Taxatierapport Belgiëlaan 3, Haarlem

9. Conceptrapportage 9.1. (Eventuele) aanpassingen op conceptrapportage Niet van toepassing.

9.2. Wezenlijke veranderingen in de waarde voor of na waardepeildatum Niet van toepassing.

Maart 2024

Pagina 25 / 51

Taxatierapport Belgiëlaan 3, Haarlem

10. Overige mededelingen Bij alle professionele taxatiediensten (zowel de volledige taxatie, hertaxatie als markttechnische update) dient de geregistreerde taxateur ervoor te zorgen dat zijn taxatiewerkzaamheden alvorens het taxatierapport wordt uitgebracht worden onderworpen aan een plausibiliteitstoets door een controlerend taxateur. Deze controlerend taxateur is daarbij onverkort gehouden aan de fundamentele beginselen als neergelegd in de Algemene gedrags- en beroepsregels van het NRVT, waaronder het fundamentele beginsel van vakbekwaamheid en vertrouwelijkheid. De plausibiliteitstoets betreft een toets op aannemelijkheid en geloofwaardigheid van de professionele taxatiedienst, alsmede een toets of de gehanteerde taxatiemethodiek in overeenstemming met de daaraan gestelde eisen is uitgevoerd. De controlerend taxateur legt een verklaring af dat hij de plausibiliteitstoets heeft uitgevoerd, welke verklaring bij dit taxatierapport als bijlage is gevoegd. De controlerend taxateur ondertekent het taxatierapport niet en is alleen verantwoordelijk voor de plausibiliteitstoets.

Maart 2024

Pagina 26 / 51

Taxatierapport Belgiëlaan 3, Haarlem

11. Datering en ondertekening Taxateur

G.C. (Bert) van Scherpenzeel MRE MRICS REV RT, RICS Registered Valuer

2e taxateur

ir. V.C. (Camiel) Rommens REV,

Plaats / Datum

’s-Hertogenbosch, 8 maart 2024

Plaats / Datum

’s-Hertogenbosch, 8 maart 2024

Handtekening

Maart 2024

Handtekening

Pagina 27 / 51

Taxatierapport Belgiëlaan 3, Haarlem

Bijlage 1. Normblad taxatierapport commercieel vastgoed Inleiding Dit normblad geeft de contouren van die grenzen aan voor een reguliere taxatie op basis van het landelijk model: Taxatierapport commercieel vastgoed. Dit normblad is van toepassing voor zover niet nadrukkelijk in het rapport anders is vermeld. Waaruit bestaat deze Norm? 1. Definitiebepalingen voor de basis van de waarde en waarderingsgrondslag 2. Kwalificaties van de taxateur 3. Bijzondere vereisten voor het taxatieproces (EVS4) voortvloeiend uit de taxatie opdracht 4. Minimale onderzoekvereisten voor de uitvoering van de waardering 5. Vereisten voor de verslaglegging (EVS5) in het taxatierapport 1. Definitiebepalingen voor de basis van de waarde Marktwaarde Het geschatte bedrag waartegen vastgoed zou worden overgedragen op de waardepeildatum tussen een bereidwillige koper en een bereidwillige verkoper in een zakelijke transactie, na behoorlijke marketing en waarbij de partijen zouden hebben gehandeld met kennis van zaken, prudent en niet onder dwang. 1.1. Inleiding De basis voor de waarde geeft in de waardering het antwoord op de vraag welke waarde er wordt getaxeerd en op basis van welke (bijzondere) uitgangspunten en beperkingen. 1.2. Waarde begrip als basis van de waarde Een waardering op basis van de EVS is uitsluitend gebaseerd op de Marktwaarde. Toelichting 1.2.1.

