Bijlage 1 08 Ontwikkelstrategie

Ontwikkelstrategie Masterplan Centrum Schalkwijk bijlage 8 5 maart 2025 PG/PCM

Inhoudsopgave 1.

Samenvatting

4

2.

Inleiding

6

2.1

Aanleiding ontwikkelstrategie

6

2.2

Wat is een ontwikkelstrategie

8

2.3

Gebiedsontwikkeling is niet statisch

8

2.4

Vervolgstappen

8

Ontwikkelstrategie

10

3.1

Doelstelling van de gemeente

10

3.2

Context / situatie

11

3.2.1

Grondposities

11

3.2.2

Structuur van de ontwikkeling

12

3.2.3

Opknippen en faseren

13

3.

3.3

Gemeentelijk grondbeleid

14

3.4

Rollen van de gemeente

15

3.4.1

Vorm van grondbeleid

15

3.4.2

Instrumenten bij actief grondbeleid

16

3.4.3

Ontwikkelgebieden

17

3.4.4

Openbare ruimte

18

3.4.5

Bodemenergie

19

3.4.6

Parkeren

19

3.4.7

Contractvorming

22

3.4.8

Voorschrijven, toetsen en accepteren

23

3.5

Gemeentelijke gronden

23

3.5.1

Inbreng gronden in ontwikkelgebieden

23

3.5.2

Grondruil

23

3.5.3

Inzet grondbeleidsinstrumentarium

24

3.6

Fasering

24

3.7

Sturing

25

2

4.

5.

Businesscase en financiële spelregels

27

4.1

Businesscase

27

4.2

Publieke investeringen

27

4.3

Spelregels kostenverhaal

28

4.4

Dekking strategische aankopen

28

Eigenaren en stakeholders

29

5.1

CVVE

29

5.2

Overige eigenaren

29

5.3

Woningcorporaties

30

5.4

Gebiedsorganisatie

30

3

1.

Samenvatting De gemeente Haarlem heeft de ambitie om 10.000 woningen aan de voorraad toe te voegen waarvan een substantieel deel in de Europawegzone. Binnen de Europawegzone is Centrum Schalkwijk een belangrijk deelproject, waar een groot aantal woningen en overige voorzieningen moeten worden ontwikkeld. Centrum Schalkwijk moet van een monofunctioneel winkelcentrum transformeren in een multifunctioneel stadsdeelcentrum voor alle Schalkwijkers, waar gewoond en gewinkeld wordt, maar waar ook ruimte is voor andere voorzieningen. Het Masterplan dat is opgesteld voor Centrum Schalkwijk geeft de ruimtelijk-programmatische kaders voor de ontwikkeling van het gebied; de ontwikkelstrategie gaat over de vraag hoe het gebied, in samenwerking met de verschillende stakeholders, het beste ontwikkeld kan worden en welke gemeentelijke rol en instrumentarium daar het beste bij passen. Centrum Schalkwijk is een bestaand winkelcentrum met een versnipperd eigendom waarbij zowel particuliere partijen, de Coöperatieve Vereniging van Eigenaren (CVvE) als de gemeente grondposities hebben. Omdat het winkelcentrum ook ten tijde van de herontwikkeling moet blijven functioneren is een gefaseerde ontwikkeling noodzakelijk. Indien het gebied echter teveel versnipperd wordt herontwikkeld, kan dat de ruimtelijke kwaliteit en eenheid in de weg staan en de gemeentelijke ambities ondergraven.

De gemeente wijst daarom ontwikkelgebieden aan waarbij een aantal spelregels geldt. Zo moet een ontwikkelgebied als stedenbouwkundige eenheid zelfstandig en financieel haalbaar ontwikkeld kunnen worden. Daarnaast is van belang dat een ontwikkelgebied voldoende maat en schaal heeft om alle ambities te kunnen borgen, waaronder het aandeel sociale woningbouw. Per ontwikkelgebied wordt een gebiedsontwikkelaar aangewezen die minimaal 60% grondeigendom heeft of kan aantonen ontwikkelafspraken te hebben met eigenaren die samen minimaal 60% van het gebied in eigendom hebben. De gebiedsontwikkelaar is de partij waarmee het planproces (op basis van het HRPP) verder wordt doorlopen en de anterieure overeenkomst gesloten zal worden. Het gebied bestaat voor een groot deel uit bestaand winkelvastgoed met een hoge inbrengwaarde. Dat maakt een actief grondbeleid, met aankoop van winkelpanden, zeer risicovol. De gemeente kiest dus voor een faciliterend grondbeleid waarbij de gemeente via het planproces, de anterieure overeenkomst en uiteindelijk de omgevingsvergunning voldoende mogelijkheden heeft om te sturen op haar doelen en ambities. De uitzondering hierop vormt het sportcluster. De gemeente is, vanwege het maatschappelijke karakter, voornemens dit ontwikkelgebied via actief grondbeleid te ontwikkelen.

Vanuit de publieke rol zal de gemeente de inrichting van de openbare ruimte en de ontwikkeling en exploitatie van de publieke parkeergarages op zich nemen. Daarmee houdt de gemeente hierop de regie. Het publiek en privaat parkeren zal worden ondergebracht in gecombineerde garages, waarbij binnen de garages een splitsing kan worden aangebracht tussen publiek en privaat parkeren. De publieke parkeerbehoefte, bestaande uit bezoekersparkeren voor alle woningen en voorzieningen en bewonersparkeren sociale woningbouw, wordt zoveel als mogelijke opgelost met dubbelgebruik. Hierdoor hoeven er per saldo minder parkeerplaatsen te worden gerealiseerd waardoor er meer ruimte is voor ander actief programma, worden de parkeerplaatsen maximaal gebruikt én is er sprake van een lagere aanvangsinvestering voor parkeren en betere parkeerexploitatie. De kosten voor publiek parkeren worden deels in rekening gebracht bij de ontwikkelende partijen. Voor het publieke parkeren geldt een salderingsregeling; de huidige winkels hebben parkeerrechten in de bestaande garages die eerst ingezet mogen worden.

4

De gemeente heeft niet de wens om de volgorde van de ontwikkelgebieden vast te leggen, dat zou immers betekenen dat als een ontwikkelgebied vertraagt of niet tot ontwikkeling komt de opvolgende ontwikkelgebieden stagneren. Maar om het functioneren van het winkelcentrum ook tijdens de herontwikkeling te borgen, is een aantal spelregels vastgelegd. Zo dient tijdens de herontwikkeling ten allen tijde 15.000 m² BVO winkelruimte beschikbaar te zijn, ook om winkels die terug willen komen in het plan tijdelijk te kunnen huisvesten. Daarnaast dienen altijd voldoende parkeerplaatsen aanwezig te zijn en borgt de ontwikkelaar de veiligheid en bereikbaarheid van de aangrenzende winkelpanden. Indien daarvoor de aanleg van tijdelijke voorzieningen in de openbare ruimte aan de orde zijn, is dat de verantwoordelijkheid van de ontwikkelaar. De gemeente doet een aantal publieke investering in het gebied. De kosten voor de gemeentelijke investeringen in het gebied zullen via het kostenverhaal worden verhaald. Het kostenverhaal wordt vastgelegd in de te sluiten anterieure overeenkomsten. Daarbij wordt onderscheid gemaakt in een drietal typen kosten: 1. Projectspecifieke kosten; per ontwikkelgebied worden specifieke kosten gemaakt met betrekking tot de toetsing van de plannen aan de kaders van het Masterplan en de uiteindelijke vergunningaanvraag. 2.

Publieke investeringen op het niveau van het hele exploitatiegebied Masterplan (overkoepelende investeringen zoals benoemd in paragraaf 4.2) 3. Bovenwijkse investeringen op grond van de nota bovenwijkse voorzieningen Bij alle ontwikkelgebieden heeft de gemeente grondposities. De gemeente zal deze inzetten als ruilgronden, bijvoorbeeld waar bestaande rooilijnen afwijken van het Masterplan. Daarnaast heeft de gemeente de wens om maatschappelijke functies aan het gebied toe te voegen. Indien dit gaat om maatschappelijk vastgoed, ligt het voor de hand dat de gemeente daarvoor als turn-key afnemer optreedt. Maar ook daarbij is denkbaar dat gemeentelijke gronden worden ingezet als ruilmiddel. Belangrijke partijen in de herontwikkeling van het winkelcentrum zijn de Coöperatieve Vereniging van Eigenaren (CVvE) en de woningcorporaties. De CVvE is eigenaar van de passagegronden en de overkapping en is een belangrijke partij in de communicatie met de individuele eigenaren. Het doel van de gemeente is om met de CVvE een ontwikkelovereenkomst te sluiten om een aantal procesafspraken verder vast te leggen. De woningcorporaties zijn een belangrijke partij om de sociale huurwoningen in het gebied af te nemen. Met de woningcorporaties is gezamenlijk onderzoek gedaan naar de doelgroepen en woningtypen. De corporaties hebben een Programma van Eisen opgesteld voor de sociale huurwoningen.

