Aankoop- en grondbeleid 2025 - 2029

Raadsvoorstel

Onderwerp Aankoop- en grondbeleid 2025 - 2029 Nummer Portefeuillehouder Programma/beleidsveld Afdeling Auteur Telefoonnummer Email Kernboodschap

2025/0648834 De Raadt, E. en Roduner, F.J. 4.5 Overige Beheerstaken / 4.3 Grondexploitaties Vastgoed & Programma en Gebieden K. Mense en E. IJland 06-46215273 / 06-19293245 kmense@haarlem.nl / eijland@haarlem.nl Haarlem zal tot 2040 groeien naar een inwonersaantal van circa 192.000. Tegelijkertijd heeft de gemeente duidelijke ambities voor wat betreft de leefomgeving en duurzaamheid. Deze (en andere diverse opgaven) zorgen ervoor dat de gemeente Haarlem de komende periode voor een aantal grote uitdagingen staat. Daarbij geldt dat de hoeveelheid ruimte die kan worden gewonnen in het optimaliseren van de bezettingsgraad van gebouwen en herbestemming binnen de gemeentelijke vastgoedportefeuille relatief beperkt is. Dit in verhouding tot de huisvestingsopgaven voor de komende jaren. Om te blijven voorzien in de ruimtebehoefte is uitbreiding van de gemeentelijke vastgoedportefeuille noodzakelijk en gewenst. Verwerving van vastgoed vraagt daarom om een gestructureerd en helder proces. Daarnaast zijn als gevolg van diverse trends en ontwikkelingen de gemeentelijke ambities en doelstelling ten aanzien van het grondbeleid veranderd. Per 1 januari 2024 is de Omgevingswet en de bijbehorende Aanvullingswet Grondeigendom in werking getreden. Dit heeft op onderdelen consequenties voor het grondbeleid.

Om aan de gestelde ambities in de stad te kunnen voldoen zijn in deze nota de processen vastgelegd waarbij wordt aangegeven welke sturingsmiddelen gevolgd worden bij de uitgifte van gronden ten behoeve van de gebiedsontwikkeling. Deze nota bestaat daarmee uit twee delen waarbij de beleidslijnen voor zowel het aankoopbeleid van gemeentelijk vastgoed (deel I) als de nota Grondbeleid (deel II) zijn samengevoegd vanwege de vele raakvlakken binnen de gebiedsontwikkeling.

Behandelvoorstel voor commissie

De commissie Ontwikkeling wordt verzocht advies te geven aan de raad over het voorstel van het college en over de wijze van agendering van het raadsvoorstel in de raadsvergadering.

Kenmerk: 2025/0648834

1/6

Relevante eerdere besluiten

• Raadsstuk nota Grondbeleid 2018 (2018/753507), vastgesteld in de gemeenteraad van 31 januari 2019. • Collegebesluit Strategisch Portefeuilleplan Vastgoed (2023/1199953), besproken in de commissie Ontwikkeling van 5 oktober 2023. • Raadsvoorstel Actualisatie Financiële verordening gemeente Haarlem 2024 en Verordening controle op het financieel beheer en op de inrichting van de financiële organisatie van de gemeente Haarlem 2024 (2025/668910), vastgesteld in de gemeenteraad van 27 november 2025.

Besluit college d.d. 20 januari 2026

1. Het college stelt het voorstel aan de raad vast. de secretaris,

Ontwerp-besluit raad d.d. ………. (wordt ingevuld door de griffie)

de burgemeester,

De raad der gemeente Haarlem, Gelezen het voorstel van het college van burgemeester en wethouders, Besluit: 1. De nota aankoop- en grondbeleid 2025-2029 vast te stellen; 2. In te stemmen met het instellen van een investeringsbudget (IP-stelpost) van € 5,0 miljoen ten behoeve van de aankoop van (strategisch) vastgoed. 3. Een krediet voor dit volledige bedrag van € 5,0 miljoen vrij te geven voor aankopen, waarbij gebruik wordt gemaakt van de vijf stappen in de beslisboom uit de nota. 4. Situationeel af te zien van de voorhangprocedure voor strategische verwervingen die gedekt worden uit de IP-stelpost ten behoeve van de aankoop van (strategisch) vastgoed, wanneer dit voorbehoud de koop kan schaden. 5. In te stemmen om te kiezen voor situationeel grondbeleid waarbij de gemeente de flexibiliteit heeft om per project het meest optimale grondbeleidsinstrumentarium in te zetten. 6. De nota Grondbeleid 2018 (2018/753507), in te trekken. de griffier,

