Aankoop object Kruisstraat 26

Raadsvoorstel

Onderwerp Aankoop object Kruisstraat 26 Nummer 2025/0647339 Portefeuillehouder Raadt, E. de/Roduner, F.J. Programma/beleidsveld Ruimtelijke ontwikkeling Afdeling PCM, Vastgoed Auteur Goudzwaard, K., Oostendorp, J.N. Telefoonnummer 023-5114443, 06 38 68 81 07 Email kgoudzwaard@haarlem.nl, jvanoostendorp@haarlem.nl Het object aan de Kruisstraat 26 staat al een aantal jaren te koop. In 2024 is de Kernboodschap gemeente benaderd door de eigenaren met de vraag of de gemeente dit object wil kopen. Met de aankoop van de Kruisstraat 26 kunnen er twee appartementen toegevoegd worden binnen het project Kruisstraat 30-32 waardoor deze verbouwing wordt verbeterd. Met de eigenaren is overeenstemming bereikt over een aankoopbedrag van € 1.300.000 k.k.. Behandelvoorstel voor commissie

Relevante eerdere besluiten Besluit college d.d. 9 september 2025

Het college stuurt dit voorgenomen besluit (zware voorhangprocedure) ter advisering aan de commissie Ontwikkeling en vervolgens naar de raad met het verzoek zijn wensen en bedenkingen te geven. Het college is op grond van artikel 160, eerste lid aanhef en onder d. van de Gemeentewet bevoegd te besluiten tot de aan -en verkoop van onroerende zaken. Bij aan- en verkoop van onroerende zaken groter dan € 500.000,-, beslist het college niet voordat de raad is geïnformeerd over het voornemen van het college én in de gelegenheid is gesteld zijn wensen en bedenkingen ter kennis van het college te brengen, hetgeen volgt uit artikel 169 vierde lid Gemeentewet en artikel 8 eerste lid aanhef en onder a. van de Financiële Verordening 2024. • Collegebesluit aankoop pand Kruisstraat 30-32 (2024/308258) • Raadvoorstel kredietaanvraag aankoop pand Kruisstraat 30-32 (2024/326893) Het college van burgemeester en wethouders besluit: 1. Het voorstel aan de raad vast te stellen. 2. Tot aankoop van het perceel met opstallen aan de Kruisstraat 26 over te gaan onder de voorwaarde dat het overleg met de commissie Ontwikkeling en de zienswijze van de raad geen aanleiding geven om het besluit te wijzigen of in te trekken. 3.

Op grond van artikel 87 van de Gemeentewet een geheimhoudingsplicht op te leggen ten aanzien van delen van het taxatierapport (bijlage 1), het waardeadvies (bijlage 2) en de financiële informatie (bijlage 3) ten eerste ter bescherming van de economische en financiële belangen van de gemeente, als

Kenmerk: 2025/0647339

1/11

bedoeld in artikel 5.1. tweede lid, aanhef en onder b van de Wet open overheid (Woo) ), ten tweede ter bescherming van andere dan in het eerste lid, onderdeel c, genoemde concurrentiegevoelige bedrijfs- en fabricagegegevens, als bedoeld in en artikel 5.1, tweede lid aanhef en onder f van de Woo, en ten derde ter bescherming van de persoonlijke levenssfeer, als bedoeld in artikel 5.1, tweede lid aanhef en onder e van de Woo. 4. De geheimhoudingsplicht ten aanzien van delen van de bijlage 1 en 2 (het taxatierapport en het waarde-advies) geldt voor onbepaalde tijd. De geheimhoudingsplicht ten aanzien van bijlage 3 (financiële informatie) wordt opgelegd tot en met de definitieve transactie en de verwerking ervan in de openbare registers. Halfjaarlijks wordt bekeken of geheimhouding nog relevant is. 5. De raad te vragen uiterlijk 16 oktober 2025 wensen en bedenkingen (zienswijze) over het onder 2 genoemde voornemen ter kennis te brengen aan het college. de secretaris,

