20231136211 1 Programma van Eisen van de Leefomgeving en samenwerkingsovereenkomst Delftplein

Collegebesluit

Onderwerp Programma van Eisen van de Leefomgeving en samenwerkingsovereenkomst Delftplein Nummer Portefeuillehouder Programma/beleidsveld Afdeling Auteur Telefoonnummer Email Kernboodschap

2023/1136211 Roduner, F.J. 4.1 Duurzame stedelijke ontwikkeling OMB/PCM/Gemeente Velsen Brink, N./de Visser, K./Janssen G. 023-5114293/0235114245 nbrink@haarlem.nl/kdevisser@haarlem.nl De gemeente Haarlem en Velsen hebben met het vaststellen van de startnotities (2019 en 2022) aangegeven mee te willen werken aan het initiatief van Elan wonen om de locatie Delftplein met woningbouw in te richten. Daarbij is het uitgangspunt voor woningbouw 60% sociaal en 40% middensegment en wordt gekeken naar een optimaal gebruik van de ruimtelijke context, niet naar de bestuurlijke grens die op de locatie is gelegen. Om begeleiding te geven aan de uitwerking van de planontwikkeling is een ruimtelijk kader nodig. Het Programma van Eisen van de Leefomgeving (PvEL) bevat de visie en uitgangspunten voor de verdere uitwerking. Dit concept wordt na positief besluit van beide colleges ter inzage gelegd in de periode van 24 augustus tot 5 oktober 2023. De eenduidige afspraken over de samenwerking tussen beide gemeenten aan dit project zijn opgenomen in een samenwerkingsovereenkomst (SOK). Bij een positief besluit van beide colleges is de overeenkomst geldig na ondertekenen.

Behandelvoorstel voor commissie

Het college stuurt dit besluit ter informatie naar de commissie Ontwikkeling in Haarlem en de raadsessie in Velsen. Het vaststellen van het PvEL is een bevoegdheid van de gemeenteraad. Op deze wijze kan de commissie kennis nemen van de stand van zaken in dit project. Besluitvorming vindt parallel in beide gemeenten plaats.

Relevante eerdere besluiten

Startnotitie Delftplein (2019/521834) in de raad van Haarlem 21 november 2019 Startnotitie Deelname_aan_project_Delftplein raad Velsen van 27 januari 2022

Kenmerk: 2023/501097

1/10

Besluit College d.d. 18 juli 2023

Het college van burgemeester en wethouders Besluit: 1. In te stemmen met het ontwerp Programma van Eisen van de Leefomgeving Delftplein vrij te geven voor inspraak. 2. In te stemmen met de samenwerkingsovereenkomst Delftplein die geldig is na het ondertekenen door beide gemeenten. de secretaris,

de burgemeester,

1. Inleiding De gemeenten Haarlem en Velsen willen samen met Elan Wonen de locatie Delftplein ontwikkelen voor woningbouw. Specifiek gaat het om de gronden gelegen aan weerszijden van de Dijkzichtlaan en ingeklemd tussen de afrit van de Rijksweg, Delftplein en de W.F. Hermansstraat. Het driehoekig stuk grond gelegen ten westen van het Spaarnegasthuis kan in de toekomst ingevuld worden met een hoogteaccent. De uitwerking daarvan maakt geen onderdeel uit van deze planontwikkeling. Op de volgende pagina staat een afbeelding van de te ontwikkelen locatie. Elan Wonen heeft een aantal jaren geleden op een deel van de locatie 160 tijdelijke woningen gebouwd. Deze gebouwen staan er maximaal 15 jaar. Hiervoor heeft zij in 2016 grond van de gemeente aangekocht. De woningen zijn bedoeld voor jongeren, andere regulier woningzoekenden en statushouders. De nu voorgenomen ontwikkeling bestaat uit circa 350 woningen verdeeld over diverse woonblokken die variëren in bouwhoogte en vorm. Deze woonblokken worden in een campusachtige opzet op een zo groenmogelijk terrein geplaatst. Voor de inrichting van het terrein tussen de woonblokken geldt: groen tenzij, verharding wordt alleen aangebracht waar nodig (ontsluiting auto’s, toegankelijkheid woningen, parkeren, fietsroute, etc.). De groenstrook langs de N208 wordt doorgetrokken langs de rand van het gebied.