de voorzitter,

Kenmerk: 2025/0648834

2/6

1. Aanleiding Haarlem staat voor diverse opgaven. Haarlem zal tot 2040 groeien naar een inwonersaantal van circa 192.000. Ook heeft de gemeente duidelijke ambities voor wat betreft de leefomgeving en duurzaamheid. Deze zorgen er onder andere voor dat de gemeente Haarlem de komende periode voor een aantal grote opgaven staat. Daarbij is de hoeveelheid ruimte die kan worden gewonnen in het optimaliseren van de bezettingsgraad van gebouwen en herbestemming relatief beperkt. Om te blijven voorzien in de ruimtebehoefte is uitbreiding van de gemeentelijke vastgoedportefeuille noodzakelijk en gewenst. Verwerving van gemeentelijk vastgoed vraagt daarom om een gestructureerd en helder proces. Daarnaast zijn als gevolg van diverse trends en ontwikkelingen de gemeentelijke ambities en doelstelling ten aanzien van het grondbeleid veranderd. Per 1 januari 2024 is de Omgevingswet en de bijbehorende Aanvullingswet Grondeigendom in werking getreden. Dit heeft op onderdelen consequenties voor het grondbeleid. Om aan de gestelde ambities in de stad te kunnen voldoen zijn in deze nota de processen vastgelegd waarbij wordt aangegeven welke sturingsmiddelen gevolgd worden bij de uitgifte van gronden ten behoeve van de gebiedsontwikkeling.

Daar waar de gemeente in het recente verleden meer faciliterend optrad op de vastgoedmarkt en bij gebiedsontwikkelingen, zet de gemeente middels deze nota meer in op (strategische) verwerving om te blijven voorzien in de huisvestingbehoeften voor de maatschappelijke doeleinden en om situationeel actief grond te verwerven met als doel om gebiedsontwikkelingen gerealiseerd te krijgen. Deze nota bestaat daarmee uit twee delen waarbij de beleidslijnen voor zowel het aankoopbeleid van gemeentelijk vastgoed (deel I) als de nota Grondbeleid (deel II) zijn samengevoegd vanwege de vele raakvlakken binnen de gebiedsontwikkeling. 2. Beoogd resultaat Deel I Aankoopbeleid Vastgoed Verwerving van gemeentelijk vastgoed vraagt om een gestructureerd en helder proces. Dit voorkomt ad hoc beslissingen, onduidelijkheden in verantwoordelijkheden en financiële risicobeheersing. Om transparantie te creëren en aankopen procesmatig te benaderen is een afwegingskader gewenst om als gemeente over te gaan tot verwerving van vastgoed. Hiervoor is een beslisboom ontwikkeld. Deze beslisboom is opgedeeld in de volgende onderdelen, te weten: aanleiding, toetsingskaders, businesscase, besluitvorming en beheer/exploitatie. Deel II Grondbeleid De gemeente kiest voor situationeel grondbeleid met een voorkeur voor het privaatrechtelijke spoor.

Hiermee heeft zij de flexibiliteit om per project het meest optimale grondbeleidsinstrumentarium in

