3. KN Bijlage 1 MPG Haarlem 2022-2026
Tekst van het document
Meerjaren Perspectief Grondexploitaties 2022-2026
Samenvatting Inleiding Voor u ligt het Meerjaren Perspectief Grondexploitaties 2022-2026 (MPG) van de gemeente Haarlem. Het geeft een totaal overzicht van de stand van zaken van de gemeentelijke grondexploitaties. Een grondexploitatie is een meerjarige begroting van een ruimtelijk project en is een middel om financieel sturing te geven bij het realiseren van ruimtelijke en maatschappelijke doelstellingen. Grondexploitaties worden geopend als de gemeente kiest voor actief grondbeleid. Dat betekent dat de gemeente de ontwikkeling van de gronden voor eigen rekening en risico uitvoert, dus een actieve (risicovolle) rol bij ontwikkelingsprojecten neemt. De beleidskaders waar deze projecten aan getoetst worden, zijn de nota Grondbeleid 2018, de nota Grondprijzen 2018-2019 en de financiële verordening. De grondexploitaties worden jaarlijks geactualiseerd en via het MPG aan de gemeenteraad voorgelegd. Periodiek worden de grondexploitaties gemonitord via voortgangsrapportages. Krapte woningmarkt De woningmarkt is nog steeds erg gespannen. Afgelopen jaar is de bevolking van Haarlem, na een jaar van krimp, weer gegroeid. Dit terwijl de groei van het aantal woningen afneemt. Dit komt enerzijds door vertraging in projecten, anderzijds omdat als gevolg van het restrictieve splitsingsbeleid minder wordt gesplitst.
Het probleem is niet alleen het aantal woningen, maar ook de aanwezigheid van woningen voor de juiste doelgroepen. De afgelopen jaren is het aantal woningen in het sociale en middensegment afgenomen ten gunste van dure koop en vrije sector huur. De afgelopen jaren zijn zowel de woningprijzen als de bouwkosten gestegen. Omdat de woningprijzen harder zijn gestegen dan de bouwkosten zijn grondprijzen toegenomen. Ook het afgelopen jaar zijn de woningprijzen, ondanks de Corona crisis, fors gestegen. De Corona crisis is afgevlakt, maar de economische situatie is onzeker. De situatie in Oekraïne vormt een nieuw risico en leidt op dit moment tot hogere brandstofprijzen en daarmee tot hogere prijzen voor materiaal en producten. De sancties tegen Rusland en de oorlog in Oekraïne leiden tot schaarste van producten, zoals olie en gas. Stijgende prijzen voor brandstof zullen zich vertalen in een stijging van de bouwkosten maar ook de civieltechnische kosten (bouw- en woonrijp maken). Daarnaast neemt de bestedingsruimte per huishouden af als gevolg van de hoge inflatie. Wat het effect hiervan zal zijn op de woningmarkt is nog onduidelijk. Door de grote toestroom van vluchtelingen uit de Oekraïne stijgt de vraag naar woonruimte. De verwachting is dat de woningprijzen eerder zullen stabiliseren dan afnemen.
Voor 2022 zal nog sprake zijn van stijging van de bouwkosten als gevolg van stijgende brandstofprijzen, de stikstofproblematiek en de schaarste aan producten als gevolg van de situatie in Rusland en Oekraïne. De verwachting is dat de bouwkosten op de langere termijn zullen stabiliseren. Op basis daarvan is de verwachting dat de grondprijzen zullen stabiliseren en niet zullen afnemen.
Financiële stand van zaken 2021 Kerncijfers grondexploitatie (negatief = opbrengst) x € 1.000,-
1-1-2021
1-1-2022
2.582
314
-25.512
-29.074
-22.930
-28.760
verl i es voorzi eni ng
-12.945
-12.139
res erve
-18.742
-20.589
weers tands vermogen
-31.687
-32.729
-31.687
-32.729
Saldo
verwachte en gerealiseerde winst gestegen wi ns tverwa chting wi ns tnemi ng t/m 2021
-5.831
weerstandsvermogen neemt toe
-1.041
weerstandspositie is verbeterd weers tands vermogen boekwa a rde
15.037
11.680
weers tands pos i tie
-16.650
-21.049
-4.399
surplus neemt toe res erve
-18.742
-20.589
ma rktri s i co's
9.546
1.425
-8.121
projectri s i co's
1.928
598
-1.330
vpb ri s i co
2.800
2.800
s urpl us
-2.717
-15.767
meer baten dan lasten gerealiseerd
2020
2021
l a s ten
5.291
6.437
-20.431
-12.541
-15.140
-6.104
ba ten excl . wi ns tnemi ng
-11.298
Kerncijfers grondexploitaties: verliesvoorziening, boekwaarde en surplus nemen af.
Het weerstandsvermogen is toegenomen en de boekwaarde is gedaald. Daardoor is de weerstandspositie flink verbeterd. Door de dalende boekwaarde daalt ook het risicoprofiel. Er is voldoende verliesvoorziening opgebouwd om verliesgevende grondexploitaties te kunnen afsluiten zonder verdere consequenties. De reserve is met ongeveer € 1,9 miljoen toegenomen, met name door de toevoeging van tussentijdse winstneming en minder onttrekkingen. De reserve is nog steeds voldoende gevuld, om de risico’s die er nog zijn het hoofd te bieden (dit wordt in hoofdstuk 4 nader toegelicht). Ook voor de komende jaren wordt een toename van de reserve verwacht, mede als gevolg van het afsluiten van een aantal winstgevende grondexploitaties. De prognose is positief. Dit neemt niet weg dat er nog steeds risico’s zijn. De komende twee jaar dient bijna € 25,8 miljoen grondopbrengsten gerealiseerd te worden. Zo lang deze opbrengsten nog niet zijn gerealiseerd, blijft er sprake van een substantieel risico. Om deze risico’s af te dekken, dient hiervoor een buffer aangehouden te worden. Om te bepalen of er
voldoende buffer aanwezig is, wordt de benodigde weerstandscapaciteit afgezet tegen de beschikbare weerstandscapaciteit. Als blijkt dat de beschikbare weerstandscapaciteit groter is dan de benodigde weerstandscapaciteit, dan ontstaat een zogenaamd surplus. Het surplus per januari 2021 is € 15,8 miljoen. Daarmee is het surplus fors hoger dan het voorgaande jaar. Dit wordt door de groei van de reserve en de fors lagere risico’s verklaard. De gemeente heeft op basis van de huidige verwachting ruim voldoende buffer om risico’s, bijvoorbeeld als gevolg van wijzigende economische omstandigheden en de gevolgen van de situatie in Oekraïne, op te vangen. Wij hebben met een gevoeligheids- en scenario-analyse een inschatting gemaakt van de mogelijke effecten van een recessie of worst case als gevolg van Oekraïne. In de gevoeligheidsanalyse is per parameter aangegeven wat de impact van bepaalde afwijkingen is. In werkelijkheid zal zich een combinatie van verschillende parameters voordoen. Een samenstelling van verschillende parameters is in feite een vertaling van een scenario. Er kunnen verschillende scenario’s opgesteld worden, waaruit naar voren komt wat de impact op het resultaat van de grondexploitaties zal zijn. Met betrekking tot bepaling van de benodigde weerstandscapaciteit zijn met name de “negatieve” scenario’s interessant.
Er dient voldoende weerstand te zijn om de effecten van een dergelijk scenario op te vangen. Daarom is er een scenario opgesteld dat rekening houdt met een economische recessie. Ook is er een zogenaamde worst case scenario berekend. Deze beide scenario’s vormen input voor het bepalen van de benodigde weerstandscapaciteit. In totaal gaat het om een marktrisico van € 1,43 miljoen De scenarioanalyse is ook goed bruikbaar voor het inschatten van de risico’s van de Oekraïne-crisis en het anticiperen op die risico’s. Als de Oekraïne-crisis lang gaat duren, prijzen blijven stijgen, rente stijgt en de opbrengsten onder druk staan, dan wordt de kans op het worst-case scenario hoger en daarmee de marktrisico’s. Ook dan is er nog voldoende weerstandspositie om mogelijke verliezen af te dekken, maar neemt wel het surplus significant af. Daarmee wordt ook de mogelijkheid om te investeren in nieuwe gebiedsontwikkelingen beperkt. In 2022 zullen wij de ontwikkelingen nauwgezet volgen en de raad informeren als bijsturing van de grondexploitaties en inzet van de reserve noodzakelijk is.