Het Programma van Eisen van de Leefomgeving (PvEL) bevat een visie, een programma van eisen, een spelregelkaart en beeldkwaliteitsregels. Het PvEL bevat hiermee de uitgangspunten voor de planontwikkeling. Bij het opstellen van het PvEL heeft afstemming plaatsgevonden met de klankbordgroep. Deze groep bestaat uit vertegenwoordigers van de woningen die rondom het gebied staan en de wijkraad. De haalbaarheid van het PvEL (ruimtelijk, programmatisch en financieel) is op hoofdlijnen onderzocht aan de hand van een proefverkaveling.

Kenmerk: 2023/501097

2/10

Besluitvorming over het PvEL vindt in 2 gemeenten plaats omdat de gemeente grens door de ontwikkellocatie ligt. Besluitvorming over het handhaven of verplaatsen van de gemeentegrens vindt apart van de besluitvorming over het PvEL plaats. Hierdoor wordt met het besluit over het PvEL uitgegaan van de meest kwalitatieve oplossing voor de ontwikkeling van de locatie. Nadat ook het besluit is genomen over de gemeentegrens, zal de herontwikkeling een verdere uitwerking krijgen in stedenbouwkundige plannen en een wijziging van het omgevingsplan. Elan wonen en de gemeente Haarlem zijn eigenaar van de gronden die gelegen zijn in de gemeente Haarlem. Elan Wonen zal de sociale woningbouw voor haar rekening nemen. Bij verkoop van de gemeentelijke gronden die in aanmerking komen voor het midden segment wordt uitgegaan van het verkoopbeleid van de gemeente, neergelegd in ‘de gestandaardiseerde werkwijze verkoop gemeentegrond’ die uit gaat van Transparant, Openbaar en Marktconform (TOM). De provincie en PWN zijn eigenaar van de gronden die liggen in de gemeente Velsen.

Figuur 1: Ligging van de ontwikkellocatie (witte ster) in de omgeving

Kenmerk: 2023/501097

3/10

Toelichting deelgebieden: 1. 2. 3. 4. 5.

Grondgebied en bezit Haarlem Grondgebied Haarlem, bezit Elan wonen en Haarlem Grondgebied Haarlem, bezit ziekenhuis Grondgebied en bezit Haarlem Grondgebied Velsen, bezit Provincie en PWN

De gemeentgrens is de rood-wit gestreepte lijn door de ontwikkellocatie heen.

Figuur 2: De deelgebieden 1, 2 en 5 vormen de ontwikkellocatie

2. Besluitpunten college Het college besluit 1. In te stemmen met het ontwerp Programma van Eisen van de Leefomgeving Delftplein vrij te geven voor inspraak. 2. In te stemmen met de samenwerkingsovereenkomst Delftplein die geldig is na het ondertekenen door beide gemeenten 3. Beoogd resultaat Een vastgestelde PvEL, zodat de herontwikkeling de volgende fase in kan gaan. Een samenwerkingsovereenkomst tussen de gemeenten met eenduidige uitgangspunten over de samenwerking. 4. Argumenten 1. Het PvEL geeft uitvoering aan de Startnotities Delftplein De raad van Haarlem heeft op 21 november 2019 een startnotitie vastgesteld voor de herontwikkeling van de locatie. Op 27 januari 2022 heeft de raad van Velsen een startnotitie vastgesteld over de herontwikkeling en hun deelname aan het project. Het PvEL geeft uitvoering aan de startnotities.