Ontwerp -besluit Raad d.d. ………. (wordt ingevuld door de griffie)

de burgemeester,

De raad der gemeente Haarlem, gelezen het voorstel van het college van burgemeester en wethouders, Besluit: 1. Zijn wensen en bedenkingen ter kennis van het college te brengen ten aanzien van de aankoop van de Kruisstraat 26. 2. Een krediet van € 1.525.000 ter beschikking te stellen voor de aankoop (inclusief bijkomende kosten) en verbouwing van de van Kruisstraat 26 en dit te verwerken in het Investeringsplan bij de Programmabegroting 2026-2030. 3. Een krediet vrij te geven van € 1.525.000 voor de aankoop en verbouwing van de Kruisstraat 26. 4. Op grond van artikel 87 van de Gemeentewet een geheimhoudingsplicht op te leggen ten aanzien van delen van het taxatierapport (bijlage 1), het waardeadvies (bijlage 2) en de financiële informatie (bijlage 3) ten eerste ter bescherming van de economische en financiële belangen van de gemeente, als bedoeld in artikel 5.1. tweede lid, aanhef en onder b van de Wet open overheid (Woo) ), ten tweede ter bescherming van andere dan in het eerste lid, onderdeel c, genoemde concurrentiegevoelige bedrijfs- en fabricagegegevens, als bedoeld in en artikel 5.1, tweede lid aanhef en onder f

Kenmerk: 2025/0647339

2/11

van de Woo, en ten derde ter bescherming van de persoonlijke levenssfeer, als bedoeld in artikel 5.1, tweede lid aanhef en onder e van de Woo. 5. De geheimhoudingsplicht ten aanzien van delen van de bijlage 1 en 2 (het taxatierapport en het waarde-advies) geldt voor onbepaalde tijd. De geheimhoudingsplicht ten aanzien van bijlage 3 (financiële informatie) wordt opgelegd tot en met de definitieve transactie en de verwerking ervan in de openbare registers. Halfjaarlijks wordt bekeken of geheimhouding nog relevant is. 6. Vanaf 2026 de onderhouds- en exploitatielasten van de Kruisstraat 26 te verwerken in de Kadernota 2027.

de griffier,

de voorzitter,

Kenmerk: 2025/0647339

3/11

1. Aanleiding Na het faillissement van Jan Sikkes Textielbedrijven B.V. en het eerdere vertrek van schoenenwinkel Bristol, stond het pand Kruisstraat 30-32 geruime tijd leeg. In maart 2024 heeft de raad ingestemd met de aankoop van het pand met als belangrijkste doelen de realisatie van: • • •

circa 40 tot 50 woonheden (in eerste instantie voor de opvang van Oekraïners); een grote gemeentelijke fietsenstalling; een buurtfietsenstalling.

Het pand is vervolgens in april 2024 in eigendom aan de gemeente overgedragen. Het object gelegen aan de Kruisstraat 26 staat al een aantal jaar te koop. In 2024 is de gemeente benaderd door de eigenaren met de vraag of de gemeente dit object wil kopen. De tuin van de Kruisstraat 26 grenst aan de achterzijde van het object Kruisstraat 30-32 (zie ook afbeelding 1). Vervolgens is onderzocht dat met de aankoop van Kruisstraat 26 de plannen voor Kruisstraat 30-32 kunnen worden geoptimaliseerd in de vorm van twee extra woningen. Er kunnen ramen worden toegevoegd op plekken die vanwege het burenrecht nu nog niet mogelijk zijn. Daarnaast kan de noodzakelijke gemeenschappelijke ruimte voor de opvang van Oekraïners in Kruisstraat 26 worden gesitueerd. Door in de achtergevel van het pand aan de Lange Margarethastraat ramen toe te voegen ontstaan er, in plaats van twee grote, minder courante appartementen, vier kleinere appartementen. Dit levert voor het project Kruisstraat 30-32 een geschat financieel voordeel op van tenminste € 200.000,- wat kan worden gebruikt als compensatie bij een eventueel verlies bij verkoop van het object Kruisstraat 26 wanneer er geen langdurig invulling wordt gevonden.