Inhoudsopgave 1. Inleiding ...................................................................................................................... 1 2. Bedrijfsvoering en programma .................................................................................... 4 2.1 2.2 2.3 2.4
Besluitvorming .....................................................................................................................4 Algemene beginselen grondexploitatie ...............................................................................4 Parameters...........................................................................................................................5 Bouwprogramma .................................................................................................................7
3. Boekwaarde, reserve en voorzieningen ....................................................................... 9 3.1 3.2 3.3 3.4
Boekwaarde .........................................................................................................................9 Reserve ............................................................................................................................. 11 Voorzieningen ................................................................................................................... 12 Conclusie ........................................................................................................................... 13
4. Risico’s en weerstandscapaciteit ................................................................................ 14 4.1 4.2 4.3 4.4
Risico’s .............................................................................................................................. 14 Gevoeligheidsanalyse ....................................................................................................... 15 Scenarioanalyse ................................................................................................................ 16 Weerstandscapaciteit ....................................................................................................... 16
5. Projecten ................................................................................................................... 18 5.1 5.2 5.3 5.4 5.5 5.6
Algemeen .......................................................................................................................... 18 Stadsdeel Oost .................................................................................................................. 20 Stadsdeel Schalkwijk ......................................................................................................... 32 Stadsdeel Noord ............................................................................................................... 49 Stadsdeel Centrum............................................................................................................ 58 Stadsdeel Zuidwest ........................................................................................................... 60
Bijlage 1 Bijlage 2
Begrippenlijst ................................................................................................. 62 Overzicht afkortingen ..................................................................................... 65
1. Inleiding Het belangrijkste doel van het MPG 2022-2026 is het financieel onderbouwen van de grondexploitatieprojecten. Het geeft meerjarig inzicht in de specifieke grondexploitaties, maar bovenal in het totaal van de grondexploitaties samen. Het MPG rapporteert over de saldi, het programma en de risico’s van 16 grondexploitaties per 1 januari 2022. Daarnaast biedt het MPG inzicht in de risico’s en het benodigde weerstandsvermogen voor de grondexploitaties. Het weerstandsvermogen is noodzakelijk omdat het exploiteren van grond gepaard gaat met risico’s. Deze risico’s worden afgedekt door de reserve grondexploitaties en de voorziening toekomstige verliezen grondexploitaties. De reserve en de verliesvoorziening vormen samen het weerstandsvermogen. Als de economische omstandigheden in algemene zin verslechteren, dan komt dit ook bij de grondexploitaties tot uiting. De grondposities worden dan afgewaardeerd en indien aanvullende verliezen optreden moet daar een voorziening voor worden getroffen. Het ontbreken van (voldoende) weerstandsvermogen kan een grote impact hebben op de gemeentelijke financiële bedrijfsvoering. Leeswijzer Het MPG bestaat uit vijf hoofdstukken. In hoofdstuk 1 wordt ingegaan op de beleidskaders die van belang zijn bij de herontwikkeling van gemeentelijk vastgoed. Hoofdstuk 2 gaat in op de planning en control cyclus van de gemeente.
In hoofdstuk 3 wordt gerapporteerd over de totale portefeuille van grondexploitaties. Het gaat daarbij om bijvoorbeeld de reserve, de parameters en het weerstandvermogen. In hoofdstuk 4 gaat het over de reservepositie in relatie tot de risico’s die nog in de grondexploitaties aanwezig zijn. In hoofdstuk 5 wordt uitgebreid stilgestaan bij de belangrijkste ontwikkelingen en kenmerken van de projecten waarvoor een grondexploitatie geopend is. Daarbij is aandacht voor het verwachte resultaat, de boekwaarde en de verschillen ten opzichte van vorig jaar. Beleidskaders De belangrijkste gemeentelijke beleidskaders waarbinnen het gemeentelijk vastgoed wordt ontwikkeld en geëxploiteerd zijn de nota Grondbeleid 2018 e.v. (2018/753510), de Woonvisie (2017/47534), de Nota Kaders en instrumenten sociale huur en middensegment, de nota Grondprijzen (2018/753413) en de kadernota. In de financiële verordening 2018 (2016/498025) zijn de algemene financiële spelregels opgenomen. Deze verordening bepaalt onder meer de richtlijnen voor de waardering en exploitatie van gronden en overig vastgoed, de bevoegdheden van college en raad en de regels die gelden voor toevoegingen en onttrekkingen aan de reserves voor grondexploitaties, erfpacht en vastgoed. De financiële verordening houdt rekening met de spelregels uit het Besluit Begroting en Verantwoording Provincies en Gemeenten (BBV).
Hieronder worden enkele beleidsstukken nader toegelicht. Nota Grondbeleid De nota Grondbeleid 2018 e.v. is begin 2019 vastgesteld. In de nota Grondbeleid wordt inzicht gegeven in de keuzemogelijkheden van de gemeente ten aanzien van haar rol, ontwikkelstrategie en instrumenten in projecten. Mede in het licht van de doelstelling die de gemeente heeft ten aanzien van de woningbouwopgave, kiest de gemeente bij voorkeur Meerjaren Perspectief Grondexploitaties 2022-2026 Gemeente Haarlem
pagina 1
voor een actieve regierol. Dit betekent dat de gemeente de ontwikkeling van onder andere woningbouw wil bevorderen. Zij gebruikt hiervoor het tot haar beschikking staande instrumentarium. Denk hierbij aan anterieure overeenkomsten, bestemmingsplannen en eventueel het exploitatieplan.
Het grootste deel van de actuele gemeentelijke grondexploitaties betreft projecten die gestart zijn in een periode waarin de gemeente een actiever grondbeleid voerde. Dan gaat het dus om Arena 1. Zie de verbeelding van de arena’s hierboven. In een aantal nieuwere projecten wordt vanuit andere arena’s geopereerd, met name Arena 3. Bijvoorbeeld via de zogenaamde ontwikkelzones. De gemeente kiest bij voorkeur voor een faciliterende regierol om de ontwikkelrisico’s zo veel mogelijk te beperken. Echter, soms vereisen de marktomstandigheden, de locatie of het onderwerp een meer actieve (en meer risicovolle) rol. Als de gemeente kiest voor een actieve rol wordt een grondexploitatie geopend. De nota grondbeleid dateert uit 2018. In 2022 wordt naar verwachting de nota grondbeleid geactualiseerd. De exacte planning zal naar verwachting nog afhangen van de inwerkingtreding van de omgevingswet zodat het grondbeleid daarop afgestemd kan worden. Nota Grondprijsbeleid De nota Grondprijsbeleid is een uitwerking van de nota Grondbeleid en maakt transparant hoe de grondprijzen in Haarlem worden vastgesteld. De nota Grondprijsbeleid 2018 e.v. is begin 2019 vastgesteld. Het uitgangspunt is dat de grondprijzen voor woningbouw, kantoren en bedrijfsbestemmingen marktconform zijn. De grondprijs wordt meestal residueel vastgesteld.
Dit betekent dat de grondprijs het verschil is tussen de verkoopopbrengst/commerciële waarde en de investeringslasten (bouw- en bijkomende kosten). Uitzonderingen zijn de grondprijzen voor bedrijventerreinen en sociale woningbouw. Daarbij gaat het om vaste grondprijzen. Concrete prijzen worden jaarlijks vastgelegd in de grondprijsbrief. Begin 2022 is de grondprijsbrief 2022 vastgesteld door het college. Door jaarlijks een grondprijsbrief op te stellen blijven de (vaste) prijzen actueel en is er duidelijkheid voor de markt. De nota Grondprijsbeleid zal naar verwachting in 2022, samen met de nota grondbeleid, geactualiseerd worden. Nota Kaders en instrumenten sociale huur De Nota Kaders en instrumenten sociale huur en middensegment en het coalitieprogramma zijn de kaders voor het actualiseren van de Haarlemse woningbouw- en herstructureringsprogramma’s, gebiedsvisies en bestemmingsplannen. Deze documenten geven richting aan functieveranderingen in de stad. Eén van de doelstellingen is netto toevoeging van circa 10.000 woningen tot en met 2025. Dit betreft woningen op zowel gemeentelijke grond als op particuliere grond. Daarbij geldt voor nieuwe projecten in pagina 2
Meerjaren Perspectief Grondexploitaties 2021-2025 Gemeente Haarlem
beginsel een verhouding van 40% in de sociale sector, 40% in het middensegment en 20% in de vrije sector. BBV Het Besluit Begroting en Verantwoording Provincies en Gemeenten (BBV) omvat bepalingen waaraan de begroting en jaarrekening van gemeenten dient te voldoen. Er wordt aandacht besteed aan transparantie op het gebied van grondbeleid, risico’s en weerstandsvermogen. Ze kunnen dan ook als de spelregels voor de grondexploitaties worden beschouwd. De grondexploitaties en het MPG dienen te voldoen aan de BBV-regelgeving. In juli 2019 is een uitgebreide notitie van de commissie BBV verschenen, waarmee de regelgeving geactualiseerd is. Tussentijdse winstnemingen De BBV-regels gaan onder meer in op verplichting om bij lopende grondexploitaties tussentijdse winsten te nemen. Hierbij gelden onderstaande voorwaarden: a. Het resultaat op de grondexploitatie kan betrouwbaar worden ingeschat; én b. De grond (of het deelperceel) moet zijn verkocht; én c. De kosten zijn gerealiseerd (winst wordt naar rato van de realisatie gerealiseerd). Het bepalen van de tussentijdse winstnemingen binnen de portefeuille is een jaarlijkse exercitie. Vennootschapsbelasting overheden (VPB) Met ingang van 1 januari 2016 is de wet modernisering vennootschapsbelasting (VPB) overheidsondernemingen in werking getreden.