Kenmerk: 2023/501097

4/10

2. Uitvoeren amendement gemeenteraad Haarlem 40% middensegment Bij de raadsbehandeling van de startnotitie Delftplein is een amendement aangenomen. Naast de genoemde 60% sociale woningbouw is besloten de overige 40% in het middensegment uit te voeren. In het PvEL is dit als uitgangspunt gehanteerd voor het woonprogramma. 3. Vergroten woningvoorraad in lijn met ambities en beleid, ook ruimte voor een wooncoöperatie In de regio is een tekort aan woningen. Beide gemeenten hebben de ambitie verankerd in hun beleid om het aantal woningen te laten groeien. De sociale woningen die op deze locatie worden ontwikkeld komen beschikbaar voor de regionale woningmarkt en bedienen daarmee zowel de gemeente Velsen als Haarlem. Daarmee is het project ook in overeenstemming met het programma Wonen & Woningbouw van Velsen om nu en in de toekomst aan de woningbehoefte te kunnen voldoen. Er liggen ook kansen om uitvoering te geven aan de Stadsdeal ouderenhuisvesting Haarlem 2023-2026. Verder heeft de locatie Delftplein potentie om ruimte te bieden aan een collectieve woonvorm. De ambitie voor dit project is de ontwikkeling van een wooncoöperatie te realiseren. De kansen en mogelijkheden om invulling te geven aan deze ambitie moet worden verkend. 4.

De herontwikkeling is in overeenstemming met de Omgevingsvisie Haarlem De raad van Haarlem heeft op 27 januari 2022 de Omgevingsvisie Haarlem vastgesteld. De Omgevingsvisie geeft aan de hand van zes strategische keuzes een integrale ontwikkelrichting van de stad weer. De keuzes houden rekening met de eigenschappen van de verschillende buurten. Dit betekent een verdere uitwerking op gebiedsniveau in samenwerking met betrokkenen voor het betreffende deelgebied. Deze zes genoemde strategische keuzes zijn:  Mengen en verdichten  Buurtgericht ontwikkelen  Vergroenen & vernatten  Bevorderen gezonde leefomgeving  Ruimte voor de energietransitie  Mobiliteitstransitie De keuzes zijn verder uitgewerkt in het PvEL voor Delftplein. Daarnaast valt de ontwikkellocatie Delftplein binnen het gebied dat is aangewezen als Icoon. Uit onderzoek komt naar voren dat de meeste opgaves van het icoon niet direct op de ontwikkellocatie landen, maar wel in de omgeving. Met de ontwikkeling Delftplein wordt de opgave voor woningbouw en voorzieningen opgepakt. In de omgeving van het plangebied zijn de opgaves voor de bereikbaarheid HOV-halte en een mobiliteitshub belangrijke vraagstukken. De uitwerking van deze opgaves in de omgeving kunnen wel van invloed zijn op de ontwikkeling Delftplein. Afstemming zal daarom nodig zijn.

Kenmerk: 2023/501097

5/10

5. De herontwikkeling is in overeenstemming met de Structuurvisie Openbare Ruimte De raad heeft op 21 december 2017 de Structuurvisie Openbare Ruimte (SOR) vastgesteld. Met de SOR wil Haarlem de kwaliteit en beleving van de openbare ruimte verbeteren. Een stad met een prettige openbare ruimte. De ontwikkellocatie valt binnen het stedelijk gebied. De ontwikkelrichting volgens de SOR voor het stedelijk gebied is: De buitenwijken van de stad kennen over het algemeen minder problemen in de openbare ruimte. Er is voldoende ruimte voor verblijven op straat, spelen, de voetganger en bomen. De inrichting van de openbare ruimte nodigt uit om voor verplaatsingen in de wijk steeds meer de fiets te pakken. Aantrekkelijke routes door de wijken brengen ook het buitengebied binnen handbereik van fietsers en voetgangers. De ruimere opzet van de openbare ruimte biedt kansen voor uitbreiding van het waternetwerk en voor de berging van hemelwater.