Kenmerk: 2025/0648834

3/6

te zetten en de meest geschikte gemeentelijke rol te kiezen, rekening houdend met de specifieke kenmerken van het project. De keuze voor de vorm van grondbeleid wordt bepaald door diverse factoren. De belangrijkste is het bijdragen aan de ontwikkeling van de realisatie van de gemeentelijke ambities. Andere belangrijke factoren zijn onder andere de prioriteit en/of maatschappelijke urgentie van de ontwikkeling, de mate waarin de gemeente de regie wil voeren, de bestaande of gewenste grondposities, de financiële consequenties en risico’s, en in hoeverre de gemeente bereid is deze te dragen. De keuze voor een bepaalde vorm zal worden vastgelegd in een ontwikkelstrategie (bij grote projecten of ontwikkelzones) of startnotitie (bij kleinere projecten) waarbij de keuze wordt gemotiveerd aan de hand van de te bereiken doelstellingen. 3. Onderbouwing voorstel Ten aanzien van het aankoopbeleid vastgoed is het noodzakelijk om slagvaardig en adequaat te kunnen acteren op de vastgoedmarkt en is het wenselijk dat het college beschikt over een budget voor strategische aankopen. Het voorstel is het opnemen (en vrijgeven) van een krediet van € 5,0 miljoen. Met betrekking tot het grondbeleid zijn er voor de gemeente meerdere instrumenten om tot een ontwikkeling te komen. Daarbij wordt per project bepaald welk instrument het beste past bij de voorliggende situatie.

Daarvoor is een afwegingskader ontwikkeld dat kan worden ingezet om te komen tot de juiste keuze waarbij wordt gekeken naar doelen en ambities, prioriteit, regie, grondpositie en financiële risico’s. De gemeente heeft bij actief grondbeleid diverse instrumenten tot haar beschikking. Dit zijn onder andere verwerving, grondexploitatie, gronduitgifte en grondprijsbeleid. Ook als de gemeente een faciliterende rol inneemt in een gebiedsontwikkeling is er de beschikking over een aantal instrumenten om afspraken vast te leggen over het te ontwikkelen plan, de locatie-eisen en het verhalen van de door de gemeente te maken kosten (wettelijk kostenverhaal). Daarbij wordt een onderscheid gemaakt tussen het privaatrechtelijk en publiekrechtelijk spoor. Tevens kan de gemeente voorwaarden stellen aan een ontwikkeling in de vorm van een door de raad vast te stellen startnotitie, masterplan of visiedocument en is de gemeente bevoegd tot een planologische wijziging. Daarmee kan de gemeente, ook in geval van een faciliterende rol, invloed uitoefenen op de ontwikkeling. De gemeente heeft de voorkeur voor het privaatrechtelijke spoor. 4. Risico’s en kanttekeningen 4.1 De afwegingsmomenten zijn altijd situationeel De nota aankoop- en grondbeleid 2025 – 2029 biedt geen kant en klare oplossingen.

Iedere situatie is uniek en er zal dus altijd conform het vastgestelde afwegingskader een keuze moeten worden

Kenmerk: 2025/0648834

4/6

gemaakt. Door de beslisboom c.q. het afwegingskader te volgen worden de risico’s en kansen in beeld gebracht waar een goed onderbouwd ontwikkelplan aan ten grondslag ligt. De beslisboom, ten behoeve van de gemeentelijke vastgoedportefeuille, bestaat uit vijf onderdelen (1. Aanleiding. 2. Toetsingskaders, 3. Businesscase, 4. Besluitvorming, 5. Beheer en exploitatie) en heeft als doel om te komen tot een weloverwogen strategische verwerving, waarbij aandacht is voor het maatschappelijk belang, financiële consequenties en risico’s. Tegelijk heeft de beslisboom tot doel om de juiste procedure te doorlopen. 4.2 Dekking bij strategische verwervingen kan langer duren In het geval het college overgaat tot een strategische verwerving zal hiervoor krediet worden onttrokken uit de IP-stelpost. Daarbij kan de situatie zich voordoen dat te weinig krediet voorhanden is voor een nieuwe verwerving. Het college zal via de afwegingsmomenten bij de reguliere P&Cproducten (kadernota, programmabegroting en/of tussenrapportages) het verzoek bij de raad voorleggen om de resterende IP-stelpost weer op te hogen naar € 5,0 miljoen. Wanneer er haast geboden is zal dit proces plaatsvinden conform een apart raadsstuk.