Afbeelding 1: Kruisstraat 26 (rood omkaderd) in relatie tot de plannen voor Kruisstraat 30-32

Kenmerk: 2025/0647339

4/11

De gemeente gaat op zoek naar (een) passende gebruiker(s) voor de resterende ruimte. Dit kunnen verschillende maatschappelijke initiatieven zijn maar ook verhuur van winkel en woning behoort tot de mogelijkheden. Het object stond te koop voor € 1.500.000,- k.k. De WOZ-waarde is recent ook vastgesteld op € 1.500.000. Op 11 juli jl. is overeenstemming bereikt over de koopprijs, te weten € 1.300.000,- k.k., en overige voorwaarden, waaronder het recht van terugkoop voor de eigenaren voor hetzelfde bedrag van € 1.300.000 gedurende een periode van vijf jaar. Als opschortende en ontbindende voorwaarden vanuit de gemeente zijn benoemd het verkrijgen van goedkeuring door de gemeenteraad. Wanneer er geen langdurig maatschappelijke invulling voor het object wordt gevonden behoort het tot het niet-strategisch vastgoed en kan het object weer worden verkocht. Indien door veranderende marktomstandigheden zich een negatieve prijsontwikkeling voordoet verwacht het college maximaal een beperkt waardeverlies van € 100.000,- tot € 200.000,-. Dit mogelijke verlies wordt gecompenseerd door het financiële voordeel dat bij het project Kruisstraat 30-32 kan worden behaald. 2. Beoogd resultaat Met de aankoop van het perceel met opstallen aan de Kruisstraat 26 wordt het mogelijk om de plannen voor de verbouwing van Kruisstraat 30-32 te optimaliseren.

Daarnaast wordt het mogelijk om op een interessante locatie in de binnenstad een, bij voorkeur maatschappelijke, (tijdelijke) invulling voor de Kruisstraat 26 te vinden. Het pand is een gemeentelijk monument en door de eigendomsoverdracht heeft de gemeente meer grip op de correcte instandhouding daarvan.

Kenmerk: 2025/0647339

5/11

3. Onderbouwing voorstel 3.1 Door de aankoop Kruisstraat 26 kunnen de plannen voor Kruisstraat 30-32 worden geoptimaliseerd. Er kunnen ramen worden toegevoegd op plekken die vanwege het burenrecht nu nog niet mogelijk zijn. Daarnaast kan de noodzakelijke gemeenschappelijke ruimte voor de opvang van Oekraïners in Kruisstraat 26 worden gesitueerd. Door in de achtergevel van het pand aan de Lange Margarethastraat ramen toe te voegen ontstaan er, in plaats van twee grote, minder courante appartementen, vier kleinere appartementen.

Afbeelding 2: te onttrekken gedeelte kavel Kruisstraat 26 (grijze deel) in relatie tot de plannen voor Kruisstraat 30-32

3.2 Op de korte en lange termijn beschikt de gemeente over een geschikte ruimte voor maatschappelijke initiateven. Gebleken is dat het beschikbaar hebben van een ruimte in de binnenstad tot allerlei initiatieven kan leiden. In het pand Kruisstraat 30-32 is twee maanden een pop-upstore voor kledingruil op de begane grond gevestigd geweest, is de ruimte voor een tentoonstelling over femicide ter beschikking gesteld en heeft Stad Haarlem diverse jongerenprojecten kunnen organiseren op de eerste verdieping van het object. Gedurende de bouwfase periode bij de Kruisstraat 30 – 32 zal gekeken worden of een tijdelijke invulling gevonden kan worden voor impact ondernemers in de winkelplint van de Kruisstraat 26.