Om tot een groene en bereikbare stad te komen bevat de SOR 12 keuzes. Deze keuzes komen overeen met de strategische keuzes van de omgevingsvisie. Deze visie geeft ook aan door te bouwen op een aantal bestaande brede documenten zoals de SOR. Hiervoor is reeds aangegeven dat de keuzes verder zijn uitgewerkt in de visie voor Delftplein. 6. Duurzaamheidsparagraaf Aardgasvrij, klimaatbestendig en circulair zijn belangrijke thema’s voor beide gemeenten. Het toetsingskader daarvoor is het convenant ‘Toekomstbestendige Woningbouw MRA’, waarin naast dat toetsingskader ook afspraken met betrekking tot de implementatie zijn opgenomen. Duurzaamheid is daarom opgenomen in de paragraaf randvoorwaarden, eisen en wensen en is verder door het PvEL verweven terug te vinden bij diverse andere thema’s. De opgenomen uitgangspunten zijn in overeenstemming met de richtlijn Duurzaam Bouwen. 7. Groenparagraaf Vergroenen en vernatten zijn belangrijke thema’s van zowel de Omgevingsvisie als de SOR. Deze ontwikkeling betreft uitbreiding van het stedelijk gebied. De huidige inrichting is voornamelijk groen en onverhard. In de planontwikkeling is gekozen voor een campusachtige uitwerking. Gebouwen staan in een landschap. Het uitgangspunt is minimaal aanleg van verharding.

Verharding wordt alleen aangebracht voor het gebruik en de toegankelijkheid, verder wordt uitgegaan van een groene en onverharde inrichting. Minimaal 40 - 50% van het gebied wordt onverhard en groen aangelegd. Aan de buitenrand van de ontwikkeling wordt de groenstrook langs de N208 doorgetrokken. 8. Financiën Uitgangspunt is een kostenneutrale gebiedsontwikkeling waarbij de grondopbrengst ingezet zal worden om de inrichting van de openbare ruimte, inclusief parkeeroplossing, te financieren. Onderzocht zal worden hoeveel grondopbrengst nodig is om de kosten voor de inrichting van de openbare ruimte te kunnen dekken. Op basis de spelregelkaart is een proefverkaveling opgesteld. Bij de proefverkaveling is uitgegaan van het deels verleggen van de waterleiding, de verdeling van het programma in 60% sociaal en 40% middensegment en voorzieningen. Dergelijk programma maakt een ondergrondse parkeeroplossing niet haalbaar, daarom is gekozen voor een goed geïntegreerde

Kenmerk: 2023/501097

6/10

parkeeroplossing voor de bewoners binnen de woonblokken. Dit plan is op hoofdlijnen doorgerekend en laat zien dat een financieel haalbaar plan gerealiseerd kan worden. Bij de uitwerking worden concretere ramingen opgesteld. 9. Participatie en inspraak Bij het opstellen van het PvEL heeft afstemming plaatsgevonden met de klankbordgroep. Deze groep bestaat uit vertegenwoordigers van de woningen die rondom het gebied staan en de wijkraad. Ook is gesproken met de ARK, Platform Groen en Rijnland. Het concept PvEL zal ter inzage worden gelegd vanaf 24 augustus tot 5 oktober 2023. Gedurende een periode van zes weken kan iedereen een mening geven over het PvEL. Er is bewust gekozen voor een start van de inspraak in de laatste 1,5 week van de zomervakantie om ook degene die na de schoolvakantieperiode op vakantie gaan de gelegenheid te bieden om te kunnen reageren. Er wordt een informatiebijeenkomst georganiseerd in september waarbij belanghebbenden de mogelijkheid krijgen om zich te laten informeren en vragen te stellen. 10. Communicatie De uitnodiging voor de informatiebijeenkomst wordt verstuurd via een brief en/of email. Daarin wordt ook verwezen naar de projectwebsite. Op deze website is het concept PvEL in te zien en kan ook een zienswijze worden achtergelaten. De projectwebsite is ondergebracht op de website van de gemeente Haarlem.