Gemeenten worden, op specifieke bedrijfsonderdelen, beschouwd als ondernemer en zijn belastingplichtig over de winsten in die bedrijfsonderdelen. Grondexploitaties worden gezien als ondernemersactiviteit. Over winsten moet dan vennootschapsbelasting betaald worden. De gemeente heeft een brief geschreven aan de belastinginspecteur, waarin zij betoogt voor wat betreft het grondbedrijf geen winstoogmerk te hebben. De inspecteur dient dan wel specifiek de Haarlemse zaak te beoordelen. Dat is maatwerk. Er hebben in 2018 enkele gesprekken plaatsgevonden met de inspecteur, die betrekking hadden op de maatwerkaanpak. De inspecteur is echter van mening dat er toch een generieke toepassing van de regels nodig is. Dit leidt tot een andere grondslag voor de beoordeling. In 2019 hebben de gemeente en de inspecteur nog enkele keren contact gehad en zijn standpunten uitgewisseld. Partijen hebben elkaar niet kunnen overtuigen. Het is waarschijnlijk dat het grondbedrijf van de gemeente -op enig moment- als belastingplichtig wordt beoordeeld. Dat houdt ook in dat het waarschijnlijk is dat er vennootschapsbelasting betaald moet worden. De exacte impact wordt nader uitgewerkt. Deze is onder meer afhankelijk van het moment waarop de gemeente als belastingplichtig wordt gezien. Bij de bepaling van de benodigde weerstandscapaciteit is rekening gehouden met dit risico.
Meerjaren Perspectief Grondexploitaties 2022-2026 Gemeente Haarlem
pagina 3
2. Bedrijfsvoering en programma 2.1 Besluitvorming Als de gemeente kiest voor een actieve rol in ruimtelijke ontwikkelingen dan worden deze projecten apart geadministreerd in de vorm van een grondexploitatie, conform de voorschriften van het BBV. Een grondexploitatie is een meerjarige begroting van een ruimtelijk project en is een middel om financieel sturing te geven bij het realiseren van ruimtelijke en maatschappelijke doelstellingen. Dit kan gaan om de ontwikkeling van woningbouw of bedrijventerrein of de ontwikkeling van locaties voor de bouw van scholen en sportgelegenheid. De kaders van projecten worden altijd ter besluitvorming aan de gemeenteraad voorgelegd, zodat het bouwprogramma, de planning en de financiële gevolgen van het project inzichtelijk zijn. Haarlem heeft thans 16 actuele grondexploitaties. Jaarlijks wordt een totaaloverzicht van alle geactualiseerde grondexploitaties (opgenomen in het Meerjaren Perspectief Grondexploitaties oftewel MPG) ter informatie en besluitvorming aangeboden aan de gemeenteraad. Het MPG wordt bij de kadernota vastgesteld. Bij de begroting wordt jaarsnede van de grondexploitaties vastgesteld. De grondexploitaties worden actief bewaakt. Periodiek wordt via voortgangsrapportages een actueel inzicht in de stand van zaken van de grondexploitaties gegeven.
2.2 Algemene beginselen grondexploitatie Opzet grondexploitatie Een grondexploitatie omvat het saldo van de kosten en opbrengsten die gemoeid gaan met de ontwikkeling van het exploitatiegebied. Dat saldo is het resultaat van de grondexploitatie. Aangezien kosten en opbrengsten gedurende een meerjarige periode plaatsvinden, spelen ook rente en indexeringen (inflatie of opbrengstenstijging) een rol. Om projecten, ondanks verschillende looptijden en einddatum, onderling te kunnen vergelijken en het totaalresultaat te kunnen bepalen, worden de saldi teruggerekend naar contante waarde. In dit MPG is dat 1 januari 2022. Ramingen van kosten en opbrengsten worden gedurende de looptijd vervangen door de daadwerkelijk gemaakte kosten en gerealiseerde opbrengsten. Ook neemt de relatieve invloed van de rente en de indexen dan af. De getrouwheid van het geraamde resultaat neemt toe. De kans op afwijkingen en de hoogte van afwijkingen ten opzichte van het geraamde resultaat neemt navenant af.
pagina 4
Meerjaren Perspectief Grondexploitaties 2021-2025 Gemeente Haarlem
Wijzigingen in grondexploitaties Tussentijdse bijstellingen van grondexploitaties leiden tot een wijziging van het resultaat. Bijstellingen zijn onder te verdelen in: 1. Verschuivingen in tijd Indien kosten en opbrengsten op een ander moment in de tijd worden gemaakt dan dat deze waren gepland in de grondexploitatie, is dat van invloed op het resultaat. In principe geldt dat hoe eerder een uitgave plaatsvindt, hoe eerder de (nadelige) rente begint te tellen waardoor het resultaat afneemt. Bij een lagere rente wordt echter het renteverlies bij vertraging kleiner. Hetzelfde geldt (in principe) voor de opbrengsten; hoe eerder deze zijn ontvangen, hoe eerder de (voordelige) rente begint te tellen en hoe beter het resultaat van een grondexploitatie. Ook hier geldt dat een lagere rente het effect verkleint. 2. Wijziging van ramingen Naast verschuivingen in tijd, zijn wijzigingen van geraamde kosten en opbrengsten van invloed op het resultaat van de grondexploitatie. Wanneer bijvoorbeeld de totale kosten over de jaren stijgen, zal dit een nadelig effect hebben op het resultaat van de grondexploitatie. Wanneer de opbrengsten stijgen, heeft dit een positief effect. Op stijgingen van kosten en opbrengsten wordt weliswaar geanticipeerd via de parameters kosten- en opbrengstenstijging in de grondexploitatie. De daadwerkelijke toe- of afname wijkt vaak af de verwachte parameters.