Tijdens de ontwikkeling van het winkelcentrum zullen gemeente en corporaties periodiek overleg voeren.

5

2.

Inleiding 2.1 Aanleiding ontwikkelstrategie Haarlem heeft als doelstelling om de komende jaren ca 10.000 woningen te bouwen; een groot deel hiervan wordt in de Ontwikkelzone Europaweg gebouwd. Centrum Schalkwijk, het meest zuidelijke deel van de zone, is een belangrijk deelproject binnen de zone waar een groot aantal woningen en andere voorzieningen gebouwd kunnen gaan worden. Om sturing te geven aan de herontwikkeling van Centrum Schalkwijk tot een multifunctioneel stadsdeelcentrum is een Masterplan opgesteld. Het Masterplan legt de ruimtelijke en programmatische uitgangspunten, eisen en wensen vast; wat willen we ontwikkelen. Deze ontwikkelstrategie geeft antwoord op de vraag hoe we dat als gemeente willen gaan doen. Deze hoort bij het Masterplan voor Centrum Schalkwijk. Centrum Schalkwijk is volop in ontwikkeling. Het monofunctionele winkelcentrum wordt gefaseerd getransformeerd tot een hoogstedelijk, multifunctioneel centrum van stadsdeel Schalkwijk (zie figuur 1). Het moet het tweede centrum van Haarlem worden waar gewinkeld, ontspannen, gesport en gewoond gaat worden. Fase 1 van deze transformatie wordt in Q1 2025 afgerond met de oplevering van de Ceylonpoort en de herinrichting van de openbare ruimte aan de noordzijde van het centrum. In fase 1 rest dan alleen nog de ontwikkeling van de Foodhal, waarvan de bouw is gepland in 2025/2026.

Voor fase 2 zijn het Stedenbouwkundig Programma van Eisen en het Stedenbouwkundig plan afgerond en vastgesteld. De gebouwontwerpen zijn gereed en de omgevingsvergunningen zijn verleend en onherroepelijk. De sloopwerkzaamheden voor fase 2 zijn inmiddels uitgevoerd en de bouw van de eerste blokken is gestart in Q1 2025. De ontwikkeling van fase 2 duurt naar verwachting circa 4 jaar. Met de herontwikkeling van fase 1 en 2 zijn de eerste grote stappen gezet naar een vernieuwd multifunctioneel stadsdeelcentrum, maar hiermee is de transformatie nog niet klaar. Voor het restende deel van het oude centrum, de bestaande winkelkern en de groenstrook aan de zuidzijde van het centrum, heeft de gemeente in samenspraak met de eigenaren en stakeholders een Masterplan opgesteld. Dit Masterplan zal het ontwikkelkader worden voor de gefaseerde herontwikkeling van de rest van het centrum, fase 3 en verder.

6

Figuur 1; Fasering winkelcentrum

7

2.2 Wat is een ontwikkelstrategie Daar waar het Masterplan over het 'wat' gaat, gaat deze ontwikkelstrategie over het 'hoe'. De vraag die daarbij centraal staat is op welke wijze (hoe) de gemeentelijke doelstellingen en ambities het beste kunnen worden behaald en welke fasering en tijdspad daarbij het beste past. De ontwikkelstrategie geeft daarbij antwoord op vragen als: 1. Welke gemeentelijke rol past het beste bij de gemeentelijke doelen en ambities 4. Welke instrumenten heeft de gemeente tot haar beschikking en hoe kunnen die het beste ingezet worden 5. Op welke wijze kan de samenwerking met de verschillende actoren in het gebied het beste worden ingevuld. Het doel van dit document is om de keuzes op de bovenstaande punten vast te leggen en daarmee richting te geven aan de manier waarop het gebied het beste ontwikkeld kan worden. Daarmee is de ontwikkelstrategie een richtinggevend document voor de wijze waarop de verdere planuitwerking plaatsvindt.

2.3 Gebiedsontwikkeling is niet statisch Project- en gebiedsontwikkeling in bestaand stedelijk gebied is complex en kenmerkt zich door een lange doorlooptijd (voor Centrum Schalkwijk verwacht de gemeente een ontwikkelperiode van 10 tot 15 jaar). De ontwikkeling van Centrum Schalkwijk is een proces van de lange termijn. Dat betekent dat de voortgang onderhevig is aan diverse interne en externe ontwikkelingen, zoals macro-economische invloeden (hoog- en laagconjunctuur) en verschillende marktomstandigheden. Omdat het gebied stapsgewijs en in verschillende deelontwikkelingen zal plaatsvinden zijn flexibiliteit in het proces en de strategie gewenst. In de ontwikkelstrategie is hierop geanticipeerd.

2.4 Vervolgstappen Binnen de kaders van het Masterplan worden deelprojecten uitgewerkt in een stedenbouwkundig plan1 en gebouwontwerp. Per deelproject zal een overeenkomst met de ontwikkelende partij worden gesloten en is sprake van een aparte ruimtelijke procedure of vergunningaanvraag. Het proces om op een efficiënte wijze tot een uitgewerkt stedenbouwkundig plan, gebouwontwerp en vergunningaanvraag te komen is weergegeven in hoofdstuk 7 van het Masterplan. Om tot de verdere ontwikkeling van het centrum te komen is een aantal vervolgacties nodig. Waar deze een relatie hebben met de ontwikkelstrategie zijn deze verder in dit document uitgewerkt. Een aantal van deze vervolgacties zijn: 1. Sluiten van een ontwikkelovereenkomst met de Coöperatieve Vereniging van Eigenaren Winkelcentrum Schalkwijk (verder CVvE). De CVvE heeft grondposities in het gebied zoals de winkelpassages met de overkapping en de bestaande Tunnispassage parkeergarage alsmede een aandeel (ca 25%) van de nieuwe Floridastraat parkeergarage welke is gerealiseerd in fase 1. 1

Indien een ontwikkeling passend binnen de ruimtelijke en programmatische kaders van het Masterplan wordt uitgevoerd zal een stedenbouwkundig plan niet nodig zijn en kan worden volstaan met een traject van schetsontwerp (SO), voorlopig ontwerp (VO) en definitief ontwerp (DO).

8

Daarmee is deze partij een belangrijke speler in de herontwikkeling van het centrum. Met de CVvE moeten afspraken worden gemaakt over hun rol in de ontwikkeling, inbreng van gronden en de ontwikkeling van de toekomstige publieke parkeervoorzieningen. 2. Uitwerken van de ontwikkelgebieden en het sluiten van de bijbehorende anterieure overeenkomsten. Zoals aangegeven zijn de in het Masterplan vastgelegde randvoorwaarden, eisen en wensen het kader voor de verdere uitwerking van de (stedenbouwkundige / bouw-) plannen. Het proces van uitwerking van plannen alsmede de gemeentelijke toetsing en supervisie zijn vastgelegd in hoofdstuk 7 van het Masterplan. 3. Verplaatsen van bestaande winkels. Om de ontwikkeling mogelijk te maken zullen bepaalde winkels uitgeplaatst of (tijdelijk) verplaatst moeten worden. Indien winkels terug komen, moeten tijdelijke locaties gezocht worden. Bij de uitwerking van de plannen zullen de ontwikkelende partijen moeten aangeven hoe ondernemers, die terug willen keren in het plan, in de tijdelijke situatie op een goede wijze worden gehuisvest. Dit is onderdeel van de gemeentelijke beoordeling van de plannen. 4. Realiseren bouwplannen. Zodra (stedenbouwkundige / bouw-) plannen voldoen aan de kaders van het Masterplan kan een planologische wijziging of omgevingsvergunning worden aangevraagd. Op basis daarvan kunnen plannen daadwerkelijk worden uitgevoerd.

Ook de inrichting van de openbare ruimte en de aanleg van tijdelijke voorzieningen om het centrum tijdens de herontwikkeling open te houden speelt daarbij een rol. 5. Beheerfase. Nadat het centrum is opgeleverd dient dit beheerd te worden.

9

3.