Op de website van de gemeente Velsen wordt een verwijzing opgenomen naar deze website. 11. Samenwerking beide gemeenten Zoals eerder aangegeven in de startnotitie die is vastgesteld door de gemeenteraad van Velsen is de samenwerking in dit project essentieel om tot de beste ruimtelijke kwaliteit te komen op deze locatie. Hiervoor zijn eenduidige afspraken over rollen, verantwoordelijkheden, financiering, etc. van belang. Het uitgangspunt voor dit project is dat de gemeente Haarlem de projectverantwoordelijkheid heeft en de inzet van de gemeente Velsen daarmee kleiner is dan gebruikelijk, maar wel het belang van de gemeente Velsen is geborgd in het project. Deze uitgangspunten zijn verwerkt in de samenwerkingsovereenkomst. De kosten voor inzet en begeleiding vanuit Velsen zijn berekend op €16.750,-/125 uur en worden bij Haarlem in rekening gebracht en door Haarlem betaald. 5. Risico’s en kanttekeningen 1. Medewerking is van 2 gemeenten nodig om herontwikkeling te realiseren Medewerking van beide gemeenten, Velsen en Haarlem, is nodig om te komen tot herontwikkeling van de locatie Delftplein. Beide gemeenten worden daarom gevraagd in te stemmen met het PvEL. Een goede samenwerking en duidelijke afspraken zijn daarbij essentieel. De gesprekken verlopen

Kenmerk: 2023/501097

7/10

constructief en in een samenwerkingsovereenkomst worden de afspraken geborgd. Beide belangen worden integraal meegenomen in de planontwikkelingen en de besturen worden verder op gelijke wijze geïnformeerd. 2. Onderzoek naar omgang met de gemeentegrens volgt, maar heeft geen gevolgen voor PvEL Door de ontwikkellocatie loopt de gemeentegrens. Een gezamenlijke gebiedsontwikkeling met behoud van de gemeentegrens kan lastige situaties opleveren. Daarbij kan gedacht worden aan planologische procedures in beide gemeenten, woningen op de grens en gedeeld onderhoud van infrastructuur. Voorkomen moet worden dat een gemeentegrens de ruimtelijke kwaliteit negatief beïnvloedt, leidt tot een inefficiënt beheer en onderhoud van het gebied of inefficiënte inzet van één of beide gemeenten bij de planvorming. Een grenscorrectie ligt in Velsen echter politiek gevoelig. Hoe het beste met deze bestuurlijke grens kan worden omgegaan wordt daarom in een later stadium nader onderzocht, mogelijke varianten worden op verschillende aspecten (juridisch, planontwikkeling, beheer en onderhoud, etc.) geanalyseerd. Voor besluitvorming wordt een integraal advies voorgelegd aan de raden. Voor het PvEL is dit besluit niet relevant, hiervoor is uitgegaan van de meest kwalitatieve oplossing voor de ontwikkeling van de locatie. 3.