2.3 Parameters Een grondexploitatie is een meerjaren projectbegroting. De factor tijd speelt een belangrijke rol bij de bepaling van het saldo. Deze factor komt tot uiting bij het saldo op eindwaarde en bij de netto contante waarde. Bij het bepalen van genoemde saldi zijn onderstaande parameters van toepassing: Parameters Oms l a grente Di s conteri ngs voet Kos tens ti jgi ng Opbrengs tens ti jgi ng
2022 1,7% 2,0% 3,0% 2,0%
2023 1,7% 2,0% 2,5% 2,0%
2024 ev 1,7% 2,0% 2,0% 2,0%
Rente en disconteringsvoet De prognose van de omslagrente is onveranderd, namelijk 1,7%. De feitelijke rentetoerekening gebeurt op rekeningbasis. Dat wil zeggen dat de in rekening te brengen rente kan afwijken van de prognose. De disconteringsvoet is, op grond van de BBV-voorschriften, gebaseerd op het maximale meerjarige streefpercentage voor inflatie van de Europese Centrale Bank. Deze blijft 2%. Kostenstijging In 2021 worden de bouwkosten- en aanbestedingsindex gekenmerkt door sterke stijgingen. Dit wordt grotendeels veroorzaakt door de stijgende materiaalkosten en het aanhoudende personeelstekort in de bouwsector1. Afgelopen jaar was de stijging 7,72%. Alleen al in het
1 Kwartaalbericht-Q3-2021.pdf (metafoorro.nl)
Meerjaren Perspectief Grondexploitaties 2022-2026 Gemeente Haarlem
pagina 5
derde kwartaal van 2021 zijn de GWW-kosten gestegen met 2,60%2. De gemiddelde jaarlijkse kostenstijging in de grond- weg- en waterbouw (GWW) van de afgelopen drie jaar bedraagt 3,69%3. Dit is fors hoger ten opzichte van voorgaand jaar, toen een kostenstijging werd genoemd van 1,8% over de voorgaande 3 jaar. Deze forse stijging is vooral veroorzaakt door de hoge prijsstijging in 2021. De huidige grondexploitaties kennen gemiddeld vergelijkbare looptijden. De gemiddelde jaarlijkse kostenstijging in de grond- weg- en waterbouw (GWW) van de afgelopen tien jaar, bedraagt 1,76%. Het voorstel is om de index voor kostenstijging voor het jaar 2022 naar boven bij te stellen van 2% naar 3%. Dit ligt in lijn met de gemiddelde stijging van de afgelopen 3 jaar. Dit percentage valt ook binnen de prognose van adviesbureau Metafoor. Voor 2022 verwachten zij dat vraag en aanbod van bouwmateriaal en personeel weer beter op elkaar gaat aansluiten, nadat de coronacrisis dit had ontregeld. Zij voorspellen een kostenstijging tussen de 3% en de 5% voor 2022. Op langere termijn wordt een stabilisering van de kostenstijging verwacht naar ongeveer 2%. Deze bouwkostenstijgingen zal dus naar verwachting verder afvlakken. Daarom wordt deze kostenstijging in 2023 afgebouwd naar 2,5% en voor 2024 verder afgebouwd naar 2%.
Dit is in lijn met de gemiddelde jaarlijkse kostenstijging van de afgelopen 10 jaar (1,76%). Ten aanzien van deze prognoses dient te worden opgemerkt dat er grote onzekerheden zijn ten aanzien van de economische ontwikkelingen en bijvoorbeeld energieprijzen. Opbrengstenstijging De woningmarkt is nog steeds erg gespannen. De woningprijzen stijgen al jaren. De ABN AMRO en De Nederlandsche Bank (DNB) verwachten respectievelijk een prijsstijging van 5,5% en 5% in 20224. De afgelopen jaren stegen de woningprijzen meer dan de bouwkosten. Dit leidde dan ook tot hogere grondprijzen. Er blijft sprake van krapte op de woningmarkt. Half 2021 was er een tekort aan 279.000 woningen5. Gezien de aanhoudende stijging van de woningprijzen en de verwachte stabilisatie van bouwkosten voor woningbouw neemt de residuele grondwaarde toe. In Haarlem wordt voor de opbrengstenstijging een onderscheid gemaakt naar projecten waar de grondprijzen reeds contractueel zijn vastgelegd en projecten waar dit nog niet aan de orde is. Voor het eerstgenoemde wordt de opbrengstenstijging van 0,0% gehandhaafd. Dit omdat de opbrengsten in die grondexploitaties via een tender reeds gecontracteerd zijn met marktpartijen en daardoor niet meer aan marktontwikkelingen onderhevig zijn. De grondprijs is dan bekend en vastgelegd en als zodanig opgenomen in de grondexploitatie. Dit geldt o.a.
voor de grondexploitaties Aziëweg, Deli, Slachthuisterrein en Poort van Boerhaave. Bij andere grondexploitaties ligt de grondprijs nog niet vast. Bij de grondexploitaties Fietsznfabriek, kavel A op de Minckelersweg (Haarlemmer Stroom), Laan van Decima en Zwemmerslaan is de grondwaarde nog niet vastgelegd in contracten. Voor deze grondexploitaties worden de grondopbrengsten geïndexeerd met een percentage van 2%. Dit percentage valt binnen de prognose van adviesbureau Metafoor. Zij voorspellen een opbrengstenstijging tussen de 2% en 4% voor 20226 voor een gemiddeld woningmarktgebied. Hiermee is sprake van een voorzichtige inschatting van de 2 Kwartaalbericht-Q3-2021.pdf (metafoorro.nl) 3 CBS-indexcijfers GWW 2015=100 4 De woningmarkt – De Nederlandsche Bank (dnb.nl) 5 Kamerbrief bij rapport 'Staat van de Woningmarkt 2021' | Kamerstuk | Rijksoverheid.nl 6 OUTLOOK-2021.pdf (metafoorro.nl)
pagina 6
Meerjaren Perspectief Grondexploitaties 2021-2025 Gemeente Haarlem
opbrengstenstijging, mede omdat in sommige projecten er nog wijzigingen kunnen plaatsvinden in programma. Die wijzigingen zullen meer bepalend zijn voor de grondopbrengst dan de indexering.
2.4 Bouwprogramma Een grondexploitatie is een middel om ruimtelijke en maatschappelijke doelstellingen te realiseren. Het bouwprogramma dat binnen de 16 actuele grondexploitaties is geraamd (vanaf start tot einddatum van het project), is opgenomen in onderstaande tabellen. De tabellen geven het gerealiseerde en de geprognosticeerde woningen weer. De programmatische wijzigingen en andere belangrijke ontwikkelingen in de grondexploitaties worden in hoofdstuk 5 nader toegelicht. De weergegeven productie is vanzelfsprekend slechts een onderdeel van de totale bouwproductie die in Haarlem beoogd wordt. Een substantieel deel zal namelijk op grond van derden ontwikkeld worden. Niet w oningbouw program m a grondexploitaties in m 2 bvo
Niet w oningbouw gerealiseerd
Niet w oningbouw prognose
Totaal m 2 bvo niet w oningbouw
Waarderpolder Noordkop
0
0
0
Waarderpolder Minckelersw eg e.o.
0
15.598
15.598
Waarderpolder Laan van Decima
0
40.000
40.000
Scheepmakerskw artier fase 2
1.300
0
1.300
DSK
3.000
0
3.000
Slachthuisterrein
0
10.335
10.335
Subtotaal Oost
4.300
65.933
70.233
Stadsdeelhart Schalkstad
9.470
1.056
10.526
Subtotaal Schalkw ijk
9.470
1.056
10.526
Ripperda
1.915
0
1.915
Badmintonpad
18.304
1.800
20.104
Subtotaal Noord
20.219
1.800
22.019
Raaks 3e fase
0
1.500
1.500
Subtotaal Centrum
0
1.500
1.500
33.989
70.289
104.278
Totaal
Program m a bedrijventerrein Bedrijventerrein Bedrijventerrein grondexploitaties in m 2 bvo gerealiseerd prognose Waarderpolder Noordkop
28.848
Waarderpolder Laan van Decima Totaal
28.848
Totaal m 2 bvo bedrijventerrein
13.879
42.727
14.729
14.729
28.608
57.456
Meerjaren Perspectief Grondexploitaties 2022-2026 Gemeente Haarlem
pagina 7
Woningbouw program m a grondexploitaties in stuks
Woningbouw gerealiseerd
Woningbouw prognose
Totaal # w oningen
Scheepmakerskw artier fase 2
135
0
135
DSK
176
0
176
Slachthuisterrein
0
165
165
Fietsznfabriek
0
60
60
Subtotaal Oost
311
225
536
Stadsdeelhart Schalkstad
120
0
120
Europaw ijk Zuid
233
8
241
Entree West en Oost
428
136
564
Aziew eg
221
158
379
Zw emmerslaan
0
140
140
Poort van Boerhaave
0
132
132
Subtotaal Schalkw ijk
1.002
574
1.576
Ripperda
371
24
395
Deli
34
108
142
Subtotaal Noord
405
132
537
Raaks 3e fase
0
31
31
Subtotaal Centrum
0
31
31
Koningstein
0
18
18
Subtotaal Zuidw est
0
18
18
1.718
980
2.698
Totaal
pagina 8
Meerjaren Perspectief Grondexploitaties 2021-2025 Gemeente Haarlem
3. Boekwaarde, reserve en voorzieningen 3.1 Boekwaarde De boekwaarde van een project wordt bepaald door de kosten en opbrengsten die in het verleden zijn gemaakt. De boekwaarde wordt jaarlijks per 1 januari vastgesteld. Deze waarde is een belangrijk gegeven om keuzes op te baseren. Over een boekwaarde wordt rente berekend die ten laste wordt gebracht van het project. Het streven is om met de opbrengsten minimaal alle kosten af te dekken, een zogenaamde kostenneutrale grondexploitatie. Zolang geen opbrengsten worden verwacht, worden de kosten zo lang mogelijk uitgesteld. Op die manier worden hoge rentelasten voorkomen. Soms is het noodzakelijk om al kosten te maken vooruitlopend op opbrengsten. Denk aan sloop van een oud gebouw om vandalisme te voorkomen of om efficiencyvoordeel te behalen door werkzaamheden slim te combineren. In onderstaande tabel wordt het verloop van de boekwaarde voor de komende jaren weergegeven.