Kenmerk: 2025/0647339

6/11

Het object is gelegen op een zeer centrale locatie in de binnenstad van Haarlem. Het college zal een consultatieronde houden om te beoordelen of een maatschappelijke invulling mogelijk en wenselijk is op deze plek. Mocht die mogelijkheid zich niet voordoen, dan zal voor de Kruisstraat 26, na afronding van de werkzaamheden bij de Kruisstraat 30 – 32, de verkoopprocedure worden opgestart. 3.3 De aankoopprijs is marktconform op basis van één onafhankelijke taxatie en één onafhankelijk waarde-advies. Ten behoeve van het bepalen van de marktwaarde is het object getaxeerd door een onafhankelijke deskundige en is er een waarde-advies afgegeven door een andere onafhankelijke deskundige. De uiteindelijke koopprijs wordt onderbouwd aan de hand van deze twee adviezen (Bijlage 1 & 2). 3.4 Het is noodzakelijk (gedeeltelijke) geheimhouding op te leggen op basis van artikel 87 van de Gemeentewet en artikel 5.1 Wet open overheid. Het is belangrijk dat de gemeente concurrentiegevoelige bedrijfsinformatie en andere gevoelige informatie beschermt. Dit op basis van de wetsartikelen genoemd in de Gemeentewet en de Wet open overheid. De gedeeltelijke geheimhoudingsplicht op bijlage 1 en 2 blijft voor onbepaalde tijd van kracht.

Door twee onafhankelijke deskundige taxateurs is aangegeven hoe de marktwaarde tot stand is gekomen en met de daaraan gekoppelde financiële gegevens waardoor geïnteresseerde (markt)partijen voorinformatie kunnen vinden, waarop zij hun eventuele bieding kunnen baseren. Daarnaast worden er in deze bijlagen referentieobjecten genoemd om tot vergelijking te komen voor de bepaling van de marktwaarde. Deze referentieobjecten vallen onder de bescherming van andere dan in artikel 5.1, eerste lid, aanhef en onder c van de Woo genoemde concurrentiegevoelige bedrijfs- en fabricagegegevens. Deze informatie geeft inzicht in de strategie en de werkwijze van berekeningen. Het is niet toegestaan het taxatierapport te delen met derden. Gedeeltelijke geheimhouding ten aanzien van bijlage 3 (Financiële informatie) is gewenst vanwege de financiële informatie, omdat bij openbaarheid hiervan de onderhandelingspositie van de gemeente in het geding kan komen. De gedeeltelijke geheimhouding ten aanzien van deze bijlage wordt opgelegd tot en met de definitieve transactie en de verwerking ervan in de openbare registers en de gunning van de uit te voeren werkzaamheden voor de sloop en het bouwrijp maken.

Kenmerk: 2025/0647339

7/11

Duurzaamheid Rond de aankoop zelf spelen ecologie en duurzaamheid geen rol van betekenis. Bij de verdere uitwerking van de plannen zal hieraan, conform het gemeentelijk beleid, voldoende aandacht worden geschonken. Het object betreft een gemeentelijk monument. Indien het college voornemens is het object voor een langere periode in de portefeuille te houden, zal er in de renovatie voldaan worden aan de (duurzaamheids-)eisen die de gemeente stelt aan gemeentelijke monumenten. Groen De kavel heeft en houdt een stedelijk karakter met weinig ruimte voor groen. Het object heeft een relatief grote tuin. In de plannen zal de omvang van de tuin te allen tijde gelijk blijven, hierdoor wordt er geen groen onttrokken uit de stedelijke omgeving. 4. Risico’s en kanttekeningen Voor het project zien we nu al de volgende globale risico’s en kanttekeningen. In het vervolg van dit project zal er een uitgebreide risicoanalyse plaatsvinden om de risico’s en beheersmaatregelen nog verder in beeld te brengen. 4.1. Er is momenteel nog geen concrete invulling voor het object. Een klein gedeelte van de begane grond zal gebruikt worden om tijdelijk een gemeenschappelijke ruimte ten behoeve van de opvang van Oekraïners in te richten. Het college zal beoordelen of ook voor de langere termijn een maatschappelijke invulling voorhanden is.