Ontwikkelstrategie De transformatie van het stadsdeelcentrum vindt plaats in meerdere deelontwikkelingen dan wel fasen. Er is bewust gekozen voor een ontwikkeling in meerdere delen vanwege de complexe eigendomssituatie van het bestaande winkelcentrum met circa 50 eigenaren. Ook bestaat de wens om de bedrijfsmatige activiteiten (het winkelen) in het winkelcentrum zoveel als mogelijk door te laten lopen. Er is daarom ook gekozen om niet in één keer voor het gehele plangebied een omgevingsplan op te stellen, maar per deelontwikkeling een aparte planologische procedure te voeren of omgevingsvergunning aan te vragen. Dit biedt flexibiliteit voor de ontwikkeling ook voor de langere termijn. Dat betekent dat per ontwikkelgebied een anterieure overeenkomst wordt gesloten met de ontwikkelende partij. Om die reden is een goede ontwikkelstrategie van belang. De context en uitgangspunten van de strategie worden in dit hoofdstuk verder uitgewerkt.

3.1 Doelstelling van de gemeente Het doel van de ontwikkeling is het monofunctionele winkelcentrum te transformeren naar een stedelijk, multifunctioneel centrum dat aansluit bij de behoeften van het stadsdeel Schalkwijk waar niet alleen winkels maar ook overige (maatschappelijke) voorzieningen en wonen een plek krijgen. Deze doelstelling is verder uitgewerkt in een aantal meer concrete doelen: • Het centrum weer toegankelijk maken voor de wijk door aan te sluiten op de bestaande structuren van Schalkwijk. • Het saneren van commercieel programma (inkrimpen van winkelmeters) om het aanbod en de vraag weer op elkaar aan te laten sluiten. • Het realiseren van een compleet en breed voorzieningenprogramma dat aansluit bij de behoeften van Schalkwijk door het toevoegen van verschillende (maatschappelijke) functies. Deze weg is al ingeslagen met de plannen voor fase 1 waar een bioscoop en horeca zijn gerealiseerd en voor fase 2 waar een bibliotheek wordt ontwikkeld. Voor fase 3 en verder wordt gedacht aan ruimte voor sport op stedelijk niveau (sportcluster met sporthal en zwembad), welzijns- en jongerenwerk, zorgfuncties (Zorg Onder Een Dak), een Cultuurhuis met onder andere een podiumfunctie, kinderopvang en dergelijke. • Ontwikkeling van een sportcluster in de noordoosthoek van het Centrum Schalkwijk.

Het realiseren van een breed voorzieningen programma in het centrum door het toevoegen van een publieke sportfunctie draagt bij aan extra bezoek motieven voor het centrum en een wisselwerking met de andere publieke functies. In de "Uitwerking toekomst Winkelcentrum Schalkwijk Haarlem" (1 sept 2020) van Droogh Trommelen en Partners (DTNP) en in "Een nieuwe toekomst voor Centrum Schalkwijk, Een visie op de sociaal-maatschappelijke voorzieningen" (juli 2024) van STIPO adviseren DTNP en STIPO om in te zetten op een breed voorzieningenaanbod inclusief sport. • Toevoegen van woningen in het gebied; verdeling 40-40-20, met ruimte voor verschillende doelgroepen en zorg. De woningcorporaties hebben een visie op de ontwikkeling van Centrum Schalkwijk opgesteld. Daarnaast is een Programma van Eisen opgesteld voor de corporatiewoningen. • De herinrichting van de openbare ruimte in het gebied; rekening houdend met de ambities (stedelijk milieu, klimaatadaptatie, etc.). • De ontwikkeling van Centrum Schalkwijk draagt bij aan de mobiliteitstransitie. De realisatie van voldoende (fiets)parkeren voor zowel publiek (winkels, voorzieningen, overige bezoekers) als

10

privaat (bewoners) is daarbij van belang. Autoparkeren is en belangrijke opgave in het gebied en dient zo duurzaam en efficiënt mogelijk opgelost te worden. • Wat betreft duurzaamheid en circulariteit sluiten de doelstellingen aan op het door de gemeente ondertekende Convenant Toekomstbestedige Woningbouw. De gemeente Heeft gekozen voor niveau 'Zilver' bij circulair bouwen. • Voor de energievoorziening wordt gestreefd naar niveau 'Brons' uit het Convenant Toekomstbestendige woningbouw. Dat betekent onder andere dat wordt ingezet op geclusterde centrale warmte-koudeopslag (WKO). Voor het zwembad wordt onderzocht of deze kan worden aangesloten op het warmtenet. Het doel van de ontwikkelstrategie is een gemeentelijke rol en inzet van instrumentarium te kiezen, die zo veel als mogelijk bijdraagt om bovenstaande gemeentelijke doelstellingen te realiseren.

3.2 Context / situatie De wijze waarop het gebied ontwikkeld kan worden, rekening houdend met de gemeentelijke doelen is mede afhankelijk van de (bestaande) context. De belangrijkste punten daarvan worden in deze paragraaf beschreven. 3.2.1 Grondposities De eigendomsposities in het exploitatiegebied van fase 3 en verder (zie figuur 2) zijn gemengd. Het eigendom is onder te verdelen in drie categorieën: 1. Vastgoedeigenaren (rood omrande en witte blokken in figuur 2). Dit zijn circa 50 verschillende eigenaren waaronder institutionele beleggers, (lokale) winkelbeleggers, ontwikkelaars, private eigenaren met één of meerdere winkels en het Rijksvastgoedbedrijf (Politiekavel). 2. De Coöperatieve Vereniging van Eigenaren (CVvE; rood omrande en gele blokken in figuur 2). De CVvE is eigenaar van de passagegronden (inclusief overkapping) en de bestaande Tunispassage Parkeergarage. De CVvE vertegenwoordigt het collectief van de circa 50 eigenaren in het centrum Schalkwijk. 3. De gemeente Haarlem (gele blokken in figuur 2). De gemeente is eigenaar van de openbare ruimte in het gebied waaronder de expeditiehoven van het bestaande centrum. Daarnaast heeft de gemeente een horecalocatie in bezit gelegen aan Andalusië/Europaweg. Figuur 2 laat duidelijk zien dat binnen elk ontwikkelblok sprake is van versnipperd eigendom.

11

Figuur 2: Ontwikkelvelden en eigendomssituatie Centrum Schalkwijk 3.2.2 Structuur van de ontwikkeling Het bestaande winkelcentrum bestaat uit verschillende winkelpanden die voor het overgrote deel hun entrees hebben aan de overdekte winkelpassage die eigendom is van CVvE. Een klein deel van de winkels aan de westkant van het centrum heeft hun entrees aan de Europaweg direct grenzend aan de openbare ruimte van de gemeente. De overkapping (droogloop) van de CVvE hangt boven en/of staat op gemeentegrond. De opzet van het huidige centrum is dat de winkels met hun entrees naar binnen georiënteerd zijn en het laden en lossen plaatsvindt aan de buitenzijden en in expeditiehoven op gemeentegrond. De overdekte winkelpassage is alleen toegankelijk voor

12

voetgangers. Na sluitingstijd van de winkels wordt het winkelcentrum afgesloten en is het niet meer toegankelijk voor voetgangers / bezoekers. De bestaande structuur van het winkelcentrum betekent dat de volgende ruimtelijke uitgangspunten worden gekozen voor de ontwikkeling: 1. Het Masterplan volgt zoveel als mogelijk de bestaande rooilijnen. Dit heeft als voordeel dat eigenaren zoveel als mogelijk op hun eigen gronden kunnen ontwikkelen. Hierdoor beperken we onderlinge afhankelijkheden tussen eigenaren en het moeten ruilen/verwerven van gronden buiten het eigen kavel. Op een aantal plekken waar het Masterplan niet de bestaande rooilijnen volgt kunnen grondposities van eigenaren die in toekomstig openbaar gebied vallen geruild met de gemeente en/of de CVvE (zie paragraaf 3.5.2). 2. Het Masterplan gaat uit van het opheffen van de overdekte winkelpassage. De CVvE heeft hierover reeds met haar leden besloten. Hiermee wordt het gezamenlijk eigendom (CVvE) van de passage opgeheven en worden de nieuwe winkelstraten openbare ruimte die eigendom wordt van de gemeente. 3. De opzet van het Masterplan maakt een gefaseerde ontwikkeling in meerdere bouwblokken of ontwikkelgebieden mogelijk.