4.3 Besluitvorming over vrijgeven IP-stelpost kan niet wachten tot Kadernota 2027 Conform artikel 5, lid 7 van de financiële verordening (2025/668910) beschrijft dat nieuwe bestedingsvoorstellen en investeringsaanvragen die nog niet opgenomen zijn in het investeringsplan behandeld worden bij de integrale financiële afwegingsmomenten (kadernota, programmabegroting, tussenrapportages). Daarbij informeert het college de raad over de ruimte binnen de financiële kaders voor het al dan niet opnemen van investeringsbedragen in het investeringsplan. Bij voorstellen buiten de financiële afwegingsmomenten voor autorisatie van investeringskredieten voor investeringen, die niet of niet geheel zijn opgenomen in het investeringsplan, motiveert het college in het voorstel waarom besluitvorming niet kan wachten op het eerstvolgende integrale financiële afwegingsmoment. Afwachten tot besluitvorming bij het eerstvolgende financiële afwegingsmoment (Kadernota 2027 of Programmabegroting 2027 - 2031) is in het geval van het aanvragen en vrijgeven van een IP-stelpost van € 5,0 miljoen voor strategische verwervingen niet wenselijk. Immers, na besluitvorming over dit raadsvoorstel is het de wens om direct met het IP-stelpost van € 5,0 miljoen aan de slag te kunnen gaan. Het is een reële mogelijkheid dat vóór het eerstvolgende afwegingsmoment c.q.

P&C-product een strategische verwervingsmogelijkheid zich aandient, waarop het college graag direct en adequaat wil acteren. Het instellen van een IP-stelpost van € 5,0 miljoen zal leiden tot een stijging van de netto schuldquote van ongeveer 0,6%. De bij de Programmabegroting 2026 - 2030 berekende netto schuldquote voor 2025 was 58% oplopend tot 112% in 2030. Ophoging met 0,6% leidt daarmee niet tot een overschrijding van het gestelde maximum van 120%.

Kenmerk: 2025/0648834

5/6

4.4 In uitzonderlijke situaties afzien van de voorhangprocedure bij strategische verwerving Om snel en slagvaardig te acteren op de vastgoedmarkt kan het in uitzonderlijke gevallen gewenst zijn om af te zien van de voorhangprocedure conform artikel 8 uit de financiële verordening (2025/668910). In het geval het college gebruik wil maken van deze uitzonderingssituatie moet aangetoond worden dat er sprake is van meerdere gegadigden én dat het toepassen van een voorhangprocedure een voorbehoud is waardoor de koop (naar grote waarschijnlijkheid) niet zal plaatsvinden. Bij het toepassen van deze uitzonderingssituatie geldt als voorwaarde dat de koopsom binnen een bandbreedte van 10 procent van de taxatiewaarde – uitgevoerd door de gemeente – moet liggen. Ook geldt als bovengrens van de koopsom de (op dat moment nog beschikbare) ruimte in de IP-stelpost bestemt voor strategisch aankopen. Het college zal zo snel mogelijk, maar uiterlijk binnen twee maanden, nadat de koop onherroepelijk is geworden de raad hierover informeren. De werking van deze uitzonderingsituatie gaat in na vaststelling van deze nota. Het betreft een uitzondering waar naar verwachting niet vaak gebruik van gemaakt hoeft te worden. Het gaat hier om een uitzondering en geen staand beleid.

Bij vaststelling van dit raadsbesluit zal het situationeel afzien van de voorhangprocedure via een wijzigingsverordening in de financiële verordening worden verwerkt. 5. Consequenties en uitvoering 5.1 Communicatie Het besluit zal via openbaar bekend worden gemaakt. Verder uitvoering zal intern via de ambtelijke organisatie worden opgepakt en uitgezet. 5.2 Planning Het nieuwe beleidskader, voor zowel aankoop als grondbeleid, zal gehanteerd worden bij nieuwe projecten en situaties. Per situatie zal bepaald worden wat de optimale wijze is om de ruimtelijke doelstellingen van dat gebied te behalen. 5.3 Wijziging in financiële verordening Bij vaststelling van dit raadsbesluit zal het situationeel afzien van de voorhangprocedure via een wijzigingsverordening worden opgenomen in de financiële verordening. 6. Bijlagen 1. Nota aankoop- en grondbeleid 2025 – 2029

Kenmerk: 2025/0648834

6/6