Ontwikkeling boekwaarde 2022
2022
2023
2024
2025
Boekwa a rde grondexpl oi ta ti es 1/1
11.680
8.999
-594
4.069
Kos ten grondexpl oi ta ti e excl us i ef rente
10.826
11.984
3.463
2.007
Ba ten grondexpl oi ta ti e
-14.652
-11.787
-4.775
-8.864
117
90
-6
41
Rentetoerekeni ng grondexpl oi ta ti e Verwa chte verl i ezen bi j a fs l ui ti ng grondexpl oi ta ti e
-12.762
Verwa chte wi ns ten bi j a fs l ui ti ng grondexpl oi ta ti e
1.029
2.881
5.981
2.748
Boekwaarde grondexploitaties 31/12
8.999
-594
4.069
0
Bovenstaande tabel laat zien dat de boekwaarde in 2022 naar verwachting afneemt van € 11,7 miljoen naar € 9,0 miljoen, rekening houdend met afsluiting van vijf grondexploitaties en verwachte winstnemingen. In 2023 zal de boekwaarde behoorlijk afnemen als gevolg van het afsluiten van negatieve grondexploitaties en de in 2023 geplande grondverkopen. In 2024 zal de boekwaarde weer toenemen als gevolg van de verwachte tussentijdse winstneming en het realiseren van meer inkomsten dan kosten. Op basis van de huidige lopende grondexploitaties eindigt de boekwaarde in 2025 op 0, omdat dan alle huidige grondexploitaties afgesloten. De verwachting is echter dat dit jaar een aantal nieuwe grondexploitaties geopend zal worden. Dit zal invloed hebben op bovengeschreven beeld.
Meerjaren Perspectief Grondexploitaties 2022-2026 Gemeente Haarlem
pagina 9
Cash Flow Inhuur derden
Nieuwe boekwaarde Totale Prospectie
2022
2023 72
2024
2025
5
Verwerving
16.019
822
750
Slopen
3.039
11
11
Bodemsanering
8.505
655
295
Hoofdinfrastructuur
2.923
1.604
Bouwrijp maken
14.731
6.092
3.547
2.544
-
Woonrijp maken
17.597
13.877
3.129
6.196
2.801
Ext. VTU kosten
6.102
1.270
643
533
94
Overige uitgaven
11.973
372
347
Tijdelijk beheer
4.305
223
169
42
12
-
556
256
3.463
2.007
Incidentele last MVA
799
Overige doorbelastingen
595
360
-
1.094
-
Doorbelaste lonen
26.583
3.267
1.369
1.087
Doorbelaste inhuur
1.053
86
56
30
Totaal kosten
114.228
28.280
10.826
11.984
Verkoop uitgifte grond
121.843
39.456
14.168
11.649
390
475
338
Verkoop onroerende zaken Verkoop ov. duurzame goederen
8.864
13
Overige rijksvergoedingen
4.101
Gemeentelijke bijdragen
2.427
Provinciale subsidie
5.283
Europese subsidie
26
Bijdragen derden
5.216
147
147
Tijdelijk beheer
2.473
0
0
Overige dekkingen
4.406
Activering van lasten IP
1.751
-
502
Tussentijdse winstneming
-25.695
Totaal opbrengsten
120.986
40.078
14.652
11.787
4.775
8.864
Nominaal saldo (kosten - opbrengsten)
-6.758
-11.798
-3.826
197
-1.312
-6.857
Rente
18.438
242
117
90
-6
41
Saldo
11.680
-11.556
-3.709
287
-1.318
-6.816
7.970
8.257
6.939
123
Saldo Cumulatief
De boekwaarde is in 2021 afgenomen. Deze is van € 15,0 miljoen afgenomen tot € 11,7 miljoen. Dat is een afname van € 3,4 miljoen. Dit komt door het grote aantal grondverkopen in 2021, waardoor meer opbrengsten zijn binnengekomen dan dat er kosten gemaakt zijn. De rentelasten nemen navenant af, waarbij ook meespeelt dat de rentevoet lager is geworden. Dit door dalende rentes op leningen. Er is € 4 miljoen meer opbrengsten gegenereerd dan dat er kosten gemaakt zijn binnen de huidige grondexploitaties. Hierbij dient wel te worden aangetekend dat er circa € 29,1 miljoen tussentijdse winstnemingen is geboekt over de laatste jaren. Zonder deze tussentijdse winstnemingen zou de boekwaarde € 29,1 miljoen lager zijn geweest. Er wordt nog bijna € 39,5 miljoen aan (grond)opbrengsten verwacht komende 4 jaar. Het merendeel van de inkomsten (€ 25,6 miljoen) wordt verwacht in 2022 en 2023. Alleen in 2025 wordt er nog een opbrengst van € 8,9 miljoen verwacht. Net als bij de opbrengsten worden ook de meeste kosten verwacht in 2022 en 2023. Ook bij de kosten is sprake van een dalende tendens na 2023. Dit komt doordat de komende jaren het aantal grondexploitaties afneemt, waardoor de kosten en opbrengsten dus ook afnemen. pagina 10
Meerjaren Perspectief Grondexploitaties 2021-2025 Gemeente Haarlem
Deze cijfers geven een indicatie van het gezamenlijke risicoprofiel van de grondexploitaties. De boekwaarde is in 2021 gedaald. In 2022 wordt ook een afname van de boekwaarde verwacht omdat de verwachte opbrengsten hoger liggen dan de verwachte kosten. 2023 laat een flinke daling zien van de boekwaarde, dit komt door het afsluiten van verliesgevende grondexploitaties. In 2024 zal de boekwaarde weer toenemen, door het afsluiten van winstgevende grondexploitaties. In 2025 zal de boekwaarde eindigen op 0 (mits er geen nieuwe grondexploitaties geopend worden). Het risico binnen de grondexploitaties neemt evenredig af met de hoogte van de boekwaarde af. Waakzaamheid is echter geboden, aangezien de geraamde opbrengsten nog niet zijn ontvangen. De corona crisis en de situatie in Oekraïne kan voor een economische terugslag zorgen. Pas als de grondopbrengsten ontvangen zijn nemen de risico’s af. De komende jaren geeft Haarlem invulling aan de uitvoering van de ontwikkelzones met voornamelijk woningbouw. Dit zal gebeuren vanuit verschillende rollen (zie de tabel in hoofdstuk 1). De gemeente houdt ook de mogelijkheden van een actieve rol open, dus de rol van producent (actief grondbeleid). Dat houdt in dat er de komende jaren ook grondexploitaties geopend kunnen worden. In 2022 wordt bijvoorbeeld de opening van de grondexploitatie Beatrixplein verwacht.
Ook in een aantal zones worden naar verwachting nieuwe grondexploitaties geopend. De voorbereiding op de te openen grondexploitaties zal via een voorbereidingskrediet aan de raad voorgelegd worden. Als de raad besluit de grondexploitatie te openen dan worden de kosten van de voorbereiding opgenomen in de te openen grondexploitatie. Als de raad het project niet wil voortzetten, dan worden de lasten van de voorbereiding ten laste van de reserve grondexploitaties gebracht. Het gebruik van de reserve grondexploitaties ter dekking van de voorbereiding van nieuwe gebiedsontwikkelingen is meegenomen in de actualisatie van het beleidskader reserves en voorzieningen in 2021. Nieuw geopende grondexploitaties zullen dan via een vergelijkbare cyclus (eerst investeringen, het inventariseren en bepalen van risico’s, zorgdragen voor voldoende weerstandscapaciteit en vervolgens genereren van opbrengsten en afbouw risico’s) plaatsvinden.