Bouwblokken of ontwikkelgebieden kunnen los van elkaar ontwikkeld worden, rekening houdend met de spelregels voor een deelontwikkeling (zoals minimale omvang, deelname aan gemeenschappelijke voorzieningen, bouwlogistiek, aanleg tijdelijke en definitieve openbare ruimte). De uitgangspunten en spelregels zijn verder uitgewerkt in paragraaf 3.2.3 en 3.4.2. 3.2.3 Opknippen en faseren Het ontwikkelgebied Centrum Schalkwijk kan niet in één keer herontwikkeld worden, onder andere vanwege de grootte van het totale plangebied en de complexe eigendomssituatie. Daarbij speelt mee dat dat het winkelcentrum ten tijde van de herontwikkeling als zodanig moet blijven functioneren. Dit is belangrijk voor het voortbestaan van het winkelcentrum. Tijdens de totale herontwikkeling zullen oude, bestaande delen functioneren naast de nieuw ontwikkelde delen. Bestaande winkeliers die terug willen komen in het centrum moeten de mogelijkheid hebben om tijdelijk op een andere plek te zitten waar ze hun activiteiten kunnen voortzetten. Dat betekent dat ontwikkelgebieden zelfstandig, onafhankelijk van elkaar en financieel haalbaar te ontwikkelen zijn en voldoende maat en schaal hebben om de gemeentelijke ambities en gewenste kwaliteit te kunnen realiseren. Daarom wijst de gemeente ontwikkelgebieden aan met een gebiedsontwikkelaar. De uitgangspunten hiervoor zijn vastgelegd in paragraaf 3.4.2.

Dat betekent dat de verschillende ontwikkelgebieden (of deelfasen) zelfstandig en onafhankelijk van elkaar te ontwikkelen moeten zijn. De volgorde van ontwikkeling van de blokken is daarbij van belang. De bouwvolgorde moet de bouw van de laatste blokken niet onmogelijk maken omdat deze bijvoorbeeld niet meer bereikbaar zijn voor bouwverkeer. Daarnaast moet voorkomen worden dat te versnipperd ontwikkeld wordt waardoor teveel overlast voor het nog functionerende deel van het winkelcentrum ontstaat. Een logische ontwikkelvolgorde betekent ook dat omliggende openbare ruimte tijdig kan worden aangelegd zodat deze zo snel mogelijk als zodanig kunnen functioneren. De gemeente zal dit meenemen in de toets op de verschillende ontwikkelgebieden.

13

3.3 Gemeentelijk grondbeleid De nota Grondbeleid van de gemeente Haarlem is in 2018 vastgesteld en deze biedt verschillende mogelijkheden voor de vorm van grondbeleid. Dat betekent dat de gemeente afhankelijk van de specifieke kenmerken en ambities van een ontwikkeling de afweging maakt welke vorm van grondbeleid het voert. Dit kan een actieve of meer faciliterende rol zijn, maar ook een samenwerkingsmodel met (markt-)partijen (PPS). De voorkeur is de zogeheten 'regisseursrol' waarbij de gemeente faciliterend optreedt maar wel vooraf en pro-actief probeert te sturen. In het onderstaande worden de verschillende vormen van grondbeleid kort toegelicht. Om een goede afweging te kunnen maken is onder andere de businesscase van belang. Deze kan gebruikt worden om financiële consequenties in beeld te brengen, risico's in te schatten en afspraken met marktpartijen te maken. In grote lijnen zijn er drie vormen van grondbeleid: Actief grondbeleid: de gemeente is eigenaar van de grond of wil/kan deze nog aankopen, maakt de grond bouwrijp, verkoopt het deel waar gebouwen komen aan de bouwer (particulier, projectontwikkelaar of woningcorporatie) en richt de rest in als openbaar gebied. De grondexploitatie dient om alle kosten en opbrengsten te verantwoorden en te beheersen.

Met actief grondbeleid heeft de gemeente, onder andere via de grondverkoop, de meeste regie op de ontwikkeling, bijvoorbeeld als het gaat om het realiseren van maatschappelijke doelstellingen. Daar staat tegenover dat de gemeente ook het grondexploitatierisico loopt, bijvoorbeeld als de woningprijzen en daarmee grondprijzen dalen, of als vertraging optreedt (renterisico). Als er meerdere eigenaren in het gebied zijn kan ook gekozen worden voor een bouwclaimmodel. In dat geval brengt de andere eigenaar de gronden in bij de gemeente, die deze vervolgens voor eigen rekening en risico ontwikkelt en de bouwrijpe kavels terug verkoopt. Faciliterend (passief) grondbeleid: de gemeente is geen eigenaar van de grond en laat de ontwikkeling over aan de marktpartij / grondeigenaar. Deze ontwikkelt voor eigen rekening en risico en voert dus ook de grondexploitatie. De gemeente neemt een faciliterende rol als sprake is van gronden van derden, waarvan de gemeente niet voornemens of in staat is deze te verwerven, (bijvoorbeeld omdat de risico's te groot zijn) of omdat de ontwikkelaar prima in staat is zelf te ontwikkelen, waarbij de gemeentelijke ambities worden gerealiseerd (zelfrealisatie). De gemeente maakt wel kosten, zoals voor het opstellen van een omgevingsplan of bijvoorbeeld het aanleggen van openbare ruimte, riolering en kabels en leidingen.

De businesscase dient in dat geval als onderlegger voor de te verhalen gemeentelijke kosten, wat wordt vastgelegd in de anterieure overeenkomst. De gemeente heeft in dit geval minder regie, maar stelt via een visie, in dit geval het Masterplan. de kaders voor het stedenbouwkundig plan. Uiteindelijk moet de gemeente het omgevingsplan vaststellen. Tijdens het proces, na vaststelling van de overeenkomst, kan de gemeente nauwelijks nog bijsturen. Een faciliterende rol kan ook als de gemeente zelf de grond heeft. Dit wordt een concessiemodel genoemd. De gemeente verkoopt de grond in huidige staat waarbij afspraken worden gemaakt over wat de kopende partij ontwikkelt. Samenwerking (PPS): Bij een PPS brengen zowel de gemeente als andere grondeigenaar/ grondeigenaren hun gronden in bij een gemeenschappelijke grondexploitatie. Vervolgens voeren partijen deze grondexploitatie gezamenlijk en lopen dus beide risico. Daarbij maken ze afspraken over verdeling van verantwoordelijkheden, kosten, opbrengsten en risico's. Soms wordt de grondexploitatie dan geïntegreerd met de bouwexploitatie. De geïntegreerde begroting wordt gebiedsexploitatie genoemd. Het voordeel is dat het risico wordt gedeeld en dat de gemeente tijdens de ontwikkeling meer invloed kan uitoefenen. De gemeente loopt nog steeds meer risico dan in een faciliterende rol.

Daarnaast kunnen belangen in een gezamenlijke grondexploitatie uiteenlopen.

14

3.4 Rollen van de gemeente Binnen Centrum Schalkwijk spelen verschillende inhoudelijke thema’s waar de gemeente, afhankelijk van wat ze wil bereiken, haar rol kan kiezen. In het volgende hoofdstuk worden de verschillende thema’s behandeld. Per thema is gekeken op welke manier de gemeente het beste de doelstellingen kan realiseren.

3.4.1 Vorm van grondbeleid De gemeente kiest in de basis voor een faciliterende rol. Met het vaststellen van het Masterplan en deze bijbehorende ontwikkelstrategie stuurt de gemeente vooraf en legt randvoorwaarden op voor de ontwikkeling van het gebied. Daarmee sluit dit goed aan op de regisseursrol zoals die als voorkeursrol in het gemeentelijk grondbeleid is vastgelegd. De volgende overwegingen spelen mee bij de keuze voor een faciliterende rol: • Gronden en panden in het gebied zijn eigendom van derden en het bestaand vastgoed vertegenwoordigt een hoge waarde. Dat maakt verwerving kostbaar en risicovol en legt daarmee groot beslag op de middelen van de gemeente. • Het grootste deel van de doelen is door ontwikkelende partijen goed te verwezenlijken. De eerste, globale doorrekening van het Masterplan toont aan dat, op basis van de huidige financiële parameters en marktsituatie, elk blok op zichzelf financieel haalbaar te ontwikkelen moet zijn. • Met het Masterplan (en bijbehorende ontwikkelstrategie), de toets op de stedenbouwkundige plannen (via een Q-team), de anterieure overeenkomst en uiteindelijk het omgevingsplan /vergunning heeft de gemeente meerdere instrumenten in handen om te sturen op de ontwikkeling van de ontwikkelgebieden. • De gemeente heeft diverse grondposities (bestaande openbare ruimte) in het Centrum Schalkwijk.