het geschatte bedrag; Bij de waardebepaling gaat het om een in geld uitgedrukte prijs die voor het vastgoed betaald moet worden als zijnde de meest waarschijnlijke prijs die redelijkerwijze onder de gegeven condities kan worden verkregen op de genoemde peildatum. 1.2.2. vastgoed; In deze standaard gaat het om de waardebepaling van onroerende zaken en de zakelijke rechten die daarop betrekking hebben. Om juridische redenen heeft deze term de voorkeur boven de term “object”. Deze standaarden kunnen ook betrekking hebben op de financiële verslaggeving. Daarom kan de term “actief” voor een algemene toepassing van de definitie in de plaats van “vastgoed” gelezen worden. 1.2.3. zou worden overgedragen; Het gaat om een geschat bedrag, niet een vooraf vastgesteld bedrag of een werkelijk tot stand gebrachte koopsom. 1.2.4. op de waardepeildatum; De geschatte marktwaarde geldt slechts op een bepaalde dag. Dit is het gevolg van de omstandigheid dat markten continue aan veranderingen onderhevig zijn. De waardering zit dus op de waarde, feiten en omstandigheden in de markt op die specifiek benoemde dag.

Maart 2024

Pagina 28 / 51

Taxatierapport Belgiëlaan 3, Haarlem

1.2.5. tussen een bereidwillige koper; Dit houdt in dat de koper onder de geldende marktomstandigheden gemotiveerd is om te kopen, maar daartoe niet verplicht is. De waardering dient dus geabstraheerd te zijn van de waan van de dag of irreële verwachtingen van de markt. 1.2.6. bereidwillige verkoper; Dit houdt in dat de verkoper gemotiveerd is om te verkopen onder de geldende marktomstandigheden, maar daartoe niet verplicht is. Wel wil de verkoper onder de gegeven marktomstandigheden de hoogst haalbare prijs. Omdat de verkoper een “hypothetische” verkoper is, wordt zijn beslissing niet beïnvloed door feitelijke overwegingen. 1.2.7. zakelijke transactie; De transactie tegen marktwaarde wordt geacht gesloten te zijn tussen partijen die onafhankelijk van elkaar zijn en zelfstandig (zonder last) handelen. 1.2.8. na behoorlijke marketing; Dit houdt in dat het vastgoed op de meest geëigende wijze op de markt gepresenteerd zou zijn en wel zodanig dat het verkocht wordt tegen een in redelijkheid haalbare prijs. 1.2.9. waarbij de partijen met kennis van zaken, prudent; Veronderstelt een ter zake deskundige koper en verkoper, die met kennis van de markt en de eigen belangen en marktpositie handelen, gericht op het verkrijgen van de beste prijs. Prudent in dit verband kan uitsluitend beoordeeld worden naar de situatie van het moment van de waardepeildatum en niet met wijsheid achteraf.

Uitgegaan moet worden van de beste marktinformatie die op de waardepeildatum van de waardering voorhanden was. 1.2.10. niet onder dwang; Houdt in dat elke partij gemotiveerd is om de transactie aan te gaan en niet door fysiek of mentaal geweld of door dwangmaatregelen wordt genoodzaakt de transactie te sluiten. 1.2.11. Marktwaarde k.k.; Wordt geacht te zijn geschat zonder rekening te houden met aan- of verkoopkosten en zonder tegemoetkoming voor enige met de koop of verkoop samenhangende belastingen. 1.3. Bijzondere uitgangspunten en bepalingen De taxateur hanteert een bijzonder uitgangspunt wanneer hij uitgaat (of opdracht krijgt om uit te gaan) van een bepaald feit dat hem onbekend is, niet bekend kan zijn of dat redelijkerwijze niet door hem kan worden vastgesteld (EVS 5.10.1). Verder moet het waardeverschil, met de situatie zonder dit bijzondere uitgangspunt, aangegeven worden. Uitgangspunten en veronderstellingen dienen uitdrukkelijk verantwoord te worden in het taxatierapport. Zo dienen deze niet alleen – conform EVS – gemeld te worden, maar ook beschreven, toegelicht en in waarde uitgedrukt te worden. Indien mogelijk moet ook weergegeven worden op welke bron men een uitgangspunt baseert en of dit waarneembare marktinformatie is. De uitgangspunten hebben ook betrekking op de referentietransacties.