3.2 Reserve Projecten met een grondexploitatie brengen financiële risico’s met zich mee. Deze risico’s zijn bijvoorbeeld: het niet doorgaan van grondverkopen, dalende grondprijzen, stijgende kosten of een stijgende rente. Om risico’s te kunnen opvangen worden voorzieningen en reserves aangelegd, conform de wettelijke regelgeving van het BBV. In het BBV zijn ook voorwaarden opgenomen voor het nemen van tussentijdse winsten. De regelgeving schrijft voor dat bij bepaalde omstandigheden tussentijdse winsten genomen moeten worden. In de laatste jaren is ongeveer € 29,1 miljoen tussentijdse winst genomen. De winstnemingen komen ten bate van de reserve grondexploitatie. De reserve grondexploitatie is een algemene risicoreserve bedoeld als weerstandsvermogen ter dekking van risico’s in de grondexploitaties en daarmee veranderingen in de saldi van grondexploitaties. De voordelige resultaten in de grondexploitaties worden aan deze reserve toegevoegd en de nadelige resultaten worden eraan onttrokken. Als op een grondexploitatie Meerjaren Perspectief Grondexploitaties 2022-2026 Gemeente Haarlem
pagina 11
een nadelig resultaat wordt verwacht, moet hiervoor direct een voorziening toekomstige verliezen worden getroffen. Deze wordt onttrokken aan de reserve grondexploitaties. Als de reserve grondexploitaties niet meer toereikend is om deze voorziening te dekken, wordt een beroep gedaan op de algemene reserve. De reserve grondexploitaties wordt ook gebruikt als dekkingsbron voor nieuwe ruimtelijke ontwikkelingen zoals Beatrixplein, nieuwe projecten in de ontwikkelzones en dergelijke. Hiervoor worden wel separaat raadsbesluiten voorgelegd. Het gebruik van de reserve grondexploitatie ter dekking van voorbereiding van nieuwe gebiedsontwikkelingen is meegenomen in de actualisatie van het beleidskader reserves en voorzieningen. De verwachting is dat de reserve de aankomende jaren stijgt. In 2025 groeit de reserve substantieel tot bijna € 30 miljoen. De reserve behoort in verhouding te staan tot de risico’s bij de lopende grondexploitaties. Dit komt tot uiting in de confrontatie van benodigde en beschikbare weerstandscapaciteit. Hierover wordt in hoofdstuk 5 uitgebreider gerapporteerd. Overigens is in de tabel nog geen rekening gehouden met de mogelijkheid van toekomstige tussentijdse winstnemingen, noch met afroming van een toekomstig surplus. Als er afgeroomd wordt, dan ontstaat een ander beeld. Prognose weerstandsvermogen x € 1.000,Stand reserve per 1/1
2022
2023
2024
2025
-20.589 -21.375 -23.877 -29.858
3.3 Voorzieningen De voorziening toekomstige verliezen bedraagt per 1 januari 2022 € 12,1 miljoen. Dit is het bedrag dat er aan tekort op lopende grondexploitaties wordt verwacht. De voorziening toekomstige verliezen is in 2021 gedaald met ongeveer € 0,8 miljoen. De belangrijkste reden hiervoor is de afsluiting van de negatieve grondexploitatie Scheepmakerskwartier met een tekort van € 0,9 miljoen. Bij drie grondexploitaties is er sprake van een verbetering van het resultaat, alleen bij Aziëweg is een extra voorziening getroffen van € 0,2 miljoen. Verschil in verliesvoorziening x € 1.000,Stand verliesvoorziening per 1/1
2021
2022
Verschil
-12.945
-12.139
806
In onderstaande tabel wordt de meerjaren prognose van de voorziening toekomstige verliezen grondexploitaties weergegeven. Er is een dalende trend. Dit komt door de afsluiting van verliesgevende grondexploitaties. In 2023 worden naar verwachting de laatste grondexploitaties met een geraamd negatief eindresultaat afgesloten. Er zijn dan, mits geen nieuwe verlieslatende grondexploitaties worden geopend, geen negatieve grondexploitaties meer in de portefeuille. Er is dan ook geen voorziening meer nodig. Uiteraard zal er een voorziening getroffen worden als verwacht wordt dat andere grondexploitaties een negatief resultaat krijgen. Prognose verliesvoorziening x € 1.000,Stand verliesvoorziening per 31/12
pagina 12
2022
2023
-12.382
0
Meerjaren Perspectief Grondexploitaties 2021-2025 Gemeente Haarlem
3.4 Conclusie De afgelopen jaren waren er al positieve prognoses, alleen bleef het verzilveren van de prognoses vaak wat achter. De actuele ontwikkelingen en vooruitzichten laten een gunstige tendens zien. Het verschil met de vorige jaren is dat in 2021 goede resultaten geboekt zijn. Het weerstandsvermogen is iets toegenomen en de boekwaarde is gedaald. Daardoor is de weerstandspositie flink verbeterd. Door de dalende boekwaarde daalt ook het risicoprofiel. De dalende boekwaarde wordt naar de huidige verwachting komend jaar voortgezet en eindigt (onder voorbehoud van het openen van nieuwe grondexploitaties) in 2025 op 0. Er is voldoende verliesvoorziening opgebouwd om verliesgevende grondexploitaties te kunnen afsluiten zonder verdere consequenties. De reserve is met ongeveer € 1,9 miljoen toegenomen, met name door de toevoeging van tussentijdse winstneming en minder onttrekkingen. De reserve is nog steeds voldoende gevuld, om de risico’s die er nog zijn het hoofd te bieden (dit wordt in hoofdstuk 4 nader toegelicht). De reserve is voornamelijk gevuld met tussentijdse winsten. De regelgeving hieromtrent is veranderd, waardoor gemeenten sneller tussentijds winst moeten nemen. Ook voor de komende jaren wordt een toename van de reserve verwacht, mede als gevolg van het afsluiten van een aantal winstgevende grondexploitaties. De prognose is positief.
Dit neemt niet weg dat er nog steeds risico’s zijn. De komende twee jaar dient bijna € 25,8 miljoen grondopbrengsten gerealiseerd te worden. Zo lang deze opbrengsten nog niet zijn gerealiseerd, blijft er sprake van een substantieel risico. Om deze risico’s af te dekken, dient hiervoor een buffer aangehouden te worden. Om te bepalen of er voldoende buffer aanwezig is, wordt de benodigde weerstandscapaciteit afgezet tegen de beschikbare weerstandscapaciteit. Als blijkt dat de beschikbare weerstandscapaciteit groter is dan de benodigde weerstandscapaciteit, dan ontstaat een zogenaamd surplus. Het surplus per januari 2021 is € 15,8 miljoen. Daarmee is het surplus fors hoger dan het voorgaande jaar. Dit wordt door de groei van de reserve en de fors lagere risico’s verklaard. De gemeente heeft op basis van de huidige verwachting ruim voldoende buffer om risico’s, bijvoorbeeld als gevolg van wijzigende economische omstandigheden, op te vangen.
Meerjaren Perspectief Grondexploitaties 2022-2026 Gemeente Haarlem
pagina 13
4. Risico’s en weerstandscapaciteit 4.1 Risico’s Grondexploitaties zijn onvoorwaardelijk verbonden met risico’s. De risico’s kunnen zich in allerlei vormen manifesteren. Naarmate een project vordert, nemen risico’s af. Er is een onderscheid te maken tussen marktrisico’s en projectrisico’s. Projectrisico’s zijn risico’s die alleen kunnen optreden bij een specifiek project. Deze risico’s zijn soms beïnvloedbaar. Er kunnen dan beheersmaatregelen getroffen worden om het risico te mitigeren. De gemeente Haarlem maakt gebruik van het systeem NARIS om gemeente breed risico’s te inventariseren en doorlopend te monitoren. Ook de projectrisico’s van de grondexploitaties worden via NARIS bijgehouden. In NARIS wordt aangegeven of en welke beheersmaatregelen getroffen kunnen worden ten aanzien van de risico’s. Het is relatief eenvoudig om een rapport uit NARIS te generen met de actuele risico’s binnen de grondexploitaties. Marktrisico’s zijn risico’s die als ze zich voordoen, effect hebben op de totale portefeuille aan grondexploitatie. Bij de marktrisico’s gaat het om de volgende onderdelen: • Grondopbrengsten • Rente • Inflatie • (Uitvoerings)kosten • Looptijd en fasering De grondopbrengsten zijn in beginsel een afgeleide van een aantal andere factoren. De belangrijkste is de vastgoedmarkt. De waarde van nieuw vastgoed is bepalend voor de grondwaarde.