Er is (nagenoeg) geen ontwikkelgebied te ontwikkelen zonder gemeentelijke gronden. De inbreng / verkoop van deze gronden biedt de gemeente een extra mogelijkheid om te sturen. De noord/oosthoek van het centrum - de OV-haltevoorziening, het sportcluster en parkeren Het advies van DTNP om circa 15.000 m² commerciële (winkel)meters te saneren en om uit te gaan van de zogeheten T-structuur voor het toekomstige winkelcircuit, betekent dat in de noord/oosthoek op termijn geen ruimte is voor winkels. Dat maakt deze hoek (de ontwikkelvelden 3a en 3b, zie figuur 1) in combinatie met de haltevoorziening voor regionale en lokale Openbaar Vervoerlijnen, bij uitstek geschikt voor een aantal publieke functies waaronder het sportcluster en (publiek) fiets- en autoparkeren. De huidige opzet van deze haltevoorzieningen neemt onnodig veel ruimte in beslag, is niet efficiënt en is gebruiksonvriendelijk. Met de provincie Noord Holland zijn verkennende gesprekken geweest voor het optimaliseren van deze haltevoorzieningen. Ten zuiden van de haltevoorziening in ontwikkelveld 3a is het sportcluster voorzien. Het sportcluster bestaat uit een zwembad, sporthal en sportzalen. In ontwikkelveld 3a is ook een publieke fietsparkeervoorziening beoogd.

De aanwezigheid van het sportcluster, in combinatie met de ligging bij de halte voor regionale en lokale Openbaar Vervoerlijnen, maakt dat juist in deze hoek het aantal benodigde fietsparkeerplekken groot is. Aan de zuidzijde van het sportcluster is een uitbreiding van de publieke Floridastraat Parkeergarage beoogd. De sloop van de bestaande Tunnispassage parkeergarage van de CVvE en het herpositioneren van de parkeercapaciteit/bronpunten voor het publieke parkeren in het Centrum Schalkwijk is onderdeel van de totale stedenbouwkundige en

15

programmatische visie van het Masterplan. De uitgebreide Floridastraat parkeergarage voorziet middels dubbelgebruik van parkeerplaatsen in de parkeerbehoefte van het sportcluster. In de noord/oosthoek van het centrum (de nieuwe OV-voorziening en de ontwikkelvelden 3a en 3b) worden meerdere publieke / gemeentelijke voorzieningen gerealiseerd waarvoor de gemeente actief grondbeleid wil gaan voeren door het openen van een grondexploitatie. De volgende overwegingen spelen hierin mee: • De herinrichting van de OV-voorziening, waarmee ruimte wordt gemaakt voor oa het sportcluster en de publieke fietsenstalling is een gemeentelijke opdracht. • Het sportcluster in ontwikkelveld 3a bestaat uit een zwembad, sporthal en sportzalen, wat bij uitstek maatschappelijke functies zijn. De bouw- en exploitatie hiervan zijn niet winstgevend, dus voor een marktpartij niet/minder interessant om te ontwikkelen. • Voor de ontwikkeling van het sportcluster door de gemeente is het noodzakelijk de grond hiervoor te verwerven. Met het openen van een grondexploitatie heeft de gemeente maximale regie op de ontwikkeling van het sportcluster; zij kan volledig zelf de plannen uitwerken en de bouw van het vastgoed aanbesteden. • In ontwikkelveld 3a is een grote publieke fietsparkeervoorziening voorzien en in ontwikkelveld 3b de uitbreiding van de Floridastraat parkeergarage, tevens een publieke parkeergarage.

Ook hiervoor geldt dat de gemeente middels actief grondbeleid de maximale regie kan voeren op de uitwerking en realisatie hiervan. • In dit gebied is sprake van een beperkt aantal eigenaren waarvan de CVvE er één is als eigenaar van de Tunnispassage parkeergarage, wat het gemakkelijker maakt om de benodigde eigendommen te verkrijgen. In dit gebied heeft de gemeente zelf de bestaande openbare ruimte in eigendom. Dreef Beheer is eigenaar van de Deka-markt. De beoogde verplaatsing van de Deka-markt naar ontwikkelveld 1 biedt de mogelijkheid om de bestaande locatie van de Dekamarkt te verwerven. • Het beperkte aantal eigenaren in combinatie met het bestaande gemeentelijke eigendom betekent dat, ten opzichte van andere ontwikkelvelden, de inbrengwaarde van grond en vastgoed relatief beperkt is. Dat maakt het risico van het voeren van een eigen grondexploitatie voor deze deelontwikkeling flink kleiner. Voor het sportcluster inclusief het herontwikkelen van het OV-busstation en het uitbreiden van de Floridastraat Parkeergarage wordt voorgesteld actief grondbeleid te voeren en t.z.t. een grondexploitatie te openen. 3.4.2 Instrumenten bij actief grondbeleid De gemeente sluit strategische verwerving in het gebied niet uit indien dat noodzakelijk is om de gemeentelijke doelen te verwezenlijken. Ook om andere redenen kan het zinvol zijn om grip te houden op de grondmarkt.

Daarvoor beschikt de gemeende over verschillende instrumenten. Wet voorkeursrecht gemeenten (Wvg) Als de gemeente wil beschikken over de benodigde grondposities, is het vestigen van een voorkeursrecht één van de instrumenten die de gemeente tot haar beschikking heeft. De gemeente mag een voorkeursrecht op verschillende grondslagen vestigen op een gebied, bijvoorbeeld bij vaststelling van een omgevingsvisie, programma of omgevingsplan. Daardoor moeten de eigenaren bij verkoop het object eerst aan de gemeente aanbieden. Hiermee wordt voorkomen dat deze eigenaren hun eigendommen aan speculanten verkopen, waardoor de realisatie van de bestemming wordt bemoeilijkt of het grondeigendom verder versnippert. Als een eigenaar wil verkopen, biedt hij eerst aan de gemeente aan. De gemeente kan het object dan verwerven, maar is er niet toe verplicht.

16

Het voordeel van een voorkeursrecht is dat, doordat eigenaren grond eerst aan de gemeente moeten aanbieden, speculanten kunnen worden geweerd uit het gebied. Speculanten kopen soms gronden voor hoge bedragen en zetten daarmee de financiële haalbaarheid van een plan onder druk (verwervingskosten moeten dan in de ontwikkeling goedgemaakt worden, waardoor ambities en ruimtelijke kwaliteit onder druk kunnen komen te staan). Het vestigen van een Wvg kan ook een hulpmiddel zijn om gebiedsontwikkelaars te helpen om het eigendom in een ontwikkelgebied onder controle te krijgen. Er zijn echter ook nadelen aan de Wvg. Eigenaren ervaren dit vaak als 'onterecht overheidsingrijpen'. Ook geldt dat extra kosten gemaakt moeten worden om de Wvg te vestigen en dit brengt verplichtingen met zich mee. Onteigening Het kan zijn dat eigenaren dwarsliggen en hun positie niet willen verkopen. Daarmee zou de ontwikkeling van een ontwikkelgebied bemoeilijkt kunnen worden. Het is ongewenst om, als eigenaren niet willen verkopen, kleine plots over te houden die uiteindelijk alleen nog separaat ontwikkeld kunnen worden en waarin niet meer alle ambities verwezenlijkt kunnen worden. Zo is er bijvoorbeeld per ontwikkeling een minimum aantal sociale woningen om nog door een corporatie afgenomen te worden.

De gemeente sluit niet uit om, indien dat bijvoorbeeld nodig is om maatschappelijke doelen te verwezenlijken dan wel om grip te krijgen op het een ontwikkelgebied, tot onteigening over te gaan. In dat geval worden de kosten in eerste aanleg gedekt uit de businesscase, maar in de praktijk zullen zoveel mogelijk afspraken vooraf worden gemaakt om de gronden direct weer door te leveren aan de betreffende ontwikkelende partij. 3.4.3 Ontwikkelgebieden Het is zaak dat een ontwikkelgebied zo wordt gekozen dat er voldoende maat is om voldoende kwaliteit te borgen en de programmatische uitgangspunten (waaronder de sociale woningbouw) ook daadwerkelijk te kunnen realiseren. De gemeente wil voorkomen dat er losse panden overblijven die buiten een ontwikkelgebied vallen en daarna nauwelijks meer conform de gewenste ambities te ontwikkelen zijn. Om die reden zal de gemeente ontwikkelgebieden aanwijzen met de volgende spelregels: • Een ontwikkelgebied is een, nader door de gemeente aangewezen, stedenbouwkundige eenheid, separaat en financieel haalbaar te ontwikkelen. Het gebied heeft voldoende maat om het beoogde (woningbouw)programma ook daadwerkelijk te realiseren is (minimaal 100 woningen, waarvan dan 40 sociaal). Bij een te kleine ontwikkeling gaat het om een dusdanig klein aantal sociale woningen dat dit voor een woningcorporatie niet goed te exploiteren is.