Het impliciete uitgangspunt is immers dat deze vergelijkbaar zijn met een eventuele verkoop van het vastgoed. Een voorbeeld van een gebruikelijk uitgangspunt is dat er zonder bodemonderzoek wordt aangenomen dat de bodem vrij is van verontreinigingen. Er is – de omstandigheden laten het toe en er is geen contra-indicatie – in de regel geen beletsel om dit soort aannames te doen. Bijzondere uitgangspunten daarentegen zijn ficties, waarvan het duidelijk is dat zij wezenlijk verschillen van de feiten op de peildatum. Een voorbeeld van een bijzonder uitgangspunt is dat een pand als verhuurd wordt aangemerkt, terwijl het in werkelijkheid leeg staat.

Maart 2024

Pagina 29 / 51

Taxatierapport Belgiëlaan 3, Haarlem

Dergelijke aannames kunnen alleen gemotiveerd worden gedaan onder voorwaarde dat zij realistisch zijn en hun invloed op de waarde zonder die aanname wordt aangegeven. Bijzondere uitgangspunten moeten te allen tijde worden gemotiveerd. 1.4. Het concept van Highest and Best Use (HaBU) In zijn algemeenheid zal de Marktwaarde van een te taxeren vastgoed een weerspiegeling zijn van het meest doeltreffende en meest waarschijnlijke gebruik (HaBU), dat op de waardepeildatum is toegestaan en dat op grond van redelijke verwachtingen de hoogste waarde oplevert. Uit analyses blijkt dat hierdoor de verwachtingswaarde wordt uitgesloten die de markt kan hechten aan de potentiële mogelijkheden van het object die zich nu nog niet openbaren. Hoewel het hier gaat om een oordeel over het object op de waardepeildatum, is het geen oordeel over het beste gebruik dat de markt op die datum voor dat object redelijkerwijze voor mogelijk houdt (EVS 5.4.6). Dat is het gebruik, waarbij de maximale productiviteit van het vastgoed wordt gegenereerd, binnen de juridische, fysieke, financiële en feitelijke mogelijkheden van het vastgoed, waardoor de hoogste waarde wordt gegenereerd.

Indien de (voorgenomen) aanwending (feitelijk, juridisch, financieel etc.) van het vastgoed als grondslag voor de waardering naar marktwaarde afwijkt van wat, naar professionele maatstaven, gezien mag worden als HaBU, dan dient de taxateur dit onderbouwd middels een EXPLAIN in de taxatie tot uitdrukking te brengen. 1.5. Fair Value De definitie van Fair Value (Reële waarde) volgens de International Financial Reporting Standards (IFRS) wijkt af van de gegeven definitie van Market Value (Marktwaarde). De definitie van Market Value wordt geacht in zijn algemeenheid gelijk te zijn van de definitie in de IFRS. 1.6. Transactie kosten De marktwaarde k.k. is de geschatte waarde van een vastgoed, dus exclusief de bijkomende kosten die gepaard kunnen gaan met koop of verkoop, alsmede eventuele belasting over de transactie. De marktwaarde weerspiegelt de gevolgen van alle factoren die van invloed zijn op deelnemers op de markt, en aldus alle invloeden die transactiekosten en belastingen kunnen hebben. Als die moeten worden verantwoord, dienen ze echter als extra som bovenop de marktwaarde te worden vermeld. Deze factoren kunnen van invloed zijn op de waarde maar maken daarvan geen deel uit. 1.7. Bedrijfsgerelateerde elementen (installaties) Indien er bedrijfsgerelateerde elementen in de waardering zijn betrokken dienen deze middels een EXPLAIN duidelijk tot uitdrukking gebracht te worden.

Als voorbeelden kunnen hier gelden kademuren, bovenloopkranen, weegbruggen etc.