Daarnaast spelen uiteraard ook de bouwkosten van het vastgoed en de bijkomende kosten een rol. Zo zal de invloed van bijvoorbeeld de stijging van het architectenhonorarium merkbaar zijn in de grondwaarde. Voor deze marktrisico’s is het beperkt mogelijk om beheersmaatregelen te treffen. Veel van deze risico’s zijn niet tot slechts beperkt beïnvloedbaar. Zo is het in een slechte vastgoedmarkt moeilijk om de verkoop van grond conform planning te realiseren. Ook de stijging van de uitvoeringskosten voor bouw- en woonrijp maken heeft impact op de grondexploitaties. Via een adequate inschatting van de parameters wordt zo goed mogelijk geanticipeerd op de marktontwikkelingen. Deze zijn een combinatie van de stijging van de bouwkosten en personeel in combinatie met de aanbestedingsruimte. Bij een ruime markt en een goed gevulde orderportefeuille wordt met meer marge ingeschreven door marktpartijen. Zij kunnen het zich permitteren alleen opdrachten aan te nemen waar relatief meer winst op kan worden gemaakt. Een beheersmaatregel kan zijn om via raamcontracten te werken. De prijzen zijn dan voor een bepaalde periode vastgelegd.
pagina 14
Meerjaren Perspectief Grondexploitaties 2021-2025 Gemeente Haarlem
Via een inschatting van de parameters wordt geanticipeerd op toekomstige wijzigingen. De impact van wijzigingen van de verschillende parameters is verschillend. Dit is nader uitgewerkt in de volgende paragraaf.
4.2 Gevoeligheidsanalyse Via de gevoeligheidsanalyse wordt in beeld gebracht wat de impact is van veranderingen in bepaalde onderdelen van de grondexploitatie. Het gaat in eerste instantie om de parameters. Per parameter wordt bepaald wat de impact zou zijn als alleen die parameter aan veranderingen onderhevig is. De andere omstandigheden blijven gelijk (ceteris paribus). De uitkomsten van de wijziging van enkele parameters met 1% zijn weergegeven in onderstaande grafiek. De impact is in duizenden euro’s weergegeven.
Uit de grafiek blijkt dat grootste gevoeligheid gelegen is in de parameter opbrengstenstijging. Kortom een mutatie in de opbrengstenstijging/-daling heeft een relatief grotere impact op het resultaat van de grondexploitatie dan een mutatie in de kostenstijging. Dit heeft te maken met het totale volume van de prognose. Er dienen meer opbrengsten gegenereerd te worden dan dat er nog kosten gerealiseerd zullen worden. De impact van de opbrengstenstijging geldt alleen voor de grondexploitaties waar nog geen contracten zijn. Dit gaat om 79% van de totale opbrengsten. Hier is de impact van 1% lagere opbrengstenstijging relatief groot. Grondexploitaties waar de grondverkopen reeds in contracten zijn vastgelegd zijn niet meer vatbaar voor wijzigingen in de opbrengstenstijging. De boekwaarde is behoorlijk afgenomen en zal naar verwachting verder afnemen. Hierdoor is het effect van een rentewijziging relatief beperkt. De boekwaarde in combinatie met de rentevoet bepalen de rentelasten voor de grondexploitaties. Als de boekwaarde relatief laag is, dan hebben veranderingen in de rentevoet maar een beperkt effect. Tot slot is de impact van de disconteringsvoet relatief klein. Dit heeft vooral te maken met de relatief beperkte looptijd van de meeste projecten. Meerjaren Perspectief Grondexploitaties 2022-2026 Gemeente Haarlem
pagina 15
4.3 Scenarioanalyse In de gevoeligheidsanalyse is per parameter aangegeven wat de impact van bepaalde afwijkingen is. In werkelijkheid zal zich een combinatie van verschillende parameters voordoen. Een samenstelling van verschillende parameters is in feite een vertaling van een scenario. Er kunnen verschillende scenario’s opgesteld worden, waaruit naar voren komt wat de impact op het resultaat van de grondexploitaties zal zijn. Met betrekking tot bepaling van de benodigde weerstandscapaciteit zijn met name de “negatieve” scenario’s interessant. Er dient voldoende weerstand te zijn om de effecten van een dergelijk scenario op te vangen. Daarom is er een scenario opgesteld dat rekening houdt met een economische recessie. Ook is er een zogenaamde worst case scenario berekend. Deze beide scenario’s vormen input voor het bepalen van de benodigde weerstandscapaciteit. In onderstaande tabel staan de uitgangspunten voor beide scenario’s benoemd. Het gaat om de parameters rente, kostenstijging en opbrengstenstijging. En er zijn scenario’s doorgerekend om te kijken wat het effect van lagere opbrengsten en van vertraging is. De scenarioanalyse is ook goed bruikbaar voor het inschatten van de risico’s van de Oekraine-crisis en het anticiperen op die risico’s.
Als de Oekraïne-crisis lang gaat duren, waarbij de kosten blijven stijgen, de rente stijgt en de opbrengsten onder druk staan, dan wordt de kans op het worst-case scenario hoger en daarmee de marktrisico’s. Ook dan is er nog voldoende weerstandspositie om mogelijke verliezen af te dekken, maar neemt wel het surplus significant af en daarmee de mogelijkheid om te investeren in nieuwe gebiedsontwikkelingen. Parameters
MPG 2022
Rente 1,7% Kos tens ti jgi ng 3% - 2% Opbrengs tens ti jgi ng 0% - 2% Opbrengs ten nomi na a l 0% - 2% Vertra gi ng ui tgi fte
recessie
worst case
2,2% 3,7% 4% - 3% 5% - 3% -5% - -7% -10% - -12% -5% - -7% -15% - -17% 3 jr 5 jr
4.4 Weerstandscapaciteit Indien risico’s optreden dan zal dat impact hebben op het resultaat van de grondexploitaties. Het is van belang om over voldoende weerstandscapaciteit te beschikken waarmee de impact van de risico’s opgevangen kan worden. De weerstandscapaciteit wordt in beginsel gevormd door de reserve grondexploitatie. Een deel van de reserve wordt benut voor het treffen van voorzieningen voor verliesgevende grondexploitaties. Door periodiek de grondexploitaties te actualiseren, is de verliesvoorziening toereikend. De verliesvoorziening in de reserve grondexploitatie bedraagt per 01-01-2022 € 12,1 miljoen. Vervolgens dient de reserve ook voldoende gevuld te zijn om de marktrisico’s en projectrisico’s af te dekken. Voor de projectrisico’s is per risico op basis van de formule kans maal impact bepaald welk bedrag nodig is om de risico’s af te dekken. Indien er 50% kans dat een risico zich voordoet met een impact van € 2 miljoen, dan dient € 1 miljoen weerstand te worden aangehouden. De totale weerstand voor projectrisico’s is bepaald op € 0,6 miljoen. Voor de marktrisico’s is op basis van de in paragraaf 4.3 genoemde risico’s een scenarioberekening gemaakt. De effecten van beide scenario’s zijn beide gewogen meegenomen en daarbij is bepaald voor welke grondexploitaties dit tot een (aanvullend) verlies zal leiden.