Daarnaast zou dit voldoende ruimte moeten bieden om aan de voorwaarden van de corporaties te voldoen zoals een eigen entree voor de sociale woningen. Bij het aanwijzen van de ontwikkelgebieden kijkt de gemeente tevens naar de ontwikkeling van de maatschappelijke voorzieningen. Blokken mogen niet zodanig 'geknipt' worden dat dit de ontwikkeling van het parkeren, de maatschappelijke of culturele functies onmogelijk maakt. • De aangewezen gebiedsontwikkelaar is voor tenminste 60% van de gronden / panden eigenaar of heeft (aantoonbaar) ontwikkelafspraken met de eigenaren van de bij de ontwikkeling betrokken grondposities. De gebiedsontwikkelaar is aanspreekpunt voor de gemeente en contractpartner voor de te sluiten anterieure overeenkomsten. • De gebiedsontwikkelaar werkt, binnen de kaders van het Masterplan, het ontwikkelgebied uit in een stedenbouwkundig plan of gebouwontwerp en uiteindelijk de vergunningaanvraag. Dit proces is weergegeven in hoofdstuk 7 van het Masterplan.

17

• Uitgangspunt is dat de Haarlemse woningbouwcorporaties turn-key afnemer zijn voor de sociale huurwoningen. Per ontwikkelgebied stemmen corporaties, gemeente en ontwikkelaar af welke corporatie aan de beurt is. Voor de sociale woningbouw is door de corporaties een Programma van Eisen (PvE) opgesteld. Dit PvE is richtinggevend voor de te ontwikkelen sociale woningen. 3.4.4 Openbare ruimte De inrichting van de openbare ruimte is een belangrijk onderdeel van de plannen voor het Centrum Schalkwijk, zeker gelet op het feit dat circa 1.400 woningen worden toegevoegd aan het gebied. De gemeente kiest ervoor om de definitieve toekomstige openbare ruimte zelf aan te leggen. Onder de inrichting van de openbare ruimte wordt niet verstaan de eventuele tijdelijke inrichting of maatregelen. Die zijn voor rekening en risico van de ontwikkelaar. De volgende overwegingen spelen een rol bij de keuze van de gemeente om zelf de inrichting van de openbare ruimte te gaan doen: • Door de openbare ruimte zelf aan te leggen heeft de gemeente maximale regie op zowel kwaliteit als planning. • De fasering van de ontwikkelgebieden betekent dat ook de openbare ruimte gefaseerd zal moeten worden aangelegd. Niet overal sluit de inrichting van de openbare ruimte logisch aan op de verwachte ontwikkelgebieden.

Door als gemeente de regie te nemen kan de inrichting van de openbare ruimte zo logisch mogelijk worden afgestemd op de ontwikkelgebieden zodat zo min mogelijk belemmering ontstaat voor het functioneren van het winkelcentrum. • Door zelf de openbare ruimte aan te leggen voorkomen we dat in bepaalde ontwikkelgebieden onevenredig veel openbare ruimte moet worden aangelegd door de ontwikkelaar, met mogelijk financiële compensatie. • De gemeente draag zorg voor het tijdig in gang zetten van de verlegging van de (hoofd-)tracés van bepaalde kabels en leidingen (het betreft hier de hoofdtracés langs de Europaweg en de Aziëweg). Omdat het een stedelijke herstructurering is in het kader van het algemeen belang kan de gemeente gebruik maken van de verleggingsregeling. • De gemeente legt alleen definitieve openbare ruimte aan als er sprake is van nieuw vastgoed aan weerszijden van de aan te leggen openbare ruimte én of nieuw vastgoed aan de ene zijde van de aan te leggen openbare ruimte en bestaand reeds vernieuwd en te handhaven vastgoed of bestaande te handhaven openbare ruimte aan de andere zijde van de aan te leggen openbare ruimte. De volgende onderdelen zijn daarbij nog wel de verantwoordelijkheid van de gebiedsontwikkelaar: • Alle aftakkingen van kabels en leidingen het centrumgebied in.

De ontwikkelaar is verantwoordelijk voor verwijderen, verplaatsen en/of opnieuw aanleggen van alle kabels en leidingen ten behoeve van de ontwikkeling. Het kabel en leidingen net van een ontwikkeling zal een integraal onderdeel moeten zijn van het complete net/systeem van kabels en leidingen van het centrum Schalkwijk. • De ontwikkelaar is verantwoordelijk voor het aanleggen van de tijdelijke openbare ruimte. Tijdelijke openbare ruimte welke korter dan 6 maanden in gebruik is blijft in eigendom en beheer bij de ontwikkelaar. Tijdelijke openbare ruimte welke langer dan 6 maanden in gebruik is zal worden verkocht aan de gemeente (voor het symbolische bedrag van 1 euro) en zal worden beheerd door de gemeente mits deze voldoet aan de beheervereisten van definitieve openbare ruimte zoals opgenomen in dit Technisch Programma van Eisen. Bovenstaande betekent dat de gemeente de kosten voor de definitieve inrichting van de openbare ruimte, inclusief de hoofdtracé's van de kabels en leidingen, zal verhalen op de ontwikkelgebieden. Dat wordt in de anterieure overeenkomst vastgelegd als onderdeel van het totale kostenverhaal.

18

3.4.5 Bodemenergie Vanwege de hoge energiedichtheid binnen Centrum Schalkwijk kan niet aan de warmte- en koudevraag worden voldaan met perceelgebonden monobronnen zoals voorgeschreven in de 'Beleidsregel gronden weigering vergunning bodemenergiesystemen interferentiegebieden ZuidWest en Europaweg 2023'. Om wel aan de vraag te kunnen voldoen en onderlinge beïnvloeding van de bestaande - en geplande systemen te voorkomen neemt de gemeente regie en zijn vier clusters van bouwblokken gevormd en is een bronnenplan met in totaal vijf doubletten ontworpen (zie bijlage 14 van het Masterplan). Voor de haalbaarheid van de realisatie van het bronnenplan moet de gemeente vanuit haar regierol de volgende concessies doen: • de warmtevoorziening voor het sportcomplex moet van buiten het projectgebied komen; • er moet een oplossing gekozen worden voor het suboptimaal liggende doublet SchalkwijkFloridaplein; • de geplande koude bron van fase 2 moet gewijzigd worden. De eisen uit het bronnenplan zullen worden vastgelegd in de 'Beleidsregel gronden weigering vergunning bodemenergiesystemen interferentiegebieden Zuid-West en Europaweg 2023'. 3.4.6 Parkeren Parkeren is een belangrijk onderdeel in de ontwikkeling van Centrum Schalkwijk. Met deze ontwikkelstrategie worden de principes met betrekking tot parkeren vastgelegd voor de verschillende ontwikkelgebieden en de gemeentelijke rol hierin.

De gemeente kiest er bewust voor om de bouw en exploitatie van de publieke garages voor eigen rekening en risico te doen. Daarover zal zij afspraken maken met de ontwikkelende partijen van de blokken waarin de publieke parkeervoorzieningen zijn gepositioneerd. Publiek en privaat parkeren In het Masterplan wordt een onderscheid gemaakt naar privaat en publiek parkeren: 1. Privaat parkeren; dit betreft het bewoners parkeren voor de middendure en vrije sector woningen. Dit kan opgelost worden in private garages of door het realiseren van privé parkeerplaatsen in publieke garages waarvan de locaties in het Masterplan zijn aangegeven. Ontwikkelende partijen hebben hiermee de mogelijkheid om deze plekken met de woningen te verhuren of verkopen. 2. Publiek parkeren; dit betreft het parkeren in de publieke garages voor de niet-woonfuncties (winkels, maatschappelijk, sport, werkfuncties, en dergelijke), bezoekersparkeren voor alle woningen, deelmobiliteit voor de woningen en het parkeren voor de bewoners van de sociale huurwoningen. De locaties voor de publieke garages zijn aangegeven in het Masterplan. Deze splitsing heeft als voordeel dat, doordat parkeren voor verschillende type functies in de publieke garages wordt opgelost, het totaal aantal te bouwen parkeerplaatsen kan worden beperkt.