Hiervoor zal een interne consultatieronde worden opgestart langs de gemeentelijke beleidsprogramma’s. Gedurende de verbouwingsperiode van de Kruisstraat 30-32 ziet het college mogelijkheden voor tijdelijke huisvesting van impact ondernemers, zoals we deze gezien hebben bij de Kruisstraat 30-32. In het geval zich vanuit de consultatieronde een geschikte maatschappelijke invulling voor ogen is voor de langere termijn zal het object worden toegevoegd aan de strategische vastgoedportefeuille. Mocht uit deze consultatieronde geen invulling zich aandoen, dan zal de verkoopprocedure voor het object worden opgestart. 4.2. De onderhouds- en exploitatielasten zijn nog niet exact bekend. Wanneer het object in eigendom komt van de gemeente gelden de onderhoudseisen en normen voor de strategische vastgoedportefeuille van de gemeente, in lijn met het onderhoudsbeleid en instandhoudingsbeheer. In deze fase van het proces kan nog geen definitieve inschatting worden gemaakt van de onderhouds- en exploitatielasten. Dit heeft ook te maken met het feit dat het college nog niet bepaald heeft of het object tijdelijk of voor lange termijn in bezit blijft. Na verwerving zal hier een plan voor komen en eventueel de bevindingen uit de bouwkundige inspectie worden opgenomen in een meerjarenonderhoudsbegroting.

De benodigde onderhouds- en exploitatielasten zullen in de voortgangsrapportage 2026 en de Kadernota 2027 worden opgenomen en aangevraagd.

Kenmerk: 2025/0647339

8/11

4.3. Recht van terugkoop voor de huidige eigenaren gedurende een periode van vijf jaar. Met de huidige eigenaren is een recht van terugkoop voor een periode van vijf jaar afgesproken. Gedurende deze periode mogen de eigenaren, indien en zodra de gemeente wil vervreemden, het object terugkopen voor het bedrag van € 1.300.000 k.k. Binnen deze constructie bestaat er een kans dat de verkoopopbrengst lager is dan wanneer het object op de vrije markt wordt aangeboden. Voor de gemeente bestaan er twee scenario’s: 1. De gemeente besluit dat het object niet binnen de strategische portefeuille past. In dit geval investeert de gemeente alleen voor de benodigde instandhouding en verkoopt het object na een aantal jaar. In dit geval hebben de huidige eigenaren het eerste recht van koop. Indien zij hier van af zien kan het object op de vrije markt worden aangeboden. 2. De gemeente besluit dat het object wél binnen de strategische portefeuille past vanwege een (maatschappelijke) invulling. In dit geval beschikt de gemeente over een langdurige gebruiker, investeert in de renovatie en verduurzaming van het object en zal het voor een periode langer dan vijf jaar in de portefeuille houden. In dit geval vervalt het recht van eerste koop voor de eigenaren na vijf jaar. 4.4. De gemeente leidt eventueel een verlies bij verkoop op de vrije markt.

Indien de gemeente besluit dat het object niet binnen de strategische portefeuille past en de huidige eigenaren geen gebruik maken van hun eerste recht van koop bestaat er een kans dat het object binnen een aantal jaar, na afronding van de herontwikkeling van de Kruisstraat 30-32, met beperkt verlies weer wordt verkocht. Hier staat echter een optimalisatie in de vorm van twee extra woningen binnen de plannen voor de verbouwing van Kruisstraat 30-32 tegenover waarbij de extra opbrengsten geschat worden op € 200.000,-. Indien door veranderende marktomstandigheden zich een negatieve prijsontwikkeling voordoet verwacht het college maximaal een beperkt waardeverlies van € 100.000,- tot € 200.000,- voor het object Kruisstraat 26. In de dekking voor het eventuele waardverlies is reeds voorzien in beklemde resultaat Algemene Reserve bij de Jaarrekening 2023 (zie ook de paragraaf Financiën).