Op basis van deze berekening dient nog rekening te worden gehouden met € 1,4 miljoen. Daarmee heeft de gemeente Haarlem voldoende weerstand om marktrisico’s pagina 16
Meerjaren Perspectief Grondexploitaties 2021-2025 Gemeente Haarlem
op te vangen. De effecten van de Coronacrisis vallen voor de woningbouwmarkt vooralsnog mee. Ook de markt voor bedrijventerreinen lijkt zich te herstellen. De situatie in Oekraïne kan wel gevolgen hebben voor zowel de woningmarkt als de markt voor bedrijventerreinen. Bouwkosten zullen stijgen door onder meer hogere energieprijzen. De bestedingsruimte per huishouden neemt af, wat effect kan hebben op de afname van woningen. Voorlopig is er voldoende buffer om deze risico’s en onzekerheden op te vangen. In de berekening voor de benodigde weerstandscapaciteit wordt ook rekening gehouden met het risico op vennootschapsbelasting. Hierbij is rekening gehouden met € 2,8 miljoen. De reserve is zodanig gevuld dat de beschikbare weerstandscapaciteit groter is dan de benodigde weerstandscapaciteit. Er is sprake van een zogenaamd surplus. Er is meer dekking van de risico’s dan strikt noodzakelijk is. Het surplus is € 15,8 miljoen. Dit kan aangewend worden voor andere doeleinden. Beschikbare weerstandscapaciteit x € 1.000,Reserve grondexploitatie Verliesvoorziening Totaal
-20.589 -12.139 -32.729
Benodigde weerstandscapaciteit x € 1.000,Marktrisico's Projectspecifieke risico's VPB risico Totaal
1.425 598 2.800 4.823
Surplus Reserve grondexploitatie Totaal risico's Surplus
-20.589 4.823 -15.767
Meerjaren Perspectief Grondexploitaties 2022-2026 Gemeente Haarlem
pagina 17
5. Projecten 5.1 Algemeen In onderstaande tabel is een overzicht opgenomen van alle actieve grondexploitaties. Ze staan per stadsdeel gegroepeerd. De tabel geeft het geraamde resultaat weer ten opzichte van vorig jaar. Hieruit blijkt dat het totaal geraamde resultaat is verbeterd. Het gaat om een verbetering van ongeveer € 2,3 miljoen, van € 2,6 miljoen negatief naar € 0,3 miljoen negatief. Daarmee is het resultaat van alle grondexploitaties nog steeds negatief. De belangrijke reden voor de verbetering is het openen van de (winstgevende) grondexploitatie Fietsznfabriek met een positief resultaat van € 3,1 miljoen. Ook is het resultaat van de Laan van Decima verbeterd met € 1,2 miljoen door indexatie van de grondopbrengsten en het opnemen van een hogere opbrengstenstijging van 2% in plaats van 0%. Het afsluiten van de verlieslatende grondexploitatie Scheepmakerskwartier heeft een positief effect van € 0,9 miljoen. Het verlies daarvan is verrekend met de reeds eerder getroffen verliesvoorziening. Naast positieve effecten is ook sprake van verslechteringen van resultaten. De belangrijkste zijn Koningstein met een lager resultaat van € 1,20 miljoen, Minckelersweg (€ 0,41 miljoen), Raaks (€ 0,31 miljoen), Schalkstad fase 1 (€ 0,37 miljoen), Slachthuisterrein (€ 0,29 miljoen) en Poort van Boerhave met € 0,45 miljoen.
Bij het merendeel van deze projecten wordt de verslechtering van het resultaat voornamelijk verklaard door een tussentijdse winstneming. De winsten die genomen zijn per project zijn als volgt: Raaks € 0,3 miljoen, Ripperda € 0,07 miljoen, Minckelersweg € 0,3 miljoen, Slachthuisterrein € 0,2 miljoen, Entree Oost/West € 0,1 miljoen, Schalkstad fase 1 € 1,0 miljoen, Poort van Boerhave € 0,5 miljoen en Koningstein (€ 1,1 miljoen). Voor de projecten Slachthuisterrein zijn nog andere oorzaken voor de verslechtering van het resultaat, namelijk extra kosten voor een brug. Dit wordt in de volgende paragrafen per project beschreven. Bij Ripperda verbetert het resultaat, ondanks de winstneming. Ook de resultaten van de grondexploitaties Noordkop, Laan van Decima en de Zwemmerslaan zijn verbeterd. De Fietsznfabriek is nieuw geopend met een positief resultaat.
pagina 18
Meerjaren Perspectief Grondexploitaties 2021-2025 Gemeente Haarlem
Resultaat grondexploitaties (NCW) en ontwikkeling verliesvoorziening (negatief = opbrengst) x € 1.000,Centrum 163 Raaks 3de fase Subtotaal
-777 -777
Subtotaal
8 -441 2.797 2.364
Noord 017 Ripperda 079 Deliterrein 157 Badmintonpad Oost 005 Waarderpolder Noordkop 010 Waarderpolder Minckelersweg e.o. 091 DSK 115 Waarderpolder Laan van Decima 142 Slachthuisterrein 159 Scheepmakerskwartier fase 2 167 Fietsznfabriek
1.868 -832 -5 -1.349 -867 876 Subtotaal
-309
Subtotaal
-23 -337 7.395 -797 -2.037 -963 3.238
Schalkwijk 036 Schalkwijk Europawijk-Zuid 037,162 Schalkwijk Entree Oost en West 042 Schalkwijk Aziëweg 161 Schalkstad Florida,Andal,Nice 164 Poort van Boerhave 165 Zwemmerslaan Zuid West 166 Koningstein Subtotaal Totaal
NCW 1 jan 2021
-1.934 -1.934 2.582
Verlies voorziening 1 jan 2021
Mutatie NCW 2021
NCW Verlies Mutatie 31 dec 2021 voorziening verlies 31 dec 2021 voorziening 2021
314 314
-463 -463
-120 72 -5 -53
-113 -369 2.793 2.311
-82 411 5 -1.189 293 -876 -3.098 -4.536
1.786 -421 -2.538 -574
7.395
16 69 165 371 453 -264 810
-7 -268 7.560 -426 -1.584 -1.227 4.047
12.945
1.197 1.197 -2.268
-737 -737 314
8 2.797 2.805 1.868
876 2.744
7.395
Meerjaren Perspectief Grondexploitaties 2022-2026 Gemeente Haarlem
8 2.793 2.793
5 12
1.786
82
876 -3.098 -4.844
1.786
958
7.560
-165
7.560
-165
12.139
806
pagina 19
5.2 Stadsdeel Oost Waarderpolder Noordkop
pagina 20
Meerjaren Perspectief Grondexploitaties 2021-2025 Gemeente Haarlem
Ruimtelijke analyse Onder Waarderpolder Noordkop wordt het gebied ten noorden van de A. Hofmanweg en ten oosten van de Oude Waarderweg bedoeld. In het betreffende gebied is de laatste jaren geïnvesteerd in het bouwrijp maken van kavels met het doel om bedrijven de ruimte te geven om zich in Haarlem te vestigen. Status De strategie in de Noordkop is geweest om verschillende soorten kavels aan te bieden. Er waren zowel grote als kleinere kavels beschikbaar. Dit heeft de afgelopen jaren geleid tot een toegenomen aantal verkopen. In december 2021 is er 1568 𝑚2 grond verkocht aan de Maus Gatsonidesweg. Hierdoor daalt de voorraad van circa 1,5 hectare in 2020 naar circa 1,35 hectare in 2021. Boekwaarde 1-1-2021 : 5,93 miljoen 31-12-2021 : 5,64 miljoen De boekwaarde is afgenomen. Er is in 2021 grond uitgegeven. Er zijn tevens kosten gemaakt voor het woonrijp maken. Financieel resultaat MPG 2021 : 1,87 miljoen tekort (1-1-2021) MPG 2022 : 1,79 miljoen tekort (1-1-2022) Eindwaarde
: 1,86 miljoen tekort (31-12-2023)
Het geraamde resultaat op netto contante waarde is verslechterd door een jaar vertraging. Kwantitatief resultaat aan het einde van het project Uitgeefbare grond voor bedrijfsdoeleinden (circa 4,5 ha), aanleg nieuwe infrastructuur (wegen, fietspad) en een watergang.
Meerjaren Perspectief Grondexploitaties 2022-2026 Gemeente Haarlem
pagina 21
Waarderpolder Minckelersweg e.o.
pagina 22
Meerjaren Perspectief Grondexploitaties 2021-2025 Gemeente Haarlem
Ruimtelijke analyse Deze grondexploitatie omvat het gebied aan de zuidwestkant van de Waarderpolder. Onderdeel hiervan is het project Haarlemmer Stroom waar meerderde kavels al langer geleden zijn verkocht. Twee van de verkochte kavels zijn nooit afgenomen door de toenmalige ontwikkelaar. Status Haarlemmer Stroom B.V., een samenwerking tussen ontwikkelaar Lingotto en KBK Bouwgroep, ontwikkeling het voormalige Nieuwe Energie terrein in de Waarderpolder tot culturele hotspot. Haarlemmer Stroom heeft een integraal plan gemaakt waarbij zij het industriële, monumentale erfgoed renoveert en de openbare ruimte levendig en aantrekking maakt. Het concept-ontwikkelingsplan heeft betrekking op het terrein dat zij sinds 2018 in bezit heeft, maar ook op twee percelen die nog in bezit zijn van de gemeente. De gemeente is voornemens die gronden aan Haarlemmer Stroom B.V. te verkopen. Die optie wordt ook geboden in de in 2018 afgesloten Overeenkomst op Hoofdlijnen. In 2021 is voor kavel B een taxatie uitgevoerd en is op enkele details na ambtelijk overeenstemming bereikt over de verkoop. Voor kavel A zijn middels een addendum op de overeenkomst 2018 aanvullende afspraken gemaakt, welke in 2022 moeten leiden tot een koopovereenkomst. Het Stedenbouwkundig Programma van Eisen wordt in Q1 2022 aan de gemeenteraad ter vaststelling aangeboden.