Maart 2024

Pagina 30 / 51

Taxatierapport Belgiëlaan 3, Haarlem

2. Kwalificaties van de taxateur Definitie – Een bevoegde taxateur (daaronder begrepen taxateurs die werken voor taxatiebureaus) die verantwoordelijk is voor het opstellen van taxaties, waarvoor hij verantwoordelijkheid draagt, dient een te goeder naam en faam bekendstaand persoon te zijn die de volgende competenties en/of kernwaarden bezit: 2.1. Onafhankelijkheid / onpartijdigheid De taxateur staat, bij het uitbrengen van een taxatie volgens deze norm, in voor zijn onafhankelijkheid en onpartijdigheid. Toelichting 2.1.1. Bij het uitbrengen van een taxatie staat de taxateur er, middels een verklaring in het taxatierapport ,voor in dat hij in alle vrijheid en onafhankelijkheid tot zijn waardeoordeel en de onderbouwing daarvan is kunnen komen. Dit geldt zowel ten opzichte van zijn eventuele werkgever, (direct) leidinggevende als de opdrachtgever of eventuele derden. 2.1.2. De verklaring houdt mede in dat het bedrijf van de taxateur (al dan niet in loondienstverband) zodanig is ingericht (Chinese walls) dat beïnvloeding van de taxateur wordt voorkomen. 2.1.3. De taxateur maakt direct bekend indien er sprake is van, of er een situatie ontstaat waarin hij niet meer op onafhankelijke wijze tot een waardeoordeel kan komen, dan wel indien zijn onpartijdigheid niet langer gewaarborgd is. 2.1.4.

Taxateurs dienen ervoor te zorgen dat zij voldoen aan de eisen van de opdracht, met professionele normen op het gebied van kennis, competentie en onafhankelijkheid. Hieruit volgt dat een taxateur, die wordt gevraagd een opdracht uit te voeren, eerst inlichtingen moet inwinnen bij de opdrachtgever over de aard van de opdracht en het doel van de taxatie. De taxateur moet zowel aan de eisen van de opdrachtgever kunnen voldoen als aan de regels, wetgeving en gedragscodes die van belang zijn voor de opdracht. 2.2. Kwalificatie van de taxateur Elke taxatie waarop deze norm van toepassing is, moet worden opgesteld door een daartoe gekwalificeerd taxateur. 2.3. Vertrouwelijkheid en geheimhouding Elke taxateur is ten aanzien van de aan hem verstrekte gegevens ten behoeve van de uitvoering van een taxatie gehouden tot geheimhouding en het op vertrouwelijke wijze behandelen, opslaan en archiveren van de aan hem verstrekte gegevens. Toelichting 2.3.1. De taxateur is gehouden tot geheimhouding en vertrouwelijkheid. Dit leidt slechts uitzondering indien deze geheimhouding en of vertrouwelijkheid opgeheven wordt op grond van een wettelijk voorschrift en/of indien er door het daartoe op grond van de wet bevoegd gezag rechtmatig informatie wordt gevraagd aan de taxateur. Deze vraag naar informatie moet uitdrukkelijk betrekking hebben op (het onderwerp van) de taxatie.

Tevens kunnen in de opdrachtbrief overeengekomen uitzonderingen van toepassing zijn. 2.3.2. De taxateur is gehouden zijn administratie zodanig in te richten en te houden dat door hem verkregen gegevens in het belang van een taxatie niet vrij toegankelijk zijn voor derden.

Maart 2024

Pagina 31 / 51

Taxatierapport Belgiëlaan 3, Haarlem

2.4. Transparantie, verifieerbaarheid en onderbouwing De taxateur baseert zich bij de waardering op verifieerbare en controleerbare gegevens. Ingeval dit niet mogelijk is en de taxateur doet ter zake van bepaalde gegevens een aanname dan is hij gehouden dit te verklaren. De taxateur dient zijn waardering, aannames en conclusies in het rapport te onderbouwen.