Dat komt doordat de functies op verschillende momenten hun maximale bezetting kennen en er sprake is van dubbelgebruik. Minder plekken betekent lagere investeringskosten en doordat de plekken dubbel worden gebruikt is de parkeerexploitatie beter aangezien in totaliteit de bezettingsgraad hoger zal zijn. Daarnaast heeft dit voor de woningcorporaties als voordeel dat zij geen gebouwde parkeervoorzieningen hoeven af te nemen. Voor het bewonersparkeren van de sociale woningen zal de gemeente dan abonnementen gaan uitgeven aan de bewoners. Door de private plekken nog wel separaat op te lossen in private garages of door het realiseren van privé parkeerplaatsen in publieke garages, houden de ontwikkelende partijen de mogelijkheid om deze mee te verhuren of verkopen met de woningen.

19

Publieke parkeergarages Gelet op het belang van een goede parkeervoorziening in het gebied, ook voor de lange termijn, neemt de gemeente de bouw en exploitatie van de publieke parkeervoorzieningen voor haar rekening. Dat voorkomt dat eigenaren op wiens grond de publieke parkeervoorziening is beoogd, hiervan de negatieve consequenties dragen. Ook houdt de gemeente hiermee voor de lange termijn de regie op de publieke parkeervoorzieningen. De gemeente maakt hierover afspraken met de eigenaren binnen de ontwikkelgebieden waar de publieke parkeervoorzieningen zijn beoogd. De bouw en exploitatie van de publieke parkeervoorziening is, op basis van de huidige berekeningen, niet kostendekkend (heeft een onrendabele top). De gemeente stelt een methodiek op voor de verdeling van de kosten voor het publieke parkeren. Dit is nader uitgewerkt onder het kopje 'Salderingsregeling'. De financiële consequenties worden per ontwikkelgebied bepaald en de financiële afspraken worden vastgelegd in de anterieure overeenkomst. In de huidige situatie zijn er twee bestaande parkeergebouwen, waarvan het gebouw in fase 1 (de Floridastraat parkeergarage) gehandhaafd blijft. Daarnaast leveren de ontwikkeling van fase 1 en 2 van Centrum Schalkwijk een publieke parkeerbehoefte op. In de totale parkeerbalans moet hiermee rekening worden gehouden: 1.

De totale publieke parkeerbehoefte van fase 1 en 2 (bestaand) samen met de toekomstige publieke parkeerbehoefte van fase 3 en verder conform het programma in het Masterplan is de totale parkeerbehoefte voor het Centrum Schalkwijk. Daarbij is rekening gehouden met dubbelgebruik voor het in fase 3 toe te voegen programma. 2. Hiervan wordt afgetrokken het aantal parkeerplaatsen in de te handhaven garage in fase 1. 3. Het resterende aantal parkeerplaatsen zijn de plaatsen die voor de totale ontwikkeling van het Centrum Schalkwijk nog moeten worden gebouwd. 4. Op basis van het programma in het Masterplan zijn in totaal circa 1.300 publieke parkeerplaatsen nodig voor de totale ontwikkeling van het Centrum Schalkwijk (fase 1, 2 en 3 en verder), waarvan er reeds 600 (= 46%) zijn gerealiseerd in de nieuwe garage in fase 1. Dat betekent dat er nog circa 700 plaatsen (= 54%) moeten worden gerealiseerd in nieuw te bouwen publieke garage(s). De ruimte en beoogde locaties hiervoor zijn opgenomen in het Masterplan. Salderingsregeling Het parkeren voor het bestaande programma in het winkelcentrum is in de huidige situatie voorzien door een combinatie van maaiveld parkeren en gebouwde publieke parkeervoorzieningen.

Voor het bestaande vastgoed spreken we van 'parkeerrechten' die zijn bepaald door de functie van het bestaand vastgoed te vermenigvuldigen met de normatieve parkeerbehoefte voor die functie. Bij de herontwikkeling van bestaand vastgoed mogen de bestaande parkeerrechten (deels) gesaldeerd worden met de nieuwe parkeervraag. Als er sprake is van een tekort aan bestaande parkeerplaatsen / -rechten, die in lijn met het parkeerconcept in openbare garages dienen te worden ondergebracht maar niet gesaldeerd kunnen worden, dan worden de kosten voor het realiseren van deze plaatsen doorbelast naar de ontwikkelaar. Per ontwikkelgebied wordt de parkeervraag inclusief de salderingsregeling nader uitgewerkt en vastgelegd in een met de ontwikkelaar te sluiten Anterieure Overeenkomst. De berekening van de parkeerbehoefte in de publieke parkeergarages en de saldering van parkeerplaatsen gebeurt op basis van de onderstaande uitgangspunten: 1. Per ontwikkelgebied worden de bestaande parkeerrechten, welke zijn gekoppeld aan het bestaande vastgoedprogramma, in het centrumgebied bepaald.

20

2. Per ontwikkelgebied wordt de bruto publieke parkeerbehoefte voor het nieuw te ontwikkelen vastgoedprogramma voor de publieke garages2 bepaald. Dit gebeurt op basis van de geldende normen uit de nota parkeernormen zonder rekening te houden met mogelijk dubbelgebruik. 3. Het bruto aantal zoals bepaald in stap 2 wordt gecorrigeerd op basis van de dubbelgebruikfactor3. Dat resulteert in een netto parkeerbehoefte voor de publieke garages. 4. De saldering van publieke parkeerplaatsen vindt op de volgende wijze plaats: a. Voor de parkeervraag van de niet-woonfuncties kunnen de bestaande rechten (punt 1) kosteloos gesaldeerd worden met de netto publieke parkeerbehoefte zoals die is bepaald voor het nieuwe vastgoedprogramma (zie punt 2 en 3). b. Is het aantal aan bestaande rechten kleiner dan de parkeervraag voor het nieuwe nietwoonfuncties dan moet per extra benodigde parkeerplaats ten opzichte van de bestaande rechten worden bijbetaald. Daarvoor geldt een vast bedrag per parkeerplaats, gebaseerd op de berekende onrendabele top per parkeerplaats. c.

Is het aantal bestaande rechten groter dan het aantal benodigde parkeerplaatsen voor de nieuwe niet-woonfuncties dan mag maximaal 50%4 van het ‘overschot’ (het resterende aantal aan parkeerrechten) gesaldeerd worden met het benodigde aantal plekken voor bezoekersparkeren voor de woningen, deelmobiliteit voor de woningen en bewoners parkeren voor het sociaal programma. De rest van het surplus vervalt. d. Indien de publieke parkeerbehoefte van een ontwikkelgebied na het toepassen van de punten 4a, 4b en 4c groter is dan het aantal aan parkeerplaatsen welke mogen worden gesaldeerd voor dat ontwikkelgebied dan dient per parkeerplaats volgens het bij 4b genoemde principe te worden betaald. 5. Tussen ontwikkelgebieden kan er niet geschoven worden met parkeerrechten. Op het moment dat een ontwikkelgebied is aangewezen wordt op basis van dat ontwikkelgebied de berekening gemaakt van het aantal plaatsen. 6. Voor de functie supermarkt in het bestaande vastgoedprogramma wordt ten aanzien van punt 4 een uitzondering gemaakt. Indien de supermarktfunctie naar een nieuw ontwikkelgebied verplaatst mag deze de bestaande parkeerrechten behorend bij de functie supermarkt ruilen met de bestaande parkeerrechten van het nieuwe ontwikkelgebied. Dit omdat de functie supermarkt een fors hogere parkeernorm heeft dan het overige vastgoedprogramma in het gebied.

Dit zou betekenen dat de verplaatsing van de supermarkt tot onevenredig hoge kosten voor parkeren zou leiden. Het ruilen van de parkeerrechten gaat op basis van gelijke vastgoedomvang (vierkante meters vermenigvuldigd met de parkeernorm bij de te ruilen functie). Ook voor de functie supermarkt gelden de uitgangspunten zoals benoemd onder punt 4. Per ontwikkelgebied worden bovenstaande stappen doorlopen om de eventuele bijdrage in het publieke parkeren te bepalen. De bijdrage wordt vervolgens, als onderdeel van het kostenverhaal, vastgelegd in de anterieure overeenkomst.