Kenmerk: 2025/0647339

9/11

5. Consequenties en uitvoering Financiën Over de aankoop van Kruisstraat 26 is recent overeenstemming bereikt met de eigenaar en daarom was deze investering nog niet opgenomen in het Investeringsplan en in de Kadernota 2026. Er wordt nu voorgesteld krediet ter beschikking te stellen en dit te verwerken in het investeringsplan bij de Programmabegroting 2026-2030. Het gaat om de aankoop van het pand (€ 1,3 miljoen), de realisatie van een gemeenschappelijke ruimte voor Oekraïners (€ 0,1 miljoen) en het herstel van achterstallig onderhoud (€ 0,1 miljoen). In het beklemde resultaat Algemene Reserve bij de Jaarrekening 2023 (totaal € 3,9 miljoen) is € 500.000,- gereserveerd t.b.v. de aankoop van Kruisstraat 26. Van dit bedrag is € 250.000,- bedoeld voor kapitaallasten en een eventueel verlies bij doorverkoop. De andere € 250.000,- zal worden gebruikt voor een verbouwing en de exploitatiekosten voor de eerste drie jaar. Indien besloten wordt het pand aan de strategische vastgoedportefeuille toe te voegen zal een verder uitgewerkt plan aan de raad worden voorgelegd. Soort uitgave Aankoop Kruisstraat 26 (inclusief aankoopkosten) Gemeenschappelijke ruimte voor Oekraïners Herstel achterstallig onderhoud Kapitaallasten en eventueel verlies bij verkoop Verbouwing en exploitatiekosten eerste 3 jaar Totaal

Dekking Nog op te nemen in het investeringsplan Programmabegroting 2026-2030 Nog op te nemen in het investeringsplan Programmabegroting 2026-2030 Nog op te nemen in het investeringsplan Programmabegroting 2026-2030 Algemene reserve jaarrekening 2023/ extra inkomsten optimalisatie Kruisstraat 30-32 Algemene reserve jaarrekening 2023

Bedrag € 1.325.000,€ 100.000,€ 100.000,€ 250.000,€ 250.000,€ 2.025.000

Communicatie Nadat in de gemeenteraad besluitvorming heeft plaatsgevonden over zowel de plannen voor de verbouwing van Kruisstraat 30-32 en Kruisstraat 26 zal een bijeenkomst voor de omwonenden omliggende bedrijven worden georganiseerd.

Kenmerk: 2025/0647339

10/11

5.1 Participatie Na de besluitvorming van het college en de raad over de aankoop wordt in overleg met de betrokken partijen gekeken naar een tijdelijke of langdurige invulling voor het object. Bij dit proces zullen relevante maatschappelijke organisatie worden betrokken en zullen omwonenden en omliggende bedrijven worden geïnformeerd. 5.2 Juridisch Door verwerving van deze kavel met opstal kan de gemeente de optimale herontwikkeling van de Kruisstraat 30-32 mogelijk maken. Na de levering wordt de gemeente juridisch eigenaar van de grond en opstallen. De verkoper behoudt voor vijf jaar het recht om het object voor een bedrag van € 1.300.000 terug te kopen. 5.3 Planning Na het besluit van de raad zal aan de verkopende partij bericht worden gestuurd dat kan worden ingestemd met de inhoud van de koopovereenkomst. Daarnaast zal een notaris opdracht krijgen om de akte van levering voor te bereiden. Indien uit de behandeling van het collegebesluit in de commissie Ontwikkeling en in de raad geen wensen of bedenkingen blijken die tot een ander besluit moeten leiden, kan de eigendomsoverdracht eind 2025/begin 2026 plaatsvinden.

6. Bijlagen 1. 2. 3. 4.

Taxatierapport (geheim) Waarde-advies (geheim) Financiële informatie aankoop (geheim) Bouwkundig onderzoek

Kenmerk: 2025/0647339

11/11