Toelichting 2.4.1. In het kader van fraudebestrijding en integriteit is het voor de validiteit van een taxatie van het grootste belang dat opdrachtgevers en derden uit een taxatie af kunnen leiden hoe een taxateur tot een bepaalde conclusie is gekomen, of welke factoren op de waardering van invloed zijn geweest. 2.4.2. Voor de door de taxateur te voeren administratie ter zake van zijn taxaties houdt dit in dat hij de gegevens, waarop hij zijn taxatie baseert, deugdelijk ordent, bewaart en gedurende een periode van zeven jaren ter beschikking houdt. 2.5. Eerdere betrokkenheid De taxateur, die een taxatie uitbrengt van een object waarvoor hij binnen een periode van twee jaar eerder een taxatie heeft uitgebracht, doet hiervan mededeling in het rapport onder vermelding van de datum van eerdere betrokkenheid en het doel waartoe destijds gewaardeerd is. Toelichting 2.5.1. Het kan zijn dat een taxateur een object binnen een periode van twee jaar eerder getaxeerd heeft. Niets verzet zich er tegen dit als feit bekend te maken in het uit te brengen rapport onder vermelding van datum en doel waarvoor destijds gewaardeerd is. Een dergelijke vermelding vermijdt de schijn van belangenverstrengeling. 2.6.

Integriteit/objectiviteit en verantwoord handelen Een taxateur staat, bij het uitbrengen van een taxatie, in voor zijn integriteit en objectiviteit en handelt bij het uitbrengen van de taxatie op verantwoorde wijze. Toelichting 2.6.1. De taxateur geeft zich er rekenschap van dat hij zijn integriteit borgt. Met andere woorden, dat er geen feiten en omstandigheden zijn aangaande de persoon van de taxateur of diens directe omgeving die er de oorzaak van zouden kunnen zijn dat zijn waardeoordeel ten aanzien van het te waarderen object wordt beïnvloed. De taxateur vermijdt derhalve situaties van tegenstrijdige belangen of een conflict of interest. 2.6.2. De taxateur stelt zijn (waarde)oordeel naar objectieve maatstaven en beargumenteerd vast. Het doen van aannames, mits voorzien van een argumentatie, is toegestaan. 2.6.3. Het op verantwoorde wijze handelen bij het uitbrengen van een taxatie is een open norm die afgemeten zal worden naar hetgeen binnen de beroepsgroep als maatschappelijk betamelijk wordt gezien. 2.6.4. De eisen, die aan de taxateur worden gesteld op het gebied van professionele objectiviteit, houden in dat hij zich bewust moet zijn van alles wat zou kunnen worden gezien als een belangenverstrengeling.

Bij het vooraf inwinnen van inlichtingen dient hij de opdrachtgever om een opgave te vragen van alle andere belanghebbende of verbonden partijen, zodat hij kan vaststellen of er sprake is van een mogelijke belangenverstrengeling voor de taxateur, diens partners, mededirecteuren of naaste familieleden.

Maart 2024

Pagina 32 / 51

Taxatierapport Belgiëlaan 3, Haarlem

2.6.5. Indien er sprake is van een dergelijke belangenverstrengeling dient dit schriftelijk te worden meegedeeld aan de opdrachtgever die vervolgens kan kiezen of hij de benoeming al dan niet wil bevestigen, onder voorbehoud van een duidelijke opgave van de omstandigheden in een door de taxateur over te leggen verklaring of rapport. 2.6.6. Er kunnen zich omstandigheden voordoen waarin de taxateur, ondanks de wensen van de opdrachtgever, toch de opdracht zal moeten weigeren. 2.7. Ondertekening rapport De taxateur ondertekent persoonlijk het door hem uitgebrachte taxatierapport. Toelichting 2.8.1. De taxateur geeft zich er rekenschap van dat hij zijn integriteit borgt. Met andere woorden, dat er geen feiten en omstandigheden zijn aangaande de persoon van de taxateur of diens directe omgeving die er de oorzaak van zouden kunnen zijn dat zijn waardeoordeel ten aanzien van het te waarderen object wordt beïnvloed. De taxateur vermijdt derhalve situaties van tegenstrijdige belangen of een conflict of interest. Met de persoonlijke ondertekening van het taxatierapport neemt de taxateur verantwoording voor het door hem uitgebrachte deskundigenbericht. 2.8.2. Niets verzet zich er tegen als de organisatie waarvoor de taxateur in loondienst werk het rapport mede ondertekent ten blijken van het medeverantwoordelijkheid nemen voor het rapport en de inhoud daarvan. 2.8.3.