2

Plaatsen voor niet-woonfuncties, bezoekersparkeren woningen, bewonersparkeren sociale woningbouw en plaatsen voor deelmobiliteit. 3 De dubbelgebruik-factor betreft de verhouding tussen het aantal bruto benodigde parkeerplaatsen op basis van de norm en het aantal plekken dat daadwerkelijk nodig is, rekening houdend met de mogelijkheden van dubbelgebruik van plaatsen. Op basis van het programma in het Masterplan is deze vooralsnog berekend op 0,71. 4 Dit is het aandeel aan publieke parkeerplaatsen welke reeds in fase 1 is gerealiseerd. Omdat deze plaatsen er al zijn mag een surplus na verrekening van het niet-woonprogramma deels kosteloos worden ingezet.

21

3.4.7 Contractvorming De keuze voor een in de basis faciliterende rol voor de gemeente betekent dat de gemeente met de ontwikkelende partijen anterieure overeenkomsten gaat sluiten. Deze wordt per ontwikkelgebied gesloten omdat ook per ontwikkelgebied een planologische procedure zal worden gevoerd dan wel omgevingsvergunning ingediend. In de anterieure overeenkomst wordt het kostenverhaal geregeld (plankosten, inrichting openbare ruimte, publiek parkeren en bijdrage op grond van de nota bovenwijkse netwerkvoorzieningen). Ook worden hierin de afspraken en uitgangspuntenm (locatie-eisen) met betrekking tot de ontwikkeling van het gebied. Daarbij valt te denken aan programma, planning etc. Veelal zal een goedgekeurd stedenbouwkundig plan dan wel gebouwontwerp, dat voldoet aan de uitgangspunten, eisen en wensen in het Masterplan, de grondslag vormen voor de te sluiten overeenkomst. Om een overeenkomst te kunnen sluiten moet een aantal stappen worden gezet: • Een ontwikkelende partij die denkt te voldoen aan de voorwaarden uit het Masterplan en deze ontwikkelstrategie kan zich melden bij de gemeente. • De gemeente beoordeelt of dit zo is. Zo ja, dan wijst de gemeente het ontwikkelgebied aan en de ontwikkelaar aan als dominant grondeigenaar.

Dit onder de voorwaarde dat deze kan aantonen ofwel alle gronden, dan wel het grootste deel van het gebied (tenminste 60%) in eigendom te hebben ofwel afspraken met de andere grondeigenaren. • De ontwikkelaar is vervolgens het aanspreekpunt voor de gemeente met betrekking tot de uitwerking van de plannen en het sluiten van de overeenkomst. • De ontwikkelaar kan aantonen dat er overeenstemming is met de CVvE over het te slopen deel van de overkapping en, indien nodig, de inbreng van benodigde passagegronden. Waar nodig zijn afspraken gemaakt met aangrenzende of tegenoverliggende winkels die eventueel hinder ondervinden van de sloop van de overkapping. • De gemeente en de ontwikkelaar sluiten een voorschot- / intentieovereenkomst waarin de afspraken worden vastgelegd voor de periode waarin de ontwikkelaar het plan uitwerkt binnen de kaders van het Masterplan en de totstandkoming van de anterieure overeenkomst. • De ontwikkelaar werkt het stedenbouwkundig plan of gebouwontwerp verder uit, waar nodig in overleg met de andere eigenaren in het gebied. De planuitwerking ziet toe op alle relevante zaken uit het masterplan zoals woningbouwprogramma, niet-woonprogramma, parkeren, duurzaamheid etc..

Ook moet de ontwikkelaar aangeven hoe met de tijdelijke situatie wordt omgegaan zoals tijdelijke huisvesting van winkeliers die terug moeten komen in het plan of tijdelijke inrichting van de openbare ruimte om ervoor te zorgen dat omliggende gebieden / panden kunnen blijven functioneren. • De gebiedsontwikkelaar toont aan afspraken te hebben met de betreffende woningcorporatie over het te ontwikkelen sociale woningbouwprogramma. De gebiedsontwikkelaar houdt daarmee zoveel mogelijk rekening met het Programma van Eisen dat de corporaties hebben opgesteld. Ontwikkelende partijen zetten met de corporaties in op het creëren van de juiste sociale condities zoals ruimte voor ontmoeten, buurtfuncties en ontwikkeling van nieuwe woonvormen. • Bij de ontwikkeling van een ontwikkelgebied gelden de regels ten aanzien van de fasering zoals die zijn aangegeven in paragraaf 3.6. De ontwikkelaar toont aan hieraan te voldoen, de gemeente toetst dit. • Zodra overeenstemming is over het stedenbouwkundig plan en de aanvullende onderdelen wordt een anterieure overeenkomst gesloten waarin de uitgangspunten voor de ontwikkeling worden vastgelegd en de financiële afspraken en eventuele afspraken over de verwerving of ruil van grondposities. • Voor de ontwikkeling start sluiten partijen (ontwikkelaar, CVvE en gemeente) aan- en verkoopovereenkomsten.

Levering van de gemeentegronden vindt plaats op het moment van onherroepelijke omgevingsvergunning(en).

22

• Levering van de openbare ruimte aan de gemeente vindt plaats op het moment dat de bouw (van het nieuwe vastgoed) gereed is én het bouwterrein is opgeruimd. Indien de gemeente daags na de oplevering van de openbare ruimte start met aanleg van de definitieve openbare ruimte dan levert de ontwikkelaar in overleg met de gemeente tijdelijke bruikbare en veilige openbare ruimte op aan de gemeente. Indien de definitieve aanleg van de openbare ruimte door de gemeente pas na zes maanden na de levering plaatsvindt dan dient de ontwikkelaar de openbare ruimte tijdelijk in te richten en dient deze te voldoen aan de beheervereisten van definitieve openbare ruimte zoals opgenomen in het meest recente Technisch Programma van Eisen van de gemeente Haarlem. 3.4.8 Voorschrijven, toetsen en accepteren Bovenstaande betekent dat de gemeente een voornamelijk toetsende rol heeft, op basis van de richtinggevende kaders zoals vastgelegd in het Masterplan. In het Masterplan zijn de doelen en ambities vastgelegd. Voor de toetsing aan het Masterplan wordt onder andere een Q-team in het leven geroepen onder aanvoering van de supervisor.

3.5 Gemeentelijke gronden De gemeente heeft verschillende grondeigendommen in het plangebied. De gemeente wenst de eigen grondposities in te zetten om te sturen op de ontwikkeling en daarmee bijdragen aan de doelen in het Masterplan. 3.5.1 Inbreng gronden in ontwikkelgebieden De bestaande openbare ruimte in het gebied is in eigendom van de gemeente. Daarmee heeft de gemeente in alle beoogde ontwikkelgebieden een grondpositie. De gemeente is op voorhand niet voornemens deze gronden in te zetten om actief zelf te ontwikkelen of zelf de grondexploitatie te gaan voeren voor ontwikkelgebieden (met uitzondering van de noord/oosthoek van het centrum). De gemeente zal deze gronden verkopen aan de ontwikkelende partij(en) in het ontwikkelgebied, waarbij indien nodig de voorwaarden worden vastgelegd. De afspraken over een eventuele grondverkoop en de bijbehorende verkoopvoorwaarden zullen worden meegenomen in de te sluiten anterieure overeenkomst. Bij dergelijke verkopen zal gemeente rekening houden met de geldende regels met betrekking tot staatssteun en Didam-arrest. 3.5.2 Grondruil In het Masterplan wordt met de ligging van de bouwblokken zoveel mogelijk rekening gehouden met de bestaande rooilijnen. De reden daarvoor is om de ontwikkelbaarheid te vergroten.

Dit maakt dat ontwikkelgebieden zodanig kunnen worden aangewezen dat zo min mogelijk ruil van gronden nodig is voor de toekomstige afbakening tussen openbaar en uitgeefbaar gebied. Er zijn verschillende redenen om tot een grondruil over te gaan. Bestaande rooilijnen weer laten aansluiten op de grenzen van de bouwblokken Op een aantal punten wijkt de ligging van de bouwblokken in het Masterplan af van de bestaande rooilijnen en zijn er eigenaren op wiens gronden in de toekomstige situatie openbare ruimte aangelegd moet worden. Om deze eigenaren wel mee te krijgen met de ontwikkeling, kan de gemeentelijke grond ingezet worden om grondposities te 'ruilen'. In dat geval zal de gemeente meewerken aan een grondruil. Het vastgoed dan wel de grondpositie van de betreffende eigenaar zal vervolgens als onderdeel van een ontwikkelgebied worden herontwikkeld. Indien er al een