Nieuw wettelijk kader, de Omgevingswet, kan mogelijk leiden tot vertraging Nadat de visie is vastgesteld kan de aanbesteding starten. De winnende partij maakt een stedenbouwkundig plan. Dit alles zal zijn beslag krijgen in de loop van 2024. De Omgevingswet treedt op 1 januari 2024 in werking. Kans is aanwezig dat het Digitaal Stelsel Omgevingswet nog niet naar behoren werkt. Ook moet de organisatie zich het nieuwe wettelijke kader eigen maken. Om medewerking te verlenen aan een stedenbouwkundig plan, moet het omgevingsplan worden gewijzigd. Andere optie is om ontheffing te verlenen van het omgevingsplan van rechtswege dat automatisch ontstaat op 1 januari 2024. De organisatie bereidt zich voor om mogelijke vertragingen op te kunnen vangen die ontstaan door te moeten werken met een niet volledig functionerend digitaal stelsel. Hetzelfde geldt voor het zich eigen maken van het nieuwe wettelijke kader. 4. Stikstofdepositie moet nader onderzocht worden Delftplein ligt niet ver van het Natura 2000-gebied Kennemerland Zuid. Het is denkbeeldig dat de ontwikkeling zowel in de aanleg- als de gebruiksfase een stikstofdepositie veroorzaakt in het natuurgebied. Als de overschrijding gering is kan gekeken worden naar mogelijkheden om de depositie toch naar nul te reduceren. Als de overschrijding van groter omvang is, zal een passende beoordeling uitgevoerd moeten worden.

De passende beoordeling zal antwoord geven op de vraag of de depositie wel of niet de instandhoudingsdoelstellingen van het natuurgebied aantasten. Een passende beoordeling is een omvangrijk onderzoek.

Kenmerk: 2023/501097

8/10

5. Verkeersafwikkeling aandachtspunt bij verdere uitwerking Nader onderzoek is nodig of de verkeerssituatie ter plaatste het extra verkeer op acceptabele wijze kan verwerken of dat een aanpassing in de infrastructuur nodig is. In Velsen wordt in het kader van dit project overwogen om de Dijkzichtlaan als fietsstraat in te richten. 6. Aanwezige en mogelijk te verplaatsen leidingen In het gebied liggen doorgaande leidingen van onder andere PWN. Deze leidingen geven beperkingen aan de inrichting bovengronds en in de uitvoering door beperkte belastbaarheid en grondzetting. Onderzocht wordt om de leidingen te verplaatsen en te vervangen. Dit heeft financiële gevolgen die het kostenneutraal ontwikkelen onder druk zet. 7. Alternatief 2020 was onhaalbaar In 2020 is een eerste concept visie opgesteld voor de ontwikkeling Delftplein. Deze visie ging uit van hetzelfde basis idee, campus ontwikkeling met bouwblokken in een landschap, maar had een andere opzet dan het huidige plan. Bij controle van de eerste concept visie kwam naar voren dat het aanwezige leidingentracé onder de Dijkzichtlaan het plan onhaalbaar maakt. Daarop is besloten om het plan aan te passen naar hetgeen nu voor besluitvorming wordt aangeboden. 6. Uitvoering De ontwikkeling doorloopt verschillende fases van het Haarlems Ruimtelijk Planproces. In de definitiefase worden de kaders voor de verdere uitwerking opgesteld.

Dit betreft het Programma van Eisen van de Leefomgeving, maar ook het juridisch besluit hoe wordt omgegaan met de gemeentegrens valt nog in deze fase. In de ontwerp- en in de voorbereidingsfase worden de kaders verder uitgewerkt in een stedenbouwkundig plan en een plan openbare ruimte. Planologisch wordt in deze fases het omgevingsplan opgesteld en een omgevingsvergunning aangevraagd. Momenteel wordt uitgegaan van start bouw in 2026.

Kenmerk: 2023/501097

9/10

Fase

Product

Bevoegdheid

Planning

Definitiefase

Raad

2024

Ontwerpfase

Onderzoek mogelijke omgang gemeentegrens Omgevingsplan Verkoopvoorwaarden inclusief criteria Stedenbouwkundig plan Inrichtingsplan openbare ruimte

Raad B&W B&W B&W

2025 2025 2026 2026

Voorbereidingsfase

Omgevingsvergunning in fases

Raad

2026

7. Bijlagen 1. Concept Programma van Eisen van de Leefomgeving Delftplein 2. Samenwerkingsovereenkomst Delftplein

Kenmerk: 2023/501097

10/10